魯能三亞灣新城項目整體規劃調整

補充匯報2007.8.30工作區間7/308/018/038/058/078/098/118/138/158/17報告結構規劃梳理區域定位分析整體規劃修正規劃布局建議經濟測算初步案例研究新城整體規劃調整項目

工作時間安排如下：8/29商業的進一步研究開發強度分析進一步的經濟測算

中管網房地產頻道2前階段成果回顧商業區案例研究和建議Part.3Part.2Part.1開發節奏和開發次序經濟測算和前期開發推售建議Part.4Part.5新城開發強度分析

中管網房地產頻道3基于對三亞整體市場情況和區域發展趨勢的分析，我們對HOK和同濟規劃提出了調整方向堅持的調整的作為居住度假新城和第二城市中心開發整體開發以度假需求為主，后期兼顧常住和養老需求分散度假配套設施多點輻射高爾夫和游艇等資源再造較高品質的開發加強與海披其他片區的協調和功能互補更開放性的社區弱化各片區的客戶層級差別，強調每一組團的多元化順應三亞旅游和地產市場的快速發展，適當提升開發強度同濟同濟同濟HOK同濟HOK同濟

中管網房地產頻道4經過整體規劃調整，三亞灣新城將被分為6大區域，具體規劃如下:ABC游艇港灣社區

土地使用－中低密度住宅為主，游艇碼頭附近開發度假酒店和部分高層公寓娛樂設施－游艇俱樂部、酒店－主題餐飲、特色商街－臨海濱海生態公園

高爾夫綠地社區

土地使用－高爾夫球場、分時度假、低密度住宅娛樂設施－高爾夫球場、酒店美麗城度假社區土地使用－中密度住宅、中高密度住宅娛樂設施－美麗產業常住和養老社區

土地使用－中高密度住宅娛樂設施－地區級商業街配套設施－教育設施安置區

土地使用-中高密度住宅，不會中密度配套設施－教育設施EDCBA娛樂區：開發項目包括水上運動園、影院、體育、酒店等項目，除作為社區娛樂配套外，吸引所有到三亞的游客，成為旅游度假吸引點。FFED

中管網房地產頻道5新城原控規總開發量預計在182萬M2左右，若14年開發完畢，年平均開發量為13萬M2。調整后的總開發量預計在330萬M2左右，若14年開發完畢，年平均開發量為23萬M2。若10年開發完畢，數字為33萬。整體規劃調整后，項目住宅物業總建設量為336萬平米，需要根據未來市場狀況對開發強度和開發節奏進行評估單位：萬平米資料來源：世聯分析

中管網房地產頻道6前階段成果回顧商業區案例研究和建議Part.3Part.2Part.1開發節奏和開發次序經濟測算和前期開發推售建議Part.4Part.5新城開發強度分析

中管網房地產頻道7我們在世界范圍內參考了10余個相關案例后，篩選出最符合項目情況的典型案例參考案例典型案例Kaanupali,美國夏威夷Ewa,美國夏威夷Nusa

Dua,印尼巴厘島Kuta,印尼巴厘島Sanur,印尼巴厘島Cancun,墨西哥AmeliaIsland,美國佛州Seaside,美國佛州Grasse,法國Homestead，美國SharmelSheikh，埃及Noosa，澳大利亞Ewa,HawaiiLasVegasBlvdBaliCollection，Nusa

Dua

Seaside8度假區商業根據功能定位、輻射范圍、業態構成的不同可以分為城市/區域商業集聚地、商娛綜合體、高尚商業中心和度假社區商業配套城市/區域商業集聚地商娛綜合體高尚商業中心度假社區商業配套91商娛綜合體10LasVegas&LasVegasBlvd.

魅力之都——拉斯維加斯預計到2008年,到拉斯維加斯的游客人數可達到4200萬,房間總數超過15萬；每位游客在購物和餐飲上的消費超過＄300；對游客進行統計,9%來自世界各地,32%來自南加洲,在拉斯維加斯主辦的貿易展覽洽談會是全美國最多,會展場館面積達900萬平方英尺；拉斯維加斯是全美國發展最快的城市,平均每月有7500人加入到150萬逐漸富裕起來的人口中,其中65%的人口每月在旅游景點的餐廳用餐一次；購物、餐飲和娛樂業已經超過博彩成為拉斯維加斯主要的收入來源。許多零售商都借此機會加入到這種潮流中；11VenetianHotel——威尼斯度假酒店LASVEGASSTRIP

拉斯維加斯大道與沿路的著名酒店總面積超過400萬平方英尺（37萬平米）具有都市風情的地標性建筑，房間數4049，其中主塔3036間，標準間約65平米，63層大廈共有2000間高級公寓，1000間酒店房間，威尼斯水城1013間；威尼斯酒店坐落于拉斯維加斯核心，拉斯維加斯大道上的全套房酒店，總投資15億美元；12威尼斯度假酒店的五大看點MadameTussaudsInteractiveWaxAttraction蠟像館

GuggenheimHermitageMuseum古根漢美術館GondolaRideattheVenetian鳳尾船水岸商業街賭場蠟像館藝術展館Casino讓人忘記現實世界的賭場

GrandCanalShops

魔幻天空、水岸商業與鳳尾船13水城的休閑娛樂配套設施120000平方英尺（1.1萬平米）的賭場；50000平方英尺（0.46萬平米）的SPA健身中心；超過70000平方英尺（0.65萬平米）的豪華娛樂場所；超過15萬平方英尺（1.4萬平米）的大型綜合多功能會展中心；超過30萬平方英尺（2.8萬平米）的頂級品牌購物中心,高級餐廳及其他引人入勝的娛樂設施；1800個座位的世界一流劇院；鳥瞰拉斯維加斯大道全景的海灘俱樂部；TheBlueManGroupTheatre戲院TaoNightclubs“道”夜總會ThePoolatTheVenetian

