XX市房地產產市場調查分析析報告調查人員員:XXXXXX時間：2016年8月8日2目錄CONTENTS一、城市市宏觀環環境一城市宏觀環境二項目地塊及SWOT分析三房地產市場調查及競盤分析四本案核心問題及解決思路一、城市市宏觀環環境城市宏觀觀環境1、城市概括2、城市區位及交通3、城市經濟發展4、

總結阜康地理理位置：：阜康市位位于天山山東段北北麓，準準噶爾盆盆地東南南緣，東東與吉木木薩爾縣縣相連，西西與首府府烏魯木木齊市相相鄰，南南依天山山，北與與阿勒泰泰地區相相接，隸隸屬新疆疆昌吉回回族自治州州。1992年撤縣設設市。阜康行政政區域：：全市總面面積11726平方公里里，總人人口22萬，有漢漢、回、、哈薩克克等26個民族，，下轄天天池景區區、阜康康產業園園（甘河河子鎮））和4鎮3鄉、3個街道辦辦事處，，市域有3個兵團農農場、20多家中央央及區、、州駐市市單位。。·城市化建建設：截止2015年底，城城區面積積擴大到到25平方公里里，城市市化水水平達到到45.6﹪。·人口：截止2015年，全市年末末總人口口16.70萬人，其其中城鎮鎮人口為為8.58萬人。4城市宏觀觀環境1、城市概括區位：阜康市與與首府國國家級工工業園區區甘泉堡堡相鄰，，東臨吉吉木薩爾爾縣，西西與米泉泉市接壤，南南與烏魯魯木齊縣縣相望，，北與阿阿勒泰地地區富蘊蘊縣相連連，境內內東西最最寬處76千米，南北最長長處198千米。西西距新疆疆自治區區首府烏烏魯木齊齊市57千米，距距離烏魯魯木齊國國際機場50公里，距距昌吉市市93千米，烏烏魯木齊齊向東通通往國家家級準東東經濟技技術開發發區以及及蒙古國的必必經之地地。交通：國道216線、省道道303線、省道道111線、吐-烏-大高等級級公路以以及國家家一級貨貨運鐵路烏烏準鐵路路貫穿全全境。將將建成4個貨運鐵鐵路中轉轉站，年年貨運吞吞吐能力力達5000萬噸。即新建的的烏-阜城際鐵鐵路橫貫貫阜康全全境。市市區規劃劃環城北北路，連連接烏魯魯木齊與與昌吉。。5城市宏觀觀環境2、城市區位及交通阜康市區區區域（一）市市屬工工業經濟濟略有回回升：截止2015年12月，市屬屬工業累累計完成成工業總總產值227.1億元，實現工業業增加值值54.1億元，同同比增長長16%，較去年年同期回回落了32.7個百分點點。（二）固固定資產產投資持持續增長長：截止2015年12月，全市市固定資資產投資資完成225.06億元，同同比增長14.8%，總體保保持平穩穩增長態態勢。·（三）社社會消費費品零售售總額增增速回落落：截止2015年12月，實現現社會消消費品零零售總額額29.7億元，同比增長長10.6%，增速比比去年同同期回落落5.1個百分點點。·(四)旅游經濟濟收入穩穩步增長長：截止2015年12月，全市市接待游游客521.2萬人次，，同比增增長8.25%；旅游經濟濟收入為為39.12億元，同同比增長長11.68%；接待過過夜游客客48萬人次，，同比增增長10.68%。·（五）財政增收收穩健，，資金運運行效率率平穩：：截止2015年12月，地方方財政收收入累計計完成18.94億元，同同比增長長11.34%；地方財財政支出出累計完完成28.93億元，同同比增長長19.07%；金融機機構各項項存款余額達達89.14億元，與與年初相相比增長長1.7%。6城市宏觀觀環境3、城市經濟發展（上）（六）阜阜康市人人均收入入：截止2015年12月，城鎮鎮居民人人均可支支配收入入達到27278元，增長長12%。農村居民人均均純收入入達到16132元，人均均增加800元，增長長5.22%。城市宏觀觀環境綜合：全年實現現地區生生產總值值（GDP）140.5億元，同同比增長長10.5%。