房地產開發項目貸款

調查評估講義

房地產開發項目貸款

調查評估講義

1總體介紹第一部分房地產開發貸款業務介紹第二部分貸款初步調查事項和支持類房地產開發客戶標準第三部分項目調查評估程序和資料收集第四部分調查評估報告內容和評估重點總體介紹第一部分房地產開發貸款業務介紹21.1產品定義房地產開發貸款是我行向房地產開發企業發放的，用于住房、商業用房、綜合用房等房屋構建項目建設的貸款。按照貸款用途可分為住房開發貸款、商業用房開發貸款、綜合用房開發貸款及其他房地產開發貸款。房地產開發貸款是固定資產貸款的一個品種，屬于項目融資類固定資產貸款。1.1產品定義房地產開發貸款是我行向房地產開發企業發放的，31.2業務流程營銷客戶（省、市、支）初步調查有權部門組織調查評估（省行）省行信貸部門審查省行貸審會審議、審批(如總行權限上報總行審批）報備信用發放條件審核簽訂合同提供信用貸款使用條件審核資金支付貸后管理信用收回。1.2業務流程營銷客戶（省、市、支）初步調查41.3業務辦理依據《中國農業銀行固定資產貸款管理辦法》《中國農業銀行項目融資業務管理辦法》《中國農業銀行商品房開發項目貸款管理辦法》《中國農業銀行商品房開發貸款評估暫行辦法》1.3業務辦理依據《中國農業銀行固定資產貸款管理辦法》52.0初步調查2.1客戶情況2.2項目情況2.3用信方式2.4貸款投放效益與貸款方案初步調查認可后，填制《固定資產貸款調查（評估）申報單》，直接或逐級向有權調查行客戶部門申請項目調查。可行，組織調查評估；不可行，客戶部門負責人或主管行長同意后終止信貸程序。同時,客戶管理行進行客戶評級和客戶分類工作.2.0初步調查2.1客戶情況62.1客戶情況主體合法性（手續、經營范圍、資質證書、外商批準證書）信用情況股東情況主要經營管理者情況是否符合支持類客戶標準09年8月總行出臺了《關于印發商品房貸款客戶分類標準和客戶分類名單的通知》（農銀辦發[2009]177號），規定新營銷客戶或不在支持類名單內的存量客戶，要在辦理信貸業務前及時進行分類，實時納入客戶名單管理。2.1客戶情況主體合法性（手續、經營范圍、資質證書、外商批72.2項目情況是否符合國家產業政策？總投資估算？資金籌措計劃？自有資金比例？項目租售計劃？項目經濟上是否可行？簡單測算：樓面地價+建安成本+其他費用≤同類項目的現行市場價樓面地價=土地出讓金總額/按容積率計算的建筑面積建安成本=同品質樓盤的一般建安標準(受基礎形式與配置標準影響)其他費用=財務費用+管理費用+銷售費用等

2.2項目情況是否符合國家產業政策？總投資估算？資金籌措計82.3用信方式貸款的第二還款來源抵質押保證擔保信用方式2.3用信方式貸款的第二還款來源92.4貸款投放效益與貸款方案直接效益和間接效益？注意建立項目貸款與我行其他業務的聯動關系，爭取在合理定價的前提下，辦理相應的中間業務與投行業務，帶動住房按揭貸款等多項業務的開展，提高單筆項目貸款的綜合收益初步調查意見,包括貸款額度、期限、利率、用信方式、限制條款、合作條件、管理要求等。2.4貸款投放效益與貸款方案直接效益和間接效益？注意建立項102.5初步調查時應了解事項（1）

客戶準入2009年8月后，總行規定新客戶和項目準入標準:新增客戶必須符合現行法律和法規、行業主管部門規定、我行信貸管理制度基本要求以及我行商品房開發貸款支持類標準額外說明：別墅項目必須是在2005年12月2日前取得《國有土地使用證》和《建設用地規劃許可證》才可介入。2.5初步調查時應了解事項（1）

客戶準入2009年8月后，11城市商品房開發貸款支持類客戶標準(1)總行和分行房地產優質客戶、年度房地產百強企業、非ST類的滬深港上市公司及其直接或間接控股在50%（含）以上的子公司。城市商品房開發貸款支持類客戶標準(1)總行和分行房地產優質客12城市商品房開發貸款支持類客戶標準(2)對于主營房地產開發的集團性客戶及其直接或間按控股50%（含）以上的子公司：

（1）合并資產負債率不高于75%，上年末合并所有者權益不低于8000萬元；（2）連續經營商品房3年以上，開發業績良好，累計開發面積10萬平以上；（3）在建項目運行正常，有一定項目儲備，持續發展能力較強；（4）無不良信用記錄。城市商品房開發貸款支持類客戶標準(2)對于主營房地產開發的集13城市商品房開發貸款支持類客戶標準(3)有開發經歷的非集團性客戶:(1)資產負債率不高于75%；(2)上年末所有者權益不低于5000萬元；(3)累計開發面積5萬平（含）以上；(4)具有三級及以上房地產開發資質；(5)主要經營管理者從事房地產開發經營年限不低于3年；在建項目運行正常，有一定項目儲備，持續發展能力較強；(6)信用等級AA級（含）以上；(7)無不良信用記錄。城市商品房開發貸款支持類客戶標準(3)有開發經歷的非集團性客14城市商品房開發貸款支持類客戶標準(4)新建非集團性客戶:1、資產負債率不高于75%，上年末所有者權益不低于5000萬元；2、具有暫定級（含）以上房地產開發資質；3、主要經營管理者從事房地產開發經營年限不低于3年；4、控股股東符合支持類第3條標準；5、在建項目運行正常，有一定的項目儲備，持續發展能力較強；6、信用等級AA級（含）以上；7、無不良信用記錄。城市商品房開發貸款支持類客戶標準(4)新建非集團性客戶:152.5初步調查時應了解事項（2）

