肯威機(jī)構(gòu)|物業(yè)管理前期介入房地地產(chǎn)開發(fā)的互互動(dòng)物業(yè)管理前期期介入的概念念物業(yè)管理的前前期介入是指指物業(yè)管理企企業(yè)在接管物物業(yè)之前就參參與物業(yè)的規(guī)規(guī)劃、設(shè)計(jì)和和施工建設(shè)過過程，從業(yè)主主（使用人））及物業(yè)管理理角度，提出出合理化建議議，以使開發(fā)發(fā)出的物業(yè)最最大限度地滿滿足業(yè)主的需需求和物業(yè)管管理的需要。。本講主要內(nèi)容容一、物業(yè)管理理前期介入的的管理基礎(chǔ)二、物業(yè)管理理前期介入可可行性研究三、物業(yè)管理理前期介入的的方式和內(nèi)容容一、物業(yè)管理理前期介入的的管理基礎(chǔ)1.從營銷銷理論來論述述物業(yè)管理前前期介入的必必要性1）物業(yè)管理理前期介入可可以保證房地地產(chǎn)開發(fā)的營營銷導(dǎo)向目前房地產(chǎn)企企業(yè)有以下經(jīng)經(jīng)營導(dǎo)向可以以選擇：（1）以生產(chǎn)產(chǎn)為導(dǎo)向。這類企業(yè)專門門注重生產(chǎn)，，以完成一定定量的生產(chǎn)任任務(wù)為目標(biāo)，，不注重產(chǎn)品品的質(zhì)量、形形式，也不注注重產(chǎn)品銷售售，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)濟(jì)時(shí)期，大部部分企業(yè)的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)導(dǎo)向都是是這樣形式。。（2）以產(chǎn)品品為導(dǎo)向。這類企業(yè)重視視生產(chǎn)的產(chǎn)品品、關(guān)注產(chǎn)品品的質(zhì)量、造造型、款式等等各種因素，，這類企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品或許很完完美，但不注注重銷售，而而且也不知消消費(fèi)者是否對對產(chǎn)品感興趣趣，所以這類類企業(yè)有一定定的局限性。。一、物業(yè)管理理前期介入的的管理基礎(chǔ)（3）以銷售售為導(dǎo)向。這類企業(yè)重視視產(chǎn)品的銷售售，運(yùn)用各類類促銷手段來來加強(qiáng)銷售。。這類企業(yè)主主要通過銷售售手段來獲取取利潤。雖然然重視生產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品和消費(fèi)者者之間的聯(lián)系系，但是還做做得不夠，沒沒有按照消費(fèi)費(fèi)者的需求來來生產(chǎn)，而是是先生產(chǎn)出產(chǎn)產(chǎn)品，再努力力銷售給消費(fèi)費(fèi)者。（4）以營銷銷為導(dǎo)向。這類企業(yè)所有有活動(dòng)都以顧顧客的需要為為自己的經(jīng)營營目標(biāo)，通過過市場細(xì)分化化，確定目標(biāo)標(biāo)市場；按照照目標(biāo)市場的的需求，確定定整體經(jīng)營策策略（產(chǎn)品策策略、價(jià)格策策略、促銷策策略、分銷策策略、廣告策策略等），使使消費(fèi)者滿意意購買產(chǎn)品，，從而實(shí)現(xiàn)企企業(yè)利潤。一、物業(yè)管理理前期介入的的管理基礎(chǔ)從以上四種經(jīng)經(jīng)營導(dǎo)向特性性分析，可以以得出結(jié)論：：以營銷為主導(dǎo)導(dǎo)的是比較科學(xué)的的先進(jìn)的，被被實(shí)踐證明是是有效的，中中國房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展證實(shí)了了這一點(diǎn)。（（20世紀(jì)后后十年）一、物業(yè)管理理前期介入的的管理基礎(chǔ)營銷導(dǎo)向的日日常運(yùn)作如圖圖所示：從圖圖中分析可見見用戶呼聲和和市場需求的的重要性。