-.z.綠地中心銷售說辭第一步：自我介紹您好！歡送光臨**市2014年最具升值潛力的工程——【中部金融地標】綠地中心！我是您的置業參謀——，很快樂為您效勞，請問怎么稱呼您？〔迎客要熱情，笑容滿面，語氣應親切，從接觸客戶開場，應該留意〔不能刻意〕客戶身上所有優點，包括氣質、外貌、穿著打扮，一起的小孩，等等，作出情真意切、恰如其分的贊美，并做簡單的應酬和初始效勞，如茶水。〕了解一下客戶是否熟悉**，哪里人？第二步、綠地品牌〔世界500強的國企，全球排名第一的綜合體開發商，中國寫字樓首席專家〕下面我給您詳細介紹一下我們綠地集團吧。綠地集團是目前中國首個以房地產為主業的進入世界500強的國企。2013年在世界500強中排行第359位。是全球排名第一的綜合體開發商，是全國第二大房地產商。我們綠地集團成立22年，已經在全國27個省100多個城市開發了幾百個工程，目前已經進軍國際市場，目前在國外4個洲，10大國家，都有我們的工程。在韓國濟州島開發了漢拿山小鎮，在澳大利亞開發了悉尼中心〔悉尼地標〕，俄羅斯圣彼得堡的波羅的海明珠工程，在當地都是標桿性的建筑。綠地集團在全世界贏得了"全球化地標締造者〞的美譽。目前我們全國已經交房的綠地中心入住率到達80%以上，帶動周邊商業年均增值20%以上左右。綠地中心憑借強大的品牌號召力和運營實力，打造中國最為保值、升值的物業。比方：**的綠地中心，2006年09月開盤售價19000元/平方米，現價47000元/平方米，7.5年，增長率147%*洲的綠地中心2012年11月開盤售價15000元/平方米，目前價格24000元/平方米，1.33年，增長率為60%，**的綠地中心2012年12月開盤時售價28000元/平方米，現價32000元/平方米，1.25年——增長率為14.29%。可見**綠地中心以后的升值力是很高的。第三步帶看宣傳片第四步：帶客戶到區域介紹區介紹區域區位篇：〔中部金融生態區龍頭，引領未來**金融中心〕我們綠地中心處于芙蓉路金融生態區的龍頭位置，也是河東3+1商圈的中心。芙蓉路全長60公里，北起湘陰，南至**，是**省的黃金大動脈，牽引了全省7萬多的消費人流。"3+1〞商圈，即北起伍家嶺商圈，西為五一商圈，東為火車站商圈，三大商圈的點位置是芙蓉商圈，三大商圈購物消費群的互動都必須經過芙蓉商圈，隨著金融城的開發與建立，芙蓉商圈也會成為全**最大的商圈。從道路交通來看，綠地中心被四縱四橫的路網包圍，四縱指的是：湘江中路、黃興路、芙蓉路、車站路；四橫指的是：湘江二橋與三大一道、湘雅路〔過江隧道〕、營盤路〔過江隧道〕、湘江一橋與五一路；另外，長株潭城際軌交、地鐵6號線均經過綠地中心；綠地中心走芙蓉路轉五一大道至火車站僅5分鐘，走三一大道到機場僅30分鐘，未來德雅路拉通，速度更快僅需25分鐘，至高鐵南站也僅需28分鐘。依據政府規劃，【中部金融生態區】總占地1828畝，規劃總建立面積約300萬平方米，建筑規模超越1500畝的金融街及900畝的**陸家嘴。目前金融街聚集了500多家國內外知名金融機構和知名企業，**陸家嘴則聚集了410家中外資金融機構。政府在五年內方案投資300億建立資金，將其打造成為國內規模最大的金融中心。區域目前聚集了**省36%金融總量，**市60%的金融總量，會聚了200多家銀行機構，70余家證券、基金、保險等金融機構。芙蓉中路沿線銀行，渣打銀行，新韓銀行，浦發銀行，招商銀行，光大銀行，工商銀行，農業銀行，中國銀行等多家銀行金融總部。被譽為**名副其實的"華爾街〞。