目錄成都市市場調研與分析 2房地產市場調研的作用與方法 2房地產市場調研的必要性和主要作用 2本次房地產市場調研所運用的主要方法 3購房者總體期望 4購房者住房地理位置期望 4購房者房屋類型 5購房者建筑風格偏好 5購房者住房戶型偏好 6購房者住房面積偏好 6購房者房價期望 7購房者的購房意圖 7購房者現住房屋的主要問題 7購房者購房的主要目的 8購房者對生活配套設施的要求 8購房者選擇住房所考慮的因素 8購房者周邊所需配套設施期望 9小區內所需配套設施 9購房者對小區建設的期望 10購房者對小區物管的要求 10購房者對小區綠化的要求 10購房者對車庫使用方式的期望 11購房者對該區域商業投資的預期 11購房者對該地塊商業投資的預期 11購房者所傾向的投資方式 12購房者所傾向的投資行業 12購房者其他相關信息 13購房者對期房和現房的偏好 13購房者傾向的支付方式 13購房者對開發商品牌的偏好 14購房者獲得樓盤消息的途徑 14購房者對房價的預期 15成都市市場調研與分析房地產市場調研的作用與方法房地產市場調研的必要性和主要作用房地產項目策劃是一個從市場到市場的過程：市場需求—生產產品—銷售產品。因此，首先必須要研究市場需求，在此基礎上，還要知道項目競爭對手的相關情況。市場調查的必要性主要體現在以下兩個方面:1.房地產項目是個資金密集型的項目，運作資金動輒上億,孕育著極大的市場風險，對決策者造成了極大的壓力，極大的挑戰。市場調查能夠使決策者對現有市場充分了解，對產品及經營策略進行評估，不斷發現新的市場機會，解決面臨的問題，規避市場風險。2.消費者的需求是不斷變化的,及時有效的市場調查可以幫助開發商掌握消費者消費意向及消費動態,尋找項目的最佳市場切入點,從而不斷開拓市場,提高市場占有率。因此,市場調查是房地產項目策劃的基礎,其主要作用表現在:1.市場調查是項目策劃者認識市場,捕捉新的市場機會的前提;2.市場調查是項目策劃者感知市場,了解消費者需求的主要手段;3.市場調查是項目策劃者應對競爭,把握房地產市場的主要方法;4.市場調查是項目機會研究、項目市場定位、項目規劃設計、項目營銷、項目物業管理等一系列活動的基礎,貫穿項目全程策劃的始終。本次房地產市場調研所運用的主要方法問卷調查法，是最常用的市場調查方法，也是本次市場調查主要用的方法。科學設計調查表，有效地運用個人訪問技巧是此方法成功的關鍵。1.設計調查表的步驟調查表要反映企業決策的思想，是本企業營銷部門最關心、最想得到的重要信息來源之一。因此要想搞好調查，就必須設計好調查表。設計調查表的步驟：（1）根據整個研究計劃的目的，明確列出調查表所需收集的信息是什么。如所投資的地區消費者對購房的興趣、消費者的收入以及購房的承受能力，還有消費者對住房的標準要求等等。（2）按照所需收集的信息，寫出一連串問題，并確定每個問題的類型。房地產公司要想占領市場，既要了解目前該城市的人口分布、年齡情況、家庭結構、住房面積、消費者擁有房子的情況，又要了解居民的收入水平（基本工資、獎金收入，消費者購買生活必需品和一些耐用消費品以后隨意可支配的貨幣有多少），還要了解消費者目前是否有存款，并要了解消費者對購房的興趣、欲望以及了解消費者對住房的最低要求（設計方案、四周環境、建筑套型等）和當地政府對房產的有關政策，銀行金融系統對消費者購房的有關政策等。（3）按照問題的類型、難易程度，題型（本次問卷主要運用單選填充，多選填充）并安排好詢問問題的次序。（4）選擇一些調查者作調查表的初步測試，請他們做題，然后召開座談會或個別談話征求意見。