資本金我行目前房地產開發貸款最低資本金要求：1、保障性住房20%；2、普通商品住房：總分行優質客戶20%，其他客戶30%；3、其他項目30%。注意:（1）明確不得作為資本金的資金：工程隊墊款、銀行貸款、通過銀行發行理財產品募集的資金、通過發行信托計劃募集的資金等。（2）明確對于股東承諾在我行貸款償還前放棄本息償還義務的資金,不得作為房地產開發項目資本金

2.5初步調查時應了解事項（2）

資本金我行163.0調查評估程序接受調查申請并組織評估小組制訂調查評估計劃調查搜集項目信息綜合分析評價可行性撰寫調查評估報告3.0調查評估程序接受調查申請并組織評估小組173.1接受申請并組織評估小組

根據客戶管理層次確定一般由省分行、市分行、支行三級客戶部門的人員組成調查評估小組，并確定小組負責人。進行調查評估工作分工3.1接受申請并組織評估小組根據客戶管理層次確定183.2搜集調查評估相關信息(1)借款人基礎資料：營業執照，機構代碼證，房地產資質證書，外商批準書，法定代表人身份證，代理人委托書，稅務登記證。公司章程，驗資報告，開戶許可證，貸款卡，近三年年度財務審計報告，近期財務報表和主要科目說明。公章、印鑒卡、法人代表和股東及董事會成員簽名式樣式。企業股東情況，股權變動協議、獲獎證書等。3.2搜集調查評估相關信息(1)借款人基礎資料：193.2搜集調查評估相關信息(2)項目相關資料:借款申請和有權部門借款決議。土地拍賣成交確認書、《國有土地使用權出讓合同》、土地款和契稅支付收據。《國有土地使用證》，《建設用地規劃許可證》。《建設工程規劃許可證》，《建筑工程施工許可證》，項目核準書、可行性研究報告，擴初設計批復，項目概算書，項目平面圖、效果圖和區位圖。項目建筑招投標合同，項目設計、建筑、監理和物業公司的資質證書，工程形象圖片等3.2搜集調查評估相關信息(2)項目相關資料:203.2搜集調查評估相關信息(3)擔保人資料：借款企業董事會或股東會同意抵押或保證的決議。保證擔保人營業執照、機構代碼證、公司章程、貸款卡及查詢信息、近兩年審計的財務年報及近期報表、同意擔保決議。抵押物權證和評估報告等3.2搜集調查評估相關信息(3)擔保人資料：213.2搜集調查評估相關信息(4)其他資料當地經濟情況房地產市場狀況同類項目情況借款人關聯企業情況3.2搜集調查評估相關信息(4)其他資料223.2搜集調查評估信息的方法1）向借款人索取2）向主管部門、政府部門了解3）網絡檢索4）實地勘察3.2搜集調查評估信息的方法1）向借款人索取234.0調查評估報告內容和評估重點調查評估報告結構:第一章借款人資信評價第二章貸款項目基本情況評價第三章項目投資估算和籌資評價第四章項目市場分析第五章項目償債能力分析第六章用信方式分析第七章銀行效益和貸款風險分析第八章項目總體評價(結論)4.0調查評估報告內容和評估重點調查評估報告結構:244.1第一章借款人資信評價

（一）借款人概況（二）經營者素質（三）借款人經營情況及未來發展前景（四）借款人財務狀況及償債能力評估（五）借款人信用狀況評價（六）股東情況評估要點：判斷借款人在資金和技術上有無開發本項目的能力4.1第一章借款人資信評價（一）借款人概況25借款人概況主要調查借款人歷史沿革、企業類型、產權結構、注冊資本、經營范圍、經營期限、資質等級、經營管理模式、部門建設和人員構成、職工素質、技術裝備情況。評估要點：1、借款人的經營期限是否能保證借款人在貸款期內存續經營；2、借款人是否超經營范圍經營房地產開發業務；3、借款人產權結構是否明晰，注冊資本是否足額到位；4、借款人的資質等級是否允許借款人從事申請貸款項目的開發；5、借款人與項目開發主體是否一致；6、借款人近期是否發生財務報表嚴重不實；重大投融資活動；實行聯營、改制、合作、分立、破產、資產重組，項目有償轉讓等投資主體變更；對外大額擔保；涉及重大法律糾紛或訴訟等重大事項。借款人概況主要調查借款人歷史沿革、企業類型、產權結構、注冊資26經營管理者素質主要調查企業法人代表、高層管理人員的國籍、年齡、文化程度、行業經歷、信譽、工作能力及歷史業績、有無不良記錄等，評價借款人的經營管理水平。評估要點：1、企業法人代表是否與營業執照上的法人代表相符，是否曾在破產企業任職，有無犯罪記錄；2、高層管理人員從事的工作是否經過有效授權，有無不良記錄；3、企業法人代表和高層管理人員是否具備項目整體開發運作能力，其工作經歷是否滿足項目開發的需要。經營管理者素質主要調查企業法人代表、高層管理人員的國籍、年齡27借款人經營情況及未來發展狀況主要調查借款人房地產業務發展狀況，近3年已開發完工項目的建設、銷售和經營業績，其他在建項目和儲備項目情況，在同業中的競爭地位，預測評價借款人的發展前景。評估要點：1、借款人近3年的累計開發量和累計銷售量；2、借款人品牌、優秀房地產開發項目情況；3、借款人其他在建項目開發規模和投融資情況；4、借款人待開發項目和土地儲備情況。借款人經營情況及未來發展狀況主要調查借款人房地產業務發展狀況28借款人財務狀況及償債能力評估主要調查借款人長短期償債能力、營運能力、盈利能力和支付能力。資產負債分析（帳面反映和實際比率）盈利能力分析（收入結構）現金流量分析（經營性現金流貢獻）大額款項分析注意:財務報表數據與公開披露信息相結合，重要事項列示，重大變化分析原因，關注負債結構、收入結構和現金流結構借款人財務狀況及償債能力評估主要調查借款人長短期償債能力、營29借款人信用狀況評價主要調查借款人基本賬戶、信用等級、借款總額和還本付息情況、在農行的存款、借款和還本付息情況，評價借款人在我行存量貸款風險狀況，并對借款人與我行的合作情況進行說明。評價指標主要是貸款付息率、到期貸款償還率、存貸比率和銷售款歸行率。借款人信用狀況評價主要調查借款人基本賬戶、信用等級、借款總額30借款企業股東情況主要調查控股股東的資金實力、銀行信譽，與我行合作情況，房地產開發業績。對于項目公司，除進行上述分析評價外，還要分析借款人主要股東情況和項目公司注冊資金到位情況。判斷借款人在資金和技術上有無開發承貸項目的能力借款企業股東情況主要調查控股股東的資金實力、銀行信譽，與我行314.2第二章項目基本情況評價（一）項目建設的必要性（二）項目概況（三）項目的市場定位（四）項目建設合法性分析（五）項目開發周期及工程進度計劃（六）項目建設條件評價（七）相關單位的資質評價評估要點：判斷項目建設的合法性和可行性4.2第二章項目基本情況評價（一）項目建設的必要性32項目建設的必要性主要調查項目提出的背景，綜合分析項目所在地區有關商品房開發的政策環境和發展規模，分析項目建設的目的和社會效益，評價項目建設的必要性。評估要點：1、項目建設是否屬于國家宏觀政策支持范圍；2、項目是否屬于我行房地產開發貸款支持的范圍。項目建設的必要性主要調查項目提出的背景，綜合分析項目所在地區33項目概況主要調查項目的建設性質、特點、地理位置、占地面積、總建筑面積及分類建筑面積，建筑密度、容積率、綠化率、車位數量等經濟技術指標，全面了解項目的拆遷安置計劃和規劃設計方案。評估要點：項目規劃是否符合未來市場需要，功能結構和戶型設計是否合理，配套設施是否齊全，項目的性能價格比情況等。項目概況主要調查項目的建設性質、特點、地理位置、占地面積、總34項目建設合法性分析

