別墅市場的升溫及青城山休閑產業的興起為樓市注入了一股本案800畝至千余畝廣闊天地。以此為基礎，本案必將成為最受關注的樓盤之一。，作為專業的公司，能有幸參與這一史上的重大個案銷售方面提出的觀點，供貴公司參考。，A策劃銷別墅：在郊區或風景區建造的供休養用的園林住宅——引自（現代漢語詞典前市場分一 大市場環 別墅及小型住宅市場特性 產品分一 本項目概二、本項目關鍵制勝點三、本項目優劣勢分析一 建筑成二 銷售成三、市場價格四、投資回報計算 四 造勢運市場分一 大市場環1、利多因a、堅持以擴大內需牽動經濟采取各種措施鼓勵消費者購房購車，b、自9.11事件后，經濟復蘇可望于今年3月份開始，這有利于全2因a、WTO的加入反而在近期造成消費真空，持幣人群增多，購房、購車等觀望心態嚴重，近期房市直接體現出這一點。二 別墅及小型住宅市場特1、二環路以內小型以浣花風景區為代表的市中心小型住宅，體現出黃金位置的全部優勢“稀有”往往是這些樓盤宣傳語中常見的一個詞，它正確反映了這批樓盤的所有內涵。但除此之外，這類住宅的別墅特征非常牽強。2、二環路與三環路之間的小型3、近郊的小型住從青城山、龍泉、文家場到華陽，小型住宅都擁有一定的市場，它們宣揚的最大賣點是環境，只有好的環境才能實現真正的豪華別墅生活方式。但到目前為止，該類型住宅還定義為休閑產業，市場極不穩定。而且這類住宅環境的人工痕跡仍顯太重。如青城白鷺洲的人工湖，青城山莊的人造球場其中較成功“芙蓉古城以即便如此，它的過多的人造景觀和大雜燴式的排布與高級住宅的風范相去甚遠，更談不上豪華享受。與本案的國際性、豪華性、實用性、珍藏性不可并論。三 青城山區域市場特1群a、企事業機關單位灰色收入人群b、中產c、企業、公司等單位自用d、文化、藝術、體育圈2特a、別墅與聯排、公寓相結合，套型從60m2—300m2豐富多bcde3、青城白鷺洲，中國青城，山莊比 430（元/（元/ 1600—1202700— 800單價（元/物管（元/ 30—701960元/1.5元/20180—200 200—380 400單價（元/物管（元/ 2—3元/830207—39870—200萬/項目分一 本項目概2-30.280-萬每幢；另兩塊分別100畝左右，建造聯排住宅和獨立別墅，面積90-170m20.2515萬—35二、本項目關鍵制勝1、真正意義上的別墅生住戶過一種折中式的別墅生活。因為自然環境的不足是它們的最大弱而本項目大膽選址青城山后山——距市區最近的世界級名勝風景2—3區6—8點和適合別墅的地域特點絕對是獨一無二的。2、獨特的環境結合大師級的建筑設生命、建筑融為一體。這一份天賜與智慧結合的精美是現有其它別墅所3、聆賞綠蔭，不離紅塵的60分鐘車程。這樣的距離恰恰是豪華住宅所適合的距離。它既有效購物、、餐飲、康樂等服務體系都能持續完善的發展。4、普通別墅極易過時，而本項目能世襲相于受嚴格控制，山上的規模在社區絕無僅有，以后也難以再版，在這樣的將之永世相傳，引以為榮。而本項目雖然是第一次推出這樣的理念，5、高價值的生現，低價值的付2500元/m2高超的成本控制將實現地區別墅類罕見的性價比。而且，項目中1800元/m2的聯排別墅也是無懈可擊，這樣的價位無論是青城山下的別墅，還是三、本項目優劣勢分優12800畝住宅之外，還有數百畝公園，自成一體，氣勢不凡，相對配套更34560.278劣1234投資回報分一 建筑成1占地（畝2費用標準土地費：4.5萬/畝建安費：1100元/m2配套費：200元/23、項目總費土地費：4.5×800=3600配套費：200×116000=2320共計 18680二 銷售成1、報紙：400電視：100萬印刷品：20萬戶外看板：40萬3D動畫：10萬樣板間：100萬2包裝售樓處：60萬如模型等：203活動會展類：30贈品促銷：100萬造勢活動；20萬4、銷售管理：3005、管理：100萬共計：1300萬三 市場價格（保守評估豪華別墅：2500元/m2獨立別墅：2000元/聯排別墅：1800元/2、總價價值計豪華別墅：2500×72000=18000萬獨立別墅：2000×15000=3000聯排別墅：1800×29000=5220共計:26220四 投資回報計=26220-18680-=6240策劃銷一 本項目策劃重1、獨一無二的山間采用大量人工來彌補自然環境的不足，而山上的別墅則大不相2、可世代相傳的經典物物業具備與青城山同等特有的價值潛力，好比世界名勝奧地利的山間別墅，是上流社會苦苦追尋的典藏尤物，誰能世代擁有，誰的便擁有世代顯赫的榮耀。3、彰顯價值的高級居住形2-3畝才建造一幢別墅，上千畝的范圍內容積率低至0.2以下，有清4、意想不到的超級性價別墅還要便宜，千萬不用懷疑，因為這是一個創舉，無論過去還是將來，這樣的創舉都將難以模仿。5、超級規模帶來百分百的保800大型的，完善的醫療體系，購物中心，并得到良性循環地持續6、美景天成工能7、同青城山一樣不可再8、讓平地上住久了的人們走進山間豪宅生9、不同的溫度說明不同的價夏天把市，都江堰市區，青城山腳下和這里——青城山上的溫才顯本案。11、現在不貴的典藏它是可能有時不住，但都必須時刻占有的典藏品。有價值的珍12、零公攤一定能實13、距離的解決之道——從到青城山，60公里的距離和一個小時的車程本身并不算什么。里，社區shuttlebus（穿梭巴士）為你解決一切問題。14、讓孩子的假期比別人更特別一15、孝敬父母的最佳方式——常回家看如果你的父母就住在你要去度地方你是不是有的機會和年16、為了健康，做一個森林守望者二、銷售準備工作重1、現場道路狀②增添彩旗與2、市內售樓接待處應具備模型等完整的促銷其它以形象提升和導購為目3、交通工具安4，所有的開盤3個月內須在正式開盤前完成設計制作，保證開盤后的連續性，系統性。，5、培6、價格、付款及促銷方7、在羊西線尋找宣傳口在羊西線和成灌高速口設立路牌，是本案推廣中重要的方面，8、簡盡快準備 可 的文字性材料，以便造勢時采用三、推盤時建議3月份在各大中以方式淡入，社會的議論。4月告，為正式開盤累積人氣。正式開盤可定于4月底或51日，利四、造勢運1、半遮，蓄勢待2、溝通，借讓在青城山項目上傾斜，甚至故意項目之間的爭論、舌戰。把市民的注意力在一定時期內地集中在青城山。而本案的懸念則可由去幫助營造。3、集中，強勢推4月中旬開始形象，4月底至5月底強勢宣傳，約100萬左