打遂

溪

內

塘

水

庫

項

目

總

體

策

劃打大勢分析定位項目構建項目行

動邏輯關系導視打上篇

大勢分析?

中國已步入休閑時代?

處休閑時代看湛江?

聚焦遂溪中篇

找魂，定位項目?

戰略定位大綱?

功能定位?

總體發展思路?

市場定位?

謀求轉變的西部中大?

項目研究?

項目命名建議下篇

構建項目末篇

行

動?

開發思路?

商業模式構建?

休閑生活方式營造?

項目功能構想?

規劃設計意念?

建筑設計意念?

景觀設計意念?

引擎項目構想?

開發周期與步驟?

經濟分析?

核心營銷策略?

首期啟動附件一：CRD專題研究附件二：休閑地產案例研究打上

篇

大勢分析報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月打?

中國已步入休閑時代?

休閑經濟時代已經到來?

休閑時代與城市化進程兩江并流?

現階段中國休閑度假產業發展特點?

休閑時代的戰略方向?

休閑時代的戰略抓手打休閑經濟時代已經到來人均GDP超過3000美元，是中等收入國家的標志。?

按照世界銀行的劃分標準，人均GDP超過3000美元，預示著一個國家進入中等收入國家行列。是傳統社會與現代社會的“分水嶺”，突破3000美元標志著一國經濟步入了中等收入國家水平國家類型低收入國家中低收入國家中高收入國家高收入國家人均國民總收入（GDP）750美元以下新的發展階段。751~3000美元?

2008年，中國人均GDP突破3000美元，達到3266美元；2009年，中國人均GDP達到3680美元。3001~9265美元9266美元以上?

以北京、天津為核心的京津地區平均GDP突破6000美元，以上海為核心的長三角突破8000美元，以廣州、深圳為核心的珠三角地區逼近10000美元。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月打人均GDP1000美金人均GDP3000美金從短缺經濟時代走向過剩經濟時代從生存經濟時代走向休閑經濟時代人均GDP10000美金以上報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月打建立在人口基數上的休閑大時代已經到來?

按照世界經濟發展規律，當人均GDP達到了3500美金的時候，人們休閑需求開始爆發。2009年，中國人均GDP已經達到3680美元。據財政部統計，目前中國10％的富裕家庭占城市居民全部財產的45％。2009年末，全國總人口13.35億，這就意味著中國的富裕人口約為1.335億。但由于人口基數龐大，中國的富裕人口甚至可以和美國、日本的絕對數量相提并論，消費潛力巨大，而休閑已經成為釋放消費力的極佳平臺。?

用不了五到十年時間，已經步入了休閑大時代的中國將會出現“休閑為王、休閑不敗”的局面。很多產業都將在“休閑”的旗幟下，獲得快速發展，很多企業也將籍休閑產業的發展實現“彎道超車”，迅速做大做強。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月打休閑時代與城市化進程“兩江并流”?

麗江靠旅游休閑產業，拉動了經濟、推進了城市化，走出了一條生態和諧、社會和諧、快速發展的道路，為中西部地區的經濟和城市化發展提供了一個良好的樣板。麗江把中心城區和玉龍新城作為休閑旅游產品來建設，先后完成了古城民居修復、木府重建、束河古鎮、祥和麗城、玉龍新縣城等一批重大城市建設項目?

麗江的發展模式不只屬于麗江。與城市化進程密切結合，休閑產業將可以用最小的代價，在最短的周期內最大程度地提升區域及周邊土地價值。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月打城市化進程的持續加速伴隨經濟的發展，城市化與休閑化成為21世紀中國的兩大主題。城市化率（%）?

參照國際經驗，城市化率達30%，城市化將加速，到60%后增速放緩，70%后基本保持不變，城市化與國家經濟的發展呈正比關系。70602030年?

中國發展研究基金會《中國發展報告2010》中指出：2009年，中國城市化率達到35%，預計2030年，城市化率為65%，人均GDP可達1.3萬2009年35美元，中國城市化道路還有二十年的快速發展期。80010000人均GDP（美元）報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月打?

隨著知識經濟社會的來臨，社會生產力以空前的速度向前發展，人的閑暇時間將越來越多，從目前中國的生產力水平看，休閑顯然已成為我們這個時代的特征之一。?

突破“閑”和“忙”的二元對立，工作時空界限將逐漸模糊，工作和休閑將融為一體，工作可以成為人的自由發展的實現方式。?

休閑時代是一個追求身心愉悅的時代，任何能夠讓身心愉悅的方式都符合休閑時代發展趨勢。我們應該把握住休閑時代的特征和發展方向，大勢在握，則事成可期。突破常規和二元界限，工作、居家、交通、行走、睡眠、呼吸、山河星月、花草樹木、空氣均可為休閑載體。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月打中國休閑度假產業發展的特點1、巨大的市場需求與供給不足的矛盾面對巨大的休閑市場需求，休閑平臺供給嚴重不足并已經成為稀缺資源。?

案例一：麗江古城總面積為3.8平方公里，現有居民6200戶，約2.5萬余人。2009年游客接待量達到758萬人次，是當地人口的303.2倍。游客仍源源不斷的涌入麗江，看雪山、泡酒吧、住客棧、發呆等等，成為中外白領的最愛。然而，超飽和的接待已經對古城保護和可持續發展造成嚴重威脅。?

案例二：中國唯一的熱帶城市三亞，休閑度假一直是其產業發展的龍頭，進入21世紀后，伴隨國人收入水平的提高，其熱度更是持續火爆。其氣候資源和休閑價值，使三亞受到投資者的關注。據有關部門統計，2009年三亞房價持續領跑全國，2010年1月份三亞房價同比上漲三成。三亞酒店業在2010年春節期間也受到各方追捧，五星級酒店最高房價達到6萬/晚，最低也需要1萬元以上。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月打2、避暑、避寒和稀缺資源成為資源共性?

中國休閑度假市場的熱點區域都具有相同的資源屬性，即避暑、避寒或稀缺資源，誰具備這樣的資源屬性，誰就可能成為區域度假產業的龍頭。?

海南島正是憑借其獨特的熱帶氣候資源，成為中國“避寒度假”的首選，尤其對東北人具有巨大的吸引力，已經是東北人的“第二故鄉”。?

云南，以麗江、大理和西雙版納為代表，恰恰是憑借其“優良的避暑資源”，成為中國休閑度假的重要一極。?

四川的九寨溝憑借其“稀缺的水資源”，成為休閑度假的熱點區域。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月打3、自駕車旅游成為市場新主宰?

今天中國已經成為世界第一大汽車消費國，自駕車旅游成為中國休閑度假市場的新主宰。?

2006年，廣東省旅游協會牽頭出臺了《廣東省自駕車旅游目的地服務規范》，這是全國第一份由省級單位推出的自駕車服務規范。2008年，第三屆廣東自駕游最佳線路評選之際再推出《廣東省自駕車旅游目的地服務規范》（評分表）和《廣東自駕車營地建設標準》（征求意見稿），成為國內自駕車旅游最成熟的地區。?

同時，隨著“房車”的出現，“5+2+5”的度假方式開始出現，即五個月在家中生活、兩個月在路上、五個月在度假地生活，已經成為中國高端度假群體新的生活方式。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月打4、養生與文化體驗成為一種趨勢?

在休閑時代，匆忙

“到此一游”已經是“明日黃花”，注重養生和文化體驗已經成為休閑度假產業的一種趨勢。擁有世界雙遺產頭銜的福建武夷山，正是以“養生”+“茶文化”的產品體系占據休閑度假市場的一席之地。?

