XX商業房地產營銷管理有限公司XX國際商業街規劃定位方案

2007年4月6日

目錄一、形象定位二、消費客層定位三、功能定位（一）功能細分定位（二）功能規劃建議（三）業態業種規劃定位一、形象定位立足本土的國際化商業典范依據集團公司對XX國際商業街的戰略規劃及定位要求，為了使XX商業街的經營定位達到輻射整個鄭州及周邊縣市的目的，我們遵照商業街高起點、高品味、高檔次的規劃要求，把XX國際商業品牌一條街，打造成為該區域內高檔次、規模化、特色化的商業地標，使其成為鄭州商業界的名片與特色商業的典范。經過我們的詳細調研與集團領導對XX國際商業步行街的精準定位，使我們對XX國際商業街的規劃有了明確的方向。步行街將是特色性、國際化，規模化、高品味的商業地標。主力消費群體是一些高端消費群和目的性消費群，在這里可以滿足他們對國際精品與特色商業的體驗式消費要求，走進XX商業街就是一種品位與高貴的象征。國際化的品牌內涵和極具特色的品牌形象號召力，能更有效的吸納鄭州市及周邊城市的高端消費客層。為了使XX商業街達到特色化國際化商業街，商品結構定位于高檔品牌，主要以國際品牌服飾為主，再穿插一些特色餐飲。從個性化，特色化的角度考慮，使其成為國際化購物中心，成為鄭州商業界獨一無二的亮點。讓顧客購物中休閑，在休閑中購物。其核心地位在未來數年都將無法動搖，將持續發揮其重要的影響力。二、消費客層定位高級公務員、高級白領、高級商務人士、私營業主及周邊縣市的高收入客層。（25-45歲）此類客層主要是整個鄭州市及周邊地市IT界、金融界、地產界及商務界等的高級白領及高級商務人士；高級行政區內的高級行政官員；私營老板等。消費習慣：1、具有很強的經濟能力及支配權；2、追求品牌和娛樂消費，消費心理較為成熟；3、以高檔為主；特色消費為輔，是本案的主力消費群體；4、以奢侈品和高檔品牌消費為主要特征，對消費環境及個性化服務要求較高；5、注重商品的品質和品牌附加值，追求更高層次的文化、娛樂、精神享受。三、功能定位體驗式消費品味中心（一）功能細分定位

XX國際廣場的功能分區，一定要考慮如下三大因素的支持：1、設計休閑購購物和目的性性購物人流（1）購物人流的的設計，是直直接決定步行行商業街經營營成功與否的的主要因素之之一，從功能能分區的角度度來考慮，商商業街購物人人流的設計應應充分考慮休休閑購物和目目的購物人流流，具體作如如下規劃：（2）設計明確的的功能區域和和板塊，引導導目的性購物物人流。（3）設計功能與與功能區域之之間的相互作作用關系，以以此帶彼，以以彼促此，使使各種業態之之間的互動得得到有力的加加強和補充。。（4）橫向和縱向向設計不同的的亮點和購物物興奮點，設設計人性化的的輔助功能設設施，引導觀觀光休閑人流流留連忘返。。（5）設計日常消消費人流，增增強步行商業業街人氣，以以日常消費促促進、帶動其其它非日常的的購物。（6）設計步行商商業街的建筑筑標志與功能能標志，定期期、定時、定定點引導觀光光、休閑、購購物人流，以以制造興奮點點，從而達到到集中引導購購物的目的。。2、提高步行商商業街的整體體物業和投資資價值的建議XX國際商業街是是一艘巨型的的“商業航空空母艦”，她她是以一個整整體的形象而而出現的，她她既要有整體體的概念形象象，又要有各各種細分功能能的支持，因因此，步行商商業街的細分分功能區，橫橫向、縱向、、樓層、方位位等等，都要要細致地考慮慮，各種功能能的經營贏利利與經營成本本，只有解決決了各功能區區經營與成本本之間的矛盾盾，才能有效效地做好銷售售，提高整體體的銷售率，，有效快速地地回籠資金，，盡早實現步步行商業街的的正常運營。。