酒店式湖景別墅項目商業計劃目錄TOC\o"1-3"\h\z前言5第1部分執行摘要6一、項目概況62.項目發起人簡介63.股東7第二部分項目提供的產品和服務8一、項目的創意與定位8(1)項目創意8（二）項目定位8二、項目優勢9(1)地理位置優越，交通便利9(2)市場空間大，目標客戶群9（三）與園區多個項目形成資源共享、優勢互補9（4）“大型人工湖+旅游+酒店式別墅”創新商業模式10三、項目規劃建設方案10（一）項目地址10（二）酒店式湖景別墅規劃設計11(3)項目管理情況12（四）項目實施的保障條件12第三部分項目背景和可行性13一、宏觀經濟合作131）社會消費水平穩步提升132)旅游業是政府支持的產業13（3）酒店式別墅面臨良好發展機遇142.強有力的地方政府支持和優惠政策14（一）生態園項目得到**市和靜?？h政府的大力支持142)相關優惠政策1415面臨的好機會(1)2008年奧運會為京津地區帶來了大量旅客15（二）中國加入WTO加速旅游業發展153）旅游業成為新的經濟增長點，推動經濟發展15(4)周邊地區消費能力和市場需求旺盛154.發起人具備承擔項目建設的優勢和能力16（一）經營管理能力16(2)資本運作能力16（三）創新產權機制，開放經營理念16第四部分市場分析17一、外部環境分析17（一）**地區投資價值突出17(2)**別墅市場有良好的發展空間17二、市場需求分析18(1)巨大的潛在市場規模18(2)京津地區市場需求旺盛18(3)目標客戶分析18第五部分競爭分析20一、影響競爭的因素分析20(1)價格20(2)交通20(3)環境20（四）娛樂項目及配套設施設置20二、競爭優勢分析21（一）配套娛樂設施齊全21（二）“大型人工湖+旅游+酒店式別墅”創新商業模式21(3)龐大的人脈網絡和暢通的宣傳渠道21第六部分業務發展規劃22第七部分營銷銷售231.營銷計劃23(1)市場進入23(2)市場開發232.銷售策略233.公共關系24(1)平面媒體廣告24(2)電視媒體廣告24(3)廣播廣告24(四)網絡廣告24(5)戶外廣告24第八部分項目運營管理251.治理結構25（一）關于股東及股東大會25（二）關于董事和董事會25（三）關于監事和監事會262.管理團隊263.激勵與約束26第九部分投資估算28一、項目實施進度28二、投資估算與融資283、營運首年營運資金明細29第10部分經濟效益分析30一、收入預測30(1)租金比率預測30(2)租金價格預測31(3)租金收入預測312.成本預測323.利潤和投資回報率預測334.特別提醒33五、結論33Part11風險分析與對策35一、政策風險352.市場風險35三、行業風險364.不可抗力風險36第十二部分結論37前言本商業計劃書包括項目介紹、主要建設內容、輔助資源配置、發展前景、市場定位、競爭對手、銷售策略、風險控制和項目投資回報等問題。酒店式湖景別墅是**城市生態公園項目的子項目之一。生態公園的整體介紹見《**城市生態公園項目須知》。本項目所有外部數據均有確切來源，財務預測數據均按相關方法外推。第1部分執行摘要一、項目概況酒店式湖景別墅是城市生態公園旅游度假區的重要組成部分。酒店式湖景別墅依托已建成的800畝人工湖。是整個生態公園最好的休閑觀光景點之一。度假村建成后，風景秀麗，設施齊全，功能齊全。將成為都市人的休閑度假。好去處。項目建設分三期，一期為項目規劃設計、營銷推廣，目前正在進行中。二期建設20棟異國情調的酒店式湖景別墅，形成水資源豐富的湖濱別墅區，其中日式別墅8棟，歐式別墅8棟，中式別墅4棟；三期建設規劃為100棟風格各異的別墅群。項目二期建設即將正式啟動，相關項目審批手續已完成。根據投資強度和投資規模的增加，預留50畝用于三期后續開發建設，可在現有規劃的基礎上進行調整和創新。2.項目發起人簡介**農科將按照現代公司治理結構的標準進行管理制度設計和人力資源規劃，最終形成完整、規范的公司法人治理結構，具有科學、合理、精簡、有效的組織管理體系。三、股東農科的兩大股東分別是：**投資（集團）和**投資。