生產(chǎn)制造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告用戶呼喚市場需求企業(yè)戰(zhàn)略籌措資金產(chǎn)品服務(wù)開發(fā)銷售回收利潤運(yùn)作周期下一個(gè)周期一、物業(yè)管理理前期介入的的管理基礎(chǔ)在房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中如何有效效地考慮用戶戶呼聲和市場場需求呢？物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)要在開發(fā)中中更好地考慮慮住戶的需求求進(jìn)行前期介介入，物業(yè)管管理公司擁有有專業(yè)技術(shù)人人員，對各項(xiàng)項(xiàng)物業(yè)優(yōu)缺點(diǎn)點(diǎn)了如指掌，，而且物管人人員與業(yè)主聯(lián)聯(lián)系最密切，，業(yè)主需求物物管人員最清清楚，所以物物管企業(yè)前期期介入就會保保證物業(yè)開發(fā)發(fā)營銷導(dǎo)向，，保證物業(yè)開開發(fā)效果，使使開發(fā)物業(yè)獲獲得最大限度度經(jīng)濟(jì)效益的的社會效益。。一、物業(yè)管理理前期介入的的管理基礎(chǔ)2）物業(yè)管理理前期介入可可促進(jìn)物業(yè)銷銷售隨著人的消費(fèi)費(fèi)心理日漸成成熟，人們的的消費(fèi)理論也也在發(fā)生根本本性變化。人人們注重商品品品牌和內(nèi)在在質(zhì)量的同時(shí)時(shí)也越來越注注重商品的售售后服務(wù)。“以質(zhì)量求生生存，以品牌牌求發(fā)展，以以服務(wù)求信譽(yù)譽(yù)”的觀念成成為企業(yè)生存存、發(fā)展的追追求。一些精精明的房地產(chǎn)產(chǎn)商，把良好好的物業(yè)管理理作為銷售房房屋的賣點(diǎn)之之一。南方物業(yè)管理理可以提高樓樓宇價(jià)格20%~30%。一、物業(yè)管理理前期介入的的管理基礎(chǔ)2.用反饋方方法來分析物物業(yè)管理前期期介入的必要要性1）反饋方法法基本概念反饋是控制論論的一種方法法，事實(shí)上反反饋控制是一一切客觀事物物相互作用的的一種普遍形形式。一項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)動(dòng)要想保證質(zhì)質(zhì)量，取得成成功離不開有有效控制，控控制過程就是是通過信息的的傳輸和反饋饋，以實(shí)現(xiàn)管管理效果得到到有效保證的的過程。一、物業(yè)管理理前期介入的的管理基礎(chǔ)控制信息輸入入到受控部分分，受控部分分也有反饋信信息返送到控控制部分形成成閉合回路。。沒有反饋信信息的非閉合合回路，不可可能實(shí)現(xiàn)控制制。控制部分分正是根據(jù)反反饋信息才能能比較、糾正正和調(diào)整它發(fā)發(fā)出的控制信信息，從而實(shí)實(shí)現(xiàn)控制。房地產(chǎn)做為一一個(gè)系統(tǒng)，為為保證其開發(fā)發(fā)成功，物業(yè)業(yè)管理的前期期介入是非常常重要的，它它可以在不同同階段產(chǎn)生反反饋信息。一、物業(yè)管理理前期介入的的管理基礎(chǔ)反饋系統(tǒng)構(gòu)成成如圖：①輸入信號②控制信號③輸出信號④反饋信號⑤干擾信號⑥外部信號環(huán)境變化施控系統(tǒng)受控系統(tǒng)反饋通道①②③④④⑥⑤⑤一、物業(yè)管理理前期介入的的管理基礎(chǔ)2）物業(yè)管理理前期介入是是一條有效反反饋通道反饋的特點(diǎn)是是“根據(jù)過去去的操作情況況去調(diào)整未來來的行為”。。由于物業(yè)管理理人員在長期期管理實(shí)踐中中了解物業(yè)的的優(yōu)缺點(diǎn)，在在房地產(chǎn)新一一輪物業(yè)開發(fā)發(fā)時(shí)，物業(yè)管管理企業(yè)前期期介入把住戶戶對物業(yè)的需需求意見表達(dá)達(dá)出來，并且且從住戶角度度出發(fā)來積極極參與房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)項(xiàng)活動(dòng)，完全全起到了反饋饋通道作用。。二、物業(yè)管理理前期介入可可行性研究1.