泳池CanyonRanchSpaClubattheVenetianSPA館

14酒店娛樂休閑配套位置分布

西樓配套四層劇院大宴會廳三層會議及會展中心二層酒店大堂商店一層賭場東樓配套五層健身俱樂部四層夜總會三層餐廳二層商店一層商店拉斯維加斯大道15盛大的水岸商業廣場商業廣場的指標數據大水岸商業廣場建面500000平方英尺（4.65萬平米），商家數量逾83家；有鳳尾船上哼唱民謠的船夫相伴的威尼斯運河風情街景長約025英里（0.4千米）；16家口味鮮美的餐飲店散布在水城的水岸邊、美食廣場和賭場等各處；漫步威尼斯水城，悠然的壁畫，河道和鳳尾船，各式豐盛的美食和意大利口味的小飯館，以及來自世界各地的巡回演出，處處描繪著威尼斯的風土人情。開闊美麗而令人印象深刻的、迎合高層次消費者的商業中心，凝聚著歐洲明珠威尼斯的璀璨藝術和文化。觀光途中更有古根漢美術館,MadameTusaud’s

蠟像館和CanyonRanch水療館等待光臨。16水城商業環境的營造優美而愜意的景致天花板的油畫、泛舟的河道、開闊的視野營造了完美的購物環境，以清澈的河道為向導繞水而行；當游客暢游在精美的墻面與街燈下，穿梭于店鋪之間，幾乎可以聽見鳥兒在鳴唱，若干條通道匯聚于圣馬可廣場，徘徊在開闊的廣場上，水城的攤主們在小推車里提供各式的玻璃雕像、精致的首飾盒、和其他鐫有水城logo的紀念品別致的店鋪一個絕佳的休閑之旅，即便游客只想瀏覽商店的櫥窗也無人打擾，店主殷勤而又禮貌的與客人保持距離在RipadeMonti

可以觀賞到各種珍貴而奇特的水棲生命，而在IlPrato，則可以找到讓人愛不釋手的面具、牽線木偶、華美的相架。每家精致而獨具特色的商店構成了整條街的生動和特別17水岸商業廣場平面圖商業廣場業態數量統計專賣店珠寶2410服飾鞋238飯店&特色餐飲服務198禮品店藝術館79餐廳展廳精品店精品店餐廳酒吧/俱樂部停車場18威尼斯水城商業區的人行線路兩條觀光路線：①購物區有便捷的人流導向系統，如果游人由商業廣場與車庫相連的入口進入，首先來到的是foodcourt，右轉沿河道一直前行將到達圣馬可廣場，穿過廣場來到河道的對岸，最后來到大廳，這時可以選擇回到車庫，并沿路逛剛才落下的商店，或者乘電梯下行到賭場；②如果游客從拉斯維加斯大道來到水城，將首先來到沿水岸的商店，毗鄰MadameTussauds

蠟像館，而右邊就是圣馬可廣場，穿行廣場左向就再次開始了水城休閑購物之旅。Foodcourt圣.馬可廣場車庫大廳19威尼斯水城商業成功運作的市場機會解析1.拉斯維加斯城市魅力舉世聞名的龐大賭城，象強力的磁鐵般，每天吸引著來自地球各個角落數以萬計的賭客和旅游者，關于拉斯維加斯的廣告宣傳遍及中國、日本、英國、德國、法國、意大利、韓國、奧大利亞和世界各地；

2.威尼斯水城的區位價值許多世界頂尖零售和餐飲品牌都集中在以威尼斯酒店為中心的三個街區內。整個地區是拉斯維加斯大道上首屈一指的購物和餐飲聚點；3.異國情調的主題景觀主題酒店是酒店產業進入成熟階段后市場日益細化的趨勢。Venetian以濃厚的文化氛圍，獨特的建筑風格和新奇的裝飾藝術征服了每個初次到來的游客；4.商業氣氛的營造制造魅力點，將服務項目融入主題，以個性化的服務取代刻板化的服務，讓游客獲得體驗帶來的歡樂與精神滿足。此外，一流商家的引進也是不可或缺的；外部條件再造資源20商娛綜合體特點商娛綜合體的商業依存自身的娛樂設施而存在，輻射范圍一般局限于所屬娛樂區內，與周圍設施、氛圍融為一體。商業的主要客戶是前來娛樂的游客，定位高端，商品精美、奢華。商業本身成為綜合體的重要吸引力，構建獨特的購物旅游文化，激發、滿足顧客奢侈消費的需求。商業同時作為娛樂設施的配套存在，滿足游客“吃穿住行”的需求。212高尚商業中心22Nusa

Dua:天堂島上的明珠巴厘島位于印度洋赤道南方,爪哇島東部，LOMBOK島西面，澳大利亞西北方向。人口有三百萬，95%的居民是巴厘族人，通常是印度教徒。印尼最具盛名的度假勝地，以典型的海濱自然風光和獨特的風土人情而聞名。人稱：IslandoftheGod或是“天堂島”。

Nusa

Dua位于巴厘島東南端，距首府Denpasar大約30分鐘車程，350公頃土地上座落了10多家高檔酒店形成巴厘島最高級渡假區。Nusa

Dua是南巴厘三個最重要的旅游度假區，其他兩個度假區Kuta與Sanur均是著名的度假娛樂型度假區，位于Kuta附近的TanahLot還是巴厘島的主要觀光區KutaSanur23Nusa

Dua度假區內的商業分布在各酒店和中心商業區：BaliCollection(Nusa

DuaGalleria)，業態包括餐館、綜合商場、精品店和藝術品商店等。Nusa

Dua度假區商業配套完備，游客基本可以實現不出度假區解決全部問題。度假區內的商業配套與度假區的整體風格一致，定位高端市場，當然也意味著高昂的價格。Nusa

Dua度假區內的商業分布在各酒店和中心商業區：BaliCollection(Nusa

DuaGalleria)，業態包括餐館、綜合商場、精品店和藝術品商店等。度假區內沒有小商販與零散商店、餐館的存在。酒店餐廳BaliCollection外景酒店餐館BaliCollection外景獨特的商店設計BaliCollection內商店24借助Nusa

