造南南岳岳中中心心，，主財財富富未未來來！！錦繡繡南南山山2014年推推廣廣策策劃劃方方案案目標標在2014年實實現現銷銷售售大大豐豐收收！！以非非凡凡的的業業績績，，成成就就錦錦繡繡南南山山的的商商業業價價值值！！2目錄錄前言言商業業地地產產發發展展趨趨勢勢以往往的的銷銷售售業業績績回回顧顧宣傳傳策策劃劃方方案案前言言Part13前言言調控控不不放放松松剛剛剛結結束束的的““十十八八大大””，，釋釋放放了了““調調控控不不放放松松””的的信信號號，，基基本本明明確確今今后后兩兩年年的的大大方方向向。。4持續續的的房房地地產產限限購購12月25日召召開開的的住住建建部部年年度度工工作作會會議議上上，，住住建建部部部部長長姜姜偉偉新新表表示示，，目目前前有有地地方方城城市市在在放放松松限限購購等等樓樓市市調調控控，，國國務務院院和和住住建建部部已已經經高高度度關關注注并并且且進進行行調調研研。。限限購購政政策策作作為為一一個個被被認認為為能能夠夠有有效效抑抑制制樓樓市市投投機機投投資資性性購購房房需需求求的的政政策策，，將將在在后后幾幾年年繼繼續續執執行行。。這也意味味著，所所謂以房房產稅等等稅收調調控手段段取代限限購為主主的行政政性調控控手段的的想法，，不會在在這兩年年實現。。5市場展望望城市綜合合體，大大型購物物中心，，作為城城市化標標志性的的建筑物物，一直直是一個個城市文文明的象象征與承承載體。。十八大報報告中，，全面建建成小康康社會這這個具體體目標，，在中國國大量的的還處于于相對落落后的西西部城市市、中部部城市、、三線四四線五線線城市或或經濟區區域，城城市化進進程達到到一定程程度，就就催生出出【城市綜合合體】【大型購物物中心】的剛性需需求！這這是城市市發展的的必然過過程，也也是城市市成熟發發展的剛剛性需求求。6目錄前言商業地產產發展趨趨勢以往的銷銷售業績績回顧宣傳策劃劃方案商業地產產發展趨趨勢Part27未來商業業地產發發展的六六大趨勢勢目前，北北京、上上海、廣廣州等一一線城市市的商業業地產已已經進入入平穩成成熟階段段，而在在部分沿沿海經濟濟發達城城市和省省會城市市，如杭杭州、南南京、沈沈陽、成成都等二二線城市市，商業業地產正正處于快快速發展展階段。。此外，，在其他他交通便便利的內內陸城市市和經濟濟較發達達的三線線城市，，商業地地產進入入逐步成成長階段段，而在在一些經經濟欠發發達的地地級市、、縣級市市，商業業地產尚尚處于初初級階段段。綜合考量量各方面面因素，，未來商商業地產產的發展展將呈現現六大趨趨勢。資料來源源：中中國地產產網8六大趨勢勢一線城市市進入運運營期，，二三線線城市進進入井噴噴期。體驗式消消費的商商業模式式將受到到更多關關注。商業品牌牌經營連連鎖企業業將更多多地涉及及商業地地產開發發。實力開發發企業逐逐步構建建自己的的商業地地產運營營產品線線。險資投資資商業地地產漸成成大勢，，優質商商業地產產成為追追逐熱點點。兼具開發發和運營營能力的的企業將將重點拓拓展商業業管理服服務輸出出。9體驗式消消費的商商業模式式將受到到更多關關注調查表明明，大城城市商業業場所的的客流有有65%以上是為為了娛樂樂旅游和和休閑，，比如,在茶座、、冷飲店店、酒吧吧、快餐餐店的消消費，在在網吧、、影院、、游樂園園甚至主主題公園園的消費費，參與與抽獎、、表演、、雜耍、、街頭畫畫像、蹦蹦極的消消費等，，僅三成多多的人是是為購物物而來，，而體驗驗與消費費客流量量的比例例仍在不不斷提高高。顯而易見見，體驗驗式消費費購物將將成為未未來消費費模式的的新寵。。體驗式消消費的特特點重在在體驗，，重在情情感消費費，所帶帶來的人人氣是購購物消費費的重要要支撐。。