房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)流程與與運(yùn)營(yíng)管管理2016/07/04目錄房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的整整體開發(fā)發(fā)流程土地獲取節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目定位位決策節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與與控制產(chǎn)品設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與與控制項(xiàng)目報(bào)建節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與與控制施工建設(shè)設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與控控制推廣銷售節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃劃與控制制入伙交付付節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與控控制房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)流程（（住宅項(xiàng)項(xiàng)目）前期土地獲取取策劃定位位規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)工程施工工開盤銷售售入伙交房房1234567土地信息息收集政策、市市場(chǎng)調(diào)研研可行性研研究獲取土地地使用權(quán)權(quán)簽訂土地出出讓合同獲得用地規(guī)規(guī)劃許可證證確權(quán)權(quán)辦理理土土地地證證區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研項(xiàng)目目定定位位設(shè)計(jì)計(jì)建建議議方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)施工工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方案案送送審審取得得施施工工許許可可證證工程程招招標(biāo)標(biāo)七通通一一平平施工工圖圖紙紙、、資資料料、、材材料料、、設(shè)設(shè)備備準(zhǔn)準(zhǔn)備備臨時(shí)時(shí)用用地地或或臨臨時(shí)時(shí)占占道道手手續(xù)續(xù)辦辦理理施工工許許可可批批文文及及辦辦理理開開工工手手續(xù)續(xù)設(shè)計(jì)計(jì)、、施施工工、、監(jiān)監(jiān)理理單單位位的的協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)申辦辦《預(yù)售售證證》或《銷售售許許可可證證》商品品房房銷銷售售辦理理銀銀行行按按揭揭竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收建建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃驗(yàn)驗(yàn)收收進(jìn)行行權(quán)權(quán)屬屬登登記記，，取取得得相相關(guān)關(guān)證證書書物業(yè)業(yè)移移交交3房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的整整體體開開發(fā)發(fā)流流程程———企業(yè)業(yè)視視角角與與客客戶戶視視角角4看樓決策簽約等待收樓收拾喬遷比較居住發(fā)展商物業(yè)管理項(xiàng)目論證企業(yè)視角的房房地產(chǎn)流程客戶視角的房房地產(chǎn)流程產(chǎn)品策劃營(yíng)銷策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)施工管理產(chǎn)品交付物業(yè)服務(wù)銷售實(shí)現(xiàn)各節(jié)點(diǎn)與時(shí)間間標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)（即項(xiàng)目啟動(dòng)動(dòng)時(shí)間，取得得設(shè)計(jì)要點(diǎn)后后經(jīng)集團(tuán)評(píng)審審?fù)ㄟ^的時(shí)間間）；國(guó)有土地使用用證(指國(guó)有土地使使用證的簽發(fā)發(fā)時(shí)間)；建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證（指建設(shè)用地地規(guī)劃許可證證的簽發(fā)時(shí)間間）；總平圖規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)完成（指規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)完成時(shí)間，，以上報(bào)規(guī)劃劃局的簽收時(shí)時(shí)間為準(zhǔn)）；；方案設(shè)計(jì)完成成（指方案通過過集團(tuán)董事會(huì)會(huì)批準(zhǔn)的時(shí)間間）；方案圖報(bào)建（指取得政府府相關(guān)部門批批文時(shí)間，以以最后部門的的批文時(shí)間為為準(zhǔn)）；樁基施工圖完完成（指可用于招招標(biāo)及施工的的樁基施工圖圖完成時(shí)間））；主體施工圖完完成（指可用于招招標(biāo)及施工的的施工圖完成成時(shí)間）；建