現代房地產項目管理

之

合約與成本管理篇項目管理中國傳統管理思想項目管理現代管理思想

結構化流程化指標化企業越做越大，項目“管理”人員越來越多項目越管越細，越做越像總承包商項目經理經常扮演“救火隊長”的角色企業的苦惱……傳統項目管理的特點

以施工管理為主導的經驗導向的 項目管理模式 甲方的項目經理與承包方的項目 經理區別模糊，甲方現場管理工 程師和承包方的工長區別模糊 項目管理缺乏系統性和連續性 項目管理人員合同成本意識薄弱傳統合同與合同管理

部門管理職責劃分——成本部、預 算部、合約部、采購部 成本與合同管理人員知識結構單一 合同與合同管理的理念落后—— 孤立的、靜態的合同管理理念 合同文本缺乏系統性和標準化傳統的工程項目管理與合同管理的關系及其不適應性

相互分離的管理體系——合同成本管理和工程管 理“兩張皮”，各行其是 不平衡的管理關系——在工程管理人員眼里，合 同是成本合同管理人員的事。這導致在合同實施 階段（施工階段）經常疏于管理，在現場工作中 由于缺乏合同交底和監督工作，現場管理人員的 習慣意識較強，往往憑經驗按照以往常規做法工 作而常常造成項目管理中不必要的麻煩。

工程管理人員與合同成本管理人員“語言不通”

1＋1<2甲方的項目管理

甲方項目管理特點——資源整合 以合同管理為核心的思想——一切按合同條款 和流程辦事，不能有隨意性，圖省事，拍腦袋 定問題。惟有嚴格地按照施工合同等全套合同 文件的規定，尤其是施工技術規范的要求進 行，才能保證工期和質量，并使工程成本控制 在合理的范圍內，從而使合同順利實施，使工 程圓滿地完成。 對甲方項目管理人員業務水平、工作作風、 良 好的素質的要求——體現在合同觀念、合同的 主觀程度以及控制合同的力度上。現代項目管理－動態全過程管理

