2018新形勢下房地地產企業融資資實務和創新新2018年5月2日目的深入理解我國國房地產投資資和融資現狀狀、政策和前前景掌握各種房地地產企業和項項目融資方式式的特點及機機遇掌握房地產各各種融資要點點、難點破解解和風險控制制掌握和制定自自己企業可行行的融資實務務和創新方式式提綱一．中國房地產行行業現狀和趨勢二．不同房地產產產品投資和融融資策略三．銀保監會會監管的房地地產融資產品品（含銀行貸款款、委托貸款、并并購貸款、信托、、保險資金））四．證監會監監管的房地產產融資產品（含債券、上市、私募基金、資管計劃、資產證券化）五．股權和資產產并購、輕資產管理和其其它融資方式新形勢下房地地產投融資和和并購策略一中國房地產行行業現狀和趨趨勢房地產行業的的現狀房地產行業的的發展趨勢影響房地產市市場長期趨勢勢主要因素未來房地產調調控的目標：：一是平穩房價價，住有所居居；二是多渠道提提高住房供給給。一二線仍仍有大量住房房剛需尚未滿滿足，三四線線仍有大量的的棚戶區需要要改造，許多多農業人口還還有進城購房房需求。1.房地產行業的的現狀單位：億平方方米2018年第一季度，，TOP100房企整體銷售售規模同比增增長28.8%，增速較前兩兩月同比增速速下降16.3個百分點，但但業績集中度度和各梯隊門門檻較去年同同期仍有較大大幅的提升。。2017年，TOP10房企集中度達達24.1%，TOP30房企集中度近近40%，TOP50房企集中度45.9%。而TOP100房企集中度達達55.5%。行業份額集集中性更強，，更向大型品品牌房企靠攏攏。大房企面臨的的挑戰：市場占有率、、產品等各各方面創新、、負債率不能能太高、全國國城市化率提提高等大房企的機會會：資金、品牌、、成本控制等等中小房企面臨臨的挑戰：大型房企市場場的擠壓（品品牌和價格））、地價上漲漲的拿地成本本壓力、持續續經營的資金金壓力中小房企機會會：房地產區域化化的特點鼓勵勵專注、特色色房地產企業的的挑戰2.房地產行業的的發展趨勢多元化（或產產業化）：未來十年，中中國的行業大大發展將會集集中在商業、旅游、、物流、文化化、教育\農業等嶄新新的領領域，譬如特色小鎮鎮熱潮出現。非住宅投資資在2016年占房地產總總投資的35%左右。集中化：百強房企占的的銷售份額越越來越大，企企業并購增多多。資產化：持有型增多、、物業管理、、輕資產管理加強（包括辦公、商商業、工業和和物流、長租公寓等）。金融化：資金渠道和成成本是決定因因素之一，資資產證券化創創新不斷。互聯網和智能化等全球開發型和和（資產管理理）持有型房地產市值趨趨勢比較資料來源:UBS瑞銀集團2017全球上市房地地產公司和房房地產投資信信托基金（單單位10億美元）注：淡色的為為開發型，深深色的為（資資產管理）持持有型資金來源目前狀況2018年展望股權/債權集團/項目公司企業銀行貸款量大，但難度也加大額度下降，偏大企業債集團/項目公司并購貸款規模減小新規（有限制）債項目公司委托貸款民間較多新規（有限制）債項目公司房地產信托規模較大新規（有限制），量還是增加債項目公司保險資金進入非住宅，潛力巨大較多股/債項目公司房地產債券規模明顯收縮控制規模債集團公司房地產公司上市這些年直接IPO極少新IPO很少，近年幾乎停止股集團公司房地產私募基金發展較快會很多（鼓勵股權，限制債權）股項目公司資產管里計劃規模明顯收縮，非標不做新規（有限制）債為主項目公司房地產資產證券化（含REITs)還沒有立法,最新試點是住房租賃REITsABS，CMBS，住宅REITs會較多股/債項目公司我國房地產融資產品現狀狀和前景影響房地產市市場長期趨勢勢的主要因素素經濟增長（經經濟發展帶來來人口導入））城鎮的人口增增長（人口導導入也是由于于經濟發展））政府政策3．影響房地產市市場長期趨勢主要因素從現今人口流流動趨勢來看看，形成泛長長三角、京津津冀、珠三角角、長江中中游、成渝、、山東半島、、中原等大經濟圈為主主二不同房地產產產品投資和融融資策略住宅辦公樓商場賓館、旅游和和養老物流和工業廠廠房住宅需求:移民水平、出出生率、當地地經濟活動、、買房承受力力等，各城市情況不不同，但需求求比供應更加加主動。預售、多種融融資方式1.住宅辦公樓需求:白領就業,譬如金融、保保險和房地產產業，譬如上海的浦浦東和浦西等等。特性：扎堆CMBS、REITs、保險資金等長期持持有型的資金金。2.辦公樓舉例：北京辦辦公樓市場3.商場商場需求:就業，消費者者年齡段、生活方式、花花費和信心等等.