第七章房地產抵押法律制度

第一節房地產抵押概述一、房地產抵押的概念及特征（一）房地產抵押的概念抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。

抵押的法律關系

抵押權抵押權人（債權人）——抵押人（抵押財產提供人）可以是債務人，也可以是債務人之外的第三人拍賣抵押的房地產所得價款優先受償的權利第七章房地產抵押法律制度

第一節房地產抵押概述一、房地產1（二）房地產抵押的特征1、房地產抵押的客體是房地產－不轉移占有2、房地產抵押具有從屬性—從屬于主債權（1）存在上的從屬性（2）轉移上的從屬性（3）消滅上的從屬性3、房地產抵押具有不可分性4、房地產抵押具有物上代位性5、房地產抵押具有優先受償性6、房地產抵押具有期限性—主債權訴訟時效期間行使（二）房地產抵押的特征1、房地產抵押的客體是房地產－不轉移占2，《擔保法》、《擔保法解釋》、《物權法》都曾作出相應的規定。《擔保法》第12條規定：“抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅。”《擔保法解釋》第12條規定：“當事人所擔保的債權的訴訟時效結束后，擔保權人在訴訟時效結束后的二年內行使擔保物權的，人民法院應予以支持。”《物權法》第202條規定：“抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權;未行使的，人民法院不予保護。”，《擔保法》、《擔保法解釋》、《物權法》都曾作出相應的規定。3《物權法》《中華人民共和國擔保法》及其司法解釋《城市房地產抵押管理辦法》《物權法》4二、房地產抵押的種類（一）無地上定著物的土地使用權抵押1、建設用地使用權抵押出讓取得限制較少劃撥取得符合轉讓條件收益上繳2、土地承包經營權抵押《物權法》規定：以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權可以抵押。《農村土地承包法》規定：通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地，經依法登記取得土地承包經營權證或者林權證等證書的，其土地承包經營權可以依法采取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉。二、房地產抵押的種類（一）無地上定著物的土地使用權抵押5（二）土地使用權和房屋所有權“連動”抵押以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。（二）土地使用權和房屋所有權“連動”抵押6劃撥土地使用權抵押符合下列條件的：(一)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；(二)領有國有土地使用證；(三)具有合法的地上建筑物、其他附著物產權證明；(四)依照《條例》和本辦法規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府交付土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。劃撥土地使用權抵押符合下列條件的：7（三）特殊的房地產抵押1、待建建筑物抵押可見必須符合兩個條件：一是必須已經獲準，二是，必須辦理抵押登記。2、在建工程抵押在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。必須滿足的條件：（1）抵押人為債務人（2）債權人為具有貸款經營權的金融機構且為再建建筑物貸款（3）擁有合法的土地使用權（4）辦理抵押登記（三）特殊的房地產抵押1、待建建筑物抵押83、預購商品房貸款抵押——按揭制度指購房人在支付首期規定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。4、未辦理權屬證書的房地產抵押《擔保法解釋》49條規定：以尚未辦理權屬證書的財產抵押的，在第一審法庭辯論終結前能夠提供權利證書或者補辦登記手續的，可以認定抵押有效。當事人未辦理抵押物登記手續的，不得對抗第三人。3、預購商品房貸款抵押——按揭制度9第二節房地產抵押權的設定一、房地產抵押合同房地產抵押合同，是指債務人或者第三人不移轉對房地產的占有，將該房地產作為債權擔保而與債權人達成的明確相互權利義務關系的協議。（一）抵押合同的形式——應當采用書面形式（二）房地產抵押合同的內容（1）抵押人、抵押權人的名稱或者個人姓名、住所；（2）主債權的種類、數額；（3）抵押房產的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；（4）抵押房地產的價值；（5）抵押房地產的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外毀損、滅失的責任；（6）債務履行期限；（7）抵押權滅失的條件；（8）違約責任；（9）爭議解決方式；（10）抵押擔保的范圍；（11）雙方約定的其他事項。第二節房地產抵押權的設定一、房地產抵押合同10（三）房地產抵押合同的生效

房地產抵押合同屬于一般債權合同，其生效應當具備三個要件：1、當事人具有民事權利能力和相應的民事行為能力；2、意思表示真實；3、不違反法律和社會公共利益。二、房地產抵押的標的物（一）可以抵押的房地產1、建筑物和其他土地附著物；2、建設用地使用權；3、以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；4、正在建造的建筑物（三）房地產抵押合同的生效

