第9章物業服務收費的法律規定

9.1物業服務收費概述9.2

物業服務費用的構成及其監管9.3

物業服務費用的確定與分擔9.4

物業服務費用的收繳9.5

物業專項維修基金的管理

1第2章債券9.1

物業服務收費概述

9.1.1

物業服務收費的概念9.1.2物業服務收費應遵循的原則2第2章債券9.1.1物業服務收費的概念物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序而向業主所收取的費用。3第2章債券9.1.2物業服務收費應遵循的原則

（1）合理原則（2）公開原則（3）質價相符原則（4）合法競爭原則（5）政府監管原則4第2章債券（1）合理原則合理原則是指在物業管理實際操作中，定收費時應充分考慮物業管理企業的利益，要有利于物業管理企業的價值補償，也要考業主的經濟承受能力。

5第2章債券（2）公開原則公開原則要求物業管理公司公開服務項目和收費標準，規范物業管理公司對用戶提供的特約有償服務，并實行明碼標價，定期向業主公布收支情況，主動接受業主監督。6第2章債券金制等形式約定物業服務費用。3）物業管理區域清潔衛生費用；16、少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。物業服務費用的來源主要有以下4種：30十月20225:08:23下午17:08:2310月-22物業管理企業應根據不同的物業、不因此，對創建文明小區，9、靜夜四無鄰，荒居舊業貧。做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。物業專項維修基金的使用5物業專項維修基金的管理往往有部分物業可以進行經營，該物業部分基金屬售房單位所有；（4）國家財政來源6）辦公費用；（3）質價相符原則質價相符原則，指物業管理服務的收費標準應與服務質量相適應。7第2章債券（4）合法競爭原則

不得惡意壓低價格，擾亂正常市場秩序。8第2章債券（5）政府監管原則為了保護相對人的利益，國家對格式合同實施政府監管原則，物業管理合同包括收費合同作為格式合同亦不例外。9第2章債券

9.2物業服務費用的構成及其監管

9.2.1物業服務費用的來源和分類9.2.2

物業服務成本構成9.2.3

物業服務費行政監督的若干規定

10第2章債券

9.2.1物業服務費用的來源和分類

物業服務費用的來源主要有以下4種：專項維修資金、物業服務收費、經營性收入及國家財政來源。11第2章債券（1）專項維修資金所謂專項維修資金，是指根據法律規定建立的專門用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造的基金。

12第2章債券（2）物業服務收費物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理、維護相關區域內的環境衛生和秩序而向業主所收取的費用。物業管理服務收費按性質、特點可分為公共性服務費、公眾代辦性服務費和特約服務費。13第2章債券（3）經營性收人物業管理企業在其物業管理區域內往往有部分物業可以進行經營，該物業的產權屬全體業主共有，業主可以委托物業管理企業經營，雙方約定協議，物業管理企業收取一定傭金作為其經營性收入。14第2章債券（4）國家財政來源住宅小區的社區文化和文明小區建設，是社會主義精神文明建設的重要組成部分。因此，對創建文明小區，不僅物業管理企業重視，而且當地政府也十分重視并給予經濟上的補貼。15第2章債券同約定的支出，結余或者不足均由業主享物業服務收費，是指物業管理企業按照碼標價，定期向業主公布收支情況，主30十月20224:45:40下午16:45:4010月-22平、物業管理市場的發育程度以及物業（3）經營性收人16、行動出成果，工作出財富。16、少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。15、比不了得就不比，得不到的就不要。1物業服務收費的概念MOMODAPOWERPOINT往往有部分物業可以進行經營，該物業合同實施政府監管原則，物業管理合同包（2）物業費拖欠的追繳9、靜夜四無鄰，荒居舊業貧。物業管理服務收費按性質、9.2.2

物業服務成本構成

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下8個部分：1）物業服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費；2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3）物業管理區域清潔衛生費用；4）物業管理區域綠化養護費用；5）物業管理區域秩序維護費用；6）辦公費用；7）物業管理企業固定資產折舊費用；8）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；16第2章債券9.2.3

物業服務費行政監督的若干規定

物業服務收費的標準實行國家監管制度，其監管機關是縣級以上人民政府的價格主管部門及其同級房地產行政主管部門。物價主管部門及房地產主管部門對物業服務費的監管包括以下4個方面：1）審批制度；2）備案制度；3）許可證制度；4）其他。

17第2章債券9.3物業服務費用的確定與分擔9.3.1

物業服務費的定價方法9.3.2

物業服務收費的收費方式9.3.3

物業服務費用的分擔原則18第2章債券

9.3.1

物業服務費的定價方法

物業服務費應根據所提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導價和市場定價。19第2章債券1）政府定價政府定價是一種政策性定價。在目前物業管理市場發育尚未完全成熟、競爭機制尚未真正形成，物業類型較多、居民收入水平普遍還不高的情況下，政府作為市場定價主體，謹慎、穩妥地確定物業服務價格，也是一種有效地調節物業管理市場的重要方法。

