第七章房地產投資財務分析第七章第1節概述第1節概述一、房地產投資財務分析的含義與作用1、財務分析又稱為財務評價。是在現行會計準則、會計制度、稅收法規和價格體系下，通過財務效益與費用的預測，編制財務報表，計算評價指標，進行財務盈利能力分析、償債能力分析和財務生存能力分析，據以評價項目的財務可行性。（一）基本概念一、房地產投資財務分析的含義與作用1、財務分析又稱為2、房地產項目的財務分析，就是考慮房地產項目本身的直接效益和間接效益，孤立地計算出這個房地產項目投入的資金所能給房地產企業帶來的利潤，從房地產項目本身的收入和支出來衡量項目是否可取。房地產財務分析是項目可行性研究的核心內容，是決定房地產項目投資的重要決策依據。

2、房地產項目的財務分析，就是考慮房地產項目本身的直對投資者來說：1、在房地產項目投資決策前，確定自有資金投資額，采取積極措施；2、制定資金來源和使用計劃；3、運用技術經濟分析評價方法，從微觀角度比較項目的成本和效益；4、分析項目投資所能獲得的經濟效果，科學預測項目實施后的獲利能力；5、考核項目償還能力和檢驗項目給投資者帶來的凈效益（二）房地產投資財務分析的作用對投資者來說：（二）房地產投資財務分析的作用二、房地產投資財務分析的內容與步驟二、房地產投資財務分析的內容與步驟（一）房地產的概念（一）財務分析的內容這里主要對營利性項目而言，財務分析的內容主要有：（1）選取適宜的方法。（2）選取必要的基礎數據進行財務效益與費用的估算（3）進行財務分析，即編制財務分析報表和計算財務分析指標

（4）在對初步設定的建設方案（稱為基本方案）進行財務分析后，還應進行不確定性分析，包括盈虧平衡分析和敏感性分析。（一）房地產的概念（一）財務分析的內容（二）財務分析的步驟1、融資前分析融資前分析應以動態分析(折現現金流量分析)為主，靜態分析(非折現現金流量分析)為輔。2、融資后分析融資后分析應以融資前分析和初步的融資方案為基礎，考察項目在擬定融資條件下的盈利能力、償債能力和財務生存能力，判斷項目方案在融資條件下的可行性。融資后分析用于比選融資方案，幫助投資者做出融資決策

（二）財務分析的步驟1、融資前分析7房地產投資財務分析課件第二節

財務效益與費用估算

第二節

財務效益與費用估算房地產投資項目的財務效益，主要是指其經營收入。經營收入是指向社會出售、出租房地產商品或自營時的貨幣收入。一、財務效益分析（一）房地產投資項目的財務效益分類房地產投資項目的財務效益，主要是指其經營收入。一、房地產投資項目的經營收入1、銷售收入2、租金收入統稱租售收入3、土地轉讓收入4、配套設施銷售收入5、自營收入房地產投資項目的經營收入1、銷售收入

銷售收入包括土地轉讓收入、商品房銷售收入和配套設施銷售收入。計算公式為：銷售收入＝可出售建筑面積×銷售單價這里應注意可出售面積比例的變化對銷售收入的影響以及由于規劃設計的原因導致不能售出面積比例的增大對銷售收入的影響。1、銷售收入銷售收入包括土地轉讓收入、商品房銷售收入和配套租金收入包括出租房租金收入和出租土地租金收入：計算公式為租金收入＝可出租建筑面積×租金單價潛在總收入＝可出租面積×單位租金實際總收入＝潛在總收入×（1-空置率）＋其他收入或＝潛在總收入×出租率＋其他收入凈經營收入＝實際總收入-運營費用2、租金收入租金收入包括出租房租金收入和出租土地租金收入：計算公式為2、3、自營收入

自營收入是指開發企業以開發完成后的房地產為其進行商業、服務業等經營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。在進行自營收入估算時，應充分考慮目前已有的商業和服務業設施對房地產項目建成后產生的影響，以及未來商業、服務業市場可能發生的變化對房地產項目的影響。3、自營收入自營收入是指開發企業以開發完成后的房地（二）財務效益分析時應注意的問題1、根據市場條件，確定項目在整個租售期的每一期準備租售的房地產類型和數量2、租售價格：根據市場調查及預測，同時結合房地產項目的自身情況，通過市場交易信息的分析與比較來完成的。3、收款方式：應考慮購買人的支付能力與偏好，以及房地產交易的付款習慣和慣例，同時考慮開發企業對資金流的要求等。

（二）財務效益分析時應注意的問題1、根據市場條件，確定項目在4、收入估算（1）轉售收入：對于出租的情況，應考慮經營期末出租物業的轉售收入。（2）上漲率：對于出租情況，可以3-5年考慮—個租金上漲率；對于銷售情況，尤其是分期開發，可以3-4年或每期考慮一個售價上漲率。

4、收入估算表7-1銷售收入預測表類別銷售面積建議售價銷售收入類別1類別2…合計表7-1銷售收入預測表類別銷售面積建議售價銷售收入類別1表7-2銷售收入分期測算表銷售計劃分年度銷售金額年份銷售比例（%）銷售面積銷售價格12…N合計一期類別1一期類別2一期類別3其他一期類別1一期類別2一期類別3其他…N合計表7-2銷售收入分期測算表分年度銷售金額年份銷售比例（%）表7-3銷售收入與經營稅金及附加估算表序號項目合計123…N1銷售收入2經營稅金及附加2.12.22.3…營業稅城市維護建設稅教育費附加3土地增值稅4銷售凈收入表7-3銷售收入與經營稅金及附加估算表項目合計123…N表7-4出租收入與經營稅金及附加估算表序號項目合計123…N1租金收入1.11.21.3可出租面積單位租金出租率2經營稅金及附加2.12.22.3營業稅城市維護建設稅教育費附加3租金凈收入4凈轉租收入4.14.24.34.4轉售價格轉售面積轉售成本轉售稅金表7-4出租收入與經營稅金及附加估算表項目合計123…N11、房地產投資估算中的成本投資分析中使用的成本有許多是對擬實施項目未來將要發生的費用的預測和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實施方案會有不同的成本數據。

二、成本費用及稅金估算（一）成本的估算1、房地產投資估算中的成本二、成本費用及稅金估算（一）成本的表7-6房地產投資估算中的投資與成本的關系表

投資形式經營方式投

資成

本開發投資出售開發過程中的資金投入開發過程中的成本支出出租開發過程中的資金投入含建設成本和出租成本經營開發過程中的資金投入含建設成本和經營成本置業投資出租購買房地產時的資金投入含購買成本和出租成本經營購買房地產時的資金投入含購買成本和經營過程中的成本支出表7-6房地產投資估算中的投資與成本的關系表2、開發產品成本與經營成本（1）開發產品成本是指房地產項目產品建成時，按照國家有關財務會計制度轉入房地產產品的開發建設投資。（2）經營成本是指房地產產品在出售、出租時，將開發產品成本按照國家有關財務和會計制度結轉的成本2、開發產品成本與經營成本（二）期間費用的估算開發項目的期間費用是指企業行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的銷售費用、管理費用和財務費用。（二）期間費用的估算開發項目的期間費用是指企業行政管（1）有效利率式中，r為名義利率；m為每期計息次數。。1、房地產投資項目還本付息的計算1、房地產投資項目還本付息的計算（2）每期應計利息計算公式每期應計利息=（期初借款本息累計＋本期借款／2）×利率（7-2）其中，“期”根據情況可以是年、季、月等，一般情況下為年。（2）每期應計利息計算公式（3）等額還本付息方式等額還本付息是在借款的還貸期限內，每年支付相等的本息和。其計算公式如下：