商業地產產要想贏贏得市場場與客戶戶，需要要在商業業購物環環境的設設計中增增加體驗驗式消費費的深度度，也更更需要根根據項目目所處的的地段環環境、自自身特點點，以客客戶的偏偏好等做做個性化化的設計計。目前，已已有商業業項目在在此方面面進行了了結合。。比如大大型的挑挑空中庭庭結合促促銷及展展示活動動成為空空間組織織的新亮亮點，甚甚至有些些商業廣廣場把城城市的文文化活動動與集會會功能納納入進來來，此外外娛樂與與運動設設施也開開始以最最刺激的的方式成成為新新新人類的的另類消消費需求求。10目錄前言商業地產產發展趨趨勢以往的銷銷售業績績回顧宣傳策劃劃方案宣傳策劃劃方案Part311首先，是是商業篇篇。12從兩個關關鍵詞說說起！商圈領頭羊13商圈從深圳東東門商圈窺見商業業城區變變遷的風風云變幻幻。方圓不到到一公里里的地方方產生了了30億億的效益益！鋪挨著鋪鋪，鋪連連著鋪，，對視鋪鋪、握手手鋪、連連鎖鋪數數難以計計數。是是繁華一一斑！14領頭羊從萬佳帶帶旺華強強北窺見見我們的的發展前前景領頭羊效應！也是我們們的奮斗斗目標，，是推廣廣戰略的的制高點點：建立立項目高高度，拔拔高項目目形象。。新舊更替替新陳代代謝的啟啟示錄！！針對我們們自己，，更主要要的是說說服市場場。15總述本項目本本身大規規模、高高起點、、高規劃劃的特點點，必須須堅持走走“高端形形象，創創新路線線”的傳播之之道。值得說明明的一點點的是：：我們項項目檔次次本身定定位高，，因此，，我們在在區域內內商業業業態和經經營品牌牌的更必必須突出出，在推推廣過程程中須有有一個更更高的姿姿態，來來適應我我們的項項目。“錦繡南南山”項項目包括括商業及及住宅兩兩個部分分，針對對項目的的本身特特點，我我們對商商業部分分側重。。161策略思路路17策略思路路2、挖客客戶3、挖價價值4、挖定定位5、挖訴訴求6、挖渠渠道全程控制1、挖商商機18挖商機第一篇：：【建立在在深層思思考上的的財富發發現之旅旅】。19南岳市場場環境南岳市場場商業特特征規模模較“小小”商戰氛圍圍不濃，，顯得較較“靜””各類市場場沒有統統一規劃劃，顯得得較“散散”南岳商業業總體不不夠發達達，商場場推廣水水平不高高，基本本停留在在街鋪經經營、市市場經營營的層面面上，雖雖然有超超市、百百貨等商商場，但但大多功功能單一一，沒有有集購物物、休閑閑、娛樂樂、美食食等于一一體的大大型綜合合性購物物中心（（綜合體體）。20南岳呼喚喚大商業業21國家經濟騰騰飛，城鎮鎮飛速發展展！城市舊城改改造，前景景形勢大好好；政府扶持，，各方面的的“大動作作”，前景景一片光明明；市場帶動，，南岳市形形象大幅提提升；南岳具得天天獨厚的區區位優勢和和資源優勢勢；22輻射全市，，圈定百億億財富一級輻射圈圈：依靠景景區商業中中心的號召召力和便捷捷的交通，，項目涵蓋蓋全市消費費人群，貢貢獻消費財財富100多億。二級輻射圈圈：依靠全全市便利的的公路交通通網絡和國國家級景區區優勢，錦錦繡南山輻輻射圈包括括包含全區區人口及周周邊衡陽、、衡東甚至至長沙等地地部分地區區消費人群群以及大量量的景區游游客消費者者，消費財財富高達200億元。23對這么大的的市場無動動于衷簡直就是跟跟人民幣過過不去！24南岳的房地地產市場發發展速度開開始加快新一輪的市市場競爭即即將全面爆爆發老城區改造造持續向前前推動城市“錢”景25商業圈已逐逐步形成，，錦繡南山山位于核心心地段；南岳大商圈圈鑄就大““錢”景。。商業“錢”景26祝融路、衡衡山大道為為南岳當前前最繁華地地帶，但商商業零亂。。錦繡南山匯匯聚吃喝玩玩樂購于一一體，南岳岳未來的消消費中心，，娛樂不夜夜城。業態“錢”景27南岳最美的的風景，除了祝融路路，祝融峰峰，還有“錢””景！