重慶市物業專項維修資金

管理辦法（學習）二零一一年四月重慶市物業專項維修資金

管理辦法（學習）1一、物業專項維修資金的概念

指專項用于物業共有部位和共有設施設備保修期滿后的維修、更新、改造的資金。一、物業專項維修資金的概念

指專項用于物業2二、專項維修資金的交存（第六條）兩戶以上業主的下列物業應當建立專項維修資金1、商品房；2、拆遷安置房；3、經濟實用房；4、房改房;5、其它；二、專項維修資金的交存3二、專項維修資金的交存說明：1、有兩戶以上業主的物業才具有共有部位和共有設施設備，才需要建立物業專項維修資金；單一業主的物業，因部位和設施設備屬于是專有，則無需建立專項物業專項維修資金二、專項維修資金的交存4二、專項維修資金的交存說明：2、有兩戶以上存在共有部位、共有設施設備的物業，無論是商品房還是其他類城市房屋拆遷安置房、經濟適用房、房改房）都涉及維修、更新、改造及費用分攤問題。為了使不同性質、不同用途的物業共有部位、共有設施設備的維修更新和改造均得到有效保障，《辦法》將商品房、城市房屋拆遷安置房、經濟適用房、房改房均納入納入建立資金的范圍。此外，考慮到農轉非安置房也的建立的的必要，但在交存標準、交存方式等問題上與商品房等物業執行同一標準時機尚未不成熟，因此，第五十五條作了參照執行規定，即：“本市農轉非安置房的物業專項維修資金的管理及其使用參照本辦法執行”。二、專項維修資金的交存說明：5三、重慶主城區首期專項維修資金交存標準交存：（第七條）1、有電梯的按（建筑面積）每平方米/80元交存。2、無電梯的按（建筑面積）每平方米/50元交存。區縣交存標準由當地人民政府制定三、重慶主城區首期專項維修資金交存標準6三、重慶主城區首期專項維修資金續交標準第十九條：業主的物業專項維修資金賬面余額低于首期交存額30%的，物業專項維修資金管理單位應當告知業主及時續交。

由區縣（自治縣）房地產行政主管部門代管的，業主應當按照首期物業專項維修資金的交存標準和方式續交。

由業主自行管理的，續交方案應當在管理規約中予以明確。房改房首期物業專項維修資金使用完畢或者剩余資金不足維修、更新、改造的，房改房單位應當通知業主及時按照本條第二款或者第三款的規定續交。

三、重慶主城區首期專項維修資金續交標準第十九條：業主的物業專7四、業主（購房人）在交存首期物業專項維修資金時應注意的事項

1、是要清楚首期物業專項維修資金的交存標準2、是要注意首期物業專項維修資金的交存時間，即：《辦法》第八條規定：購買預售商品房的，購房者應當在辦理房屋預售合同備案登記時交存。3、是要注意維修資金必須直接存入按本辦法規定的專戶管理銀行開立的物業專項維修資金專戶。4、是不得由開發建設單位、物業服務企業代收首期物業專項維修資金。四、業主（購房人）在交存首期物業專項維修資金時應注意的事項8五、專項維修資金的所有權1、業主交存的專項維修資金屬于業主所有2、房改房（單位交存）的專項維修資金由房改房單位所有。五、專項維修資金的所有權9六、專項維修資金的管理1、業主大會成立前由房地產行政主管部門代管招投標選擇銀行2、業主大會成立后選擇自行管理申請程序：（1）：自行管理雙2/3以上業主同意（雙過）（2）：將自行管理的表決事項及情況公示5日以上。（3）：開立專項維修資金帳戶向房地產行政主管部門申請劃轉手續（4）：手續合法30日內完成轉存六、專項維修資金的管理10七、對業主自行管理物業專項維修資金有哪些要求1、業主自行管理物業專項維修資金必須在鄉鎮人民政府、街道辦事處指導下召開專題業主大會，并就《辦法》規定的事項進行表決。表決事項京戲經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上業主同意，業主大會召開情況及表決事項應當進行公示。2、業主自行管理期間，為了保證資金安全，減少不必要的成本，切實保護業主權益，《辦法》規定不能自行任意選擇銀行開立專戶，必須在物業專項維修資金專戶管理銀行開立專戶。同時，為了保證緊急維修資金及時到位，要求業主委員會與專戶管理銀行、物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府簽訂授權協議書。七、對業主自行管理物業專項維修資金有哪些要求1、業主自行管理11第二十條：物業專項維修資金的具體使用范圍和條件依據物業服務合同的約定。物業服務合同未約定或者約定不明的，以市房地產行政主管部門會同市價格行政主管部門制定的指導標準為準。