(7-3)A為每期的還本付息額；P為寬限期末固定資產投資和開發產品成本的借款本金或本息與初始經營資金借款本金之和；i為期利率；n為貸款要求的借款償還時間（由還款期開始計算）（3）等額還本付息方式（4）等額還本，利息照付的方式第t期還本付息額。“等額還本，利息照付”中各期之間的本金及利息之和是不相等的，償還期內每期償還的本金額是相等的，利息將隨本金逐期償還而減少。其計算公式為：每期支付利息=期初本金累計×期利率每期償還本金=（4）等額還本，利息照付的方式2、期間費用的相關表格表7-7投資計劃與資金籌措表序號項目合計計算期123…X1總投資1.1建設投資1.2建設期利息1.3其他投資2資金籌措2.1項目資本金2.2銀行貸款2.3預售收入2.4其他資金2、期間費用的相關表格表7-7投資計劃與資金籌措表項目表7-8貸款還本付息估算表

序號項目合計建設經營期123…X1借款及還本付息1.1年初借款累計1.2本年借款1.3本年應計利息1.4年末還本付息1.5年末借款累計2償還本息來源2.1投資回收2.2未分配利潤2.3短期貸款表7-8貸款還本付息估算表項目合計建設經營期123…X（三）稅金的計算房地產項目經營稅費包括兩大部分：開發期間稅費和經營期間稅費。經營期間稅費主要是在銷售和交易階段發生的稅費，不參與投資與成本費用的構成，只是作為銷售收入的扣減。房地產項目經營期間相關稅費包括：（三）稅金的計算房地產項目經營稅費包括兩大部分：開發（1）營業稅其計算辦法和標準為：按營業額（這里指房地產銷售收入）的5％計征（銷售不動產的營業稅稅率為5％）。1、“兩稅一費”1、“兩稅一費”（2）城市維護建設稅按照納稅人所在地的不同，稅率分別規定為7％、5％、1％三個檔次，即納稅人所在地在城市市區的，稅率為7％；在縣城、建制鎮的，稅率為5％；不在城市市區、縣城、建制鎮的，稅率為1％。（2）城市維護建設稅（3）教育費附加其計收辦法和標準為：以單位和個人實際繳納的增值稅、營業稅、消費稅（對于房地產銷售，僅指營業稅）的稅額為計稅依據，在城市稅率一般為3％。（3）教育費附加房地產銷售的印花稅計收辦法和標準為：按照房地產交易價的0.1％，買賣雙方各負擔一半，即各負擔萬分之五。2、印花稅房地產銷售的印花稅計收辦法和標準為：按照房地產交易其實質是對土地收益的課稅。（1）計稅依據土地增值稅以納稅人轉讓房地產所取得的土地增值額為計稅依據，土地增值額為轉讓房地產所取得的收入減去規定扣除項目金額后的余額。3、土地增值稅其實質是對土地收益的課稅。3、土地增值稅（2）稅率與應納稅額稅率：土地增值稅實行四級超額累進稅率：①增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；②增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的部分，稅率為40％；（2）稅率與應納稅額③增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的部分，稅率為50％；④增值額超過扣除項目金額200％以上的部分，稅率為60％。（每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例均包括本比例數）③增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的部分，稅率應納稅額：①增值額未超過扣除項目金額50％的，應納稅額：土地增值額×30％；②增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的，應納稅額：土地增值額×40％-扣除項目×5％；③增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的，應納稅額：土地增值額×50％-扣除項目×15％；④增值額超過扣除項目金額200％以上的，應納稅額：土地增值額×60％-扣除項目×35％。應納稅額：（3）增值額計算土地增值額為轉讓房地產所取得的收入減去規定扣除項目金額后的余額。（4）免稅規定有下列情形之一的，可以免征土地增值稅：1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的；2）因國家建設需要依法征用、收回的房地產。（3）增值額計算企業所得稅是對企業在一定期間（通常為一年）內取得的生產經營所得和其他所得征收的一種稅。（1）納稅人在中華人民共和國境內，企業和其他取得收入的組織（以下統稱企業）為企業所得稅的納稅人，依照本法的規定繳納企業所得稅。4、企業所得稅企業所得稅是對企業在一定期間（通常為一年）內取得的生（2）企業所得稅的計算方法企業所得稅的計算方法為開發企業應納稅所得額乘以所得稅稅率。企業所得稅的稅率為25%。符合條件的小型微利企業，減按20%的稅率征收企業所得稅。國家需要重點扶持的高新技術企業，減按15%的稅率征收企業所得稅。（2）企業所得稅的計算方法契稅是在土地、房屋權屬發生轉移時，對產權承受人征收的一種稅。契稅的稅率為3％-5％。契稅的計稅依據為：1）國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格5、契稅契稅是在土地、房屋權屬發生轉移時，對產權承受人征收的2）土地使用權贈于、房屋贈于，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定；3）土地使用權交換、房屋交換，為所交換土地使用權、房屋的價格差額。成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由，或所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。2）土地使用權贈于、房屋贈于，由征收機關參照土地使用權出售、計稅依據為：對于非出租的房產，以房產原值一次減除10％—30％后的余值為計稅依據；對于出租的房產，以房產租金收入為計稅依據房產稅采用比例稅率，按房產余值計征的，稅率為1.2％；按房產租金收入計征的，稅率為12％。6、房產稅計稅依據為：對于非出租的房產，以房產原值一次減除10％—土地使用稅采用分類分級的幅度定額稅率，每平方米的年幅度稅額按城市大小分四個檔次：①大城市0.5至10元；②中等城市0.4至8元；③小城市0.3至6元；④縣城、建制鎮、工礦區0.2至4元。。7、城鎮土地使用稅土地使用稅采用分類分級的幅度定額稅率，每平方米的年幅度稅額按其計稅依據為納稅人實際占用耕地的面積，是按規定稅率一次性計算征收。

耕地占用稅實行定額稅率，具體分為四個檔次：1）以縣為單位（下同），人均耕地在1畝以下（含1畝）的地區，每平方米為10-50元；8、耕地占用稅其計稅依據為納稅人實際占用耕地的面積，是按規定稅率一次性計算2）人均耕地在1-2畝（含2畝）的地區，每平方米8-40元；3）人均耕地在2-3畝（含3畝）的地區，每平方米為6-30元；4）人均耕地在3畝以上的地區，每平方米為5-25元。2）人均耕地在1-2畝（含2畝）的地區，每平方米8-40元；第三節

房地產投資財務分析指標

第三節

房地產投資財務分析指標

（1）根據是否考慮資金時間價值、進行貼現運算，可將常用方法與指標分為兩類：靜態分析方法與指標和動態分析方法與指標。（2）根據國家發改委、建設部發布的《建設項目經濟評價方法與參數》分為財務分析和經濟分析，其對應的指標分為財務分析指標和經濟分析指標。（3）本章重點針對現金流量分析，將上述評價指標分為3類：①時間性指標；②價值性指標；③比率性指標。一、房地產投資財務分析指標體系1、項目經濟評價指標分類（1）根據是否考慮資金時間價值、進行貼現運算，可將常用方法與表7-9項目經濟評價常用指標分類表劃分標準常用指標分類是否考慮資金時間價值靜態評價指標靜態投資回收期、成本利潤率、投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率等動態評價指標財務凈現值、內部收益率、動態投資回收期等