Dua奢華、休閑的氛圍和世界頂級品牌效應，占地面積達26,841平方米的BaliCollection已經成為巴厘島最新、最高端的購物天堂與餐飲娛樂中心品類店名百貨Sogo手工藝品Acuh

Tak

AcuhArtMarketBaliBagusSankara

HomewareTheRedCanvas兒童用品Body&SoulBambini眼鏡店Optik

Melawai珠寶飾品MayaAccessories箱包Bag'sCityStudioTas服飾Brand’sOffPaulSmithTravelAccessories男裝BlueGrooveExtremeToysJustJeansPoloQuiksilver品類店名品類店名女裝Body&Soul貨幣兌換KarangMasValutaMoneyChangerLemonChic餐館BaskinRobbinsPoloCocoBistroSurferGirlFrangipaniBaliInternationalFusionUluwatuHanabiJapaneseRestaurant房地產KarmaRealtyLagunaGardenBar&Restaurant超市CocoSupermarketMemeRestaurant25在Nusa

Dua酒店主要為客人提供高檔的餐飲與娛樂配套，使客人不出酒店一樣可以享受到各種舒適的度假服務12345678類別序號名稱餐飲泳池酒吧CempakaCendanaRatnaSoka娛樂BaliTropicSPA娛樂中心棋牌中心12345678BaliTropic酒店配套分布26與度假區內的商業相比，度假區外Bualu村的商業更具地方特色，檔次較低但層次豐富，品類更加多樣化，主要以餐館、露天市場和百貨商店為主Bualu村的商業區主要分布在與Nusa

Dua交界的三個區域，雖然檔次沒有度假區內的商業高端，但品類比較豐富且特色性較強。Bualu村的商業形態以以餐館、露天市場和百貨商店為主，很多特色餐館與市集已經成為度假區游客的必到之處。Bualu村的商業不但起到度假區的配套補充作用，而且已經形成了自己的特色，吸引游客流連忘返，甚至專程趕來。27泰國普吉島發展成亞洲最著名的旅游地之一，被譽為“熱帶天堂”、“泰國的珍珠”普吉島位于泰國南部，南北長48公里，東西寬21公里，占地543平方公里，是泰國第一大海島。自從普吉島與泰國內陸交通開放后，觀光旅游業于1970年興起。普吉島憑借優質海灘資源，發展成亞洲最著名的旅游地之一。全島有正式居民二十多萬人，經濟以旅游業為主。整個普吉島基本上是一個旅游區。普吉島屬于熱帶氣候，氣溫常年維持在20℃至33℃之間。普吉島最自豪的就是在島的西邊臨近安達曼海擁有10多個美麗的海灘，像是巴東海灘（PatongBeach）、蘇林海灘（SurinBeach）、奈函海灘（NaiHamBeach）、班陶灣（BangtaoBeach）等。安達曼海安達曼海普吉島巴東海灘蘇林海灘奈函海灘班陶灣泰國普吉島28LagunaResort是相當成功的高檔綜合旅游度假區，以高級度假式酒店為發展重點，在東南亞、歐美地區享有盛譽LagunaResort位于班陶灣，占地約3.2平方公里，地勢平坦，西面向海，三面群山環繞，形成天然的綠化隔離帶。度假區主體是5家高級度假式酒店、高爾夫球場、別墅、分時度假住宅、商業街、大型人工湖系統。市場定位是一個大型的高檔綜合旅游度假區，以高級度假式酒店為發展重點。LagunaResort不單在東南亞聲譽甚隆，在歐洲和美洲亦享有很高評價。班陶灣Laguna29Laguna度假區內配置了不同類型的商業設施，從商業街區、連鎖商場到海邊商店，銷售高檔首飾、流行服裝、手工藝品等各式商品，還提供泰式按摩、餐飲等服務CanalVillageLagunaShopping是Laguna旅游度假區內獨立設有一個高檔商業街區，內有30多家商店，主要銷售一些本土特色禮物、流行服裝、首飾、香薰等商品。商業街區在每間酒店有各自的購物商場，規模不大但檔次很高。主要銷售手工精品、香薰、美容用品、服裝、皮革制品、地毯、珠寶和旅游用品。購物商場發展商自行經營的一個連鎖商店集團，有27間分店，其中的11間店鋪位于Laguna度假區內，分布在五家酒店、發展商自營的兩家

Spa，以及CanalVillage商業街區，

專門經營一些本地手工藝品、香薰制品等。連鎖商店在海灘上（Laguna旅游度假區旁），亦有數十家由當地人開設的較低檔商店和餐廳。這些商店主要是銷售紀念品，提供泰式按摩等服務。海邊商店在五間酒店內共提供了超過30家的餐廳和酒吧。海灘上亦有由當地人開設的餐廳。餐飲30CanalVillageLagunaShopping是Laguna旅游度假區內獨立設有一個高檔商業街區，位于酒店群中由30多家高檔商店組成。31Laguna度假區之外的商業主要集中在度假區大門附近和臨近海灘的餐館、Cherng

Talay小鎮上的集市與特色商店。與度假區內的商業相比，度假區外的商業檔次要低端很多，主要依靠價格與地區特色吸引客戶，露天市場、大排檔等形式較為常見。餐廳與露天市場是度假區外部最受游客歡迎的商業設施，出現了TheSupperClub、Totos等著名餐館和Cherng

Talay魚市等特色市場。度假區外的商業方便了游客的度假生活，也為游客提供了體驗當地習俗的途徑，一定程度上增加了度假區的吸引力。32根據案例分析以及世聯的長期研究，國際上以休閑與居住度假為主的度假區其商業面積一般占總占地面積的5%左右住宅用地酒店用地商業用地旅游設施公共空間AmeliaIslandKapaluaLagunaNusa