區域采用"一主軸、兩地標、三節點、三片區〞的規劃構造，一主軸是本區內的城市型軸線也是景觀型軸線，將各功能分區有機的連接貫穿；兩地標位于德雅路兩側；三節點是本區內的三個主要的開展引擎，包括金融總部區、國際商業區和精英生活區；三片區是根據道路分隔和地形特點劃分的三大功能片區，北面為綜合商業區，南面為金融總部區，東部為精英生活區。**做為中部城市的重點開展城市，而金融生態城則是整個**的資本聚寶盆，而我們綠地中心又剛好處于金融城的龍頭位置，并且也是金融生態區的開篇巨作，這樣的區位，這樣的價值先機決定了我們綠地中心未來的升值潛力是整個金融城無可比較的。第五步工程整體說辭【工程整體說辭】**綠地中心作為綠地集團在全球開發的第18座綠地中心，也是綠地集團第四代升級產品，是**首個引進8S的智能商務系統的工程，傾力打造成中國首座智慧商務總部，無論從外觀設計還是硬件、軟件配置來看，都是遙遙領先于**市場上其他商務工程的。綠地寫字樓共經歷了四代的產品升級，綠地第一代寫字樓產品是初級商務寫字樓，具備了審美性和實用性；綠地的第二代寫字樓產品就是**目前普遍的5A甲級寫字樓，即CA、OA、BA

FA

Sa等5A智能系統，比方順天、運達都是我們綠地的第二代產品；綠地第三代便是地標化寫字樓，媲美國際商務標準，注重人性化的溝通，以建立區域標志性建筑高度為標準，像**最好也只能到達我們綠地第三代高度，比方說萬達，但跟我們其他城市的綠地第三代產品，比方說**綠地中心，萬達還是有一定差距的。而綠地集團第四代寫字樓產品就是我們現在的綠地中心，后面我將為您詳細講到；我先給介紹下工程的根本情況和工程規劃：綠地中心總占地34.68畝，總建面約26萬方，其中地上總建筑面積20萬方，地下總建筑面積約6萬方，規劃有A、B、C

三棟寫字樓，地上由一棟200米的超高層國際5A甲級寫字樓，一棟100米的5A甲級寫字樓與一棟100米的效勞式辦公寫字樓以及3萬方的商業組成。工程負3層到負1層為地下停車場，共規劃有1500個停車位，負1層還有一個2300平的品牌超市。工程整體設計采用"文峰拱秀，瀟湘流水〞的設計理念，外形自下而上挺拔屹立，充分突顯穩重大氣的金融形象。"文峰拱秀〞的設計理念我們融入了湖湘外鄉特色，工程一高兩低的設計與湘江河對面的岳麓山，鳳凰山，天馬山形成的比駕山遙相照應。另200米超高層與兩座百米高層形成"王〞座布局，充分表達"王〞者的氣息，這樣一座具有王者風范的群體布局的寫字樓，在整個**的辨識度都非常強，像這樣一個地標性的建筑，成為它的業主便是您身份的象征。工程商業可以說是集文化娛樂、休閑餐飲、商業購物三大頂級業態于一身的城市首席商務會客廳。其中1、2層打造為都市名品館，將引進國際奢侈品牌和輕奢品牌，3到4層為特色餐飲區，5層將引進高端會所和俱樂部，打造成中部金融城高端時尚休閑館；未來他將成為金融生態區乃至整個**市金領、白領人群，交友、聚會、休息、逛街的首選之地。第六步【產品賣點介紹】一、玻璃幕墻〔均采用高端雙層LOW-E真空玻璃幕墻〕本工程使用**黃達生產的雙層藍色LOW-E真空玻璃幕墻。主塔為純單元式玻璃幕墻，看上去非常的挺拔、簡潔大氣，充分凸顯出工程高端大氣的商務形象。單元式玻璃幕墻品質可控性高、工期短、抗震能力強為目前高端寫字樓常用構造之一。京基一百、**環球金融中心均采用單元式玻璃幕墻構造。兩棟甲級寫字樓采用石材與玻璃幕墻相結合的經典做法，讓整棟大樓外觀層次清楚，更表達其厚重感。其構件式玻璃幕墻技術工藝成熟、主體構造適應能力強已成為為目前市場常用的幕墻構造。Low-E玻璃具備了綠色，環保，節能，平安的特性。