下列費用不得從物業專項維修資金中列支：

（一）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業從物業服務收費中支出的物業共有部位、共有設施設備的維修養護費用；

（二）依法應當由開發建設單位承擔的物業共有部位、共有設施設備的維修、更新、改造費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞物業共有部位、共有設施設備所需的修復費用；

（四）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線設施設備的維修、養護費用。

八、物業專項維修資金的使用范圍第二十條：物業專項維修資金的具體使用范圍和條件依據物業服務合12說明：根據《物權法》、《物業管理條例》和《重慶市物業管理條例》等法律法規關于業主共同行使物業共有部位及共有設施設備管理權的規定，物業專項維修資金的使用范圍應首先依據物業服務合同約定，物業服務合同未約定或約定不明確的，才以有關部門制定的指導標準執行，具體指導標準將由市房地產主管部門會同市價格行政主管部門制定。同時，本條還規定了以上四種不得列支物業專項維修資金的情形。八、物業專項維修資金的使用范圍說明：八、物業專項維修資金的使用范圍13

第二十二條：需要使用物業專項維修資金的，應當制訂使用方案。使用方案應當包括下列內容：

（一）需要維修、更新、改造的具體范圍和內容；

（二）維修、更新、改造方案及工程計劃；

（三）費用預算及用款進度計劃；

（四）其他與物業專項維修資金使用有關的內容。

九、使用物業專項維修資金需經過的一般程序

第二十二條：需要使用物業專項維修資金的，應當制訂使用方案。14

第二十三條：物業專項維修資金使用方案由業主委員會制訂，在物業管理區域內公示5日以上，并經專有部分占需要維修、更新、改造的共有部位、共有設施設備所涉及的建筑物總面積2/3以上的業主且占需要維修、更新、改造的共有部位、共有設施設備所涉及的總人數2/3以上的業主同意。

未成立業主委員會的或者業主委員會不制訂物業專項維修資金使用方案的，物業服務企業或者業主代表也可以提出使用方案，并在物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處的指導監督下按照前款規定公示和征得同意。

維修、更新、改造工程的施工單位由業主委員會、物業服務企業或業主代表協商確定，并在物業管理區域內公示3日。如果有超過專有部分占需要維修、更新、改造的共有部位、共有設施設備所涉及的建筑物總面積1/3以上的業主且占需要維修、更新、改造的共有部位、共有設施設備所涉及的總人數1/3以上的業主提出異議的，應當通過招標方式確定。九、使用物業專項維修資金需經過的一般程序

第二十三條：物業專項維修資金使用方案由業主委員會制訂，15第二十四條：申請列支物業專項維修資金，應當提交下列材料：

（一）物業專項維修資金使用方案；

（二）與施工單位簽訂的工程施工（維修）合同；

（三）與共有部位、共有設施設備具有共有關系的業主清冊和經專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總人數2/3以上業主同意的證明材料；

（四）公示內容、公示情況說明或者未成立業主委員會的物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府的書面證明材料；

（五）專戶管理銀行及賬戶名稱；

（六）其他相關材料。

十、使用物業專項維修資金需要提交哪些材料十、使用物業專項維修資金需要提交哪些材料16第二十五條：由區縣（自治縣）房地產行政主管部門代管期間，物業所在地區縣（自治縣）房地產行政主管部門應當在收到業主委員會、物業服務企業或者業主代表提交的申請材料后7個工作日內進行審核。審核同意的，區縣（自治縣）房地產行政主管部門應當從物業專項維修資金專戶中按工程進度劃轉物業專項維修資金。

十一、使用物業專項維修資金的劃轉方式，以及需要存檔哪些材料第二十五條：由區縣（自治縣）房地產行政主管部門代管期間，物業17

業主自行管理后需要列支物業專項維修資金的，業主委員會應當在劃轉物業專項維修資金前將本辦法第二十四條規定的材料報物業所在地區縣（自治縣）房地產行政主管部門備案。房地產行政主管部門應當在7個工作日內出具備案證明，發現不符合法律法規規定的，應當書面提出責令改正意見。

