第五章收益法

5.1、收益法的基本原理5.2、報酬資本化法5.3、直接資本化法5.4、投資組合技術和剩余技術5.5、收益法運用舉例第五章收益法5.1、收益法的基本原理1學習目標了解收益法的概念；了解收益法的理論依據；了解收益法的適用范圍和條件；掌握收益法的計算公式；掌握收益法的估價步驟；掌握投資組合與剩余技術。學習目標了解收益法的概念；25.1收益法的基本原理

5.1收益法的基本原理35.1.1、收益法的概念收益法是房地產估價中是預測評估對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值來求取估價對象價值的方法。將預測評估對象的未來收益轉換為價值，類似于根據利息倒推出本金，稱為資本化。收益法又稱收益資本化法、收益現值法、收益法等，是房地產估價中最常用的方法之一，是對房地產和其他具有收益性質資產評估的基本方法，其本質是以房地產的預期未來收益為導向求取估價對象的價值。根據未來預測收益轉換為價值的方式不同，即資本化的方式不同，收益法分為報酬資本化法和直接資本化法。5.1.1、收益法的概念收益法是房地產估價中是預測評估對象的4收益法的雛形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)來表示土地價值的早期購買年法，即地價＝年地租×購買年

例如，威廉·配第(WilliamPetty，1623~1687年)在1662年出版的《賦稅論》中寫道：“在愛爾蘭，土地的價值只相當于六年至七年的年租，但在海峽彼岸，土地就值二十年的年租。”收益法的雛形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)來表示5后來有了地租資本化法，即地價＝地租/利息率

并用它來解釋早期購買年法只不過是地租資本化法的另一種表現——購買年是利息率的倒數。例如，馬克思說：“在英國，土地的購買價格，是按年收益若干倍來計算的，這不過是地租資本化的另一種表現。”之后，產生了將未來某一年的某種預期收益除以適當的資本化率的直接資本化法(價格＝年收益/資本化率)及其變化形態的收益乘數法(價格＝年收益×收益乘數)。再后來，出現了報酬資本化法。后來有了地租資本化法，即6直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預期收益除以適當的資本化率或者乘以適當的收益乘數來求取估價對象價值的方法。其中，將未來某一年的某種預期收益乘以適當的收益乘數來求取估價對象價值的方法，稱為收益乘數法。報酬資本化法即現金流量折現法是房地產的價值等于其未來各期凈收益的現值之和，具體是預測估價對象未來各期的凈收益(凈現金流量)，選用適當的報酬率(折現率)將其折算到估價時點后相加來求取估價對象價值的方法。收益法基本分析與運用舉例課件75.1.2、收益法的理論依據收益法是以預期原理為基礎的，即是基于未來收益權利的現在價值的。預期原理說明，決定房地產當前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。具體地說，房地產當前的價值，通常不是基于其歷史價格、開發建設所花費的成本或者過去的市場狀況，而是基于市場參與者對其未來所能帶來的收益或者能夠得到的滿足、樂趣等。

5.1.2、收益法的理論依據收益法是以預期原理為基礎的，即是8收益法的基本思想，粗略地表述為：由于房地產的壽命長久，占用收益性房地產不僅現在能夠獲得收益，而且可以期望在未來持續獲得收益。因此，購買收益性房地產，可以被視為一種投資：某筆資金×利率＝房地產的凈收益

這筆資金就是該宗房地產的價格。變換等式得：房地產價格＝房地產的凈收益/利率

例如，某人擁有的房地產每年可產生2萬元的凈收益，同時此人有40萬元資金以5%的年利率存入銀行每年可得2萬元的利息，對于該人來說，這宗房地產與40萬元的資金等價，即值40萬元。收益法的基本思想，粗略地表述為：由于房地產的壽命長久，占用收9收益法原理表述如下：將估價時點視為現在，那么在現在購買一宗有一定期限收益的房地產，預示著在其未來的收益期限內可以源源不斷地獲取凈收益，如果現有一筆資金可與這未來一定期限內的凈收益的現值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產的價格。

現代的收益法是建立在資金具有時間價值的觀念上的。資金的時間價值又稱貨幣的時間價值，是指現在的資金比將來同樣多的資金具有更高的價值。收益法原理表述如下：將估價時點視為現在，那么在現在購買一宗有105.1.3、收益法的適用范圍和條件收益法是以求取房地產凈收益為途徑評估房地產價值的一種法，其適用范圍只能是有收益或潛在收益的房地產，如住宅（特別是公寓）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農地等。但對于行政辦公樓、學校、公園等公用、公益性房地產的估價，收益法大多不適用。5.1.3、收益法的適用范圍和條件收益法是以求取房地產凈收益11收益法評估出的價值，取決于人們對未來的預期，那么錯誤和非理性的預期就會得出錯誤的評估價值。因此，收益法適用的條件是房地產未來的收益和風險都能夠較準確地量化。對未來的預期通常是基于過去的經驗和對現實的認識作出的，必須以廣泛、深入的市場調研為基礎。它不限于估價對象本身現在是否有收益，只要估價對象現在所屬的這類房地產有獲取收益的能力即可。收益法評估出的價值，取決于人們對未來的預期，那么錯誤和非理性125.1.4收益法的估價步驟1、搜集有關房地產收益和費用的資料。2、估算房地產每年的潛在總收益。潛在總收益是假定房地產在充分使用、無空置時的總收益。3、估算房地產每年的有效總收益。有效總收益是由潛在總收益減去估計的正常空置、拖欠租金的損失而得。4、估算房地產每年的運營費用。5、估算房地產每年的凈收益。凈收益是由有效總收益減去每年的運營費用而得。6、估算資本化率。7、選用適當的收益法計算公式求出估價對象的價格。5.1.4收益法的估價步驟1、搜集有關房地產13

5.2報酬資本化法即現金流量折現法是房地產的價值等于其未來各期凈收益的現值之和，具體是預測估價對象未來各期的凈收益(凈現金流量)，選用適當的報酬率(折現率)將其折算到估價時點后相加來求取估價對象價值的方法。5.2報酬資本化法即現金流量折現法是房地產的價值等于其未14最一般的公式V－房地產的收益價格；a1，a2，a3，…，an－房地產未來各年的凈收益；r1，r2，r3，…，rn－房地產未來各年的資本化率；n－房地產的收益年限。a1a2a3an-1an0123n-1n