3、后續的經營營和管理XX商業街在功能能分區的同時時，必須考慮慮到商業步行行街的經營和和管理，尤其其象特色餐飲飲功能區域，，更應是如此此。（二）功能規規劃建議為了讓XX國際商業步行行街能夠達到到輻射鄭州市市及周邊地市市，XX國際商業步行行街必須具備備以下條件1、對主力品牌牌的要求（1）必須是具有有系統化、全全線化、規模模化的國際國國內著名名品牌。。（2）在本行業中中具有較強的的影響力與領領導性，并具具有很強的代代表性。（3）品牌在河南南省屬獨有性性或稀缺性，，具有很強的的競爭能力和和適應能力。。（4）品牌的單店店規模應具有有相當強的號號召力，并具具有很好的品品牌形象及健健全的全國營營銷網絡。（5）站在輻射整整個鄭州市及及周邊地級市市的高度而言言，品牌必必須具有有個性化、國國際化，特色色化的高檔次次品牌和個性性化品牌。2、對特色品牌牌的要求（1）在本行業有有很強的創新新能力，有跨跨區域拓展的的業務發展需需要，具有良良好的品牌形形象和口碑；；（2）具具有相相對成成熟的的系統統化發發展模模式和和選店店條件件。（3）對對新市市場的的適應應能力力較快快，本本土創創新能能力較較強。。（4）在在本行行業領領域的的品牌牌個性性較強強。影影響力力較大大。（5）與與相關關業態態的互互補性性較強強，能能夠很很好的的促進進整體體的商商業形形象提提升。。3、對項項目本本身的的要求求（1）從項項目的的硬件件設施施來看看，動動線、、燈光光的設設計，，店面面的設設計和和停車車位等等技術術面一一定要要達到到高標標準的的要求求。（2）經營營管理理上，，要有有經驗驗豐富富的經經營管管理公公司進進行管管理。。其對對整個個商業業街項項目的的成功功至關關重要要，它它能夠夠很好好的調調節整整體商商業的的品牌牌結構構可以以通過過各種種宣傳傳活動動和促促銷手手段來來加大大XX國際商商業步步行街街在鄭鄭州市市的知知名度度，從從而吸吸引客客戶，，并能能讓商商業物物業持持續增增值。。（3）從服服務上上講，，要更更為專專業化化、更更為個個性化化，以以滿足足顧客客的需需求。。（4）發展展商的的知名名度及及品牌牌實力力對項項目的的推廣廣也起起著很很大的的推動動作用用。所所以建建議XX集團在在商業業地產產方面面的招招商策策略應應該與與知名名品牌牌進行行合作作，通通過與與知名名品牌牌建立立合作作聯盟盟，從從而提提高XX國際商商業步步行街街在商商業界界的知知名度度。（三））業態態業種種規劃劃定位位國際化與與個性化化購物天天堂1、XX商業街功功能分區區總原則則（1）實行橫橫向、縱縱向交叉叉式的功功能分區區；（2）以步行行商業街街中段““中心功功能”區區域向東東門口和和北門口口輻射；；（3）完全考考慮主題題商業整整體經營營管理模模式的功功能分區區；（4）各功能能分區的的大小比比例合理理規劃。。2、XX國際商業業街功能能分區規規劃（見見圖一））XX商業街總總長度350米，室內內面積約約19237m2，我們將將對建筑筑單位的的自然塊塊狀自西西向東分分為四個個區兩個個館，以以經營國國內、國國際一線線品牌為為主。