如何將悠久的歷史、文化與現代生活緊密相連，讓文化成為可休閑、可消費的產品，為歷史和文化尋找載體，從而在實現文化傳承的基礎上，獲得可觀的經濟效益，成為休閑度假產品打造的熱點之一。工0房地產智庫打休閑時代的戰略方向?

休閑時代是一個追求身心愉悅的時代，任何能夠讓身心愉悅的產業和方式都符合社會發展的趨勢。?

大勢在握，則事成可期。在休閑的引領下，工作、居家、山河星月、花草樹木都可以成為休閑的載體，這一切都將在休閑平臺中體現，推動社會的發展。休閑旅游休閑地產休閑經濟時代重點產業方向文化娛樂健康養生報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打?

休閑與地產激情碰撞，將使居住有了更多的功能，家不僅可以滿足“住”的需求，還具有“玩”、“學習”、“交朋友”等作用……?

休閑與旅游甜蜜聯姻，旅游就不再是“上車睡覺、下車拍照”，而是人生的一個旅程，對文化的一種感悟，通過旅游人們可以了解自然、了解自己，謀求與自然和社會的和諧……?

休閑與文化互生互融，文化就不再是“曲高和寡”，文化終于可以產業了，文化的大眾消費時代終于到來……?

休閑與養生互相輝映，休閑時代對于健康、養生的需求就更加迫切與自然。休閑時代為中國老齡化問題的解決，提供了一條新的發展道路。……報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打打造超級休閑平是休閑時代的戰略抓手?

當休閑大潮涌來時，人們對于休閑生活的渴望和需求將瞬間爆發，并呈現噴射式增長，對于自然、自我、人文的回歸成為一股潮流。?

當富裕起來的人們發現，在一個四季如春、物產豐富、交通便捷、文化深厚、資源集群的地方，還保存著一片自然的山水、生態的花園的時候，機遇已經降臨這個地方。?

如果這個地方能充分發揮區位交通的戰略優勢，將自然和人文的吸引力做到極致，以休閑產業為龍頭，整合與帶動關聯產業發展，借助區域影響力的提升，就可以打造一個超級休閑平臺，成為城市重要的功能區，同時為企業帶來巨大的經濟效益和社會效益。房地產智庫打?

處休閑時代看湛江?

俯瞰湛江，兩種可能?

處休閑時代看湛江房地產智庫打俯瞰湛江，兩種可能1、湛江是金三極的中心點西極：上升為區域經濟發展的國家戰略，享受國家賦予的多種優惠政策，以東盟自由貿易區為對接對象，同時擁有交通、區位、文化等地緣優勢。東極：中國經濟的三大引擎之一，以香港、廣州、深圳為核心的城市群，珠三角規劃的出臺，極大提升了珠三角城市群的向心力，城市間產業與功能日趨合理化。廣東廣西湛江南極：中國只有一個海南島”，國際旅游島上升為國家戰略，使海南的價值獲得極大提升，免稅、博彩、游艇等先行先試的旅游政策，讓海南成為世界關注之焦點。海南房地產智庫打2、湛江的兩種可能（一）被邊緣化?

雖處在金三極的中心，但無法接受到金三極的輻射。?

無法直接享受珠三角核心經濟圈的輻射帶動，又被排斥在廣西主導的北部灣經濟區外，也沒有海南國際旅游島這樣強有力的政策支援。湛海南?

因而逐漸被邊緣化。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打成為區域中心是湛江面臨的最大歷史機遇（二）成為核心?

充分發揮區位優勢及港口優勢，連東西、通南北，成為金三極的連接點、核心區域。湛江?

握手東盟、對接珠三角、打通天涯海角，成為區域的中心城市。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打處休閑時代看湛江對接東盟的橋頭堡對接東盟的橋頭堡處休閑時代看湛江北部灣中心城市北部灣中心城市陸上國際旅游島陸上國際旅游島房地產智庫打1、成為對接東盟橋頭堡?

中國-東盟自貿區中，技術、資本和制造業是東盟諸國的核心訴求。廣東強大制造業基礎和資本是東盟發展的核心需求，廣西及西南省份與東盟產業同構現象嚴重，合作乏力。?

湛江地處粵西，位于珠江西岸，背靠“世界工廠”珠三角，能夠利用世界工廠的產業、資本和技術優勢，形成與東盟緊密合作的關系。世界工廠報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打?

湛江港擁有萬噸級以上泊位26個,30萬噸級陸岸原油碼頭、華南地區最大的25萬噸湛江級鐵礦石碼頭和亞洲地區最深的30萬噸級航道，依托與廣東珠三角與大西南的交通體系，湛江可以有效實現物資、信息的集散，成為廣東乃至大西南對接東盟的海上平臺和橋頭堡。?

打造對接東盟的橋頭堡，對完善湛江的城市功能提供了良好契機，為商務與政務交流、高端休閑及相關產業迎來發展良機。報

告

人：王志綱工作室廣報告時間：2011年04月房地產智庫打2、成為北部灣中心城市北部灣是指由中國的雷州半島、海南島和廣西壯族自治區及越南共同圍合的海灣。2008年1月14日，國務院批準《廣西北部灣經濟區發展規劃》，廣西北部灣地區上升為國家戰略。?

湛江綜合實力位于北部灣地區前茅，港口吞吐量獨占鰲頭，市場容量及經濟腹地廣闊，是北部灣地區的中心城市之一。?

北部灣成為國家戰略，提升了湛江的上升空間，使其成為投資的熱點城市，對城市的休閑功能和服務功能的構建提出了新的要求。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打區域主要城市綜合實力對比（2008年數據）湛江市茂名市陽江市粵西三市面積：12471平方千米年末常住人口：690萬GDP:1050億面積：11458平方千米年末常住人口：612萬GDP:1217億面積：7813平方千米年末常住人口：414萬GDP:484億港口吞吐量：10404萬噸港口吞吐量：1822萬噸港口吞吐量：237萬噸廣西四市北海市防城港市欽州市面積：3337平方千米年末常住人口：157萬GDP:314億面積：6181平方千米年末常住人口：84萬GDP:212億面積：10843平方千米年末常住人口：322萬GDP:377億港口吞吐量：620萬噸港口吞吐量：5626萬噸港口吞吐量：1507萬噸海口市海南省南寧市海南海口面積：2305平方千米年末常住人口：177萬GDP:443億面積：33920平方千米年末常住人口：1459萬GDP:443億面積：22112平方千米年末常住人口：684萬GDP:1316億港口吞吐量：3813萬噸港口吞吐量：7225萬噸港口吞吐量：620萬噸報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打湛江已形成大城市框架遂溪中心城區房地產智庫打湛江已形成大城市框架?

“提升核心—完善功能”：湛江經濟技術開發區內存在大量的尚未建設的用地，且處于城市建設用地的核心地段，近中期內通過進一步開發未建設區，調整優化用地功能結構，加強區域性中心城市功能配套。?

“西擴東拓—拉開框架”：西部麻章城區、臨港工業園區已有一定基礎，且用地條件較好，有利于與現有基礎設施銜接，規劃建設的重大基礎設施基本從建成區西部穿過，對麻章城區、臨港工業園區及湛江經濟技術開發區的擴展有極大的拉動作用。海灣東部坡頭有大型國有企業南海西部石油公司，隨著海灣大橋的建設，軍港基地的擴建，坡頭區將會出現較快的發展勢頭。?