（5）按照測試結果，再對調查表作必須修改，最后得出正式調查表。2.設計調查問卷的注意事項（1）問題要短。因為較長的問題容易被調查者混淆。（2）調查表上每一個問題只能包含一項內容。（3）問題中不要使用專門術語，比如容積率、框架結構、剪力墻結構、筒中筒結構等。一般消費者是搞不清楚這些專門術語的。（4）問題答案不宜過多，問題的含義不要模棱兩可，一個問題只代表一件事。（5）要注意問問題的方式。有時直接問問題并不見得是最好的，而采用間接方法反而會得到更好的答案。3.問卷調查的主要形式。調查表設計好之后，按照調查人員與被調查人員的接觸方式不同，本次問卷調查主要運用以下兩種方式：（1）答卷法調查人員將被調查人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規定時間答完，這樣被調查人員不能彼此交換意見，使個人意見充分表達出來。（2）談話法市場調查人員與被調查人員進行面對面談話，如在街邊簡單交談，聽取被調查人員各方面意見。然后還可針對某種重點調查對象進行個別談話，深入調查。這種方法的最大特點是十分靈活，可以調查許多問題，包括一些看上去與事先準備好的問題不太相關的問題，可以彌補調查表所漏掉的一些重要問題，談話氣氛好，不受拘束。談話完畢后把相關信息記錄在案。購房者總體期望購房者住房地理位置期望從收集的40份調查問卷顯示，購房者大多傾向于二環到三環這樣一個位置。由于二環以內房價過高，且環境不太適合居住。近年來，成都市二環以外，以至郊縣都成為了人們所考慮置業的地方。購房者房屋類型本次調查的收入水平屬于中等收入的家庭和個人，因此對于別墅的需求較小。多層一直以來是老年人傾慕的樓型，由于本次調查的主要對象為年輕人，老年人所占數目較小。因此更多的購房者傾向于選擇高層和小高層，該種樓型方便、時尚，且相對于多層來說房價更低。購房者建筑風格偏好由于購房者初步期望的樓層多為高層和小高層，因此與之相對應，該樓層的房屋大多屬于現代簡約式風格，該種風格不僅造型時尚、使用方便，而且有較好的通風采光功能，是最受當代年輕人喜愛的風格。而選擇中國傳統風格、歐洲風格的購房者較少。購房者住房戶型偏好由于本次調查的主要對象是中等收入的年輕人，因此所選擇的戶型較為集中在一房一廳和兩房一廳的小戶型。該種戶型適合于初次置業的家庭和個人，剛進入單位工作地年輕人等。而三房以上的大戶型選擇的購房者相對較少。購房者住房面積偏好相對于上面戶型的選擇，面積也主要集中在80平米以下和80-100平米的小戶型。由于問卷設置的缺陷，在調查中還收集到，有相當一部分購房者傾向于60平米以下的小戶型，在產品方案設計中應當重點考慮。購房者房價期望住房的價格不僅是開放商，也是購房者最為關心的一個問題。從問卷調查收集的資料中顯示，購房者的價格期望主要在2000-3000、3000-4000、4000-5000這三個價格段。由于經濟危機和樓市低迷的總體環境，購房者對于價格的預期也相對于過去兩年有所下降。通過調查中詢問的結果，購房者認為在項目所在地的房屋價格大概在3000元左右，該數據在后面的投資分析中應作為重要的參考因素。購房者的購房意圖購房者現住房屋的主要問題購房者購房的原因各種各樣，但主要是以上幾種，而在眾多原因中，由于工作地點和居住地點的路途遙遠而有意圖買房的被調查者占很大一部分。因此在后面的營銷策劃中，交通也應當成為一個宣傳的賣點。此外，現有住房的面積和陳舊等原因，也是促使被調查者欲購房的因素。購房者購房的主要目的購房者的購房意圖較為分散，這種情況總的來說也是符合客觀事實的。