需要使用房改房首期物業專項維修資金的，房改房物業專項維修資金管理機構應當在收到房改房單位申請材料后7個工作日內進行審核。經審核同意的，房改房物業專項維修資金管理機構應當從物業專項維修資金專戶中按工程進度劃轉物業專項維修資金。

十一、使用物業專項維修資金的劃轉方式，以及需要存檔哪些材料

業主自行管理后需要列支物業專項維修資金的，業主委18

二十六條：物業專項維修資金只能劃轉到工程施工（維修）合同確定的施工單位賬戶中。

物業專項維修資金應當使用電匯、信匯或者轉賬支票結算，不得支取現金，不得使用其他票據或者結算憑證。但發生本辦法第二十八條規定的需緊急維修的情形時，且維修、更新、改造所需費用在2000元以下的，可以支取現金。

十一、使用物業專項維修資金的劃轉方式，以及需要存檔哪些材料

二十六條：物業專項維修資金只能劃轉到工程施工（維修）合同確19

《辦法》第二十七條：維修、更新、改造工程完工后，業主委員會、物業服務企業或者業主代表應當驗收，并將下列材料在物業管理區域公示5日以上，并存檔：

（一）施工單位編制的工程結算報告；

（二）維修費用清單、票據；

（三）維修費用分擔明細表；

（四）其他相關資料。

十一、使用物業專項維修資金的劃轉方式，以及需要存檔哪些材料

《辦法》第二十七條：維修、更新、改造工程20

第二十八條規定了緊急搶修情況，即：發生下列危及房屋安全等緊急情況，應當立即對物業共有部位、共有設施設備進行維修、更新、改造：

（一）屋頂、墻體滲漏（已約定的除外）；

（二）因線路故障而引起停電或者漏電；

（三）因水泵故障、進水管內的水管爆裂造成停水或者閘閥嚴重漏水；

（四）落水管嚴重堵塞，水盤等設備漏水；

（五）樓地板、扶梯踏板斷裂，公共陽臺、曬臺、扶梯等各種扶手欄桿松動、損壞；

十二、在哪些緊急情況下可以申請物業專項維修資金進行緊急搶修，以及相應的操作流程

第二十八條規定了緊急搶修情況，即：發生下列危及房屋安全等緊21

（六）樓體外立面涂飾層有脫落危險的；

（七）電梯發生危及人身安全的故障；

（八）消防設施出現功能障礙；

（九）安全監控設施出現故障，不能運行；

（十）其他物業共有部分和共有設施設備出現危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的情形。

十二、在哪些緊急情況下可以申請物業專項維修資金進行緊急搶修，以及相應的操作流程

（六）樓體外立面涂飾層有脫落危險的；

（七22

對于緊急維修：二十九條、三十條、三十一條、三十二條對操作流程作了規定：第二十九條：區縣（自治縣）房地產行政主管部門代管期間發生第二十八條規定的情形時，業主委員會、物業服務企業或者相關業主應當立即將情況報告物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處，經物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處出具證明后，向區縣（自治縣）房地產行政主管部門書面申請預先撥付物業專項維修資金。

區縣（自治縣）房地產行政主管部門收到書面申請后應當于二十四小時內劃轉資金，申請撥付資金的機構應當立即進行搶修第三十條

業主自行管理的，發生第二十八條規定的情形時，業主委員會或者物業服務企業應當立即將情況報告物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處。在物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處的指導監督下，業主委員會應當立即組織搶修并劃轉資金十二、在哪些緊急情況下可以申請物業專項維修資金進行緊急搶修，以及相應的操作流程

對于緊急維修：二十九條、三十條、三十一條、三十二條對23第三十一條

發生第二十八條規定的情形時，業主委員會或者物業服務企業未按規定實施搶修的，物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處應當組織代修，搶修費用從物業專項維修資金賬戶中列支。第三十二條

