1在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們不斷幫助客戶取得成功2008年11月商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識與策劃定位實操商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式和利潤密碼如何進行商業(yè)市場定位如何進行商業(yè)業(yè)態(tài)定位如何進行商業(yè)價格定位如何進行商業(yè)體量定位商業(yè)地產(chǎn)與住宅的開發(fā)行為比較如何進行商業(yè)地產(chǎn)定位？商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識一所謂商業(yè)地產(chǎn)，就是為商業(yè)流通領(lǐng)域搭建一個實體平臺一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識按行業(yè)類別分類健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn)（健身中心、美容院）商品批發(fā)商業(yè)地產(chǎn)（義烏小商品批發(fā)市場）居住以及辦公用商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、老年公寓）餐飲功能房地產(chǎn)（大型飯莊、快餐小吃、冷飲店）娛樂功能房地產(chǎn)（電影城、娛樂城、KTV）零售功能房地產(chǎn)（百貨商場、商業(yè)街、超市、家居建材，以及將上述多種功能于一身的大型購物中心和SHOPPINGMALL）一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識按市場范圍分類超區(qū)域型（出租面積在7萬平方米以上，入駐商戶數(shù)量150—200家，主力店如大型百貨公司或批發(fā)店3~5家，商圈人口在50萬以上，停車位數(shù)量在5000輛以上。）超級型（出租面積在10萬平方米以上，入駐商戶數(shù)量在250—700家，主力店如百貨公司、超市、家店等3~6家，商圈人口輻射幾百萬人，甚至千萬人不等，停車位數(shù)量在1萬個左右或更多。如1992年開業(yè)的美國第一大SHOPPINGMALL—MallofAmerica,就是超級商業(yè)地產(chǎn)的典范。）區(qū)域型（出租面積在1.5萬—7萬平方米，入駐商戶數(shù)量100家以上，主力店為大型百貨公司或批發(fā)店，商圈人口在20萬以上，停車位在1000——5000輛。）社區(qū)型（出租面積平均為1.3萬平方米，入駐商戶20—100家，商圈半徑在30分鐘車程以內(nèi)，主力店為大型超市或從事批發(fā)的商店，停車位約500輛。）近鄰型（出租面積平均為7000平方米，入駐商戶10—20家，商圈內(nèi)人口為5—10萬，商圈半徑在10分鐘車程內(nèi)，主要經(jīng)營日用品和一般食品，停車位約100輛。）一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識按照消費行為分類體驗業(yè)態(tài)房地產(chǎn)（娛樂、休閑類房地產(chǎn)）服務(wù)業(yè)態(tài)房地產(chǎn)（餐飲、寫字樓、服務(wù)性公寓）物品業(yè)態(tài)房地產(chǎn)（SHOPPINGMALL，大型購物中心，百貨商場，超市，家居建材店，以及各種類型產(chǎn)品旗艦店和專業(yè)店）按照建筑形式分類綜合建筑（多種房地產(chǎn)形式的統(tǒng)一規(guī)劃）項目規(guī)劃計階段還面臨多種房地產(chǎn)形式的統(tǒng)一規(guī)劃問題，如果規(guī)劃不合理，會影響整個項目的成功運營。單體建筑（商業(yè)項目獨立在特定地塊上建設(shè)，無其它房地產(chǎn)存在）面臨純商業(yè)問題一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識五種最具前景的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)中等規(guī)模的購物中心將是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)重點以零售為主，商品檔次中檔偏高甚至更高，一般體重較大，超級購物中心又稱MALL，中等購物中心的服務(wù)半徑是區(qū)域型的，地鐵和地面公共交通將是疏導(dǎo)購物人流的主要方式。室內(nèi)外相結(jié)合的購物空間：商業(yè)步行街以零售商業(yè)為主，由一條城市主干輔道，輔之以廣場、街巷，形成一個相對的固定區(qū)域。社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)消費群體鎖定于社區(qū)住戶。流通型商業(yè)地產(chǎn)、專業(yè)市場、批發(fā)市場一般位置較好，常成行成市發(fā)展，以商品流通為主要功能。