5.2.1報酬資本化法計算公式

最一般的公式V－房地產的收益價格；a1，a215

假設報酬率長期不變式中：V-房地產的收益價格i-年份

n-房地產收益的年限（自估價時點起至未來可獲收益的年限）

ai-房地產未來的第i年的凈收益（假設發生在年末，下同。實際估價中如果凈收益發生的時間相對于估價時點不是在年末，如在年初或年中等，則應對凈收益或者對計算公式做相應的調整。另外，這里的時間單位是年，實際中可能是月、季等。如果是月、季等，也要做相應的調整）

r-房地產的資本化率或折現率。假設報酬率長期不變式中：V-房地產的收益價格16二、凈收益每年不變的公式

（1）收益年限為有限年式中：此公式的假設前提：（1）a每年不變；（2）r每年不變；（3）尚余年期有限為n。等比數列求和公式：二、凈收益每年不變的公式式中：此公式的假設前提：（1）17

例7-1：有一房地產，正常情況下每年所獲純收益為10萬元，該類物業還原利率為12%，另外，該物業是在政府有償出讓的地塊上建造的，當時獲得的土地使用權年限為50年，現已使用6年，則該宗物業的現時收益價格為多少？解：已知a=10萬元r=12%n=44年

18三、收益年限為無限年，（最簡單的情形）前提：a、r每年不變且收益年期無限。

例7-2：某塊土地的正常情況下，每年獲凈收益為10萬元，已知r=12%，求：轉讓該土地所有權時，其所有權的收益價格。三、收益年限為無限年，（最簡單的情形）例7-2：某193、凈收益年前若干年有變的情形（1）年限有限時

3、凈收益年前若干年有變的情形（1）年限有限時20

（2）年期無限式中：

t=收益有變化的年份a=t年以后的凈收益（每年相等）例7-3：某物業通過預測得知，其未來5年的純收益分別為10萬、12萬、15萬、18萬、20萬，假設從第六年起到無限年限收益將穩定在25萬元，r=12%，求該物業的收益價格。

（2）年期無限式中：214、凈收益按等差級數變化的情形

例7-5：某宗房地產預計未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加2萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產的資本化率為9%。試求該宗房地產的收益價格（1）凈收益遞減且年限為有限年的公式：

（2）凈收益遞增且年限為無限年的公式4、凈收益按等差級數變化的情形例7-5：某宗房地產預計未來第225、凈收益按一定比率遞增或遞減的公式1、收益年限無限年的公式：例5-6：某宗房地產預計未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增長2%，收益年限可視為無限年，該類房地產的資本化率為9%。試求該宗房地產的收益價格

2、收益年限有限年的公式：

5、凈收益按一定比率遞增或遞減的公式例5-6：某宗房地產238、預知未來若干年后價格的情形當a、r每年相等時，公式變為例7-4：某宗物業的年收益為350萬，準備出租10年以后轉讓，預計轉讓時價格為3000萬元，r=12%，求該物業現時價格。

8、預知未來若干年后價格的情形當a、r每年相等時，公式變為245.2.2房地產凈收益1.出租房地產凈收益的求取：出租房地產是收益法估價的典型形式，包括出租的住宅、公寓、寫字樓、商鋪、停車場、倉庫、標準廠房和土地等。凈收益=潛在毛租金收入+其他收入－空置和

收租損失－運營費用=潛在毛收入－空置和收租損失－運營

費用=有效毛收入－運營費用5.2.2房地產凈收益1.出租房地產凈收益的求取：25（1）凈收益是從有效毛收入中扣除運營費用以后

得到的歸屬于房地產的收入。（2）潛在毛收入是房地產在充分利用、無空置情況下所能獲得的歸屬于房地產的總收入。（3）有效毛收入是從潛在毛收入中扣除空置和收

租損失以后歸屬于房地產的收入（4）空置面積的損失是指房地產未租出部分所成的收入損失。（5）收租損失是指因承租人拖欠租金所造成的收入損失，如延遲支付租金、少付或不付租金（6）運營費用是維持房地產正常使用或營業所需要的費用。（1）凈收益是從有效毛收入中扣除運營費用以后26

（一）出租型房地產的凈收益求取出租型房地產是收益法估價的典型對象，包括出租的住宅（公寓）、寫字樓、商場、停車場、標準工業廠房、倉庫和土地等，其凈收益是根據租賃資料來求取，通常為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費、房地產稅和租賃代理費等后的余額。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等利息收入。

（二）直接經營型房地產的凈收益求取直接經營型房地產的最大特點，是房地產所有者同時又是經營者，房地產租金與經營者利潤沒有分開。1、商業經營型房地產，應根據經營資料計算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業利潤。2、工業生產型房地產，應根據產品市場價格以及原材料、人工費用等資料計算凈收益，凈收益為產品銷售收入扣除生產成本、產品銷售費用、產品銷售稅金及附加、管理費用和廠商利潤。

（一）出租型房地產的凈收益求取273、農地凈收益的估算，是由農地平均產值扣除種苗費、肥料費、人工費、畜工費、機工費、農藥費、材料費、水利費、農舍費、農具費、稅費、投資利息等

（三）自用或尚未使用的房地產的凈收益求取可以比照同一市場上有收益的類似房地產的有關資料按上述相應的方式計算凈收益，或直接比較得出凈收益。

（四）混合型房地產的凈收益求取可以把它看成是各種單一收益類型房地產的組合，先分別求取，然后進行綜合。3、農地凈收益的估算，是由農地平均產值扣除種苗費、肥料費284.求取凈收益時的相關問題

（1）有形收益和無形收益。求取房地產凈收益時既要考慮有形收益，也要考慮無形收益。（2）實際收益和客觀收益。房地產的收益分為實際收益和客觀收益，估價應以客觀收益為依據。（3）房地產有無租約限制。有租約限制的房地產，租賃期限內的租金應采用租約租金，租賃期限外的租金應采用正常客觀的市場租金。4.求取凈收益時的相關問題（1）有形收益和無形收益。求取房295.2.3報酬率報酬率（Y）也稱為回報率、收益率、折現率，是投資回報與所投入的資本的比率。報酬率應等同于與獲取估價對象凈收益具有相同風險投資的報酬率。1.累加法2.市場提取法5.2.3報酬率報酬率（Y）也稱為回報率、收益率、折現率，30