經(jīng)濟(jì)效效益的可行性性任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)動(dòng)都要有成本本支出，作為為一個(gè)企業(yè)也也必然要考慮慮經(jīng)濟(jì)效益，，物業(yè)管理前前期介入的經(jīng)經(jīng)濟(jì)性，可從從三個(gè)角度來來分析：一、物業(yè)管理理前期介入的的管理基礎(chǔ)1）從房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的角度度來分析，增增加這種行為為有利有弊，，存在著風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)收益。利的方面：物物業(yè)公司的介介入，加強(qiáng)了了決策、規(guī)劃劃的準(zhǔn)確性，，確保物業(yè)順順利開發(fā)；同同時(shí)保證物業(yè)業(yè)開發(fā)質(zhì)量，，促進(jìn)物業(yè)銷銷售，加快資資金周轉(zhuǎn)。弊的方面：主主要增加了成成本（前期介介入費(fèi)由房地地產(chǎn)商負(fù)責(zé)承承擔(dān)）假若物物管公司提出出返工建議，，可能還增加加返工費(fèi)用，，也可能增加加工期。結(jié)論：房地產(chǎn)產(chǎn)商雖然在前前期介入中增增加了一定風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，但會帶帶來更大的收收益，從經(jīng)濟(jì)濟(jì)性角度來看看利大于弊。。二、物業(yè)管理理前期介入可可行性研究2）從物業(yè)管管理公司的角角度分析利的方面：前前期介入熟悉悉了解物業(yè)，，為今后接受受這新業(yè)務(wù)奠奠定了基礎(chǔ)，，便于本企業(yè)業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大大業(yè)務(wù)領(lǐng)域，，占領(lǐng)業(yè)務(wù)市市場。弊的方面：如如果物管公司司承擔(dān)前期介介入經(jīng)費(fèi)，由由自己承擔(dān)增增加成本費(fèi)用用，對本身就就是微利行業(yè)業(yè)的物管企業(yè)業(yè)壓力太大，，同時(shí)擔(dān)心前前期介入招標(biāo)標(biāo)了，在正式式管理時(shí)，業(yè)業(yè)主不要該物物管企業(yè)管理理，則對前面面成果付之東東流，會感到到得不償失。。二、物業(yè)管理理前期介入可可行性研究3）從社會政政府角度分析析由于前期介入入，有利于提提高房產(chǎn)質(zhì)量量，有利于城城市化進(jìn)展，，有利于城市市整體管理水水平提高，減減少失誤，有有利于社會總總體經(jīng)濟(jì)利益益提高。二、物業(yè)管理理前期介入可可行性研究2.技術(shù)力力量保證為了使前期介介入成功，物物管公司必須須由專門技術(shù)術(shù)人員進(jìn)行參參與。由于物物業(yè)建設(shè)周期期較長，不可可能抽調(diào)大批批人員介入。。而采取兩種種方式介入：：二、物業(yè)管理理前期介入可可行性研究1）長期介入入人員為2~3人，由管管理員、結(jié)構(gòu)構(gòu)工程師，設(shè)設(shè)備工程師組組成。長期介介入人員從項(xiàng)項(xiàng)目一開始就就進(jìn)入角色，，一直到項(xiàng)目目結(jié)束，參與與項(xiàng)目全過程程。介入人員員的素質(zhì)與技技術(shù)能力在很很大程度上決決定了前期介介入的成敗，，所以選人一一定要精心。。二、物業(yè)管理理前期介入可可行性研究2）短期介入入人員為3~4人，由公公司經(jīng)理部門門經(jīng)理和技術(shù)術(shù)骨干組成。。主要是定期期或不定期地地進(jìn)入角色，，參與前期檢檢查、幫助、、指導(dǎo)長期介介入的人員的的工作。因此此短期介入應(yīng)應(yīng)由物管公司司經(jīng)理牽頭，，組織骨干參參加，主要聽聽取長期介入入人員匯報(bào)工工作，指導(dǎo)他他們工作，同同時(shí)與房地產(chǎn)產(chǎn)商、建筑商商進(jìn)行工作協(xié)協(xié)調(diào)，把前期期介入發(fā)現(xiàn)的的問題解決好好。二、物物業(yè)管管理前前期介介入可可行性性研究究3.