房地產抵押合同屬于一般債權合同，11（二）不得抵押的房地產根據《城市房地產抵押管理辦法》第8條的規定，下列房地產不得設定抵押：1、權屬有爭議的房地產；2、用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；3、列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；4、已依法公告列入拆遷范圍的房地產；5、被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；6、依法不得抵押的其他房產。

《物權法》規定：1、土地所有權；2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；

（二）不得抵押的房地產根據《城市房地產抵押管理辦法》第8條的12三、房地產抵押登記（一）房地產抵押登記的程序1、申請2、受理3、發證登記機關對申請書和有關證明文件逐項進行審核，經審核無誤后，填寫審批表。對土地使用權的抵押權人填發土地他項權利證，對房屋的抵押權人填發房屋他項權利證。（二）房地產抵押登記的法律效力1、抵押權設定的效力——登記生效主義2、抵押權公示的效力3、抵押登記的公信力登記的公信力，是指登記的內容具有可信效力，對因相信登記內容而取得權利的善意第三人，縱然登記的內容與實際權利不一致，其取得的權利仍然受法律保護。

三、房地產抵押登記13（四）未依法辦理房地產抵押登記的處理規則

1、登記部門原因導致未能辦理抵押登記的處理根據《擔保法解釋》第59條的規定，即時未辦理抵押物登記，也可以依法享有優先受償權，但是必須符合以下條件：a.因登記部門的原因導致當事人未能辦理抵押登記；b.抵押人已將抵押房地產的權利憑證交付于債權人；c.第三人對該抵押房地產不享有物權，即第三人并沒有通過轉讓獲得該抵押物的所有權。（未辦理抵押登記，不具有對抗的效力）2、抵押人過錯導致未能辦理抵押登記的處理根據法律規定，由于抵押人拒絕辦理抵押登記，債權人不能依法享有抵押權，但可以要求抵押人承擔不辦理抵押登記的違約責任，抵押人承擔的違約責任的范圍不應當超過抵押物依法變價后的數額。（四）未依法辦理房地產抵押登記的處理規則

1、登記部門原因導14第三節房地產抵押權的效力、實現及其消滅一、房地產抵押權的效力(一)房地產抵押權擔保的債權范圍《物權法》一百七十三條規定：擔保物權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用。當事人另有約定的，按照約定。(二)房地產抵押權所涉及的物的范圍1、土地使用權和房屋所有權——抵押原物2、新增房屋——土地上新增的房屋不屬于抵押物3、在建房屋4、從物抵押權設定前為抵押物的從物的，抵押權的效力及于抵押物的從物。但是，抵押物與其從物為兩個以上的人分別所有時，抵押權的效力不及于抵押物的從物

5、從權利房地產的從權利，隨房地產主權利的抵押而抵押。第三節房地產抵押權的效力、實現及其消滅一、房地產抵押權的效力156、孳息

天然孳息自然屬性法定孳息法律關系債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。

孳息應當先充抵收取孳息的費用。

7、抵押物的代位物——效力當然及于6、孳息16（三）房地產抵押權與房屋租賃關系

抵押人可以在已出租的房屋上設定抵押權，也可以將已設定抵押權的房屋出租。先押后租租賃關系不得對抗已抵押權先租后押原租賃關系不受抵押權影響買賣不破租賃二、房地產抵押權人的效力（一）對抵押物的保全權抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押物價值減少時，抵押權人有權要求抵押人恢復抵押物的價值，或者提供與減少的價值相當的擔保。（三）房地產抵押權與房屋租賃關系抵押人可以在已出租的房屋上17（二）抵押權的處分權抵押權人可以將抵押權拋棄、轉讓給第三人，或者以抵押權為他人提供擔保。（三）優先受償權1、抵押權人優先于無擔保的一般債權人受償2、抵押權優先于執行權已經設定抵押的財產被采取查封、扣押等財產保全或者執行措施的，不影響抵押權的效力。

3、先順位抵押權優先于后順位抵押權同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：（1）抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；（2）抵押權已登記的先于未登記的受償；（3）抵押權未登記的，按照債權比例清償。（二）抵押權的處分權18三、房地產抵押人的權利1、對抵押物的占有權2、對抵押物的處分權抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。3、就抵押物價值剩余部分再次設定抵押的權利4、抵押物的出租權三、房地產抵押人的權利19二、房地產抵押權的實現

