房地產行業資本結構分析——以萬科地產為例。。。房地產行業資本結構分析——以萬科地產為例。。。房地產行業資本結構分析——以萬科地產為例。。。資料僅供參考文件編號：2022年4月房地產行業資本結構分析——以萬科地產為例。。。版本號：A修改號：1頁次：1.0審核：批準:發布日期：以萬科為例的房地產行業資本結構分析摘要：本文以房地產行業龍頭萬科為例從資本結構及相關理論來對我國房地產行業的資本結構進行了總的分析，分析得出房地產上市企業資本結構存在內源融資偏少、長期融資比例偏低、間接融資比重偏大等問題，最后針對以上問題結合萬科地產整體情況，提出了相應的對策建議。關鍵詞：房地產；資本結構；萬科地產目錄一、前言 3（一）研究背景 3（二）研究目的 3（三）研究意義 4二、房地產資本結構現狀及分析（以萬科A(000002)為例） 6（一）房地產企業的融資現狀分析 61.融資渠道單一 62.股權結構失衡 63.資產負債率高 7（二）萬科的資本結構現狀分析以及存在的問題 71.負債結構不合理 92.股權結構相對分散 10(三)房地產上市企業的資本結構優化對策 111.增強房地產上市公司盈利能力，提高內部融資比例 112.加快房地產上市公司債券的發展，提高長期融資比例 113.加大房地產上市公司股權融資力度，提高直接融資比例 114.加強固定資產管理，注重資產流動性 125.樹立品牌優勢以增強公司競爭力 12三．總結 12一、前言（一）研究背景房地產企業是指從事房地產開發、經營、管理和服務活動的總稱。房地產企業屬于資本密集型企業，具有建設周期長，資金周轉速度慢等特點。但是隨著我國市場經濟體制的構建，房地產業逐漸發展成為了我國國民經濟的支柱產業。它能直接或間接的影響到建筑、冶金、建材、裝飾、家具、家電、金融等數十個上下游產業，成為我國經濟發展的主要推動力量和國民經濟新的增長點。因此，房地產業的良性發展可以促進其他相關產業的健康發展。從改革開放至今，中國房地產已經走過了三十年的發展歷程，成為中國經濟支柱和經濟增長點。近年來我國房地產企業平均規模增長速度非常迅速，但大部分房地產企業擁有的權益資本普遍偏少，主要以銀行貸款為主要融資渠道，方式過于單一，因此，分析研究房地產企業資本結構成為當前行業內急需解決的問題。（二）研究目的近幾年來，房地產行業的資本結構方面的問題一直都是研究的熱點話題。安全、合理的資本結構是企業生存與發展的基本保證，也是企業保持旺盛競爭力以及實現其價值最大化的關鍵，對于企業資本結構優化問題的研究意義重大。房地產行業是我國支柱產業之一，對于帶動相關幾十個產業發展，擴大就業等一系列問題具有積極作用。目前我國房地產開發企業數量眾多，但具有一定規模的企業還非常有限，由于房地產行業資本密集型的特點，資金一直是影響房地產企業生存和發展的重要因素。在我國當前經濟形勢下，房地產企業的資產負債率普遍偏高，企業融資結構不合理，企業過分依賴銀行借款，融資渠道單一，短期負債比例高于長期比例，直接融資比例較小。企業資本結構不夠合理，使房地產開發企業缺乏抵御市場風險的能力，在國家緊縮銀根時企業資金鏈會非常緊張，嚴重影響企業長遠發展。在近幾次的宏觀調控實踐中，由于資金鏈的斷裂而導致破產的房地產企業不計其數，因此，選擇合理的負債規模，選擇合適的融資結構對房地產開發企業尤為重要。針對房地產企業資本結構存在的問題，本文將就這一問題展開深入研究。房地產行業是關系國計民生的重要行業，隨著經濟改革的深入和發展，已逐漸成為國民經濟新的增長點和支柱產業之一。房地產行業關系著國計民生，它的發展會帶動我國其他行業的發展，它直接或間接的影響著建筑、裝飾、家電、冶金等上下游的產業。