“北推南進—做大做強”：城市北部建設基礎好，赤坎老城區壓力有待疏解，使城市北翼空間開發具有必要性與可行性；南翼東海島結合湛江深水港的開發，建設港口工業及物流園區。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打大工業項目落地，湛江戰略地位提升?

借助“產業雙轉移”和重化工業布局沿海地區的契機，中科煉化、寶鋼兩個特大型項目落戶湛江，通過上下游產業集聚，形成產業聚集區，將極大增加湛江的GDP和財政收入。同時，大工業項目落地將提升了城市在區域中的戰略地位，增強城市的輻射力，尤其是對廣東及西南地區的輻射力。?

大工業項目的進駐和產業集聚、帶來大量人流，中心城市的職能將更加完善，為高端休閑服務、休閑地產發展提供了新機遇，湛江的高端休閑服務業面臨大發展。?

據測算，中科煉化項目年生產能力為1500萬噸，將為湛江帶來1500億的GDP增量，10%的經濟增長。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策報告時間：2011年04月房地產智庫打3、借船出海，握手國際旅游島扼守咽喉、“候鳥”大通道?

目前，海南與大陸的陸路交通主要依托公路和鐵路，公路運輸通過湛江進行中轉，以G207為主。鐵路運輸為粵海線經湛江。?

湛江機場可通五大洲，湛渝高速、廣湛高速連通珠三角和大西北，粵海鐵路、黎湛鐵路和洛湛鐵路溝通中國各省份，建設的湛徐高速將大大提升湛江作為陸上海南的戰略地位。?

瓊州海峽跨海工程的規劃，湛江作為海南對接大陸的第一站，旅游大通道優勢將日益重要。中心房地產智庫打氣候溫暖，不是海南、勝似海南?

年均氣溫23.2℃，氣溫宜人，草木常青，終年無霜雪，屬熱帶亞熱帶氣候。?

擁有海洋性氣候、藍天白云、碧浪金沙、椰林海韻等資源，與海南沒有差別。但區別于海南島的是湛江為半島，較少受到臺風的影響，與其他省份交通便利。?

空氣質量和生態環境在全國居前列，其中2008年空氣質量為全國第二。房地產智庫打豐富休閑資源和物產?

藍色濱海、綠色生態是湛江自然資源的主要特色，形成“湛江八景”，即：湖光鏡月、長廊觀海、東海旭日、南三聽濤、硇洲古韻、港灣覽勝、寸金浩氣、南亞奇園。?

盛產龍眼、荔枝、茶葉、蔬菜、花生、紅澄、西瓜、番薯、甘蔗、菠蘿、香蕉、芒果、蒜頭、良姜、紅煙、劍麻、橡膠、桉樹、雷州黃牛、徐聞山羊、三黃雞、麻鴨、對蝦、珍珠等多種物產。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中報告時間：2011年04月房地產智庫打多彩的文化，可休閑、可消費?

飲食文化：2010年，授予中國海鮮美食之都，擁有生蠔、蟹、對蝦、炒粉、大魚湯、白切狗、沙蟲湯、油炸蝦餅。?

休閑文化：湛江人會享受，生活悠閑，休閑意識濃厚，是“中國十大休閑城市”之一。?

民俗文化：現有民間藝術120多種，盛行30多種表演藝術，民間藝術資源十分豐富，如雷州石狗、雷州姑娘舞、吳川飄色、遂溪醒獅、東海島人龍舞和廉江舞鷹雄。中心房地產智庫打湛江與國際旅游島的關系?

做大通道經濟：利用瓊州跨海大橋、湛徐高速及廣東西部沿海快速鐵路的規劃建設，依托扼守大陸與海南陸上交通的優勢，發揮濱海、生態、氣候等優勢，打造超級休閑平臺，形成自身吸引力，與國際旅游島密切合作，共同構建陸上休閑旅游大通道，打造名副其實的“候鳥通道

咽喉要地”。?

做強休閑產業：發揮“中國十大休閑城市”、“中國海鮮美食之都”的品牌優勢，加快旅游由觀光向休閑的轉變，提升現有景區的品質，通過建設休閑產業聚集區，培育龍頭，帶動休閑產業全面、快速的發展。?

做好文化品牌：深入挖掘紅土文化的內涵與外延，提煉精神內核，創新性的建設一批文化載體，如紅土文化主題酒店、文化演藝基地等，推進紅土文化的現代化，借鑒國際經驗，實現紅土文化與國際的融合和發展，做好湛江的文化品牌。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打工作室觀點?

綜觀全國、全球經濟和城市的發展規律，當一個地區或城市的經濟發展到一定的水平后，休閑生活方式和商務交流方式將逐漸呈現“井噴式”增長，并呼喚著一個新的城市功能區的出現，中央休閑游憩區將會形成。在國內，北京的后海、上海的新天地和佘山、杭州的西湖和西溪、昆明的滇池等，都相繼成為了所在區域的中央休閑游憩區?

湛江獨特的戰略區位、世界級的港口、溫暖的氣候條件、豐富的自然資源和文化資源，在與休閑時代的大背景下，重新審視湛江，一個巨大的機遇便已經擺在面前。如何抓住休閑時代的機遇，握手國際旅游島，充分挖掘自身資源和潛力，做大通道經濟，構建區域超級休閑平臺便成為了時代之需。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打?

聚焦遂溪?

發現遂溪?

遂溪之惑?

遂溪之變?

由后花園變身RBD房地產智庫打發現遂溪1、大湛江的十字交叉?

湛江市城市總體規劃（2005-2020年）》：遂溪位于湛江兩條城市發展軸和一條產業發展軸的交匯點，是湛江的地理中心，戰略位置十分重要。?

兩條城鎮發展軸：325國道：吳川市區-黃坡-龍頭-坡頭-湛江市區-遂城-安鋪-青平-高橋207國道-黎湛鐵路：河唇-廉江-遂城-城月-雷州-龍門-徐城?

一條產業發展軸：沿國道207-黎湛鐵路，向北連接到廣西的玉林地區，向南連接海南，是一條貫穿雷州半島的生態旅游產業帶。劃中心房地產智庫打2、基本縣情?

地理區位：位于中國大陸的雷州半島北部，東距湛江市區16公里，南面與海南島、西面與廣西北海市隔海相望，是大陸通往海南島、湛江通往北部灣的陸路咽喉。陸地面積2142.9平方公里，轄15個鎮，總人口102.5952萬人(2008年底)。?

交通條件：距湛江機場16公里，距規劃的粵西國際機場約四十分車程。粵海鐵路、黎湛鐵路、渝湛高速、湛徐高速（建設）、國道325與國道207穿境而過。?

歷史文化：千年建縣歷史，一直是粵西經濟貿易的繁華集市和交通中心。隸屬雷州的紅土文化，遂溪醒獅成為其文化的重要代表。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打?

產業結構年份遂溪2006年——2007年49.4：24.1：26.5

49.8：23.6：26.6

45.0：23.3：31.722：47.4：30.6

20.7：43.1：36.25.5：51.6：42.9

5.1：49.3：45.62008年2009年湛江

21.4：46.1：32.5

19.8：47.4：32.8廣東

6.1：51.7：42.2

5.7：52.0：42.39

第一產業比重偏高，一定時期內農業的主導產業地位將不會改變。9

第二產業比重偏低，“工業強縣”取得一定成果，工業之路任重道遠。9

第三產業發展滯后，不足中蘊藏著巨大機遇。房地產智庫打遂溪之惑1、農業之惑?