項目評價層次財務分析指標財務凈現值、內部收益率、動態投資回收期等經濟分析指標經濟凈現值、經濟內部收益率等指標的經濟性質時間性指標投資回收期價值性指標

凈現值、凈年值比率性指標內部收益率、凈現值率、效益費用比、成本利潤率、投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率等表7-9項目經濟評價常用指標分類表常用指標分類是否考慮資2、項目評價主要解決的問題1、一是用于單一項目（方案）投資經濟效益的大小與好壞的衡量，以決定方案的取舍；2、二是用于多個項目（方案）的經濟性優劣的比較，以決定項目（方案）的選取進行項目（方案）經濟評價，應盡量考慮一個適當的評價指標體系，避免僅用一兩個指標來做出評價結論。2、項目評價主要解決的問題投資回收期（也稱投資返本年限）是以項目的凈收益抵償投資所需的時間（常用年表示）。項目評價求出的投資回收期不大于行業基準投資回收期或設定的基準投資回收期（Pc）時，可以認為項目在財務上是可以考慮接受的。一般情況下，投資回收期都是以投資初始時間為0點，也有以經營期開始為0點，但需要特殊注明。

二、時間性指標與評價方法投資回收期（也稱投資返本年限）是以項目的凈收益抵償投（1）定義及公式靜態投資回收期是不考慮資金時間價值條件下以凈收益抵償投資所需要的時間通常以年為單位，從建設開始年初算起，其定義式為：1、靜態投資回收期—第t年現金流入量；

—靜態投資回收期；—第t年現金流出量；（1）定義及公式1、靜態投資回收期—第t年現金流靜態投資回收期公式更為實用的表達式為：

靜態投資回收期公式更為實用的表達式為：（2）判據計算出的靜態投資回收期要與行業規定的基準投資回收期（）進行比較，若則認為項目是可以考慮接受的；若，項目應予拒絕。（2）判據計算出的靜態投資回收期要與行業規定的基準投資回收期（3）優點與不足最大優點是經濟意義明確、直觀、計算簡單，便于投資者衡量建設項目承擔風險的能力，同時在一定程度上反映了投資效果的優劣。不足：①投資回收期只考慮投資回收之前的效果，不能反映回收期之后的情況，難免有片面性；②不考慮資金時間價值，無法用以正確地辨識項目的優劣。（3）優點與不足最大優點是經濟意義明確、直觀、（1）定義及公式為了克服靜態投資回收期未考慮資金時間價值的缺點，可采用其改進指標動態投資回收期。動態投資回收期一般從建設開始年算起，定義式為：2、動態投資回收期—第t年現金流入量；

—動態投資回收期；—第t年現金流出量；（1）定義及公式2、動態投資回收期—第t年現金流動態投資回收期的計算可通過財務現金流量表計算得出。其具體計算公式為：

動態投資回收期的計算可通過財務現金流量表計算得出。其具體計算（2）判據計算出動態投資回收期，也要與行業規定的標準動態投資回收期或同行業平均動態投資回收期進行比較，如果計算出的動態投資回收期小于或等于行業規定的標準動態投資回收期或同行業平均動態投資回收期，則認為項目可以考慮接受。（2）判據計算出動態投資回收期，也要與行業規定（3）優點與不足

①動態投資回收期考慮了資金時間價值，優于靜態投資回收期，但計算相對復雜；②不能反映投資回收之后的情況，仍然有局限性。（3）優點與不足①動態投資回收期考慮了資金時間價值，優于靜【例7.1】已知某投資項目計算期內逐年凈現金流量如表7-9所示。試問該項目的靜態投資回收期、動態投資回收期各是多少?（=12%）

3、應用舉例表7-9某投資項目現金流量表

年末建設期經營期01234567凈現金流量（萬元）-10-204812121212【例7.1】已知某投資項目計算期內逐年凈現金流量如表7-9所解（一）靜態法：首先計算項目的累計現金流量。表7-10現金流量累計表

單位：萬元t年末01234567凈現金流量（萬元）-10-204812121212累計凈現金流量（萬元）-10-30-26-18-661830由上表可以看出，在第5年末，累計凈現金流量已出現正值。這樣：=5-1＋|-6|/12=4＋0.5=4.5（年）解（一）靜態法：首先計算項目的累計現金流量。表7-10（二）動態法：將例7-9中的現金流量折現，得到表7-11并利用公式計算項目的

表7-11現金流量累計表t年末01234567凈現金流量（萬元）-10-204812121212-10-17.93.25.77.66.86.15.4累計凈現金流量（萬元）-10-27-24.7-19-11.4-4.61.56.9凈現值（二）動態法：將例7-9中的現金流量折現，得到表7-11并利通過該項目的靜、動態投資回收期的比較，發現，這是因為凈現金流量折現，使生產期的收益逐年減少的速度大于投資減少的速度，因此使動態投資回收期加大

通過該項目的靜、動態投資回收期的比較，發現，這是因為凈現金流三、價值性指標與評價方法價值性評價指標反映一個項目的現金流量相對于基準投資收益率所能實現的盈利水平。最主要又最常用的價值性指標是凈現值，在多項目（或方案）選優中的價值性指標還有凈年值，凈終值很少使用。三、價值性指標與評價方法價值性評價指標反映一個項目（一）凈現值（FNPV）1、含義與判據

凈現值是將項目整個計算期內各年的凈現金流量，按某個給定的折現率，折算到計算期期初（零點，也即1年初）的現值代數和。凈現值的計算公式為：（一）凈現值（FNPV）1、含義與判據凈現值是將項目式中：—項目計算期；—基準收益率或投資主體設定的折現率；—第t年的折現系數；凈現值決策規則為：≥0則接受該項目<0則不接受該項目甲>乙，則甲方案優于乙方案。式中：2、優缺點與注意事項（1）優點：不僅考慮了資金的時間價值，對項目進行動態分析，而且考察了項目在整個壽命期內的經濟狀況，并且直接以貨幣額表示項目投資的收益性大小，經濟意義明確直觀（2）計算凈現值時，以下兩點十分重要：1）凈現金流量（NCFt），即（CI—CO）t的預計：由于凈現值指標考慮了技術方案在計算期內各年的凈現金流量，因而NCFt預測的準確性至關重要，直接影響項目凈現值的大小與正負。2、優缺點與注意事項（1）優點：不僅考慮了資金的時間價值，對一般來說，折現率i的選取有三種情況：1）選取社會折現率is，即i=is。2）選取行業（或部門）的基準收益率ic，即i=ic。3）選取計算折現率io，即i=io。