主要調查項目土地使用權取得方式、地價款繳納情況、項目開發建設合法性手續（立項、《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》、項目擴初設計批復、環保批件、項目總平面圖、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》）。項目招投標是否符合國家有關規定。評估要點：核實土地出讓和轉讓合同、地價款繳納憑證，《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》取得情況；調查借款人是否按時足額繳納地價款或土地出讓金，已取得的各種合法性批件中標明的用地面積和建設規模與實際是否相符。項目建設合法性分析主要調查項目土地使用權取得方式、地價款繳35項目開發周期及工程進度計劃主要調查項目從立項、可行性研究、報批、征地拆遷、規劃設計、市政配套、開工、直至竣工等整個開發工作的進度安排情況。對已開工項目要分析形象進度、投資完成情況和各項資金的使用情況。評估要點：分析借款人制定的進度安排是否合理，調查已開工項目的形象進度與投資完成情況是否相符。項目開發周期及工程進度計劃主要調查項目從立項、可行性研究、報36項目建設條件評價

主要分析項目建設期間的道路、電力、上下水等條件的保障程度，調查項目建成后水、電、氣、交通、通訊等條件的落實情況。老城區項目可簡單些、新區項目應詳細些。項目建設條件評價主要分析項目建設期間的道路、電力、上下水等37相關單位的資質評價

主要調查項目拆遷、設計、施工、監理和物業管理單位的資質等級和專業技術能力，了解其有無不良記錄。相關單位的資質評價主要調查項目拆遷、設計、施工、監理和物業38名詞解釋容積率=計容建筑面積/建設用地面積（一般獨立別墅<=0.5，聯排別墅<=0.8，多層住宅<=3，高層<=5）建筑密度=建筑物占地面積/建設用地面積綠化率=綠化有地面積/建設用地面積總建筑面積=可售面積+配套面積=地上面積+地下面積地上建筑面積=計容地上建筑面積+不計容地上建筑面積（含層高不足2.2米的車庫、雜物間、閣樓，高層建筑中的避難層等）+地下和半地下建筑面積(商業地下也有計容面積)名詞解釋容積率=計容建筑面積/建設用地面積（一般獨立別墅<=394.3第三章項目投資和籌資評價（一）項目總投資估算（二）項目資金來源評價（三）項目資金投入情況評價評估要點：判斷項目的投資是否合理，籌資方案是否可行，是否有符合規定要求和比例的自有資金4.3第三章項目投資和籌資評價（一）項目總投資估算40項目總投資估算項目總投資構成:1.土地成本2.前期工程費用3.建筑安裝工程費用4.基礎設施費用5.配套工程費用6.期間費用(管理費、財務費、銷售費)7.不可預見費用評估要點：成本項目構成齊全，不漏項，費用估算具有依據，取值較為準確。項目總投資估算項目總投資構成:41總投資包括主要內容（1）1、土地成本：土地出讓金、契稅(出讓金與城市綜合配套費的4%)、拆遷安置費、城市綜合配套費、土地使用費、耕地占用稅等土地成本是影響房價的一個主要因素2、前期工程費用：包括項目前期勘察、規劃、設計、可行性研究、三通一平費、報批報建、臨設費等。總投資包括主要內容（1）1、土地成本：土地出讓金、契稅(出讓42總投資包括主要內容（2）3、建筑安裝工程費：包括基礎、主體、門窗、內外裝修、設備采購及安裝工程。多層建筑在800--1500元/平方米，高層建筑在1500--2500/元平方米。4、基礎設施費：室外高低壓設備、電纜、給水、排水、天然氣、弱電的設備及安裝費用。總投資包括主要內容（2）3、建筑安裝工程費：包括基礎、主體、43總投資包括主要內容（3）5、配套工程費：指小區道路、綠化、物管用房、幼兒園、設備用房、人防等各種為項目配套的非營利性工程費用。6、期間費用：包括財務費用（建設期內開發企業項目實際融資費用）；管理費用（一般為上述各項之和的3—5%）；銷售費用（一般為銷售總收入的3—5%）。7、不可預見費：一般為1-5項之和的3%--5%。總投資包括主要內容（3）5、配套工程費：指小區道路、綠化、物44項目資金來源評價調查各項資金來源、出資方式和籌資成本是否可行，各種資金來源是否可靠并落實。重點調查企業自有資金比例是否符合我行房地產貸款的有關規定。評估要點：對以出讓土地使用權或其他實物方式投入的資本金，要調查是否經過有資格的資產評估機構進行評估，估價方法是否合規合法，所占比例是否符合有關規定。對以貨幣方式投入的資本金，要核實項目資本金的來源和到位情況，認定項目資金來源為非債務性自有資金，還是需償還的債務性資金。對未到位的項目資本金要說明資金到位計劃。項目資金來源評價調查各項資金來源、出資方式和籌資成本是否可行45項目資金投入情況說明主要分析項目投資計劃與項目實施進度計劃是否吻合，資金使用計劃是否與項目實施進度相銜接，用款計劃安排是否與資金來源相適應。核實主要款項投放依據，如土地款、契稅、城市綜合配套費用、大額工程費用等。項目資金投入情況說明主要分析項目投資計劃與項目實施進度計劃是464.4第四章項目市場分析