三、報酬率的實質可以將購買收益性房地產看成一種投資行為：這種投資所需投入的資本額，是房地產的價格；試圖獲取的收益，是房地產預期會產生的凈收益。因此，資本化率實質上是一種投資的收益率。認識到資本化率實質上是一種投資的收益率，實際上就在觀念上把握住了求取資本化率的方法，即所應選用的資本化率，應等同于與獲取估價對象產生的凈收益具有同等風險投資的收益率。不同地區、不同時期、不同用途或不同類型的房地產，由于投資的風險不同，資本化率是不盡相同的。因此在估價中并不存在一個不變的資本化率數值。

四、報酬率求取的基本方法（一）市場提取法市場提取法是通過搜集同一市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等材料，選用相應的收益法計算公式，三、報酬率的實質31選取的6個可比實例及其相關資料

可比實例凈收益（萬元/年）價格（萬元）資本化率（%）11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.86個可比實例的資本化率的簡單算術平均數為：（11.8%+12.1%+11.4%+12.0%+12.5%+12.8%）/6=12.1%

選取的6個可比實例及其相關資料可比實例凈收32（二）累加法累加法又稱安全利率加風險調整值法，是以安全利率為基礎，再加上風險調整值作為資本化率的方法。其基本公式為：資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優惠這種方法的具體操作是首先找出安全利率。所謂安全利率，是無風險投資的收益率；其次，確定在安全利率基礎上的加碼；最后扣除這種投資所帶來的優惠。安全無風險的投資在現實中難以找到，對此可以選用同一時期的一年定期存款法定利率（或一年期國債利率）去代替安全利率。

（三）投資收益率排序插入法具體操作步驟和內容如下：

（二）累加法331、調查、搜集估價對象所在地區的房地產投資、相關投資及其收益率和風險程度的資料，如各種類型的銀行存款、貸款、政府債券、保險、企業債券、股票，以及有關領域的投資收益率等；2、將所搜集的不同類型投資的收益率按低到高的順序排列，制成圖表；3、將估價對象與這些類型投資的風險程度進行分析比較，考慮投資的流動性、管理的難易以及作為資產的安全性等，判斷出同等風險的投資，確定估價對象風險程度應落的位置；4、根據估價對象風險程度所落的位置，在圖表上找出對應的收益率，從而就確定出了所要求取的資本化率。1、調查、搜集估價對象所在地區的房地產投資、相關投資及其收益34第三節投資組合與剩余技術

一、投資組合技術二、剩余技術第三節投資組合與剩余技術35一、投資組合技術

投資組合技術主要有土地與建筑物的組合和抵押貸款與自有資金的組合兩種。（一）土地與建筑物的組合運用直接資本化法估價，由于估價對象不同，采用的資本化率應有所不同。1.綜合資本化率是求取房地價值時應采用的資本化率2.土地資本化率時求取土地價值時應采用的資本化率3.建筑物資本化率時求取建筑物價值時應采取的資本化率一、投資組合技術投資組合技術主要有土地與建筑36知道土地價值或建筑物價值占房地價值的比率，也可以找出綜合資本化率、土地資本化率和建筑物資本化率三者的關系。知道土地價值或建筑物價值占房地價值的比率，也可以找出綜合資本37（二）抵押貸款與自有資金的組合

購買房地產的資金通常由兩部分組成：一部分為抵押貸款；另一部分為自有資金（或稱權益資本）因此，房地產的報酬率必須同時滿足這兩部分資金對投資報酬的要求。具體是綜合資本化率為抵押貸款常數與自有資金資本化率的加權平均數。抵押貸款常數一般采用年抵押貸款常數，它是每年的償還額(還本付息額)與抵押貸款金額(抵押貸款本金)的比率。（二）抵押貸款與自有資金的組合抵押貸款常數一般采用年抵押貸款38下列幾點有助于理解抵押貸款與自有資金組合的公式：⑴可以把購買房地產視做一種投資行為，房地產價格為投資額，房地產凈收益為投資收益。⑵購買房地產的資金來源可分為抵押貸款和自有資金兩部分，所以有：抵押貸款金額＋自有資金額＝房地產價格⑶房地產的收益相應地也由這兩部分資本來分享，即：房地產凈收益＝抵押貸款收益＋自有資金收益⑷于是有：房地產價格×綜合資本化率＝抵押貸款金額×抵押貸款常數＋自有資金額×自有資金資本化率⑸于是有：綜合資本化率＝抵押貸款金額/房地產價格×抵押貸款常數＋自有資金額/房地產價格×自有資金資本化率＝貨款價值比率×抵押貸款常數＋(1-貸款價值比率)×自有資金資本化率下列幾點有助于理解抵押貸款與自有資金組合的公式：39收益法基本分析與運用舉例課件40二、剩余技術

剩余技術（residualtechnique）是當已知整體房地產的凈收益、其中某一構成部分的價值和各構成部分的資本化率或報酬率時，從整體房地產的凈收益中扣除歸屬于已知構成部分的凈收益，求出歸屬于另外構成部分的凈收益，再將它除以相應的資本化率或選用相應的報酬率予以資本化，得出房地產中未知構成部分的價值的方法。

剩余技術主要有土地剩余技術和建筑物剩余技術，另外還有抵押貸款剩余技術和自有資金剩余技術。二、剩余技術剩余技術（residualtec41

（一）土地剩余技術土地與地上建筑物共同產生收益，可采用收益法以外的方法求得建筑物價值，并求取歸屬與建筑物的凈收益，然后從土地與地上建筑物共同產生的凈收益中扣除歸屬于土地的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，再除以土地資本化率或選用土地報酬率予以資本化，即可求得土地的價值。（二）建筑物剩余技術同土地剩余技術。（三）抵押貸款剩余技術在已知自有資金數量的的情況下，求取抵押貸款金額或價值得剩余技術。（四）自有資金剩余技術在已知貸款金額的情況下，求取自有資金權益價值的剩余技術。（一）土地剩余技術42收益法基本分析與運用舉例課件4344一、單選題:1、評估某宗收益性房地產的價格時，在其他因素不變的情況下，預測的未來凈收益越大，評估出的價格會（）A．越高B．越低C．不變D．不一定2、某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為（）A．4858B．5200C．2700D．62643、與報酬率性質不同的名詞有（）A.利息率B.折現率C.內部收益率D.空置率