**投資（集團）成立于1999年，注冊資金8000萬元。是在國家工商總局注冊的集團公司，具有獨立法人資格。旗下擁有18家子公司。業務涉及旅游景區、景區開發、體育、通訊、商業等領域。 **投資（深圳銘泰投資有限公司）成立于2004年，注冊資金3000萬元。是在市工商局注冊成立的新興專業投資機構。其主要業務包括直接投資、項目管理、投資銀行，主要投資方向為旅游、房地產、高科技。主要負責城市生態公園項目規劃和資本運作。第二部分項目提供的產品和服務1、項目的創意與定位（一）項目創意“酒店式湖景別墅”項目是**城市生態園最核心、最賺錢的項目之一。鑒于北方的地理條件，親水地產別墅的高端消費相對缺乏。酒店式湖景別墅建在800畝人工湖上，滿足高端消費者的需求。度假村建成后，風景秀麗，設施齊全，功能齊全。都市人放松的最佳場所之一。本項目的規劃融合了西方建筑特色和現代社區規劃理念，將建設成一組中式、歐式等風格迥異的別墅群。以優雅、開放、休閑、享受為建設宗旨，旨在打造和諧美麗的別墅。集生態環境、旅游、休閑度假、居住功能于一體的社區，是成功人士夢想中最耀眼的風景。（二）項目定位酒店式湖景別墅以休閑自然為主題，采用星級酒店式管理模式。酒店式湖景別墅項目包括別墅群和800畝人工湖。不同風格的設計與每棟別墅的獨立碼頭、游輪、工作犬相結合，與生態園美景和眾多高端休閑娛樂項目相得益彰。勢必成為全國眾多休閑度假村中的佼佼者，這也是該項目能否盈利的關鍵。從景觀特色看，酒店式湖景別墅以營造以人工湖為中心的水景為主要發展方向，通過景區獨特的水景結合健康有趣的娛樂設施。從旅游項目規劃建設分析，酒店式湖景別墅是城市生態公園旅游項目開發的重要組成部分。與周邊休閑娛樂項目一起，形成休閑、娛樂、度假、會議、住宿等多功能旅游環境。，滿足不同年齡結構和職業結構的需求。從現代生活節奏分析來看，長期居住在城市的人們，日常工作生活節奏緊湊，渴望利用假期在自然環境中尋求樂趣和放松。旅游度假區便捷通暢的交通系統，以及精心設計的公園和新穎創意的游樂設施，能夠捕捉現代人的旅游消費心理，為游客營造一個與自然融為一體的休憩空間。從時空距離上分析，酒店式湖景別墅交通便利，各項設施齊全。距離比較近的大城市的居民或游客可以進行假期1日或2日游，全國其他地區的游客也可以利用各種假期，前來旅游度假。二、項目優勢（一）地理位置優越，交通便利酒店式湖景別墅位于靜?？h西雙塘村城市生態公園內。距濱海國際機場60公里，距首都140公里。經農業科技公司申請，市政府同意在京滬高速城市生態園建設出口。未來，城市將可以通過高速公路直接進入城市生態公園。，交通更方便。這也體現了**市政府對**城市生態公園的大力支持。（2）市場空間大，目標客戶群大酒店式湖景別墅的市場定位是酒店式貴族別墅，社區規模比較大，總建設規劃面積80畝。隨著國民經濟的快速增長和國民收入的不斷增加，我國已經有相當一部分人先富起來了。這些人對居住條件和休閑度假住宿要求較高，因此酒店式湖景別墅項目的目標客源相對豐富。（三）與園區多個項目形成資源共享、優勢互補酒店式湖景別墅是城市生態公園的重要組成部分。是生態公園二期工程的建設內容之一。其他子項目已于去年開工建設。根據生態公園的設計和規劃，整個公園項目的建設將分為四個階段。其中，一期部分項目已接近完工并處于試運行階段。生態園一期包括馬術俱樂部、特色犬種養殖、斗牛場、動物比賽、大型土康餐廳。預計一期建設完成后，公園將正式向公眾開放，接待來自世界各地的游客，成為京津地區的熱門旅游景點。屆時，園區將能夠開展以休閑活動為主的項目，包括農業大棚采摘、遛狗、馬術俱樂部表演、動物競技表演等。酒店式湖景別墅項目屬于二期工程，將享受一期工程的相關資源和配套設施。（四）“大型人工湖+旅游+酒店式別墅”的創新商業模式圍繞800畝人工湖建造的酒店式湖景別墅項目，整體形象突出，建筑設計風格多樣，服務豐富，功能齊全，配套設施齊全，硬件條件良好。酒店式湖景別墅作為生態園區的重要組成部分，與其他項目優勢互補，共同經營，形成資源共享。