3、折現率的選取一般來說，折現率i的選取有三種情況：3、折現率的選取4、計算例題：【例7-2】某項目的現金流量如表7-12所示，求其凈現值（=15%），并判斷項目的可行性。某項目的現金流量：t年末012345～12凈現金流量（萬元）-20-40-401722324、計算例題：【例7-2】某項目的現金流量如表7-12所示，解：根據該題現金流量特點，可利用公式計算：=-20×（1＋15%）0-40×（1＋15%）-1-40×（1＋15%）-2＋17×（1＋15%）-3＋22×（1＋15%）-4＋32×（1＋15%）-4×=-20-34.78-30.26＋11.18＋12.58＋82.14=20.86（萬元）因為=20.86萬元>0，所以該項目可以接受解：根據該題現金流量特點，可利用公式計算：例：某項目各年凈現金流量如表所示，試用凈現值指標判斷項目的經濟性（ic=10%)例：某項目各年凈現金流量如表所示，試用凈現值指標判斷項目的經7房地產投資財務分析課件其中：（A/P,ic,n）——資金時間價值的等額年金系數（A/P,ic,n）＝在項目經濟評價中，很少采用凈年值指標。（二）凈年值（NAV）其中：（二）凈年值（NAV）例：求凈年值，基準收益率為10%例：求凈年值，基準收益率為10%四、比率性指標與評價方法1.含義與判據內部收益率是指使項目凈現值為零時的折現率，記作IRR。其表達式為：若某項目在1年初（零點）投資Ip，以后每年末獲得相等的凈收益R，則內部收益率可由以下兩式表示：

（一）內部收益率四、比率性指標與評價方法1.含義與判據（一）內部收益率應用IRR對單獨一個項目進行經濟評價的判別準則是：若IRR≥ic，（或is），則認為項目在經濟上是可以接受的；若IRR<ic，（或is），則項目在經濟上應予以拒絕。內部收益率是指項目對初始投資的償還能力或項目對貸款利率的最大承受能力。由于內部收益率不是用來計算初始投資收益的，所以不能用內部收益率指標作為排列多個獨立項目優劣順序的依據。應用IRR對單獨一個項目進行經濟評價的判別準則2、計算式中r——內部收益率；——較低的試算折現率；——較高的試算折現率；——與對應的凈現值；——與對應的凈現值。2、計算3、優缺點內部收益率指標的優點1）考慮了資金的時間價值，考察了項目在整個壽命期內的全部情況。2）內部收益率是我國進行項目經濟評價時往往把內部收益率作為最主要的指標。內部收益率指標的缺點1）內部收益率指標計算繁瑣，非常規項目有多解現象，分析、檢驗和判別比較復雜。2）適用于獨立方案的經濟評價和可行性判斷，一般不能直接用于獨立方案之間的比較和選優，但可以用于互斥方案之間的優劣排序。3）不適用于只有現金流入或現金流出的項目。3、優缺點內部收益率指標的優點例題【例7-3】某房地產項目，初建投資為5000萬元，預計經營期十年中每年可得凈收益800萬元，第十年末收取殘值2000萬元，試求該項目內部收益率。（＝10％）例題【例7-3】某房地產項目，初建投資為5000萬元，預計經解：根據公式進行計算解：根據公式進行計算下面求內部收益率FIRR①用試算法計算：假設i=10%FNPV=686.6假設i=12%=164.2＞0假設i=13%FNPV=-69.8＜0下面求內部收益率FIRR②用插值法求FIRR所以該項目的內部收益率為12.7%。②用插值法求FIRR所謂凈現值率，就是按設定折現率求得的項目計算期的凈現值與其全部投資現值的比率，記作NPVR，計算式為：式中Ip—項目投資現值若NPVR≥0，方案可行，可以考慮接受；若NPVR<0，方案不可行，應予拒絕（二）凈現值率（NPVR）所謂凈現值率，就是按設定折現率求得的項目計算期的凈成本利潤率（RPC），指開發利潤占總開發成本的比率，是初步判斷房地產開發項目財務可行性的一個經濟評價指標。式中RPC——成本利潤率；GDV——項目總開發價值；TDC——項目總開發成本；DP——開發商利潤三、成本利潤率（RPC）

成本利潤率（RPC），指開發利潤占總開發成本的比率，是初步判注意：1、計算項目總開發價值時，如果項目全部銷售，則等于總銷售收入扣除銷售稅金后的凈銷售收入；當項目用于出租時，為項目在整個持有期內凈經營收入和凈轉售收入的現值累計之和。2、總銷售收入的計算方法：項目總開發成本，是房地產開發項目在開發經營期內實際支出的成本，在數值上等于開發建設投資，包括土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用和不可預見費用等。注意：3、成本利潤率一般與目標利潤率進行比較，超過目標利潤率，則該項目在經濟上是可接受的一般來說，對于一個開發周期為2年的商品住宅開發項目，其目標成本利潤率大體應為35％～45％。成本利潤率是開發經營期的利潤率，不是年利潤率。成本利潤率除以開發經營期的年數，也不等于年成本利潤率，因為開發成本在開發經營期內逐漸發生，而不是在開發經營期開始時一次投入。3、成本利潤率一般與目標利潤率進行比較，超過目標利潤率例題例7-4]某房地產開發商以5000萬元的價格獲得了一宗占地面積4000平方米的土地50年的使用權，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60%，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓（均為標準層），建造成本為3500元/平方米，專業人員費用為建造成本預算的8%，行政性收費等其他費用為460萬元，管理費為土地成本、建造成本、專業人員費用和其他費用之和的3.5%，市場推廣費、銷售代理費和銷售稅費分別為銷售收入的0.5%、3.0%和6.5%，預計建成后價為12000元/平方米。項目開發期為3年，建造期為2年，地價于開始時一次投入，建造成本、專業人員費用、其他費用和管理費在建造期內均勻投入；年貸款利率為12%，按季度計息，融資費用為貸款利息的10%。問開發商成本利潤率分別是多少？

例題例7-4]某房地產開發商以5000萬元的價格獲得了一宗占解：1、項目總開發價值（1）項目總建筑面積：4000×5.5=22000（平方米）（2）標準層每層建筑面積：（22000-4000×60%×4）/10=1240（平方米）（3）項目總銷售收入：22000×12000=26400（萬元）（4）稅費銷售：26400×6.5%=1716（萬元）（5）項目總開發價值：26400-1716=24684（萬元）2、項目總開發成本：（1）土地成本：5000萬元（2）建造成本：22000×3500=7700（萬元）（3）專業人員費用（建筑師，結構、造價、機電、監理工程師等費用）：7700×8%=616（萬己）解：（4）其他費用：460萬元（5）管理費：（5000＋7700＋616＋460）×3.5%=482.16（萬元）（6）財務費用：①土地費用利息：5000×[（1＋12%/4）3×4-1]=2128.80（萬元）②建造費用、專員費用、其他費用、管理費用利息：（7700＋616＋460＋482.16）×[（1＋12%/4）（2/2）×4-1]=1161.98（萬元）③融資費用，（2128.80＋1161.98）×10%=329.08（萬元）（4）其他費用：460萬元④財務費用總計：2128.80＋1161.98＋329.08=3619.86（萬元）（7）市場推廣及銷售代理費用：26400×（0.5%＋3.0%）=924（萬元）（8）項目開發成本總計：5000＋7700＋616＋460＋482.16＋3619.86＋924=18802.02（萬元）3、開發商利潤：24684＋18802.02=5881.98（萬元）4、開發商成本利潤率：（5881.98/18802.02）×100%=31.28%④財務費用總計：總投資收益率應按下式計算：EBIT—項目正常年份的年息稅前利潤或運營期內年平均息稅前利潤；TI—項目總投資；EBIT＝經營收入（含銷售、出租、自營）一經營成本一運營費用一銷售稅金銷售稅金＝營業稅＋城市維護建設稅＋教育費附加TI＝開發建設投資＋經營資金（四）總投資收益率(ROI)總投資收益率應按下式計算：（四）總投資收益率(ROI)項目資本金凈利潤率應按下式計算：NP—項目正常年份的年凈利潤或運營期內年平均凈利潤；EC—項目資本金。項目資本金凈利潤率高于同行業的凈利潤率參考值，表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿足要求。（五）項目資本金凈利潤率(ROE)項目資本金凈利潤率應按下式計算：（五）項目資本金凈利潤率(第四節