（一）項目租售方案分析（二）地方經濟與市場情況分析（三）同類競爭項目比較（四）SWOT綜合分析（五）項目市場前景預測評估要點：判斷本項目的市場前景4.4第四章項目市場分析（一）項目租售方案分析47項目租售方案分析調查分析借款人制定的項目營銷方案的合理性和可行性。評估要點：1、項目租售方案中租售價格是否合理。2、項目租售方案中各階段租售比例和面積是否合理。項目租售方案分析調查分析借款人制定的項目營銷方案的合理性和可48地方經濟與市場情況分析了解當地經濟發展狀況和房地產市場發育程度及房地產投資環境，對當地房地產市場前景進行初步預測評估要點：1、根據項目類型和特點分析當地與被評估項目相關的商品房市場供求狀況和價格水平。2、對項目貸款期內當地經濟和房地產市場發展狀況預期，判斷被評估項目的市場租售前景。地方經濟與市場情況分析了解當地經濟發展狀況和房地產市場發育程49同類競爭項目比較選擇近期已開發和將要開發的，在位置、價格、戶型設計、功能、居住環境、裝修標準、配套設施、物業管理、工程質量等方面均與本項目類似的同類競爭項目與被評估項目進行比較和分析，評估項目的市場競爭能力。評估要點：1、至少選取3個同類競爭項目（含近期將要開發的同類項目）進行比較，同類競爭項目的選取必須合理；2、根據同類項目與本項目的差異進行必要的修正。同類競爭項目比較選擇近期已開發和將要開發的，在位置、價格、戶50SWOT綜合分析進行SWOT分析，對項目的優勢（S）、劣勢（W）、機會（O）和威脅（T）進行分析。重點分析所在區域內將要開發的同類項目對本項目市場前景的威脅。要抓住項目實際情況具體分析,不能千篇一律.SWOT綜合分析進行SWOT分析，對項目的優勢（S）、劣勢（51項目市場前景預測

