———老君山旅游區(qū)位于縣城南部3公里處，距繁華的古都洛陽(yáng)140公里，北有北國(guó)水鄉(xiāng)重渡溝，東接白云山國(guó)家森林公園和堯山等著名風(fēng)景區(qū)，西臨北國(guó)第一洞—雞冠洞，各景區(qū)各具特色，互為補(bǔ)充，構(gòu)成了一個(gè)較大范圍的旅游網(wǎng)絡(luò)，省內(nèi)外游客均能很方便地到達(dá)此地進(jìn)行游覽、觀光。（3）自然資源、人文資源豐富，品位高項(xiàng)目地群山連綿，峽谷幽深，溪流潺潺，叮咚作響，潭水幽靜，清澈見(jiàn)底，野花爛漫，野菜遍山，風(fēng)光優(yōu)美，是聞名遐邇的道教圣地，它山巍、水澈、峰奇、石怪、谷狹、洞幽、瀑壯、泉清，99座山峰森列競(jìng)秀，尤其是以石林為主要特征的老君山花崗巖峰林地貌在國(guó)內(nèi)罕見(jiàn)。區(qū)內(nèi)森林茂密，動(dòng)植物資源豐富，是我國(guó)北亞熱帶向暖溫帶過(guò)度地段典型的動(dòng)植物群落，具有較高的保護(hù)、科普宣傳和觀賞價(jià)值。（4）具有一定的基礎(chǔ)條件和知名度，客源豐富欒川為全國(guó)旅游強(qiáng)縣，是國(guó)內(nèi)唯一一家具有6家AAAA級(jí)旅游景區(qū)的縣份，加上項(xiàng)目地緊鄰縣城，優(yōu)美的自然環(huán)境和便利的交通條件，客源穩(wěn)定，市場(chǎng)前景好；尤其是隨著洛欒高速和武西高速欒川段興建，欒川與周邊城市聯(lián)接更為便捷，每年會(huì)有200多萬(wàn)游客到欒川旅游度假，也會(huì)有更多的城市中產(chǎn)階級(jí)期望在中原最佳宜居城市—欒川擁有自己的住房，實(shí)現(xiàn)避暑、度假、旅游、投資和養(yǎng)老，客源豐富，具有一定的開(kāi)發(fā)潛力。項(xiàng)目建設(shè)方案3.1建設(shè)指導(dǎo)思想老君山景區(qū)產(chǎn)權(quán)式度假酒店建設(shè)物在建筑風(fēng)格上要與道教圣地和國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)的景致要求一致，與景區(qū)大環(huán)境相協(xié)調(diào)，以方便游客，服務(wù)游客為原則，以提高景區(qū)整體服務(wù)水平為目標(biāo)，因地制宜，合理規(guī)劃，使建成后的項(xiàng)目工程成為集住宿、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的游客之家。建設(shè)條件3.2.1老君山景區(qū)自然條件（1）地形地貌景區(qū)地處伏牛山北坡，主體山脈呈東西走向，西高東低，屬侵蝕石質(zhì)山地、中山類(lèi)型。坡度一般在40°—70°之間，海拔在800—2192米之間，相對(duì)高差400—700米。主要山峰老君山（海拔2192米）、中鼎山（海拔2052米）、華室山（海拔2072米）、馬鬃嶺（海拔2200米）、帽盔山（海拔1929米）。谷峰相間多為U形，坡形為直坡形，由于受長(zhǎng)期風(fēng)化侵蝕及地殼的不斷運(yùn)動(dòng)，形成了山高谷深、犬牙交錯(cuò)、懸崖峭壁、飛瀑流云的自然景象。（2）氣候、氣象氣候景區(qū)地處亞熱帶向暖溫帶過(guò)渡地帶，季風(fēng)環(huán)流明顯，四季溫度和風(fēng)向變化較顯著。概括起來(lái)旅游區(qū)的氣候特征是：冬季時(shí)間較長(zhǎng)且寒冷，雨雪較少；春季時(shí)間短且干旱，大風(fēng)較多；夏季炎熱，雨水較多且集中；秋季晴朗，日照時(shí)間長(zhǎng)。氣溫景區(qū)年平均氣溫9.7C;極端最低氣溫為零下17C，極端最高氣溫為26C。降雨量景區(qū)多年平均降雨量1100毫米。降雨多集中在7—9月份，占年降雨量的51%蒸發(fā)景區(qū)平均年蒸發(fā)量為907.8毫米，六月份蒸發(fā)量最大，平均為160.5毫米，十二月份最小，平均為42.1毫米。霜凍景區(qū)無(wú)霜期150天左右，年平均日照時(shí)數(shù)1600小時(shí)。海拔1500米以下，最大凍深20—30厘米，海拔1500米以上最大凍深30—40厘米。（3） 地質(zhì)與土壤地質(zhì)景區(qū)位于伏牛山北坡，伏牛山是秦嶺東延最長(zhǎng)的一支山脈，山體是由太古界與遠(yuǎn)古界變質(zhì)巖、震旦紀(jì)硅石灰?guī)r和燕山期花崗巖等構(gòu)成，但山脊部主要是燕山期的粗粒云母花崗巖，成土母質(zhì)主要是上述風(fēng)化的殘積和坡積物，首先形成母質(zhì)，伴之以枯枝落葉，在一定條件下，經(jīng)細(xì)菌分解活動(dòng)和雨淋過(guò)程發(fā)育而成。