其中，，第一產產業增加加值27.45億元，增增長3.7%；第二產產業增加加值76.54億元，增增長11.9%，第三產產業增加加值36.51億元，增增長9.5%。三次產產業比例例為19.5：54.5：26,分別拉動動經濟增增長0.53個、7.5個和2.47個百分點點。3、城市經濟發展（下）8城市宏觀觀環境總結：1、做為昌昌吉州重重點縣級級市，阜阜康還是是以傳統統工業和和農業為為主導地地位，旅旅游和相相關配套套服務業業為城市市主要服服務業，，總體經經濟呈現現逐年上上漲趨勢勢；2、阜康城城市經濟濟及三產產發展加加速，帶帶動城市市商貿需需求；3、城市人口增增加、人均收收入及支出水水平提高，城城市消費群需需求空間拉大大；4、城市化進程程加速，拉動動城市商貿模模式創新及升升級換代，以以滿足城市需需求。4、城市宏觀環境總結二、項目地塊塊及SWOT分析1、項目用地概述2、項目地理位置及周邊配套3、商業項目及車庫、車位簡介4、剩余房源明細及價值5、項目SWOT分析6、目標客戶群分析6、

總結項目地塊及SWOT分析本項目地處阜阜康市新城區區，屬于阜康康市公務員小小區區域規劃宗地，地地理位置較好好。近年來，，隨著阜康市市公務員小區地產開發的的逐步拓展規規劃建設，此此區域做為公公務員小區的重要商業地地產密集板塊塊，日益得到到消費者的重重視和青睞本項目所在區區域將成為阜阜康市公務員員小區最具商商住潛力的城市開發新地地帶之一。101、項目用地概述（上）項目地塊及SWOT分析111、項目用地概述（下）項目地塊及SWOT分析土地性質：占地面積：建筑面積：（住宅：

，商業：）車庫+車位：

個（車庫：個，車位：個）2、項目地理位置及周邊配套12項目地塊及SWOT分析地理位置：項目北至XXXX路，南XXXX路，東至XXXX路，西臨XXXX路（以上道路路均為XXX市區道路）。。周邊配套：XXXXXX小區地處新城城區的中心地地段，西臨XXXX景觀公園，北北靠XXXX文博中心、體體育館，周邊邊住宅項目云云集，消費人人群集中。憑憑借市政中心心及城市體育育館的遷入，，該商圈將輻輻射全城10萬人口。XXXXX商業廣場地處處阜康城市交交通樞紐，城城市主干道XXXX路、XXXX路、XXXX路等多條道路路貫穿項目周周邊。項目周邊區域圖項目地塊及SWOT分析項目地塊及SWOT分析本案雪蓮蓮花花路路文博博路路南華華路路準葛葛爾爾路路體育館阜康文博中心心、電影院水磨河景觀公園備注：上圖XXX路已更名XXX路，XXX路已更名XXX路，XXX路已更名XXXXX陸。項目地塊及SWOT分析3、商業項目及車庫、車位簡介項目地塊及SWOT分析瑤池明珠小區全景圖項目地塊及SWOT分析4、剩余房源明細及價值商業剩余面積：XXX㎡剩余價值：XXX萬元車庫剩余間數：XXX剩余價值：XXX萬元車位剩余間數：XXX間剩余價值：XXX萬元地下室·剩余面積：XXX㎡·剩余價值：XXX萬元總計剩余價值值：XXXX萬元項目地塊及SWOT分析5、項目SWOT分析項目位于XXX新城區，有體體育館、博物物館、電影院院等大眾場所所，區位環境境優良；.項目緊鄰新城城與老城區主主干道（文博博路），未來來前景極佳.項目規模較大大，可達到完完善的社區配配套，公務員員小區，認可可度高。周邊商業逐漸漸已形成規模模。優勢Strengths項目地塊及SWOT分析·項目周邊綜合合商業體較多多，且均有大大型小區做支支撐，面臨市市場競爭壓力力較大；·項目南側靠近近準葛爾路，，拆遷戶較多多，人群相對對分散，人流流量不夠集中中；·由于前期操作作失誤，錯過過了最佳賣點點時間，致使使大部分客源源流失；·本案部分地下下車位內部環環境有待改善善。