加入娛樂和休休閑的功能受購物網絡沖沖擊，餐飲和娛樂部部分增加商場由“經營商品品、經營品牌牌”轉向經營營消費者;商業品牌由重規模模轉向重創新長期持有型資資金旅游、休閑、、養生和養老老的區別旅游：景點和和住宿等；休閑：舒適和和住宿等；健康（養生））：住宿、配配套和環境等等；養老：住宿、、醫療、配套套和環境等。各類資金4.賓館、旅游和和養老工業廠房需求求:經濟活動(GDP)和出口等最大特性是量量身定制。先找客戶2.找地塊3.建設4.持有有和出租萬科入股普洛洛斯案例長期持有型資金5.物流和工業廠廠房三銀保監會監管管的房地產融融資產品銀行貸款(開發貸款、個個人按揭、委委托貸款和并并購貸款）房地產信托房地產保險資資金1.銀行貸款貸款難度加大大。銀行放貸規模模縮小。中小開發商和和三四線開發發商貸款更難。按揭難度加大大。銀行放貸規模模縮小。有的銀行對第第一套剛需房房按揭積極性性不高。銀行追求高回回報和低風險險偏向與與大企企業包括100強合作拿地階段進入入利率6%-14%不等–根據信用、項項目和資金投投入比例等定定比例可以5:5到3:7等人民銀行：2018年，保持貨幣幣政策穩健中中性被擺在首首要位置，切切實防范化解解金融風險緊緊隨其后。加加強影子銀行行、房地產金金融等的宏觀觀審慎管理。。銀監會：銀行開發貸款款：利率提升、抑抑制杠桿，繼繼續遏制房地地產泡沫化傾傾向；開發貸貸額度減少，，減少非標業業務。根據商商業銀行委貸貸新規，商業業銀行提供委委貸服務時，，委托人資金金不能為受托托管理他人的的資金。有的的銀行停止了了流動資金貸貸款，只認432.銀行并購貸款款：投向房地產開開發土地并購購，或房地產產開發土地項項目公司股權權并購的，應應按照穿透原原則管理，擬擬并購土地項項目應完成在在建工程開發發投資總額的的25%以上。并購貸貸款不得投向向未足額繳付付土地出讓金金項目，不得得用于變相置置換土地出讓讓金。委托貸款：1月6日，監管機構構要求“集合合資產管理計計劃不得投向向委托貸款資資產或信貸資資產”，也就就是說監管層層叫停了銀行行的委托貸款款業務。信托：滿足432。最新監管部門門相關政策改革開放開始始后，1979年以中國國際際信托投資公公司的成立為為標志，中國國的信托業得得到恢復，但但長期以來我我國信托業操操作很不規范范。其間經過過5次整頓。2005年9月銀監發布《加強信托投資資公司部分業業務風險提示示的通知》（212號文件）規定定的嚴格程度度幾乎要高于于銀行要求。。我國內房地產產信托計劃對對投資者的回回報為信托計計劃方案中的的協議回報，，2016年平均7左右%。與房地產私募募基金一樣，，目前的房地地產信托普遍遍呈現資金在在單個項目上上過度集中，，優點是風險險隔離，缺點點是不利于控控制風險。目前我國68家信托公司司管理的房地地產信托規模模已經超過2萬億；2.房地產信托房地產信托：滿足432。房地產信托2018年一季度的量量反而大大超超過去年，在在房地產方面面的量非常非非常多，而且且價格在往上上升。房地產信托當當前給投資人都要要7%到8%左右，那他給給開發商要9%到11%左右。今年總總體成本要超超越去年同時時期的0.9左右。房地產保險作作為房地產重重要參與者在在國內外都已已被各方面認認可；保險資金可以以通過多種途途徑實現與資資本市場的對對接，保險公公司是影響資資本市場一支支舉足輕重的的力量；2010年9月5日，保監會發發布了《保險資金投資資股權暫行辦辦法》和《保險資金投資資不動產暫行行辦法》。我國首部私私募股權投資資辦法和保險險行業首部完完整不動產投投資辦法出爐爐，不能參與住宅宅開發和投資資。近幾年來我國國的許多保險險公司在國內內許多大城市市等購置大面面積優質辦公公物業和參與與商業地產開開發等，全面參與非住住宅項目。險險資方面。險險資通常的做做法就是在保保證資本金安安全前提下，，盡可能通過過大比例持股股，從而獲得得董事會職位位來影響董事事會的股息分分配，甚至對對部分投資決決策給出意見見。2015年以來，房地地產公司債成成本降低，對對險資也是挑挑戰。3.房地產保險資資金四證監會監管的的房地產融資資產品房地產企業債債券房地產公司上上市房地產私募基基金和資產管管理計劃房地產資產證證券化1.房地產企業債債券債券是政府、、金融機構、、工商企業等等機構直接向向社會借債籌籌措資金時，，向投資者發發行，并且承承諾按一定利利率支付利息息并按約定條條件償還本金金的債權債務務憑證。我國國早早在在1987年就就頒頒布布了了《企業業債債券券管管理理暫暫行行條條例例》。1993到1998年政政府府禁禁止止房房地地產產企企業業通通過過股股票票和和債債券券融融資資，，至至此此房房地地產產企企業業僅僅有有幾幾家家發發行行過過房房地地產產債債券券。。