土壤土壤為棕壤和褐土類(lèi)，唯有抱犢寨林區(qū)為山地黃粘土，一般在海拔1300—1500m以上，為山地棕壤，1300—1500m以下為褐土類(lèi)中的砂石土、石渣土和紅粘土等。質(zhì)地多砂壤和輕壤，呈微酸性反映，PH值5.6—之間，土層厚度多在15—50厘米之間，土壤肥沃，有較厚的枯枝落葉和腐殖質(zhì)層。（4）水文大南溝河全長(zhǎng)20公里，支流約10公里，河道最寬處20米，最窄處3米，該河有兩條河流交匯而成，其主河道由雞冠山谷、百石崖、望香臺(tái)、小界嶺等山坡小溪匯合而成，另一條河流經(jīng)官草坪、嶺壕、十里溝、五里石墻等山坡小溪匯合進(jìn)入主河床。該河河水的來(lái)源，一是靠降水，二是靠地下水，不受當(dāng)?shù)毓I(yè)和人為污染，水流清澈，含有多種礦物質(zhì)，水質(zhì)甘甜，符合飲用標(biāo)準(zhǔn)，是欒川縣城市民主要飲用水源地之一。根據(jù)目前河水流量情況，能夠保障項(xiàng)目工程建設(shè)的順利實(shí)施和今后生產(chǎn)生活用水的需要。3.2.2建設(shè)材料及運(yùn)輸條件（1）建設(shè)材料①砂、石料、機(jī)磚朝陽(yáng)、雙臺(tái)機(jī)磚廠能滿足項(xiàng)目工程建設(shè)需要，平均運(yùn)距8公里。石料主要有當(dāng)?shù)靥峁瑱璐h多為山地，石料藏量豐富，平均運(yùn)距2公里。②工程用水、用電工程用水和生活用水可就近從大南溝河中取用。大南溝用電網(wǎng)能夠滿足工程建設(shè)及今后生產(chǎn)、生活需要，電力供應(yīng)有保障。四大材料來(lái)源及供應(yīng)木材：老君山林場(chǎng)供應(yīng)充足，能滿足工程需求。水泥：欒川縣圣瑞水泥廠可提供水泥，運(yùn)距約15公里。鋼材：均需從洛陽(yáng)市購(gòu)買(mǎi)，運(yùn)距約145公里。其它材料從本縣市場(chǎng)及洛陽(yáng)市購(gòu)進(jìn)。（2）運(yùn)輸條件項(xiàng)目地緊鄰洛欒快速通道，公路交通十分便利，各類(lèi)材料均可用汽車(chē)直接運(yùn)抵。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模項(xiàng)目總建筑面積8000m2,其中主樓建筑面積為6500m2，擁有床位120張；獨(dú)立小別墅（一室一廳一廚一衛(wèi)和兩室一廳一廚一衛(wèi)）式度假賓館8棟15套，面積1200m2；其它輔助設(shè)施300m2。項(xiàng)目工程完工并投入使用后，共擁有床位165張，餐位200席和相當(dāng)數(shù)量的商業(yè)用房。結(jié)構(gòu)選型及地震設(shè)防3.4.1結(jié)構(gòu)選型根據(jù)項(xiàng)目工程的使用要求和建設(shè)施工條件等因素，客房部分均采用磚泥結(jié)構(gòu)，餐廳及娛樂(lè)廳均為全框架鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，所有建筑物均采用坡屋頂，瓦屋面。3.4.2地震設(shè)防根據(jù)洛陽(yáng)市抗震設(shè)防區(qū)劃公文說(shuō)明，設(shè)防烈度為6度（地震基本烈度6度）建筑物安全等級(jí)為二級(jí)。給排水工程4.1給水區(qū)內(nèi)給水采用集取天然地表水和地下泉水相結(jié)合的方式，修建500立方米蓄水池1個(gè)，埋設(shè)地下供水管道，經(jīng)過(guò)過(guò)濾、凈化、消毒處理，符合飲用水標(biāo)準(zhǔn)后用自動(dòng)供水設(shè)備分送到各用水點(diǎn)。4.2排水排水主要是天然降水、生活生產(chǎn)污水排放，室外天然降水主要借地勢(shì)自然排放，生活污水處理后經(jīng)導(dǎo)流引入山溝或排污設(shè)施內(nèi)進(jìn)行排放。（1）天然降水的處理天然降水采用自然排放。（2）污水處理與利用項(xiàng)目區(qū)內(nèi)污水的處理按以下流程來(lái)進(jìn)行：污水——化糞池或沉淀池——格柵——導(dǎo)流——自?xún)簟欧沤?jīng)處理后的污水在不影響環(huán)境衛(wèi)生的條件下可以作綠化、美化用水和肥料。4.3供電供電設(shè)計(jì)根據(jù)電源條件、用電負(fù)荷和供電方式，本著節(jié)約能源，經(jīng)濟(jì)合理，技術(shù)先進(jìn)的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)，做到安全實(shí)用，維護(hù)管理方便。該項(xiàng)目工程需建配電室1個(gè)。