法法律律制度度的保保證房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程程中是是否需需要物物業(yè)管管理前前期介介入，，開發(fā)發(fā)商是是需要要受到到委托托才能能開展展此類類工作作（通通常開開發(fā)商商考慮慮眼前前利益益較多多而忽忽略此此項(xiàng)工工作））。由由委托托代理理理論論而知知，需需要有有委托托人、、代理理人委委托協(xié)協(xié)議或或委托托合同同，而而在物物業(yè)管管理前前期介介入工工作中中，委委托人人沒有有明確確，因因此完完全意意義上上的委委托代代理關(guān)關(guān)系在在這里里不可可行。。二、物物業(yè)管管理前前期介介入可可行性性研究究開發(fā)商商開發(fā)發(fā)物業(yè)業(yè)推向向市場場，存存在著著潛在在業(yè)主主（購購房者者）但但通常常情況況下，，這些些業(yè)主主（購購房者者）是是無法法確定定的。。作為房房子主主人肯肯定是是希望望前期期介入入，而而潛在在不明明確的的業(yè)主主需要要物管管靠誰誰來委委托呢呢？靠靠誰來來發(fā)號號施令令呢？？自然然就落落在““政府府”。。二、物物業(yè)管管理前前期介介入可可行性性研究究政府介介入方方式有有兩個(gè)個(gè)方面面：1）制制定頒頒布機(jī)機(jī)關(guān)物物業(yè)管管理前前期介介入法法律規(guī)規(guī)章。。作為開開發(fā)商商往往往急功功近利利或片片面追追求利利潤，，不愿愿物管管前期期介入入，政政府頒頒布了了法規(guī)規(guī)，開開發(fā)商商就自自然執(zhí)執(zhí)行了了。2）通通過行行業(yè)協(xié)協(xié)會的的監(jiān)督督機(jī)構(gòu)構(gòu)，進(jìn)進(jìn)行監(jiān)監(jiān)督，，保證證前期期介入入的進(jìn)進(jìn)行。。三、物物業(yè)管管理前前期介介入的的方式式與內(nèi)內(nèi)容1.物物業(yè)業(yè)管理理前期期介入入時(shí)期期物業(yè)管管理前前期介介入與與房地地產(chǎn)整整個(gè)過過程緊緊密相相連，，通常常與房房產(chǎn)開開發(fā)全全過程程各個(gè)個(gè)時(shí)期期有關(guān)關(guān)，通通常分分為幾幾個(gè)階階段三、物物業(yè)管管理前前期介介入的的方式式與內(nèi)內(nèi)容1）立立項(xiàng)階階段協(xié)助開開發(fā)商商對房房屋產(chǎn)產(chǎn)品定定位進(jìn)進(jìn)行可可行性性研究究，作作出是是否開開發(fā)及及開發(fā)發(fā)周期期，開開發(fā)規(guī)規(guī)模等等有關(guān)關(guān)問題題的決決策。。2）規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、、施工工準(zhǔn)備備階段段這一時(shí)時(shí)期協(xié)協(xié)助開開發(fā)商商完成成規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)、單單體設(shè)設(shè)計(jì)及及戶型型功能能、外外部環(huán)環(huán)境，，智能能化等等各項(xiàng)項(xiàng)工作作。三、物物業(yè)管管理前前期介介入的的方式式與內(nèi)內(nèi)容3）施施工建建設(shè)階階段這一階階段主主要是是把好好質(zhì)量量關(guān)、、協(xié)助助監(jiān)理理對一一些今今名容容易出出現(xiàn)問問題的的地方方、部部位進(jìn)進(jìn)行指指導(dǎo)、、監(jiān)督督。4）竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收階階段這一階階段主主要任任務(wù)對對竣工工項(xiàng)目目進(jìn)行行逐項(xiàng)項(xiàng)檢查查驗(yàn)收收，保保證今今后更更好開開展售售后服服務(wù)。。三、物物業(yè)管管理前前期介介入的的方式式與內(nèi)內(nèi)容物業(yè)管管理前前期介介入的的流程程圖如如下：：Y與房地地產(chǎn)開開發(fā)公公司開開始洽洽談初初步達(dá)達(dá)成協(xié)協(xié)議介入可可行性性研究究簽訂合合同正正式進(jìn)進(jìn)入前前期介介入退出房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)介入規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)階階段介入施施工建建設(shè)階階段介入物物業(yè)銷銷售階階段物業(yè)移移交驗(yàn)驗(yàn)收結(jié)束前前期介介入進(jìn)進(jìn)入正正常物物管N主體完工三、物物業(yè)管管理前前期介介入的的方式式與內(nèi)內(nèi)容2.