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證（指建設(shè)工程程規(guī)劃許可證證的簽發(fā)時(shí)間間）；精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)施工圖及材材料定板（指擬批量精精裝交樓項(xiàng)目目可用于招標(biāo)標(biāo)及施工的施施工圖完成時(shí)時(shí)間）；項(xiàng)目開工（指項(xiàng)目動(dòng)土土?xí)r間，以土土方開挖或樁樁基施工的開開始時(shí)間為準(zhǔn)準(zhǔn)）；施工許可證（指施工許可可證的簽發(fā)時(shí)時(shí)間）；各節(jié)點(diǎn)與時(shí)間間標(biāo)準(zhǔn)主體開工（指總包單位位進(jìn)場(chǎng)，以地地下室底板或或者承臺(tái)基礎(chǔ)礎(chǔ)施工開始時(shí)時(shí)間為準(zhǔn)）；；預(yù)售證（指預(yù)售許可可證的簽發(fā)時(shí)時(shí)間）；開盤（指取得預(yù)售售證后，正式式開盤銷售的的時(shí)間）；主體封頂（指主體屋面面結(jié)構(gòu)的完成成時(shí)間）；竣工驗(yàn)收（指竣工驗(yàn)收收備案證明的的簽發(fā)時(shí)間））；入伙（指第一批辦辦理集中交付付的時(shí)間,不指與小業(yè)主主簽訂購(gòu)房合合同上的交樓樓時(shí)間）。項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃劃管理的工具具房地產(chǎn)開發(fā)基基本模式：（七階段、七專專業(yè)、53個(gè)關(guān)鍵活動(dòng)/節(jié)點(diǎn)）設(shè)計(jì)配合采購(gòu)策劃、總總包監(jiān)理招標(biāo)標(biāo)地質(zhì)勘查、七七通一平、施施工準(zhǔn)備及樁樁基等工程施施工項(xiàng)目取得項(xiàng)目策劃階段段竣工入伙產(chǎn)品交付階段段項(xiàng)目發(fā)展?fàn)I銷設(shè)計(jì)工程采購(gòu)組織項(xiàng)項(xiàng)目論論證項(xiàng)目取取得市場(chǎng)調(diào)調(diào)研初步項(xiàng)項(xiàng)目定定位規(guī)劃要要點(diǎn)/規(guī)劃劃草案案項(xiàng)目定定位概念規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷招商方案策策劃租售前準(zhǔn)備備（含含前期期客戶戶積累累）方案設(shè)設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)設(shè)計(jì)施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)主體結(jié)結(jié)構(gòu)施施工至至具備預(yù)預(yù)售條條件工程施施工至至竣工驗(yàn)驗(yàn)收銷售及及入伙伙配合合工程施施工配配合、、租售配合合及入入園手續(xù)續(xù)配合租售事務(wù)務(wù)管理理成本前期成成本估估算測(cè)算設(shè)計(jì)階階段成成本控控制及及測(cè)算算、形形成控制性性目標(biāo)標(biāo)成本本確定定合約框框架動(dòng)態(tài)成成本管管理工程實(shí)實(shí)施階階段的的成本本管理理結(jié)算產(chǎn)品交交付管管理入住事事務(wù)管管理客服戰(zhàn)略用地規(guī)規(guī)劃許許可證證國(guó)有土土地使使用證證規(guī)劃許許可證證（辦理房房地產(chǎn)產(chǎn)預(yù)售售施工許可證證（基礎(chǔ)提提前施施工報(bào)報(bào)建））許可證證）產(chǎn)權(quán)初初始登記工程施施工配配合物業(yè)方方案策策劃、、設(shè)計(jì)計(jì)配合合、物物業(yè)公司選選聘銷售配配合工程條條件評(píng)評(píng)估投資估估算投資目目標(biāo)執(zhí)執(zhí)行監(jiān)監(jiān)控項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃動(dòng)動(dòng)態(tài)管管理項(xiàng)目后后評(píng)估項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)策策劃（含項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃））景觀/專項(xiàng)項(xiàng)／二次次設(shè)計(jì)、、部品品策劃劃內(nèi)部立立項(xiàng)項(xiàng)目論論證階階段項(xiàng)目策策劃會(huì)會(huì)方案評(píng)審會(huì)會(huì)方案設(shè)計(jì)階階段初設(shè)-施工工圖階段主體結(jié)構(gòu)開開工開盤銷售程管理階段段銷售管理階階段項(xiàng)目計(jì)劃管管理的工具具項(xiàng)目計(jì)劃管理項(xiàng)目里程碑碑管理項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)管管理項(xiàng)目供應(yīng)商商管理招標(biāo)與合約約管理風(fēng)險(xiǎn)管理目錄房地產(chǎn)項(xiàng)目目的整體開開發(fā)流程土地獲取節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與與控制項(xiàng)目定位決決策節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控控制產(chǎn)品設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