4、在收益法估價中，對于單獨土地的估價，是根據（）確定收益年限。A.土地的整個使用年限B.土地的剩余使用年限C.建筑物的整個使用年限D.建筑物的整個使用年限練習題44一、單選題:練習題44455、某門市的土地剩余使用年限為3年，可出租面積200平方米，從現在租賃出去，期限為2年，約定好月租金是180元/平方米，且每年不變，附近類似門市的正常月租金是200元/平方米、報酬率是10%，運營費用率為30%，則該門市現在帶租約出售時的正常價格是（）A.700000元B.695554元C.777268元D.800500元6、某宗房地產的土地價值占總價值的30%，建筑物價值占總價值的70%，由可比實例房地產中所求出的土地資本化率為6%，建筑物資本率為8%，則綜合資本化率為（）%A．7.4B．7.0C．6D．8練習題455、某門市的土地剩余使用年限為3年，可出租面積4546二、多選題:1、有了貨幣的時間價值觀念之后，收益性房地產的價值就是該房地產的未來凈收益的現值之和，其高低取決于下列3個因素：()。A．可獲凈收益的大小B．可獲凈收益期限的長短C．獲得該凈收益的可靠性E．建立在貨幣具有時間價值的觀念，現在的錢比將來的錢更值錢2、收益法適用的對象，是有收益或有潛在收益的房地產，如()等房地產。A．農地和商業B．旅館和餐飲C．寫字樓D.公寓3、收益法適用的條件，是房地產的()都易于量化。A．收益B．風險C．價值D．金額4、收益法的公式為：V=A/Y，則此公式的前提是()。A.凈收益每年不變為AB．報酬率大于零為YC．收益年限n為無限年D．報酬率為零練習題46二、多選題:練習題46475、求取報酬率的方法有（）A.累加法B.市場提取法C.投資報酬率排序插入法D.實際觀察法6、可用于收益法中轉換為價值的未來收益主要有（）A.商業利潤B.凈運營收益C.潛在毛收入D.有效毛收入7、在收益法中，下列哪一種說法是正確的（）A.凈收益占有效毛收入的比率稱為凈收益率B.運營費用占潛在毛收入的比率稱為運營費用率C.投資回報占投資回收的比率稱為報酬率D.報酬率與投資風險正相關8、報酬率=（）+風險調整值-投資帶來的優惠A.無風險報酬率B.安全利率C.經濟增長率D.銀行貸款利率

9、收益法中，是根據土地收益求取土地價值，根據建筑物的收益求取建筑物的價值，或根據房地收益求取房地價值。但當需要利用土地與地上建筑物共同產生的收益單獨求取土地的價值或建筑物的價值時，則要采用()。A．房地剩余技術B．市場剩余技術C．土地剩余技術D.建筑物剩余技術

10、投資組合技術主要有()的組合兩種。A.抵押貸款與自有資金的組合B．土地與建筑物的組合C．市場與房地產的組合D．房地產的抵押與房地產的成交的組合第四章練習題475、求取報酬率的方法有（）第四章練習題471.某旅館需要估價，據調查，該旅館共有400張床位。平均每張床位每天向客人實收55元，年平均空房率為30%，該旅館營業平均每月花費14萬元;當地同檔次旅館一般床價為每床每天45元，年平均空房率為25%，正常營業每月總費用平均占每月總收入的35%;該類房地產的資本化率為8%。試選用所給資料測算該旅館的價值。（假設每月30天）[解]該題主要是注意區分實際收益與客觀收益及在何種情況下應當采用何種收益進行估價的問題：在估價中，除了有租約限制的以外，都應采用客觀收益。收益法舉例1.某旅館需要估價，據調查，該旅館共有400張床位。平均每482.某房地產的年客觀收益為25萬元，綜合資本化率為12%，經調查知房地產中土地的使用年限尚有30年，建筑物的壽命為20年，建筑物殘值率為0，在建筑物報廢后土地尚能以30萬的價格轉讓，土地的資本化率為8%，求該房地產現在的價格。收益法舉例2.某房地產的年客觀收益為25萬元，綜合資本化率為12%，493.某物業通過預測得知，其未來5年的純收益分別為12萬、14萬、16萬、18萬、20萬，假設從第六年起到無限年限收益將穩定在25萬元，r=12%，求該物業的收益價格。收益法舉例3.某物業通過預測得知，其未來5年的純收益分別為12萬、150

4：某公司以有償出讓方式獲得土地使用權，宗地面積為1500m2；在宗地內建成一座3000m2的飯店。在評估期內尚可使用35年。據調查，目前當地同類飯店的每月的營業額為31萬元，每月的費用和稅等22萬元。經評估機構通過市場比較法求得待估宗地35年期（容積率為2）的土地使用權價格為5000元/m2，土地資本化率和建筑物資本化率分別為7%和9%。試根據以上資料估算該飯店房屋在2001年5月的價格。4：某公司以有償出讓方式獲得土地使用權，宗地面積為151收益法基本分析與運用舉例課件52收益法基本分析與運用舉例課件53收益法應用舉例5：某公司于1998年3月以有償出讓方式獲得位于某市二級地A地塊50年期的土地使用權，面積為3500m2；并于1999年9月在此地塊上建成9800m2寫字樓，當時建筑造價為1500元/m2；其經濟耐用年限為60年。目前該建筑物全部出租，每月實收租金27元/m2。經調查，目前當地同類建筑物出租租金一般為28元/m2，該類建筑物重置價格為1700元/m2，殘值率為2%，房地產所有者需支付的年管理費為建筑物年租金的2%，年維修費、年保險費分別為建筑物重置價格的2%、0.5%，每年支付的土地使用稅及房產稅為每建筑平方米32元，土地資本化率和建筑物資本化率分別為5%和7%。試根據以上資料估算A地塊在2001年3月的土地使用權價格。收益法應用舉例5：某公司于1998年3月以有償出讓方式獲得位54收益法基本分析與運用舉例課件55收益法基本分析與運用舉例課件56收益法作業