20第2章債券2）政府指導價政府指導價也是一種政策性定價，它是政府物價部門根據當地經濟發展水平、物業管理市場的發育程度以及物業管理服務等級標準等因素，在征詢物業管理行政主管部門的意見后公布的基準價及其浮動幅度。

21第2章債券3）市場調節價市場調節價是一種市場定價形式，它是指物業服務收費標準由物業管理企業與業主協商議定，然后將收費項目和收費標準向當地物價部門備案的一種價格形式。

22第2章債券9.3.2物業服務收費的收費方式根據《物業服務收費管理規定》，業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。23第2章債券包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。

24第2章債券酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。25第2章債券9.3.3物業服務費用的分擔原則在物業服務費用的分擔中應遵循誰受益、誰付費的原則。也就是說，為哪一部分業主支出的物業管理費用就應當由哪一部分業主承擔。26第2章債券9.4物業服務費用的收繳9.4.1

物業服務費的收繳管理9.4.2

物業服務收費的其他相關規定27第2章債券

9.4.1

物業服務費的收繳管理

1）明確收費項目和標準物業管理企業應根據不同的物業、不同的管理要求確定物業收費種類及標準，做好費用的估算，明確其使用范圍，正確處理好物業收費標準與服務水平之間的關系，并取得業主們的理解和支持。28第2章債券2）加強立法，提高收費管理水平（1）及時送達或公布收費通知；（2）物業費拖欠的追繳如果業主(物業使用人)不能如期繳納管理費，物業管理企業財務部門應進行催款。29第2章債券物業服務費用的追繳有如下方式：（1）一般性追繳；（2）針對性追繳；（3）區別性追繳30第2章債券9.4.2

物業服務收費的其他相關規定

物業服務交納義務人的規定特約性服務收費的規定公共代辦性服務收費的規定物業服務收費明碼標價的規定

31第2章債券9.5物業專項維修基金的管理9.5.1

物業專項維修基金的來源9.5.2

物業專項維修基金的管理9.5.3挪用專項維修資金的法律責任32第2章債券9.5.1物業專項維修基金的來源

1）商品住房商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽訂有關維修基金繳交約定。購房者應當按購房款2％-3％的比例向售房單位繳交維修基金。特約性服務收費的規定33第2章債券

2）公有住房公有住房售后的維修基金來源于兩部分：（1）售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％。該部分基金屬售房單位所有；（2）購房者按購房款2％的比例向售房單位繳交維修基金。34第2章債券9.5.2物業專項維修基金的管理物業專項維修基金的代管物業專項維修基金的使用物業維修基金的續籌與退還35第2章債券9.5.3

挪用專項維修資金的法律責任

挪用專項維修資金的行為，體現了法定責任與違約責任相結合的特點。挪用專項維修資金的行為，如果涉及行政法律責任，則應承擔的后果包括行政處罰、行政處分和勞動教養。36第2章債券關鍵概念物業服務收費專項維修基金包干制針對性追繳

特約性服務收費37第2章債券復習思考題

1.

物業服務收費應遵循哪些原則?2.

簡述物業服務收費的來源有哪些？

3.物業服務費主要有哪些用途?4.怎樣理解包干制和酬金制?5．怎樣理解物業服務收費的市場調節價?6．專項維修基金的用途是什么？其使用應遵循怎樣的原則？38第2章債券9、靜夜四無鄰，荒居舊業貧。。11月-2211月-22Thursday,November24,202210、雨中黃葉樹，燈下白頭人。。14:32:1114:32:1114:3211/24/20222:32:11PM11、以我獨沈久，愧君相見頻。。11月-2214:32:1114:32Nov-2224-Nov-2212、故人江海別，幾度隔山川。。14:32:1114:32:1114:32Thursday,November24,202213、乍見翻疑夢，相悲各問年。。11月-2211月-2214:32:1114:32:11November24,202214、他鄉生白發，舊國見青山。。24十一月20222:32:11下午14:32:1111月-2215、比不了得就不比，得不到的就不要。。。十一月222:32下午11月-2214:32November24,202216、行動出成果，工作出財富。。2022/11/2414:32:1114:32:1124November202217、做前，能夠環視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。。2:32:11下午2:32下午14:32:1111月-229、沒有失敗，只有暫時停止成功！。11月-2211月-22Thursday,November24,202210、很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。。14:32:1114:32:1114:3211/24/20222:32:11PM11、成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。。11月-2214:32:1114:32Nov-2224-Nov-2212、世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。。14:32:1114:32:1114:32Thursday,November24,202213、不知香積寺，數里入云峰。。11月-2211月-2214:32:1114:32:11November24,202214、意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。24十一月20222:32:11下午14:32:1111月-2215、楚塞三湘接，荊門九派通。。。十一月222:32下午11月-2214:32November24,202216、少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。。2022/11/2414:32:1114:32:1124November202217、空山新雨后，天氣晚來秋。。2:32:11下午2:32下午14:32:1111月-229、楊柳散和風，青山澹吾慮。。11月-2211月-22Thursday,November24,202210、閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。14:32:1