“農業大縣”與“農業強縣”的困惑。2008年，遂溪耕地面積7.17萬公頃，第一產業增加值49.26億元，占生產總值的五成，是名副其實的“農業縣”，尤以甘蔗種植最為有名，有“中國第一甜縣”的美譽。但附加值低，集中在初級的種植和原料加工上，產品競爭力不強。?

“農業穩縣”與“農業富縣”的困惑。遂溪的土地能讓人們“吃飽”，卻不能“吃好”，由于種植結構和產業鏈的問題，農業收入普遍較低。?

“路徑依賴”與“做大優勢”的困惑。農業是遂溪目前的主導產業，在未來全縣產業中應該如何定位，面臨路徑依賴和做大優勢的困惑。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打2、工業之惑?

工業體系之惑：

2008年，遂溪縣第二產業增加值23.25億元，占生產總值的23.6%，處于工業化初期，對縣域經濟的帶動不足。現有制糖、建材、造紙、食品、紡織、塑料等工業體系，規模小、帶動弱、競爭力差，對經濟拉動力有限。?

“現有基礎”與“工業強縣”之惑：遂溪縣的工業產值和工業體系十分薄弱，通過現有工業實現經濟崛起，具有一定難度，如何尋找優勢工業門類是遂溪工業發展的重中之重。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打3、通道之惑?

遂溪自古就是雷州半島的交通中心，地處粵、瓊、桂三省的交通中樞，一直是商貿繁華之地。渝湛高速、廣湛高速、湛徐高速（建設中），粵海鐵路、黎湛鐵路以及G325和G207都從遂溪經過。距湛江機場以及規劃的粵西國際機場的車程在一小時內，交通優勢明顯。?

近年來，海南島建設的風生水起、廣西北部灣地區熱火朝天，遂溪雖處交通中心，但由于城市基礎較差，缺少休閑平臺，目前只是一個“通道”，財富從空中飛過，寸金不留下。?

如何充分利用地理交通優勢，進而實現對資源的整合，重構遂溪的產業結構，是遂溪發展必須解決的問題。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打4、發展之惑?

遂溪縣緊鄰湛江市區，城市建設、商貿、房地產、物流等產業尚處于起步階段，與市區發展具有明顯差距。融入湛江都市區遂溪發展的必然道路，是“被動輻射”還是“主動融入”遂溪要作出選擇。?

如何站在區域發展和引領趨勢的高度，找準遂溪城市發展的戰略定位，實現城市的做大與做強，進而走出一條特色之路，是遂溪發展的困惑。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打遂溪之變1、發展路徑反彈琵琶?

在經濟全球化和區域一體化的今天，一個地區的產業可以突破傳統發展路徑，通過做強自身優勢，與其他地區的合作，彼此優勢互補，實現產業建構和經濟發展。?

在休閑時代，遂溪的區位、交通、生態、氣候等資源將成為其最大的優勢，將資源優勢轉化為產業優勢是遂溪產業發展必然的路徑選擇。?

海南國際旅游島、北部灣戰略為遂溪發展帶來了突破傳統產業的發展機遇，休閑旅游、休閑地產、休閑商務將可能成為成為遂溪的產業發新方向。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打2、發展思路之變：主動補位?

遂溪的發展要厘清自己的優勢，從區域發展全局思考，從湛江乃至粵西地區的角度思考，從而明確遂溪的發展方向。?

“遂城”作為“湛江都市區”規劃的中心區，在城市發展中絕不能消極等待市區輻射，而應該把握趨勢、發揮優勢，通過打造功能區塊，融入湛江城市發展，彌補城市功能的缺位。?

發揮遂溪生態、區位交通、文化等優勢，通過幾個超級休閑平臺的引爆，打造休閑產業集群，成為湛江乃至粵西的休閑功能區。策劃中心房地產智庫打周邊休閑資源盤存1、一小時車程內休閑資源盤存?

以遂溪縣城為中心，按照一小時車程進行資源掃描，覆蓋湛江市區、雷州廉江、吳川和遂溪，形成以地質地貌、植物、濱海、歷史古跡為代表的休閑資源富集區。鶴地水庫遂溪縣南方國家級苗木示范基地寸金橋公北部灣濱海區園湖光巖觀海長廊?

包括湖光巖、金鹿園、南亞植物園、南方國家級苗木示范基地、觀海長廊、北部灣濱海區、雷州西湖、雷祖廟、三元塔、鶴地水庫、江洪龍舟文化節、醒獅表演基地等休閑資源。醒獅表演基地金鹿園南亞植物園江洪龍舟文化節雷州西湖三元塔雷祖寺報告時間：2011年04月房地產智庫大霧嶺自然保護區打高州水庫2、兩小時車程休閑資源盤存紅樹林自然保護區放雞島、虎頭山中國第一灘?

以遂溪縣城為中心，按照兩小時車程進行資源掃描，覆蓋在茂名、湛江東海島、吳川、廉江和徐聞，形成濱海為主要特色的休閑資源富集。吉兆灣度假區吳陽黃金海岸伊甸園度假村北苑度假村東海島省級旅游度假區?

包括東海島旅游度假區、北苑度假村、伊甸園度假村、吳川市吉兆灣旅游度假區、湛江紅樹林自然保護區、赤豆寮島度假村、放雞島、茂名的中國第一灘、大霧嶺自然保護區等資源。硇洲島旅游區赤豆寮島度假村海康白碟貝自然保護區九龍山寶林禪寺報

告

人：王志綱工作室廣州戰略報告時間：2011年04月房地產智庫打3、三小時車程內休閑資源盤存?

以遂溪縣城為中心，按照三小時車程進行資源掃描，覆蓋北海、雷州半島南側、海口等地：濱海、氣候、海洋等資陽江溫泉度假村東方銀灘風景區英羅紅樹林北海銀灘度假區源更為突出。?

包括海安港口風光、珊瑚礁、白沙灣旅游度假區、天成臺旅游度假村；北海銀灘度假區、海底世界；海口的海島風光、海濱浴場、西海岸、印象海南島等資源。天成臺旅游度假村珊瑚礁白沙灣旅游度假區海安港口濱海度假區西海岸、海濱浴場印象海南島報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打遂溪在未來湛江城市格局中的定位?

城市定位：都市區中心區，副中心城市，以湛江市區-遂城為中心，向東北沿325國道至吳川，向西北沿黎湛鐵路至廉江，向西沿325國道至安鋪，向南沿海至雷州，形成湛江都市區。?

城鎮規模：中等城市。規劃至2020年，城鎮人口達到20-50萬人，達到中等城市規模。?

發展定位：城市后花園。利用生態、區位、交通等優勢，建成湛江市的生態后花園。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打后花園變身CRD中央游憩區（CentralRecreation

District，簡稱CRD，又譯為中央休閑區）：是一個地區或城市休閑產業聚集的核心區，是最全面展現地區形象和文化的場所，是輻射整個地區的中央休閑游憩核心區。中央游憩區通過生態景觀資源或城市文化資源的注入創新形成核心吸引物，突顯地區歷史文化特色和創新發展的方向。?