資源型商業(yè)地產(chǎn)新業(yè)態(tài)：旅游地產(chǎn)泛指在旅游景點開發(fā)的經(jīng)營性物業(yè)，也指用于旅游用途的物業(yè)開發(fā)。選擇一個有前景的商業(yè)地產(chǎn)投資類型，需要發(fā)展商前瞻的眼光商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的行為比較二二、商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的行為比較規(guī)劃層面的區(qū)別開發(fā)流程層面的區(qū)別利益層面的區(qū)別規(guī)劃設(shè)計決定商業(yè)地產(chǎn)項目的存亡大型商業(yè)地立項目業(yè)態(tài)和功能均較住宅物業(yè)復(fù)雜，各種人流、物流、水平、垂直交通與消防疏散的組織相當繁瑣；在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的需求，特別是可視性和可達性，以獲得最大的商業(yè)利益，進而為發(fā)展商獲得最大的出租和出售回報，是規(guī)劃設(shè)計至關(guān)重要的問題。各種業(yè)態(tài)對商鋪的要求具有不可替代性，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃必須在招商的基礎(chǔ)上進行并伴隨著整個招商過程，才能避免因規(guī)劃不當帶來的投資損失。二、商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的行為比較商業(yè)地產(chǎn)項目的選址過程更嚴謹；商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)研比住宅復(fù)雜；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位比住宅開發(fā)定位系統(tǒng)化；商業(yè)地產(chǎn)的推廣比住宅的推廣更具針對性；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)多出開業(yè)、運營、管理三個環(huán)節(jié)。規(guī)劃層面的區(qū)別開發(fā)流程層面的區(qū)別利益層面的區(qū)別商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)與與住住宅宅開開發(fā)發(fā)的的區(qū)區(qū)別別土地開發(fā)流程土地獲取市場調(diào)研項目定位規(guī)劃設(shè)計銷售組織營銷策劃營銷策劃商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)地段選擇是關(guān)鍵經(jīng)濟環(huán)境分析和生活結(jié)構(gòu)研究區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃研究商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策研究區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)、商鋪分布及經(jīng)營狀況的市場調(diào)查與分析典型性調(diào)查與研究地區(qū)未來商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量分析消費者消費行為調(diào)查與研究項目立地條件研究商圈的確定和研究目標市場定位目標客戶定位目標消費群定位目標投資小業(yè)主定位目標經(jīng)營客戶定位項目經(jīng)營特色定位項目經(jīng)營方式定位項目業(yè)態(tài)定位項目功能定位項目規(guī)模定位項目形象定位整體規(guī)劃設(shè)計建筑風(fēng)格與立面設(shè)計商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案景觀設(shè)計方案交通組織設(shè)計方案銷售招商銷售交樓開業(yè)清盤持續(xù)經(jīng)營住宅開發(fā)地段選擇是關(guān)鍵客觀市場調(diào)研微觀市場調(diào)研消費者調(diào)研形象定位市場定位目標客戶群定位產(chǎn)品定位整體規(guī)劃設(shè)計建筑風(fēng)格與立面設(shè)計景觀設(shè)計銷售團隊組建營銷方式多樣化銷售團隊組建招商團隊組建以活動營銷為主，較少投放廣告，廣告訴求以投資理念為主租金金收收入入自營營收收入入銷售售收收入入其他他收收入入二、、商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)與與住住宅宅開開發(fā)發(fā)的的行行為為比比較較商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的利利潤潤產(chǎn)產(chǎn)