1．現有一處平房，其基地面積為150m2，建筑面積為100m2，土地使用權年限為60年，從1995年9月1日起計。該建筑物于1996年9月1日建成投入使用，耐用年限為60年。建筑物原值為500元/m2，殘值率為2%。此平房出租每月可收租金2000元。押金1萬元，押金運用收益率為8%。租金損失準備金按一個月的租金收入計提。稅費包括：房產稅、營業稅、城市維護建設稅和教育費附加，四項稅費合計占年租金收入的17.5%。管理費按年租金收入的5%計提。維修費和保險費均各按建筑物原值的2%計提。假定綜合報酬率為10%。試根據以上資料，評估該出租平房2003年9月1日的收益價格。收益法作業1．現有一處平房，其基地面積為150m2，57收益法作業

2．待估房地產是一出租的寫字樓，宗地面積為7000m2，建筑物結構為鋼筋混凝土結構，建筑物為地上16層地下兩層，總建筑面積為30000m2，建筑物于1990年建成，建筑物耐用年限為60年。1995年4月25日以出讓方式獲得50年期的土地使用權。試計算該房地產2001年4月的轉讓價格。（1）租金按凈面積計算，一般可供出租的凈面積占建筑總面積的60%，其余為公共場所過道、管理用房、設備間以及其他附屬用房。（2）每平房米每月租金平均為40元。房屋空置率年平均為10%。收益法作業2．待估房地產是一出租的寫字樓，宗地面積為58收益法作業

（3）同類建筑物重置價格為8000萬元，家具設備裝修重置價格為1500萬元，日常費用（人員工資、水電費、裝修、保潔等費用）平均每月為20萬元，房產稅每年按建筑物重置價格的70%的1.2%繳納，其他稅費約為每月收入的6%。年資本化率9%。收益法作業（3）同類建筑物重置價格為8000萬元，59收益法作業

（3）同類建筑物重置價格為8000萬元，家具設備裝修重置價格為1500萬元，日常費用（人員工資、水電費、裝修、保潔等費用）平均每月為20萬元，房產稅每年按建筑物重置價格的70%的1.2%繳納，其他稅費約為每月收入的6%。年資本化率9%。收益法作業（3）同類建筑物重置價格為8000萬元，60收益法作業

（3）同類建筑物重置價格為8000萬元，家具設備裝修重置價格為1500萬元，日常費用（人員工資、水電費、裝修、保潔等費用）平均每月為20萬元，房產稅每年按建筑物重置價格的70%的1.2%繳納，其他稅費約為每月收入的6%。年資本化率9%。收益法作業（3）同類建筑物重置價格為8000萬元，61收益法作業

7、某商場的土地使用權年限為40年，從2002年5月31日起計。該商場共兩層，每層建筑面積各為2000㎡，可出租面積占建筑面積的60%。一層于2004年5月31日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/㎡，且每年不變；二層現暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200、120元/㎡，出租的成本及稅費為租金的20%。該類房地產的還原利率為8%。試估計該商場于2006年5月31日帶租約出售時的正常總價格。收益法作業7、某商場的土地使用權年限為40年，從2062第五章收益法

5.1、收益法的基本原理5.2、報酬資本化法5.3、直接資本化法5.4、投資組合技術和剩余技術5.5、收益法運用舉例第五章收益法5.1、收益法的基本原理63學習目標了解收益法的概念；了解收益法的理論依據；了解收益法的適用范圍和條件；掌握收益法的計算公式；掌握收益法的估價步驟；掌握投資組合與剩余技術。學習目標了解收益法的概念；645.1收益法的基本原理

5.1收益法的基本原理655.1.1、收益法的概念收益法是房地產估價中是預測評估對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值來求取估價對象價值的方法。將預測評估對象的未來收益轉換為價值，類似于根據利息倒推出本金，稱為資本化。收益法又稱收益資本化法、收益現值法、收益法等，是房地產估價中最常用的方法之一，是對房地產和其他具有收益性質資產評估的基本方法，其本質是以房地產的預期未來收益為導向求取估價對象的價值。根據未來預測收益轉換為價值的方式不同，即資本化的方式不同，收益法分為報酬資本化法和直接資本化法。5.1.1、收益法的概念收益法是房地產估價中是預測評估對象的66收益法的雛形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)來表示土地價值的早期購買年法，即地價＝年地租×購買年

例如，威廉·配第(WilliamPetty，1623~1687年)在1662年出版的《賦稅論》中寫道：“在愛爾蘭，土地的價值只相當于六年至七年的年租，但在海峽彼岸，土地就值二十年的年租。”收益法的雛形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)來表示67后來有了地租資本化法，即地價＝地租/利息率

并用它來解釋早期購買年法只不過是地租資本化法的另一種表現——購買年是利息率的倒數。例如，馬克思說：“在英國，土地的購買價格，是按年收益若干倍來計算的，這不過是地租資本化的另一種表現。”之后，產生了將未來某一年的某種預期收益除以適當的資本化率的直接資本化法(價格＝年收益/資本化率)及其變化形態的收益乘數法(價格＝年收益×收益乘數)。再后來，出現了報酬資本化法。后來有了地租資本化法，即68直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預期收益除以適當的資本化率或者乘以適當的收益乘數來求取估價對象價值的方法。其中，將未來某一年的某種預期收益乘以適當的收益乘數來求取估價對象價值的方法，稱為收益乘數法。報酬資本化法即現金流量折現法是房地產的價值等于其未來各期凈收益的現值之和，具體是預測估價對象未來各期的凈收益(凈現金流量)，選用適當的報酬率(折現率)將其折算到估價時點后相加來求取估價對象價值的方法。收益法基本分析與運用舉例課件695.1.2、收益法的理論依據收益法是以預期原理為基礎的，即是基于未來收益權利的現在價值的。預期原理說明，決定房地產當前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。具體地說，房地產當前的價值，通常不是基于其歷史價格、開發建設所花費的成本或者過去的市場狀況，而是基于市場參與者對其未來所能帶來的收益或者能夠得到的滿足、樂趣等。

5.1.2、收益法的理論依據收益法是以預期原理為基礎的，即是70收益法的基本思想，粗略地表述為：由于房地產的壽命長久，占用收益性房地產不僅現在能夠獲得收益，而且可以期望在未來持續獲得收益。因此，購買收益性房地產，可以被視為一種投資：某筆資金×利率＝房地產的凈收益