湛江雖扼守著海南國際旅游島的陸路交通咽喉，旅游資源雖豐富，但規模小、檔次不高、輻射力弱，沒有區域休閑旅游平臺。沒有形成能提供一攬子休閑服務的功能區。遂溪位于大湛江的十字交叉、扼守大陸與海南島的陸路咽喉，三小時車程內休閑資源眾多，氣候勝似海南，加上“生態后花園”的規劃定位，使得遂溪縣極有可能從“后花園變身CRD”。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打巴黎：香榭麗舍大道紐約：中央公園日本：新宿副都心綱1年倫敦：蘇豪區(SOHO)新加坡：“牛車水”歷史街區房地產智庫打上海：新天地北京：后海杭州：西湖、西溪昆明：滇池房地產智庫打四大優勢助遂溪構建CRD一、區位優勢二、交通優勢遂溪位于湛江市區西北側，距市中心約二十分鐘車程，離塵不離城，可享受城市的服務設施。扼守粵、桂、瓊三省交通的咽喉，是大路通往海南的戰略要地，與規劃的粵西國際機場僅半小時車程，交通大進大出。三、資源優勢四、企業優勢近年來，眾多戰略項目落戶遂溪，如西部中大建設集團、統一集團等企業加入遂溪的經濟建設，助力遂溪騰飛。氣候條件優越，適宜開展各種休閑活動。工業污染極少，生態環境優良。山海湖田的資源稟賦，形成資源富集區。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打打造CRD的戰略構想核心層：以遂溪為中心，一小車程為界，形成集濱海、火山地質、湖泊等多種資源為一體的核心極。拓展層：以兩小時車程距離為界，覆蓋茂名、雷州半島，以濱海資源為優，如東海島度假區、伊甸園、赤豆寮島度假村等。輻射層：以三小時車程距離為界，形成對接海南島、北海和陽江的休閑資源圈層，如北海銀灘、西海岸、陽江溫泉度假村等報

告

人：王志綱工作室廣報告時間：2011年04月房地產智庫打大休閑時代到來粵西板塊崛起拓展區域休閑格局完善未來城市功能湛江呼喚CRD資源優勢企業優勢區位優勢交通優勢遂溪成為未來湛江CRD現狀：漫天星光，獨缺一輪明月打造湛江CRD核心引擎項目報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打?

謀求轉變的西部中大?

我是誰？?

我從哪里來？?

我到哪里去？房地產智庫打西部中大是誰？立足西北、放眼全國的區域型建設集團?

西部中大建設集團由母公司西部中大建設集團有限公司及5家控股子公

司——甘肅同泰建筑環藝工程有限公司、甘肅喜易達物資有限公司、甘肅豐邦投資有限公司、廣東豐邦投資有限公司和甘肅信而達工程試驗檢測有限公司組建而成。?

主要從事公路工程、水利水電工程、市政公用工程建設、裝飾裝修和大宗物資貿易、金融投資、教育投資、房地產開發、港口開發運營等多門類業務的大型企業集團。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打?

擁有公路、市政公用工程2個施工總承包壹級；公路路基、路面、橋梁、隧道工程4個施工專業承包壹級；建筑裝修裝飾工程專業承包壹級；房屋建筑工程、水利水電工程施工2個總承包貳級；鋼結構、城市園林綠化、建筑幕墻工程3個專業承包貳級；建筑裝飾專項工程設計甲級；建筑幕墻工程設計乙級等14個資質；同時擁有中華人民共和國境外承包工程資格，通過了ISO9001質量管理體系認證、ISO14001環境管理體系認證、GB/T28001職業健康安全管理體系認證。2009年集團公司已躋身“中國建筑500強”、“蘭州知名品牌60強”。?

始終秉承“誠實經營，守信至上”的宗旨，恪守誠信，履約踐諾，2004年被國家工商總局首批表彰為全國“守合同重信用”單位，并連續六年獲得“甘肅省守合同重信用”企業稱號，連續三屆被評為“甘肅省優秀建筑企業”；2007年獲得“全國誠信建設優秀施工企業”殊榮，2008年被評為“甘肅省建筑業誠信企業”；公司銀行信用等級連續五年被評為為“AAA”級，授信額度達10億元。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打?

集團先后承建公路、市政、房建、水利等國家大型重點工程100多項，修筑高等級公路500多公里，架設橋梁、貫通隧道100多公里，業務遍及甘肅、陜西、新疆、青海、廣東、廣西、四川、重慶等省市。多次獲得“全國建筑工程裝飾獎”、甘肅省建筑工程“飛天獎”和“飛天金獎”。?

集團堅持“中庸和諧、與時俱進”的核心價值觀和“慎以慮始、毅以圖臻”的治企理念，逐漸形成了獨特的中大企業文化。在勵精圖治的同時，肩負起“義利合一，回報社會”的使命。多年來為社會公益事業、弱勢群體以各種方式的捐助累計達1000多萬元，贏得了社會各界的尊敬，為社會的和諧發展做出了應有的貢獻，贏得了良好的社會效益。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打西部中大從哪里來？?

一個視角：西部創業、工程起家十年前，蘇總離開廣東，投身西部，以獨特的眼光和視角從公路、市政建設入手，開始了創業之路，發展成為今天的西部中大建設集團。?

一種精神：篳路藍縷，以啟山林西部中大來源于董事長蘇如春先生艱苦奮斗，白手起家。而這種精神也是一種樂觀積極的不斷創業和不斷進取的心態，是企業的快速發展精神基底。?

一股勁頭：做事較真、做人低調創業之初，從建筑施工入手，從勞動密集型行業干起，憑借一股“較真”的做事和“敢做、低調”的做人態度，闖出了一片天地，殺出了一條路。?

一種思想：儒家精神，中庸和諧以儒家精神為企業指導，堅持“共贏、合作”的理念，積累了巨大的社會和人脈資源，不斷回報社會，實踐著“達則兼濟天下”的企業思想，成為企業發展的動力源泉。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打一個低調、樂觀、開拓、識做的企業家?

董事長蘇如春先生畢業于中山大學，工商管理碩士，高級工程師，國家一級建造師。現任西部中大建設集團有限公司董事長，甘肅省廣東商會會長、甘肅省政協委員、蘭州市政協常委、湛江市政協常委、廣東雷州市政協常委，蘭州銀行股份公司董事，湛江商業銀行股份公司董事，兼任甘肅省民族發展商會名譽會長、甘肅省裝飾協會副會長、雷州市新南方學校、雷州市第一中學第二實驗中學董事長等多項職務，同時還是“深圳市抗震救災對口支援隴南領導小組”聯絡辦公室主任。?

曾被評為“全國改革開放30年建筑裝飾行業發展突出貢獻企業家”、“蘭州改革開放30周年風云人物”、廣東省雷州市“回鄉創業富民優秀企業家”，并連續五年獲“甘肅省優秀建筑企業經營者”等稱號。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打一個有遠見有魄力，懂得堅持不懈的創始人?

從沿海到甘肅，十年間，憑借著董事長蘇如春先生其獨特的性格魅力，企業有無變有、由小變大。?

踏踏實實做事情，不張揚、不冒頭，用實際工作去體現個人的價值；?

確定的目標，不斷的努力，不斷向前；不斷探索新的領域，善于把握市場機遇，做事決斷、不拖沓；?