城市生態公園優美的環境和眾多獨具特色的商務休閑項目，襯托出酒店式湖景別墅的潛力。價值。三、項目規劃及建設方案（一）項目地址酒店式湖景別墅二期占地30畝，環繞城市生態公園人工湖南側，位于生態公園地標F3層。（項目位置見下圖）（2）酒店式湖景別墅規劃設計酒店式湖景別墅二期將建設20棟異國風情的湖景別墅，形成風格迥異的湖濱別墅區，其中日式建筑8棟，歐式建筑8棟，中式四合院4棟。湖景別墅規劃設計圖1湖景別墅規劃設計圖2日式別墅?；▓@與別墅通過景觀帶在空間和景觀上自然融合，引入空中花園的設計理念，與庭院形成立體綠化效果；日式溫泉浴、露天浴池、日式榻榻米等。獨特的日式建筑風格和日式園林景觀，讓游客充分體驗東方風情的優雅與精致。歐式別墅。既有優雅高貴的屋檐，古典與現代，也有優雅的巴洛克古典建筑風格、俄羅斯哥特式建筑和以小管瓦式屋檐為主要風格的西班牙式建筑。石材細膩的質感，波斯地毯的濃烈柔情，以及特制進口壁紙的絢麗，讓別墅優雅非凡。中式四合院。由北室、東西廂房和南廂房組成，形成一個獨立的院落。青磚灰瓦，綠藤繞梁，鳥語花香，水井磨坊，總是散發出清新質樸的典型中國風。湖景別墅規劃設計圖3湖景別墅規劃設計圖4(3)項目管理情況主要包括：住宿、會議服務等。1、住宿：湖景別墅采用星級酒店式經營管理，日常經營為游客提供住宿。2、會議事務：為生態園舉辦的各類商務會議、培訓提供配套服務。（四）項目實施的保障條件1、本項目的立項已經公司股轉、動投（2003）63號文批準。2、本項目建設用地地質結構穩定，水文條件良好。3、項目建設用地公用設施配套齊全，水、電、氣、路均達到建設用地紅線；項目建設用地凈空條件好，無高壓輸電走廊、微波通信走廊，地下無阻塞市政管網。4、配套環境和休閑娛樂設施基本齊全。第三部分項目背景和可行性一、宏觀經濟合作2000年以來，我國宏觀經濟發展取得了舉世矚目的成就。盡管近期國際經濟形勢起伏不定，但我國經濟增長還是比較平穩的。“九五”期間，國內生產總值年均增長接近8%。在我國“十五”規劃和2010年中長期目標規劃中，未來十年GDP平均增速在7.2%左右。目前，我國人均年收入已達1090美元左右。大部分城鎮居民表示已從小康邁入小康水平，**及周邊部分地區達到或超過3000美元，保持了城鎮持續快速健康發展國民經濟。情況好。（一）社會消費水平穩步提高在良好的宏觀經濟環境下，隨著居民生活水平的快速提高、居民假期的增加和休閑時間的增加，人們對生活的追求已經從數量化向質量化轉變。中國居民的恩格爾系數逐年下降，越來越多的居民傾向于休閑旅游，回歸自然。休閑體育旅游是旅游業發展的一大趨勢。高品質、品質、休閑、生態旅游在現代旅游中發揮著越來越重要的作用，更符合現代都市人的旅游消費心理。（二）旅游業是政府扶持的產業旅游業已成為我國經濟發展新的經濟增長點，并逐漸成長為我國國民經濟的支柱產業之一。黨中央、國務院、**市委、市政府高度重視旅游業發展，出臺了一系列支持旅游業發展的政策措施和部署。**市人民政府印發金政發〔2000〕81號文件《關于加強旅游業發展的通知》，將旅游業列為國民經濟的支柱產業，制定了具體發展辦法，出臺了旅游業相關保障措施?！稄V州市旅游管理辦法》等行業持續、快速、健康發展的規定和措施。（三）酒店式別墅面臨良好發展機遇當前，我國一二三產業穩步增長，主要經濟結構不斷優化，經濟運行質量不斷提高。在宏觀經濟快速增長的同時，通脹水平相當低，各物價水平的變化相對平穩。隨著生活水平的進一步提高，人們對生活空間和品味的追求也上升到了一個更高的層次。綜合考慮經濟可行性、技術可能性、環境保護和滿足精神需求等條件，普遍歡迎更能體現宜居性、舒適性、安全性和文明性相結合的住宅。后小康生活可分為三種情況：一是城市中心區低密度、高體量的高層住宅區；二是郊區中等密度、高綠化率的小型高層住宅區。第三類是低密度、低容積率、高綠化率的低層住宅區，距城郊約一小時車程。酒店式湖景別墅，迎合了廣大城市家庭、團體集體休閑度假消費的需求。大家庭、大群體回歸生態自然會顯得更加自然和諧。