這筆資金就是該宗房地產的價格。變換等式得：房地產價格＝房地產的凈收益/利率

例如，某人擁有的房地產每年可產生2萬元的凈收益，同時此人有40萬元資金以5%的年利率存入銀行每年可得2萬元的利息，對于該人來說，這宗房地產與40萬元的資金等價，即值40萬元。收益法的基本思想，粗略地表述為：由于房地產的壽命長久，占用收71收益法原理表述如下：將估價時點視為現在，那么在現在購買一宗有一定期限收益的房地產，預示著在其未來的收益期限內可以源源不斷地獲取凈收益，如果現有一筆資金可與這未來一定期限內的凈收益的現值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產的價格。

現代的收益法是建立在資金具有時間價值的觀念上的。資金的時間價值又稱貨幣的時間價值，是指現在的資金比將來同樣多的資金具有更高的價值。收益法原理表述如下：將估價時點視為現在，那么在現在購買一宗有725.1.3、收益法的適用范圍和條件收益法是以求取房地產凈收益為途徑評估房地產價值的一種法，其適用范圍只能是有收益或潛在收益的房地產，如住宅（特別是公寓）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農地等。但對于行政辦公樓、學校、公園等公用、公益性房地產的估價，收益法大多不適用。5.1.3、收益法的適用范圍和條件收益法是以求取房地產凈收益73收益法評估出的價值，取決于人們對未來的預期，那么錯誤和非理性的預期就會得出錯誤的評估價值。因此，收益法適用的條件是房地產未來的收益和風險都能夠較準確地量化。對未來的預期通常是基于過去的經驗和對現實的認識作出的，必須以廣泛、深入的市場調研為基礎。它不限于估價對象本身現在是否有收益，只要估價對象現在所屬的這類房地產有獲取收益的能力即可。收益法評估出的價值，取決于人們對未來的預期，那么錯誤和非理性745.1.4收益法的估價步驟1、搜集有關房地產收益和費用的資料。2、估算房地產每年的潛在總收益。潛在總收益是假定房地產在充分使用、無空置時的總收益。3、估算房地產每年的有效總收益。有效總收益是由潛在總收益減去估計的正常空置、拖欠租金的損失而得。4、估算房地產每年的運營費用。5、估算房地產每年的凈收益。凈收益是由有效總收益減去每年的運營費用而得。6、估算資本化率。7、選用適當的收益法計算公式求出估價對象的價格。5.1.4收益法的估價步驟1、搜集有關房地產75

5.2報酬資本化法即現金流量折現法是房地產的價值等于其未來各期凈收益的現值之和，具體是預測估價對象未來各期的凈收益(凈現金流量)，選用適當的報酬率(折現率)將其折算到估價時點后相加來求取估價對象價值的方法。5.2報酬資本化法即現金流量折現法是房地產的價值等于其未76最一般的公式V－房地產的收益價格；a1，a2，a3，…，an－房地產未來各年的凈收益；r1，r2，r3，…，rn－房地產未來各年的資本化率；n－房地產的收益年限。a1a2a3an-1an0123n-1n

5.2.1報酬資本化法計算公式

最一般的公式V－房地產的收益價格；a1，a277

假設報酬率長期不變式中：V-房地產的收益價格i-年份

n-房地產收益的年限（自估價時點起至未來可獲收益的年限）

ai-房地產未來的第i年的凈收益（假設發生在年末，下同。實際估價中如果凈收益發生的時間相對于估價時點不是在年末，如在年初或年中等，則應對凈收益或者對計算公式做相應的調整。另外，這里的時間單位是年，實際中可能是月、季等。如果是月、季等，也要做相應的調整）

r-房地產的資本化率或折現率。假設報酬率長期不變式中：V-房地產的收益價格78二、凈收益每年不變的公式

（1）收益年限為有限年式中：此公式的假設前提：（1）a每年不變；（2）r每年不變；（3）尚余年期有限為n。等比數列求和公式：二、凈收益每年不變的公式式中：此公式的假設前提：（1）79

例7-1：有一房地產，正常情況下每年所獲純收益為10萬元，該類物業還原利率為12%，另外，該物業是在政府有償出讓的地塊上建造的，當時獲得的土地使用權年限為50年，現已使用6年，則該宗物業的現時收益價格為多少？解：已知a=10萬元r=12%n=44年

80三、收益年限為無限年，（最簡單的情形）前提：a、r每年不變且收益年期無限。

例7-2：某塊土地的正常情況下，每年獲凈收益為10萬元，已知r=12%，求：轉讓該土地所有權時，其所有權的收益價格。三、收益年限為無限年，（最簡單的情形）例7-2：某813、凈收益年前若干年有變的情形（1）年限有限時

3、凈收益年前若干年有變的情形（1）年限有限時82

（2）年期無限式中：

t=收益有變化的年份a=t年以后的凈收益（每年相等）例7-3：某物業通過預測得知，其未來5年的純收益分別為10萬、12萬、15萬、18萬、20萬，假設從第六年起到無限年限收益將穩定在25萬元，r=12%，求該物業的收益價格。

（2）年期無限式中：834、凈收益按等差級數變化的情形

例7-5：某宗房地產預計未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加2萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產的資本化率為9%。試求該宗房地產的收益價格（1）凈收益遞減且年限為有限年的公式：

（2）凈收益遞增且年限為無限年的公式4、凈收益按等差級數變化的情形例7-5：某宗房地產預計未來第845、凈收益按一定比率遞增或遞減的公式1、收益年限無限年的公式：例5-6：某宗房地產預計未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增長2%，收益年限可視為無限年，該類房地產的資本化率為9%。試求該宗房地產的收益價格

2、收益年限有限年的公式：

5、凈收益按一定比率遞增或遞減的公式例5-6：某宗房地產858、預知未來若干年后價格的情形當a、r每年相等時，公式變為例7-4：某宗物業的年收益為350萬，準備出租10年以后轉讓，預計轉讓時價格為3000萬元，r=12%，求該物業現時價格。

8、預知未來若干年后價格的情形當a、r每年相等時，公式變為865.2.2房地產凈收益1.出租房地產凈收益的求取：出租房地產是收益法估價的典型形式，包括出租的住宅、公寓、寫字樓、商鋪、停車場、倉庫、標準廠房和土地等。凈收益=潛在毛租金收入+其他收入－空置和