Dua世界一流度假區用地功能比例（%）度假居住為主4094272032366323資料來源：世聯知識庫、休閑度假為主33高尚商業中心特點高尚商業中心一般位于頂級休閑度假區內，輻射范圍限于度假區內的顧客。高尚商業中心的商業形態應與高端度假的定位相符，保持提升度假區高檔奢華的總體形象。高尚商業中心的物業形態保持純凈的高端定位，顧客的中高檔需求需通過其他區域的配套解決。高尚商業中心內的商品突出奢華、文化與品味，是真正的富人購物天堂。物業形態上，高尚商業中心一般采用低密度街區的形式，商業街本身也是度假區的一大亮點。343城市/區域商業集聚地35Ewa作為規劃中歐胡島乃至整個夏威夷的第二城市中心，近年來常住人口與產業人口都大幅增長，城市化、社區化程度逐漸增強，這種趨勢在未來還將進一步加強根據統計數據，1990年至2005年，ewa地區的常住人口增長了一倍以上，同期夏威夷州的人口增長幅度為9.32%。到2025年，ewa的常住人口數目將是1990年的4倍以上，達到17萬人。目前Ewa地區的就業機會主要來源于工業園、主城區、度假區和各個社區四個部分，分別占總就業機會的四分之一左右。36Ewa作為規劃中歐胡島乃至整個夏威夷的第二城市中心，近年來常住人口與產業人口都大幅增長，城市化、社區化程度逐漸增強，這種趨勢在未來還將進一步加強相比與人口的快速增長，Ewa地區的就業機會增長速度更加迅猛，就業人口中本地就業的比例持續增加，預計到2025年這一比例將達到80%以上。目前Ewa地區最大的兩個單一雇主為州和市政府，其次為夏威夷銀行與主題樂園，最大的工業雇主雇傭人數僅為231人，說明Ewa目前的產業經濟依然處于起步狀態，企業規模較小，較多的外地度假人口帶來了金融業與娛樂業的發達。較大的政府規模則與Ewa第二城市中心的定位一致。371997年的Ewa地區的整體規劃將Kapolei定位為區域中心城市后，經過近10年的發展，中心城已經初具規模，初步實現了其行政、商業和文化中心的功能38Kapolei定位為區域中心區后，大力發展市政與商業設施，近年來城區發展逐漸成熟，開始出現辦公、倉儲等產業建筑市政建設用地主要以政府和文化教育用途為主。產業及其他用地以辦公樓為主。39Kapolei的商業業態最初以小型購物中心為主，之后逐漸出現K-Mart,Home-depot等大中型賣場KapoleiParkSquare，第一個小型商業中心，建筑面積10000余平米，以一家中餐館和幾家診所為主。1998KapoleiShoppingCenter，第一大商業中心，建面達13萬平米，但業態主要為小型商鋪，包括快餐店、餐館、鞋帽、汽車配件、銀行等19992000KapoleiBigKmart，第一家也是目前最大的一家大型賣場，建面13.5萬平米，為美國大型超市品牌Kmart的連鎖賣場。MarketplaceatKapolei，建面6.5萬平米，第二大商業中心，業態較為純凈，以小型商鋪為主，包括少量餐館。2002KapoleiHomeDeposit，第二家大型賣場，建面11.5萬平米，為美國大型連鎖超市品牌HomeDeposit的賣場。20042006ShellCommercialCenter，依托Shell汽油站原有的商業基礎擴展為中型商業中心，建設面積5萬平方米。40Kapolei今后四年（2007-2010）的公共建設仍將以商業與辦公物業為主，其中2009年Ewa第一個真正的地區性商業中心DHHLShoppingCenter將在Kapolei東側建成商業辦公市政2007-2010Kapolei已規劃建設比例DHHLShoppingCenter是Kapolei第一家真正的區域商業中心，建筑面積達150萬平方米，商業中心建成后將減輕目前Ewa居民主要依靠外出購物的現狀，更好實現第二城市的規劃。此外在商業中心北側還將建成一個沃爾瑪商業賣場。Ewa的商業體量預計在20年后將達到火奴魯魯當前的水平。41隨著Ewa地區的不斷成熟，Kapolei作為區域中心城的作用也愈加明顯，直接體現在商業對區域常住人口的比例不斷提升424度假社區商業配套43Seaside小鎮位于美國佛羅里達州西北部，是聞名世界的海濱度假社區和第二居所區位：佛州西北部，臨墨西哥灣，距W城35公里，P城40公里；區外交通：30A國道連接W城、P城；規模：占地80英畝，350個獨立住宅，300個公寓、旅館單位；資源：墨西哥灣。44Seaside是美國“新城主義”的發源地，統一、復古、和諧的建筑風格，適度的社區規模，合理的物業布局，便捷的路網設計建造了美麗易居的度假小鎮低密度沙灘區和高密度市鎮中心；自然沙灘景觀與傳統廣場結合；南北向布局，使沙灘景觀最大化；廣場、旅館、學校和特色商業集中布置在社區中心；放射性與方格網相結合，便捷地到達廣場、沙灘等所有社區配套與開放空間。網球場、泳池和公園等增值設施分散排布，價值均好。中央廣場劇院旅館零售學校網球場泳池水塔公園郊野公園教堂市政廳135246781234567899101045Seaside的商業中心坐落在小鎮的中心位置，同時也是小鎮的市政與活動中心，小鎮內的一切商業與公共設施全部坐落于此（餐飲）（工藝）（服飾）（服務）46小鎮餐飲業以餐館、酒吧為主要業態，也有滿足居民日常所需的食品小店、賣場等Seaside內的餐飲小店主要以特色的餐館、酒吧為主，供小鎮內度假的人們休閑、就餐。除餐館、酒吧外，食品店、超級市場等食品賣場為度假小鎮增加了社區的氛圍。小鎮內最有名的餐館要數被評為“佛州最好的20家餐館”之一的Bud&Alley’s，最豐富的食品超市則是廣場東側的Modica