2015年前前的的很很多多年年，，房房地地產產企企業業在在國國內內發發債債很很難難，，香香港港發發債債方方便便且且利利息息低低，，但但2015年以以來來很很多多大大型型房房企企在在國國內內發發債債且且利利息息較較低低，，一一般般在在3-6%之間間。。許多多房房地地產產公公司司希希望望能能有有一一個個直直接接融融資資與與間間接接融融資資相相結結合合、、短短中中長長期期相相匹匹配配的的融融資資結結構構。。因因為為公公司司在在不不同同發發展展階階段段，，需需要要不不同同期期限限結結構構和和風風險險水水平平的的直直接接融融資資產產品品。。萬科科和和龍龍湖湖公公司司債債券券、、海海外外中中國國房房地地產產公公司司債債券券案案例例分分析析全國國房房地地產產開開發發企企業業超超過過5萬家家,房地地產產上上市市公公司司總總共共有有近近200家。。上市市融融資資對對企企業業的的條條件件要要求求較較高高，，中中小小企企業業很很難難涉涉足足。。總體體上上,最近近幾幾年年來來,國家家不不鼓鼓勵勵。。我國國部部分分房房地地產產公公司司在在海海外外成成功功上上市市,中國國房房地地產產上上市市公公司司綜綜合合實實力力前前20名中中大多多數數在香香港港上上市市。。國家家現現在在不不鼓鼓勵勵為什什么么要要發發行行上上市市？2．房房地地產產公公司司上上市市基金金是是集集中中投投資資者者的的資資金金,有專專業業團團隊隊投投資資并并獲獲得得回回報報。。私募募又又稱稱不不公公開開發發行行或或內內部部發發行行，，是是指指面面向向少少數數特特定定的的投投資資人人發發行行證證券券的的方方式式。。發行行對對象象大大致致有有兩兩類類，，一一類類是是個個人人投投資資者者;另一一類類是是機機構構投投資資者者。。發行行有有確確定定的的投投資資人人，，發發行行手手續續簡簡單單，，可可以以節節省省發發行行時時間間和和費費用用。。私募募基基金金一一般般是是封封閉閉式式的的合合伙伙基基金金，，不不公公開開上上市市流流通通。。在在基基金金封封閉閉期期間間，，合合伙伙投投資資人人不不能能隨隨意意抽抽資資，，封封閉閉期期限限一一般般為為3年至至5年。。私募募基基金金運運作作的的成成功功與與否否與與基基金金管管理理人人的的自自身身利利益益更更加加緊緊密密相相關關。。私募募基基金金投投資資目目標標更更具具針針對對性性。。價值值創創造造和和關關注注共共贏贏。。3.1房地地產產私私募募股股權權基基金金的的內內容容3.房地地產產私私募募基基金金和和資資管管計計劃劃房地地產產私私募募基基金金的的分分類類按照照組組織織結結構構分分類類：：公司司制制、、信信托托制制和和契約約制制、合合伙伙制制；；按照照投投資資產產品品分分類類：：住宅宅房房地地產產、、商商業業房房地地產產、、辦辦公公樓樓房房地地產產、、旅旅游游房房地地產產、、工工業業房房地地產產等等；；按照照進進入入階階段段分分類類：：開發發型型、、機機會會型型、、持持有有型型。。房地地產產融融資資現現狀狀和和創創新新政府府鼓鼓勵勵政政策策社會會上上存存在在大大量量企企業業和和個個人人資資金金銀行行貸貸款款趨趨緊緊房地地產產企企業業融融資資難難金融融創創新新大量量的的居居民民和和企企業業儲儲蓄蓄存存款款，，為為整整個個行行業業發發展展提提供供源源源源不不斷斷的的資資金金來來源源。。譬譬如如在在2018年3月具具有有1000萬以以上上的的投投資資人人士士，，達達到到超超過過100萬人人。。房地地產產私私募募股股權權基基金金的的法法律律和和政政策策環環境境3.2當前前房房地地產產私私募募股股權權基基金金主主要要投投資資哪哪些些項項目目?包括括但但不不限限于于以以下下：：項目目公公司司接接近近或或已已經經獲獲得得至至少少一一個個證證（譬譬如如：：土土地地權權證證）），，但缺缺乏乏資資金金開開發發；；企業業計計劃劃擴擴張張，，譬譬如如企企業業有有新新增增業業務務；；企業業陷陷入入財財務務困困境境急急需需拯拯救救；；股東東意意見見分分歧歧，，部部分分股股東東的的退退出出計計劃劃；；自己己覺覺得得有有較較好好的的項項目目，，但但房房地地產產開開發發經經驗驗和和人人才才等等。。基金名稱XX地產基金合伙企業（有限合伙）基金性質有限合伙型(或者合伙制）基金規模募集3億元人民幣存續期限本基金存續期限為5年，到期后解散或經所有投資人一致同意繼續存續（前3年為封閉期，后2年為回報期）投資方向二線城市地產投資周期18-36個月；認購起點認購金額不低于200萬，且按100萬的整數倍遞增預期回報預計年化收益率18%以上基金管理人XXXX基金管理公司

