xx項目商鋪劃分與租售方式建議2012.7目錄一、項目基本情況及競爭項目分析二、項目租售價格預測與模式建議三、項目一層商鋪劃分與動線建議一、項目基本情況及競爭項目分析項目區位：xx縣鎮興路與栗園路西南交界口交通情況：項目北臨鎮興路，為雙向四車道，是xx城市主干道，有公交線路10余條。項目地形：總體呈三角扇形，東寬西南窄，東南面呈圓弧形。項目組成：總建筑面積31996平方米，規劃建筑主體4層，地上商業面積：24407平方米，地下：7589平方米。其中家樂福：17000平方米，影城：3000平方米，ShoppingMall：4407㎡。1、項目基本情況本案縣政府鎮興路栗園路傳統老城區核心商圈城市向東發展新興商圈缺乏核心商業傳統老城區以步行街、華潤蘇果、蘇寧電器為核心向四周輻射，商業發展成熟，人口密度較高，是xx核心商圈；受制于可供開發的土地較少，核心商圈后期發展潛力較小，商業已通過鎮興路、栗園路、寶塔路逐漸向東溢出，項目所處的新興區域，隨著城市向東發展的戰略，周邊小區的入住率提升以及企事業單位的搬遷潛力較大，但現階段商業布局較為分散，商業氛圍不足，缺乏核心商業；2、區域商業分布官溪河

xx縣現有華潤蘇果兩家較大的超市，操作模式為：用較低租金承租物業，將多余面積劃分為店鋪，內鋪按照營業額18%抽成，沿街商鋪可抽成可租賃，租金4.5元/平米/天，已無空鋪，經與商家了解，沿街商鋪轉租費已達10萬。3、競爭物業典型個案分析本項目1200m750m天河路店北漪路店租金：2.5元/㎡/天售價：18000元/㎡租金：3.5元/㎡/天售價：22000元/㎡租金：1.1元/㎡/天售價：20000元/㎡租金：4.5元/㎡/天售價：25000元/㎡租金：4.5元/㎡/天售價：18000元/㎡

該項目目前主要由華潤蘇果、肯德基、蘇寧電器三大品牌商承租，目前經營狀況均較好。項目北側、西側所有沿街門面早前已全部出售。（2009年售價10000元/㎡）北側一、二、三、四層約18000㎡已租給“華潤蘇果超市”（18000㎡，租金400萬元/年，約0.6元/㎡/天），華潤蘇果其中將一樓內部商鋪分租給50家左右的個體經營，租金為4.5元/㎡，其中含“肯德基”向華潤蘇果承租的350㎡一層商業（350㎡，80萬/年，約6元/㎡/天）；二、三樓為超市賣場8000㎡；四樓為倉庫。南側一、二樓部分租給蘇寧電器（約2000㎡，租金80萬元/年，約1.1元/㎡/天）3、競爭物業典型個案分析——華潤蘇果天河路店（8000㎡）北側商鋪華潤蘇果3、競爭物業典型個案分析——華潤蘇果天河路店（8000㎡）肯德基蘇寧電器中國最大的房地產知識分享平臺房策網包括各類最新方案、報告、提案等專業文檔約100萬份，包含萬科、龍湖、世聯、中原、易居、風火等數百家品牌房地產企業內部資料。房策網包括房地產企業管理、房地產管理工具、房地產研究報告、房地產前期策劃、房地產營銷策劃、房地產廣告推廣、房地產銷售、商業地產、旅游地產、產業地產、住宅操盤、工程管理、房地產基礎知識等多個欄。【2012-2013房地產營銷策劃大全】暢銷9年，2012年官方震撼推出，整合千G海量資料全新呈現！中國唯一9年來每月更新最新資料！中國唯一提供在線預覽閱讀的房地產知識產品！VIP會員超值送！地產人必備資料庫3、競爭物業典型個案分析——華潤蘇果天河路店（8000㎡）入口內鋪手扶梯天河路店蘇果超市只有一個出入口，手扶梯安置在最遠的南側，盤活整體內鋪，內鋪格局多為大開間，短進深的格局，面積在50—60㎡之間。外鋪（與超市不連通）該項目基本情情況：該項目是華潤潤蘇果繼天河河路店開業經經營生意火爆爆之后所承租租經營的，主主要為城市東東部的社區提提供服務，北北漪路小區較較多，人流相相對密集，且且諸多企事業業單位在此辦辦公，如國稅稅局等，開業業后經營良好好，其沿街商商鋪租金已達達4元/㎡/天，已無空鋪鋪出售出租。。