由于房地產在我國經濟發展中德代表性，它更能反映我國經濟發展情況。2003年以來，國內房地產市它直接或間接的影響著場出現了投資迅猛增長、價格上漲過快、商品房結構嚴重失衡的局面，2008年，受金融危機的影響，房價波動不穩定，引起了有關部門的高度關注。然而，房地產行業是個資金密集型行業，無論是開發商還是購房者，都需要有大量的資金支持。資本在房地產企業的發展中具有十分重要的地位，資本結構問題是企業經營管理的關鍵，是現代企業融資研究的核心。它與企業成長、企業價值之間存在著深刻的內在聯系。企業資本結構的決策影響到企業的資本成本以及整體效益水平，進而會影響到企業的價值。因此，對房地產行業，企業在進行籌資的時候，降低其資本成本，開拓新的融資渠道，優化資本結構，從而保持資金鏈的連續性，以提升企業的價值就顯得十分必要。本文以萬科地產為例，對目前房地產企業資本結構現狀進行歸納分析，在此基礎上，研究其產生的問題及應對措施，希望能夠為我國房地產企業進行融資經營提供一些參考。（三）研究意義 隨著我國經濟的全面發展，房地產作為國民經濟的支柱產業受到國家的高度重視，房地產已成為市場經濟重要的組成部分。房地產作為國民經濟發展中的重要行業，不僅是資金密集型行業，同時是一個綜合行業，帶動著多個相關產業的發展，近年來，房地產行業對國民經濟、社會進步的作用和影響日益加強，經濟發展離不開房地產的支持；人們生活水平的提高、生活質量的改善都需要居住環境的改善和提高。但近年來房地產企業的高負債結構也使其經營和發展存在著高風險。針對房地產開發資金投入大、投資回收期較長、風險較大特點，房地產上市公司需要研究公司的資本結構影響因素，尋找優化企業資本結構的方向，從而有助于從整體考慮采用合理的方式籌集資金，調整企業的資本結構，從而降低其風險程度，不僅對房地產公司具有重要的意義，而且對整個國民經濟的健康穩定發展也具有重要的意義。首先，企業在融資的過程中，選擇合理的資本結構，可以在同等投入的情況下，降低資本成本，增加收益，有利于規范企業行為，提高可持續增長能力，提升企業價值；而扭曲的資本結構則會造成企業行為錯位，使企業出現停滯不前甚至倒退的局面，降低企業的價值。其次，房地產行業是關系國計民生的重要行業。2003年以來，我國宏觀經濟發展出現偏“熱”的局面，國家對房地產市場進行密集型調控，使得我國房地產市場發展的內外部環境出現了較大的變化，呈現較明顯的階段性特征。房地產是資金密集型企業，股市大跌對房地產的影響很大。因為不論是開發商還是購房者，供給方和需求方都需要大量的資金支持。2008年股市大跌后，必須導致開發商和購房者的資金不足，在這種情況下不僅房地產投資需求減少，而且房地產住房消費者需求也減少，使得投資者的資金周轉不靈。再次，資本結構問題的研究為推動我國房地產行業的可持續發展提供指導。房地產該如何在激烈的市場競爭中應對風險，是擺在房地產商面前的難題。通過分析影響企業可持續發展的因素，選擇合理的資本結構，分析國家政策的調整對我國房地產行業的影響效果，對房地產行業的可持續發展具有重要的理論和現實意義。房地產是構成整個國民財富的一個重要部分。作為國家的支柱產業和先導產業之一，它不僅能為其他社會活動提供基礎性條件，其發展更是推動工業化和城鎮化進程的重要力量。從中國十多年的房地產行業的發展歷程中可以看出，房地產行業是一個周期性很強的行業，并與一國經濟、社會等多方面的政策密切相關，因此也是政府重點調控的行業之一。另外，從房地產行業自身的特征來看，它從屬資本密集型行業，本身具有資金參與需求量大、對外部融資方式依賴重的特點。自有資金投資比例小，直接決定了房地產企業與銀等金融機構間的高關聯度和自身的高資產負債率。