房地產抵押權的實現，是指債權已屆滿清償期而沒有清償時，房地產抵押權人將抵押的房地產變價以滿足其債權得到優先受償的行為。（一）房地產抵押權實現的條件１、房地產抵押實現的一般條件（１）房地產抵押權的有效存在。（２）債權已屆清償期而未受清償。2、房地產抵押權實現的具體條件（１）債務履行期滿，抵押權人未受清償的，債務人又未能與抵押權人達成延期履行協議的。（２）抵押人死亡或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的，或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的。（３）抵押人被依法宣告解散或者破產的。（４）抵押人違反法律的有關規定，擅自處分抵押房地產的。（５）抵押合同約定的其他情況。二、房地產抵押權的實現

房地產抵押權的實現，是指債權20（二）房地產抵押權的實現方式我國房地產抵押權實現的方式有折價、變賣和拍賣三種。（三）房地產抵押權實現的程序1、一般程序（１）協議（２）訴訟2、劃撥的國有土地使用權實現的特殊程序在劃撥的國有土地使用權上設定抵押，實現抵押權時，必須經過兩個特殊程序：（1）拍賣該土地使用權時，必須經有批準權的人民政府審批（2）拍賣所得價款必須首先繳納應繳的土地使用權出讓后，然后抵押權人才能優先受償（二）房地產抵押權的實現方式21三、房地產抵押權的消滅

（一）因被擔保債權消滅而消滅被擔保債權可因以下原因而消滅：１、債務人或第三人全部清償２、債務人對房地產抵押權人亦存在債權并符合抵銷條件時，其債權相互抵銷。３、房地產抵押權人與債務人因繼承、合并等而發生混同，房地產抵押權人與債務人稱為一人４、房地產抵押權人在不損害第三人利益的情況下免除債務人的債務５、當事人約定的其他原因（二）因抵押的房地產滅失且無替代物而消滅（三）因房地產抵押權實現而消滅（四）因抵押房地產歸抵押權人所有而消滅三、房地產抵押權的消滅

（一）因被擔保債權消滅而消滅22某銀行與某廠擬簽訂借款合同，由某銀行向其貸款200萬元，同時雙方商議由某廠將其以劃撥方式取得的國有土地使用權作為抵押。請問，以劃撥方式取得的國有土地能否作為借款的抵押物？如何辦理相關的抵押手續？

某銀行與某廠擬簽訂借款合同，由某銀行向其貸款200萬元，同時231994年9月，家家樂百貨公司為了擴大經營，向本市工商銀行貸款15萬元，期限2年。雙方簽訂了借款合同和抵押合同。百貨公司用價值20余萬元的倉庫作抵押，但銀行沒有要求百貨公司提供任何有關倉庫的房屋所有權證和土地使用權證，也未辦理抵押登記。1996年10月；貸款到期后，百貨公司無力償還到期貸款本息。工商銀行向人民法院提起訴訟，要求用百貨公司抵押的倉庫的拍賣款來受償。人民法院在調查過程中發現，百貨公司用做抵押的倉庫是從市運輸公司租賃來的。

問題：

(1)百貨公司能否用倉庫來作抵押，為什么?

(2)百貨公司與銀行簽訂的抵押合同是否有效

(3)銀行能否實現抵押權?為什么?1994年9月，家家樂百貨公司為了擴大經營，向本市工商銀行貸24李某系房地產權證號為223752、170112、223724的所有權人。2005年9月，王某以與李某母親合伙投資為由，從李某母親處騙取李某所有的上述三本房地產權證。2006年3月，王某利用李某的房地產權證和偽造的李某身份證、居委會證明等相關材料，冒充李某向上海某銀行抵押貸款，并以李某名義在《抵押貸款合同》上簽名。直至同年4月2日，李某及其母親從市房屋交易所才得知上述三套房屋產權證已被王某抵押貸款給銀行，為此，李某及其母親多次向銀行反映無果而發生糾紛向法院提前訴訟，要求確認王某與上海某銀行簽訂的《抵押貸款合同》無效，并判令上海某銀行、王某將證號為223752、170112、223724的房地產權證書返還李某。李某系房地產權證號為223752、170112、22372425第七章房地產抵押法律制度

第一節房地產抵押概述一、房地產抵押的概念及特征（一）房地產抵押的概念抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。