房地產投資項目償債與財務生存能力分析

第四節

房地產投資項目償債與財務生存能力分析一、房地產投資項目償債能力分析（一）利息備付率（ICR）利息備付率計算公式如下：式中，表示利息備付率稅息前利潤＝利潤總額＋計入總成本費用的利息費用；當前應付利息是指計入總成本費用的全部利息。對于正常經營的企業，利息備付率至少應當大于1，一般不宜低于2，并結合債權人的要求確定。利息備付率高，說明利息支付的保證度大，償債風險小；利息備付率低于1，表示沒有足夠資金支付利息，償債風險很大。一、房地產投資項目償債能力分析（一）利息備付率（ICR）某項目投產2年的息稅前利潤為219.9萬元，當年應付利息額20.3萬元，應還本金額82.1萬元，折舊和攤銷共172.4萬元，所得稅65.9萬元，則該年的利息備付率為（）。

A.1.7

B.10.8

C.14.0

D.20.4

【答案】B

某項目投產2年的息稅前利潤為219.9萬元，當年應付利息（二）償債備付率（DSCR）計算償債備付率的公式。

式中EBITDA―可用于還本付息的金額（息稅前利潤加折舊和攤銷）；―企業所得稅；―當期應還本付息金額，包括還本金額和計入總成本費用的全部利息。償債備付率低，說明償付債務本息的資金不充足，償債風險大。當這一指標小于1時，表示可用于計算還本付息的資金不足以償付當年債務

（二）償債備付率（DSCR）例題：某企業2005年息稅前利潤300萬元，在成本中列支的利息共60萬元，所得稅率33%,折舊、攤銷30萬元，還本80萬元，該企業當年的償債備付率為（）。（2006年真題C）

A.1.36

B.1.64

C.1.79

D.1.86

例題：某企業2005年息稅前利潤300萬元，在成本中列支的利（三）資產負債率（LOAR）負債比率又稱資產負債率，是反映項目所面臨財務風險程度的指標。計算公式：

式中LOAR—資產負債率；TL—負債總額；TA—資產總額在國際上公認的較好的資產負債率指標是60%。（三）資產負債率（LOAR）在某改擴建項目的資產負債表中，改擴建第一年年末的相關數據如下：流動資產總額500萬元，在建工程1000萬元，固定資產凈值2000萬元，無形及其他資產凈值200萬元，流動負債總額300萬元，建設投資借款1000萬元，流動資金借款300萬元，所有者權益2100萬元，該年資產負債率為（

）。（2007年真題）

A.35.14%

B.43.24%

C.48.15%

D.59.26%

【答案】B

在某改擴建項目的資產負債表中，改擴建第一年年末的相關數據如下（四）流動比率流動比率=×100％ 滿意的流動比率數值一般要求達到2，比值過高，說明項目持有閑置的（不能盈利的）現金余額；比值過低，不利于企業獲得貸款，表明項目可能會面臨清償到期帳單、票據的某些困難。（四）流動比率某企業2005年末的資產負債率為80%，流動資產／資產總額＝30%，長期負債／負債總額＝70%，該企業2005年末的流動比率為（）（2006年真題）

A.0.54

B.0.80

C.1.00

D.1.25

某企業2005年末的資產負債率為80%，流動資產／資產總額＝解析】因為長期負債／負債總額＝70%，所以流動負債÷負債總額=30%，流動資產÷資產總額=30%，資產負債率為80%，即負債總額÷資產總額=80%,因此流動比率=流動資產÷流動負債=【流動資產／資產總額】÷【（流動負債÷負債總額）×（負債總額÷資產總額）】=30%÷（30%×80%）=1.25。

【答案】D解析】（五）速動比率其數值滿意的范圍為1.7～1.0，過高或過低都表示企業財務狀況不理想。速動比率是反映項目快速清償流動負債能力的指標。

（五）速動比率二、財務生存能力分析（一）概述1、概念在項目(企業)運營期間，確保從各項經濟活動中得到足夠的凈現金流量是項目能夠持續生存的條件。財務生存能力分析亦可稱為資金平衡分析。2、編制依據財務生存能力分析中應根據財務計劃現金流量表。二、財務生存能力分析（一）概述（二）財務生存能力分析的方法1、擁有足夠的經營凈現金流量2、各年累計盈余資金不出現負值3、財務生存能力分析應結合償債能力分析進行（二）財務生存能力分析的方法作業：1、某開發商在一個中等城市以425萬元的價格購買了一塊寫字樓用地50年的使用權。該地塊規劃允許建筑面積為1500平方米。開發商通過市場研究了解到當前該地區中檔寫字樓的年凈租金收入為450元／平方米，銀行同意提供的貸款利率為15％的基礎利率上浮2個百分點，融資費用為貸款利息的10％。開發商的造價工程師估算的中檔寫字樓的建造成本為1000元／平方米，專業人員費用為建造成本的12.5％，行政性收費等其他費用為60萬元，管理費為土地成本、建造成本、專業人員費用和其他費用之和的3.0％，市場推廣及出租代理費為年凈租金收入的20％，當前房地產投資的收益率為9.5％。項目開發期為18個月，建造期為12個月，可出租面積系數為0.85。試通過計算開發商成本利潤率對該項目進行初步評估。作業：1、某開發商在一個中等城市以425萬元的價格購買了一塊2、某項目的現金流量如表所示，求其凈現值（ic=15%），內部收益率、動態投資回收期，并判斷項目的可行性。某項目的現金流量表t年末012345～12凈現金流量(萬元)-200-300-4001702203202、某項目的現金流量如表所示，求其凈現值（ic=15%），內第七章房地產投資財務分析第七章第1節概述第1節概述一、房地產投資財務分析的含義與作用1、財務分析又稱為財務評價。是在現行會計準則、會計制度、稅收法規和價格體系下，通過財務效益與費用的預測，編制財務報表，計算評價指標，進行財務盈利能力分析、償債能力分析和財務生存能力分析，據以評價項目的財務可行性。（一）基本概念一、房地產投資財務分析的含義與作用1、財務分析又稱為2、房地產項目的財務分析，就是考慮房地產項目本身的直接效益和間接效益，孤立地計算出這個房地產項目投入的資金所能給房地產企業帶來的利潤，從房地產項目本身的收入和支出來衡量項目是否可取。房地產財務分析是項目可行性研究的核心內容，是決定房地產項目投資的重要決策依據。