另一方面，酒店式別墅僅在租期內享有別墅物業的使用權，人們可以根據需要選擇適合自己的租期，讓人們自由享受高端的住宿待遇。別墅不用花很多錢。2、地方政府大力支持和優惠政策（一）生態園項目得到**市政府和靜?？h政府的大力支持該項目從規劃階段就引起了縣委、縣政府等領導機構的高度重視。2002年11月28日，靜?？h專門召開了關于該項目的縣長辦公會議，將該項目列為靜?？h農業生態旅游第一項目。并要求各有關部門全力配合和支持項目的開發建設。當地政府的大力支持，無疑為項目規劃、開發、投資和運營的順利開展提供了有力保障。（二）相關優惠政策2004年初，酒店式湖景別墅項目發起人**農業科技公司被授予市級農業產業化經營重點龍頭企業和速生豐產林項目稱號基地，獲得國家財政貼息貸款3000萬元，與國家林業產業合作。財政部貼息貸款5500萬元。3.面對好機會（一）2008年奧運會為京津地區帶來大量旅客成功申辦2008年夏季奧運會，將為北京和天津吸引大量外國游客提供絕佳機會。**也將成為重要的比賽場地之一，將吸引大量的海內外游客，形成兩到三年的旅游高潮。（二）中國加入WTO加速旅游業發展加入世界貿易組織（WTO），將為我國旅游業的突破性發展創造重要機遇。中國加入世貿組織對旅游業發展的總體影響是積極而有力的。我國加入世貿組織后，將加快各類旅游相關產業的對外開放步伐，有利于建立更加符合國際規則的運行機制。外國旅行社將通過合資、獨資等方式逐步進入中國市場，這將直接帶動入境游客的增長。外商進入中國的機會越來越多，也為商務旅游的發展帶來了廣闊的市場。（三）旅游業成為促進經濟發展的新經濟增長點中國旅游業的快速發展極大地刺激了經濟消費，同時也產生了大量外匯。貢獻，國家主要部門越來越重視旅游業的發展，人們越來越有資格享受休閑度假的樂趣。（四）周邊地區消費能力和市場需求旺盛中國經濟和經濟發展迅速，特別是城市經濟連續十幾年保持增長，多項發展指標位居全國前列。更強的發展潛力。,**地區人口密集，隨著生活水平的不斷提高，人們的消費觀念和消費意識不斷增強，尤其是休閑度假消費需求旺盛，從而為酒店式提供了廣闊的市場空間和客戶服務湖景別墅。源基地。4、發起人具有承接項目建設的優勢和能力（一）經營管理能力農業科技公司通過建立和完善管理控制制度和必要制度，確保企業戰略、政策和文化的統一。在此基礎上，充分賦能各級監管人員，形成目標驅動、效益驅動、程序保障、制度保障的積極高效穩定局面。（二）資本運作能力作為本項目的資本運作平臺，明德投資將積極探索依托農業科技的資本運作，利用產權機制更大規模地調動資源，取得良好效果。實踐表明，實現這一轉變，取決于整個集團的綜合實力和時機。外延的拓展靠內涵的實現，機會的把握靠提前的準備。明德投資在進行資本運作時，重點選擇與公司具有實力和市場互補性的戰略合作伙伴。公司資本運作遵循鞏固公司已形成的價值分配體系的原則，取得了良好的效果。（三）創新產權機制和開放經營理念農業科技強調追求產權制度和管理制度的優化，實現管理人員和優秀員工的持股。在企業收入分配中，業績突出的員工在企業價值創造中發揮著重要作用。第四部分市場分析一、外部環境分析（一）**地區投資價值突出多年來，**地區的發展一直處于中國經濟發展的第二梯隊，發展遠遠落后于周邊地區。但自2002年以來，**地區發展開始快速增長，多項發展指標位居全國前列，顯示出越來越強的發展潛力。這與中國經濟重心轉移的大趨勢分不開。**是中國四個直轄市之一，環渤海地區的經濟中心。20多年來，中國經濟中心經歷了珠三角發展到長三角經濟中心的形成。在這個階段，它已經迅速向北移動?？梢灶A見，未來十到二十年，中國新的經濟中心將在世界崛起。環渤海地區是輻射北三域的核心和新區域。環渤海地區經濟中心的崛起，帶動了該地區投資價值的出現。從經濟角度看，梯度發展理論支持區域的投資價值。因為一個國家會在相對的時間里把人力、物力、財力集中到國家最有利的地區，經過一定的階段，就會轉移到第二梯度。因此，經過珠三角和長三角的發展進程，以中國為中心的環渤海地區發展的時機已經到來。2010年后，**港優勢日益凸顯，使**區擁有無限商機和投資價值。