物物業(yè)業(yè)管理理前期期介入入的方方式及及內(nèi)容容物業(yè)管管理前前期介介入和和其方方式與與內(nèi)容容主要要有以以下三三個(gè)部部分：：1）早早期（（可行行性研研究規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)階階段））充當(dāng)當(dāng)顧問問（1））可行行性研研究①確立立物業(yè)業(yè)管理理檔次次。根據(jù)商商品房房定位位確定定今后后管理理水平平。②制定定物業(yè)業(yè)管理理方案案。物管開開展的的硬件件條件件應(yīng)給給予滿滿足。。三、物物業(yè)管管理前前期介介入的的方式式與內(nèi)內(nèi)容（2））規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)根據(jù)物物管活活動(dòng)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)在在設(shè)計(jì)計(jì)中應(yīng)應(yīng)滿足足人與與居住住環(huán)境境的和和諧，，因此此要考考慮房房屋使使用功功能合合理、、實(shí)用用、樓樓群布布置合合理，，建筑筑造型型與色色調(diào)的的和諧諧、室室外環(huán)環(huán)境、、居住住的安安全與與舒適適，交交通便便利與與生活活方式式等等等，特特別對對一些些業(yè)主主生活活中必必不可可少的的相關(guān)關(guān)條件件應(yīng)逐逐一提提出在在規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)中考考慮周周全。。主要要有下下面一一些內(nèi)內(nèi)容三、物物業(yè)管管理前前期介介入的的方式式與內(nèi)內(nèi)容規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)應(yīng)應(yīng)滿足足人與與居住住環(huán)境境的和和諧三、物物業(yè)管管理前前期介介入的的方式式與內(nèi)內(nèi)容①各類類配套套設(shè)施施的完完善對于一一定規(guī)規(guī)模的的住宅宅小區(qū)區(qū)，要要有幼幼兒園園、學(xué)學(xué)校等等公益益事業(yè)業(yè)，各各類服服務(wù)商商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)（（飲食食店、、郵電電所、、銀行行）、、人們們休息息活動(dòng)動(dòng)場所所與場場地。。配套設(shè)設(shè)施完善善對于寫寫字樓樓、商商貿(mào)中中心等等，則則商務(wù)務(wù)中心心面積積以及及停車車場大大小都都很重重要。。三、物物業(yè)管管理前前期介介入的的方式式與內(nèi)內(nèi)容②水電電氣等等供應(yīng)應(yīng)容量量要充分分考慮慮到地地域特特點(diǎn)和和人民民對家家庭電電氣化化不斷斷增加加的需需要，，要充充分留留有余余地，，滿足足人們們生活活需求求。（（特別別是電電的容容量要要設(shè)計(jì)計(jì)好））三、物物業(yè)管管理前前期介介入的的方式式與內(nèi)內(nèi)容③安全全保衛(wèi)衛(wèi)系統(tǒng)統(tǒng)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)，對對安全全保衛(wèi)衛(wèi)系統(tǒng)統(tǒng)智能能化給給予足足夠重重視。。在節(jié)節(jié)約成成本前前提下下盡可可能設(shè)設(shè)計(jì)防防盜報(bào)報(bào)警系系統(tǒng)，，給業(yè)業(yè)主創(chuàng)創(chuàng)造一一個(gè)安安全的的居家家環(huán)境境。