這種玻璃具有60%以上的太陽能輻射透過率并能阻擋大量的紫外線透射，這樣可以保障辦公區域采光充足又免受輻射。其次，他能反射室內50%的熱量，防止室內能量泄向室外，起到恒溫節能的效果；并且，這種中空玻璃能夠充分保證寫字樓辦公的私密性，"從里面可以看到外面，從外面看不到里面〞。所以這樣的一個外立面設計不但給在此辦公的企業提供了一個安康舒適的工作環境，同時也大大減少了企業的運營本錢。同時我們寫字樓也正在申請綠色星級認證，整個建筑從各個層面上可大大減少企業的運營本錢。目前高檔寫字樓比方**環球金融中心、金茂大廈采用的都是這種玻璃幕墻。二、日本進口三菱電梯我們工程均采用電梯公司綜合實力排名第一的日本進口三菱電梯工程全部采用日本進口三菱電梯，在國際電梯十大品牌排行榜中日本進口三菱電梯排第一。日本三菱在電梯行業研發新技術層出不窮：抱閘力偵測和溜梯自救兩項平安技術專利，是行業的重大突破，將對中國乃至世界電梯平安運行水平產生深遠影響，將電梯平安運行提升到一個新時代。三菱電梯以每分鐘升降速度超過1000米的超高速成為全球最快的電梯，大大提高了其平安性和乘坐的舒適性。**地王大廈、**金茂大廈均采用的是日本進口三菱電梯，可見其市場影響力之深。我們工程主塔共配備22臺電梯，B塔9臺，C塔8臺，分中低高區運行，合理的分配人流動向。電梯載重達1.6噸，能承載大概24-26人，平均等梯時間不超過40秒。將最大化減少您的侯梯時間，充分提高您的辦公效率。未來可能設置專屬總裁電梯，為您提供電梯專享效勞，盡顯您的尊貴。三、空調〔我們工程均采用最先進的VAV或VRV節能中央空調。〕我們工程主塔采用VAV空調系統，目前國外高層建筑使用VAV空調率已達95％。VAV是目前中央空調系統里面投資本錢最大的系統。他由物業統一開關，可以有效防止下班忘記關空調的浪費行為，真正做到高效節能。另外空調噪音低，不會產生冷凝水，對您的日常工作根本無影響。比方**環球金融中心、**環球金融中心都采用的這種空調系統。另外，工程的新風系統，讓您足不出戶，就享受大自然的新鮮空氣；同時，可以有效防止"空調病〞、室內家具、衣物發霉等現象發生；可以有效去除室內裝飾后長期緩釋的有害氣體，及細菌、病毒；他還具備自動調節室內濕度，節省取暖費用、超靜音等優勢。不僅能為您提供一個舒適、安靜的辦公環境，還將利于您的人體安康。比方**金茂大廈、**京基100，國內頂尖的寫字樓均采用了新風系統。兩棟甲級效勞式辦公塔樓空調系統為經典VRV空調系統。該系統可以分戶計量，按按實際用量收費，相對于傳統中央空調更節約能耗，也大大減少了您公司后期的運營本錢。另外，該空調系統可24小時隨時提供效勞，為您員工加班提供了便利。四、大堂〔奢華大堂、功能齊備〕工程寫字樓大堂是由國際知名設計公司依照**會德豐廣場設計，風格簡約高雅，美學與功能并用。大堂面積高達800米〔B、C400平方米〕，挑高10.2米，采用進口高檔石材為主要裝修材料，符合現代商務的高端氣質且經久耐用。另外工程大堂配有前臺咨詢、洽談桌椅、旅行社、車票訂購、行李存放等配套效勞，全方位滿足用戶需求，為您提供日常工作、商旅辦公的多種便利。五、寫字樓公共局部1.〔衛生間數量充足，且提供24小時熱水效勞〕主塔每層設置10-12個蹲位，B塔設置7個蹲位，且24小時提供熱水，充足的衛生間數量能大大節約客戶等待時間，提高辦公效率。工程A、B塔均采用真空鍋爐熱水供給系統，24小時熱水不連續供給，在冬季將大大提高您辦公的舒適性。比方**的IFC廣場也采用了這種人性化的熱水系統。2.