根據被評估項目的市場前景和市場競爭能力分析，預測項目的租售計劃和租售價格，評估影響銷售計劃實現的風險狀況.評估要點：判斷本項目的市場前景項目市場前景預測根據被評估項目的市場前景和市場競爭能力分析524.5第五章償債能力分析（一）項目收益估算（二）項目財務指標分析（三）項目敏感性分析（四）貸款償還計劃設定評估要點：項目在經濟上是否可行4.5第五章償債能力分析（一）項目收益估算53項目收益估算根據租售計劃和租售價格預測各年的租售收入。按照現行財稅制度和房地產企業會計的有關規定，計算經營稅金及附加、銷售費用、管理費用、財務費用、所得稅等項目，計算企業凈利潤。評估要點是：各種稅率必須按照國家有關規定取值。房地產企業主要稅種:營業稅及附加、所得稅、房地稅、土地增值稅、土地契稅等項目收益估算根據租售計劃和租售價格預測各年的租售收入。按照現54項目財務指標分析根據項目成本、收益及現金流量，計算項目的內部收益率、財務凈現值、成本利潤率、銷售利潤率、投資回收期、貸款償還期等指標。評估要點：1、內部收益率的取值。商品房開發項目的行業基準內部收益率應按照當地平均水平取值，一般為8％－10％。2、在基準內部收益率情況下，財務凈現值大于或等于零的項目可以接受。財務內部收益率與行業報酬率、銀行利率比較，當財務內部收益率大于行業報酬率和銀行利率兩者較高的一方時，即認為其盈利能力已滿足行業與銀行的最低要求，在財務上可以接受。項目財務指標分析根據項目成本、收益及現金流量，計算項目的內部55項目敏感性分析計算分析項目總投資、租售價格、租售比率的變動對項目的內部收益率、財務凈現值、投資回收期、貸款償還期的影響程度，確定敏感性因素。計算當項目處于盈虧平衡狀態時的租售價格、租售率。評估要點：通過對各敏感性因素的不確定性分析，確定各敏感性因素向不利方向變化時，項目的抗風險能力。項目敏感性分析計算分析項目總投資、租售價格、租售比率的變動對56貸款償還計劃設定根據項目現金流及第一還款來源，合理確定項目貸款的寬限期、還款期，初步設定時點還款計劃與動態還款計劃。評估要點：還款計劃合理，具有可操作性和調整性。貸款償還計劃設定根據項目現金流及第一還款來源，合理確定項目貸57調查評估報告附表借款人基本情況表、項目基本情況表、項目投資概算表、項目資金來源運用表、同類項目比較表、項目財務效益表、項目財務指標測算表、貸款償還期預測表、敏感性分析表等。附表的計算：合理、謹慎確定銷售單價，資金投入和銷售款回籠時間，維護調整好計算公式調查評估報告附表借款人基本情況表、項目基本情況表、項目投資概584.6第六章貸款方式分析（一）項目貸款總體用信方式（二）信用貸款方式（三）保證擔保貸款方式（四）抵（質）押擔保貸款方式評估要點：貸款第二還款來源是否足值有效4.6第六章貸款方式分析（一）項目貸款總體用信方式59項目貸款用信原則1、貸款方式以項目土地及在建工程抵押為主，不足時再考慮其他擔保方式。2、抵押土地價值的認定，公開招拍掛的土地以成交價為基準，加上已支付的拆遷成本、基礎配套費用等；整體土地出讓較早及協議出讓用地可考慮土地升值因素，但貸款抵押率應適當降低。3、為防范風險，在土地及在建工程抵押的同時，可追加股東全程全額連帶責任保證擔保。注意集團客戶互保要符合規定。項目貸款用信原則1、貸款方式以項目土地及在建工程抵押為主，不604.7第七章銀行效益和貸款風險分析（一）銀行效益評估（二）貸款風險及防范措施評估重點：貸款可能給我行帶來的效益和風險，收益與風險是否對應。4.7第七章銀行效益和貸款風險分析（一）銀行效益評估61項目貸款風險分析找出項目可能或已經存在的風險隱患，說明風險隱患發生可能性大小，研究對風險控制的措施如1）：借款人同時在開發多個項目，資金壓力較大。必須對項目資金進行嚴格封閉管理。如2）：項目土地為毛地，拆遷難度大，開發時間上的不確定因素較多。必須按項目實施進度和資金需求分期發放貸款，不可預見費用計提比例相應提高.項目貸款風險分析找出項目可能或已經存在的風險隱患，說明風險隱624.8第八章項目總體評價總結以上七個方面的分析評價結果，提出是否貸款、貸款額度、貸款期限、利率、還款方式、提款有效期、寬限期、貸款初始分類、限制性條款、監管意見（風險防范措施）等到方面的結論和建議。評須要點：明確提出調查評估結論、貸款方案和信用發放條件4.8第八章項目總體評價總結以上七個方面的分析評價結果，提63第八章注意問題對于評估結論、貸款方案、限制性條件、監管意見等要與客戶管理行反饋，充分溝通，是否具有操作性，是否可行進行反饋，提出異議的，要重新研究。第八章注意問題對于評估結論、貸款方案、限制性條件、監管意見等64幾點提示區分競爭性項目與風險性項目。選擇行業龍頭和重點客戶，優先選擇住宅項目。授信申請與項目貸款一并進行。貸后管理十分重要，一定與前期工作進行良好溝通幾點提示區分競爭性項目與風險性項目。65

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房地產開發項目貸款

調查評估講義

房地產開發項目貸款

調查評估講義

67總體介紹第一部分房地產開發貸款業務介紹第二部分貸款初步調查事項和支持類房地產開發客戶標準第三部分項目調查評估程序和資料收集第四部分調查評估報告內容和評估重點總體介紹第一部分房地產開發貸款業務介紹681.1產品定義房地產開發貸款是我行向房地產開發企業發放的，用于住房、商業用房、綜合用房等房屋構建項目建設的貸款。按照貸款用途可分為住房開發貸款、商業用房開發貸款、綜合用房開發貸款及其他房地產開發貸款。房地產開發貸款是固定資產貸款的一個品種，屬于項目融資類固定資產貸款。1.1產品定義房地產開發貸款是我行向房地產開發企業發放的，691.2業務流程營銷客戶（省、市、支）初步調查有權部門組織調查評估（省行）省行信貸部門審查省行貸審會審議、審批(如總行權限上報總行審批）報備信用發放條件審核簽訂合同提供信用貸款使用條件審核資金支付貸后管理信用收回。1.2業務流程營銷客戶（省、市、支）初步調查701.3業務辦理依據《中國農業銀行固定資產貸款管理辦法》《中國農業銀行項目融資業務管理辦法》《中國農業銀行商品房開發項目貸款管理辦法》《中國農業銀行商品房開發貸款評估暫行辦法》1.3業務辦理依據《中國農業銀行固定資產貸款管理辦法》712.0初步調查2.1客戶情況2.2項目情況2.3用信方式2.4貸款投放效益與貸款方案初步調查認可后，填制《固定資產貸款調查（評估）申報單》，直接或逐級向有權調查行客戶部門申請項目調查。可行，組織調查評估；不可行，客戶部門負責人或主管行長同意后終止信貸程序。同時,客戶管理行進行客戶評級和客戶分類工作.2.0初步調查2.1客戶情況722.1客戶情況主體合法性（手續、經營范圍、資質證書、外商批準證書）信用情況股東情況主要經營管理者情況是否符合支持類客戶標準09年8月總行出臺了《關于印發商品房貸款客戶分類標準和客戶分類名單的通知》（農銀辦發[2009]177號），規定新營銷客戶或不在支持類名單內的存量客戶，要在辦理信貸業務前及時進行分類，實時納入客戶名單管理。2.1客戶情況主體合法性（手續、經營范圍、資質證書、外商批732.2項目情況是否符合國家產業政策？總投資估算？資金籌措計劃？自有資金比例？項目租售計劃？項目經濟上是否可行？簡單測算：樓面地價+建安成本+其他費用≤同類項目的現行市場價樓面地價=土地出讓金總額/按容積率計算的建筑面積建安成本=同品質樓盤的一般建安標準(受基礎形式與配置標準影響)其他費用=財務費用+管理費用+銷售費用等

2.2項目情況是否符合國家產業政策？總投資估算？資金籌措計742.3用信方式貸款的第二還款來源抵質押保證擔保信用方式2.3用信方式貸款的第二還款來源752.4貸款投放效益與貸款方案直接效益和間接效益？注意建立項目貸款與我行其他業務的聯動關系，爭取在合理定價的前提下，辦理相應的中間業務與投行業務，帶動住房按揭貸款等多項業務的開展，提高單筆項目貸款的綜合收益初步調查意見,包括貸款額度、期限、利率、用信方式、限制條款、合作條件、管理要求等。2.4貸款投放效益與貸款方案直接效益和間接效益？注意建立項762.5初步調查時應了解事項（1）