3、競爭物業典典型個案分析析——華潤蘇果北漪漪路店（4000㎡）蘇果內鋪沿街商鋪3、競爭物業典典型個案分析析——華潤蘇果北漪漪路店（4000㎡）沿街商鋪蘇果內部總結：1、項目處于城城市主要交通通“動脈”交交匯處，人流流相對穩定，，區位優勢明明顯；2、xx縣近幾幾年經濟發展展迅速，擁有有三家上市企企業，人群消消費能力強；；3、xx縣人群群節假日休閑閑習慣較為單單一，周末假假日逛逛超市市是一家人主主要的休閑方方式；4、城市大型超超市綜合體較較少，呈現華華潤蘇果一家家獨大的格局局；5、從華潤蘇果果的運營模式式看，以低價價承租，引進進肯德基等次次主力店，帶帶動了周邊商商鋪的租金、、售價大幅度度上揚，將周周邊商鋪轉租租，模式較為為成功，已經經被當地商鋪鋪投資者所接接受；6、城市向東發發展的趨勢已已經形成，眾眾多企事業機機關單位已經經向城市東部部搬遷，未來來發展潛力較較好；7、目前該區域域商業格局較較為分散，商商業氛圍還不不如天河路華華潤蘇果，但但在與xx縣縣眾多投資客客的接觸中了了解到，xx投資客群，，對該區域的的未來商業發發展前景有較較強的信心和和投資欲望。。二、項目租售售價格預測與與模式建議1、天河路華潤潤蘇果商鋪業業態劃分與租租金水平華潤蘇果天河河路店的現租租金水平：肯德基等沿街街位置最好的的商鋪價格5—6元/平米/天，華潤蘇果內內鋪因手扶梯梯做強制動線線，極大的共共享了蘇果的的客流，因此此內鋪價格較較為平均，達達到4.5元/平米/天，周邊商業不不與商場連通通，租金最低低為2.5元/平米/天。規劃業態樓層位置預估租金（元/平米/天）平均鋪位面積（平米）品牌商家為主（金店、手機、眼鏡店）華潤蘇果主入口內鋪4.5—680—100內鋪（以品牌服飾、精品店為主）內鋪4-540—60以餐飲為主西邊獨立商鋪2.550—100華潤蘇蘇果主主入口口手扶梯梯不與華華潤蘇蘇果連連通2.5元/平米/天5—6元/平米/天4—5元/平米/天4—5元/平米/天肯德基基店品牌服服飾精品店店保健藥品等等品牌服飾眼鏡店或金店精品飾品等屈臣氏化妝品、手表、手機機、服飾、皮具用品等等規劃業態樓層位置租金（元/平米/天）平均鋪位面積（平米）品牌商家為主沿鎮興路街鋪5-6150—200內鋪（服飾、化妝品、手機等）內鋪4-530—40餐飲或次主力店沿栗園路街鋪3—3.510—300家樂福從華潤蘇果果天河路店店周邊商鋪鋪業態判斷斷：租金承受力力較高的主主要為：金金店、眼鏡鏡店、品牌牌服飾等，，其次為：外外貿服飾、、化妝品、、箱包、精精品店等，，位置最不佳佳的安排餐餐飲等目的的性較強的的業態，根據以上業業態租金承承受能力強強弱以及項項目位置優優良度，初步判定定項目業態態劃分如下下：服飾餐飲注：以上價價格以建筑筑面積計價價，租賃期期內可設置置每年遞增增3-5%。2、本項目商商場初步業業態規劃與與租金預判判預估本案平平均租金：：4—4.5元/平米/天位置較差位置中等位置最佳3、商鋪售價價預判第一種模式式：市場參參照定價—參照同類型型可比商業業物業的平平均售價水水平面積45㎡以天河路華華潤蘇果對對面商鋪為為例：天河食品店店，面積約約45㎡，09年售價10000元/㎡，12年售價22000元，現總價達99萬本項目店鋪鋪多為30㎡左右的面積積，那么本本項目可承承受單價約約為：33000元/㎡天河食品店店第二種模式式：投資收收益定價—根據租金倒倒推售價根據預估平平均租金4.5元/平米/天，年租金金遞增率3%推算,15年收回成本本，投資收收益率6.7%，預判項目目售價為：：4.5元/平米/天*365*（1+0.03）^（15-1）*15=36956元/㎡根據上述兩兩種方法，，預判項目目售價可達達：35