28投資市場分分析消費不斷被被提升居民集中，，人流暢旺旺投資創富的的市場環境境已經具備備29目前活躍的的商業模式投資型零售商鋪國內跨地域域連鎖超市傳統商業模式地方國營大型商場專賣店或會員店國外大型倉儲式機構構專業批發市場綜合性購物物娛樂中心30傳統投資品種風險投資品種穩健投資品種儲蓄國債企業債券股票投資實業住房商鋪收益回報1.98%—2.25%2.32%—2.63%高于儲蓄無法把握無法把握自用或出租視具體情況，回報率不確定回報方式利息收入利息收入債券利息賺取賣出買入的差價企業盈虧出租增值轉賣，年限長自行出租，收入回報不穩定，可轉讓投資風險無無隨企業經營壯況，有一定風險極大，可一夜暴富可傾家蕩產難以把握出租率低回報慢投資額大首付壓力大這年頭，生生意不好做做，炒股象象賭博，儲儲蓄是替銀銀行賺錢……，傳統的的投資模式式不能滿足足市場的需需要。31南岳呼喚新的創富模模式32挖客戶第二篇：。【誰是我們們的朋友，，誰是我們們的敵人，，這是是革命的首首要問題——毛澤東】】33我們的目標標群體？我們的目標標是誰？本地經銷、、代理、加加盟商及眾眾多小品牌牌自營商戶戶；連鎖品牌經經銷、代理理商如肯德德基、阿香香米線等商商家；本地政府公公務員、當當地個體私私企老板、、企事業單單位高管等等；異地投資客客、朋友介介紹及宣傳傳吸引的普普通型投資資客回鄉創業的的打工群體體34一群討厭工工作而想輕松創創富的人！！35他們在哪里里？南岳本地：：專業投資客客:本本地具有成成熟商鋪投投資經驗的的投資客普通投資客客：政府公公務員、當當地私企個個體老板、、企事業單單位白領等等……外出務工，，想回家創創業者其他城市原原住民等：：低端客戶戶群體，購購買力有限限。異地：經銷/代理理商：南岳岳以外的區區域品牌經經銷/代理理的商戶；；專業投資客客：主要指指南岳周邊邊城市如衡衡陽等具有有成熟商鋪鋪投資經驗驗的投資客客。普通投資客客：主要指指經過南岳岳朋友、親親戚介紹，，或者經過過廣告宣傳傳看好本項項目36買鋪，看收收益投資，看保保障心理特征37挖價值第三篇：【領袖氣質質與生俱俱來】。38SWOT分析S：優勢地段：地處南岳人人流最多，商業最發達達的黃金地地段；規劃：集休閑、購購物、美食食、娛樂于于一體的綜綜合合商商業業步步行行街街，，規規格格高高，，業態豐豐富富、、理念念先先進進；規模模：：36.7萬平平的的超超大大規規模模建建筑筑體體積積，，形形成成規規模模優優勢勢；服務務：：有著著超超前前的的服服務務意意識識；；工地地：：工地地已已漸漸成成型型，，民民眾眾信信心心增增強強；；榮譽譽：：項目目榮榮獲獲多多種種殊殊榮榮。。政策策：：國家家政政策策對對住住宅宅性性商商品品房房繼繼續續保保持持限限購購令令，，部部分分投投資資資資金金將將向向商商業業地地產產流流動動。。政府府：：南岳岳政政府府改改造造市市中中心心舊舊城城，，政政府府投投資資大大，，必必將將促促進進當當地地經經濟濟的的大大發發展展。。行業業：：房地地產產行行業業有有暖暖冬冬跡跡象象。。股票票：：股票票市市場場持持續續表表現現低低迷迷，，風風險險加加大大，，投投資資者者將將轉轉向向商商業業地地產產。。政策策：：宏觀觀面面的的不不確確定定性性；；人口口：：南岳岳是是著著名名旅旅游游景景區區，，人人口口少少項項目目多多，，競競爭爭激激烈烈；；消費費：：消消費費者者購購買買力力能能否否承承受受。。拆遷遷：：項目目部部分分拆拆遷遷工工作作還還未未進進行行，，將將影影響響潛潛在在客客戶戶對對項項目目的的信信心心，，這這是是我我們們最最大大的的劣劣勢勢。。O：機機會會T：威威脅脅外部部：：處于于成成熟熟商商業業圈圈，，已已有有大大量量的的超超市市，，百百貨貨，，能否否在在競競爭爭中中勝勝出出；南南岳岳第第一一城城已已漸漸成成型型，，將將是是我我們們最最大大的的競競爭爭對對手手。。