抵押的法律關系

抵押權抵押權人（債權人）——抵押人（抵押財產提供人）可以是債務人，也可以是債務人之外的第三人拍賣抵押的房地產所得價款優先受償的權利第七章房地產抵押法律制度

第一節房地產抵押概述一、房地產26（二）房地產抵押的特征1、房地產抵押的客體是房地產－不轉移占有2、房地產抵押具有從屬性—從屬于主債權（1）存在上的從屬性（2）轉移上的從屬性（3）消滅上的從屬性3、房地產抵押具有不可分性4、房地產抵押具有物上代位性5、房地產抵押具有優先受償性6、房地產抵押具有期限性—主債權訴訟時效期間行使（二）房地產抵押的特征1、房地產抵押的客體是房地產－不轉移占27，《擔保法》、《擔保法解釋》、《物權法》都曾作出相應的規定。《擔保法》第12條規定：“抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅。”《擔保法解釋》第12條規定：“當事人所擔保的債權的訴訟時效結束后，擔保權人在訴訟時效結束后的二年內行使擔保物權的，人民法院應予以支持。”《物權法》第202條規定：“抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權;未行使的，人民法院不予保護。”，《擔保法》、《擔保法解釋》、《物權法》都曾作出相應的規定。28《物權法》《中華人民共和國擔保法》及其司法解釋《城市房地產抵押管理辦法》《物權法》29二、房地產抵押的種類（一）無地上定著物的土地使用權抵押1、建設用地使用權抵押出讓取得限制較少劃撥取得符合轉讓條件收益上繳2、土地承包經營權抵押《物權法》規定：以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權可以抵押。《農村土地承包法》規定：通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地，經依法登記取得土地承包經營權證或者林權證等證書的，其土地承包經營權可以依法采取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉。二、房地產抵押的種類（一）無地上定著物的土地使用權抵押30（二）土地使用權和房屋所有權“連動”抵押以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。（二）土地使用權和房屋所有權“連動”抵押31劃撥土地使用權抵押符合下列條件的：(一)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；(二)領有國有土地使用證；(三)具有合法的地上建筑物、其他附著物產權證明；(四)依照《條例》和本辦法規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府交付土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。劃撥土地使用權抵押符合下列條件的：32（三）特殊的房地產抵押1、待建建筑物抵押可見必須符合兩個條件：一是必須已經獲準，二是，必須辦理抵押登記。2、在建工程抵押在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。必須滿足的條件：（1）抵押人為債務人（2）債權人為具有貸款經營權的金融機構且為再建建筑物貸款（3）擁有合法的土地使用權（4）辦理抵押登記（三）特殊的房地產抵押1、待建建筑物抵押333、預購商品房貸款抵押——按揭制度指購房人在支付首期規定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。4、未辦理權屬證書的房地產抵押《擔保法解釋》49條規定：以尚未辦理權屬證書的財產抵押的，在第一審法庭辯論終結前能夠提供權利證書或者補辦登記手續的，可以認定抵押有效。當事人未辦理抵押物登記手續的，不得對抗第三人。3、預購商品房貸款抵押——按揭制度34第二節房地產抵押權的設定一、房地產抵押合同房地產抵押合同，是指債務人或者第三人不移轉對房地產的占有，將該房地產作為債權擔保而與債權人達成的明確相互權利義務關系的協議。（一）抵押合同的形式——應當采用書面形式（二）房地產抵押合同的內容（1）抵押人、抵押權人的名稱或者個人姓名、住所；（2）主債權的種類、數額；（3）抵押房產的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；（4）抵押房地產的價值；（5）抵押房地產的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外毀損、滅失的責任；（6）債務履行期限；（7）抵押權滅失的條件；（8）違約責任；（9）爭議解決方式；（10）抵押擔保的范圍；（11）雙方約定的其他事項。第二節房地產抵押權的設定一、房地產抵押合同35（三）房地產抵押合同的生效

房地產抵押合同屬于一般債權合同，其生效應當具備三個要件：1、當事人具有民事權利能力和相應的民事行為能力；2、意思表示真實；3、不違反法律和社會公共利益。二、房地產抵押的標的物（一）可以抵押的房地產1、建筑物和其他土地附著物；2、建設用地使用權；3、以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；4、正在建造的建筑物（三）房地產抵押合同的生效

房地產抵押合同屬于一般債權合同，36（二）不得抵押的房地產根據《城市房地產抵押管理辦法》第8條的規定，下列房地產不得設定抵押：1、權屬有爭議的房地產；2、用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；3、列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；4、已依法公告列入拆遷范圍的房地產；5、被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；6、依法不得抵押的其他房產。