項目范圍時間質量成本風險人力溝通采購集成現代項目管理的知識體系知識體系風險管理采購管理溝通管理人力管理質量管理成本管理范圍管理集成管理時間管理項目管理

啟動

計劃

實施

控制

收尾階段房地地產產項項目目采采購購管管理理房地地產產項項目目采采購購的的定定義義項目目采采購購不不同同于于一一般般概概念念上上的的商商品品購購買買，，它它包包含含著著以以不不同同方方式式通通過過努努力力從從企企業業外外部部獲獲得得貨貨物物、、土土建建工工程程和和服服務務的的整整個個采采辦辦過過程程。。因因此此，，采采購購不不僅僅包包括括采購購建建筑筑材材料料設設備備，而而且且還還包包括括雇用用承承包包商商來來實實施施土土建建工工程程和聘用用咨咨詢詢專專家家來來從從事事咨咨詢詢服服務務。材料料設設備備采采購購工程程采采購購咨詢詢服服務務采采購購房地地產產項項目目采采購購管管理理【工程程采采購購】采購購內內容容：：工工程程總總（（分分））包包工作作內內容容：：工工程程招招投投標標，，合合同同管管理理【材料料設設備備采采購購】項目目采采購購采購購內內容容：：建建筑筑材材料料與與設設備備戰略略采采購購工作作內內容容：：采采購購招招投投標標，，供供應應商商管管理理課程程大大綱綱上篇篇—合約約與與成成本本管管理理標標準準化化體體系系下篇篇—材料料設設備備采采購購與與供供應應商商管管理理上篇篇合約約與與成成本本管管理理標標準準化化體體系系課程程內內容容提提綱綱合同同管管理理是是工工程程項項目目管管理理的的核核心心標準準化化合合同同與與成成本本管管理理流流程程體體系系合同同與與成成本本管管理理人人員員的的專專業業化化熏熏陶陶1、為為什什么么房房地地產產企企業業仍仍然然感感覺覺成成本本難難于于控控制制？？（1）關關于于目目標標成成本本的的研研究究和和制制定定已已經經相相當當深深入入；（2）建筑筑市市場場競競爭爭日日趨趨激激烈烈，，建建筑筑采采購購成成本本日日益益低低廉廉；；（3）ISO業務務流流程程管管理理已已經經在在各各大大房房地地產產企企業業廣廣泛泛運運用用。。2、設設計計、、工工程程人人員員的的苦苦惱惱………（1）成成本本目目標標束束縛縛設設計計；（2）招招投投標標與與項項目目采采購購分分判判混混亂亂；；（3）變變更更簽簽證證管管理理混混亂亂；；（4）遵遵守守流流程程和和趕趕進進度度的的矛矛盾盾。。苦惱惱………傳統統概概預預算算成成本本管管理理———以固固定定““量量””、、““價價””、、““費費””定定額額為為主主導導的的靜靜態態管管理理模模式式現代代合合同同管管理理與與成成本本控控制制理理念念———以標標準準化化合合同同文文本本與與流流程程化化管管理理為為核核心心———工程程量量清清單單計計價價模模式式———成本本的的動動態態管管理理與與監監控控合同同管管理理是是工工程程項項目目管管理理的的核核心心工程程的的一一切切均均在在成成本本、、工工期期和和質質量量這這三三要要素素的的指指導導下下，，通通過過承承包包合合同同這這個個紐紐帶帶，，來來完完成成合合同同規規定定的的義義務務。。合合同同管管理理作作為為工工程程項項目目管管理理的的核核心心，，是是法法律律、、工工程程管管理理、、成成本本控控制制、、質質量量標標準準的的綜綜合合體體現現。合同同文文件件的的三三大大要要素素：：法法律律與與商商務務方方面面用用合合同同條條件件制制約約，，經經濟濟方方面面用用工工程程量量清清單單和和計計量量支支付付制制約約，，技技術術方方面面用用規規范范和和設設計計文文件件及及圖圖紙紙制制約約。。合同同與與合合同同管管理理是是核核心心合同同質量量施工工措措施施，，技技術術規規范范，，圖圖紙紙成本本合同同價價格格，，工工程程量量清清單單，，支付付與與變變更更管管理理工期期工期期要要求求，，進進度度計計劃劃，，延延誤誤賠賠償償范圍圍合同同管管理理與與成成本本控控制制及及工工程程項項目目管管理理的的關關系系工程程項項目目各各項項工工作作的的實實施施都都是是圍圍繞繞合合同同總總體體目目標標來來運運行行的的，，因因此此，，有有效效的的工工程程項項目目管管理理和和成成本本控控制制是是通通過過有有效效的的合合同同管管理理實實現現的的。。工程程管管理理人人員員與與成成本本合合同同管管理理人人員員共共同同做好好合合同同，，管管好好合合同同。合合同同的的管管理理貫貫穿穿于于整整個個工工程程項項目目的的始始終終。。項目目工工程程建建設設的的工工作作過過程程概概括括起起來來就就是是兩兩個個環環節節：：一一是是簽簽訂訂合合同同，，二二是是執執行行合合同同。。