業態定位位A區：國際際品牌男男裝系列列B區：國際際品牌女女裝系列列C區：歡樂樂購物街街D區：國內內精品男男、女裝裝A館：美美美時代百百貨B館：特色色餐飲XX商業街業業態功能能布局表表區域域名業態功能分區占比面積業種營業時間A區國際品牌男裝系列服飾、鞋帽18.39%3549m2休閑裝、商務正裝、運動裝9:00-21:30B區國際品牌女裝系列服飾、鞋帽17.04%3290m2少、淑女裝、休閑裝、運動裝9:00-21:30C區歡樂購物街化妝品、箱包、皮具、飾品12.34%2381m2化妝品、飾品、皮具、箱包9:00-21:30D區國內精品男、女裝服飾19.02%3670m2鞋帽、衣、精品女裝9:00-21:30A館特色餐飲餐飲8.72%1683m2特色美食廣場、西餐，歐克一佰咖啡、音樂廚房9:00-02:00B館美美百貨百貨24.49%4727m2精品百貨9:00-21:30國際國內內品牌一一覽表業態主力品牌次主力品牌國際男裝唐納·卡蘭、路易·威登、范思哲、迪奧、Gucci古奇、瓦倫·蒂諾、PYADA、猜（Guess）、阿瑪尼、夢特嬌杰克瓊斯、國內精品男裝柒牌、勁霸、七匹狼、利郎、才子、太子龍、九牧王、虎都、帝牌、Boss、卡賓、金利來、Esprit、群豪、偉志、愛登堡、亞瑟王、仙霞少紳男裝觀奇、順美、雅戈爾、喬夫、卡賓、成龍、報喜鳥、艾斯鋪瑞、圣大保羅、富紳、卡爾丹頓、鱷魚、莊吉、CAMEL、藍豹、商務正裝杉杉、花花公子、圣大保羅、維可多、倫敦霧、馬克華菲、莊吉、順美雅戈爾、培蒙、僑蒙、運動男裝耐克Nike、阿迪達斯Adidas、銳步Reebok、彪馬PUMA、斐樂FILA、美津儂Mizuno、茵寶UMBRO、背靠背KAPPA、迪亞多納DIADORA、樂途LOTTO、Esprit、花花公子、Bossni、李寧、Gstar、哥倫比亞、真維斯、佐丹奴、LEE、蘋果、探路者、美特斯邦威、波姆斯、國際女裝夏奈爾、Burbery、路易斯、Kenzo、（Drol）迪奧、JIVENCHY、VERSACE、VLENTZNO、PRADA、BOSS、（PORTS）寶姿、LouisVuitton、Prada、范思哲、克里斯丁迪奧、紀梵喜、伊夫圣洛朗、瓦倫蒂諾、喬治·阿瑪尼、三宅一生、卡爾文·克萊恩、唐娜·卡倫、法涵詩、Burberry、國內女裝Only、艾格、歌莉婭、太平鳥、蟲蟲、太和、斯爾麗、迪絲平、千百惠、歌力思婕儷絲、魅族、桑迪、周仕依林、播牌、歐時力、美特斯邦威、圣瑪田、雪歌、傲絲度、蝶苑、佳人苑、玉璞少淑女裝Cushow、EUE、洛卡小鎮、花木馬、季侯風、艾格、淑格、時尚小魚、BK、閣蘭秀、法國箱子、茵佳妮、臺秀、城市麗人、靜夜思、簡、播敦奴、路逸莎美、娜爾思、紅人、閣蘭秀、法米尼、凱萊、依瑤、以純國際國內運動休閑女裝耐克（Nike）、阿迪達斯（Adidas）、銳步（Reebok）、彪馬（PUMA）、斐樂（FILA）、美津儂（Mizuno）、茵寶（UMBRO）、背靠背（KAPPA）、迪亞多納（DIADORA）、樂途（LOTTO）、Bossni、李寧、Gstar、哥倫比亞、真維斯、佐丹奴、LEE、蘋果、探路者、美特斯邦威、波姆斯、國際精品內衣黛安芬、曼妮芬、安莉芳、愛慕、國內精品內衣歐迪芬、龍笛、研色國際、國內名品珠寶金伯利鉆石、金克拉鉆石、謝瑞麟、周大福、周生生、六福、明牌、金