收租損失－運營費用=潛在毛收入－空置和收租損失－運營

費用=有效毛收入－運營費用5.2.2房地產凈收益1.出租房地產凈收益的求取：87（1）凈收益是從有效毛收入中扣除運營費用以后

得到的歸屬于房地產的收入。（2）潛在毛收入是房地產在充分利用、無空置情況下所能獲得的歸屬于房地產的總收入。（3）有效毛收入是從潛在毛收入中扣除空置和收

租損失以后歸屬于房地產的收入（4）空置面積的損失是指房地產未租出部分所成的收入損失。（5）收租損失是指因承租人拖欠租金所造成的收入損失，如延遲支付租金、少付或不付租金（6）運營費用是維持房地產正常使用或營業所需要的費用。（1）凈收益是從有效毛收入中扣除運營費用以后88

（一）出租型房地產的凈收益求取出租型房地產是收益法估價的典型對象，包括出租的住宅（公寓）、寫字樓、商場、停車場、標準工業廠房、倉庫和土地等，其凈收益是根據租賃資料來求取，通常為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費、房地產稅和租賃代理費等后的余額。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等利息收入。

（二）直接經營型房地產的凈收益求取直接經營型房地產的最大特點，是房地產所有者同時又是經營者，房地產租金與經營者利潤沒有分開。1、商業經營型房地產，應根據經營資料計算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業利潤。2、工業生產型房地產，應根據產品市場價格以及原材料、人工費用等資料計算凈收益，凈收益為產品銷售收入扣除生產成本、產品銷售費用、產品銷售稅金及附加、管理費用和廠商利潤。

（一）出租型房地產的凈收益求取893、農地凈收益的估算，是由農地平均產值扣除種苗費、肥料費、人工費、畜工費、機工費、農藥費、材料費、水利費、農舍費、農具費、稅費、投資利息等

（三）自用或尚未使用的房地產的凈收益求取可以比照同一市場上有收益的類似房地產的有關資料按上述相應的方式計算凈收益，或直接比較得出凈收益。

（四）混合型房地產的凈收益求取可以把它看成是各種單一收益類型房地產的組合，先分別求取，然后進行綜合。3、農地凈收益的估算，是由農地平均產值扣除種苗費、肥料費904.求取凈收益時的相關問題

（1）有形收益和無形收益。求取房地產凈收益時既要考慮有形收益，也要考慮無形收益。（2）實際收益和客觀收益。房地產的收益分為實際收益和客觀收益，估價應以客觀收益為依據。（3）房地產有無租約限制。有租約限制的房地產，租賃期限內的租金應采用租約租金，租賃期限外的租金應采用正常客觀的市場租金。4.求取凈收益時的相關問題（1）有形收益和無形收益。求取房915.2.3報酬率報酬率（Y）也稱為回報率、收益率、折現率，是投資回報與所投入的資本的比率。報酬率應等同于與獲取估價對象凈收益具有相同風險投資的報酬率。1.累加法2.市場提取法5.2.3報酬率報酬率（Y）也稱為回報率、收益率、折現率，92

三、報酬率的實質可以將購買收益性房地產看成一種投資行為：這種投資所需投入的資本額，是房地產的價格；試圖獲取的收益，是房地產預期會產生的凈收益。因此，資本化率實質上是一種投資的收益率。認識到資本化率實質上是一種投資的收益率，實際上就在觀念上把握住了求取資本化率的方法，即所應選用的資本化率，應等同于與獲取估價對象產生的凈收益具有同等風險投資的收益率。不同地區、不同時期、不同用途或不同類型的房地產，由于投資的風險不同，資本化率是不盡相同的。因此在估價中并不存在一個不變的資本化率數值。

四、報酬率求取的基本方法（一）市場提取法市場提取法是通過搜集同一市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等材料，選用相應的收益法計算公式，三、報酬率的實質93選取的6個可比實例及其相關資料

可比實例凈收益（萬元/年）價格（萬元）資本化率（%）11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.86個可比實例的資本化率的簡單算術平均數為：（11.8%+12.1%+11.4%+12.0%+12.5%+12.8%）/6=12.1%

選取的6個可比實例及其相關資料可比實例凈收94（二）累加法累加法又稱安全利率加風險調整值法，是以安全利率為基礎，再加上風險調整值作為資本化率的方法。其基本公式為：資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優惠這種方法的具體操作是首先找出安全利率。所謂安全利率，是無風險投資的收益率；其次，確定在安全利率基礎上的加碼；最后扣除這種投資所帶來的優惠。安全無風險的投資在現實中難以找到，對此可以選用同一時期的一年定期存款法定利率（或一年期國債利率）去代替安全利率。

（三）投資收益率排序插入法具體操作步驟和內容如下：

（二）累加法951、調查、搜集估價對象所在地區的房地產投資、相關投資及其收益率和風險程度的資料，如各種類型的銀行存款、貸款、政府債券、保險、企業債券、股票，以及有關領域的投資收益率等；2、將所搜集的不同類型投資的收益率按低到高的順序排列，制成圖表；3、將估價對象與這些類型投資的風險程度進行分析比較，考慮投資的流動性、管理的難易以及作為資產的安全性等，判斷出同等風險的投資，確定估價對象風險程度應落的位置；4、根據估價對象風險程度所落的位置，在圖表上找出對應的收益率，從而就確定出了所要求取的資本化率。1、調查、搜集估價對象所在地區的房地產投資、相關投資及其收益96第三節投資組合與剩余技術

一、投資組合技術二、剩余技術第三節投資組合與剩余技術97一、投資組合技術

投資組合技術主要有土地與建筑物的組合和抵押貸款與自有資金的組合兩種。（一）土地與建筑物的組合運用直接資本化法估價，由于估價對象不同，采用的資本化率應有所不同。1.綜合資本化率是求取房地價值時應采用的資本化率2.土地資本化率時求取土地價值時應采用的資本化率3.建筑物資本化率時求取建筑物價值時應采取的資本化率一、投資組合技術投資組合技術主要有土地與建筑98知道土地價值或建筑物價值占房地價值的比率，也可以找出綜合資本化率、土地資本化率和建筑物資本化率三者的關系。知道土地價值或建筑物價值占房地價值的比率，也可以找出綜合資本99（二）抵押貸款與自有資金的組合