《物權法》規定：1、土地所有權；2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；

（二）不得抵押的房地產根據《城市房地產抵押管理辦法》第8條的37三、房地產抵押登記（一）房地產抵押登記的程序1、申請2、受理3、發證登記機關對申請書和有關證明文件逐項進行審核，經審核無誤后，填寫審批表。對土地使用權的抵押權人填發土地他項權利證，對房屋的抵押權人填發房屋他項權利證。（二）房地產抵押登記的法律效力1、抵押權設定的效力——登記生效主義2、抵押權公示的效力3、抵押登記的公信力登記的公信力，是指登記的內容具有可信效力，對因相信登記內容而取得權利的善意第三人，縱然登記的內容與實際權利不一致，其取得的權利仍然受法律保護。

三、房地產抵押登記38（四）未依法辦理房地產抵押登記的處理規則

1、登記部門原因導致未能辦理抵押登記的處理根據《擔保法解釋》第59條的規定，即時未辦理抵押物登記，也可以依法享有優先受償權，但是必須符合以下條件：a.因登記部門的原因導致當事人未能辦理抵押登記；b.抵押人已將抵押房地產的權利憑證交付于債權人；c.第三人對該抵押房地產不享有物權，即第三人并沒有通過轉讓獲得該抵押物的所有權。（未辦理抵押登記，不具有對抗的效力）2、抵押人過錯導致未能辦理抵押登記的處理根據法律規定，由于抵押人拒絕辦理抵押登記，債權人不能依法享有抵押權，但可以要求抵押人承擔不辦理抵押登記的違約責任，抵押人承擔的違約責任的范圍不應當超過抵押物依法變價后的數額。（四）未依法辦理房地產抵押登記的處理規則

1、登記部門原因導39第三節房地產抵押權的效力、實現及其消滅一、房地產抵押權的效力(一)房地產抵押權擔保的債權范圍《物權法》一百七十三條規定：擔保物權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用。當事人另有約定的，按照約定。(二)房地產抵押權所涉及的物的范圍1、土地使用權和房屋所有權——抵押原物2、新增房屋——土地上新增的房屋不屬于抵押物3、在建房屋4、從物抵押權設定前為抵押物的從物的，抵押權的效力及于抵押物的從物。但是，抵押物與其從物為兩個以上的人分別所有時，抵押權的效力不及于抵押物的從物

5、從權利房地產的從權利，隨房地產主權利的抵押而抵押。第三節房地產抵押權的效力、實現及其消滅一、房地產抵押權的效力406、孳息

天然孳息自然屬性法定孳息法律關系債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。

孳息應當先充抵收取孳息的費用。

7、抵押物的代位物——效力當然及于6、孳息41（三）房地產抵押權與房屋租賃關系

抵押人可以在已出租的房屋上設定抵押權，也可以將已設定抵押權的房屋出租。先押后租租賃關系不得對抗已抵押權先租后押原租賃關系不受抵押權影響買賣不破租賃二、房地產抵押權人的效力（一）對抵押物的保全權抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押物價值減少時，抵押權人有權要求抵押人恢復抵押物的價值，或者提供與減少的價值相當的擔保。（三）房地產抵押權與房屋租賃關系抵押人可以在已出租的房屋上42（二）抵押權的處分權抵押權人可以將抵押權拋棄、轉讓給第三人，或者以抵押權為他人提供擔保。（三）優先受償權1、抵押權人優先于無擔保的一般債權人受償2、抵押權優先于執行權已經設定抵押的財產被采取查封、扣押等財產保全或者執行措施的，不影響抵押權的效力。

3、先順位抵押權優先于后順位抵押權同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：（1）抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；（2）抵押權已登記的先于未登記的受償；（3）抵押權未登記的，按照債權比例清償。（二）抵押權的處分權43三、房地產抵押人的權利1、對抵押物的占有權2、對抵押物的處分權抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。3、就抵押物價值剩余部分再次設定抵押的權利4、抵押物的出租權三、房地產抵押人的權利44二、房地產抵押權的實現

房地產抵押權的實現，是指債權已屆滿清償期而沒有清償時，房地產抵押權人將抵押的房地產變價以滿足其債權得到優先受償的行為。（一）房地產抵押權實現的條件１、房地產抵押實現的一般條件（１）房地產抵押權的有效存在。（２）債權已屆清償期而未受清償。2、房地產抵押權實現的具體條件（１）債務履行期滿，抵押權人未受清償的，債務人又未能與抵押權人達成延期履行協議的。（２）抵押人死亡或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的，或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的。（３）抵押人被依法宣告解散或者破產的。（４）抵押人違反法律的有關規定，擅自處分抵押房地產的。（５）抵押合同約定的其他情況。二、房地產抵押權的實現

房地產抵押權的實現，是指債權45（二）房地產抵押權的實現方式我國房地產抵押權實現