在企業發展進程中，把握企業角色，超出市場預期；善于搭建和利用平臺，抓住契機實現企業需求，拓展人脈、網羅人才，為企業尋找良好的發展平臺。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打對公路、市政、裝飾等產品的高品質打造力，不斷地技術創新，是企業發展的核心。企業的核心競爭力產品打造力布局西部、工程起家，彰顯企業老板獨特的視角和氣魄。企業核心競爭力獨特認知力企業思想力中庸、和諧、較真的的企業理念，為企業獲得眾多社會資源，使企業走的更加穩健。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打西部中大到哪里去？1、戰略發展路徑穩固西部中大建設集團的主業，擴展業務范圍，做強工程施工，成為集團發展的基礎和資金來源。業務基礎：工程施工提升原有業務水平，增強其競爭力，形成相對穩固的業務體系，與工程施工一起支撐西部中大建設集團的企業框架，為業務探索打下基礎。業務支撐：裝飾、物流在基礎業務、支撐業務的基礎上，勇于創新、進入新的發展領域，探索企業的轉型之路，如地產、投資。業務探索：地產、投資報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打2、企業發展可能面臨的問題?

方向問題：目前，西部中大建設集團在公路、市政建設上具有較強實力，是集團的核心業務，但利潤率偏低，同時面臨眾多競爭對手，尋找集團新的戰略方向成為當務之急。?

團隊問題：西部中大建設集團首次介入地產開發項目，尤其是上萬畝的大盤開發，需要一支“有戰斗力、有經驗”的團隊。但目前團隊比較薄弱。?

模式問題：地產市場競爭日益激烈，西部中大建設集團如何挖掘自身的獨特資源和優勢，開創自己的商業模式，從而實現彎道超車，并在地產行業中占據一席之地，是企業發展面臨的考驗之一。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打?

從工程施工到土地運營從工程施工領域邁進地產開發，西部中大建設集團站在戰略轉型的時間節點上，全新的領域、全新的挑戰，團隊、開發經驗成為企業發展的瓶頸因素。?

從安疆守土到再次創業集團進軍地產開發，不是一次簡單的業務拓展，而是“再次創業”，拋棄“安疆守土”的保守思想，集團上下形成共識，重拾創業的精神和干勁，打好每一仗。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打謀求轉變的西部中大一個企業的成長過程是一個螺旋發展的過程，一個老板的成功則要經歷多次發展機遇的考驗。面對一個不斷變化的市場，企業只有不斷創新，不斷尋找新的發展領域，才能勇立潮頭，享受市場帶來的樂趣。只有常懷“開拓之心”，才能抓住轉瞬即逝的機遇，成就一番偉業。今天的西部中大建設集團正處在一個變革的“十字路口”，必須當機立斷，，通過戰略性項目的成功打造來完成戰略轉型。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打?

項目研究?

項目用地范圍?

地形概要?

交通區位?

資源盤存?

SWOT分析?

地塊綜合評價房地產智庫打?

2010年4月26日至30日，王志綱工作室遂溪內塘水庫項目組進駐湛江，在遂溪縣委、縣政府及西部中大集團的大力支持和協助下，對地塊、遂溪產業和湛江城市風貌進行了細致調研和考察。?

項目組協助西部中大建設集團就項目的初步定位多次向遂溪縣委、縣政府進行匯報溝通，獲得遂溪縣委、的高度認同，政府和企業就項目開發形成共識。?

2010年10月19日，西部中大建設集團與遂溪縣政府正式簽署內塘水庫項目土地開發協議，項目進入實質推進階段。?

2010年11日至5日，王志綱先生親赴遂溪考察，王志綱先生認為內塘水庫項目有機會打造成為湛江乃至粵西的“民間國賓館”，成為南中國高端的商務政務交際平臺。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打項目用地范圍陸地8300畝?

10000畝地塊東北以渝湛高速公路為界、西北以G207為界，西南與丁坎村、東南與鴨腳樹、東坡四村為界。其中水面約為2700畝，陸地面積8300畝。整個地塊已經完成用地性質調整，全部為城市建設用地。地塊西北部，靠近207國道有三個鴨腳樹水面2700畝丁坎村東坡四村村莊，即：內塘村、新興村和羊口村。報

告

人：報告時間：房地產智庫地形概要打?

地形較為平坦，地勢西?

地形較為平坦，地勢西南高、東北低，高差四南高、東北低，高差四70.6m十米左右。十米左右。?

地塊內小水塘、小丘陵、?

地塊內小水塘、小丘陵、水庫等地貌形態多樣。水庫等地貌形態多樣。72.6m房地產智庫打黎湛鐵路區位交通G207粵海鐵路廣湛高速G325?

項目位于湛江市區西北側，遂城鎮南側，東鄰麻章區、西靠G207、北連渝湛高速公路，距離湛江市中心半小時車程。湛渝高速粵西國際機場項目市政府湛江機場?

項目陸路交通以G207和湛渝高速為主，通過廣湛高速與規劃的粵西國際機場和珠三角相通；依托湛徐高速（建設）、G207與雷州市、徐聞相連，扼守大陸通往海南島的陸路咽喉，戰略區位突出。依托湛渝高速與廣西北部灣相連，并直通大西南。湛徐高速G207粵海鐵路報

告

人：王志綱工作室廣州戰略報告時間：2011年04月房地產智庫打資源梳理?

氣候資源項目所在地為熱帶亞熱帶氣候，溫和宜人、雨量充足，終年無霜凍，四季常綠，常年平均氣溫22.7度。?

水資源內塘水庫面積約2700畝，功能是灌溉和防洪，水位年變化不大，湖水水質較好，清澈見底，湖面視野開闊。周邊有眾多的小池塘，星羅棋布，觀賞性較好。?

地貌資源地形略有起伏，具有山丘、平地和谷地等小地形，景觀層次感強。項目內水塘、半島、小島多種微地貌，為建筑、景觀、項目的設計提供了有趣的載體。火山地貌以及遍布的火山石，使地塊具有獨特的資源基礎。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打1、由北向南看2、高速公路管理中心工0房地產智庫打3、站在水壩看地塊4、地塊中的火山石綱年房地產智庫打5、水面與濕地中心房地產智庫打SWOT分析1、優勢?

區位優勢項目屬于湛江都市區，位于大陸通往海南、湛江與廣西陸路交通的咽喉位置，距市中心半小時車程，緊鄰G207和湛渝高速，與機場、港口在一小時路程內。?

資源優勢亞熱帶的氣候、豐富的水資源和多樣的地貌資源，景觀性強、開發方向多樣，火山地貌和火山石具有一定獨特性，成為項目開發的重要基礎優勢。?

規模優勢項目占地約15000畝，其中水面約2700畝，規模大，為多樣性產品開發提供了基礎，具備打造綜合性的休閑度假區的條件。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打2、劣勢?

基礎設施空白項目位于城鄉結合部，基礎設施缺乏，需要企業自己解決，增加了企業開發成本。?

服務設施空白項目地塊現狀為生地，服務設施缺乏，公共服務設施的完善要企業自己解決，如學校、醫院等，增加企業運營的成本和難度。?

周邊環境雜亂高速公路管理所緊靠水庫，其建筑、車流、日常活動等會對項目產生一定的負面影響。項目地塊周邊的若干農村，其生產、生活也可能對項目產生一定影響。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打3、機遇?

休閑時代的到來中國人均GDP已達3650美元，珠三角地區的人均GDP已經接近一萬美元，中國已經邁入休閑時代，以休閑為主題，打造休閑平臺，符合時代發展的趨勢。?

區域板塊的崛起北部灣地區、國際旅游島和中國東盟自由貿易區的建設，通過構建大粵西中心城市、大工業落地，湛江都市區建設得以推進，城鎮化水平提高，為城市發展提供大量的城市人口和高端休閑人群。?

陸路通道的貫通2020年，瓊州海峽跨海工程通車，那時湛江作為海南陸路通道的地位將大大提升，成為名副其實的“咽喉要地、候鳥通道”。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打4、挑戰?