W：劣劣勢勢39SOWT簡析析優勢勢和和機機會會顯顯而而易易見見，，劣劣勢勢和和威威脅脅客客觀觀存存。。我們們必必須須強強化化優優勢勢而而弱弱化化劣劣勢勢，，抓抓住住機機會會而而減減少少威威脅脅。。同同時時，，我我們們還還必必須須創創造造優優勢勢，，讓讓項項目目價價值值的的不不斷斷提提升升。。建議議運運用用整整合合營營銷銷策策略略，，強強化化項項目目的的廣廣告告宣宣傳傳力力度度，，形形成成較較強強的的廣廣告告宣宣傳傳合合力力，，加加快快銷銷售售進進度度，，提提高高銷銷售售效效率率。。搭載載公公關關活活動動，，吸吸引引消消費費者者的的眼眼球球，，改改變變其其平平常常的的消消費費習習慣慣；；40南岳岳商商業業領領袖袖呼呼之之欲欲出出，，但但我我們們還還可可以以讓讓這這種種領領袖袖氣氣質質更更加加充充分分！！41我們們的的高高姿姿態態如如何何支支撐撐錦繡南山集購物、居住、休閑于一體的超前規劃無限前景升值空間黃金地段大規模我們們要要把把它它們們都都賣賣了了！！42引入入富富爸爸爸爸投投資資創創富富模模式式“窮窮人人和和中中產產階階級級為為錢錢而而工工作作，，富人人讓讓錢錢為為他他們們工工作作””支持持：：代租租代代管管代代收收代代售售““四四代代””服服務務，，坐坐著著收錢錢專專人人管管理理經經營營，，讓讓專專家家為為你你賺賺錢錢五年年返返租租、、十十年年包包租租，，返返租租高高達達41.5%,43財富富““快快車車道道””租金金穩穩定定，，升升值值空空間間大大；；年回回報報高高達達9%，未未計計項項目目增增值值；；風險險小小，，有有包包租租、、回回購購政政策策，，有有主主力力商商家家經經營營，，抗抗風風險險能能力力強強。。44挖定定位位第四四篇篇：：【站站得得越越高高看看得得越越遠遠】】。45項目目定定位位該定定位位清清晰晰明明確確地地傳傳達達出出了了錦錦繡繡南南山山的的體體量量、、風風格格及及類類型型。。南岳岳中中心心財財富富廣廣場場46融入入當當地地、、教教育育群群眾眾相對對于于南南岳岳來來說說，，““中中心心財財富富廣廣場場””到到底底是是個個什什么么樣樣的的概概念念，，很很多多市市民民還還是是無無法法理理解解與與想想象象。。我們們需需要要讓讓市市民民能能夠夠具具象象地地感感知知這這樣樣一一個個概概念念，，能能夠夠盡盡快快地地接接受受我我們們的的新新事事物物，，新新的的消消費費理理念念。。47學習習和和教教育育如今今，，我我們們需需要要做做的的是是在在項項目目定定位位基基礎礎上上的的延延伸伸，，讓讓民民眾眾對對項項目目的的直直觀觀印印象象不不僅僅僅僅停停在在一一條條商商業業街街的的層層面面，，我我們們必必須須教教育育民民眾眾理理解解““城城市市綜綜合合體體””這這一一概概念念，，以以及及““城城市市綜綜合合體體””項項目目對對一一個個城城市市商商業業帶帶來來深深刻刻影影響響和和民民眾眾消消費費習習慣慣的的變變化化，，讓讓民民眾眾對對項項目目未未來來的的前前景景有有一一個個清清晰晰概概念念及及對對新新事事物物的的接接受受。。48我們應該做什什么？49強化品牌形象象，擴展知名名度，提升品品牌美譽度。。體現未來商業業盛況，展示示未來財富寶寶地。在2013年，我們在宣宣傳方面顯然然是不夠的，，2014年，在項目定定位的基礎上上，我們必須須在宣傳上有有更多的投入入……50營銷主題既顯示出了項項目的地段重重要性，又切切中了客戶最最又關注的財財富。錦繡南山是提提升城市形象象的一個標志志性項目，讓讓南岳更具備備都市風范。。造南岳中心，，主財富未來來！