2、房地產項目的財務分析，就是考慮房地產項目本身的直對投資者來說：1、在房地產項目投資決策前，確定自有資金投資額，采取積極措施；2、制定資金來源和使用計劃；3、運用技術經濟分析評價方法，從微觀角度比較項目的成本和效益；4、分析項目投資所能獲得的經濟效果，科學預測項目實施后的獲利能力；5、考核項目償還能力和檢驗項目給投資者帶來的凈效益（二）房地產投資財務分析的作用對投資者來說：（二）房地產投資財務分析的作用二、房地產投資財務分析的內容與步驟二、房地產投資財務分析的內容與步驟（一）房地產的概念（一）財務分析的內容這里主要對營利性項目而言，財務分析的內容主要有：（1）選取適宜的方法。（2）選取必要的基礎數據進行財務效益與費用的估算（3）進行財務分析，即編制財務分析報表和計算財務分析指標

（4）在對初步設定的建設方案（稱為基本方案）進行財務分析后，還應進行不確定性分析，包括盈虧平衡分析和敏感性分析。（一）房地產的概念（一）財務分析的內容（二）財務分析的步驟1、融資前分析融資前分析應以動態分析(折現現金流量分析)為主，靜態分析(非折現現金流量分析)為輔。2、融資后分析融資后分析應以融資前分析和初步的融資方案為基礎，考察項目在擬定融資條件下的盈利能力、償債能力和財務生存能力，判斷項目方案在融資條件下的可行性。融資后分析用于比選融資方案，幫助投資者做出融資決策

（二）財務分析的步驟1、融資前分析7房地產投資財務分析課件第二節

財務效益與費用估算

第二節

財務效益與費用估算房地產投資項目的財務效益，主要是指其經營收入。經營收入是指向社會出售、出租房地產商品或自營時的貨幣收入。一、財務效益分析（一）房地產投資項目的財務效益分類房地產投資項目的財務效益，主要是指其經營收入。一、房地產投資項目的經營收入1、銷售收入2、租金收入統稱租售收入3、土地轉讓收入4、配套設施銷售收入5、自營收入房地產投資項目的經營收入1、銷售收入

銷售收入包括土地轉讓收入、商品房銷售收入和配套設施銷售收入。計算公式為：銷售收入＝可出售建筑面積×銷售單價這里應注意可出售面積比例的變化對銷售收入的影響以及由于規劃設計的原因導致不能售出面積比例的增大對銷售收入的影響。1、銷售收入銷售收入包括土地轉讓收入、商品房銷售收入和配套租金收入包括出租房租金收入和出租土地租金收入：計算公式為租金收入＝可出租建筑面積×租金單價潛在總收入＝可出租面積×單位租金實際總收入＝潛在總收入×（1-空置率）＋其他收入或＝潛在總收入×出租率＋其他收入凈經營收入＝實際總收入-運營費用2、租金收入租金收入包括出租房租金收入和出租土地租金收入：計算公式為2、3、自營收入

自營收入是指開發企業以開發完成后的房地產為其進行商業、服務業等經營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。在進行自營收入估算時，應充分考慮目前已有的商業和服務業設施對房地產項目建成后產生的影響，以及未來商業、服務業市場可能發生的變化對房地產項目的影響。3、自營收入自營收入是指開發企業以開發完成后的房地（二）財務效益分析時應注意的問題1、根據市場條件，確定項目在整個租售期的每一期準備租售的房地產類型和數量2、租售價格：根據市場調查及預測，同時結合房地產項目的自身情況，通過市場交易信息的分析與比較來完成的。3、收款方式：應考慮購買人的支付能力與偏好，以及房地產交易的付款習慣和慣例，同時考慮開發企業對資金流的要求等。

（二）財務效益分析時應注意的問題1、根據市場條件，確定項目在4、收入估算（1）轉售收入：對于出租的情況，應考慮經營期末出租物業的轉售收入。（2）上漲率：對于出租情況，可以3-5年考慮—個租金上漲率；對于銷售情況，尤其是分期開發，可以3-4年或每期考慮一個售價上漲率。

4、收入估算表7-1銷售收入預測表類別銷售面積建議售價銷售收入類別1類別2…合計表7-1銷售收入預測表類別銷售面積建議售價銷售收入類別1表7-2銷售收入分期測算表銷售計劃分年度銷售金額年份銷售比例（%）銷售面積銷售價格12…N合計一期類別1一期類別2一期類別3其他一期類別1一期類別2一期類別3其他…N合計表7-2銷售收入分期測算表分年度銷售金額年份銷售比例（%）表7-3銷售收入與經營稅金及附加估算表序號項目合計123…N1銷售收入2經營稅金及附加2.12.22.3…營業稅城市維護建設稅教育費附加3土地增值稅4銷售凈收入表7-3銷售收入與經營稅金及附加估算表項目合計123…N表7-4出租收入與經營稅金及附加估算表序號項目合計123…N1租金收入1.11.21.3可出租面積單位租金出租率2經營稅金及附加2.12.22.3營業稅城市維護建設稅教育費附加3租金凈收入4凈轉租收入4.14.24.34.4轉售價格轉售面積轉售成本轉售稅金表7-4出租收入與經營稅金及附加估算表項目合計123…N11、房地產投資估算中的成本投資分析中使用的成本有許多是對擬實施項目未來將要發生的費用的預測和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實施方案會有不同的成本數據。

二、成本費用及稅金估算（一）成本的估算1、房地產投資估算中的成本二、成本費用及稅金估算（一）成本的表7-6房地產投資估算中的投資與成本的關系表

投資形式經營方式投

資成

本開發投資出售開發過程中的資金投入開發過程中的成本支出出租開發過程中的資金投入含建設成本和出租成本經營開發過程中的資金投入含建設成本和經營成本置業投資出租購買房地產時的資金投入含購買成本和出租成本經營購買房地產時的資金投入含購買成本和經營過程中的成本支出表7-6房地產投資估算中的投資與成本的關系表2、開發產品成本與經營成本（1）開發產品成本是指房地產項目產品建成時，按照國家有關財務會計制度轉入房地產產品的開發建設投資。（2）經營成本是指房地產產品在出售、出租時，將開發產品成本按照國家有關財務和會計制度結轉的成本2、開發產品成本與經營成本（二）期間費用的估算開發項目的期間費用是指企業行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的銷售費用、管理費用和財務費用。（二）期間費用的估算開發項目的期間費用是指企業行政管（1）有效利率式中，r為名義利率；m為每期計息次數。。1、房地產投資項目還本付息的計算1、房地產投資項目還本付息的計算（2）每期應計利息計算公式每期應計利息=（期初借款本息累計＋本期借款／2）×利率（7-2）其中，“期”根據情況可以是年、季、月等，一般情況下為年。（2）每期應計利息計算公式（3）等額還本付息方式等額還本付息是在借款的還貸期限內，每年支付相等的本息和。其計算公式如下：

(7-3)A為每期的還本付息額；P為寬限期末固定資產投資和開發產品成本的借款本金或本息與初始經營資金借款本金之和；i為期利率；n為貸款要求的借款償還時間（由還款期開始計算）（3）等額還本付息方式（4）等額還本，利息照付的方式第t期還本付息額。“等額還本，利息照付”中各期之間的本金及利息之和是不相等的，償還期內每期償還的本金額是相等的，利息將隨本金逐期償還而減少。其計算公式為：每期支付利息=期初本金累計×期利率每期償還本金=（4）等額還本，利息照付的方式2、期間費用的相關表格表7-7投資計劃與資金籌措表序號項目合計計算期123…X1總投資1.1建設投資1.2建設期利息1.3其他投資2資金籌措2.1項目資本金2.2銀行貸款2.3預售收入2.4其他資金2、期間費用的相關表格表7-7投資計劃與資金籌措表項目表7-8貸款還本付息估算表