Market。47小鎮中心還承擔了市政與集會中心的功能，這里有大劇院、市政中心、郵局、教堂等48與一般度假區不同，小鎮內的商業販賣的大多是衣帽、服飾、家庭用具等日常用品，但比之普通社區，這些商業無疑更具特色、各具風情49根據我們前期的工作以及案例分析，我們認為三亞灣新城應根據規劃特點，建立自身的城市/區域商業集聚地、商娛綜合體、高尚商業中心和度假社區商業配套1商娛綜合體城市/區域商業集聚地高尚商業中心度假社區商業配套美麗城鳳凰鎮游艇區度假區50利用美麗城的區域特性，通過影劇院、夜總會等娛樂設施將美麗城打造成三亞游客必至的“終極娛樂狂歡購物城”美麗城緊鄰機場路，背靠三亞灣新城，直面大海，未來將是整個大海坡地區的活力中心，是三亞灣新城親海性的重要元素。美麗城的地理位置與定位非常適合娛樂商業綜合體的特征，一個成功的娛樂商業綜合體也將帶動整個海坡地區尤其是三亞灣新城的發展。考慮到海坡與機場和南部景點的距離，我們建議將美麗城打造成為三亞游客必至的“終極娛樂狂歡購物城”，終極含有兩個含義，一為三亞最好的娛樂狂歡購物場所，二為游客游覽三亞的終點，回程前最后的狂歡之所。娛樂區商業區美麗城未來分為娛樂區與商業區，娛樂區是海坡地區真正的動感、活力中心，包括大劇院、夜總會等體驗性、動感的娛樂場所和酒店、酒吧、餐館等餐飲設施，著力打造游客在三亞最終、最重要的狂歡、娛樂場所，隨著周邊配套設施的成熟也可作為游客在三亞旅游度假的基地。由于背靠三亞灣新城，商業區將承擔雙重功能：娛樂商業綜合體的商業區和城市/區域商業集聚地中的高檔商業功能，物業形態初期以特色商鋪和免稅商店組成的購物中心為主，出售奢侈品、海南特產與特色、高檔的日用品，便捷的交通將使其成為三亞游客的最佳購物場所。區域逐漸成熟后可考慮建設大型賣場。51針對游艇區未來高端休閑度假與居住區的定位、周邊高檔的度假物業和豐富的水體、游艇景觀資源，高尚商業中心能夠更好的滿足客戶需求，最大的利用優勢資源高尚商業中心強調的是頂級的休閑購物氛圍，商品奢華但不宣揚是真正的富人購物天堂。高尚商業中心的低密度商業建筑與周圍的美麗景色融為一體，商業的優美為度假區增添亮彩。商業中心內是純粹的頂級業態，提供顧客高雅奢華的購物享受。52度假社區商業配套在位置上遵循原有規劃的原則，布置在相鄰社區的交界處，并盡量緊靠一線物業，加強一二線物業的凝聚性。商業業態社區化的同時突出特色和度假氛圍根據社區規劃，我們建議在圖上三個位置設立度假社區商業配套中心：這些位置遠離美麗城與鳳凰鎮，度假社區配套缺乏。這些位置處于相鄰社區之間，可以便捷的解決盡量多的度假居民的日常所需。其中兩個商業中心處于一二線的交界處，可以起到加強一二線聯系的作用。商業業態以社區服務為主，側重餐館、酒吧和日常用品的銷售，也可包括少量住宿設施。商業體量上以小型店鋪為主，滿足周邊社區需求，不進行大型賣場和地區級商業中心的開發。53鳳凰鎮規劃定位為三亞中部旅游服務基地，目前由于基礎設施與產業基礎較為薄弱，尚不能在商業上輻射整個三亞灣新城，是大海坡地區未來的區域中心城鳳凰鎮目前的經濟與產業基礎比較薄弱，不能對整個三亞灣新城形成經濟輻射，但對于本來就來自于村民的安置區居民來說是合適的生活配套場所。隨著周邊機場和工業園區的進一步發展、三亞灣新城的逐漸開發，鳳凰鎮的基礎設施和商業配套必將隨之得到改善，最終實現區域輻射力。54前階段成果回顧商業區案例研究和建議Part.3Part.2Part.1開發節奏和開發次序經濟測算和前期開發推售建議Part.4Part.5新城開發強度分析55三亞游客總量連年持續高速增長；05年起國際游客數量的快速增加表明三亞已加快向國際化度假勝地發展1995-2006游客總數量、國際游客數量及國際游客比例2006年各國游客比例三亞旅游人口數量高速增加，05年以來增速穩定在11.8%03年受到非典影響，增加的旅游人數下降，04年開始迅速恢復增長速度05年起國際游客總量增長迅速，俄羅斯、日韓游客是主要客源占到了1半以上06年其他歐洲國家游客比例加大，與俄羅斯游客都為1.4萬人左右旅游人口數量變化表示三亞已被越來越多的國家所認可，加快向成熟的國際化度假勝地發展國內游客區域組成資料來源：《三亞市統計年鑒》56三亞旅游市場正從純觀光團體的消費市場向重復購買的度假散客市場轉變，休閑度假需求日益旺盛黃金周長假直接拉動三亞旅游經濟的增長，促進三亞城市的建設和發展；度假散客比例不斷增長，2006年休閑度假游客（散客）占總游客數的47％；2007年春節黃金周，散比例已超過70%，停留天數在2天以上的游客占83.6%。