搶修完成后，相關費用應當按照本辦法第二十七條第一款的規定進行公示。十二、在哪些緊急情況下可以申請物業專項維修資金進行緊急搶修，以及相應的操作流程第三十一條

發生第二十八條規定的情形時，業主委員會或者物業24第三十七條

下列資金應當轉入物業專項維修資金：

（一）結付給業主的物業專項維修資金存儲利息；

（二）物業專項維修資金的增值凈收益；

（三）物業共有部分、共有設施設備的經營所得，共有設施設備報廢后回收的殘值，但業主大會另有決定的除外；

（四）業主委員會或者業主自愿籌集交存的款項；

（五）其他按規定轉入的資金。十三、物業專項維修資金收益的處置方式第三十七條

下列資金應當轉入物業專項維修資金：

（25第四十一條

物業專項維修資金管理機構應當每年定期向業主公布下列情況：

（一）物業專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；

（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；

（三）業主分戶賬戶中物業專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

（四）其他有關物業專項維修資金使用和管理的情況。

業主對公布的情況有異議的，可以要求復核。

十四、物業專項維修資金管理機構每年定期要向業主公布哪些情況

第四十一條

物業專項維修資金管理機構應當每年定期向業主公布26第四十五條

區縣（自治縣）房地產行政主管部門、房改房專項維修資金管理機構違反本辦法規定，有下列情形之一的，由市房地產行政主管部門責令限期改正；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；給業主造成損失的，依法賠償；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任：

（一）未按本辦法規定設立物業專項維修資金專戶或者未分列每戶業主的分戶賬的；

（二）未按本辦法規定撥付物業專項維修資金的；

（三）利用物業專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為及其他風險較大的理財或投資的；

（四）違反本辦法規定向專戶管理銀行索取任何好處的；

（五）挪用、侵占物業專項維修資金的。

十五、違反本辦法規定的要負擔哪些責任第四十五條

區縣（自治縣）房地產行政主管部門、房改房專項維27

第四十六條

業主自行管理的，業主委員會及其成員違反本辦法規定有下列情形之一的，由物業所在地區縣（自治縣）房地產行政主管部門責令限期改正；有違法所得的，沒收違法所得；造成經濟損失的，依法承擔相應賠償責任；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任：

（一）未按照本辦法規定設立物業專項維修資金專戶或者未分列每戶業主的分戶賬的；

（二）違反本辦法規定向專戶管理銀行索取任何好處的；

（三）利用物業專項維修資金從事國債回購、委托理財業務及其他風險較大的理財或投資，或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為的；

（四）挪用、侵占物業專項維修資金的。

十五、違反本辦法規定的要負擔哪些責任

第四十六條

業主自行管理的，業主委員會及其成員違反28第四十七條

鄉鎮人民政府、街道辦事處或者其他有關行政主管部門及其工作人員違反本辦法規定，未履行相關職責或者在工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由所在單位、上級機關或者監察部門責令改正；情節嚴重的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員給予行政處分；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。

十五、違反本辦法規定的要負擔哪些責任第四十七條

鄉鎮人民政府、街道辦事處或者其他有關行政主管部29第四十八條

開發建設單位未按本辦法第八條規定交存物業專項維修資金或者未按第二十一條規定分攤維修、更新、改造費用的，由區縣（自治縣）房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以5000元以上10000元以下的罰款。

第四十九條

違反本辦法規定，挪用、侵占物業專項維修資金的，由業主委員會或者業主代表向有關部門舉報或者向人民法院起訴，依法追回挪用、侵占的物業專項維修資金。區縣（自治縣）房地產行政主管部門應當對挪用、侵占物業專項維修資金的給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用、侵占金額2倍以下的罰款；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。十五、違反本辦法規定的要負擔哪些責任第四十八條

開發建設單位未按本辦法第八條規定交存物業專項維30物業服務企業挪用、侵占物業專項維修資金情節嚴重的，除按第一款規定予以處罰外，頒發資質證書的部門還應當吊銷其資質證書。