控控制項(xiàng)目報(bào)建節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控控制施工建設(shè)節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與與控制推廣銷售節(jié)點(diǎn)點(diǎn)計(jì)劃與控控制入伙交付節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與與控制房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)土地獲取取主要渠道道獲取土地五五類渠道：：政府招拍掛掛（招標(biāo)、、拍賣、掛掛牌）收購(gòu)、合作作招商引資，，配套土地地變更土地性性質(zhì)劃撥拿地及價(jià)格格考慮因素素市場(chǎng)未來(lái)預(yù)預(yù)期項(xiàng)目或區(qū)域發(fā)發(fā)展預(yù)期規(guī)劃條件的市市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)及及經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略略和機(jī)會(huì)成成本競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況況分析拿地各部門門職責(zé)投資開發(fā)部部：收集土土地信息——項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)報(bào)告（分公公司）——項(xiàng)目立項(xiàng)審審批（董事事會(huì)）——項(xiàng)目可研報(bào)報(bào)告（集團(tuán)團(tuán)）——項(xiàng)目投資決決策（董事事會(huì)）——項(xiàng)目獲取（（招牌掛、、股權(quán)收購(gòu)購(gòu)）——成交確認(rèn)書書移交給項(xiàng)項(xiàng)目公司。。營(yíng)銷部：初初步市場(chǎng)調(diào)調(diào)研及定位位草案。設(shè)計(jì)部：概概念規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案。。工程部：現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)踏勘（（確定是生生地、熟地地還是毛地地）。財(cái)務(wù)部：可可研版投資資收益、初初步籌資方方案。成本部：控控制性成本本目標(biāo)（限限額指標(biāo)、、成本控制制系統(tǒng)規(guī)范范）、可研研版成本（（根據(jù)設(shè)計(jì)計(jì)部提供的的規(guī)劃要點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行估算算）。采購(gòu)部：制制定項(xiàng)目合合約計(jì)劃方方案、市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研合作作方資源。。目錄房地產(chǎn)項(xiàng)目目的整體開開發(fā)流程土地獲取節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與與控制項(xiàng)目定位決決策節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與控制制產(chǎn)品設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控控制項(xiàng)目報(bào)建節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控控制施工建設(shè)節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與與控制推廣銷售節(jié)點(diǎn)點(diǎn)計(jì)劃與控控制入伙交付節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與與控制房地產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)四大大核心要素素決策資金決策項(xiàng)目決策人人力決策時(shí)時(shí)間間地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)三三大大核核心心要要素素：：錢錢、、地地、、人人、、時(shí)時(shí)間間！！房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)決決策策模模型型項(xiàng)目目常常規(guī)規(guī)五五種種投投資資開開發(fā)發(fā)模模式式城市市運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)投投資資模模式式城市市運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)與與大大盤盤結(jié)結(jié)合合模模式式現(xiàn)金流流項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)模模式式高周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)開開發(fā)發(fā)模模式式稀缺缺資資源源開開發(fā)發(fā)模模式式萬(wàn)科科：：7對(duì)眼眼睛睛項(xiàng)項(xiàng)目目決決策策模模型型龍湖湖：：城城市市地地圖圖決決策策體體系系項(xiàng)目目定定位位決決策策各各部部門門職職責(zé)責(zé)投資資開開發(fā)發(fā)部部：：建建設(shè)設(shè)規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證———國(guó)有有土土地地使使用用證證。。