可視對對講單單元防防盜門門陽臺上上的紅紅外線探探頭三、物物業(yè)管管理前前期介介入的的方式式與內(nèi)內(nèi)容④垃圾圾處理理方式式根據(jù)各各地不不同情情況，，決定定是否否采用用設(shè)立立垃圾圾桶或或垃圾圾袋，，以及及是否否有專專人收收倒垃垃圾還還是業(yè)業(yè)主自自己收收倒垃垃圾。。此外外還應(yīng)應(yīng)考慮慮垃圾圾外運(yùn)運(yùn)方式式與垃垃圾中中轉(zhuǎn)站站位置置。垃圾箱箱垃圾壓壓縮設(shè)設(shè)備三、物物業(yè)管管理前前期介介入的的方式式與內(nèi)內(nèi)容⑤綠化化布置置綠化應(yīng)應(yīng)考慮慮氣候候、環(huán)環(huán)境、、造型型、布布局等等，特特別的的根據(jù)據(jù)需要要搭配配。主干道道：以以種高高大喬喬木落落葉為為主；；次干道道：小小區(qū)的的路通通常5~6m，人行為為主，，通車車為次次，綠綠化選選擇富富于變變化、、色彩彩變化化、高高低錯(cuò)錯(cuò)落變變化。。主干道道綠化化住宅群群之間間道路路通常常2~3m，以花木木為主主，種種一些些花卉卉，一一些草草坪，，使人人有舒舒適感感。住宅群群間綠綠化三、物物業(yè)管管理前前期介介入的的方式式與內(nèi)內(nèi)容⑥消防防設(shè)施施在建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)中消消防設(shè)設(shè)備的的配套套是有有嚴(yán)格格要求求的，，物業(yè)業(yè)管理理公司司應(yīng)著著眼于于各種種消防防死角角。比比如大大樓的的通道道部分分、電電纜井井部分分，在在消防防設(shè)計(jì)計(jì)中一一般考考慮不不周，，自動(dòng)動(dòng)噴消防設(shè)設(shè)施和和消防防演習(xí)習(xí)淋裝置置也不不可能能顧及及到每每個(gè)角角落，，物管管公司司應(yīng)建建議在在這些些地方方配備備滅火火器（（電器器部分分應(yīng)用用二氧氧化碳碳滅火火器））或滅滅火砂砂箱。。三、物物業(yè)管管理前前期介介入的的方式式與內(nèi)內(nèi)容⑦一些些其他他特殊殊要求求的意意見在規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)中，，常有有一些些易被被忽視視問題題，但但從日日后使使用和和維修修的角角度來來看，，都很很重要要。如如：灶臺下下放置置煤氣氣罐的的高度度是否否低于于煤氣氣罐的的角度度。懸掛的的廚柜柜向通通道伸伸出了了幾十十公分分，用用戶不不小心心會碰碰到腦腦門。。冰箱、、洗衣衣機(jī)預(yù)預(yù)留位位置及及下水水口是是否適適當(dāng)。。電路接接口是是否足足夠、、位置置是否否合適適等。。三、物物業(yè)管管理前前期介介入的的方式式與內(nèi)內(nèi)容（3））規(guī)規(guī)劃階階段應(yīng)應(yīng)注意意的問問題物業(yè)管管理公公司參參與規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)可可從下下面幾幾個(gè)方方面考考慮：：①實(shí)用用性房屋的的功能能首先先滿足足實(shí)用用功能能。采采光、、通風(fēng)風(fēng)、隔隔熱都都應(yīng)滿滿足要要求。。房屋功功能要要有實(shí)實(shí)用性性三、物物業(yè)管管理前前期介介入的的方式式與內(nèi)內(nèi)容②美觀觀、耐耐用性性美觀與與耐用用兩方方面處處理很很好，，會很很和諧諧，處處理不不好又又會很很矛盾盾。例如有有些房房地產(chǎn)產(chǎn)商考考慮美美觀、、突出出一些些造型型，采采用一一些壽壽命短短的材材料（（掛灰灰板、、鐵網(wǎng)網(wǎng)）裝裝修一一些間間隔墻墻，特特別在在一些些公共共部分分，造造成物物業(yè)管管理企企業(yè)在在接手手管理理后沒沒幾年年，就就需花花大量量資金金重新新裝修修，給給物業(yè)業(yè)管理理公司司和業(yè)業(yè)主造造成很很大后后期經(jīng)經(jīng)濟(jì)負(fù)負(fù)擔(dān)。。三、物物業(yè)管管理前前期介介入的的方式式與內(nèi)內(nèi)容例：住住宅空空調(diào)統(tǒng)統(tǒng)一留留位、、防盜盜網(wǎng)門門統(tǒng)一一安裝裝、盡盡量減減少二二次裝裝修影影響公公共外外觀的的不統(tǒng)統(tǒng)一。。以上上材料料盡可可能采采用不不銹、、耐用用材料料，以以免長長時(shí)期期銹跡跡、污污染外外墻、、影響響整體體美觀觀等等等。