生生模模型型更更為為復(fù)復(fù)雜雜規(guī)劃劃層層面面的的區(qū)區(qū)別別開發(fā)發(fā)流流程程層層面面的的區(qū)區(qū)別別利益益層層面面的的區(qū)區(qū)別別商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)要要平平衡衡多多種種權(quán)權(quán)益益關(guān)關(guān)系系開發(fā)發(fā)商商小業(yè)業(yè)主主經(jīng)營者管理者消費者出售出租出租商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)生生態(tài)鏈商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)濟效益益產(chǎn)生模模型住宅開發(fā)發(fā)經(jīng)濟效效益產(chǎn)生生模型總銷售收收入（銷售額額）總成本利潤總收入總成本利潤商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的三種種盈利模模式及五五個利潤潤密碼三三、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的三種盈盈利模式式及五個個利潤密密碼只租不售售只售不租租又租又售售，且租租且售SOHO地產(chǎn)六佰本大成國際際購物中中心萬達廣場場中糧大悅悅城三、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的三種盈盈利模式式及五個個利潤密密碼盈利模式優(yōu)點缺點適用類型盈利模式優(yōu)點缺點適用類型只租不售分散出租租金高，開發(fā)商收益可最大化，物業(yè)升值空間大，容易出售表現(xiàn)租期短，容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營需充分重視前期的市場定位、功能定位、業(yè)態(tài)定位的策劃工作，設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司負責(zé)經(jīng)營管理，對招商能力、日常經(jīng)營管理能力的要求極高，同時經(jīng)營風(fēng)險較大商業(yè)區(qū)域城郊的大型商業(yè)物業(yè)、有足夠大的停車場及卸貨區(qū)的商業(yè)物業(yè)。整體出租不需設(shè)立專門的經(jīng)營公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員，交易簡單，結(jié)算方便；物業(yè)可進行抵押貸款，升值空間較大，有利開發(fā)新項目，帶租約更有利于日后整體銷售收益低、在3~5%之間的回報率，即使物業(yè)升值，其套現(xiàn)的難度很大，采取這種方式還要加強對租戶的評估。沒有商業(yè)專才、資金實力雄厚、經(jīng)營相對保守的開發(fā)商，其物業(yè)面積一般不超過3萬m2只售不租相對省力且風(fēng)險較低失去了更大收益前景的可能性，商業(yè)經(jīng)營不穩(wěn)定資金實力不夠、融資渠道有限、急于變現(xiàn)的開發(fā)商又租又售，且租且售分層或分片出租模式租金相對整體出現(xiàn)要高一些，風(fēng)險分散、租金相對有一定保證物業(yè)可進行抵押貸款，比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)，如果某一層經(jīng)營失敗時，開發(fā)商能掌握主動權(quán)，并進行重新招租需重視前期的商業(yè)策劃（業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場定位等），需設(shè)立相應(yīng)的管理部門及配備相關(guān)的商業(yè)專才；要求開發(fā)商建立儲備租戶資源庫，并具備極強的招商能力資金實力雄厚的開發(fā)商層（或片）與散結(jié)合出租模式主力店的進駐有助于帶動其它小商鋪的銷售，大小租戶的結(jié)構(gòu)使項目穩(wěn)定性提高，有利建立完整的租戶資源庫，為以后開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目創(chuàng)造成功動作的條件要求開發(fā)商具備很雄厚的自有資金；需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才，對主力店的招租能力極高5萬m2以上的商場三種商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的盈利模模式對比比三、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的三種盈盈利模式式及五個個利潤密密碼商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的利潤潤密碼心態(tài)融資外腦共同利益益主題定位位商業(yè)地發(fā)發(fā)開發(fā)商商要具備備長線贏贏利心態(tài)態(tài)：（例如：：上海正正大廣場場、金源源茂，成成功商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的利潤遠遠遠高于于住宅開開發(fā)的利利潤）商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商應(yīng)具備備正視風(fēng)風(fēng)險心態(tài)態(tài)：（防范物物業(yè)管理理中存在在的風(fēng)險險、防范范市場環(huán)環(huán)境風(fēng)險險）長線贏利利與正視視風(fēng)險，，就是應(yīng)應(yīng)了“說說得容易易做到難難”的老老話三、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的三種盈盈利模式式及五個個利潤密密碼商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的利潤潤密碼心態(tài)融資外腦共同利益益主題定位位一個大型型商業(yè)項項目需要要一次投投資建成成才能形形成商業(yè)業(yè)氣氛，，因而所所有的前前期投入入都來自自開發(fā)商商的積累累，而且且在租售售過程中中，為了了吸引主主力店加加盟，開開發(fā)商不不得不采采取前幾幾年租期期內(nèi)低租租金，甚甚至部分分免租金金的形式式。成熟的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目通通常是由由基金作作為項目目的主要要投資人人，或是是開發(fā)完完成后由由基金購購買，再再進行統(tǒng)統(tǒng)一的租租賃經(jīng)營營等。中國典型型的融資資比例是是：50％權(quán)益/50％貸款。。三、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的三種盈盈利模式式及五個個利潤密密碼商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的利潤潤密碼心態(tài)融資外腦共同利利益主題定定位一個商商業(yè)項項目在在前期的的策劃劃、招招商中中期的的規(guī)劃劃設(shè)計計、以及及后期的的經(jīng)營營管理理三個階階段都都需要要有高高度專專業(yè)化化水準準的操操作能能力。。發(fā)展商商需要要在專業(yè)商商業(yè)投投資、、管理理與顧顧問公公司以及商業(yè)項項目規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計公公司的協(xié)助助下，，才能能使一一個大大型商商業(yè)項項目達達到專專業(yè)化化的高高度。。商業(yè)地地產(chǎn)的的利潤潤密碼碼支持管管理者者的專專業(yè)意意見開發(fā)商商投資者者經(jīng)營者者消費者者管理者者站在城城市建建設(shè)的的高度度帶動動城市市經(jīng)濟濟的發(fā)發(fā)展保證投投資者者的租租金收收入預(yù)留經(jīng)經(jīng)營者者的增增值空空間符合消消費者者的消消費取取向商業(yè)地地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營的的利益益共同同體心態(tài)融資外腦共同利利益主題定定位政府三、商商業(yè)地地產(chǎn)的的三種種盈利利模式式及五五個利利潤密密碼智者說說：賺賺錢的的買賣賣不一一定是是成功功的買買賣，，成功功的買買賣是是雙方方都滿滿意的的買賣賣。三、商商業(yè)地地產(chǎn)的的三種種盈利利模式式及五五個利利潤密密碼商業(yè)地地產(chǎn)的的利潤潤密碼碼分析歷歷史悠悠久的的商業(yè)業(yè)街與與當代代成功功的商商業(yè)項項目發(fā)發(fā)現(xiàn)：：商業(yè)地地產(chǎn)的的發(fā)展展具有有“向心格格局”，一一個靈靈魂人人物（（項目目），，具有有強烈烈的磁磁場效效應(yīng)；；商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展具具有““集群效效應(yīng)”，成成行成成市更更有利利于商商業(yè)地地產(chǎn)的的可持持續(xù)發(fā)發(fā)展。。無論是是向心心格局局，還還是集集群效效應(yīng)，，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的相相生相相旺最最終歸歸為一一點——成功的的主題定定位（（用系系統(tǒng)的的理論論來分分析，，包括括市場場定位位、消消費者者定位位、業(yè)業(yè)態(tài)定定位等等）。心態(tài)融資外腦共同利利益主題定定位如何進進行商商業(yè)定定位四如何進進行商商業(yè)體體量定定位如何進進行商商業(yè)市市場定定位如何進進行商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)定定位如何進進行商商業(yè)價價格定定位在確定定項目目以配配套為為主題題的方方向下下1、如何何進行行商業(yè)業(yè)體量量定位位外向型的社社區(qū)商業(yè)面面積與住宅宅面積之比比在5％—11％之間；中間型的商商業(yè)面積和和住宅面積積之比在2％—5％之間；內(nèi)向型商業(yè)業(yè)面積與住住宅面積的的2％以下。