（二）**別墅市場有良好的發展空間從市場來看，豪華別墅建設的真正發展始于1990年代初。幾個別墅項目的發展，主要是獨棟別墅項目，一度帶動了高端別墅的發展。住宅開發，但由于**別墅市場仍處于開發初期，開發和銷售尚未達到理想情況。1990年代后期，豪華別墅市場開始呈現穩定增長趨勢。這說明高端住宅市場存在一定的潛在需求，因為別墅的目標客戶群普遍屬于高收入階層，對住房品質要求較高，因此短期內需求量較大的時間。此后，豪華別墅市場日趨成熟，逐步進入平穩增長期。經過幾年的開發建設，**的別墅市場逐漸走向成熟。在區域市場方面，擺脫了主要集中在環境較好的中心城區和經濟技術開發先進區的格局，開始向城鄉結合部等地區發展（如區縣經濟開發區）在中心城區。特別是在經開區投資的中日企業較多，如三星、摩托羅拉等，這些企業在國內已有多年，已形成一定規模。他們帶來的國家和日本人都變成了當地的別墅。產品的重要消費者。據統計，經濟技術開發區別墅建設近年來發展迅速，約占全市的60%，運行狀況良好。目前，部分高端消費群體的消費欲望尚未釋放，未來別墅市場需求仍將很大。隨著國民經濟環境的逐步改善，特別是作為2008年奧運會的分會場，地方政府也將加大固定資產投資力度。隨著2008年的臨近，**區別墅市場日益顯現出其天時地利人和，發展空間無限。2、市場需求分析(1)巨大的潛在市場規模**人口密集，個人及家庭休閑度假消費需求旺盛；政府、企業和社會團體的會議需求量非常大。（2）京津地區市場需求旺盛現代都市人的工作和生活節奏越來越快。每天面對高樓大廈和擁擠的車流，大多數人都需要回歸自然生態環境來放松身心，享受休閑度假的樂趣。城市生態公園迎合現代都市人群。環湖而建的酒店式別墅，為人們提供住宿，是生態公園的經典之作。（3）目標客戶分析綠色親水的酒店式別墅，是商務人士進行商務洽談、加強情感交流的重要社交場所。它是身份的象征。大中型企業經常舉行年會、新聞發布會等商務聚會。為了展示企業形象和實力，他們希望在一個更優雅、更安靜的地方舉行。因此，本項目的目標客戶群主要分布在：★政府職能部門；★大中型企事業單位；★高收入商務人士；★高收入職業經理人；★律師等高收入專業人士；★追求高級娛樂，有消費能力的年輕人。第五部分競爭分析一、影響競爭的因素分析酒店式湖景別墅位于**城市生態公園內800畝人工湖的南側。迄今為止，是生態園內唯一的酒店式度假別墅。同時，入住酒店別墅的客人還可以免費在“萬畝生態園”內享受一些配套娛樂活動。休閑運動設施。(1)價格生態園酒店式湖景別墅的價格定位將參照**區同檔次會所的水平，本著質優價廉的原則吸引環渤海經濟圈的客戶。(2)交通生態園酒店式湖景別墅地處郊區，交通便利，具有自然優勢。(3)環境環境包括自然環境、房間裝修環境、服務環境、客戶質量等諸多方面。調查結果顯示，清新的空氣、田園式的裝修、星級酒店式的服務，能夠吸引大量顧客前來消費。酒店式湖景別墅位于萬畝城市生態公園內，周邊環境好，會很好的吸引客戶。（四）娛樂項目及配套設施的設置娛樂項目和配套設施的數量直接關系到人們的消費欲望。通過對高收入、高消費階層消費狀況的調查，我們發現項目設置少、配套設施不完善往往導致客戶失去興趣；方面可以引起客戶的興趣并直接影響營業收入。酒店式湖景別墅是生態園二期建設項目，將充分享受一期工程提供的資源和配套設施。2、競爭優勢分析（一）配套娛樂設施齊全本項目位于**城市生態園內，高、中、低檔娛樂項目齊全。高端娛樂設施包括馬術俱樂部和航空俱樂部，中檔娛樂設施包括網球、游泳、釣魚、動物競技場、狩獵場、彩彈射擊場、攀巖中心、洗浴、酒吧、餐飲、卡拉OK等。項目包括農家采摘、農家餐等，這些項目將成為酒店式湖景別墅的良性補充，為會所客戶提供更多元化的服務和選擇。（二）“大型人工湖+旅游+酒店式別墅”的創新商業模式圍繞800畝人工湖而建的酒店式湖景別墅項目整體形象突出，各類建筑設計風格獨特，服務豐富，功能齊全，各項配套設施齊全，硬件條件良好。酒店式湖景別墅是生態園區的重要組成部分，與其他項目優勢互補，共同運營，形成資源共享。