住宅空空調(diào)的的統(tǒng)一一留位位三、物物業(yè)管管理前前期介介入的的方式式與內(nèi)內(nèi)容③功能能性除了正正常規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)考考慮的的功能能性。。還應(yīng)應(yīng)注意意一些些常被被忽視視的功功能性性設(shè)施施配備備，如如：住宅空空調(diào)機(jī)機(jī)留位位及空空調(diào)冷冷凝水水集中中排水水管配配備三、物物業(yè)管管理前前期介介入的的方式式與內(nèi)內(nèi)容集中““能源源計(jì)量量表””功能能配備備。如如水、、電氣氣能源源量按按功能能區(qū)分分，集集中安安放入入公共共區(qū)間間，通通常講講“三三表出出戶””。煤氣表出戶電表出戶水表出戶三、物物業(yè)管管理前前期介介入的的方式式與內(nèi)內(nèi)容各種指指標(biāo)牌牌、小小區(qū)（（大廈廈）平平面圖圖，警警示標(biāo)標(biāo)志（（牌））配備備。三、物物業(yè)管管理前前期介介入的的方式式與內(nèi)內(nèi)容物業(yè)管管理用用房的的配備備（如如辦公公室、、調(diào)度度室、、值班班室、、控制制中心心倉庫庫等））垃圾處處理。。每層層樓、、每幢幢房都都應(yīng)考考慮配配備收收集垃垃圾的的相應(yīng)應(yīng)位置置及設(shè)設(shè)施。。住宅底底層可可作為為物業(yè)業(yè)管理理用房房垃圾的的分類類收集集三、物物業(yè)管管理前前期介介入的的方式式與內(nèi)內(nèi)容其他功功能。。防火火、防防盜、、訪客客等系系統(tǒng)，，購物物活動(dòng)動(dòng)場所所、綠綠化道道路、、圍墻墻護(hù)欄欄等環(huán)環(huán)境，，郵政政、交交通、、通訊訊等功功能。。綠色的的圍墻墻護(hù)欄欄活動(dòng)場地信報(bào)箱箱三、物物業(yè)管管理前前期介介入的的方式式與內(nèi)內(nèi)容以人為為本的的活動(dòng)動(dòng)休閑閑區(qū)域域底層架架空可可作為為活動(dòng)動(dòng)場所所樓間的的活動(dòng)動(dòng)場所所綠地上上的活活動(dòng)場場所三、物物業(yè)管管理前前期介介入的的方式式與內(nèi)內(nèi)容④安全全性有條件件小區(qū)區(qū)、大大廈盡盡量設(shè)設(shè)計(jì)成成“封封閉型型”以以利治治安管管理三、物物業(yè)管管理前前期介介入的的方式式與內(nèi)內(nèi)容利用智智能化化監(jiān)控控系統(tǒng)統(tǒng)做到到人防防、機(jī)機(jī)防相相結(jié)合合，減減少損損失住宅圍圍合的的智能能化進(jìn)進(jìn)出控控制三、物物業(yè)管管理前前期介介入的的方式式與內(nèi)內(nèi)容裝修材材料除除了美美觀、、耐用用性外外，要要注意意禁用用“有有毒、、有輻輻射性性”材材料道路要要人車車分流流人車分分流，，行人人有自自己的的道路路系統(tǒng)統(tǒng)三、物物業(yè)管管理前前期介介入的的方式式與內(nèi)內(nèi)容⑤節(jié)能能性注意各各種節(jié)節(jié)能材材料的的運(yùn)用用公共區(qū)區(qū)域照照明盡盡量采采用節(jié)節(jié)能燈燈，開開關(guān)組組合設(shè)設(shè)計(jì)配配備盡盡量細(xì)細(xì)劃，，不要要一個(gè)個(gè)開關(guān)關(guān)控制制一片片燈，，應(yīng)按按功能能、節(jié)節(jié)能配配備開開關(guān)（（比如如按照照不同同時(shí)間間段，，分別別用開開關(guān)控控制路路燈））公共區(qū)區(qū)域的的照明明三、物物業(yè)管管理前前期介介入的的方式式與內(nèi)內(nèi)容2）對施施工的介介入物業(yè)管理理企業(yè)在在施工階階段參與與主要是是確保工工程施工工質(zhì)量。。（1）指指導(dǎo)施工工單位把把好質(zhì)量量關(guān)物業(yè)管理理企業(yè)對對樓宇使使用中常常出現(xiàn)的的各種工工程質(zhì)量量問題有有較多了了解，如如衛(wèi)生間間、廚房房間的漏漏水問題題及其成成因；水水電管線線如何走走向才有有利于安安全和便便于管理理；什么么樣的墻墻體會滲滲水等等等。用加壓泵泵測試