為防止停電等意外情況，需配備1臺(tái)柴油發(fā)電機(jī)作后備電源，所有設(shè)備均考慮采用節(jié)能型。4.4通訊項(xiàng)目區(qū)移動(dòng)通訊信號(hào)已經(jīng)覆蓋，固定電話設(shè)施的增容可與縣網(wǎng)通公司協(xié)調(diào)解決。防雷接地本建筑物防雷設(shè)施在屋頂設(shè)避雷帶，在屋面做不大于 10mX10m的避雷金屬網(wǎng)絡(luò)，利用柱子內(nèi)鋼筋作防雷接地引下線，利用基礎(chǔ)及圈梁內(nèi)鋼筋作為接地極。高、低壓電氣設(shè)備在正常條件下與帶電部分絕緣金屬外殼均進(jìn)行接地，接地系統(tǒng)采用TS—S制，設(shè)接地干線、動(dòng)力配電箱、照明箱保護(hù)接地線由此引出。防雷接地、保護(hù)接地、工作接地共用接地裝置，接地電阻＜1Oo環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目無(wú)特殊有害廢水、廢汽、廢物排放，不需要特殊處理，但考慮到項(xiàng)目工程在景區(qū)內(nèi)實(shí)施，建筑垃圾應(yīng)集中處運(yùn)處理，施工時(shí)應(yīng)注意防塵處理。項(xiàng)目工程完工后，應(yīng)在建筑物周?chē)M(jìn)行綠化、美化，除對(duì)停車(chē)場(chǎng)、道路等進(jìn)行硬化外，對(duì)其它空地均應(yīng)全部植樹(shù)或植草，不允許有土層裸露，以確保與周邊大環(huán)境協(xié)調(diào)一致。消防依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》進(jìn)行設(shè)計(jì)。建筑耐火等級(jí)為二級(jí)。設(shè)室外消火栓系統(tǒng)和室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，并配置相應(yīng)數(shù)量的滅火器7投資估算及資金籌措7.1建設(shè)投資估算建設(shè)項(xiàng)目估算總投資1541萬(wàn)元。7.1.1編制方法及依據(jù)新建建筑物根據(jù)同類(lèi)工程造價(jià)指標(biāo)估算。公用工程根據(jù)設(shè)備清單和現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算，其安裝費(fèi)按同類(lèi)工程造價(jià)指標(biāo)計(jì)算。其他費(fèi)用根據(jù)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)規(guī)定計(jì)算。勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：按有關(guān)設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，具體以合同為準(zhǔn)；工程監(jiān)理費(fèi)：按工程費(fèi)用的1.5%計(jì)算；工程保險(xiǎn)費(fèi)：按建筑工程費(fèi)用的0.3%計(jì)取；供電貼費(fèi)：按15元/KVA計(jì)算；不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：按建安工程費(fèi)用的6%計(jì)算。7.1.2投資構(gòu)成投資構(gòu)成見(jiàn)下表表7-1序號(hào)工程和費(fèi)用名稱(chēng)投資額（萬(wàn)元）占總投資百分比1建筑工程120077.92設(shè)備購(gòu)置及安裝24015.63其他費(fèi)用654.24不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)362.35建設(shè)投資合計(jì)15411007.2資金籌措本項(xiàng)目總投資1541萬(wàn)元，擬采用招商引資的辦法，解決所有建設(shè)資

金問(wèn)題。8效益分析8.1經(jīng)濟(jì)效益8.1.1游人預(yù)測(cè)根據(jù)老君山景區(qū)所處的地理位置、景觀吸引能力、景區(qū)改善后的旅游條件、客源市場(chǎng)渠道、欒川的經(jīng)濟(jì)交通和鄰近景區(qū)的客流量等因素，預(yù)計(jì)2009年游人規(guī)模為10.13萬(wàn)人，2009?2011年游人增長(zhǎng)率50%,20122016年游人增長(zhǎng)率25%，游客規(guī)模如下：年份20092010201120122013201420152016游人數(shù)（萬(wàn)）10.1315.1920.7828.4835.6044.5055.6269.528.1.2床位預(yù)測(cè)該區(qū)內(nèi)現(xiàn)在基本無(wú)住宿和餐飲、娛樂(lè)條件，根據(jù)旅游規(guī)模和將來(lái)的開(kāi)發(fā)建設(shè)、住宿、餐飲、娛樂(lè)等項(xiàng)目將是重要內(nèi)容。