劣勢Weaknesses項目地塊及SWOT分析·新城區的高起起點規劃、建建設，有效的的刺激了周邊邊物業的需求求，為本項目目提供良好的的外部環境；；·2016年阜康市政府府積極采取五五項措施加大大房地產管理理制度，重點點去庫存；·成熟商圈價位位普遍偏高，，本案做為新新區價位方面面有優勢，且且所屬轄區為為公務員小區區，社會認可可度高。機會Opportunities項目地塊及SWOT分析·區域產品同化化嚴重，均為為商業綜合體體模式；·產品過剩，阜阜康市城鎮人人口增長過慢慢，比例不協協調；·政策面及經濟濟環境的不確確定性，市場場競爭的加劇劇，對本案的的影響不容樂樂觀；·直接威脅：元元森國際、百百潤.公園6號、德城商貿貿廣場及碧琳琳城等--是本案最直接接的競爭與對對比個案，與與本案有諸多多共同點且已已分流了本案案部分客戶，，各方面的參參數將直接影影響到本案。。威脅Threatens項目地塊及SWOT分析6、項目的目標客戶群分析一、客源區域域：a、部分在XXX市經商的外地地人及周邊區區縣；b、烏魯木齊或或昌吉用來購購買投資的人人群；c、其他。二、職業類別別：a、政府職能部部門的公務員員；b、個體、私企企老板；c、企、事業單單位高級白領領、教師。三、購房動機機：項目所處XXX市新城區的地地段、配套的的公務員小區區、物業的投投資回報以及及升值前景，，是購房的主主要動機。小結：投資客認同產產品附加值，，渴望得到基基本薪資外的的其他部分收收入，具有感感性消費心理理，理性消費費行為的交叉叉狀態。項目地塊及SWOT分析目標客戶群鎖定中間知識財富富階層，二次次/三次置業點評:本案潛在客源源主要為阜康康市區及周邊邊縣市區域收收入較高、相相對穩定人群群。總體消費費能力較強，，且多為30—60歲的中青年夫夫婦，基本是是二次或三次次置業人士，，這部分人群群對于投資比比較謹慎，注注重回報。然然而，良好的的區位發展前前景也吸引了了部分的投資資者。因此，，本案的包裝裝和推廣需充充分考慮到客客源特征。項目地塊及SWOT分析7、項目地塊及SWOT分析總結商業項目因有有公務員小區區做支撐，社社會認可度較較高。新城區道路狀況良好好，環境優良良。毗鄰XX市新城區，而其其緊鄰水系公公園，相對比較有賣賣點。通過對項目所所在地自身屬屬性的分析以及從區位預期發發展的角度來來看，本項目目適宜定位為為中高檔產品，并可可憑借項目產產品品質、物物業管理和物物業配套、商商業經營范圍圍等方面為所所在區位的價價格優勢等帶帶來有力的支支撐。三、阜康房地地產市場調查查及競盤分析1、XX市房地產宏觀環境分析2、XX市在售商業項目調研及競盤分析3、

區域調研綜述阜康房地產市市場調查及競競盤分析26阜康房地產市市場調查及競競盤分析從全市房地產產銷售情況看看，待售面積積大幅增加，，商品房積壓壓，房地產開開發市場景氣氣指數有待提提高。27阜康市房地產產調查及競盤盤分析1、阜康市房地產宏觀環境分析阜康市房地產產市場在保持持了較高增長長速度的同時時也出現了有效需求不足足、房產品結結構失衡的現象，房地地產的總量大大于有效需求求，商品房空空置率較高、、商業產品過過剩等。自2013年以來，XXX市的房價開始始出現分化，部分分房價呈現出出下跌的趨勢勢，由于對未來房房價預期的改改變，消費者開始了對樓市市的觀望態態度，房屋屋銷售市場交易量開開始急劇萎縮縮。消費者觀望情情緒的蔓延，，成為影響較較為明顯的市市場因素。之前的房地產產井噴已經將自住客和投投資客的購買買力消化完畢。改改善型買家不不愿意接受目前的的房價，他他們要等一個合理的的價位再入市市；而另外一部分分比較謹慎的的房地產投資型買買家，則擔心心入市后被市場套套牢，于是乎乎開始觀望房房地產市場的的后期發展趨趨勢。阜康房地產市市場調查及競競盤分析阜康房地產市市場調查及競競盤分析辦公樓：0.1億元同比增長：0.1億元商業營業用房：6.3億元同比增長：185.1%住宅：4.6億元同比下降：47.9%其他投資：0.1億元同比下降：72%2015年度XX市房地產開發發總投資完成成11.1億元，同比下下降2.4%。