這這兩兩個個環環節節是是密密不不可可分分的的，，前前一一個個環環節節是是后后一一個個環環節節的的基基礎礎，，后后一一個個環環節節是是前前一一個個環環節節的的繼繼續續，，缺缺一一不不可可。。如果果將將采采用用各各種種技技巧巧來來實實施施工工程程項項目目管管理理和和控控制制成成本本比比作作““栽栽花花””，，那那么么提提高高企企業業的的整整體體合合同同管管理理意意識識和和管管理理水水平平，，就就是是““植植樹樹””。。標準準化化合合同同管管理理體體系系合同同文文件件結結構構化化、、標標準準化化。。合同同管管理理流流程程化化———流程程管管理理實實現現從從職職能能導導向向到到流流程程導導向向的的轉轉變變。———事先先預預防防勝勝過過事事后后補補救救。。———有效效地地控控制制好好每每一一個個管管理理過過程程/流程程節節點點，，就就自自然然可可以以得得到到預預期期的的可可交交付付成成果果。。———做正正確確的的事事與與正正確確地地做做事事。。流程程管管理理流程程象象人人體體的的神神經經系系統統,它確確保保了了組組織織功能能的的正正常常運運轉轉與與協協調調一一致致性性流程程是是組組織織的的基基本本運運作作環環境境,直接接影影響響到到人的的行行為為進進而而影影響響組組織織的的文文化化壞人人在在好好的的制制度度下下可可能能會會變變好好,好人人在在壞壞的的制制度度下下可可能能會會變變壞壞為什什么么我我們們總總是是出出錯錯？？已經經習習慣慣了了!流程程管管理理定定義義：：管管理理一一個個或或者者幾幾個個流流程程的的一一種種體體制制，，把把責責任任和和義義務務端端對對端端地地分分配配給給流流程程所所有有者者（（托托馬馬斯斯伯伯特特爾爾斯斯）），，通通過過對對流流程程的的要要素素進進行行管管理理,以達達成成流流程程的的績績效效目目標標的的過過程程。。流程程管管理理的的好好處處－－有有責責有有序序有有效效高高效效保證證目目標標的的持持續續實實現現提升升組組織織的的運運作作效效率率實實現現管管理理一一致致性性實現現管管理理模模式式的的轉轉變變構建建有有競競爭爭力力的的管管理理平平臺臺組織織目目標標通通過過有有效效的的流流程程運運作作來來實實現現，，通通過過流流程程管管理理實實現現流流程程的的目目標標最最終終保保證證組組織織目目標標的的持持續續實實現現理順內部部運作流流程及流流程之間間的接口口，消除除流程的的瓶頸提提高流程程的運行行效率降降低運營營成本，，實現組組織內部部運營及及管理的的一致性性通過流程程管理的的實施將將以職能能為中心心的傳統統管理模模式轉變變為以流流程為中中心的管管理模式式通過流程程結構和和流程網網絡的建建立，明明確流程程關系和和流程運運行標準準和要求求，將最最優經驗驗顯性化化，構建建持續改改進的管管理平臺臺實現顧客客的高度度滿意建立以顧顧客為關關注焦點點的流程程管理體體系，實實現顧客客的高度度滿意并并提高顧顧客的信信任度和和忠誠度度組織內部部文化轉轉變以有形的的流程影影響組織織的內部部文化并并帶動組組織文化化的轉變變,建立高效效溝通/開放/知識共享享/有效執行行的內部部文化流程管理理是實現現精益化化生產的的必然途途徑創業期成長期成熟期規模/市場影響響力發展階段段衰退期手工作坊坊粗放式規范化精細化精益化我們正處處于從規規范化進進入精細細化管理理的過程程合同管理理流程的的標準化化與專業業化現有管理理流程的的主要問問題——專業管理理流程和和行政管管理流程程混在一一起，過過于繁瑣瑣和復雜雜，再加加上部門門之間的的協調問問題和具具體專業業人員的的綜合素素質等因因素，導導致工程程人員為為了趕進進度，常常常選擇擇“走捷捷徑”，，致使流流程形同同虛設；；觀點：快快節奏的的工作作作風同必必須按照照程序辦辦事，似似乎有矛矛盾，其其實不然然，實踐踐證明這這恰恰是是我們的的不足和和應該加加強的地地方。要點：工工作的事事先計劃劃至關重重要。管理流程程文件的的基本組組成工作程序序＋作業指導導書＋標準表單單流程的無無縫銜接接與過程程控制控制時間間，責任任到人，，和績效效掛鉤；；關鍵節點點的工作作檢查記記錄——工作檢查查單；跨部門的的協調與與銜接——流程協調調人的職職責；領導人的的充分授授權與快快速傳遞遞。標準化招招標文件件的應用用項目成本本管理成本管理理理論的的發展傳統成本本管理理理論工程建設設成本管管理項目操作作成本約約束現代成本本管理理論論全方位成本管理把成本管理的范圍擴大到資源最優化配置，價值分析，風險分析等領域，以系統觀點注意各領域的動態價值關系范圍橫向延伸全生命周期成本管理把成本管理的鏈條擴大到決策投標階段，向后伸延到項目的使用維護階段，使項目的成本在其整個項目生命周期中達到最優化。