根據(jù)下式預(yù)測(cè)，床位需要量：年游客容量x游客住宿率x游客平均住宿天數(shù)年可游天數(shù)X床位平均利用率老君山景區(qū)每年需要床位數(shù)預(yù)測(cè)表單位：萬(wàn)人年份20092010201120122013201420152016年游人數(shù)10.1315.1920.7828.4835.6044.5055.6269.52一年住宿數(shù)住宿率30%3.044.566.838.5410.6813.3516.6920.86年可游天數(shù)240240240240240240240240住宿日數(shù)11111111床位數(shù)1271902843554455566958698.1.3餐飲預(yù)測(cè)（1）餐飲座位預(yù)測(cè)午餐：就餐率為60%，周轉(zhuǎn)速度為4,旅游天數(shù)為2天。晚餐：住宿率為30%，就餐率為95%，周轉(zhuǎn)速度為2,住宿一晚。按下列公式計(jì)算午餐座位：［（全年游人數(shù)X就餐率）/（年游覽天數(shù)X周轉(zhuǎn)速度）］^旅游天數(shù)晚餐座位：［（全年游人數(shù)X住宿率X就餐率）/（年游覽天數(shù)X周轉(zhuǎn)速度）］X旅游天數(shù)，計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表6-2餐飲座位預(yù)測(cè)表年份20092010201120122013201420152016午餐127190285356445556695869晚餐69901341682102633234108.1.4收入預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)收入估算單價(jià)根據(jù)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)和游人狀況并考慮將來(lái)的發(fā)展而定。住宿：2016年以前，床位利用率為90%，年游覽天數(shù)為240天,165張床位，80元/床晚。餐飲：項(xiàng)目建成投入使用后，可提供餐位共200餐位，根據(jù)景區(qū)發(fā)展預(yù)測(cè)情況顯示2011年以后床位利用率仍可達(dá)90%以上，每人每餐平均按20元計(jì)算，住宿人員的95%用晚餐，每人每餐20元。娛樂(lè)：按住宿人員的20%,每人每次100元。商業(yè)：按游人的20%到賓館、度假村商品部購(gòu)物，每人每次15元。（4）根據(jù)上述計(jì)算單價(jià)，可以預(yù)測(cè)建成后6年的總收入為5725.96萬(wàn)元，年平均總收入954.33萬(wàn)元。在6年的總收入中，住宿：1710.72萬(wàn)元，餐飲：2675.50萬(wàn)元，娛樂(lè)：570.24萬(wàn)元，商業(yè)：769.50萬(wàn)元。平均利潤(rùn)率按30%計(jì)算，利潤(rùn)總額為1717.79萬(wàn)元，每年的平均利潤(rùn)286.30萬(wàn)元，5.4年可收回全部投資。社會(huì)效益隨著欒川旅游規(guī)模的不斷擴(kuò)大和社會(huì)知名度的不斷提高，加上老君山景區(qū)區(qū)旅游規(guī)模的不斷擴(kuò)大，游客人數(shù)將不斷攀升，為旅游服務(wù)的住宿、娛樂(lè)、餐飲、商業(yè)等活動(dòng)的作用日益突出，該項(xiàng)目的建設(shè)，不僅能夠加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，提供就業(yè)機(jī)會(huì)，安置待業(yè)人員，開(kāi)辟對(duì)外橫向經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的新途徑，而且，大大方便和豐富了游客的旅游生活，為景區(qū)的進(jìn)一步建設(shè)積累了資金。9結(jié)論綜上所述，老君山景區(qū)產(chǎn)權(quán)式度假酒店項(xiàng)目的建設(shè)，具有明顯的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，而且，隨著旅游區(qū)旅游環(huán)境的改善，該景區(qū)的整體接待能力將會(huì)得到進(jìn)一步提高，社會(huì)知名度將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，本報(bào)告預(yù)計(jì)的經(jīng)濟(jì)效益還有一定的余地，因此，本項(xiàng)目在承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)方面有較強(qiáng)的能力，項(xiàng)目建設(shè)是穩(wěn)妥可行的。