--錦繡南山51景區超量游客客人群促使城城市商業升級級財富坐擁南南岳財財富中中心，，祝融融路大大財路路大財財富2公里里內5萬居民民等你你來賺賺名牌商商家做做到哪哪就旺旺到哪哪周邊100億財富富市場場等著著大家家賺政府支支持持持，從從富裕裕走向向共同同富裕裕36.7萬平米米購物物中心心輻射射整個個南岳岳區造南岳岳中心心，主主未未來來！52錢來找找你坐著升升值：：擁抱城城市“錢”景坐著收收錢：：10年包租租十年回回購，，十年后后可選選擇退退鋪坐著創創富：：5年返租租，總返租租41.5%53營銷主主題備備選方方案——錦繡南南山，，財富富集中中“贏贏”！！“一站站式””娛樂樂休閑閑購物物中心心！錦繡南南山，，南岳岳購物物娛樂樂不夜夜城！！錦繡南南山，，一個個改變變城市市消費費的先先行者者！54挖訴求求第五篇篇：。【事實實勝于于雄辯辯】55我們吆吆喝什什么？？56可以有有一千千種說說法，，但只只有一一個目目的:成交！！！57新聞性性分主主題：：商業“巨無霸霸”落戶南南岳從量變變到質質變-南岳岳商業業大洗洗牌！！錦繡南南山，開創南南岳“大商業業”時代！！用發展展的眼眼光來來賺錢錢！錦繡南南山，，引發發南岳岳“創富風風暴”買錦繡繡南山山，賺賺現在在，贏贏未來來！58大“錢錢”景景分主主題:大市場場呼喚喚大商商業!大商家家帶旺旺大商商圈!大商圈圈聚集集大人人潮!大品牌牌帶來來大收收益!大賣場場成就就大贏贏家!大規模模就是是大““錢””景!59賣點性性分主主題讓你的的錢以以N次方級級高速速增長長100億財富富等著著你來來賺南岳數數萬人人向你你敞開開錢袋袋吃喝玩玩樂購購集中中“贏贏”創新就就是創創收，，超前前就是是賺錢錢！讓南岳岳的““錢””途替替你打打造商商業““錢””城60利益性性分主主題愛心鋪鋪——是孩子子充裕裕的教教育基基金養老鋪鋪——是自己己豐厚厚的養養老保保險創收鋪鋪——是家庭庭第二二條收收入渠渠道無憂鋪鋪——是日常常生活活的消消費保保障61便利性性分主主題你不工工作，，每月月都有有“工工資””領你不找找錢，，錢來來找你你四兩拔拔千金金，賺賺錢不不費力力一次投投入，，一生生坐享享厚利利創富航航母，，讓財財富隨隨時間間增長長62旺盛性性分主主題創富，，到最最有錢錢景的的地方方去1創富，，到居居民最最多的的地方方去！！創富，，到大大商家家最中中意的的地方方去！！63挖渠道道第六篇篇：。【條條條大道道通羅羅馬】】64推廣戰戰略思思想前面已已在對對“錦錦繡南南山””的理理解基基礎上上進行行了高高調的的包裝裝。現場展展示+活動行行銷+直效行行銷為為主65一、現現場展展示現場攻攻擊體體系“五點點一線線”攻攻擊術術售樓處處示范單單位工地圍圍墻樓體條條幅現場看看板看樓通通道不完善善的逐逐步完完善66現場展展示現場攻攻擊戰戰術一一攻擊目目標：：售樓樓處攻擊武武器：：成績績展示示攻擊要要點：：用成成績說說話，，堅定定客戶戶信心心說明明：：以招商商成功功商家家、銷銷控板板等展展示招招商及及銷售售成績績，從從潛意意識里里堅定定和促促進投投資者者做出出購買買決定定。售樓處處包裝裝做一一些類類似““富爸爸爸語語錄””的投投資、、勵志志元素素———從思思想上上來提提升并并符合合當前前創業業模式式定位位。67富爸爸爸語錄錄富爸爸爸說：：創富，，要到最最有錢錢景的的地方方去，，到毋須須耕耘耘的地地方去去。富爸爸爸說：創富，，到人民民最需需要、、到政府府銳意意規劃劃的地地方去去………富爸爸爸說：創富，，到著名名商家家搶駐駐地方方去，，到人氣氣最旺旺的地地方去去………68現場展展示現場攻攻擊戰戰術二二攻擊擊點點：售售樓處處攻擊武武器：：互動動游戲戲設施施說明明：：針對對“南南岳中中心財財富廣廣場””，設設置一一些娛娛樂休休閑的的運動動設施施：小小籃球球架、、小足足球框框、攀攀巖壁壁、高高爾爾爾推桿桿等及及與親親子活活動相相關的的小活活動:釣魚魚、填填色游游戲等等，在在互動動中拉拉近與與孩子子的距距離。。