營(yíng)銷銷部部：：編編制制項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)策策劃劃書書（（包包括括市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研深深化化、、項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位報(bào)報(bào)告告、、定定價(jià)價(jià)方方案案、、示示范范區(qū)區(qū)方方案案））。。設(shè)計(jì)計(jì)部部：：概概念念設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)任任務(wù)務(wù)書書———概念念設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)深深化化方方案案。。工程部：：編制項(xiàng)項(xiàng)目工程程節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃。財(cái)務(wù)部部：概概念版版投資資收益益（三三個(gè)指指標(biāo)））。成本部部：可可研版版成本本（根根據(jù)設(shè)設(shè)計(jì)部部提供供的規(guī)規(guī)劃要要點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行估估算））。采購(gòu)部部：營(yíng)營(yíng)銷合合作方方資源源（廣廣告、、代理理公司司、概概念性性設(shè)計(jì)計(jì)單位位）。。關(guān)鍵要要素：：項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)營(yíng)策劃劃書、、概念念設(shè)計(jì)計(jì)深化化方案案。目錄房地產(chǎn)項(xiàng)目目的整體開開發(fā)流程土地獲取節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與與控制項(xiàng)目目定定位位決決策策節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃劃與與控控制制產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃劃與與控控制制項(xiàng)目目報(bào)報(bào)建節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃劃與與控控制施工工建建設(shè)設(shè)節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃劃與與控控制制推廣銷銷售售節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃劃與與控控制制入伙伙交交付付節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃劃與與控控制制前期期策策劃劃與與設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)周周期期指指標(biāo)標(biāo)論證證階階段設(shè)計(jì)計(jì)管管理理階階段概念念規(guī)規(guī)劃劃施工工圖圖策劃劃階階段55天(多層層)70天(高層層)實(shí)施施方方案案概念念規(guī)規(guī)劃草草案案大盤盤至至少少3個(gè)月月至少少1～1.5個(gè)月月概念念規(guī)規(guī)劃劃/戰(zhàn)略略規(guī)規(guī)劃劃大盤盤180天中小小盤盤55天天市場(chǎng)場(chǎng)定定位位：：15天天；；概念念規(guī)規(guī)劃劃：：32天天；；成果確認(rèn)：8天；方案設(shè)擴(kuò)初設(shè)計(jì)計(jì)高層/復(fù)雜戶型多層層90天多層70天設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備：：0天；設(shè)計(jì)過程：高層：方案50天+擴(kuò)初35天多層可省擴(kuò)初初，方案65天；成果確認(rèn)：5天；設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備：：0天；設(shè)計(jì)過程：多多層55天高層70天；；成果確認(rèn)：不不計(jì)時(shí)間拿地與項(xiàng)目論論證時(shí)間設(shè)計(jì)周期：高高層215天；多層180天大盤（一期多多層）305天18房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管管理程序優(yōu)化化土建擴(kuò)初建筑、規(guī)劃方方案結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案施工圖設(shè)計(jì)建筑、規(guī)劃方案部品設(shè)計(jì)及定板概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案施工圖概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)景觀概念方案案設(shè)計(jì)景觀施工圖設(shè)設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)實(shí)施方案設(shè)計(jì)計(jì)階段銷售配合資料料產