基金托管人四大國有銀行之一；對基金的資金進行第三方監管基金管理費2%/年基金托管費不超過0.2%/年3.3房地地產產私私募募股股權權基基金金要要素素基金金組組織織架架構構XX管理公司（GP）其他個人（LP)XX地產基金托管銀行房地產專業顧問項目1項目2項目3等中介機構（律師、會計）法律/審計投資管理資金監管投資顧問機構構投投資資者者（（LP）細致致深深入入的的盡盡職職調調查查詳詳盡盡全全面面的的可可行行性性研研究究頂頂級級專專家家顧顧問問的的投投資資建建議議專業業委委員員的的投投資資決決策策安安全全可可靠靠的的交交易易結結構構嚴謹謹細細密密的的風風控控措措施施嚴嚴密密完完善善的的法法律律協協議議預期期收收益益的的保保障障措措施施………基金金特特色色收益益退退出出投資資期期投資資前前投資資期期收益益退退出出嚴格格的的監監管管方方案案與與執執行行項目目現現金金流流的的嚴嚴格格管管控控開開發發預預算算的的嚴嚴格格執執行行專業業的的顧顧問問與與指指導導重大大決決策策的的參參與與掌掌控控特特殊殊風風險險的的預預警警機機制制………嚴格格執執行行退退出出約約定定全程程銷銷售售資資金金的的把把控控提前前3個月月退退出出資資金金準準備備原股股東東及及實實際際控控制制人人擔擔保保落落實實特殊殊情情況況下下第第三三方方接接盤盤預預案案………收益益退退出出投資資期期基金金退退出出資本本市市場場出出售售股股票票房地地產產項項目目清清算算原股股東東承承諾諾回回購購企業業間間兼兼并并收收購購案例例分分析析一一2012年9月基基金金成成功功投投資資XX萬科科項項目目，，投投資資金金額額4.5億元元。。在投資資的XX項目中中，基基金出出資4.5億元元資金金，部部分進進入項項目公公司股股本金金，占占一定定比例例的股股權，，部分分作為為股東東借款款。基基金投投入的的本金金和部部分收收益，，預計計在2年內內收回回，整整個項項目結結算預預計4年左左右。。由于于項目目合作作制定定了一一系列列有效效的風風險控控制措措施并并且由由萬科科團隊隊操作作，風風險可可控，，收益益預期期可靠靠。基金擴擴充了了萬科科項目目公司司自有有資金金。萬科通通過與與基金金合作作，擴擴充了了項目目公司司的自自有資資金，，交齊齊了土土地出出讓金金，從從而拓拓展了了萬科科項目目再融融資的的渠道道。基金與與萬科科共擔擔風險險、降降低了了風險險系數數。如果此此項目目通過過單純純的債債權融融資，，債權權成本本偏高高，而而且承承擔了了項目目運營營的全全部風風險。。通過過與基基金開開展股股權合合作，，此項項目有有效分分散了了項目目風險險，大大大提提高了了抵抗抗系統統性風風險的的能力力，意意義重重大。。基金與與萬科科開展展項目目股權權合作作，有有效降降低了了萬科科項目目的負負債成成本。。大型房房地產產企業業以前前通過過信托托等債債權形形式融融資，，增加加了企企業的的運營營風險險，加加大了了企業業負債債成本本和負負債率率。通通過股股權合合作，，萬科科有效效降低低了企企業資資產負負債成成本和和負債債率，，提升升了房房地產產企業業的市市場價價值。。還本付付息優先級LP劣后級LP

（融

資方）大股東GP以其出資保障優先級LP的投資本金和收益參股20%控股80%和操盤

原股東雙方提供股東借款，項目公司按期固定收益

2-4年期限房地產私募基金房地產產私募募基金金投資資的交交易模模式（（一））項目公公司募集規規模：：人民民幣2.5億元募集期期：截止2011年9月20日基金存存續期期：2年

項目目位于于市中心城城區

近20多萬平平米大體量量居住住綜合合體

項目目預期期投資資利潤潤率高高達41.28%,安全系系數高高

開發發商背背景實實力雄雄厚，，股東東方高高層管管理人人員均均來大大型集集團管管理經經驗豐豐富，，股東操操盤實實力強強

配套套設施施齊全全，投投資潛潛力巨巨大

政府重重點城城市改改造工工程

投資人人回報報率高高案例分分析二二XX住宅項項目開發商商當時時已付付清1億元元土地地款,并累累計投投入開開發費費用共共約2億元元。開開發商商的另另一個個項目目需要要配建建廉租租房，，基金金對龍龍記帝帝景灣灣項目目進行行了股股權投投資。。基金投投資金金額1億元元進行行股權權投資資合作作，資資金用用于目目標公公司項項目后后期建建設。。本項目目運作作較好好，銷銷售良良好，，在投投資12個個月時時基金金達到到預期期收益益，成成功安安全退退出，，投資資人(LP)取取得了了預期期的股股權收收益；；項目目方也也成功功實現現了項項目的的工程程建設設計劃劃及銷銷售計計劃，，滿足足了政政府保保障房房的開開工進進度要要求。。