商業(yè)與住宅宅面積配比比法1、如何進行行商業(yè)體量量定位社區(qū)配套商商業(yè)規(guī)模=項目人口*人均商商業(yè)面積（社區(qū)商業(yè)業(yè)人均商業(yè)業(yè)規(guī)模控制制在0.4-0.6平方米/人）人均面積推推算法1、如何進行行商業(yè)體量量定位根據(jù)生活配配套類商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)商家家開店規(guī)模模所需及項項目適合引引進的店鋪鋪個數(shù)推算算匯總商業(yè)業(yè)規(guī)模（下下表舉例））業(yè)態(tài)組合反反推法鼓掌掌如何進行商商業(yè)定位四如何何進進行行商商業(yè)業(yè)體體量量定定位位如何何進進行行商商業(yè)業(yè)市市場場定定位位如何何進進行行商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定定位位如何何進進行行商商業(yè)業(yè)價價格格定定位位2、如如何何進進行行商商業(yè)業(yè)市市場場定定位位項目目立立地地條條件件研研究究項目目經(jīng)經(jīng)濟濟環(huán)環(huán)境境的的分分析析和和生生活活結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)研研究究區(qū)域域城城市市結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)調(diào)查查與與城城市市發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃調(diào)查查商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃和和政政策策研研究究輻射射區(qū)區(qū)域域的的確確定定和和零零售售業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)研研究究競品品及及典典型型性性案案例例研研究究市場場定定位位的的推推導(dǎo)導(dǎo)思思路路消費費者者消消費費行行業(yè)業(yè)的的調(diào)調(diào)查查與與研研究究2、如如何何進進行行商商業(yè)業(yè)市市場場定定位位[項目目立立地地條條件件研研究究]項目目基基本本指指標標———決定定項項目目的的產(chǎn)產(chǎn)品品形形式式道路路類類別別研研究究———依用用途途分分交交通通樞樞紐紐、、連連接接通通道道、、交交通通干干道道、、商商業(yè)業(yè)干干道道，，如如王王府府井井大大街街商商業(yè)業(yè)干干道道，，朝朝外外大大街街兼兼具具商商業(yè)業(yè)干干道道和和交交通通干干道道雙雙重重功功能能，，商業(yè)業(yè)干干道道是是最最好好的的道道路路類類別別，，其其次次就就是是靠靠近近商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)的的交交通通干干道道；；交通通易易達達性性研研究究———是否否有有障障礙礙物物（（如如交交通通欄欄隔隔）），，消消費費人人群群本本項項目目的的車車行行和和人人行行來來外外部部交交通通動動線線；；周邊邊環(huán)環(huán)境境和和目目前前商商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)施施研研究究———利用用可可借借鑒鑒資資源源，，進進行行業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)錯錯位位經(jīng)經(jīng)營營或或互互補補性性；；2、如如何何進進行行商商業(yè)業(yè)市市場場定定位位[項目目經(jīng)經(jīng)濟濟環(huán)環(huán)境境的的分分析析和和生生活活結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)研研究究]總?cè)巳丝诳诩凹暗氐貐^(qū)區(qū)人人口口結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、職職業(yè)業(yè)構(gòu)構(gòu)成成、、家家庭庭戶戶數(shù)數(shù)構(gòu)構(gòu)成成、、收收入入水水平平、、消消費費水水平平等等GDP發(fā)展展狀狀況況及及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)全社會消費品零售總額全市商業(yè)增加值城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額開發(fā)發(fā)任任何何一一個個項項目目都都涉涉及及經(jīng