序號項目合計建設經營期123…X1借款及還本付息1.1年初借款累計1.2本年借款1.3本年應計利息1.4年末還本付息1.5年末借款累計2償還本息來源2.1投資回收2.2未分配利潤2.3短期貸款表7-8貸款還本付息估算表項目合計建設經營期123…X（三）稅金的計算房地產項目經營稅費包括兩大部分：開發期間稅費和經營期間稅費。經營期間稅費主要是在銷售和交易階段發生的稅費，不參與投資與成本費用的構成，只是作為銷售收入的扣減。房地產項目經營期間相關稅費包括：（三）稅金的計算房地產項目經營稅費包括兩大部分：開發（1）營業稅其計算辦法和標準為：按營業額（這里指房地產銷售收入）的5％計征（銷售不動產的營業稅稅率為5％）。1、“兩稅一費”1、“兩稅一費”（2）城市維護建設稅按照納稅人所在地的不同，稅率分別規定為7％、5％、1％三個檔次，即納稅人所在地在城市市區的，稅率為7％；在縣城、建制鎮的，稅率為5％；不在城市市區、縣城、建制鎮的，稅率為1％。（2）城市維護建設稅（3）教育費附加其計收辦法和標準為：以單位和個人實際繳納的增值稅、營業稅、消費稅（對于房地產銷售，僅指營業稅）的稅額為計稅依據，在城市稅率一般為3％。（3）教育費附加房地產銷售的印花稅計收辦法和標準為：按照房地產交易價的0.1％，買賣雙方各負擔一半，即各負擔萬分之五。2、印花稅房地產銷售的印花稅計收辦法和標準為：按照房地產交易其實質是對土地收益的課稅。（1）計稅依據土地增值稅以納稅人轉讓房地產所取得的土地增值額為計稅依據，土地增值額為轉讓房地產所取得的收入減去規定扣除項目金額后的余額。3、土地增值稅其實質是對土地收益的課稅。3、土地增值稅（2）稅率與應納稅額稅率：土地增值稅實行四級超額累進稅率：①增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；②增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的部分，稅率為40％；（2）稅率與應納稅額③增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的部分，稅率為50％；④增值額超過扣除項目金額200％以上的部分，稅率為60％。（每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例均包括本比例數）③增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的部分，稅率應納稅額：①增值額未超過扣除項目金額50％的，應納稅額：土地增值額×30％；②增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的，應納稅額：土地增值額×40％-扣除項目×5％；③增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的，應納稅額：土地增值額×50％-扣除項目×15％；④增值額超過扣除項目金額200％以上的，應納稅額：土地增值額×60％-扣除項目×35％。應納稅額：（3）增值額計算土地增值額為轉讓房地產所取得的收入減去規定扣除項目金額后的余額。（4）免稅規定有下列情形之一的，可以免征土地增值稅：1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的；2）因國家建設需要依法征用、收回的房地產。（3）增值額計算企業所得稅是對企業在一定期間（通常為一年）內取得的生產經營所得和其他所得征收的一種稅。（1）納稅人在中華人民共和國境內，企業和其他取得收入的組織（以下統稱企業）為企業所得稅的納稅人，依照本法的規定繳納企業所得稅。4、企業所得稅企業所得稅是對企業在一定期間（通常為一年）內取得的生（2）企業所得稅的計算方法企業所得稅的計算方法為開發企業應納稅所得額乘以所得稅稅率。企業所得稅的稅率為25%。符合條件的小型微利企業，減按20%的稅率征收企業所得稅。國家需要重點扶持的高新技術企業，減按15%的稅率征收企業所得稅。（2）企業所得稅的計算方法契稅是在土地、房屋權屬發生轉移時，對產權承受人征收的一種稅。契稅的稅率為3％-5％。契稅的計稅依據為：1）國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格5、契稅契稅是在土地、房屋權屬發生轉移時，對產權承受人征收的2）土地使用權贈于、房屋贈于，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定；3）土地使用權交換、房屋交換，為所交換土地使用權、房屋的價格差額。成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由，或所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。2）土地使用權贈于、房屋贈于，由征收機關參照土地使用權出售、計稅依據為：對于非出租的房產，以房產原值一次減除10％—30％后的余值為計稅依據；對于出租的房產，以房產租金收入為計稅依據房產稅采用比例稅率，按房產余值計征的，稅率為1.2％；按房產租金收入計征的，稅率為12％。6、房產稅計稅依據為：對于非出租的房產，以房產原值一次減除10％—土地使用稅采用分類分級的幅度定額稅率，每平方米的年幅度稅額按城市大小分四個檔次：①大城市0.5至10元；②中等城市0.4至8元；③小城市0.3至6元；④縣城、建制鎮、工礦區0.2至4元。。7、城鎮土地使用稅土地使用稅采用分類分級的幅度定額稅率，每平方米的年幅度稅額按其計稅依據為納稅人實際占用耕地的面積，是按規定稅率一次性計算征收。

耕地占用稅實行定額稅率，具體分為四個檔次：1）以縣為單位（下同），人均耕地在1畝以下（含1畝）的地區，每平方米為10-50元；8、耕地占用稅其計稅依據為納稅人實際占用耕地的面積，是按規定稅率一次性計算2）人均耕地在1-2畝（含2畝）的地區，每平方米8-40元；3）人均耕地在2-3畝（含3畝）的地區，每平方米為6-30元；4）人均耕地在3畝以上的地區，每平方米為5-25元。2）人均耕地在1-2畝（含2畝）的地區，每平方米8-40元；第三節

房地產投資財務分析指標

第三節

房地產投資財務分析指標

（1）根據是否考慮資金時間價值、進行貼現運算，可將常用方法與指標分為兩類：靜態分析方法與指標和動態分析方法與指標。（2）根據國家發改委、建設部發布的《建設項目經濟評價方法與參數》分為財務分析和經濟分析，其對應的指標分為財務分析指標和經濟分析指標。（3）本章重點針對現金流量分析，將上述評價指標分為3類：①時間性指標；②價值性指標；③比率性指標。一、房地產投資財務分析指標體系1、項目經濟評價指標分類（1）根據是否考慮資金時間價值、進行貼現運算，可將常用方法與表7-9項目經濟評價常用指標分類表劃分標準常用指標分類是否考慮資金時間價值靜態評價指標靜態投資回收期、成本利潤率、投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率等動態評價指標財務凈現值、內部收益率、動態投資回收期等

項目評價層次財務分析指標財務凈現值、內部收益率、動態投資回收期等經濟分析指標經濟凈現值、經濟內部收益率等指標的經濟性質時間性指標投資回收期價值性指標

凈現值、凈年值比率性指標內部收益率、凈現值率、效益費用比、成本利潤率、投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率等表7-9項目經濟評價常用指標分類表常用指標分類是否考慮資2、項目評價主要解決的問題1、一是用于單一項目（方案）投資經濟效益的大小與好壞的衡量，以決定方案的取舍；2、二是用于多個項目（方案）的經濟性優劣的比較，以決定項目（方案）的選取進行項目（方案）經濟評價，應盡量考慮一個適當的評價指標體系，避免僅用一兩個指標來做出評價結論。2、項目評價主要解決的問題投資回收期（也稱投資返本年限）是以項目的凈收益抵償投資所需的時間（常用年表示）。項目評價求出的投資回收期不大于行業基準投資回收期或設定的基準投資回收期（Pc）時，可以認為項目在財務上是可以考慮接受的。一般情況下，投資回收期都是以投資初始時間為0點，也有以經營期開始為0點，但需要特殊注明。