在投資資合作作期間間，基基金及及其派派駐的的項目目代表表和財財務代代表嚴嚴格執執行雙雙方簽簽訂的的投資資協議議及監監管協協議，，合作作企業業認真真履約約；在在安全全可控控的框框架下下，基基金幫幫助合合作企企業成成功完完成了了新項項目的的拓展展，實實現了了基金金與被被投資資企業業的互互利雙雙贏。。3.4證監會會最新新政策策和私私募基基金的的發展展策略略資產管管理計計劃：：1月11日報道道：監管機機構近近日進進行窗窗口指指導，，要求求集合合資產產管理理計劃劃不得得投向向委托托貸款款資產產或信信貸資資產。。定向向投向向委托托貸款款的資資產或或信貸貸資產產需要要向上上穿透透符合合銀監監會的的委貸貸新規規。按按照新新老劃劃斷原原則，，已存存續業業務自自然到到期，，新增增業務務需滿滿足上上述要要求。。集合合類和和基金金一對對多投投向信信托貸貸款停停止備備案。。上海證證監局局關于于證券券公司司資產產管理理計劃劃參與與貸款款類業業務的的監管管規定定，要要求如如下：：1、不得得新增增參與與銀行行委托托貸款款、信信托貸貸款等等貸款款類業業務的的集合合資產產管理理計劃劃（一一對多多）。。2、已參參與上上述貸貸款類類業務務的集集合資資產管管理計計劃自自然到到期結結束，，不得得展期期。3、定向向資產產管理理計劃劃（一一對一一）參參與上上述貸貸款類類業務務的，，管理理人應應切實實履行行管理理人職職責，，向上上應穿穿透識識別委委托人人的資資金來來源，，確保保資金金來源源為委委托人人自有有資金金，不不存在在委托托人使使用募募集資資金的的情況況；向向下做做好借借款人人的盡盡職調調查、、信用用風險險防范范等工工作，，其他他監管管機構構有相相關要要求的的，也也應從從其規規定。。基金業業協會會：私募資資產管管理計計劃投投資于于房地地產價價格上上漲過過快的的16個熱點點城市市住宅宅地產產項目目的，，這16個熱點點城市市，具具體包包括北北京、、上海海、廣廣州、、深圳圳、廈廈門、、合肥肥、南南京、、蘇州州等地地，明明股實實債和和明基基實債債不予予備案案。1月12日，在““資產產管理理業務務綜合合報送送平臺臺”發發布更更新的的《私募投投資基基金備備案須須知》，列示示了包包括民民間借借貸、、委托托貸款款、信信托貸貸款等等在內內不屬屬于私私募基基金范范圍的的經營營活動動。與與此同同時，，中基基協也也給出出了近近一個個月的的“過過渡期期”，，并明明確在在2月12日起不再辦辦理不屬于于私募投資資基金范圍圍的產品的的新增申請請和在審申申請。1.股權投資為為主：房地產私募募基金的發發展方向應應該是股權權投資為主主2.真正的夾層層投資可以以做：2018年1月23日，中基協協在北京召召開的“類類REITs業務專題研研討會”中中提出，““在私募基基金投資端端，私募基基金可以綜綜合運用股股權、夾層層、可轉債債、符合資資本弱化限限制的股東東借款等工工具投資到到被投企業業，形成權權益資本。。符合上述述要求和《備案須知》的私募基金金產品均可可以正常備備案。”根根據該次會會議透露出出的信息，，理解，在在以股權投投資為原則則的前提下下，私募基基金甚至可可配套開展展一定比例例的直接債債權投資。。除此之外外，諸如不不良資產投投資、金交交所資產轉轉讓等模式式因其資產產性質、投投資方式等等特殊性同同樣與普通通的借貸活活動存在一一定差異，，此類產品品是否得以以存續也頗頗受市場爭爭議。筆者者同樣以為為，應按該該類業務是是否為新增增債權并加加高實體企企業的融資資杠桿來作作為一個判判斷的基本本準則。3.與滿足432條件的開發發商合作等等。房地產私募募基金的對對策3.5房地產資產產管理計劃劃從2012年下半年年起,證監監會、保監監會和銀監監會等陸續續發出了資資產管理方方面的一系系列重要政政策性文件件，放開了了部分投資資限制，促促使更多資資金進入以以前受到更更大限制的的領域包括括房地產市市場；我國國的資產和和財富管理理行業進入入了“大資資產管理時時代”。公公募基金管管理公司可可以通過設設立子公司司從事專項項資產管理理業務；證證券公司、、信托公司司、商業銀銀行、保險險資產管理理公司及其其他資產管管理機構紛紛紛申請開開展公募基基金業務；；初步形成成多方鼎立立勢態。我國目前已已80家以上公公募基金子子公司，管管理的資產產到超過10萬億，其中中房地產資資產管理計計劃占較大大比例。當前監管部部門要求資產管理計劃：要求集合資資產管理計計劃不得投投向委托貸貸款資產或或信貸資產產。定向投投向委托貸貸款的資產產或信貸資資產需要向向上穿透符符合銀監會會的委貸新新規。公募基金子子公司和信信托產品特特點比較監管機構報備432限制300萬以下最多人數證券交易所交易信托銀監會事前有50不行子公司證監會事后沒有200可能《關于規范范金融機構構資產管理理業務的指指導意見》》為規范金融融機構資產產管理業務務，統一同同類資產管管理產品監監管標準，，有效防控控金融風險險，更好地地服務實體體經濟，經經國務院同同意，中國國人民銀行行、中國銀銀行保險監監督管理委委員會、中中國證券監監督管理委委員會、國國家外匯管管理局2018年4月27日聯合印發。。資產管理業業務是指銀銀行、信托托、證券、、基金、期期貨、保險險資產管理理機構、金金融資產投投資公司等等金融機構構接受投資資者委托，，對受托的的投資者財財產進行投投資和管理理的金融服服務。資產管理業業務是金融融機構的表表外業務，，金融機構構開展資產產管理業務務時不得承承諾保本保保收益。出出現兌付困困難時，金金融機構不不得以任何何形式墊資資兌付。金金融機構不不得在表內內開展資產產管理業務務。私募投資基基金適用私私募投資基基金專門法法律、行政政法規，私私募投資基基金專門法法律、行政政法規中沒沒有明確規規定的適用用本意見，，創業投資資基金、政政府出資產產業投資基基金的相關關規定另行行制定。資管新規包包括:公募基金不不得進行份份額分級。。銀行不能發發保本理財財。券商、銀行行理財，信信托全部打打破剛兌。。。銀行理財+私募基金模模式全面停停止。過渡期為本本意見發布布之日起至至2020年底，對提提前完成整整改的機構構，給予適適當監管激激勵。資產證券化化(asset-backedsecuritization)是指將缺乏乏流動性的的但有預期期收入的資資產，轉換換為在金融融市場上可可以自由買買賣的證券券的行為，，使其具有有流動性。。廣義的資產產證券化主主要包括:1、實體資資產證券化化(股權型)：即實體資資產向證券券資產轉換換。2、信貸資資產證券化化(債權型)：就是將一一組流動性性較差信貸貸資產，如如銀行的貸貸款、企業業的應收賬賬款，經過過重組形成成資產池。。只要有好的的現金流，，就可能證證券化4.1房地產資產產證券化的的內容4.房地產資產產證券化業務類型熱水電煤氣供暖供水供電供氣路橋港運高速公路大橋、隧道海港、機場客運、長途供應鏈金融企業應收賬款保理應收賬款貸款類小額貸款消費貸、租房貸房抵貸、車抵貸精英貸票款收入自然景區人造景區電影票房航空BSP/B2B票據收益權銀行承兌匯票商業承兌匯票PPP醫院場館房地產購房尾款物業費物業租金應收賬款應付款保障房REITS融資租賃各類融資租賃其他地下空間收益權林權收益權融資融券債權股票質押式回購公積金貸款保單質押貸款民辦學費收費權存量信托受益權委托貸款債權銀行保付應收即將突破污水處理醫院、展覽還本付息發放貸款付息轉讓款轉讓信托受益權質押擔保分配信托利益設立資金信托優先級投資者劣后級投資者資產支持專項計劃管理人信托計劃原始權益人借款人（項目公司）標的物業抵押擔保CMBS交易結構圖股+債付息優先級投資者劣后級投資者資產支持專項計劃管理人私募基金SPV項目公司標的物業抵押擔保類REITs交易結構圖發起人商業地產資資產證券化化的兩個主主要產品交易結構：：CMBS和類REITS資產證券化化的操作流流程設立SPV資產轉讓信用增級信用評級審批發行維護和償還基礎資產券商/基金子公司資產支持專項計劃我國房地產產資產證券券化的前景景更多試點；；含辦公樓、、商場、工工業廠房、、賓館等；；從偏債權的的多到各類類股權（純純股權型REITs)及債權（包包括MBS）等；法律主體地地位確立；；稅收等創新新。4.2房地產資產證券化化案例分析析目標物業：：投資標的為為北京中信信證券大廈廈及深圳中中信證券大大廈。交易方式：：深圳證交所所大宗交易易系統上掛掛牌上市，，產品存續續期間，優優先級及次次級投資人人均可在交交易平臺交交易。基金管理人人：中信金石基基金管理公公司，它于于2013年7月8日在天津成成立，注冊冊資本1億元。每年年收取基金金1.5%的管理費。。退出方式：：包括以REITs方式實現上上市退出，，以及按市市場價格出出售給第三三方實現退退出。退出出時非公募募基金將所所持物業100%的權益出售售給由金石石基金發起起的、在交交易所上市市的REITs。對價75%將以現金方方式取得，，剩余25%將以REITs份額的方式式由基金持持有并鎖定定一年。優優先級投資資人將在IPO時點以100%現金方式全全部退出；；相應的，，次級投資資人將獲得得部分現金金分配及REITs份額。稅收優惠：：券商專項資資產管理計計劃。國內內目前沒有有稅收優惠惠政策，物物業資產轉轉讓和投資資者購買REITs產品兩個中中，各方都都需要繳納納較高稅費費，并且存存在重復征征稅的問題題，這使得得REITs產品的凈回回報率很難難達到市場場要求。但通過資產產管理計劃劃，“免除”了了投資收益益這部分稅稅收。