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)創(chuàng)新研發(fā)論證階段拿地節(jié)點(diǎn)策劃階段方案報(bào)建設(shè)計(jì)管理階段段擴(kuò)初設(shè)計(jì)工程管理景觀方案設(shè)計(jì)計(jì)銷售示范區(qū)設(shè)設(shè)計(jì)部品材料調(diào)研研部品材料清單單部品材料定板板封樣產(chǎn)品配置建議議施工圖設(shè)計(jì)指指引模型研究結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)設(shè)備選型建筑平面19主要設(shè)計(jì)階段段與周期概念設(shè)計(jì)：大大概6周；詳規(guī)設(shè)計(jì)：大大概6周；單體方案：大大概12周；擴(kuò)初方案：大大概6周；施工圖設(shè)計(jì)：：施工標(biāo)準(zhǔn)和和結(jié)構(gòu)形式大大概10周；景觀設(shè)計(jì)：大大概5-6周；樣板房及會(huì)所所設(shè)計(jì)：大概概4周常見的問題：：進(jìn)度問題：進(jìn)進(jìn)度難以控制制、專業(yè)公司司難以銜接。。質(zhì)量問題：評(píng)評(píng)價(jià)體系和評(píng)評(píng)價(jià)經(jīng)驗(yàn)的缺缺失。設(shè)計(jì)控制點(diǎn)概念設(shè)計(jì)研究究區(qū)域域確確認(rèn)認(rèn)概概念念設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)研研究究結(jié)結(jié)論論規(guī)劃劃方方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)區(qū)域域規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)評(píng)評(píng)審審會(huì)會(huì)單體確確認(rèn)限額額設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)設(shè)計(jì)計(jì)差差錯(cuò)錯(cuò)率率（（設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)錯(cuò)錯(cuò)漏漏變變更更費(fèi)費(fèi)用用/總變變更更費(fèi)費(fèi)用用）實(shí)施施方方案案完完成成基礎(chǔ)礎(chǔ)施施工工圖圖全套套施施工工圖圖完完成成景觀觀設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)銷售售包包裝裝設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)設(shè)計(jì)計(jì)周周期期項(xiàng)目目重重要要節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)詳規(guī)規(guī)報(bào)報(bào)建建方案案報(bào)報(bào)建建初步步設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)報(bào)報(bào)建建施工工圖圖報(bào)報(bào)建建開工工時(shí)時(shí)間間開盤盤時(shí)時(shí)間間各部部門門職職責(zé)責(zé)投資開開發(fā)發(fā)部部：：方方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)報(bào)報(bào)批批批批復(fù)復(fù)意意見見書書———建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證———基礎(chǔ)礎(chǔ)施施工工許許可可證證。。營(yíng)銷銷部部：：編編制制營(yíng)營(yíng)銷銷總總綱綱及及評(píng)評(píng)審審、、組組建建營(yíng)營(yíng)銷銷團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)。。設(shè)計(jì)計(jì)部部：：編編制制方方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)任任務(wù)務(wù)書書———規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案評(píng)評(píng)審審（（含含單單體體設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案））———景觀觀方方案案評(píng)評(píng)審審———初步步設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)成成果果評(píng)評(píng)審審（（含含基基坑坑支支護(hù)護(hù)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)圖圖））———建筑筑施施工工圖圖評(píng)評(píng)審審（（含含基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)圖圖））———正式式施施工工圖圖評(píng)評(píng)審審。。工程程部部：：地地質(zhì)質(zhì)初初堪堪———地質(zhì)質(zhì)詳詳堪堪———土方方開開挖挖及及邊邊坡坡支支護(hù)護(hù)———基礎(chǔ)礎(chǔ)施施工工。。財(cái)務(wù)務(wù)部部：：方方案案版版投投資資收收益益（（三三個(gè)個(gè)指指標(biāo)標(biāo)））。。