網絡架空地板，是一種適應現代化辦公而專門設計的先進地板工藝。安裝方便，節省空間，便于更改線路和檢修，在國際上，被用于各類高檔商務場所，比方**IFC國際金融中心用的就是網絡架空地板。網絡架空地板的使用，專門用以解決傳統樓面、墻體內預埋布線而產生的許多令設計師頭疼的難題。六、8S智能化系統〔綠地中心專屬8S智慧化辦公系統，領先世界水平〕**綠地中心作為綠地集團在全球開發的第18座綠地中心，也是**首個引進8S的智能商務系統的工程。8S智能系統是目前全球高端辦公樓最受推崇的智能系統，它大大超越于5A智能化之上。8S智能系統在原有的5A智能化根底上配套高清會議、移動辦公、智能通訊等。從而實現三個目標：第一，降低辦公本錢；第二提高辦公效率；第三，低碳減排。8S智能化系統具體如下：智慧商務效勞：云存儲、機房托管、超級中央前臺效勞、3D打印智慧通信系統：智真視頻會議、高速網絡、高速WIFI等智慧停車系統：車位預約、反向尋車智慧安防系統：訪客管理系統、安防監控智慧節能系統：電梯數控、照明數控、空調數控智慧生態系統：生態辦公環境、新風空調系統、空氣質量監控智慧安康中心：體檢、掛號、健身預約智慧生活中心：餐廳、娛樂、購物預約等智慧辦公形式舉例目前寫字樓普遍存在"三大難〞問題，像停車難，乘梯難，吃飯難等問題都是目前市面上寫字樓的通病。而我們工程引進了8S智能化商務系統，能解決您所有的難題。您可以通過我們工程的智能化停車系統，在每天未出門前就可以提前預約好您的專屬車位。如果您是個方向感不強的女性的話，我們的智能停車系統也能為您提供反向尋車的指引，讓您不必在地下車庫迷路。另外我們的智能化安防系統，通過入戶道閘，可以讓您免除不速之客的打攪。同時也保障了整個辦公環境的平安與隱私。智能化生態系統則可以為您實時監控辦公室的空氣指數，隨時探測二氧化碳等有害物質，新風空調系統，隨時為您輸送新鮮空氣。智能通信系統則可以為您提供智真視頻會議室，讓您不用奔波，就可以與總部高層與客戶進展會議溝通，讓會議有著"面對面〞的真切感。另外值得一提的就是我們的智慧安康中心與生活中心，我們在辦公樓里為您提供了安康小屋，不但為您提供了一些健身設施，還為您了安康效勞平臺，提供集安康體檢、安康風險評估、安康教育、慢病康復、運動、營養膳食指導、遠程醫療效勞、綠色就醫效勞、安康旅游方案等為一體的360度、全生命周期高端安康管理效勞，讓在此辦公的每位白領享受安康的生活體驗。同時也可以讓您可以享受輕松預約體檢與掛號。智能生活中心，可以讓您吃喝玩樂實現一鍵定制。總而言之，綠地中心的8S智能商務系統，可以讓您體會到智慧辦公效勞的真正便捷與效率。七、寫字樓附加配套：梯控聯動系統：凡出入大堂必須在前臺進展登記領取磁卡，刷卡才能通過門禁管理系統，在通過閘機的同時，電梯已幫你預約好，到達電梯即可乘坐至你所到樓層，無需按鍵，自動到達。可將閑雜人員阻止在電梯之外，同時，又起到了電梯省電省空耗的環保作用，也減少了出現電梯按鍵失靈的情況，延長了電梯的使用壽命；加強了傳統平安管理系統中管理的薄弱的一面，提高了物業的平安等級；比方鳥巢邊的盤古大觀寫字樓用的就是這種電梯系統。最奢華停機坪：在200M高空設置了總裁專屬停機坪，提供最奢華商務效勞，最頂級的星級洽談區和豪華議事區以及超級公用前臺：C塔每一層均有小型會議室供您使用，節省了您租賃會議室的本錢，為您辦公提供了極大的便利。每一層均設置有超級公用前臺，可以免費為您提供來訪客戶登記、預約會議室等效勞，大大節省了您人力本錢。A塔設置有星級客戶接待區、高級商務洽談區的總部級辦公配置，并此設計也是參考了經典案例—臺北101大廈及**美聯達大廈類似。奢華夜景系統：開發商斥資百萬，打造奢華夜景系統。夜間從街區看工程，猶如"太師椅〞，彰顯"王〞者風范。另外，200m超高層頂部采用動態閃爍、通亮剔透的智能燈光來表達工程的昭示性，并且還有色彩變幻的節假日模式，盡顯工程的尊貴和奢華；中部最大水幕墻：在200米的主樓前廳位置以"瀟湘流水〞為設計理念，打造1000㎡中部唯一最大水幕墻。