散客比例的增加意味著三亞旅游已經從觀光旅游向度假旅游轉變，度假需求日益明顯。2006年春節黃金周三亞接待散客和團隊游客比例資料來源：《三亞市統計年鑒》、世聯分析度假區家宅散客與旅游團回頭率比較57十一五規劃中三亞將優化旅游產品結構,培育大旅游產業鏈，增強競爭力和市場吸納能力；未來休閑度假型游客量仍將保持快速增長大旅游產業開辟海上休閑觀光及旅游客運航線,努力開通國際郵輪三亞游的海上航線,深度開發潛水、沖浪、帆船、海底觀光等旅游項目,豐富海上休閑運動旅游內涵,提高海上娛樂產品質量海上娛樂游艇經濟利用三亞海域面積廣闊、島嶼眾多的地理條件和資源優勢,積極鼓勵發展私人游艇,加快建設游艇碼頭,建立游艇俱樂部,引進各類豪華游艇,吸引大批富裕階層和游艇愛好者前來休閑度假,形成游艇經濟,建設中國一流的“游艇基地”高爾夫產業針對國內外高端市場需求,加快鹿回頭、南山等高爾夫球場及配套設施建設。在積極培育國內市場的基礎上,充分發揮價格、氣候以及海南球場密集、類型多樣的整體優勢,大力開拓國外市場,并以舉辦高水平的國際賽事推動高爾夫旅游的發展,打造中國一流、世界知名的高爾夫天堂會議會展旅游加快三亞國際會議會展中心建設,完善現代化通訊、監控、同聲翻譯、圖文傳真、影音傳送等會務服務與配套設施,培養專業化人才;利用環境和區位優勢,重點發展諸如高層論壇、研討、時尚活動等高等級、悠閑式的會議、會展旅游文化旅游積極挖掘三亞熱帶海洋文化、歷史文化、福壽文化、美麗文化、民族風情文化等文化內涵,開發出一批游客參與性強、地方文化特色突出的旅游產品和旅游項目健康休閑旅游加強康復醫療項目的規劃和建設,大力發展中醫保健、美容美體、溫泉療養等產品,創造條件建設1~2個規模較大的康復醫療項目,努力把三亞建設成為國內外知名的、富有特色的中醫保健、康復療養中心三亞具有成為世界級熱帶海濱度假目的地的資源條件，但娛樂設施的缺失使其只能依賴自然資源，旅游季節性影響明顯隨著大旅游產業鏈的建立，三亞將能逐步消除季節性影響，并完善度假設施增強競爭力未來休閑度假客戶仍將保持快速增長58三亞房地產市場主要依托旅游業發展，為典型的外銷型市場；置業客戶來源與置業目的日益多元化；國外客戶比例較少三亞房地產市場為典型的外銷型市場，歷年外銷比例都占80％以上；且隨著旅游業的持續發展，島外需求進一步增加，由04年80%外銷增長到07年88.4%外銷。三大經濟圈客戶表現置業需求客戶來源從原有三大經濟圈客戶向全國擴張－99年開始，北京＋東北及上海＋江浙人士開始在三亞置業，占當地房地產市場60%以上份額－2003年始，成都＋重慶等向海南遷移，2005年三亞部分樓盤成都重慶客戶占10%以上客戶置業目的由投資向養老度假型需求轉變2006年三亞商品房銷售比例資料來源：《三亞市統計年鑒》59受旅游業快速發展的帶動，三亞房地產投資及銷售呈持續穩定上升態勢；06年總銷售量70.55萬M200-06年三亞固定投資（億元）00-06年三亞全市房價走勢商品房開發與銷售統計（萬平米）三亞房地產投資自2001年以來快速增長，歷年其占固定投資的比例增長均在35％以上；04年起增長趨緩；投資比例穩定保持在40％左右從2000年起，三亞商品房開工面積、竣工面積和銷售面積均有較大增加；03年完成123萬平方米停緩建工程導致04年開發量激增；05－06年保持平穩。06年開發量達到155萬M206年共竣工面積71萬，銷售面積達70.55萬M2，商品房銷售面積均基本和竣工面積相當，無產生新的空置資料來源：《三亞市統計年鑒》60根據游客量與外地客戶置業量之間的關系估算未來10年三亞商品房外銷需求量：約2070萬M220072008200920102011201220132014201520162017置業游客占休閑度假游客比1％1.1％1.2％1.3％1.4％1.5％1.6％1.7％1.8％1.9％2％測算假設測算說明：－06年三亞游客量為454.88萬，其中國內客戶占91.5％，為416.2萬；國內休閑度假型客戶占47％，約195.62萬－06年三亞外銷房地產量為6650套，約60萬建面；以一戶3人計，置業外地客戶約為1.965萬人，計算得06年置業客戶占休閑度假游客的比例為1％－估計未來10年內，置業比將從目前的1％增長到2％，然后維持在2％的水平（保守取成熟度假區置業比低值）－07年休閑度假型國內游客增長率取保守值13％61三亞產業現狀分析：旅游業為三亞貢獻率最高、拉動力最強的第一大產業；但整體經濟水平較低，二產急待發展