而過高的財務杠桿會加大企業經營的風險。這是因為，高負債率的企業由于其運營資金主要來源于銀行，一旦銀根緊縮，這些依靠銀行資金求生的企業首先會受到沖擊，甚至會面臨破產或清算的危險。房地產企業應能夠根據不同經濟環境、宏觀政策適時對資本結構實現動態調整，以實現公司價值的穩步增長。所以，對優化房地產企業資本結構的研究便十分具有現實意義。二、房地產資本結構現狀及分析（以萬科A(000002)為例）（一）房地產企業的融資現狀分析1.融資渠道單一銀行貸款至今仍然是我國房地產公司最主要的融資渠道，這種融資方式給我國銀行業帶來了沉重的負擔。隨著經濟形勢和行業市場的變化，用以調控形勢的房地產和金融等相關政策的不斷出臺，如銀行準備金率、利率的提高等往往會給房地產金融和房地產市場帶來強烈的沖擊。2.股權結構失衡國有公司普遍存在所有者缺位，出現內部人控制度等現象，公司的經營者對風險比較厭惡，股權結構以及公司債券市場發展的嚴重滯后等原因使得公司管理效率不高，股權融資額大大高于債務融資額，所以我國房地產上市公司對外部資金依賴性較高，且有逐年遞增趨勢3.資產負債率高我國大部分房地產公司擁有的權益資本普遍偏少，不足的資金需求就需要靠銀行貸款等融資方式來取得。據央行的《房地產業的發展與金融的支持》分析，我國在土地購置和房地產開發所需資金的百分之八十左右都直接或者間接源于銀行業，房地產公司的資產負債率偏高。（二）萬科的資本結構現狀分析以及存在的問題在通常情況下，企業的資本結構由長期債務資本和權益資本構成。資本結構指的就是長期債務資本和權益資本各占多大比例。對資本結構的合理性分析，可以評估一個企業財力是否雄厚，是否能承擔各種經營上或財務上的風險，是否具有繼續舉債的能力。房地產業是一個資金高度密集型行業，開發一個房地產項目需要大量的資金，如果不能獲得充足的資金支持，房地產開發將寸步難行。同時，房地產融資方式的選擇，也直接影響融資成本、開發風險與效益。因此，多元化的房地產融資是房地產開發商面臨的重大現實問題，以2013年數據為例，見表1（保留兩位小數）表1萬科2013年資本結構表公司綜合能力指標(單位：人民幣元)項目/報告期2013年度投資與收益基本每股收益（元）每股凈資產凈資產收益率-加權平均（%）扣除后每股收益償債能力流動比率速動比率應收賬款周轉率資產負債比率盈利能力項目/報告期凈利潤率（%）總資產報酬率經營能力存貨周轉率固定資產周轉率總資產周轉率資本構成凈資產比率（%）固定資產比率（%） 表一以上是萬科在2013年的負債能力分析以及盈利能力的分析，從圖可分析看出，1.負債結構不合理從表一圖各指標可看出，萬科公司流動負債比例偏高，喜好短期負債的公司一般會厭惡長期債務的借入，萬科這一特點表現得非常明顯，長期負債規模比較偏低。長、短期負債對企業的盈利能力與風險的影響各不相同，這就要求萬科在負債結構安排時，要對其盈利能力與風險進行權衡和選擇，以確定出既能使風險最小，又能使企業盈利能力最大化的流動負債結構。流動負債比例的提高，將增強企業的盈利能力，也提高了企業的財務風險；而長期負債比例的提高，，則將降低企業的盈利能力，但會減輕企業的償付風險。事實上，萬科在安排負債結構時，充分考慮了高比例流動負債能提高企業的收益，但忽視了將給企業帶來嚴重的財務危機的風險。債務長、短期結構嚴重失衡將影響到萬科經營性舉債能力，在當前房地產行業銀根收縮的形勢下，新一輪募資額中的一部分應該用于調整償還透支了的經營負債,爭取在2014年勇攀高峰。2.股權結構相對分散以圖為例，萬科公司可流通股占總股本比例明顯高于同行業的平均水平，而且出現比例不斷上升的趨勢，這是萬科公司的治理結構比其他上市公司完善的一個重要原因。