開發建設單位挪用、侵占物業專項維修資金情節嚴重的，除按第一款規定予以處罰外，建設行政主管部門應當在房地產開發企業信用檔案中對其挪用、侵占情況予以記載。

十五、違反本辦法規定的要負擔哪些責任物業服務企業挪用、侵占物業專項維修資金情節嚴重的，除按第一款31謝謝大家！謝謝大家！32重慶市物業專項維修資金

管理辦法（學習）二零一一年四月重慶市物業專項維修資金

管理辦法（學習）33一、物業專項維修資金的概念

指專項用于物業共有部位和共有設施設備保修期滿后的維修、更新、改造的資金。一、物業專項維修資金的概念

指專項用于物業34二、專項維修資金的交存（第六條）兩戶以上業主的下列物業應當建立專項維修資金1、商品房；2、拆遷安置房；3、經濟實用房；4、房改房;5、其它；二、專項維修資金的交存35二、專項維修資金的交存說明：1、有兩戶以上業主的物業才具有共有部位和共有設施設備，才需要建立物業專項維修資金；單一業主的物業，因部位和設施設備屬于是專有，則無需建立專項物業專項維修資金二、專項維修資金的交存36二、專項維修資金的交存說明：2、有兩戶以上存在共有部位、共有設施設備的物業，無論是商品房還是其他類城市房屋拆遷安置房、經濟適用房、房改房）都涉及維修、更新、改造及費用分攤問題。為了使不同性質、不同用途的物業共有部位、共有設施設備的維修更新和改造均得到有效保障，《辦法》將商品房、城市房屋拆遷安置房、經濟適用房、房改房均納入納入建立資金的范圍。此外，考慮到農轉非安置房也的建立的的必要，但在交存標準、交存方式等問題上與商品房等物業執行同一標準時機尚未不成熟，因此，第五十五條作了參照執行規定，即：“本市農轉非安置房的物業專項維修資金的管理及其使用參照本辦法執行”。二、專項維修資金的交存說明：37三、重慶主城區首期專項維修資金交存標準交存：（第七條）1、有電梯的按（建筑面積）每平方米/80元交存。2、無電梯的按（建筑面積）每平方米/50元交存。區縣交存標準由當地人民政府制定三、重慶主城區首期專項維修資金交存標準38三、重慶主城區首期專項維修資金續交標準第十九條：業主的物業專項維修資金賬面余額低于首期交存額30%的，物業專項維修資金管理單位應當告知業主及時續交。

由區縣（自治縣）房地產行政主管部門代管的，業主應當按照首期物業專項維修資金的交存標準和方式續交。

由業主自行管理的，續交方案應當在管理規約中予以明確。房改房首期物業專項維修資金使用完畢或者剩余資金不足維修、更新、改造的，房改房單位應當通知業主及時按照本條第二款或者第三款的規定續交。

三、重慶主城區首期專項維修資金續交標準第十九條：業主的物業專39四、業主（購房人）在交存首期物業專項維修資金時應注意的事項

1、是要清楚首期物業專項維修資金的交存標準2、是要注意首期物業專項維修資金的交存時間，即：《辦法》第八條規定：購買預售商品房的，購房者應當在辦理房屋預售合同備案登記時交存。3、是要注意維修資金必須直接存入按本辦法規定的專戶管理銀行開立的物業專項維修資金專戶。4、是不得由開發建設單位、物業服務企業代收首期物業專項維修資金。四、業主（購房人）在交存首期物業專項維修資金時應注意的事項40五、專項維修資金的所有權1、業主交存的專項維修資金屬于業主所有2、房改房（單位交存）的專項維修資金由房改房單位所有。五、專項維修資金的所有權41六、專項維修資金的管理1、業主大會成立前由房地產行政主管部門代管招投標選擇銀行2、業主大會成立后選擇自行管理申請程序：（1）：自行管理雙2/3以上業主同意（雙過）（2）：將自行管理的表決事項及情況公示5日以上。（3）：開立專項維修資金帳戶向房地產行政主管部門申請劃轉手續（4）：手續合法30日內完成轉存六、專項維修資金的管理42七、對業主自行管理物業專項維修資金有哪些要求1、業主自行管理物業專項維修資金必須在鄉鎮人民政府、街道辦事處指導下召開專題業主大會，并就《辦法》規定的事項進行表決。表決事項京戲經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上業主同意，業主大會召開情況及表決事項應當進行公示。2、業主自行管理期間，為了保證資金安全，減少不必要的成本，切實保護業主權益，《辦法》規定不能自行任意選擇銀行開立專戶，必須在物業專項維修資金專戶管理銀行開立專戶。同時，為了保證緊急維修資金及時到位，要求業主委員會與專戶管理銀行、物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府簽訂授權協議書。七、對業主自行管理物業專項維修資金有哪些要求1、業主自行管理43第二十條：物業專項維修資金的具體使用范圍和條件依據物業服務合同的約定。物業服務合同未約定或者約定不明的，以市房地產行政主管部門會同市價格行政主管部門制定的指導標準為準。

下列費用不得從物業專項維修資金中列支：

（一）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業從物業服務收費中支出的物業共有部位、共有設施設備的維修養護費用；

（二）依法應當由開發建設單位承擔的物業共有部位、共有設施設備的維修、更新、改造費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞物業共有部位、共有設施設備所需的修復費用；