由于工作原因需要解決居住地問題，婚后購置新房的需要，為父母和子女買房，以及購房用以投資等都成為被調查者選擇購房的主要動機。購房者對生活配套設施的要求購房者選擇住房所考慮的因素由于收入的提高，和消費者生活質量的逐漸提高，消費者對于所購置房屋的各種相關因素都有較高的要求。從收集的40份調查問卷的結果來看：房屋價格、地理位置、交通狀況以及配套設施成為最受購房者看重的四個主要因素。而其中，價格又是各購房者最為看重的因素。因此在經后的產品設計當中，應當盡量減少房屋的建造成本，從而降低房屋的出售價格。而外還應注意，由于項目所在地區較為偏遠，因此在營銷方案當中，應該加大對交通便利狀況的宣傳。對于房屋戶型、升值潛力、小區環境、物業管理和建筑質量等因素，不同購房者有其不同的偏好，在產品方案設計中也應當盡量考慮。購房者周邊所需配套設施期望對于想要再次置業居住地購房者來說，他們對于周邊相關的配套設施具有一定得要求。而相對于項目所在地區，特別期望有的是一個較為大型的多功能超市，不僅能夠買到百貨，而且應當覺有蔬菜水果以及肉類市場的功能。從調查表中還能夠看出，由于附近的醫療衛生機構較少，購房者迫切期望有一個能夠鄰近就醫的場所。小區內所需配套設施購房者對于小區內部相關配套主要還是與日常生活相關的設施，與上面數據相對應，購房者同樣期望在小區內部也有一個超市能夠購買到日常生活用品及食物等。此外，公共健身器材和小區內的園林景觀也是購房者看重的兩個因素，可見大多數購房者對于小區的居住環境都有一定得要求。在小區布置中應當考慮到該點。購房者對小區建設的期望購房者對小區物管的要求隨著消費者收入的增加，和多居住環境要求的不斷提高。物業管理作為一個朝陽行業，正被越來越多的購房者所看重。物業管理的質量關系到小區居民的日常生活，絕大多數被調查者都期望所購置樓盤有較高的物管質量。而且后期物業管理的質量也能影響到前期開發商的口碑。所以，對于物業管理公司的選擇應當提到戰略的高度進行考慮。購房者對小區綠化的要求小區綠化主要體現在園林、草坪以及水池等小區景觀，不同年齡層次的購房者對于小區綠化的要求有所不同。但從調查的40份問卷中，可以看出大多數被調查者對于小區綠化的質量也有基本的要求。在規劃設計中，應該對該點有所考慮，綠化效果清爽簡潔而具有特色。購房者對車庫使用方式的期望由于樓盤所處區域屬于三環外的郊縣地區，因此在此居住地的住戶多數都有私家車。從調查的結果來看，更多的被調查者還是傾向于購買停車位。因此，在房屋的設計中應當設計足夠多的車庫，并采取出售的方式。購房者對該區域商業投資的預期購房者對該地塊商業投資的預期由于對于該地塊的初步規劃是商住混合樓盤，因此就購房者對于該地塊的投資前景期望進行調查分析。其中，大部分被調查者認為該地塊緊貼高校，并且位于紅光鎮中心，具有非常好的投資前景。當然，由于該地塊正處于發展期，同樣有部分被調查者認為該地塊的投資前景具有不確定性。購房者所傾向的投資方式該樓盤屬于商業和住宅的混合樓盤，具有多種投資方式供購房者選擇。調查的結果顯示，有大多數購房者傾向于購置商鋪來自主創業；另外還有部分購房者傾向于購買住房和商鋪，最終以出售和出租的方式賺取投資收益。購房者所傾向的投資行業該地塊位于西華大學旁，鄰近信息工程學院銀杏校區，具有巨大的潛在消費者，逐漸形成的商業氛圍吸引了大量的商人和投資者來此開店，而且所期望的店鋪類型各種各樣。如：超市、餐館、干洗店、理發店等與生活相關的商業店鋪，還有如：網吧、酒水吧、數碼歌城等校園周邊娛樂設施。其中，成本不高而商