阜康房地產市市場調查及競競盤分析2015年商品房銷售面積：19.8萬平方米增長：6.9%現房銷售面積：11.1萬平方米增長：71.1%期房銷售面積:8.7萬平方米下降：27.4%31阜康房地產市市場調查及競競盤分析2、阜康在售商業項目調研及競盤分析前言：：隨著阜康市房房地產客戶日日趨理性，開開發商傳統的的主要營銷手手段如依靠戶戶型產品、功功能、質量等等單一賣點與與競爭對手進進行差異化競競爭，已經越越來越不能適適應日趨激烈烈的市場競爭爭化要求。開開發商的優勢勢將變的短暫暫化、易替代代化，能否通通過快速密集集的創新來動動態的保持市市場競爭優勢勢，將成為未未來階段特別別是市場冷淡淡時開發商競競爭成敗的關關鍵。透過房房地產市場種種種競爭表象象，我們可以以看到開發商商之間一切競競爭的本質就就是如何獲得得客戶對其提提供的產品或或服務的價值值認同。鑒于于此，我們特特從物業式樣樣、體量、市市場定位等層層次全面調查查、剖析，以以便明確產品品營銷中應該該努力的方向向。32阜康房地產市市場調查及競競盤分析XXX市新城區板塊塊，圍繞南華華路及博峰西西路，是商業業項目的集中中區域。和本本案形成正面面競爭的項目目除元森國際際城外，博峰峰路以北相對對本案入駐商商鋪較多，已已逐漸形成小小型商圈的趨趨勢。項目正面臨著著強勢的市場場競爭碧琳城德誠商貿廣場場阜康房地產市市場調查及競競盤分析本案百潤.公園6號碧琳城元森國際城德城商貿廣場場打好競爭爭的兩兩大戰役役北面戰役西面戰役34阜康房地產市市場調查及競競盤分析PK元森國際城二期商業項目目一期商業項目目競爭指數：推廣主題：XXX首席超百米商商業步行街，，核心商圈第第一桶金。集集購物、娛樂樂、餐飲、文文化、休閑與與商務多層次次立體相結合合，享受一站站式購物。三期商業項目目35位置阜康市雪蓮花路與文博路交匯處/距離本案約500米開發商新疆元森房地產開發有限公司銷售熱線0994—3528888商業規模一期+二期約3.5萬平方米/三期約6.5萬平方米物業形態圍合式沿街商鋪/住宅底商項目定位城市綜合體業態餐飲/超市/通訊/服裝/步行街等商鋪面積20—200平方米售價一層1.3—1.5萬/㎡、二層0.7—0.8萬/㎡去化情況2011年開始一/二期部分商家已進駐，銷售60%以上。租售政策免租15個月；全款購房享受9折；年返首付6%，連返3年，總計18%現狀分三期開發。一期、二期均為現房，住宅底商招商、銷售；三期已蓋至地上一層，不明原因停工。元森國際商商業項目簡簡介：阜康房地產市市場調查及競競盤分析車位情況小區車位5.9萬元起36阜康房地產市市場調查及競競盤分析競盤分析優勢：※商業項目工程程進度快，早早期分流了我我們很多投資資客；※一期、二期招招商力度較大大，免租15月，60%以上商鋪已入入駐；※商鋪緊鄰城市市主干道文博博路，具有人人氣、物流、、成熟商業的的支撐；※政府扶持，每每月逢2、6日有小型集市市。劣勢：※西側商業被體體育館、市文文化中心、電電影院等包圍圍，客流量稀稀少；※北側商業緊靠靠三期施工現現場，配套不不夠完善；※三期商業不明明原因停工已已久，施工現現場雜草叢生生無人看管，，影響整個商商業項目的品品質。37阜康房地產市市場調查及競競盤分析PK百潤.公園6號競爭指數：推廣主題：12.4萬平米繽紛商商業街，足不不出戶享繁華華。一期商業二期商業一期商業項目目38位置阜康市博峰路與文博路交匯處/距離本案約800米開發商新疆百潤房地產開發有限責任公司銷售熱線0994—3524666/0994—3525666商業規模建筑面積約12.4萬平方米物業形態T字型住宅底商項目定位城市綜合體業態餐飲/超市/通訊/服裝/步行街/金融等商鋪面積60—200平方米售價一層1.8—2.2萬/㎡；二層1.5-1.8萬/㎡；三層0.8-1.2萬/㎡。