)經(jīng)濟濟環(huán)環(huán)境境的的分分析析和和研研究究，，尤尤其其是是商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目，，其其開開發(fā)發(fā)周周期期長長、、投投資資大大，，受受經(jīng)經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)展展和和政政策2、如如何何進進行行商商業(yè)業(yè)市市場場定定位位[商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃和和政政策策研研究究]城市市商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展目目標標城市市商商業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點點規(guī)規(guī)劃劃2004年初初，，國國家家經(jīng)經(jīng)濟濟貿(mào)貿(mào)易易委委員員會會國國內(nèi)內(nèi)貿(mào)貿(mào)易易局局下下發(fā)發(fā)目前包括北京等省會城市和計劃單列市已經(jīng)完成了該項工作，在對大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商及時了解商業(yè)網(wǎng)點的布局規(guī)劃非常關(guān)鍵，避免政策性的風(fēng)險和重復(fù)建設(shè)。2、如如何何進進行行商商業(yè)業(yè)市市場場定定位位[區(qū)域域城城市市結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)調(diào)查查與與城城市市發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃調(diào)調(diào)查查]公共共設(shè)設(shè)施施狀狀況況交通通體體系系狀狀況況道路路狀狀況況、、通通行行量量城市性質(zhì)與功功能特點各項城市的機機能城市規(guī)劃2、如何進行商商業(yè)市場定位位[輻射區(qū)域的確確定和零售業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)研究]地區(qū)間的銷售售動向商業(yè)地區(qū)間的的競爭狀況業(yè)種間的銷售售動向大型主力店的的動向以上綜合反映映的各項指標標和內(nèi)容為項項目的市場定定位、業(yè)態(tài)設(shè)設(shè)計、經(jīng)濟效益預(yù)測提供定性的參考分析。。2、如何進行商商業(yè)市場定位位[競品及典型性性案例研究]規(guī)模客流量提供的產(chǎn)品或或服務(wù)、收益益情況交通來源優(yōu)劣和劣勢從以上幾個方方面分析其現(xiàn)現(xiàn)狀及結(jié)構(gòu)特特點，以便做做競爭分析，，進行差異化的定位，同時時提煉出本項項目可借鑒和需要規(guī)避的因素。2、如何進行商商業(yè)市場定位位[消費者消費行行為的調(diào)查與與研究]人口結(jié)構(gòu)消費水平購買行為分析析收入水平交通和出行方方式通過以上方面面對消費者消消費行業(yè)進行行定量和定性性研究。2、如何進行商商業(yè)市場定位位市場定位傳達達的是項目的的精髓、項目目的宗旨大眾化定位VS特色化定位大眾化定位法法適合商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目所在地地有足夠消費費群、沒有激激烈競爭，采采用該定位方方式可以取得得穩(wěn)定收益，，市場風(fēng)險小小；特色化定位法法表現(xiàn)在兩方面面：特色主題題、特色服務(wù)務(wù)。該定位方方式市場風(fēng)險險較大，但一一旦成功，較較易形成品牌牌。有了特色色才具有不可可替代性，從從而具有競爭爭。2、如何進行商商業(yè)市場定位位大型商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目的目標標市場是不斷培育、不不斷發(fā)展的，在原有項項目的基礎(chǔ)上上，發(fā)展商可可以再度開發(fā)有競爭力的商業(yè)地產(chǎn)項項目。如何進行商業(yè)業(yè)定位四如何進行商業(yè)業(yè)體量定位如何進行商業(yè)業(yè)市場定位如何進行商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)定位如何進行商業(yè)業(yè)價格定位3、如何進行商商業(yè)業(yè)態(tài)定位位商業(yè)地產(chǎn)項目目的業(yè)態(tài)組合合定位不是一成不變變的，隨著客觀觀市場條件的的變化，項目目的業(yè)態(tài)組合合會發(fā)生一定定的變化，從最初的業(yè)業(yè)態(tài)組合到穩(wěn)定的業(yè)態(tài)組合，，必定要經(jīng)過過一個陣痛期期。