客戶準入2009年8月后，總行規定新客戶和項目準入標準:新增客戶必須符合現行法律和法規、行業主管部門規定、我行信貸管理制度基本要求以及我行商品房開發貸款支持類標準額外說明：別墅項目必須是在2005年12月2日前取得《國有土地使用證》和《建設用地規劃許可證》才可介入。2.5初步調查時應了解事項（1）

客戶準入2009年8月后，77城市商品房開發貸款支持類客戶標準(1)總行和分行房地產優質客戶、年度房地產百強企業、非ST類的滬深港上市公司及其直接或間接控股在50%（含）以上的子公司。城市商品房開發貸款支持類客戶標準(1)總行和分行房地產優質客78城市商品房開發貸款支持類客戶標準(2)對于主營房地產開發的集團性客戶及其直接或間按控股50%（含）以上的子公司：

（1）合并資產負債率不高于75%，上年末合并所有者權益不低于8000萬元；（2）連續經營商品房3年以上，開發業績良好，累計開發面積10萬平以上；（3）在建項目運行正常，有一定項目儲備，持續發展能力較強；（4）無不良信用記錄。城市商品房開發貸款支持類客戶標準(2)對于主營房地產開發的集79城市商品房開發貸款支持類客戶標準(3)有開發經歷的非集團性客戶:(1)資產負債率不高于75%；(2)上年末所有者權益不低于5000萬元；(3)累計開發面積5萬平（含）以上；(4)具有三級及以上房地產開發資質；(5)主要經營管理者從事房地產開發經營年限不低于3年；在建項目運行正常，有一定項目儲備，持續發展能力較強；(6)信用等級AA級（含）以上；(7)無不良信用記錄。城市商品房開發貸款支持類客戶標準(3)有開發經歷的非集團性客80城市商品房開發貸款支持類客戶標準(4)新建非集團性客戶:1、資產負債率不高于75%，上年末所有者權益不低于5000萬元；2、具有暫定級（含）以上房地產開發資質；3、主要經營管理者從事房地產開發經營年限不低于3年；4、控股股東符合支持類第3條標準；5、在建項目運行正常，有一定的項目儲備，持續發展能力較強；6、信用等級AA級（含）以上；7、無不良信用記錄。城市商品房開發貸款支持類客戶標準(4)新建非集團性客戶:812.5初步調查時應了解事項（2）

資本金我行目前房地產開發貸款最低資本金要求：1、保障性住房20%；2、普通商品住房：總分行優質客戶20%，其他客戶30%；3、其他項目30%。注意:（1）明確不得作為資本金的資金：工程隊墊款、銀行貸款、通過銀行發行理財產品募集的資金、通過發行信托計劃募集的資金等。（2）明確對于股東承諾在我行貸款償還前放棄本息償還義務的資金,不得作為房地產開發項目資本金

2.5初步調查時應了解事項（2）

資本金我行823.0調查評估程序接受調查申請并組織評估小組制訂調查評估計劃調查搜集項目信息綜合分析評價可行性撰寫調查評估報告3.0調查評估程序接受調查申請并組織評估小組833.1接受申請并組織評估小組

根據客戶管理層次確定一般由省分行、市分行、支行三級客戶部門的人員組成調查評估小組，并確定小組負責人。進行調查評估工作分工3.1接受申請并組織評估小組根據客戶管理層次確定843.2搜集調查評估相關信息(1)借款人基礎資料：營業執照，機構代碼證，房地產資質證書，外商批準書，法定代表人身份證，代理人委托書，稅務登記證。公司章程，驗資報告，開戶許可證，貸款卡，近三年年度財務審計報告，近期財務報表和主要科目說明。公章、印鑒卡、法人代表和股東及董事會成員簽名式樣式。企業股東情況，股權變動協議、獲獎證書等。3.2搜集調查評估相關信息(1)借款人基礎資料：853.2搜集調查評估相關信息(2)項目相關資料:借款申請和有權部門借款決議。土地拍賣成交確認書、《國有土地使用權出讓合同》、土地款和契稅支付收據。《國有土地使用證》，《建設用地規劃許可證》。《建設工程規劃許可證》，《建筑工程施工許可證》，項目核準書、可行性研究報告，擴初設計批復，項目概算書，項目平面圖、效果圖和區位圖。項目建筑招投標合同，項目設計、建筑、監理和物業公司的資質證書，工程形象圖片等3.2搜集調查評估相關信息(2)項目相關資料:863.2搜集調查評估相關信息(3)擔保人資料：借款企業董事會或股東會同意抵押或保證的決議。保證擔保人營業執照、機構代碼證、公司章程、貸款卡及查詢信息、近兩年審計的財務年報及近期報表、同意擔保決議。抵押物權證和評估報告等3.2搜集調查評估相關信息(3)擔保人資料：873.2搜集調查評估相關信息(4)其他資料當地經濟情況房地產市場狀況同類項目情況借款人關聯企業情況3.2搜集調查評估相關信息(4)其他資料883.2搜集調查評估信息的方法1）向借款人索取2）向主管部門、政府部門了解3）網絡檢索4）實地勘察3.2搜集調查評估信息的方法1）向借款人索取894.0調查評估報告內容和評估重點調查評估報告結構:第一章借款人資信評價第二章貸款項目基本情況評價第三章項目投資估算和籌資評價第四章項目市場分析第五章項目償債能力分析第六章用信方式分析第七章銀行效益和貸款風險分析第八章項目總體評價(結論)4.0調查評估報告內容和評估重點調查評估報告結構:904.1第一章借款人資信評價