然而，萬科的股權比較分散，這將給公司帶來了負面的影響。大股東股權集中度的降低，使公司失去大股東們的有力支持。由于股權高度分散，導致兩權分離條件下的經營者支配局面的出現，分散的股東無意識也無能力對公司的經營決策施加影響，便各自存在“搭便車”的動機，而不去監督管理者，從而使管理者的監督成為一個非常嚴重的問題。因此，萬科在提高可流通股比例的同時也必須強化大股東股權的集中，提高大股東在公司的股權比例。中國地產業是與政府關聯密切的一個行業，目前在土地儲備、項目的獲得并非完全由市場決定的前提下，政府背景較強的企業一般具有較大的競爭優勢。另外實力強大的股東往往能給予企業資金、項目上的支持。深萬科的股權結構一直比較分散，大股東支持力度不夠。2000年以前第一大股東深特發的持股比例不足10%，即使華潤入主后，持股比例也只有%。過于分散的股權結構一方面使萬科也無法爭取到政策性較強、扶持力度大的大規模舊城改造和新區成片開發項目，另一方面使萬科的融資渠道比較單一，只能通過配股、增發、公司可轉債和銀行貸款無疑會增加公司的財務風險，因此萬科的股權結構制約了萬科的規模擴張速度。(三)房地產上市企業的資本結構優化對策1.增強房地產上市公司盈利能力，提高內部融資比例盈利能力提高，有利于提高公司的償債能力，可以將風險降至最低。房地產上市公司應通過管理、銷售等方面的創新、合理配置資產、加速資金周轉、降低產品成本、改進產品質量和結構等措施提高產品市場占有率和銷售速度，增強盈利能力，加快資金回籠，償還負債，進而降低公司面臨的相關風險。內部融資是企業最為可靠的融資方式之一。對于房地產上市公司來說，保證企業的盈利，是其提高其內部融資的基礎。內部融資主要靠企業內部的資金積累，因此房地產上市公司要強化現金流控制，保證資金鏈順暢，要善于將資金在各項目的付款、開發、貸款和回款之間進行調度。2.加快房地產上市公司債券的發展，提高長期融資比例對于房地產企業，債券融資是一種成本相對較低的融資方式，可以作為銀行貸款較為合適的替代融資產品。為了推進了我國企業債券市場的發展，在完善相關立法和加強監管下，可以適當增加房地產上市公司發行短期融資券和可轉換債券的規模。3.加大房地產上市公司股權融資力度，提高直接融資比例對于房地產上市公司來說，應當重視股權融資和引入信托基金，拓寬融資渠道，從而提高直接融資比例。股權融資是房地產上市公司與資本相結合的理想融資渠道。通過股權融資，房地產上市公司可提高自有資本金比例，改善企業的資本結構以降低財務風險。在房地產公司融資的各種渠道中，每種融資渠道都有各自的優缺點，能適合不同規模的房地產公司使用，使用多種渠道融資不僅可以使融資問題變得相對容易方便，而且還可以規避使用單一融資渠道帶來的較高的風險，優化房地產公司資本結構。4.加強固定資產管理，注重資產流動性房地產上市公司應該加強對固定資產的管理，為積累公司有形資產做貢獻，增加公司的抵押能力，從而提高房地產上市公司的適應環境和應對資金市場的能力，使公司能夠不斷生存和發展。實證研究表明資產流動性與負債水平顯著負相關，在公司運轉過程中，經營管理者一定要注意提高資產的流動性，增強公司的融資和償債能力，保證支付債務的能力，使保證支付債務的能力，使資金運動呈現一個良性循環的局面。5.樹立品牌優勢以增強公司競爭力品牌可以穩定和擴大市場占有率，公司可以通過品牌效應獲取巨大的利潤。樹立品牌優勢，就可以更加有效地提高公司的競爭力，如：房地產公司良好品牌優勢，可以便于公司快速融資，從而有效防止資金鏈斷裂；房地產公司的品牌優勢可以促進其產品銷售，有