二、時間性指標與評價方法投資回收期（也稱投資返本年限）是以項目的凈收益抵償投（1）定義及公式靜態投資回收期是不考慮資金時間價值條件下以凈收益抵償投資所需要的時間通常以年為單位，從建設開始年初算起，其定義式為：1、靜態投資回收期—第t年現金流入量；

—靜態投資回收期；—第t年現金流出量；（1）定義及公式1、靜態投資回收期—第t年現金流靜態投資回收期公式更為實用的表達式為：

靜態投資回收期公式更為實用的表達式為：（2）判據計算出的靜態投資回收期要與行業規定的基準投資回收期（）進行比較，若則認為項目是可以考慮接受的；若，項目應予拒絕。（2）判據計算出的靜態投資回收期要與行業規定的基準投資回收期（3）優點與不足最大優點是經濟意義明確、直觀、計算簡單，便于投資者衡量建設項目承擔風險的能力，同時在一定程度上反映了投資效果的優劣。不足：①投資回收期只考慮投資回收之前的效果，不能反映回收期之后的情況，難免有片面性；②不考慮資金時間價值，無法用以正確地辨識項目的優劣。（3）優點與不足最大優點是經濟意義明確、直觀、（1）定義及公式為了克服靜態投資回收期未考慮資金時間價值的缺點，可采用其改進指標動態投資回收期。動態投資回收期一般從建設開始年算起，定義式為：2、動態投資回收期—第t年現金流入量；

—動態投資回收期；—第t年現金流出量；（1）定義及公式2、動態投資回收期—第t年現金流動態投資回收期的計算可通過財務現金流量表計算得出。其具體計算公式為：

動態投資回收期的計算可通過財務現金流量表計算得出。其具體計算（2）判據計算出動態投資回收期，也要與行業規定的標準動態投資回收期或同行業平均動態投資回收期進行比較，如果計算出的動態投資回收期小于或等于行業規定的標準動態投資回收期或同行業平均動態投資回收期，則認為項目可以考慮接受。（2）判據計算出動態投資回收期，也要與行業規定（3）優點與不足

①動態投資回收期考慮了資金時間價值，優于靜態投資回收期，但計算相對復雜；②不能反映投資回收之后的情況，仍然有局限性。（3）優點與不足①動態投資回收期考慮了資金時間價值，優于靜【例7.1】已知某投資項目計算期內逐年凈現金流量如表7-9所示。試問該項目的靜態投資回收期、動態投資回收期各是多少?（=12%）

3、應用舉例表7-9某投資項目現金流量表

年末建設期經營期01234567凈現金流量（萬元）-10-204812121212【例7.1】已知某投資項目計算期內逐年凈現金流量如表7-9所解（一）靜態法：首先計算項目的累計現金流量。表7-10現金流量累計表

單位：萬元t年末01234567凈現金流量（萬元）-10-204812121212累計凈現金流量（萬元）-10-30-26-18-661830由上表可以看出，在第5年末，累計凈現金流量已出現正值。這樣：=5-1＋|-6|/12=4＋0.5=4.5（年）解（一）靜態法：首先計算項目的累計現金流量。表7-10（二）動態法：將例7-9中的現金流量折現，得到表7-11并利用公式計算項目的

表7-11現金流量累計表t年末01234567凈現金流量（萬元）-10-204812121212-10-17.93.25.77.66.86.15.4累計凈現金流量（萬元）-10-27-24.7-19-11.4-4.61.56.9凈現值（二）動態法：將例7-9中的現金流量折現，得到表7-11并利通過該項目的靜、動態投資回收期的比較，發現，這是因為凈現金流量折現，使生產期的收益逐年減少的速度大于投資減少的速度，因此使動態投資回收期加大

通過該項目的靜、動態投資回收期的比較，發現，這是因為凈現金流三、價值性指標與評價方法價值性評價指標反映一個項目的現金流量相對于基準投資收益率所能實現的盈利水平。最主要又最常用的價值性指標是凈現值，在多項目（或方案）選優中的價值性指標還有凈年值，凈終值很少使用。三、價值性指標與評價方法價值性評價指標反映一個項目（一）凈現值（FNPV）1、含義與判據

凈現值是將項目整個計算期內各年的凈現金流量，按某個給定的折現率，折算到計算期期初（零點，也即1年初）的現值代數和。凈現值的計算公式為：（一）凈現值（FNPV）1、含義與判據凈現值是將項目式中：—項目計算期；—基準收益率或投資主體設定的折現率；—第t年的折現系數；凈現值決策規則為：≥0則接受該項目<0則不接受該項目甲>乙，則甲方案優于乙方案。式中：2、優缺點與注意事項（1）優點：不僅考慮了資金的時間價值，對項目進行動態分析，而且考察了項目在整個壽命期內的經濟狀況，并且直接以貨幣額表示項目投資的收益性大小，經濟意義明確直觀（2）計算凈現值時，以下兩點十分重要：1）凈現金流量（NCFt），即（CI—CO）t的預計：由于凈現值指標考慮了技術方案在計算期內各年的凈現金流量，因而NCFt預測的準確性至關重要，直接影響項目凈現值的大小與正負。2、優缺點與注意事項（1）優點：不僅考慮了資金的時間價值，對一般來說，折現率i的選取有三種情況：1）選取社會折現率is，即i=is。2）選取行業（或部門）的基準收益率ic，即i=ic。3）選取計算折現率io，即i=io。

3、折現率的選取一般來說，折現率i的選取有三種情況：3、折現率的選取4、計算例題：【例7-2】某項目的現金流量如表7-12所示，求其凈現值（=15%），并判斷項目的可行性。某項目的現金流量：t年末012345～12凈現金流量（萬元）-20-40-401722324、計算例題：【例7-2】某項目的現金流量如表7-12所示，解：根據該題現金流量特點，可利用公式計算：=-20×（1＋15%）0-40×（1＋15%）-1-40×（1＋15%）-2＋17×（1＋15%）-3＋22×（1＋15%）-4＋32×（1＋15%）-4×=-20-34.78-30.26＋11.18＋12.58＋82.14=20.86（萬元）因為=20.86萬元>0，所以該項目可以接受解：根據該題現金流量特點，可利用公式計算：例：某項目各年凈現金流量如表所示，試用凈現值指標判斷項目的經濟性（ic=10%)例：某項目各年凈現金流量如表所示，試用凈現值指標判斷項目的經7房地產投資財務分析課件其中：（A/P,ic,n）——資金時間價值的等額年金系數（A/P,ic,n）＝在項目經濟評價中，很少采用凈年值指標。（二）凈年值（NAV）其中：（二）凈年值（NAV）例：求凈年值，基準收益率為10%例：求凈年值，基準收益率為10%四、比率性指標與評價方法1.含義與判據內部收益率是指使項目凈現值為零時的折現率，記作IRR。其表達式為：若某項目在1年初（零點）投資Ip，以后每年末獲得相等的凈收益R