（四）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線設施設備的維修、養護費用。

八、物業專項維修資金的使用范圍第二十條：物業專項維修資金的具體使用范圍和條件依據物業服務合44說明：根據《物權法》、《物業管理條例》和《重慶市物業管理條例》等法律法規關于業主共同行使物業共有部位及共有設施設備管理權的規定，物業專項維修資金的使用范圍應首先依據物業服務合同約定，物業服務合同未約定或約定不明確的，才以有關部門制定的指導標準執行，具體指導標準將由市房地產主管部門會同市價格行政主管部門制定。同時，本條還規定了以上四種不得列支物業專項維修資金的情形。八、物業專項維修資金的使用范圍說明：八、物業專項維修資金的使用范圍45

第二十二條：需要使用物業專項維修資金的，應當制訂使用方案。使用方案應當包括下列內容：

（一）需要維修、更新、改造的具體范圍和內容；

（二）維修、更新、改造方案及工程計劃；

（三）費用預算及用款進度計劃；

（四）其他與物業專項維修資金使用有關的內容。

九、使用物業專項維修資金需經過的一般程序

第二十二條：需要使用物業專項維修資金的，應當制訂使用方案。46

第二十三條：物業專項維修資金使用方案由業主委員會制訂，在物業管理區域內公示5日以上，并經專有部分占需要維修、更新、改造的共有部位、共有設施設備所涉及的建筑物總面積2/3以上的業主且占需要維修、更新、改造的共有部位、共有設施設備所涉及的總人數2/3以上的業主同意。

未成立業主委員會的或者業主委員會不制訂物業專項維修資金使用方案的，物業服務企業或者業主代表也可以提出使用方案，并在物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處的指導監督下按照前款規定公示和征得同意。

維修、更新、改造工程的施工單位由業主委員會、物業服務企業或業主代表協商確定，并在物業管理區域內公示3日。如果有超過專有部分占需要維修、更新、改造的共有部位、共有設施設備所涉及的建筑物總面積1/3以上的業主且占需要維修、更新、改造的共有部位、共有設施設備所涉及的總人數1/3以上的業主提出異議的，應當通過招標方式確定。九、使用物業專項維修資金需經過的一般程序

第二十三條：物業專項維修資金使用方案由業主委員會制訂，47第二十四條：申請列支物業專項維修資金，應當提交下列材料：

（一）物業專項維修資金使用方案；

（二）與施工單位簽訂的工程施工（維修）合同；

（三）與共有部位、共有設施設備具有共有關系的業主清冊和經專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總人數2/3以上業主同意的證明材料；

（四）公示內容、公示情況說明或者未成立業主委員會的物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府的書面證明材料；

（五）專戶管理銀行及賬戶名稱；

（六）其他相關材料。

十、使用物業專項維修資金需要提交哪些材料十、使用物業專項維修資金需要提交哪些材料48第二十五條：由區縣（自治縣）房地產行政主管部門代管期間，物業所在地區縣（自治縣）房地產行政主管部門應當在收到業主委員會、物業服務企業或者業主代表提交的申請材料后7個工作日內進行審核。審核同意的，區縣（自治縣）房地產行政主管部門應當從物業專項維修資金專戶中按工程進度劃轉物業專項維修資金。

十一、使用物業專項維修資金的劃轉方式，以及需要存檔哪些材料第二十五條：由區縣（自治縣）房地產行政主管部門代管期間，物業49

業主自行管理后需要列支物業專項維修資金的，業主委員會應當在劃轉物業專項維修資金前將本辦法第二十四條規定的材料報物業所在地區縣（自治縣）房地產行政主管部門備案。房地產行政主管部門應當在7個工作日內出具備案證明，發現不符合法律法規規定的，應當書面提出責令改正意見。

需要使用房改房首期物業專項維修資金的，房改房物業專項維修資金管理機構應當在收到房改房單位申請材料后7個工作日內進行審核。經審核同意的，房改房物業專項維修資金管理機構應當從物業專項維修資金專戶中按工程進度劃轉物業專項維修資金。

十一、使用物業專項維修資金的劃轉方式，以及需要存檔哪些材料

業主自行管理后需要列支物業專項維修資金的，業主委50

二十六條：物業專項維修資金只能劃轉到工程施工（維修）合同確定的施工單位賬戶中。

物業專項維修資金應當使用電匯、信匯或者轉賬支票結算，不得支取現金，不得使用其他票據或者結算憑證。但發生本辦法第二十八條規定的需緊急維修的情形時，且維修、更新、改造所需費用在2000元以下的，可以支取現金。