城市生態公園優美的環境和眾多獨具特色的商務休閑項目，襯托出酒店式湖景別墅的潛在價值。(3)龐大的人脈網絡和暢通的宣傳渠道**城市方舟旅行社是**排名前三的旅行社，也是農業科技公司的主要股東之一。酒店式湖景別墅可以利用方舟旅行社及其聯盟的資源，識別目標客戶，在最短的時間內將湖景別墅推向市場。同時，位于同一園區的明星企業培訓公司為企事業單位中高層管理人員提供培訓服務，馬術俱樂部會員中聚集了大量當地高收入群體。一個龐大的人脈網絡已經形成。第六部分業務發展規劃農業科技發展應當統一在整個城市生態園區的規劃、運營和管理中。酒店式湖景別墅項目公司作為生態園的全資子公司，負責酒店式湖景別墅的運營管理。目前，其核心領導層由方舟天馬農技發展聘任。酒店式湖景別墅現有核心領導層具有豐富的管理經驗和地產建設運營經驗。他們全權負責公司的設立和其他人員的招聘，對股東即農業科技發展直接負責。一期工程建設期間，酒店式湖景別墅現有工作人員成功組織建設運營。項目建設進展順利，運行狀況良好。隨著項目的推進，人力資源結構和管理體系將不斷豐富和完善。未來引入新投資者后，現有股東將與新股東協商，在現有基礎上完善酒店式湖景別墅項目的運營和發展，并對未來發展規劃進行進一步的修訂和完善.從建設來看，項目建設分為三個階段，其中一期為項目規劃設計、市場推廣與推廣等，目前正在進行中。二期建設20棟異國情調的酒店式湖景別墅，形成水資源豐富的湖濱別墅區，其中日式別墅8棟，歐式別墅8棟，中式別墅4棟；三期建設規劃為100棟風格各異的別墅群。項目二期建設即將正式啟動，相關項目審批手續已完成。根據投資強度和投資規模的增加，預留50畝用于三期后續開發建設，可在現有規劃的基礎上進行調整和創新。第七部分市場銷售1.營銷計劃(1)市場進入在市場開拓初期，我們利用公司及合作單位強大的人脈，邀請京津兩地政府、企業高層和體育娛樂界名人，充分利用與媒體關系良好，積極舉辦各類新聞發布會和論壇。、競技活動，利用影響力迅速擴大知名度，帶動一批高收入人群參與娛樂休閑，以優惠的價格為他們提供超出預期的服務。（二）市場開拓在項目運營中期，在不斷推銷和引進旅行社源源不斷的客流的同時，與園區內各俱樂部的穩定會員合作，通過關系網絡持續拉動消費。待條件成熟，后期將陸續推出100套別墅，形成大型高端別墅社區，奠定在豪華別墅市場的穩固地位。2.銷售策略與園區內的馬術俱樂部、航空俱樂部相結合，實現資源共享和客戶共享。與北京、天津等娛樂行業合作開發聯名貴賓卡。對于持卡前來俱樂部的客戶，將給予推薦單位一定的利潤回扣，以提高其積極性，充分利用現有資源與酒店式別墅業務互動。方舟旅行社及聯合股東方舟天馬集團旗下的其他境外旅行社，將為他們提供基地，增加客源，提升人氣。3.公共關系作為新興商業模式的先行者，需要在消費者中培養穩定的客戶群。可以通過以下方法來增加社會關注度以匹配企業形象：(1)平面媒體廣告為了強化酒店式湖景別墅在人們心目中的高端定位，廣告只刊登在時尚旅游雜志上。因為這些雜志的消費者有一定的經濟實力，這符合我們的目標客戶定位。(2)電視媒體廣告主要以高端會務、新聞發布會等形式進行，而不是簡單的電視廣告，強化人們對酒店式湖景別墅的品牌認知。(3)廣播廣告它在交通站每小時播出一次。雖然價格低廉（每月約2萬元），但可以直接將廣告投放到私家車主、出租車乘客等消費能力高的目標客戶，可以快速提升知名度。(4)網絡廣告是我們的主要廣告手段。價格遠低于傳統媒體，傳播目標符合我們的目標客戶定位，因為網民的平均收入遠高于普通人。準備在全國多個門戶網站和旅游專業發布橫幅廣告并提供宣傳文章。(5)戶外廣告在市區繁華地段和京津高速、京滬高速設置大型戶外廣告，提高品牌知名度，樹立品牌實力的象征。此外，通過與廣電合作舉辦專題節目、各類公益活動，參與或舉辦行業論壇、行業展覽等活動，提高本項目的知名度和社會效應。第八部分項目運營與管理1.治理結構根據《公司法》及國家相關法律法規的要求，公司建立了現代企業制度，保障股東合法權益。