（可可見方方案:周末末親子子活動動方案案）攻擊要點：：從個性來來凸顯。69二、活動行行銷專家級投資資研討會媒體體：報紙紙、電視等等搶眼點：邀邀請投資理理財名人或或經濟學家家電視現場場論投資著眼處：邀邀請經濟學學界學者、、專家及證證券業界的的知名人士士縱論，輿輿論強勢，，以達到先先聲奪人的的前期造勢勢目的。（（參考：城城市論壇、、中產家庭庭財富管理理沙龍、銀銀行VIP理財活動動等方案））70活動行銷想退就退，，想換就換換！高端人人居，開山山巨著！持續應用之之前實行的的“想退就退”策略，一一定時間內內，簽合同同期前，凡凡購鋪不滿滿意的客戶戶，想退就就退（退定定金），，想換就換換，退換自自由！其他階段性性促銷活動動及優惠政政策71三、直效行行銷南岳區及各各鎮夾報、、DM直郵覆蓋本地咨訊刊刊物（衡陽陽晚報、湖湖南日報，，瀟湘晨報報等）機關單位DM直郵針對有一定定規模及名名氣的酒巴巴、餐飲、、娛樂、服服裝等商戶戶的直郵：：精美招商商手冊、精精美宣傳單單張并直接接面對上述述客戶的招招商懇談會會等。把促銷信息息直接貼到到年輕網民民主頁長途快巴靠靠椅夾放單單張DM在南岳是較較理想和有有效的媒體體廣告，隨隨報夾送建議：分周周期投送，，并在促銷銷前和活動動前幾天投投送722廣告投放思思路73戶外廣告攻攻擊交通要道廣廣告牌、候候車亭、燈燈箱、車身身廣告、模模型展覽車車等現只做了路路旗廣告，，可考慮適適當增加其其他廣告戶外廣告牌牌要布置在在你那月主主要路口建議在開盤盤或活動期期間利用這這些戶外廣廣告牌，以以便制作一一些臨時巨巨幅廣告。。74電視廣告攻攻擊電視廣告是是最直觀、、最直接的的媒體，覆覆蓋整個衡衡陽。同時時可考慮在在湖南電視視臺投放部部分廣告。。電視媒體投投放建議：：可以長時時間投放，，每天投放放的次數在在十次以內內，讓客戶戶不斷加深深對項目的的形象。電視媒體廣廣告建議至至少每三個個月換一次次內容。75廣播廣告攻攻擊現在接受資資訊的平臺臺及方式越越來越多，，廣播聽眾眾已越來越越少，但很很多開車者者或是的士士播放廣播播，做為廣廣告的補充充。可考慮投放放“衡陽財財富故事匯匯”等廣播播電臺。76報紙媒介攻攻擊經過對你那那月的讀者者調查分析析，主要報報紙媒體的的廣告效果果不理想，，但作為報報紙媒體投投放的補充充，且考慮慮對周邊區區域的輻射射作用——可以適量投投放衡陽日日報、衡陽陽晚報、瀟瀟湘晨報等等。77借勢攻擊政府借勢品牌商家借借勢78隱性傳播攻攻擊欄目、活動動冠名現場隱性造造勢公益活動79全程媒體展展開造南岳中心心，主財富富未來！戶外硬媒夾報大型海報樓書直效媒體車體電視廣告廣播公關活動短信網絡核心創意80媒介投放節節奏銷售持續期期2014.9-12形象豐滿期期2014.5-9形象樹立期期2014.1-5網絡報紙電視活動雜志、DM電臺短信戶外派發非現場POP5.1開盤813針對招商媒媒介策82針對招商媒媒介策關于錦繡南南山品牌形象的的建立關于錦繡南南山招商推廣的的完成遞進招商媒體推推廣兩大要要素：83推廣目的樹立錦繡南南山品牌形形象，使其其成為南岳岳標志性現現代都市休休閑購物中中心，占據據南岳大型型文化、休休閑、購物物、娛樂領領跑者地位位。84廣告表現品牌形象宣宣傳、重大大事件公告告從文化、休休閑、購物物、娛樂等等多方面創創意表現使使錦繡南山山形象逐漸漸具象85以密集的電電視及戶外外廣告投放放，在錦繡繡南山開業業前后進行行造勢。同同時，配合合各種媒介介進行軟性性包裝宣傳傳，以期對對錦繡南山山開業和試試營產生轟轟動效應。。