政策風險房地產宏觀政策面的不穩定性，地產市場存在一定程度的政策風險。?

市場競爭開發周期長，在項目開發、土地運作上存在一定風險。湛江城區地產項目的開發對于本項目的地產銷售形成一定的競爭關系。?

資金量大萬畝的大盤，8-12年的開發周期，南中國高度的產品和市場定位，對于企業的資金運作、產品打造、項目管理等提出了更高標準。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打項目總體評價?

中國進入大休閑時代，國際旅游島建設的如火如荼，北部灣經濟區上升為國家戰略，廣東珠三角再次揚帆，給身處咽喉要地的湛江帶來了歷史大機遇。在“提升中心、西擴東拓、北推南進、擁灣發展”的戰略背景下，隨著大工業的落地，一個區域中心城市的骨架已經拉開，城市處在騰飛的前夜。大環境向好為項目開發帶來了良好前景的預期。?

但，我們應該清醒的意識到，大體量土地開發對于企業開發能力提出了很高的要求，大量的基礎設施投入加大了企業的開發成本，高端產品的打造和運營都是非常復雜而精細的系統工程，如何打造休閑生活方式，并與地域文化結合，使之能消費、被體驗，亟需破題。?

項目不是一個單純的地產大盤開發，而是一個可以承載中心城市功能，提升湛江城市輻射力的“抓手性項目”，具備打造大湛江CRD的基礎條件，也是西部中大集團轉型的戰略性項目，只有在區域一體化背景下定位項目，才能實現項目的最大價值。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打中

篇

定位項目報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2010年11月房地產智庫打?

戰略定位?

思考路徑?

戰略目標?

戰略定位?

定位闡釋房地產智庫打思考路徑一、高

度：中國高度的聲音?

跳出湛江，站在粵西乃至中國的高度，解讀區域發展趨勢，找準項目定位，發出聲音。?

跳出地產，站在城市功能和區域格局完善的角度，去思考項目、定位項目。南中國頂級休閑度假目的地南中國頂級休閑度假目的地建設超級休閑平臺，打造湛江南中國休閑養老示范產業園南中國休閑養老示范產業園CRD，實現休閑時代下湛江城市綜合功能的構建，提升中心城市的輻射力。生活與休閑融合的創新形態生活與休閑融合的創新形態報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打二、廣度?

緊緊圍繞休閑時代的宏大命題，依托湛江獨特的區位，充分挖掘項目的氣候、資源、文化、生態等優勢，建設集休閑度假、休閑商務、休閑旅游、休閑養生、休閑運動和休閑地產等功能為一體的超級休閑平臺，打通休閑產業的經絡，形成產業集聚區。打通休閑產業的經絡休閑度假休閑度假休閑商務休閑商務休閑旅游休閑旅游依托休閑產業集聚區，推升遂溪縣第三產業的發展，協調第一、第二產業發展，形成產業互動、共融。休閑養生休閑養生休閑運動休閑運動休閑地產休閑地產報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打三、深

度?

項目的戰略定位要選擇明確的方向進行重點突破，層層遞進，推向縱深。?

從項目到城市，再到區域，統籌考慮項目的戰略定位。從休閑平臺建設開始切入，建設CRD、打通候鳥通道，對接國際旅游島。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打四、關聯度?

戰略定位要重視整合，重視資源之湛江間的關聯度，重點是與周邊地區、周邊資源產生互補與良性互動，尋找項目的定位，合理站位，積極搶位，主動補位。項目以超級休閑平臺為橋梁，整合遂溪縣的休閑資源，加強與湛江市區、海南、北部灣等地區對接與融合，構建區域休閑集中地。北部灣海南報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打戰略目標?

搶占南中國休閑度假的制高點?

爭奪南中國休閑養老的話語權?

勇當粵西休閑平臺建設的領跑者報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打戰略定位候鳥通道

粵西明珠?

打造一個交流平臺：商務政務超級交際平臺。牢牢抓住湛江經濟騰飛的戰略契機，依托特色鮮明的主題高爾夫，休閑度假酒店，高品質會議中心等眾多休閑產品，以“粵西明珠”的天生麗質，打造一個粵西地區“民間國賓館”。?

開創一個養老模式：“金色”養老創新模式。充分整合社會資源，借助得天獨厚的氣候和自然條件優勢，開創面向“金色”老人的養老創新模式。?

引領一個休閑時代：候鳥型度假浪潮的咽喉要地。在休閑大時代的發展背景下，候鳥型度假浪潮方興未艾。從戰略出發，放眼候鳥型度假浪潮的形成和發展，以休閑為主題貫穿于整個項目的策劃、設計、建設，進退自如，立于不敗之地。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打定位闡釋放眼休閑時代

鎖定候鳥通道?

當休閑大時代到來之際，湛江因其得天獨厚的氣候和自然條件，成為候鳥型度假通道，成為南中國休閑度假的重要濱海城市，?

“不是海南，勝似海南”。在這里打造一個能夠釋放消費力的高端休閑平臺，牢牢鎖定“候鳥通道”的咽喉位置。房地產智庫打著力政商交流

助推湛江騰飛?

隨著臨港大工業落地和整個廣東產業轉移的推進，湛江經濟迎來了騰飛的契機。在城市硬實力得到提升的同時，也需要配備與之相符的軟實力。?

湛江目前尚缺乏一個自然資源和休閑產品都具備的高端平臺。項目將借助風景絕佳的內塘水庫，著力于成為湛江政務商務交流的“民間國賓館”。房地產智庫打依托產業整合

破題“金色”養老?

在中國社會進入老齡化的時代背景下，老年產業成為“朝陽”產業。?

項目將整合國家人口福利基金會等高端的社會資源，面向活躍而有消費力的三高老人（高干、高知、高富），破題“金色”養老的創新模式，打造中國南方養老示范基地，為項目發展提供時代動力。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打?

功能定位?

湛江城市的CRD?

大粵西中央高端商務政務交際平臺?

南中國休閑度假宜居圣地?

中國南方養老示范基地房地產智庫打湛江城市CRD?

地處“金三極”核心區域的湛江，不缺乏優良的休閑旅游資源，但缺少一個對接區域發展的平臺。?

項目將把握趨勢，積極補位城市功能，通過構建湛江城市CRD，打造集休閑商務、休閑居住、休閑運動、文化展示等為一體的區域休閑集聚平臺，和城市及區域一起成長。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策報告時間：2011年04月房地產智庫打大粵西中央高端商務政務交際平臺?

隨著大粵西板塊的崛起和大工業的落地，作為區域中心城市的湛江，城市能級和首位度穩步提升，高端商務政務交流需求日趨旺盛?

項目將搭建一個交流平臺，以高爾夫、溫泉SPA、主題酒店等高端休閑產品為基礎，承載更具私密性、更有文化品位、更加輕松休閑的高端商務政務交流，成為大粵西高端人士聚會交際的“民間釣魚臺”。劃中心房地產智庫打南中國休閑宜居圣地?

在大休閑時代的背景下，區位獨特、氣候溫暖、資源富集的湛江迎來了巨大的機遇。?

項目將以優美的自然環境、爛漫的休閑氛圍、豐富的休閑產品，打造集合旅游集散、休閑運動、高端居住等多種功能的高端休閑平臺，握手國際旅游島，成為南中國頂級的休閑度假圣地和高端休閑居住標桿。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打中國南方養老示范基地?