000元/㎡3、商鋪售價價預判根據測算，，一層商業業總建筑面面積為4407㎡㎡，如出租，則則一層商鋪鋪的年租金金收益約為為：4.5元/平米/天*365天*4407㎡㎡=723.8萬如出售，一一層商鋪回回籠資金為為：4407㎡㎡*35000元/㎡=15424.5萬元根據一般綜綜合體的投投資模式來來看，自營營物業更多多的是為了了周邊住宅宅投資升值值，提升住住宅投資溢溢價，而本本項目并無無住宅物業業，如自營營還需組建建運營團隊隊，對運營營能力有較較高要求且且年租金收收益將被攤攤薄，如出出售則資金回籠快快，風險較較小，短期期利潤最大大化，因此建議項目采采用出售的的形式快速速回籠子資資金，減小小項目風險險。租售建議：：三、項目一一層商鋪劃劃分與動線線建議1、面積不宜宜過大，總總價控制在在100萬以內，建建議面積30—40㎡之間；2、充分利用用主力店優優勢，盡量量讓一層商商鋪共享主主力店客群群人流，增增加商鋪價價值；3、人流動線線符合消費費者習慣，，盡量將可可達回環率率控制在60%以上；4、避免出現盲盲區與視死角角問題，合理理分配人流商鋪劃分原則則：幸福藍海版商商鋪劃分甲方提供修改改后的商鋪劃劃分1、可達回環度度指標評測根據可達性回回環度評測可可以看出：甲甲方提供的修修改后的商鋪鋪劃分在幸福福藍海的版本本進行了優化化，減少了獨獨立中島的數數量，商鋪的的面積也控制制在30㎡左右，后期總總價可控，簡簡化了內部動動線，整體回回環度從48.9%提高到55.1%，但是跟60—80%的較好的動線線回環度項目目還有一定差差距。可達性回環度度=一次性走完的的最長回路長長度/平面總動線長長度*100%一層總動線長長度（紅線+藍線））=380M一次能能走完完最長長回路路長度度（紅紅線））=186M可達性性回環環度=48.9%一層總總動線線長度度（紅紅線+藍線））=276M一次能能走完完最長長回路路長度度（紅紅線））=152M可達達性性回回環環度度=55.1%存在在問問題題：：主入入口口家家樂樂福福的的手手扶扶梯梯直直達達三三層層，，通通過過南南側側的的內內部部手手扶扶梯梯進進入入二二層層收收銀銀區區，，再再從從二二樓樓手手扶扶梯梯進進入入一一層層原原主主入入口口處處，，沃沃爾爾瑪瑪的的人人流流未未被被內內部部商商鋪鋪所所共共享享。。建議議：：將二二樓樓離離開開超超市市的的人人群群引引導導至至左左圖圖位位置置，，通通過過手手扶扶梯梯下下到到一一樓樓，，這這樣樣一一層層的的商商鋪鋪可可以以共共享享此此部部分分人人流流，，增增加加一一層層商商鋪鋪價價值值另外外，，是是否否可可以以將將一一樓樓家家樂樂福福手手扶扶梯梯向向西西移移動動，，這這樣樣空空出出位位置置可可以以劃劃為為對對栗栗園園路路的的沿沿街街商商鋪鋪，，增增加加項項目目收收益益。。一層層平平面面圖圖二樓樓扶扶梯梯位位置置從二二樓樓下下到到一一樓樓的的手手扶扶梯梯移移在在此此處處，，使使結結賬賬后后的的人人群群從從此此處處到到達達一一層層2、栗栗園園路路入入口口問問題題直達達三三樓樓家家樂樂福福存在在問問題題：：1、主主入入口口設設置置電電梯梯，，會會造造成成等等待待電電梯梯的的觀觀影影人人群群擁擁堵堵2、觀觀影影人人群群目目的的性性強強，，通通過過入入口口電電梯梯直直達達四四樓樓，，內內部部商商鋪鋪無無法法共共享享這這部部分分人人流流。。一般般來來說說，，看看電電影影的的人人群群有有著著較較強強目目的的性性，，隨隨機機性性較較弱弱，，幸幸福福藍藍海海不不存存在在像像普普通通店店鋪鋪一一樣樣招招攬攬人人流流的的問問題題，，對對于于影影城城的的宣宣傳傳主主要要通通過過戶戶外外的的樓樓梯梯廣廣告告等等方方式式招招攬攬人人氣氣。。建議：：將入口口處電電梯移移動到到一層層商鋪鋪的南南側，，在入入口處處通過