成本本部部：：方方案案版版成成本本、、施施工工圖圖預(yù)預(yù)算算（（根根據(jù)據(jù)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)部部提提供供的的規(guī)規(guī)劃劃要要點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行行估估算算）。。各部部門門職職責(zé)責(zé)采購(gòu)部部：：施施工工圖圖顧顧問問單單位位———景觀觀、、室室內(nèi)內(nèi)、、方方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)單單位位———監(jiān)理理單單位位招招標(biāo)標(biāo)———土建建總總包包招招標(biāo)標(biāo)———工程材料設(shè)設(shè)備采購(gòu)。。客服、物業(yè)業(yè)部：物業(yè)業(yè)策劃方案案。關(guān)鍵要素：：各類設(shè)計(jì)計(jì)方案、合合作方資源源、項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷總綱、、土方開挖挖及邊坡支支護(hù)關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)點(diǎn)工程部、投投資開發(fā)部部、設(shè)計(jì)部部關(guān)注設(shè)計(jì)計(jì)指標(biāo)表工程部、設(shè)設(shè)計(jì)部、營(yíng)營(yíng)銷及客服服部關(guān)注交交樓標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)部、工工程部、營(yíng)營(yíng)銷及客服服部關(guān)注一一戶一圖工程部、設(shè)設(shè)計(jì)部、營(yíng)營(yíng)銷及客服服部、投資資開發(fā)部關(guān)關(guān)注變更和和報(bào)建圖紙目錄房地產(chǎn)項(xiàng)目目的整體開開發(fā)流程土地獲取節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與與控制項(xiàng)目定位決決策節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與控制制產(chǎn)品設(shè)計(jì)節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與與控制項(xiàng)目報(bào)建節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與與控制施工建設(shè)節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與與控制推廣銷售節(jié)點(diǎn)點(diǎn)計(jì)劃與控控制入伙交付節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與與控制項(xiàng)目報(bào)批報(bào)報(bào)建流程開發(fā)辦開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證項(xiàng)目手冊(cè)計(jì)委固定資產(chǎn)投資計(jì)劃項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可土地測(cè)量、評(píng)估國(guó)土資源局國(guó)有土地使用權(quán)證土地確認(rèn)、報(bào)批土地交易開發(fā)辦人防辦墻改辦消防支隊(duì)環(huán)保局基礎(chǔ)設(shè)施牌套費(fèi)開發(fā)管理費(fèi)人防異地建設(shè)費(fèi)墻改基金消防設(shè)施費(fèi)環(huán)境評(píng)估及排污費(fèi)規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可方案審批規(guī)劃局中標(biāo)通知書質(zhì)檢站散水辦勞保辦定額站安檢站安全許可定額鑒別勞保統(tǒng)籌散水押金質(zhì)檢委托城管大隊(duì)執(zhí)法大隊(duì)規(guī)劃局開發(fā)辦建委基建科施工許可證預(yù)售許可證放線管理房地產(chǎn)項(xiàng)目目一般報(bào)批批報(bào)建流程程加快項(xiàng)目報(bào)報(bào)批報(bào)建進(jìn)進(jìn)程內(nèi)部控制：：設(shè)計(jì)圖紙紙的圖紙質(zhì)質(zhì)量、出出圖時(shí)間、、圖紙變更更（報(bào)建圖圖紙的變更更）；現(xiàn)場(chǎng)配合：項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀、項(xiàng)目目現(xiàn)場(chǎng)接待待；外部協(xié)調(diào)：當(dāng)當(dāng)?shù)馗骷?jí)政政府包括規(guī)規(guī)劃局、建建設(shè)局、國(guó)國(guó)土局、城城管、質(zhì)檢檢站、消防防等各類工工作協(xié)調(diào)；；合作方的協(xié)調(diào)調(diào)：合作方方報(bào)建資料料、合作方方工程配合合（主要是是現(xiàn)場(chǎng)）、、合作方報(bào)建建工作（勞勞保金、中中標(biāo)備案、、淤泥證等等）、合作作方的資源源配合（尤尤其是專業(yè)業(yè)部門）。。