鷺、吉盟、金至尊、金得利、老鳳祥、福輝國際名表雷達、勞力士、浪琴、歐米茄、豪雅表、卡地亞、艾美、萬寶龍世界知名香水（ChanelNo’s）香奈兒、（GUERLAIN）嬌蘭、（Lancome）蘭蔻、（Shalimar）夏爾美、（Chritiandior）迪奧、（Gucci）奇歐·古孜、（Joyjeanpatou）喜悅香水、（Davidoff）大衛·杜夫、（EsteeLauder）雅詩蘭黛、（RALPHLAUREN）羅夫羅倫、（PORTS）寶姿（ElizabethArden）伊麗莎白·雅頓、4711科隆水、CalvinKlein、畢揚、第凡內Tiffany、狄娃（Diva）、小馬車、艾佩芝、象牙、愛耐絲·愛耐絲、尼娜·麗茜、歌寶婷世界男士香水切維濃、哈利、BOSS、登喜路、范思哲、古奇歐·古孜、克麗絲汀·迪奧、大衛·杜夫、小馬車、Kenzo第凡內、蘭德爾、蘭堡、法國RUF征服者、凱熱NO·6、奧德、圣羅蘭OPIUM鴉片香水、阿瑪尼、都彭、紀凡希國際女鞋名牌千百度、百麗、卡佛兒、哈森、沙馳、老人頭、皮爾卡丹、蘋果、布谷、暇步士、接吻貓、美美天美意、AEE國際、國內男鞋品牌華倫天奴、夢特嬌、阿瑪尼、皮爾卡丹、登喜路、BOSS、大白鯊、鱷魚、杰尼亞、蘋果康奈、紅晴蜓、奧康、人生路、老爺車國際化妝品品牌蘭蔻、倩碧、碧歐泉、夏奈兒、圣羅蘭、雅詩蘭黛克、里斯汀·迪奧、歌雯琪、伊麗莎白·雅頓、嬌蘭、嬌韻詩、奧倫納素、歐萊雅、國內化妝品品牌旁氏、凡士林、克萊倫絲、妮維雅、花牌強生、玉蘭油、卡姿蘭特色餐飲歐克一佰、、大時代、九洲方圓、朵娜咖啡、哈根達斯、星巴克、澳門豆撈、必勝客、辣妹、一尊皇牛、土大力西餐咖啡新島咖啡、海景咖啡、朵娜咖啡、哥頓咖啡、上島咖啡綠茵閣咖啡、捷農咖啡、迪歐咖啡休閑餐飲音樂廚房品牌釋釋義義美美時代代百貨美美時代代百貨為為香港華華鐙集團團之下屬屬企業。。集團多多年來致致力于高高檔賣場場的經營營和管理理，旗下下包括美美美與LCX兩大零售售品牌。。自1994年至今，，現已設設立上海海美美百百貨、成成都美美美力誠百百貨、香香港LCX海運大廈廈、北京京LCX、重慶美美美時代代百貨等等多家賣賣場。集集團與多多間國際際知名品品牌建立立了穩固固友好的的合作關關系，獲獲得包括括Gucci、SalvatoreFerragamo、HugoBoss等在內的的眾多國國際頂級級品牌的的支持，，成為大大陸最高高檔百貨貨品牌之之管理者者與業界界翹楚。。現在美美美百貨在在國內已已成功象象征著一一個高檔檔次的百百貨品牌牌，除了了在上海海得到顧顧客接受受和堅實實地位外外，第二二家美美美力誠于于二零零零一年十十二月在在成都正正式開業業，現在在重慶美美美時代代百貨亦亦在各界界朋友支支持下隆隆重開幕幕。美美美的標志志作為城城市生活活的櫥窗窗與時尚尚。潮流流的載體體，憑著著對國際際時尚有有著準確確及時的的理解和和把握，，成為了了國內高高檔百貨貨業翹楚楚。一直以來來，美美美堅持引引進國際際知名品品牌，使使國內消消費者不不出國門門即能領領略這些些國際一一線品牌牌的獨特特魅力，，二零零零四年十十月美美美時代百百貨在重重慶試營營業，是是公司把把握市場場脈搏，，協調拓拓展跨地地域的良良機，從從而使公公司經營營管理發發展的方方向再邁邁進新一一步。從從十多年年來的發發展和成成長，顧顧客見證證了美美美優良的的品質，