時間縱向延伸成本管理理控制措施組織措施技術措施經濟措施合同措施總原則：一次投資的節約與項目全壽命的經濟性控制過程設計準備備設計計招投標標施工工投入使用用階段經濟工作管理工作技術工作工作性質成本管理理的內涵涵項目論證證項目策劃劃階段成本的基基準計劃劃10000020000300004000050000600007000080000JANUARYFEBRUARYMARCHAPRILMAYJUNEJULY策劃階段段設計階段段施工階段段銷售驗收收階段成本基準準計劃在在項目立立項時必必須完成成!積極的成本管管理大于消極極的成本控制制XXX項目結構含鋼鋼量結構成本占建建安成本的50%，結構成本會會由于設計管管理的好壞出出現大的波動動，因此必須須加強結構成本本的管理。2002年深圳市定額額站發布的信信息顯示深圳圳地區高層建建筑上部結構構的平均含鋼鋼量為64kg/㎡㎡，而本項目僅僅為41kg/㎡㎡。對于20萬平方米的建建筑面積，共共節約1840萬元。控制方法：確確定優化的結構方案；確定統一技術措施施；確定樣板部部位的優化構造做法；加強事前及事事中控制。積極的成本管管理大于消極極的成本控制制無機房及小機機房電梯以900kg,1.75m/s電梯為例：普通電梯較小小機房或無機機房電梯一次次性成本大約約便宜3萬多元；按每天運行時時間6小時考慮，電電價按0.8元/度計算，每年年節省的電費費1.3萬元。這樣在在兩年多一點點的時間，僅僅節約的電費費就可以彌補補無機房和小小機房電梯一一次性成本的的差價；無機房電梯平平均每臺要比比有機房電梯梯節省維保費費4620元；無/小機房電梯的的機房建筑面面積較普通機機房大約節省省8平方米，其帶帶來的價值是是多少？XXX項目電梯選用用積極的成本管管理大于消極極的成本控制制XXX項目大堂開敞式的園林林大堂客戶的體驗和和要求大堂裝修費用用空調運行費用用積極的成本管管理大于消極極的成本控制制南京拉德芳斯斯項目的方案案調整0.00標高的取值，，地下室的埋埋深：---對支護、土方方、水浮力、、抗拔樁的影影響；覆土厚度的控控制；地下室底板的的不同布置方方案,用鋼量差20%-30%。一點遺憾：樁樁型的選擇節省工程造價價3500萬元以上！積極的成本管管理大于消極極的成本控制制杭州宋都項目目的轉換層取取舍轉換層的含鋼鋼量約是400kg/㎡，混凝土含量量約0.9m/㎡，相當于5個以上的標標準層價格；取消轉換層相相當于節省上上部結構造價價的10%；結構剪力墻的的方案布置可可否再優化，，以滿足架空空層及地下室室的空間需要要。節省工程造價價1600萬元以上！積極的成本管管理大于消極極的成本控制制水泥攪拌樁復復合地基(樁長8米)與預應力管樁樁(樁長25米),哪個更可靠?哪個工期長?哪個造價高?不要理所當然然地采用習慣慣思維,多問幾個為什什么?多動手做幾個個比較方案!也許我們就會會有機會發現現出乎意料的的結果！南京拉德芳斯斯項目3+1層建筑的樁基基選型上海廣中路一一號項目的樁樁基選型及樁樁長選擇預應力管樁與與鉆孔樁,哪個造價高?選用34米樁長與選用用56米的樁長哪個個造價高?成本管理的幾幾個案例XXX項目的會所及及恒溫泳池XXX項目室內恒溫溫游泳池的容容量為300立方米，加熱熱裝置為燃氣氣鍋爐，泳池池水溫控制在在34℃左右，經測算算每小時需花花費2200元---2400元才能保證正正常營業，而而小區住戶經經常每月不到到10人次來消費，，會所該項服服務每月收費費約600元，而每月支支出約為70萬元（按每天天開放時間為為10小時，每月30天計），則每每月會所該項項服務大致虧虧損70萬元。成本管理的幾幾個案例XXX的玻璃雨蓬xx灣翠堤灣翠堤灣鋼化玻璃的每每平方米的維維修單價約400~800元左右，一些些尺寸比較特特殊的還需定定做，費用就就更高。XXX小區平均每年年為此支付的的維修工程費費用接近2萬元。成本管理的幾幾個案例XXX項目的自動扶梯翠堤灣翠堤灣該扶梯功率為為：17.5KW，每天平均運運行12小時，則每每月耗電6300度，該項支出出約占小區月月度管理費收收入的1%。成本管理的幾幾個案例X小區木制品、、鐵制品翠堤灣翠堤灣該扶梯功率為為17.5KW，每天平均運運行12小時，則每每月耗電6300度，該項支出出約占小區月月度管理費收收入的1%。