地下負一層農貿市場只租不售。去化情況2015年9月開盤1.5萬平方米商業，目前已售約40%以上。租售政策全款購房享9.5折現狀目前商業項目基本已建成90%，均為現房。首批開盤1.5萬平方米，其余部分均未開盤。進駐率為30%.百潤.公園6號商業項項目簡介：阜康房地產市市場調查及競競盤分析車位情況地上車庫：16—20萬/個；地下車位：10—11萬/個39阜康房地產市市場調查及競競盤分析競盤分析優勢：※百潤地產為品品牌開發商，，實力雄厚；；※住宅+商業預計66萬㎡，規模大大，品質好；；※商鋪沿阜康市市老商業街博博峰西路，發發展潛力好；；※政府扶持，地地下建有農貿貿市場，地上上建有夜市廣廣場。劣勢：※小區入住率比比較低，人氣氣不旺；※12.4萬平方米大體體量商業，銷銷售困難；※商業價位普遍遍偏高，招商商優惠政策比比較單一，使使部分投資客客望而卻步；；※去化時間較長長，已經處于于低谷階段。。阜康房地產市市場調查及競競盤分析PK德誠商貿廣場場競爭指數：推廣主題：開啟購物新模模式阜康房地產市市場調查及競競盤分析位置阜康市博峰西路，市法院西側/距離本案約1000米開發商新疆德誠房地產開發有限責任公司銷售熱線0994—3525825商業規模建筑面積約1.4萬平方米物業形態一字型四層內商項目定位中高端商場業態時尚百貨/潮流服飾/精品珠寶/美食娛樂等商鋪面積60—200平方米售價一層0.9-1.4萬/㎡；二層0.8-1萬/㎡；三層0.6-0.8萬/㎡；四層0.65萬/㎡去化情況預計2016年9月開盤。租售政策拿號享折扣，交1萬返1萬現狀計劃今年11月份完工，目前已出正負零。德誠商貿廣廣場簡介：42阜康房地產市市場調查及競競盤分析競盤分析優勢：※德誠房產在阜阜康市本地知知名度、認可可度較高，建建有新城花園園等大型綜合合社區；※統一業態規劃劃，布局優勢勢；※靠近阜康市老老城區商圈，，發展潛力好好，受投資客客認可；※性價比較高高。劣勢：※該項目為期期房，交房房時間相對對比較晚；；※康本市許多多居民習慣慣去首府烏烏魯木齊購購物，該商商業項目未未來市場堪堪憂。阜康房地產產市場調查查及競盤分分析PK碧琳城城-物阜民康、、碧水琳城城競爭指數：：推廣主題：：碧琳城，阜阜康人的會會客廳。斥斥資5億元打造阜阜康新體驗驗式休閑商商業聚合體體。阜康游游客集散中中心。位置阜康市南華路與新運路交匯處/距離本案約1500米開發商阜康市燦坤房地產開發有限公司銷售熱線0994—8366333/0994—8366111商業規模建筑面積約9萬平方米物業形態旅游+商業步行街項目定位城市綜合體/旅游集散地業態特產購物街/大型玉器城/西域美食街/主題酒店/特色客棧/民俗文化體驗館等商鋪面積39—900平方米售價一層1.5萬/㎡；二層0.8萬/㎡；三層0.5萬/㎡。去化情況已售約30%以上。租售政策免房租兩年，第三年開始收取租金。現狀商業項目均為現房。碧琳城城商業業項目簡介介：阜康房地產產市場調查查及競盤分分析車位情況車位配比1：1.2，人車分流，環圈式車道45阜康房地產產市場調查查及競盤分分析競盤分析優勢：※該物業規模模較大，堪堪稱新城區區第一綜合合商業大盤盤；※招商力度大大，最高免免前兩年租租金；※緊鄰政府綜綜合辦公樓樓、政法大大樓，公務務人員帶動動部分消費費市場※打造阜康市市本土旅游游+商業新模式式；※緊貼該項目目的阜康市市旅游集散散中心已正正式運行，，游客數量量逐漸遞增增。劣勢：※該商業體量量較大，人人流量不夠夠密集；※位置相對較較偏，臨近近城市邊緣緣，周邊配配套目前還還不夠完善善；※商業業態劃劃分較模糊糊，沒有形形成細分劃劃。阜康房地產產市場調查查及競盤分分