該水幕墻高達五層，約20余米，流水層層下落，猶如大型瀑布氣勢恢宏的，飛流直下，帶給您無限的視覺沖擊和震撼。另外，該流動的商務空間也為您在繁忙的工作之余，提供一絲自然的氣息和活力元素，猶如置身山川美景之中，消除您的疲勞與緊張；八、公共空間打造：**最大空中花園：商業裙樓頂層設2000㎡空中花園，是整個**省最大的空中花園；多重植被覆蓋，為您提供充足的氧氣和活動空間。是您在工作之余，休憩交流的最正確場所。中庭頂部云頂：自古水是聚財的象征，工程通過商業與裙樓之間波光淋漓的云頂，南北入口處、商業前區等處的水景，來營造出"水〞的母題！為您提供樣化的消費"情景體驗〞，以此提高顧客的消費欲望，于顧客這不僅僅是購物場所，更是城市戶外"生活方式〞的延伸；九、物業最專業、最貼心的國家一級物業效勞：科瑞物業科瑞物業隸屬于綠地集團，是擁有國家一級物業管理資質，致力于超高層建筑、城市綜合體工程，2013年，在全國物業管理行業綜合實力TOP200排名中，科瑞物業位列第38位，科瑞物業集國際化標準效勞之經歷及地域化操作之優勢，竭力發揚細節化、人性化效勞品牌優勢，在管工程包括高450米的世界第七高樓**紫峰大廈、**千璽廣場、**虹橋綠谷等超高層城市地標建筑和城市綜合體物業；率先全面推行管理層與作業層別離的科學物管模式，為物業工程提供專業管家效勞，為物業管理提供專業技術支撐。十、操作團隊綠地中心從規劃設計、裝修設計到施工團隊，都是由國內外最頂尖和最具影響力的公司打造的工程方案設計是由**中聯筑境建筑設計**的中國工程院院士、全國建筑設計大師程泰寧先生主持的，程泰寧先生曾參加過人民大會堂、**長江大橋頭建筑等重大工程的方案設計，屢次在國內外獲獎；建國60周年500件世紀經典工程中聯作品入圍到達13件之多，為同類設計單位之最。第七步帶看樣版間〔需要詳細的用材，配置介紹說明〕現在看的就是由綠地集團打造的最高端產品系全球第18座綠地中心的樣板大堂。挑高10.2米，建筑面積400平方。采用簡潔、大氣設計理念。更能提升入駐企業的企業形象，綠地作為全球寫字樓領域專家不光只是在設計方面表達我們的專業，對產品的細節方面要求更高，比方我們在選材方面，大堂地面及墻面采用進口**石材打造而成，造價高達2000元平方，同時墻面進口石材運用了全新的離縫式設計，將石材工藝做到極致，這樣的設計對工藝的要求非常之高，目前**還沒有哪家開發商用到。我們的電梯墻面運用了定制式的銅鋁復合板材料，造價高達3000元每平方。在電梯廳的主墻面和頂面采用的只有國際奢侈品牌店才會用到的彩釉玻璃工藝，其內暗藏燈光的形式營造仿自然光環境，打造虛實結合的空間效果，提升整個的空間舒適度，并在大堂設立提供咨詢及效勞接待區、以及舒適的休息區。低調奢華，讓整個寫字樓更具品質感。配備6臺進口三菱電梯，分為上下區。由電梯上到我們的辦公區您可以看到我們綠地獨有的效勞式辦公展示，每層精裝配備的公共前臺接待及公共會議室，為企業提供專業商務效勞，小型辦公室，為高端中小金融公司量身打造，可滿足一位經理及6位員工辦公，也可作為CEO獨立辦公室。中型辦公室可為高端文化創意傳媒公司，整個空間有獨立開敞的員工辦公區，還有活動交流區，可配獨立經理室，獨立衛生間及茶水間，文印區，滿足中型公司的獨立運作要求。大型辦公區致力打造跨國公司區域分公司的國際辦公環境。在設計上強調空間序列感，在嚴謹的空間關系中融入富有設計感的家具，營造高能效與國際時尚感相結合的辦公空間；獨特紋理石材和凝重金屬材質彰顯跨國公司企業實力和自身品位。第七步：回來給客戶算價格，和客戶聊天深挖客戶的資金情況，了解客戶的需求。如是公司自用，站在客戶的角度看對方開什么公司需要到達什么樣的辦公條件。第八步算價及投資收益保障如何保障投資收益：〔商業〕1、我們綠地中心其他城市如**綠地中心、**綠地中心、**綠地中心等均到達80%以上入住率，可見我們綠地中心的產品在全國都是非常的暢銷。2、從內部供給算，我們工程近20萬方的寫字樓按80%以上的入住率算，每天大概能產生近2萬人流。假設平均每人每天消費50元，僅我們綠地中心的寫字