本階段媒介介投放注重重“廣”度度，即在目標標消費者所所在區域最最大范圍地地傳達廣告告信息，從從“橫向””提升和錦錦繡南山那那知名度。。務必使盡盡可能多的的商家和消消費者接收收到錦繡南南山招商的的信息，以以吸收消費費者光臨錦錦繡南山。戶外廣告的的投放，提提示消費者者關于錦繡繡南山招商商的信息。。86電視廣告表表現策形象廣告宣傳錦繡南南山品牌形形象，提升升其品牌知知名度。以以表現錦繡繡南山的文文化、休閑閑、娛樂、、購物、時時尚生活為為主，感性性訴求。專題介紹片片詳細表現錦錦繡南山文文化、休閑閑、娛樂、、購物等多多方面設施施，凸顯錦錦繡南山獨獨有的商業業文化形象象。87招商推廣核核心訴求方方向：利用中心財財富廣場的的概念，展展開針對性性極強的商商業機會和和商圈繁榮榮遠景的熱熱點炒作。。錦繡南山帶帶來的商業業機會南岳的商業業發展南岳的商業業現狀成熟購買力力和消費力力增長（市市政規劃、、發展遠景景）錦繡南山的的商業功能能及利益發展商的實實力背景和和經營理念念88重點報紙以《衡陽日報》、《衡陽晚報》、《湖南日報》為主，《瀟湘晨報》、《衡陽廣播電視報》等為輔。形式：軟文、硬廣；軟文+硬廣；新聞報道。戶外衡陽市區及周邊縣市主干道，繁華商圈路段等高炮及墻體廣告位，階段性更換主題。電視衡陽電視臺，與電視臺合作打造恒鼎新都匯專題片欄目DM/派單與南岳郵政機構及派單公司等合作輔助投資白皮書分析當前投資形式，提高客戶投資意識電臺南岳電臺黃金高峰期，進行信息發布短信定點發布區域：衡陽、南岳等，根據具體時間節點選擇網絡搜狐焦點房產（衡陽站）、衡陽房地產信息網、衡陽傳媒網、錦繡南山網站物料樓書形象及賣點展示折頁樓書的簡易版本單張不定期出版，根據項目認籌情況及工程進度情況展板通過發展商實力展示、投資理財、通貨膨脹等內容增加現場氛圍894針對銷售媒媒介策略90銷售推廣目目的確立市場推推廣形象強勢拉動錦錦繡南山商商鋪銷售91銷售推廣階階段劃分：：蓄客期持續期強銷期92蓄客期廣告告表現事件活動公公告+開開盤后市市場關注概概念用關于投資資環境、項項目優勢、、發展商形形象等多個個方面建立立項目“極極具投資潛潛力”的價價值印象93本階段媒介介投放注重重“深”即在目標消消費者所在在重點區域域盡可能詳詳細地項目目存在的各各種投資價價值，確立立錦繡南山山影響的縱縱深度。務務必使南岳岳及衡陽民民眾盡可能能多的了解解“中心財財富廣場””及“商業業綜合體””概念以及及錦繡南山山的升值潛潛力。94強銷期持續銷售售期推廣廣目的已建立了了項目為為“最佳佳投資項項目”的的基本銷銷售形象象，在強強銷銷售售期需要要將項目目的各種種賣點進進一步深深化，結結合推廣廣活動，，完成銷銷售的任任務。95階段廣告告策略深挖賣點點，重復復投資形形象傳播播配合銷售售活動的的進行，，促進銷銷售活動動的市場場影響力力遞進96持續期持續期推推廣目的的根據項目目的銷售售計劃和和進度，，屆時錦錦繡南山山的一期期銷售目目的已經經基本完完成。為為了配合合一期收收尾及二二期的持持續銷售售的需要要，進行行必要的的廣告信信息發布布，為下下一階段段的銷售售做好準準備。974階段廣告告策略98階段廣告告策略結合商家家入駐、、促銷信信息的發發布提醒人們們再次關關注錦繡繡南山99針對客戶戶群媒介介策南岳本地地有產者者：戶外廣告告牌、場場景包裝裝、特別別是有個個性的圍圍墻考慮到他他們對信信息的被被動，而而親戚朋朋友熟人人之間的的傳播在在他們中中間的重重要性，，在促銷銷期間可可借老客客戶來帶帶動，實實行優惠惠措施如如：老客客戶帶新新客戶者者，有優優惠政策策或可享享免半年年管理服服務費等等。