目錄房地產(chǎn)項(xiàng)目目的整體開開發(fā)流程土地獲取節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與與控制項(xiàng)目定位決決策節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與控制制產(chǎn)品設(shè)計(jì)節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與與控制項(xiàng)目報(bào)建節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與與控制施工建設(shè)節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與與控制推廣銷售節(jié)點(diǎn)點(diǎn)計(jì)劃與控控制入伙交付節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與與控制施工建設(shè)階階段控制關(guān)關(guān)鍵要點(diǎn)關(guān)鍵要點(diǎn)：：質(zhì)量控制！進(jìn)度控制！！成本控制！！協(xié)調(diào)管理！！工程建設(shè)的的相關(guān)知識(shí)識(shí)工程建設(shè)組組成部分：：土建、水水電、安裝裝及設(shè)備；；整體工程建建設(shè)：?jiǎn)误w體部分、環(huán)環(huán)境部分、、室外管線線；建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)形式：：磚混、、框架、、框剪、、鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)等；項(xiàng)目施工工周期（（合理進(jìn)進(jìn)度）：：多層及低低密度：：9—12個(gè)月；小高層：1年半；高層建筑：2年到2年半半。。施工工組組織織次次序序：：基礎(chǔ)礎(chǔ)部部分分→→主主體體工工程程→→外外墻墻裝裝飾飾及及安安裝裝→→園園區(qū)區(qū)管管線線→→景景觀觀施施工工→→竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收。。項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)程程設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)與與實(shí)實(shí)施施房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)進(jìn)進(jìn)程程計(jì)計(jì)劃劃與與實(shí)實(shí)施施，，是是為為了了在在計(jì)計(jì)劃劃時(shí)時(shí)間間內(nèi)內(nèi)完完成成房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)任任務(wù)務(wù)，，回回收收資資金金，，達(dá)達(dá)到到投投資資收收益益的的日日標(biāo)標(biāo)。。項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)程程計(jì)計(jì)劃劃的的實(shí)實(shí)施施受受多多方方面面因因素素干干擾擾：：工程施工工因素房地產(chǎn)政政策因素素市場(chǎng)環(huán)境境因素開發(fā)商資資金因素素當(dāng)?shù)卣?guī)劃與與關(guān)系因因素外部干擾擾因素其它不可可抗力因因素房地產(chǎn)開開發(fā)前期期工作的的質(zhì)量管管理房地產(chǎn)開開發(fā)前期期工作挑選咨詢?cè)儐挝恢匾暱尚行行匝芯烤繄?bào)告的的質(zhì)量嚴(yán)格項(xiàng)目目前期工工作成果果的質(zhì)量量評(píng)審房地產(chǎn)開開發(fā)設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量（（功能質(zhì)質(zhì)量）管管理建立了基基本的工工作流程程，為規(guī)規(guī)范設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量管管理奠下下基礎(chǔ)；；但是更有有效的設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)量量管理應(yīng)應(yīng)該發(fā)生生在施工工之前，，根據(jù)設(shè)計(jì)計(jì)管理的的控制流流程，從從以下兩兩階段完完成設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量（（功能質(zhì)質(zhì)量）的的有效管管理：1、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)階段段質(zhì)量管管理2、施工圖圖設(shè)計(jì)階階段質(zhì)量量管理房地產(chǎn)開開發(fā)施工工質(zhì)量（（工程質(zhì)質(zhì)量）管管理施工是開開發(fā)項(xiàng)目目形成實(shí)實(shí)體的過過程，也也是決定定最終產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量量的關(guān)鍵鍵階段。。工程項(xiàng)目目施工涉涉及面廣廣，是一一個(gè)極其其復(fù)雜的的過程，，影響質(zhì)質(zhì)量的因因素很多多，使用用材料的的微小差差異、操操作的微微小變化化、環(huán)境境的微小小波動(dòng)、、機(jī)械設(shè)設(shè)備的正正常磨損損，都會(huì)會(huì)產(chǎn)生質(zhì)質(zhì)量變異異，造成成質(zhì)量事事故。工程項(xiàng)目目建成后后，如發(fā)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量量問題又又不可能能像一些些工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品那樣樣拆卸、、解體、、更換配配件，更更不能實(shí)實(shí)行“包包換”或或“退款款”，因因此工程程項(xiàng)目施施工過程程中的質(zhì)質(zhì)量控制制，就顯顯得極其其重要。。