三亞產業結構以三產和一產為主，工業化水平低

從2001年起旅游工業占到地區生產總值的60%以上。旅游業無疑已經成為三亞經濟的第一大產業。同為旅游城市，比昆明相比，三亞的旅游產出比重雖然遠遠高于昆明，但總體經濟水平偏低；二產比例偏低；“十一五”規劃提出“一產發展、二產突破、三產提升”，積極推動新型工業發展；給予三亞工業建設較大發展機遇資料來源：《三亞市統計年鑒》、世聯分析62三亞以休閑度假為導向培育大旅游產業鏈，引入高素質人員，提高旅游產業就業人口數，并提升原駐民就業率及收入水平大旅游產業游艇經濟利用三亞海域面積廣闊、島嶼眾多的地理條件和資源優勢,積極鼓勵發展私人游艇,加快建設游艇碼頭,建立游艇俱樂部,引進各類豪華游艇,吸引大批富裕階層和游艇愛好者前來休閑度假,形成游艇經濟,建設中國一流的“游艇基地”高爾夫產業針對國內外高端市場需求,加快鹿回頭、南山等高爾夫球場及配套設施建設,大力開拓國外市場,并以舉辦高水平的國際賽事推動高爾夫旅游的發展,打造中國一流、世界知名的高爾夫天堂會議會展產業加快三亞國際會議會展中心建設,完善現代化通訊、監控、同聲翻譯、圖文傳真、影音傳送等會務服務與配套設施,培養專業化人才;利用環境和區位優勢,重點發展諸如高層論壇、研討、時尚活動等高等級、悠閑式的會議、會展旅游健康休閑產業加強康復醫療項目的規劃和建設,大力發展中醫保健、美容美體、溫泉療養等產品,創造條件建設1~2個規模較大的康復醫療項目,把三亞建設成為富有特色的中醫保健、康復療養中心旅游產業人口引入游艇產業中高端管理人員高爾夫中高端管理人員會議會展產業中高端管理人員健康休閑產業中高端管理人員11111222222333333334463產業園區建設作為三亞積極推動經濟發展的途徑，可帶動三亞高素質產業人口的增加，并提升本地居民收入水平鎮區經濟鳳凰鎮形成三亞中部旅游服務基地；旅游及旅游服務業成為天涯鎮支柱產業；崖城鎮成為南山工業區、南山風景名勝區的后勤服務基地田獨高新技術產業園區3.64平方公里三亞同濟科技園項目已經動工建設，建成后每年將實現產值1億元以上，吸引1000名以上的高科技人才萬全藥學院（三亞）及新藥研發中心開始招生，項目總投資6億元人民幣天津雷聲海軍無線電修理廠項目、哈哈產業園項目、（3G）產品生產基地項目…建成集生物制藥、旅游產品、電子信息和食品加工于一體的綜合性高新技術產業基地，項目年總產值在50億元以上荔枝溝工業區4.3平方公里進入園區的企業已達24家，其中投資1000萬元以上的企業逾10家＿＿＿＿建成水產品、食品及旅游休閑方便食品、新型建材及旅游工藝品加工基地，項目的年總產值在15億元以上南山港口工業區12平方公里完成工業區的地形測量工作，三亞創意新城項目簽署投資開發項目合作框架協議書，項目總投資超過100億元＿＿創意新城項目將進行全面引進與建設、部分項目產生效益建成以高新技術產業、創意產業、港口物流工業等新經濟產業為支撐的國際化、創新型城鎮文化教育產業1.05平方公里海南大學三亞學院獲教育部批準成立；共3000畝＿＿將落筆洞區域建成高等教育基地、科研基地三亞學院完成10億元人民幣的總投資，可容納在校學生2萬人左右20062007200820092010時間在不破壞生態資源和影響旅游業發展的前提下，發展符合本地資源優勢的教育、無污染的高科技工業等產業的發展。調整產業結構，增強經濟的增長力。到2010年，三亞的城市化率從37%達到75%，外國籍人口的比例達到20%，高科技產業對于GDP的貢獻超過50%。——《三亞市十一五規劃》64產業園未來有效置業群體分析：荔枝溝工業開發區、田獨高新技術產業園區、海南大學三亞學院較為重要三亞灣新城梅山化學工業園南山出口加工園荔枝溝技工貿園田獨高新科技產業園六道漁港南山貨運港鳳凰機場6KM15KM30KM45KM車行距離（KM）產業人口結構目前建設情況周邊住區供應置業有效性分析荔枝溝工業開發區

8.26規劃人口6萬，加工工業。產業構成較為低端進入園區的企業已達24家，其中投資1000萬元以上的企業逾10家開發區內有住區規劃市區住房供應與本項目距離最近，開發最早，但中高端人口較少田獨高新技術產業園區19中高端產業人口比例較高三亞同濟科技園項目已經動工建設，建成后每年將實現產值1億元以上，吸引1000名以上的高科技人才有住區規劃與本項目距離適中，中高端人口量較大海南大學三亞學院教師群體，中高端置業群體一期用地800畝，二期用地450畝，目前在校學生4500人，規劃2010年2萬人左右。2005年有專任教師180人與本項目距離適中，中高端人口量較大南山出口加工區32.5加工工業。產業構成較為低端完成工業區的地形測量工作，三亞創意新城項目簽署投資開發項目合作框架協議書，項目總投資超過100億元梅山化工工業區50化工工業。產業構成較為低端規劃中65產業園區和鎮區經濟的建設將積極推動產業發展，帶動三亞高素質常住人口的聚集，并提升本地居民收入水平產業園區規模目標規劃期內產業人口估算田獨高新技術產業園區3.64平方公里2010年，園區集中中大型項目20個，年工業總產值達到15億產業人口1.3萬人荔枝溝工業開發區4.3平方公里規劃至2010年，園區集中中大型項目35個，發展項目年總產值達到20億元規劃人口6萬，產業人口1.7萬南山出口加工區12平方公里規劃至2010年，園區集中大中型項目13個，年工業總產值達到15億元規劃產業人口1.3萬梅山化工工業區18平方公里至2010年，園區集大中型項目5個，規劃發展項目年工業總產值達到8億元預計產業人口達0.8萬人三亞灣新城梅山化學工業園南山出口加工園荔枝溝技工貿園田獨高新科技產業園六道漁港南山貨運港鳳凰機場6KM15KM30KM45KM年工業總產值就業人數人均產值無錫高新技術園區163億元14萬人11640三亞人均工業產值44.7億元

4.02萬人11119三亞科技園區現狀17628萬元1478人11927海南大學三亞學院2010年學生2萬人左右預計有教職工1600人左右學生教職工學生/教師比海南大學16868133612.6參照系66鳳凰機場的規劃擴建將給空港經濟發展帶來新的機會，可對本項目產生最直接的影響三亞鳳凰國際機場占地約4.5平方公里，為國際4E級機場，跑道長3400米，能起降包括波音747-400型在內的多種機型客機目前已開通航線106條，其中國內航線103條、國際地區固定航線3條、臨時旅游包機航線20余條；與63個城市通航，其中國內城市38個、地區城市2個、國際城市23個機場建設二期工程自2006年投入使用三亞灣新城梅山化學工業園南山出口加工園荔枝溝技工貿園田獨高新科技產業園六道漁港南山貨運港鳳凰機場15KM30KM45KM