木制品每平方方米的維修費費用約40元，鐵制品每每平方米的維維修費用約25元，XXX小區每年在該該兩項的維修修費用約8.0萬元左右，占占小區年管理理費收入的1.5%成本管理的幾幾個案例XXX的水景翠堤灣翠堤灣XXX小區水景的水水泵功率共：：129.7KW；XXX小區水景的總總容量約為：：420立方米；如果按平時每每天運行3小時（早上1小時，晚上2小時），節假假日每天運行行6小時，水景每每月徹底換水水2次，每月按30天計，則小區區的水景平均均每月耗電約約為：14667度，每月耗水水約850.5立方米，小區區水景每月直直接發生的水水電費支出約約占小區月管管理費收入的的3.0%左右。圍墻照明燈之之間的距離較較近，各照明明燈沒有設計計成分段控制制開關，合閘閘全亮，比較較費電，無形形中增加后期期物業管理的的成本。xx灣成本管理的幾幾個案例XX灣照明燈間距距項目前期成本本管理的方法法與思路因果論與1％決定75％開發階段的成成本管理——前期論證——成本調研與成成本目標設計階段的成成本管理——設計院的選擇擇——專業負責人的的選擇——溝通與交流的的方式——成本控制意識識的灌輸——和政府部門的的溝通——成本控制的管管理機制——有效的資源整整合——戰略合作伙伴伴的形成設計階段合同同成本流程化化管理要點成本合同管理理人員先期介介入，實行全全過程管理；；設計人員和成成本合同管理理人員緊密配配合，方案設設計和成本測測算同步進行行，不能等方方案完全出來來，成本才介介入評審；標準格式，成成本預算表的的內容格式和和工程量清單單一致；前瞻性的、跨跨專業的、綜綜合的成本管管理。相關案例(LENG)。小區路邊的綠綠化帶與路之之間，無擋水水土流失的隔隔離措施，下下大雨時易使使水土流到路路面，引起住住戶投訴。XXXXXX招標文件編制制流程化管理理要點編制前的準備備工作——采購方式，招招標模式，招招標進度計劃劃；編制前的研究究工作——研究圖紙，了了解合同范圍圍和技術商務務要求；如果果工程量清單單是委托咨詢詢公司完成的的，則要對咨咨詢公司進行行清單編制前前的交底，以以保證清單和和招標文件成成為一個整體體，避免管理理脫節；文件編制（要要點：合同范范圍及發包人人要求的約定定，合同之間間的邊界責任任約定，工期期的約定，工工程量清單的的編制，單價價細目表）；；設計和工程口口及時提供完完整的技術規規范和標準，，視工程需要要提出關于施施工方法和工工藝的要求。。各種情況下合合同范圍及發發包人要求的的約定和招標標圖紙的關系系——（a）圖紙明確完完整；（b）圖紙不完備備；（c）圖紙需投標標人深化設計計；（d）不明確工程程；堅定不移地推廣運用工程程量清單。招標過程的流流程化管理要要點發標前與投標標人的交底工工作，以指導導其投標和報報價。標準招投標流流程：發標、、投標人現場場考察、投標標答疑、補充充招標文件、、回標與開標標、初步評標標報告、議標標、最終評標標報告、定標標。工作記錄完整整，程序和行行文規范。謹防承包商的的不平衡報價價和對分判界界面工作認識識不清。積極消除承包包商對合同條條款的“恐懼懼癥”。工程階段流程程化成本合同同管理要點（（1）設計工程管理理人員在施工工階段的職責責：檢查合同的執執行情況，監監控施工進度度，發出變更更和簽證指令令，評估承包包商提出的各各項建議，保保證施工材料料和工藝符合合合同規定，，以控制整個個項目的順利利實施。成本合同管理理人員在施工工階段的職責責：解釋合同，協協助項目經理理進行項目實實施階段的合合同分解實施施與集中控制制，合同的目目標成本控制制，工程變更更的計量與計計價，索賠與與反索賠談判判，在工程人人員的協助下下監測已完工工數量以進行行工程的支付付與結算。項目經理必須須是精通合同同管理的復合合型人才，其其首要任務就就是通過合同同管理來控制制全局，完成成各種既定目目標。組織項項目部全體人人員熟悉合同同資料，將合合同工作內容容量化分解落落實責任，并并進行相互間間的協調，按按合同規定，，進行一系列列的質量、進進度、成本和和安全管理工工作。工程階段流程程化成本合同同管理要點（（2）合同實施保證證體系——建立合同的分分解、交底和和落實程序——定期合同執行行檢查（例會會）——建立標準工作作程序：流程程簡明，盡量量采用標準表表格與標準模模板——嚴格質量檢查查驗收制度：：質量驗收、、工序交接、、材料檢驗等等——“技術加管理”型的項目管理理隊伍對承包商最初初進場的反應應速度的管理理往往是一個個工程成敗與與否的一道考考驗。了解監理工程程師的素質，，有效地利用用和發揮其作作用，將之并并入甲方項目目管理團隊，，督促和指導導其工作——資料員和質量量安全監督員員。項目檔案管理理——對于各項會議議紀要、雙方方往來信函、