公司將根據自身特點和實際情況，隨著新投資者的加入，對《公司章程》、《股東大會議事規則》、《董事會工作規則》、《股東大會工作規則》進行調整。監事會和經理工作制度，不斷完善和完善公司法人治理結構，規范公司運作。（一）關于股東及股東大會平等對待所有股東，保護股東合法權益?！豆菊鲁獭穼⒁幎ü蓶|大會是公司的權力機構。公司嚴格按照規定召開股東大會，能夠保證股東表決權的行使，符合決策程序，及時、充分地披露關聯交易信息。公司的重大決策由股東大會和董事會依法作出；公司董事、監事的選舉和高級管理人員的任免符合法律、法規和《公司章程》規定的程序；、資產、財務、機構、業務“五分開”，各自獨立核算，獨立風險和責任，公司董事會、監事會和部門獨立運作。（二）關于董事和董事會公司董事的選舉將嚴格按照《公司章程》規定的董事選舉條件和程序進行；公司董事能夠認真學習相關法律法規，了解自己的權利、義務和責任，忠實、誠實、勤勉地履行職責。出席股東大會和董事會，能夠對所討論的事項發表明確意見；公司董事會的人數和組成符合有關法律法規的要求；董事會對股東大會負責，嚴格遵守法律、法規、《公司章程》和《董事會》《工作規則》規定的職權；根據需要召開董事會定期會議和臨時會議，并嚴格按照規定的規則和程序，確保工作效率和科學決策；公司董事會秘書認真整理記錄，組織董事會討論會議紀要由出席董事和記錄員簽名，并妥善保存會議紀要；公司正按照有關規定積極建立獨立董事制度和董事會專門委員會，進一步完善公司董事會工作制度。（三）關于監事和監事會公司監事會的人數和組成符合相關法律法規的要求。監事會對全體股東負責，嚴格按照法律、法規、《公司章程》和《監事會工作規則》行使職權。2.管理團隊該項目的管理團隊將在母公司AgriTech的指導和選擇下組建。農業科技公司具有較高的專業水準，豐富的企業領導和企業員工培訓經驗。酒店式湖景別墅項目公司將在農科科技公司的指導下，組建一支凝聚力強、專業高效的管理團隊。目前，一些專業人士正在從事該項目。項目公司將建立一支凝聚力強、專業高效的管理團隊，具有以下特點：1.團隊成員建立明確的共同目標，提升吸引力、魅力和戰斗力；2.實現合理的分工合作，讓每個成員都能明確自己的角色、權力、任務和責任，從而與其他成員進行互動；加強團隊成員之間的互信，促進成員之間的相互關心和相互認可；4、實現會員之間的有效溝通和反饋，形成開放、坦誠的溝通氛圍；5、確保職責明確、分工明確、責任明確。3.激勵與約束公司正積極籌備建立公開透明的董事、監事和經理人績效評價標準和激勵約束機制。對高級管理人員按經營計劃進行月度考核，按考核結果確定月度福利獎勵；公司將適時推出股票期權激勵機制。一般來說，激勵機制包括以下幾個方面：1、每位員工平均年薪增加10%，獎金增加5%以上；2、部門動員員工以個人意愿帶頭，發揮員工潛能；3、每年評選“特別貢獻獎”，頒發特別獎金和證書；4、對主要研發人員和管理人員提供期權激勵；5、為員工提供醫療保險和社會保險；6、關鍵人員年終分紅，業務人員獎金與業績掛鉤。第九部分投資估算酒店式湖景別墅項目二期20棟別墅總投資2280萬元（不含土地評估值及流動資金）。前期已投入100萬元，還需再投入2180萬元。項目運營第一年，每日運營流動資金需求為131.66萬元（不計入總投資）。一、項目實施進度酒店式湖景別墅二期工程計劃于2005年1月全面開工，建設工期約一年，2006年1月竣工驗收。年度投資計劃如下：時間已完成投資（萬元）項目進展2004年8月100前期策劃、項目規劃設計、宣傳推廣（目前已完成）。2005年1月之前430二期工程主體工程已完成20%。2005年8月之前1200二期工程主體工程已完成80%。2005.8-2005.12500二期工程主體工程已封頂。2006年1月50二期工程已竣工驗收并正式開業。2、投資估算與融資（一）投入資金共計100萬元：1、前期策劃（含人員費用）：20萬元；2、項目策劃設計、營銷推廣費用：80萬元；2.需要投入更多的錢單位：萬元項目數量別墅體施工安裝別墅1100支持碼頭、護衛犬等100小計1200部支持包括家具、電視、空調、冰箱、音響、燈具、廚房、衛浴、裝飾等。