3、如何何進行行商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定位位初步業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃根據(jù)商商業(yè)地地產(chǎn)項項目所所輻射射的商商圈消消費群群的特特性，，消費費習(xí)性性及潛潛力后后，評評選集客力力強且且具市市場競競爭力力的業(yè)業(yè)態(tài)組組合。初步業(yè)業(yè)態(tài)組組合定定位商圈業(yè)態(tài)普查供給面調(diào)查消費者意見調(diào)查需求面調(diào)查根據(jù)商商業(yè)地地產(chǎn)項項目所所輻射射的商商圈范范圍的的業(yè)態(tài)態(tài)普查查結(jié)果果，選選出商業(yè)機機能較較強的的業(yè)態(tài)態(tài)，并兼兼顧涵涵蓋各各類型型的業(yè)業(yè)態(tài)。。參照國內(nèi)外標桿商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)驗，并配合租賃管理，使店鋪均能在效的經(jīng)營管理制度下運作，可以達到績效相互補充的功能。國內(nèi)外標桿項目經(jīng)驗參照3、如何何進行行商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定位位項目初初步經(jīng)經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)比比例試試算方方法：：供給面面商圈圈各業(yè)態(tài)營營業(yè)額額的比比例，與需需求面面的消消費者者最常常去的的業(yè)態(tài)的的消費費比例例，再加加上消消費者者最希望增增加業(yè)業(yè)態(tài)的的消費費金額額的比比例，三項項比例例平均均之后后，得得出商商業(yè)地地產(chǎn)項項目業(yè)態(tài)發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)劃比比例及及面積積分配配比例例。3、如何何進行行商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定位位項目業(yè)業(yè)態(tài)定定位最最終確確定：：初步業(yè)業(yè)態(tài)定定位主力店店招商商反饋饋調(diào)整業(yè)業(yè)態(tài)組組合確定設(shè)設(shè)計方方案、、政府府報批批如何進進行商商業(yè)定定位四如何進進行商商業(yè)體體量定定位如何進進行商商業(yè)市市場定定位如何進進行商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)定定位如何進進行商商業(yè)價價格定定位價格定定位的的重要要性地段與價格是影響響商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)銷售售成交交的兩兩大因因素，，而其其中地段是是一個個固定定不變變的因素素，可可塑性性程度度不高高，價格則則是一一個可可變因因素，在市市場競競爭中中可根根據(jù)對對手的的情況況進行行調(diào)整整，在在地段段因素素基本本一定定的情情況下下，價價格因因素對對商鋪鋪成交交將起起決定定作用用。在很多多發(fā)展展商看看來，，建設(shè)一一個好好的商商場并并不難難，判斷斷“商鋪賣賣多少少錢市市場才才能接接受””也并并不難難，難的的是怎樣才才能在在最短短的時時間內(nèi)內(nèi)完成成項目目的銷銷售，迅速速回籠籠開發(fā)發(fā)資金金，降降低投投資風(fēng)風(fēng)險，，爭取取更大大的利利潤，，這就就取決決于價格策策略。有競競爭優(yōu)優(yōu)勢的的價格格，有有符合合市場場需要要的間間隔、、配套套、商商業(yè)氛氛圍，，促進進項目目銷售售自然然水到到渠成成。4、如何何進行行商業(yè)業(yè)價格格定位位市場比比較法法成本定定價法法銷售價價格=開發(fā)成成本+發(fā)展商商目標標利潤潤租金反反推法法可以看看出，，銷售售價格格的的的確定定，在在很大大程度度上受受發(fā)展展商的的綜合合開發(fā)發(fā)實力力（如如開發(fā)發(fā)能力力、開開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗、、開發(fā)發(fā)水平平等））制約約。從從理論論上看看，這這個定定價方方法能能夠達達到發(fā)發(fā)展商商收回回投資資、賺賺取利利潤的的開發(fā)發(fā)目的的，但但站在在投資資者的的角度度來說說，這這個定定價只只能作作為參參考價價格，，銷售售價格格的確確定必必須符符合商商業(yè)物物業(yè)市市場需需求狀狀況和和租金金水平平。由于開開發(fā)成成本和和目標標利潤潤兩個個方面面都是是由發(fā)發(fā)展商商決定定，以以成本本來衡衡量和和擬定定商鋪鋪價格格是不不科學(xué)學(xué)和不不全面面的，，很容容易會會造成成銷售售價格格與市市場需需求脫脫節(jié)，，綜合合開發(fā)發(fā)實力力較強強的開開發(fā)商商，成成本控控制能能