（一）借款人概況（二）經營者素質（三）借款人經營情況及未來發展前景（四）借款人財務狀況及償債能力評估（五）借款人信用狀況評價（六）股東情況評估要點：判斷借款人在資金和技術上有無開發本項目的能力4.1第一章借款人資信評價（一）借款人概況91借款人概況主要調查借款人歷史沿革、企業類型、產權結構、注冊資本、經營范圍、經營期限、資質等級、經營管理模式、部門建設和人員構成、職工素質、技術裝備情況。評估要點：1、借款人的經營期限是否能保證借款人在貸款期內存續經營；2、借款人是否超經營范圍經營房地產開發業務；3、借款人產權結構是否明晰，注冊資本是否足額到位；4、借款人的資質等級是否允許借款人從事申請貸款項目的開發；5、借款人與項目開發主體是否一致；6、借款人近期是否發生財務報表嚴重不實；重大投融資活動；實行聯營、改制、合作、分立、破產、資產重組，項目有償轉讓等投資主體變更；對外大額擔保；涉及重大法律糾紛或訴訟等重大事項。借款人概況主要調查借款人歷史沿革、企業類型、產權結構、注冊資92經營管理者素質主要調查企業法人代表、高層管理人員的國籍、年齡、文化程度、行業經歷、信譽、工作能力及歷史業績、有無不良記錄等，評價借款人的經營管理水平。評估要點：1、企業法人代表是否與營業執照上的法人代表相符，是否曾在破產企業任職，有無犯罪記錄；2、高層管理人員從事的工作是否經過有效授權，有無不良記錄；3、企業法人代表和高層管理人員是否具備項目整體開發運作能力，其工作經歷是否滿足項目開發的需要。經營管理者素質主要調查企業法人代表、高層管理人員的國籍、年齡93借款人經營情況及未來發展狀況主要調查借款人房地產業務發展狀況，近3年已開發完工項目的建設、銷售和經營業績，其他在建項目和儲備項目情況，在同業中的競爭地位，預測評價借款人的發展前景。評估要點：1、借款人近3年的累計開發量和累計銷售量；2、借款人品牌、優秀房地產開發項目情況；3、借款人其他在建項目開發規模和投融資情況；4、借款人待開發項目和土地儲備情況。借款人經營情況及未來發展狀況主要調查借款人房地產業務發展狀況94借款人財務狀況及償債能力評估主要調查借款人長短期償債能力、營運能力、盈利能力和支付能力。資產負債分析（帳面反映和實際比率）盈利能力分析（收入結構）現金流量分析（經營性現金流貢獻）大額款項分析注意:財務報表數據與公開披露信息相結合，重要事項列示，重大變化分析原因，關注負債結構、收入結構和現金流結構借款人財務狀況及償債能力評估主要調查借款人長短期償債能力、營95借款人信用狀況評價主要調查借款人基本賬戶、信用等級、借款總額和還本付息情況、在農行的存款、借款和還本付息情況，評價借款人在我行存量貸款風險狀況，并對借款人與我行的合作情況進行說明。評價指標主要是貸款付息率、到期貸款償還率、存貸比率和銷售款歸行率。借款人信用狀況評價主要調查借款人基本賬戶、信用等級、借款總額96借款企業股東情況主要調查控股股東的資金實力、銀行信譽，與我行合作情況，房地產開發業績。對于項目公司，除進行上述分析評價外，還要分析借款人主要股東情況和項目公司注冊資金到位情況。判斷借款人在資金和技術上有無開發承貸項目的能力借款企業股東情況主要調查控股股東的資金實力、銀行信譽，與我行974.2第二章項目基本情況評價（一）項目建設的必要性（二）項目概況（三）項目的市場定位（四）項目建設合法性分析（五）項目開發周期及工程進度計劃（六）項目建設條件評價（七）相關單位的資質評價評估要點：判斷項目建設的合法性和可行性4.2第二章項目基本情況評價（一）項目建設的必要性98項目建設的必要性主要調查項目提出的背景，綜合分析項目所在地區有關商品房開發的政策環境和發展規模，分析項目建設的目的和社會效益，評價項目建設的必要性。評估要點：1、項目建設是否屬于國家宏觀政策支持范圍；2、項目是否屬于我行房地產開發貸款支持的范圍。項目建設的必要性主要調查項目提出的背景，綜合分析項目所在地區99項目概況主要調查項目的建設性質、特點、地理位置、占地面積、總建筑面積及分類建筑面積，建筑密度、容積率、綠化率、車位數量等經濟技術指標，全面了解項目的拆遷安置計劃和規劃設計方案。評估要點：項目規劃是否符合未來市場需要，功能結構和戶型設計是否合理，配套設施是否齊全，項目的性能價格比情況等。項目概況主要調查項目的建設性質、特點、地理位置、占地面積、總100項目建設合法性分析

主要調查項目土地使用權取得方式、地價款繳納情況、項目開發建設合法性手續（立項、《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》、項目擴初設計批復、環保批件、項目總平面圖、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》）。項目招投標是否符合國家有關規定。評估要點：核實土地出讓和轉讓合同、地價款繳納憑證，《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》取得情況；調查借款人是否按時足額繳納地價款或土地出讓金，已取得的各種合法性批件中標明的用地面積和建設規模與實際是否相符。項目建設合法性分析主要調查項目土地使用權取得方式、地價款繳101項目開發周期及工程進度計劃主要調查項目從立項、可行性研究、報批、征地拆遷、規劃設計、市政配套、開工、直至竣工等整個開發工作的進度安排情況。對已開工項目要分析形象進度、投資完成情況和各項資金的使用情況。評估要點：分析借款人制定的進度安排是否合理，調查已開工項目的形象進度與投資完成情況是否相符。項目開發周期及工程進度計劃主要調查項目從立項、可行性研究、報102項目建設條件評價

主要分析項目建設期間的道路、電力、上下水等條件的保障程度，調查項目建成后水、電、氣、交通、通訊等條件的落實情況。老城區項目可簡單些、新區項目應詳細些。項目建設條件評價主要分析項目建設期間的道路、電力、上下水等103相關單位的資質評價