600園區配套道路120水、電、氣網絡135配套景觀145小計400全部的22003、營運首年營運資金明細單位：萬元1別墅維護費用1別墅維護費用按每年1萬元計算，首年1萬元。2土地租賃費3.6根據項目公司與農科簽訂的相關合同，土地租賃費按每年1200元/畝計算。項目總占地30畝，土地租賃年費3.6萬元。3管理費48員工總數24人，月薪總額4萬元，年薪總額48萬元。4銷售費用60選擇電視、路牌廣告、報紙廣告、DM下單、網絡廣告等推廣形式。年廣告投資預計60萬元。5財務經費7.563%，第一年為26500元。6綜合成本11.5水、電、交通、低值易耗品首年12萬元。7第一年總計131.66萬元Part10經濟效益分析本商業計劃書對財務預測采取審慎保守的原則。我們不排除在發生不可抗力或不可預測的政治和經濟風險時，財務預測可能會受到很大影響。為此，我們增加了一個很大的安全系數。這使得在正常情況下，投資者的回報將大大超過該財務預測。一、收入預測(1)租金比率預測本項目主要為到生態公園休閑度假的人們提供住宿服務。因此，湖景別墅的出租率受旅游業的周期性影響。一般來說，中國每年5-10月是旅游旺季，其他月份是旅游淡季。本項目湖景別墅的租金也會隨著淡季和旺季的不同而變化。年出租率(%)旺季淡季平均項目第一年703050項目完成第二年773355項目完成第三年853661項目第四年934067項目第五年954570項目完成第六年954570項目完成第七年954570財務報告：★項目運營初期，有一定的別墅空置率。保守估計：第一年旺季入住率為70%，淡季入住率為30%，未來三年的入住率以每年10%的速度遞增。據此，旺季別墅出租率為95%，淡季別墅出租率為45%。(2)租金價格預測年租金價格（元/套/天）團體合身平均項目第一年120018001500項目完成第二年150021001800項目完成第三年180024002100項目第四年210027002400項目第五年240030002700項目完成第六年240030002700項目完成第七年240030002700財務報告：★參考同區市場價格，項目運營第一年團體客戶日租金1200元/套，分散客戶日租金1800元/套；此后，從2007年到2009年，項目周邊環境有了很大改善。改善，每棟別墅的租金比上年增加300元；經營五年后，租金價格基本穩定。保守估計，團體客戶日租金為2400元/套，散客日租金為3000元。/放。(3)租金收入預測時間項目第一年項目完成第二年項目完成第三年項目第四年項目第五年項目完成第六年項目完成第七年出租率(%)50556167707070租賃價格（元/套）1500180021002400270027002700租金收入（萬元）420554.4717.36900.481058.41058.41058.4財務報告：★受項目所在地氣候、環境等因素影響，審慎估算每年實際可占用天數為280天/年。2.成本預測單位：萬元項目第一年項目完成第二年項目完成第三年項目第四年項目第五年項目完成第六年項目完成第七年別墅維護費用1111111土地租賃費3.63.63.63.63.63.63.6管理費4849.4450.9252.4552.9252.9252.92營銷成本60554030252525財務經費7.5611.7917.8926.5731.7531.7531.75綜合成本11.511.7917.8926.5731.7531.7531.75全部的131.66132.62131.3140.19146.02146.02146.02財務報告：★別墅維護費用按10000元/年計算?！锿恋刈赓U費按照項目公司與農科簽訂的相關合同，按每年1200元/畝計算。項目總占地30畝，土地租賃年費3.6萬元?！锕芾碣M第一年48萬元，以后三年每年增加3%；運營第五年后，管理費按租金收入的5%計算?！镉捎诰频晔絼e墅的運營特點，項目運營初期的營銷費用數額較大。隨著客戶認知度的提高，營