房地產(chǎn)開開發(fā)施工工質(zhì)量（（工程質(zhì)質(zhì)量）管管理施工階段段的質(zhì)量量控制制定適適當(dāng)?shù)牡馁|(zhì)量量目標(biāo)標(biāo)，因因?yàn)橘|(zhì)質(zhì)量目目標(biāo)常常與項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度控控制、、成本本控制制處于于相同同優(yōu)先先級(jí)。。因此此，質(zhì)質(zhì)量目目標(biāo)必必須堅(jiān)堅(jiān)持實(shí)實(shí)事求求是，，因地地制宜宜。目目標(biāo)過過低，，會(huì)對(duì)對(duì)項(xiàng)目目帶來(lái)來(lái)傷害害，失失去市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力；過過高會(huì)會(huì)造成成投入入成本本加大大，綜綜合開開發(fā)績(jī)績(jī)效降降低。。適當(dāng)當(dāng)增加加項(xiàng)目目的一一致成成本，，減少少非一一致成成本；；適當(dāng)當(dāng)增加加預(yù)防防成本本，大大力降降低事事故成成本。。強(qiáng)調(diào)施施工現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的的技術(shù)術(shù)質(zhì)量量管理理，建建立統(tǒng)統(tǒng)一的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化的的質(zhì)量量管理理體系系，編編制詳詳盡的的施工工作業(yè)業(yè)指導(dǎo)導(dǎo)書和和施工工方案案，嚴(yán)嚴(yán)格檢檢驗(yàn)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，強(qiáng)調(diào)調(diào)執(zhí)行行力！！房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)施工工質(zhì)量量（工工程質(zhì)質(zhì)量））管理理現(xiàn)場(chǎng)有有效質(zhì)質(zhì)量管管理關(guān)關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)工程樣樣板先先行技術(shù)方方案先先行施工關(guān)關(guān)鍵工工序控控制項(xiàng)目工工程階階段成成本目目標(biāo)確確立與與管理理項(xiàng)目實(shí)實(shí)施階階段成成本管管理工程部現(xiàn)場(chǎng)簽證、技術(shù)核定的現(xiàn)場(chǎng)控制、工程質(zhì)量和進(jìn)度的管控、編制進(jìn)度計(jì)劃提供施工圖設(shè)計(jì)變更的控制、專項(xiàng)工程的優(yōu)化造價(jià)采購(gòu)部簽證變更的費(fèi)用審核、專項(xiàng)工程的成本分析、動(dòng)態(tài)成本的跟蹤和回顧、成本調(diào)整研發(fā)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)指標(biāo)的動(dòng)態(tài)跟進(jìn)資金計(jì)劃審核互動(dòng)目錄房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目的整整體開開發(fā)流流程土地獲獲取節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與與控制制項(xiàng)目定定位決決策節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與與控制制產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與與控制制項(xiàng)目報(bào)報(bào)建節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與與控制制施工建建設(shè)節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與與控制制推廣銷銷售節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與與控制制入伙交交付節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與與控制制項(xiàng)目營(yíng)銷策策劃與推廣廣銷售三個(gè)個(gè)階段售前階段售中階段售后階段市場(chǎng)、客戶戶、產(chǎn)品客戶、傳播播、銷售服服務(wù)、價(jià)格格、促銷風(fēng)險(xiǎn)控制策劃咨詢、、代理公司司銷售代理、、廣告代理理、媒體律師行、銀銀行、房管管部門關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)組建銷售團(tuán)團(tuán)隊(duì)；（（銷售總總監(jiān)、銷售售經(jīng)理、銷銷售員、策策劃總監(jiān)、、策劃經(jīng)理理、策劃師師）項(xiàng)目形象定定位；（（主推廣廣語(yǔ)、主形形象畫面、、項(xiàng)目案名名、項(xiàng)目LOGO等）項(xiàng)目銷售賣賣點(diǎn)提煉；；（區(qū)位、、地段、產(chǎn)產(chǎn)品、環(huán)境境、價(jià)格、、品牌等））項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)執(zhí)行方案；