中信起航資資產管理計計劃中信起航資資產管理計計劃世茂全國首首單物業費費資產證券券化2015年7月，以世茂集團團境內全資資子公司世世茂天成物物業服務集集團有限公公司因提供供物業服務務而享有的的物業費收收入為基礎礎資產。專專項資產計劃對應的的物業費。。截止2015年3月底，世茂茂天成物業業的合同管管理面積約約3500萬平方米.物業費的資資產證券化化對于世茂茂而言，最最直觀的好好處就是盤盤活了資產產.規模：25億周期：1-5年利率：5.75%-5.95%（根據年份份綜合成本本6.5%）評級：AAA世茂全國首單購房尾尾款資產證證券化2015年11月，計劃以世茂茂集團旗下下位于一、、二線城市市的項目公公司對其購購房者的購購房尾款應應收賬款作作為基礎資資產，該產產品也獲得得了機構投投資人的大大力追捧，，發行當日日共獲得了了3倍的超超額認購。。（資產是對對應幾百份份購房合同同）開啟了一條條低成本融融資渠道，，且盤活了了資產(購購房尾款).規模：6億周期：3年回報：根據風險收收益特征，，分為優先先級和劣后后級資產支支持證券。。根據中誠誠信評估，，該項目的的主體評級級及優先級級（5.75%）債項評級均均為AAA級。在風風險控制方方面，該項項目通過內內部分層、、高比例資資產包抽查查、強制壓壓力測試等等措施保障障了產品的的風險控制制。碧桂園購房房尾款證券券化2016年1月14日，碧桂園園公告其全全資附屬公公司增城市市碧桂園物物業公司決決定向中國國合格投資資者發行本本金額為29.46億元的資產產支持證券券，發行利利率為5.1%，期限限為4年，將將以發發行人人的若若干合合同收收款權權作為為支持持。3月18日，碧碧桂園園再次次公告告，其其第一一批購購房尾尾款應應收賬賬款的的資產產支持持證券券本金金額為為15.84億元，，資產產支持持證券券的1年期和和2年期優優先級級份額額發行行利率率分別別為5.0%和5.5%，發行行額度度均為為6億元。。2年期次次優級級份額額發行行利率率為7.45%，發行行額度度為2.6億元，，次級級份額額發行行額度度為1.24億元，，無固固定利利率，，其收收益為為優先先級與與次優優級分分派后后的剩剩余部部分。。發行行的所所得款款項將將用作作集團團若干干現有有債務務的再再融資資及一一般營營運資資本用用途。。對比碧桂園世茂應收賬款余額36.12億7.78億購房合同數量12158435單筆平均余額29.7萬179萬物業數量2113前十大合同額占總額2.81%7.23%擔保內部（產品本身）外部（集團）優先級固定回報5.0%和5.5%5.75%碧桂園園和世世茂購購房尾尾款資資產支支持證證券化化比較較保利地地產租租賃住住房資資產證證券化化2017年10月23日，保保利地地產發發布公公告稱稱，其其聯合合中聯聯基金金共同同實施施的““中聯聯前海海開源源-保利地地產租租賃住住房一一號資資產支支持專專項計計劃””，獲獲得上上海交交易所所審議議通過過。該產品品總規規模50億元，，以保保利地地產自自持租租賃住住房作作為底底層物物業資資產。。采取取儲架架、分分期發發行機機制，，優先先級、、次級級占比比為9:1，優先先級證證券評評級AAA。這也也是國國內首首單以以房地地產企企業自自持租租賃住住房作作為基基礎資資產的的REITs。4.3《《關于推推進住住房租租賃資資產證證券化化相關關工作作的通通知》中國證證監會會和住房城城鄉建建設部部2018年4月24日發布《通知知》明明確了了開展展住房房租賃賃資產產證券券化的的基本本條件件。主主要包包括物業已已建成成并權權屬清清晰，，工程程建設設質量量及安安全標標準符符合相相關要要求，，已按按規定定辦理理住房房租賃賃登記記備案案相關關手續續；物物業正正常運運營且且產生生持續續、穩穩定的的現金金流；；原始始權益益人公公司治治理健健全且且最近近兩年年無重重大違違法違違規行行為等等。明確了了優先先和重重點支支持領領域。。明確優優先支支持大大中城城市、、雄安安新區區等國國家政政策重重點支支持區區域和和利用用集體體建設設用地地建設設租賃賃住房房試點點城市市的住住房租租賃項項目開開展資資產證證券化化。完善了了住房房租賃賃資產產證券券化的的工作作程序序。鼓鼓勵住住房租租賃企企業結結合自自身運運營現現狀和和財務務需求求，開開展資資產證證券化化，明明確了了住房房租賃賃資產產證券券化申申請、、受理理、審審核、、發行行的程程序，，并對對開展展住房房租賃賃證券券化中中涉及及的租租賃住住房建建設驗驗收、、備案案、交交易等等程序序進行行優化化，建建立綠綠色通通道，，提高高工作作效率率。明確提提出加加強住住房租租賃資資產證證券化化的監監督管管理。。