主要調查項目拆遷、設計、施工、監理和物業管理單位的資質等級和專業技術能力，了解其有無不良記錄。相關單位的資質評價主要調查項目拆遷、設計、施工、監理和物業104名詞解釋容積率=計容建筑面積/建設用地面積（一般獨立別墅<=0.5，聯排別墅<=0.8，多層住宅<=3，高層<=5）建筑密度=建筑物占地面積/建設用地面積綠化率=綠化有地面積/建設用地面積總建筑面積=可售面積+配套面積=地上面積+地下面積地上建筑面積=計容地上建筑面積+不計容地上建筑面積（含層高不足2.2米的車庫、雜物間、閣樓，高層建筑中的避難層等）+地下和半地下建筑面積(商業地下也有計容面積)名詞解釋容積率=計容建筑面積/建設用地面積（一般獨立別墅<=1054.3第三章項目投資和籌資評價（一）項目總投資估算（二）項目資金來源評價（三）項目資金投入情況評價評估要點：判斷項目的投資是否合理，籌資方案是否可行，是否有符合規定要求和比例的自有資金4.3第三章項目投資和籌資評價（一）項目總投資估算106項目總投資估算項目總投資構成:1.土地成本2.前期工程費用3.建筑安裝工程費用4.基礎設施費用5.配套工程費用6.期間費用(管理費、財務費、銷售費)7.不可預見費用評估要點：成本項目構成齊全，不漏項，費用估算具有依據，取值較為準確。項目總投資估算項目總投資構成:107總投資包括主要內容（1）1、土地成本：土地出讓金、契稅(出讓金與城市綜合配套費的4%)、拆遷安置費、城市綜合配套費、土地使用費、耕地占用稅等土地成本是影響房價的一個主要因素2、前期工程費用：包括項目前期勘察、規劃、設計、可行性研究、三通一平費、報批報建、臨設費等。總投資包括主要內容（1）1、土地成本：土地出讓金、契稅(出讓108總投資包括主要內容（2）3、建筑安裝工程費：包括基礎、主體、門窗、內外裝修、設備采購及安裝工程。多層建筑在800--1500元/平方米，高層建筑在1500--2500/元平方米。4、基礎設施費：室外高低壓設備、電纜、給水、排水、天然氣、弱電的設備及安裝費用。總投資包括主要內容（2）3、建筑安裝工程費：包括基礎、主體、109總投資包括主要內容（3）5、配套工程費：指小區道路、綠化、物管用房、幼兒園、設備用房、人防等各種為項目配套的非營利性工程費用。6、期間費用：包括財務費用（建設期內開發企業項目實際融資費用）；管理費用（一般為上述各項之和的3—5%）；銷售費用（一般為銷售總收入的3—5%）。7、不可預見費：一般為1-5項之和的3%--5%。總投資包括主要內容（3）5、配套工程費：指小區道路、綠化、物110項目資金來源評價調查各項資金來源、出資方式和籌資成本是否可行，各種資金來源是否可靠并落實。重點調查企業自有資金比例是否符合我行房地產貸款的有關規定。評估要點：對以出讓土地使用權或其他實物方式投入的資本金，要調查是否經過有資格的資產評估機構進行評估，估價方法是否合規合法，所占比例是否符合有關規定。對以貨幣方式投入的資本金，要核實項目資本金的來源和到位情況，認定項目資金來源為非債務性自有資金，還是需償還的債務性資金。對未到位的項目資本金要說明資金到位計劃。項目資金來源評價調查各項資金來源、出資方式和籌資成本是否可行111項目資金投入情況說明主要分析項目投資計劃與項目實施進度計劃是否吻合，資金使用計劃是否與項目實施進度相銜接，用款計劃安排是否與資金來源相適應。核實主要款項投放依據，如土地款、契稅、城市綜合配套費用、大額工程費用等。項目資金投入情況說明主要分析項目投資計劃與項目實施進度計劃是1124.4第四章項目市場分析

（一）項目租售方案分析（二）地方經濟與市場情況分析（三）同類競爭項目比較（四）SWOT綜合分析（五）項目市場前景預測評估要點：判斷本項目的市場前景4.4第四章項目市場分析（一）項目租售方案分析113項目租售方案分析調查分析借款人制定的項目營銷方案的合理性和可行性。評估要點：1、項目租售方案中租售價格是否合理。2、項目租售方案中各階段租售比例和面積是否合理。項目租售方案分析調查分析借款人制定的項目營銷方案的合理性和可114地方經濟與市場情況分析了解當地經濟發展狀況和房地產市場發育程度及房地產投資環境，對當地房地產市場前景進行初步預測評估要點：1、根據項目類型和特點分析當地與被評估項目相關的商品房市場供求狀況和價格水平。2、對項目貸款期內當地經濟和房地產市場發展狀況預期，判斷被評估項目的市場租售前景。地方經濟與市場情況分析了解當地經濟發展狀況和房地產市場發育程115同類競爭項目比較選擇近期已開發和將要開發的，在位置、價格、戶型設計、功能、居住環境、裝修標準、配套設施、物業管理、工程質量等方面均與本項目類似的同類競爭項目與被評估項目進行比較和分析，評估項目的市場競爭能力。評估要點：1、至少選取3個同類競爭項目（含近期將要開發的同類項目）進行比較，同類競爭項目的選取必須合理；2、根據同類項目與本項目的差異進行必要的修正。同類競爭項目比較選擇近期已開發和將要開發的，在位置、價格、戶116SWOT綜合分析進行SWOT分析，對項目的優勢（S）、劣勢（W）、機會（O）和威脅（T）進行分析。重點分析所在區域內將要開發的同類項目對本項目市場前景的威脅。要抓住項目實際情況具體分析,不能千篇一律.SWOT綜合分析進行SWOT分析，對項目的優勢（S）、劣勢（11