…同時吸引更多東南亞地區乃至世界各地的物流、客流,爭取形成區域性航空中轉基地和物流、客流中心

…加快鳳凰國際機場改擴建工程和機場中轉設施建設,增強機場的吞吐能力,2010年運送能力達到600萬人次,貨物吞吐能力達到4.2萬噸;提高機場管理水平和航班銜接能力,增強中轉業務服務功能;改善機場及其周邊區域的基礎設施和發展環境,吸引國外航空公司在三亞設置辦事處和基地,打造區域性航空運輸管理中心。在此基礎上,推動三亞航空信息、航油供應和航材保障業的發展——《三亞市十一五規劃》67由空港帶來直接就業人口規律總結，鳳凰機場在未來10年內可帶來直接就業人口5000左右空港的發展和地方經濟的增長息息相關。比如許多客戶要求空港物流面向社會提供“一站式”的綜合物流服務，以發揮“跑道效應”。因此，空港每新增10萬噸航空貨物，將創造出800個工作崗位；每新增100萬個旅客，可以提供場內1000個工作崗位；每小時新增一個航班，將增加750個工作崗位；每新增一個國際直達航班，可為當地增加1500多個就業機會－－南京祿口機場有限公司總經理余成安

2007-2016年累計增加游客近290萬人，可增加3100左右就業人口考慮未來可能的新增國際航班，預估產生的產業人口為5000人左右充分利用海南三、四、五航權開放機遇,增加直飛國內超大城市、區域性中心城市和東南亞、歐美各國主要城市的航線及航班落地中轉,大幅提高三亞旅游的可進入性,為三亞擴大國內市場、進軍國際市場奠定基礎。同時吸引更多東南亞地區乃至世界各地的物流、客流,爭取形成區域性航空中轉基地和物流、客流中心

--三亞“十一五”規劃68未來10年三亞重要的就業人口增長量估計產業類型人口增長動力就業人數增長工業產業田獨高新技術產業園區荔枝溝工業開發區南山出口加工區梅山化工工業區其他工業區50，000教育海南大學三亞學院等20，000大旅游產業高爾夫球場酒店等接待設施旅游商業娛樂業40，000空港三亞鳳凰機場5，000總計——11，500069估計未來十年三亞本地常住人口有效置業總需求量為300萬M2測算說明：－三亞本地常住置業人口包括四部分：自然增長人口、城鎮化新增城鎮人口、新增產業人口、改善居住人口－大旅游產業、產業園區、機場建設、教育產業的發展，將進一步聚集產業人口，促進常住人口的高速增長；歷史增長率為1.2％，未來10年的增長率預估為3％－5％,最高值取5％－估計未來10年內，自然增長人口和城鎮化新增人口中只有5％左右可以承擔商品房；改善居住需求比例保持在5％－產業人口置業可能性最大，取50％；隨著產業園區和機場建設的發展，在2010年后有效置業新增產業人口數將進一步加大20062007200820092010201120122013201420152016總人口增長率1.2%2.5%3%3.5%4%4.5%5%5%5%5%5%自然人口增長率0.87%0.9%0.9%0.9%0.9%0.9%0.9%0.9%0.9%0.9%0.9%城鎮化水平37.4%43%46%49%52%55%58%61%64%67%70%本地購買量占本地可能置業數21%21.5%22%22.5%23%23.5%24%24.5%25%25.5%26%70三亞2008-2017年商品住房總需求預估為2368萬M2；三亞灣新城共336萬可售建面，約占總量的14％總量2008200920102011201220132014201520162017住房需求（萬M2）236897116138165197232274323380446資料來源：世聯分析；ERA分析71受出讓土地放量限制，未來商品住宅供應將不能滿足快速增長的需求；擁有較大土地存量的三亞灣新城將成為主要供應來源從2005年起，銷售面積增長均超過竣工面積和開工面積增長，且增長速度仍在不斷加大，顯示出三亞住宅需求日漸強烈，目前新增供給將漸不能匹配2001年以后，三亞土地出讓面積明顯減少，用地主要來源于存量土地再出讓和閑置用地盤活，新增建設用地很少

2002年下半年起、三亞市委、市政府加大力度對土地供應進行調控，控制土地供應總量按“土地供給略小于需求”原則進行供地

2005年、2006年市政府在三亞灣新城和臨春兩個項目上加大土地的征地拆遷工作，按計劃地推出出讓土地，使得三亞市的新增用地滿足商品房市場開發的需要2007年上半年基本無住宅性質土地出讓房地產開發與銷售歷年增長情況土地出讓情況統計

資料來源：《三亞市統計年鑒》72未來10年三亞主要商品房供應分析：大規模綜合住宅開發主要集中在主城區和新開發度假區區域規模開發時間居住項目建設主城區陽光海岸3.6km2預計2007年全面開發基本為高層和小高層公寓，規劃占地330畝三亞灣新城6.7km2為三亞灣僅可開發的二線用地鹿回頭半島2.98km22006年6月正式開工，預計在2008年完工獨立別墅占地1725畝；聯排別墅360畝鳳凰島0.3km22006年開工，計劃2011年建設完成產權式公寓，建面共9萬平米山水國際1.57km22006年起，開發至2012年左右未來供應量87.81萬M2鳳凰水城2.1km22006年開工主要為多層集合式住宅和公寓，占地大于2250畝大東海－－（01年起樓盤開發，目前已全部開發完畢）亞龍灣目前處于啟動階段二期為中高檔別墅度假區，目前有部分在售海棠灣51.62km2處于一級開發階段；2011年進入全面開發2010年以高檔酒店建設為主；居住用地規劃13545畝坎秧灣－－（只允許頂級度假設施的建設）紅塘灣2.58km2城市發展備用地；一級開發階段用地控制為1800畝；高端住宅規劃亞龍灣長約7.5km大東海長約2公里三亞灣長20多里海棠灣長19公里紅塘灣長5.5公里陽光海岸坎秧灣和太陽灣73前階段成果回顧商業區案例研究和建議Part.3Part.2Part.1開發節奏和開發次序經濟測算和前期開發推售建議Part.4Part.5新城開發強度分析74基于復合啟動開發模式，確立了新城的整體開發計劃，預計歷時9-10年時間20072008200920102011201220132014201520162017B區B1B2B3C區C1

C2

C3C4D區D2D3

E區E1E2E3F區美麗產業F1F2F3G區Golf球場G1G2D5E4注：根據度假區配套開發一般規律