中國老年人口規模巨大，老齡化發展迅速，并將持續整個21世紀。?

本項目將開創休閑養老新模式，構建集“養老居住、養老生活、養老服務、老年就業”等于一體的全方位養老體系，搭建面向全國的“長者服務平臺”，創造活力四射、光彩四溢、幸福美妙的休閑養老生活方式，形成一種動態的、積極的、繽紛多彩的老年生活。?

打造中國南方養老示范基地，躋身“國家隊”。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打?

總體發展思路?

以構建南中國頂級休閑度假目的地為目標?

以休閑小鎮模式進行總體開發?

以打造藝術作品的理念開發產品?

實現“三老”滿意，達到“五出”效果房地產智庫打以構建南中國頂級休閑度假目的地為目標?

確立構建南中國頂級休閑度假目的地的核心發展思路，借鑒國際一流休閑度假區建設的經驗，高起點策劃與規劃、高標準建設、高質量產品和服務，成為南中國休閑度假的樣板區。?

按照休閑度假目的地的功能組成，整體布局，確定休閑養生、休閑商務、休閑體育、休閑旅游、休閑地產等不同產品的空間，實現不同業態的完美組合，打造綜合型的休閑度假區。?

項目自身形成休閑度假目的地的同時，加強與雷州西湖、遂溪醒獅基地、東海島旅游度假區、吳川吉兆灣旅游度假區、北苑度假村等休閑基地合作，構成輻射湛江乃至粵西的休閑度假集群。報

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人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打以休閑小鎮模式進行總體開發?

在形態上構建一個休閑生活小鎮，統籌考慮功能分區與空間布局。與周邊環境既有一定的區隔，自成體系，也要形成順暢通達的聯系。?

在功能上既要滿足小鎮居民的生活服務要求，也要滿足高端消費人群的休閑消費需求。將小鎮中心塑造成為人文氣息濃郁的現代服務中心，令休閑融入生活，令文化可以消費。?

在配套設施上擁有大配套體系和小配套體系，設計便捷的交通網絡和出行線路，使得放雞島、湖光巖、草堂等周邊資源成為項目的大配套體系。項目內的高爾夫、2700畝的湖面、奢華型度假主題酒店、社區服務設施則成為立體的小配套體系。室廣州戰略策劃中心房地產智庫打以打造藝術品的理念開發產品?

項目擁有不可復制的地貌、水系等資源，打造藝術品的理念開發，方能實現自然和人文的尊重。更大程度發揮項目的優勢，實現項目的成功打造。?

工業文明時代做產品，信息文明時代做藝術品。在休閑大時代到來的背景下，當市場還停留在做產品的階段，開始做藝術品的我們就占據了市場的制高點，成為規則的制定者。質量是項目和企業生存的根本，個性化的需求是休閑時代的重要特點，內塘水庫打造藝術品的理念，既是對高質量標準的提升，又是對個性化需求的響應。?

“做藝術品”的理念不僅局限在項目，更應擴展到企業經營，使企業具有獨特屬性，通過成功運營，鑄造企業品牌。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打實現“三老”滿意、達到“五出”?

當下，衡量一個企業成功的標準不再單單是利潤的多少，奉獻社會成為成功企業的重要標準。內塘項目不是一個簡單的項目開發，也是一個企業品牌的打造，因此要注重綜合利益的獲得。?

通過超級休閑平臺打造，形成休閑產業聚集區，協調帶動遂溪第一、第二產業發展，讓政府滿意。通過改善區域環境、提升板塊知名度、提供就業機會讓百姓滿意。通過項目成功，探索企業發展新業務、新領域，實現轉型，讓老板滿意。?

借助項目開發，實現西部中大建設集團的轉型，成功切入地產開發領域，逐步建立企業品牌，達到出人才、出機制、出網絡、出成果、出品牌的效果。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打?

市場定位房地產智庫打市場定位湛江市域范圍內的精英階層（政治社會精英、企業主、文化精英）：作為第一居所，提供湛江地區頂級休閑生活，提供高端休閑交流平臺。粵西及珠三角富裕人群：提供具有全球高度，具有唯一性的、排他性，值得收藏的休閑地產和一流的國際化休閑生活。本地核心層中國乃至亞洲地區的富裕人群：以項目優異的自然景觀資源為依托，提供具有全球高度，獨特性、稀缺性的高端休閑養老、避寒度假勝地。區域拓展層國際影響層報

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人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打?

項目命名建議?

命名原則?

命名建議房地產智庫打命名原則9

簡潔明了，易讀易記，項目命名思考方向具良好的傳播力?

第一，通過案名第一時間將項目豐富而獨特的地貌資源展現出來，星羅棋布的水塘、半島、小島、丘陵等優勢資源。形成感官沖擊，引起躍躍欲往之感。9

具有造語的意象美和聲音的韻律美9

具有個性、價值、內涵和聯想效果?

第二，體現項目的休閑氣質，演繹出深厚的文化底蘊。通過案名讓人感受到休閑氣氛，形成獨一無二的品牌形象。9

適合項目的休閑氣氛9

與項目的優勢資源有效嫁接?

第三，大氣、易讀，富有想象力和音樂感，并具備故事性，具傳播價值，9

回避項目的負面因素報

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人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打命名建議玥瓏湖?

項目由火山地貌形成，地塊內湖面、池沼、半島、小島、丘陵新羅棋布、玲瓏剔透，形成“空山滿清光，水樹相玲瓏”的佳境。?

內塘水庫約2700畝，南北張開，中間有一小島，宛若雙貝含珠，定格在最神奇的瞬間。報

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人：王志報告時間：201房地產智庫打?

傳說黃帝之子少昊出生時,有五色鳳凰領百鳥集于庭前,銜果核擲少昊手中。忽然大地震動,窮桑倒地,果核裂開,一顆流光異彩的神珠出現。太白金星見其神珠皎如明月,亦是天賜君王之物,定名為“玥”。?

“玥瓏湖”——磅礴大氣，不僅傳神地演繹出項目的地貌特征，還演繹著一個古老的神話傳說。玲瓏神珠出粵西，留下無限遐想空間。報

告

人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打下

篇

構建項目報

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人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2010年11月房地產智庫打?

商業模式構建?

土地運營模式?

盈利模式?

項目運作模式房地產智庫打土地運營模式1、土地流轉的一般流程土地整理（一級）——土地上市（二級）——土地（城市）管理?

一級市場開發商，以前是各級城市政府以“城開”與“城投”名義開發整理城市土地并壟斷市場，由于利潤巨大，一直是“鐵幕”。?

由于城市擴張提速，政府資金不充裕，鐵幕打開，開始有大型企業與政府合作。從事一級土地開發的企業，目標不是簡單的房地產開發，實際是參與城市的土地運營，實際是參與了經營城市?

一級土地開發商與政府合作，需要更強的綜合實力水平更高級，對企業的資金、產品打造等能力要求更高。報

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人：王志綱工作室廣州戰略策劃中心報告時間：2011年04月房地產智庫打一般的房地產開發商被視為二級市場開發商，他們獲取土地的主要途徑是在二級市場通過“招拍掛”等方式，然后進行房地產產品的開發（住宅、商業等），如萬科等。?

二級土地市場在政府和市場聯合的強力推動下，土地價格越來越高，競爭越來越激烈。二級土地開發項目業務有：住宅項目開發、商業項目開發、園區開發、辦公樓開發、旅游項目開發、工業項目開發、倉儲項目開發等，主要