在建建立健健全業業務合合規、、風控控與管管理體體系，，建立立健全全自律律監管管體系系，合合理評評估住住房租租賃資資產價價值，，強化化中介介機構構和發發起人人責任任等方方面，，提出出了要要求。。提出要要營造造良好好政策策環境境，培培育多多元化化的投投資主主體，，鼓勵勵專業業化機機構化化的建建設或或運營營機構構，建建立健健全監監管協協作機機制，，支持持開展展住房房租賃賃資產產證券券化。。住房租租賃資資產證證券化化業務務的開開展條條件及及其優優先和和重點點支持持領域域發行住住房租租賃資資產證證券化化產品品應當當符合下下列條條件：：一是是物業業已建建成并并權屬屬清晰晰，工工程建建設質質量及及安全全標準準符合合相關關要求求，已已按規規定辦辦理住住房租租賃登登記備備案相相關手手續；；二是是物業業正常常運營營，且且產生生持續續、穩穩定的的現金金流；；三是是發起起人（（原始始權益益人））公司司治理理完善善，具具有持持續經經營能能力及及較強強運營營管理理能力力，最最近2年無重重大違違法違違規行行為。。優先支支持大大中城城市、、雄安安新區區等國國家政政策重重點支支持區區域、、利用用集體體建設設用地地建設設租賃賃住房房試點點城市市的住住房租租賃項項目及及國家家政策策鼓勵勵的其其他租租賃項項目開開展資資產證證券化化。鼓勵專專業化化、機機構化化住房房租賃賃企業業開展展資產產證券券化。。支持持住房房租賃賃企業業建設設和運運營租租賃住住房，，并通通過資資產證證券化化方式式盤活活資產產。支支持住住房租租賃企企業依依法依依規將將閑置置的商商業辦辦公用用房等等改建建為租租賃住住房并并開展展資產產證券券化融融資。。優先先支持持項目目運營營良好好的發發起人人（原原始權權益人人）開開展住住房租租賃資資產證證券化化。重點支支持住住房租租賃企企業發發行以以其持持有不不動產產物業業作為為底層層資產產的權權益類類資產產證券券化產產品，，積極極推動動多類類型具具有債債權性性質的的資產產證券券化產產品，，試點點發行行房地地產投投資信信托基基金（（REITs）。基礎資資產的的品質質和價價格是是關鍵鍵在資產產證券券化操操作中中，發發起人人能否否實現現融資資目的的，最最需要要關注注的是是基礎礎資產產的品品質問問題。。被證證券化化的資資產之之所以以能吸吸引投投資，，并非非是因因為發發起人人或發發行人人的資資信，，而是是因為為基礎礎資產產本身身的信信用，，這種種信用用才是是產生生投資資價值值的源源泉。。欲使使基基礎礎資資產產與與發發起起人人的的風風險險相相隔隔離離，，最最有有效效的的手手段段便便是是將將基基礎礎資資產產從從發發起起人人“剝離”出來，使使其在法法律上具具有獨立立地位。。于是需要要構建SPV這一載體體作為其其法律外外殼。SPV正是應基基礎資產產的風險險隔離需需要而產產生，也也是資產產證券化化創新特特征的重重要體現現。4.4房地產資資產證券券化的基基礎資產產、價格格和增信我國房地地產資產產證券化化的主要要信用增增級措施施資產證券券化的信信用增級級主要分分為內部部信用增增級和外外部信用用增級兩兩大部分分。內部增信信是從資產產支持證證券基礎礎資產池池的結構構設計、、產品的的增信機機制設計計角度開開展，主要包括括優先級級和次級級的結構構安排。。外部增信信則是以外外部企業業或金融融機構提提供的信信用擔保保為主，，包括機機構擔保保、差額額支付承承諾、回回購承諾諾。五股權和資資產并購購、輕資資產管理理和其它它融資方方式1．房地產資資產并購購的特點2.房地產項目公司司股權并購購的特點點3.房地產并并購合作作流程和主要風險及案案例分析析4.房地產輕資產化運作及案例分分析房地產資產并購購的優點1.項目資產產轉讓，，相對債債務可控控。2.沒有潛在在的土地地增值稅稅。房地產資產并購購的缺陷1．操作耗耗時，麻麻煩。2．費用多多，會交交納土地地增值稅稅、契稅稅等費用用。3．與第三三人的合合同履行行也受影影響。4．影響項項目開發發進度。。1.房地產資資產并購購的特點點房地產項項目公司司轉讓的的優點1．手續簡簡單，便便于操作作。2．費用節節省，不不用交納納土地增增值稅、、契稅等等費用。。3．一般與與第三人人的合同同履行不不產生影影響，因因而無需需變更其其它有關關合同。。4．不影響響項目開開發進度度2.房地產項項目公司司股權并并購的特特點房地產項項目公司司股權轉轉讓的缺缺陷1.項目公司司債務風風險難以以控制，，總體風風險比項項目轉讓讓大。2.股權轉讓讓方式必必須得到到法律的的認可。。3.如項目公公司如系系外商投投資企業業或國有有企業的的，轉讓讓手續未未經相關關部門批批準的也也不生效效。4.潛在的土土地增值值稅以后后還是要要支付。。房地