十一、使用物業專項維修資金的劃轉方式，以及需要存檔哪些材料

二十六條：物業專項維修資金只能劃轉到工程施工（維修）合同確51

《辦法》第二十七條：維修、更新、改造工程完工后，業主委員會、物業服務企業或者業主代表應當驗收，并將下列材料在物業管理區域公示5日以上，并存檔：

（一）施工單位編制的工程結算報告；

（二）維修費用清單、票據；

（三）維修費用分擔明細表；

（四）其他相關資料。

十一、使用物業專項維修資金的劃轉方式，以及需要存檔哪些材料

《辦法》第二十七條：維修、更新、改造工程52

第二十八條規定了緊急搶修情況，即：發生下列危及房屋安全等緊急情況，應當立即對物業共有部位、共有設施設備進行維修、更新、改造：

（一）屋頂、墻體滲漏（已約定的除外）；

（二）因線路故障而引起停電或者漏電；

（三）因水泵故障、進水管內的水管爆裂造成停水或者閘閥嚴重漏水；

（四）落水管嚴重堵塞，水盤等設備漏水；

（五）樓地板、扶梯踏板斷裂，公共陽臺、曬臺、扶梯等各種扶手欄桿松動、損壞；

十二、在哪些緊急情況下可以申請物業專項維修資金進行緊急搶修，以及相應的操作流程

第二十八條規定了緊急搶修情況，即：發生下列危及房屋安全等緊53

（六）樓體外立面涂飾層有脫落危險的；

（七）電梯發生危及人身安全的故障；

（八）消防設施出現功能障礙；

（九）安全監控設施出現故障，不能運行；

（十）其他物業共有部分和共有設施設備出現危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的情形。

十二、在哪些緊急情況下可以申請物業專項維修資金進行緊急搶修，以及相應的操作流程

（六）樓體外立面涂飾層有脫落危險的；

（七54

對于緊急維修：二十九條、三十條、三十一條、三十二條對操作流程作了規定：第二十九條：區縣（自治縣）房地產行政主管部門代管期間發生第二十八條規定的情形時，業主委員會、物業服務企業或者相關業主應當立即將情況報告物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處，經物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處出具證明后，向區縣（自治縣）房地產行政主管部門書面申請預先撥付物業專項維修資金。

區縣（自治縣）房地產行政主管部門收到書面申請后應當于二十四小時內劃轉資金，申請撥付資金的機構應當立即進行搶修第三十條

業主自行管理的，發生第二十八條規定的情形時，業主委員會或者物業服務企業應當立即將情況報告物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處。在物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處的指導監督下，業主委員會應當立即組織搶修并劃轉資金十二、在哪些緊急情況下可以申請物業專項維修資金進行緊急搶修，以及相應的操作流程

對于緊急維修：二十九條、三十條、三十一條、三十二條對55第三十一條

發生第二十八條規定的情形時，業主委員會或者物業服務企業未按規定實施搶修的，物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處應當組織代修，搶修費用從物業專項維修資金賬戶中列支。第三十二條

搶修完成后，相關費用應當按照本辦法第二十七條第一款的規定進行公示。十二、在哪些緊急情況下可以申請物業專項維修資金進行緊急搶修，以及相應的操作流程第三十一條

發生第二十八條規定的情形時，業主委員會或者物業56第三十七條

下列資金應當轉入物業專項維修資金：

（一）結付給業主的物業專項維修資金存儲利息；

（二）物業專項維修資金的增值凈收益；

（三）物業共有部分、共有設施設備的經營所得，共有設施設備報廢后回收的殘值，但業主大會另有決定的除外；

（四）業主委員會或者業主自愿籌集交存的款項；

（五）其他按規定轉入的資金。十三、物業專項維修資金收益的處置方式第三十七條

下列資金應當轉入物業專項維修資金：

（57第四十一條

物業專項維修資金管理機構應當每年定期向業主公布下列情況：

（一）物業專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；

（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；

（三）業主分戶賬戶中物業專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

（四）其他有關物業專項維修資金使用和管理的情況。

業主對公布的情況有異議的，可以要求復核。

十四、物業專項維修資金管理機構每年定期要向業主公布哪些情況

第四十一條

物業專項維修資