100公務員：：網絡、現現場形象象政府扶持持的有力力宣傳、、專業團隊隊的良好好形象、、有名商家家的品牌牌效應、、投資專家家的現身身說法、、熟人之間間的相互互影響、、會對這一一類客戶戶起到很很大的作作用，加加大這方方面的宣宣傳力度度。101本地生意意人，特特別各類類商家作為一個個經商者者，他們們對于投投資風險險的評估估更加謹謹慎。專專家級的的商業投投資論壇壇、品牌牌商家的的品牌效效應是對對他們的的有效攻攻擊，活活動期間間，可邀邀請他們們作為現現場嘉賓賓，一起起參與。。102外地投資資者：電視、報報紙是對對他們最最直接的的傳播媒媒介，而而在營銷銷過程中中，具體體的一些些營銷手手法，也也是他們們作出決決定的因因。主要要有：包包租；返返租；十十年原價價回購等等。1035階段攻擊擊104蓄勢鋪墊墊期目標：樹樹形象，，引關注注主題：創創富巨無無霸落戶戶南岳手段：““買鋪抽抽寶馬””活動電視新聞聞戶外媒體體文本資料料105發展商品品牌營造造形象樹立立期公益活動動（基金金鋪、希希望鋪等等）錦繡南山山經營模模式電視視報道錦繡南山山領導專專訪電視視報道106開盤旺銷銷期目的：集集中力量量，集中炒勢勢市場主題：造造南岳中中心，主主財富未未來手段：電電視/電臺/現現場/報報紙/路路牌/路路旗/短信107實例攻心心期目的：以以業主、、專家等等第三者者的看法法印證錦錦繡南山山的“旺旺”與““贏”主題：讓讓你的錢錢大有““錢”途途！手段：路路牌/路旗/報紙/DM/單張/電視/電臺/短信/現場橫幅幅/希望鋪/創富專訪訪108經營特色色營造文化特色色(廣場及活活動)休閑娛樂樂特色(全方位休休閑娛樂樂設施)購物特色色（品牌牌商家））餐飲特色色（特色色及高檔檔餐飲））服務特色色(提供返租租、包租租、回購購等保險險政策，，統一規規劃、統統一招商商、統一一策劃、、統一管管理、統統一推廣廣)109其次，是是住宅篇篇。110LOFT公寓的命命名LOFT公寓的命命名，最最好能與與商業相相關，但但同時又又能與商商業明顯顯地聯系系出來。。支撐：取取名“錦錦繡南山山公寓””能夠讓讓本地居居民更容容易清晰晰本項目目所處的的地段，，并聯想想到“錦錦繡南山山”建立立的知名名度和商商業價值值，“南南山”具具有山岳岳挺立之之氣，給給人高端端，尊貴貴印象。。“公寓”將將住宅與與商為部部分區分分開來，，使項目目性質更更易凸現現。“錦繡南南山公寓寓”形成成品牌形形象后，，也易于于介紹與與稱呼。。推薦命名名：錦繡繡南山公公寓111包裝定位位—市場定位位語大型綜合合性商業業LOFT公寓112傳播核心心—廣告語備選財富鋪路路，俯瞰瞰全城。。居家新時時尚，身身份高象象征。推薦廣告告語：高高端人居居，開山山巨著。。113推廣策略略借勢前期市場場極具地地位的商商業部分分的推出出，勢必必會建立立良好的的市場形形象，住住宅的順順勢而發發，既起起到了延延續前期期品牌，，確立自自己地位位的借勢勢效果，，又對整整個項目目形象的的豐滿起起到了一一個補充充作用。。114借勢攻擊擊第一攻擊擊波第二攻擊擊波第三攻擊擊波目標：延延續前期期品牌目目標標：：延續前前期品牌牌目目標標：：突出住住宅優勢勢打造綜合合性商業業樓王突突出住宅宅優勢-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------核心點：：大商業業綜合住住宅核核心心點：建建立住宅宅市場地地位核核心點：：全方位位攻擊戰戰術生活無限限便利-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------方式式：：*前前期期商商業業品品牌牌借借勢勢方方式式：：*前前期期商商業業品品牌牌借借勢勢方方式式：：*有有