購買房地產的資金通常由兩部分組成：一部分為抵押貸款；另一部分為自有資金（或稱權益資本）因此，房地產的報酬率必須同時滿足這兩部分資金對投資報酬的要求。具體是綜合資本化率為抵押貸款常數與自有資金資本化率的加權平均數。抵押貸款常數一般采用年抵押貸款常數，它是每年的償還額(還本付息額)與抵押貸款金額(抵押貸款本金)的比率。（二）抵押貸款與自有資金的組合抵押貸款常數一般采用年抵押貸款100下列幾點有助于理解抵押貸款與自有資金組合的公式：⑴可以把購買房地產視做一種投資行為，房地產價格為投資額，房地產凈收益為投資收益。⑵購買房地產的資金來源可分為抵押貸款和自有資金兩部分，所以有：抵押貸款金額＋自有資金額＝房地產價格⑶房地產的收益相應地也由這兩部分資本來分享，即：房地產凈收益＝抵押貸款收益＋自有資金收益⑷于是有：房地產價格×綜合資本化率＝抵押貸款金額×抵押貸款常數＋自有資金額×自有資金資本化率⑸于是有：綜合資本化率＝抵押貸款金額/房地產價格×抵押貸款常數＋自有資金額/房地產價格×自有資金資本化率＝貨款價值比率×抵押貸款常數＋(1-貸款價值比率)×自有資金資本化率下列幾點有助于理解抵押貸款與自有資金組合的公式：101收益法基本分析與運用舉例課件102二、剩余技術

剩余技術（residualtechnique）是當已知整體房地產的凈收益、其中某一構成部分的價值和各構成部分的資本化率或報酬率時，從整體房地產的凈收益中扣除歸屬于已知構成部分的凈收益，求出歸屬于另外構成部分的凈收益，再將它除以相應的資本化率或選用相應的報酬率予以資本化，得出房地產中未知構成部分的價值的方法。

剩余技術主要有土地剩余技術和建筑物剩余技術，另外還有抵押貸款剩余技術和自有資金剩余技術。二、剩余技術剩余技術（residualtec103

（一）土地剩余技術土地與地上建筑物共同產生收益，可采用收益法以外的方法求得建筑物價值，并求取歸屬與建筑物的凈收益，然后從土地與地上建筑物共同產生的凈收益中扣除歸屬于土地的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，再除以土地資本化率或選用土地報酬率予以資本化，即可求得土地的價值。（二）建筑物剩余技術同土地剩余技術。（三）抵押貸款剩余技術在已知自有資金數量的的情況下，求取抵押貸款金額或價值得剩余技術。（四）自有資金剩余技術在已知貸款金額的情況下，求取自有資金權益價值的剩余技術。（一）土地剩余技術104收益法基本分析與運用舉例課件105106一、單選題:1、評估某宗收益性房地產的價格時，在其他因素不變的情況下，預測的未來凈收益越大，評估出的價格會（）A．越高B．越低C．不變D．不一定2、某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為（）A．4858B．5200C．2700D．62643、與報酬率性質不同的名詞有（）A.利息率B.折現率C.內部收益率D.空置率

4、在收益法估價中，對于單獨土地的估價，是根據（）確定收益年限。A.土地的整個使用年限B.土地的剩余使用年限C.建筑物的整個使用年限D.建筑物的整個使用年限練習題44一、單選題:練習題1061075、某門市的土地剩余使用年限為3年，可出租面積200平方米，從現在租賃出去，期限為2年，約定好月租金是180元/平方米，且每年不變，附近類似門市的正常月租金是200元/平方米、報酬率是10%，運營費用率為30%，則該門市現在帶租約出售時的正常價格是（）A.700000元B.695554元C.777268元D.800500元6、某宗房地產的土地價值占總價值的30%，建筑物價值占總價值的70%，由可比實例房地產中所求出的土地資本化率為6%，建筑物資本率為8%，則綜合資本化率為（）%A．7.4B．7.0C．6D．8練習題455、某門市的土地剩余使用年限為3年，可出租面積107108二、多選題:1、有了貨幣的時間價值觀念之后，收益性房地產的價值就是該房地產的未來凈收益的現值之和，其高低取決于下列3個因素：()。A．可獲凈收益的大小B．可獲凈收益期限的長短C．獲得該凈收益的可靠性E．建立在貨幣具有時間價值的觀念，現在的錢比將來的錢更值錢2、收益法適用的對象，是有收益或有潛在收益的房地產，如()等房地產。A．農地和商業B．旅館和餐飲C．寫字樓D.公寓3、收益法適用的條件，是房地產的()都易于量化。A．收益B．風險C．價值D．金額4、收益法的公式為：V=A/Y，則此公式的前提是()。A.凈收益每年不變為AB．報酬率大于零為YC．收益年限n為無限年D．報酬率為零練習題46二、多選題:練習題1081095、求取報酬率的方法有（）A.累加法B.市場提取法C.投資報酬率排序插入法D.實際觀察法6、可用于收益法中轉換為價值的未來收益主要有（）A.商業利潤B.凈運營收益C.潛在毛收入D.有效毛收入7、在收益法中，下列哪一種說法是正確的（）A.凈收益占有效毛收入的比率稱為凈收益率B.運營費用占潛在毛收入的比率稱為運營費用率C.投資回報占投資回收的比率稱為報酬率D.報酬率與投資風險正相關8、報酬率=（）+風險調整值-投資帶來的優惠A.無風險報酬率B.安全利率C.經濟增長率D.銀行貸款利率

9、收益法中，是根據土地收益求取土地價值，根據建筑物的收益求取建筑物的價值，或根據房地收益求取房地價值。但當需要利用土地與地上建筑物共同產生的收益單獨求取土地的價值或建筑物的價值時，則要采用()。A．房地剩余技術B．市場剩余技術C．土地剩余技術D.建筑物剩余技術

10、投資組合技術主要有()的組合兩種。A.抵押貸款與自有資金的組合B．土地與建筑物的組合C．市場與房地產的組合D．房地產的抵押與房地產的成交的組合第四章練習題475、求取報酬率的方法有（）第四章練習題1091.某旅館需要