目錄本報(bào)告編寫(xiě)人員聲明 錯(cuò).誤！未定義書(shū)簽序言 錯(cuò)..誤！未定義書(shū)簽第一篇********市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況簡(jiǎn)析..錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽1.1********市基本情況概述 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。1.1.1自然概況 1.1.2人口及人文 1.1.3經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況（2012） 1.1.4宏觀分析小結(jié) 1.2********市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及動(dòng)態(tài)分析..錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。1.2.1********市房地產(chǎn)整體分析 1.2.2當(dāng)前********市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題 1.3********市商業(yè)地產(chǎn)分析 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。政府的商業(yè)規(guī)劃及市場(chǎng)情況 城市商業(yè)規(guī)劃逐步成熟 城市商業(yè)發(fā)展過(guò)程中商業(yè)布局尚需優(yōu)化整合 1.3.4城市商業(yè)特征 1.3.5********市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 1.3.6商用地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析 1.3.7商業(yè)地產(chǎn)分析小結(jié) 1.4********市住宅物業(yè)分析 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。1.4.1********市住宅物現(xiàn)狀 1.4.2********市住宅市場(chǎng)分析小結(jié) 第二篇項(xiàng)目概況及SWOT分析 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽2.1項(xiàng)目概況 錯(cuò).誤！未定義書(shū)簽2.2項(xiàng)目SWOT分析 錯(cuò).誤！未定義書(shū)簽2.2.1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 2.2.2、項(xiàng)目劣勢(shì) 2.2.3項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn) 2.2.4項(xiàng)目威脅點(diǎn) 2.2.5結(jié)論 第三篇項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位 錯(cuò).誤！未定義書(shū)簽。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位指導(dǎo)理念 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。項(xiàng)目形象、功能定位 錯(cuò).誤！未定義書(shū)簽。項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位及策略 錯(cuò).誤！未定義書(shū)簽。項(xiàng)目案名建議 錯(cuò).誤！未定義書(shū)簽。項(xiàng)目命名的基本定位： 3.4.2案名建議 第四篇效益分析 錯(cuò).誤！未定義書(shū)簽。4.1成本預(yù)算（按照地塊規(guī)劃占地面積1/2計(jì)算）：錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。土地成本 4.1.2財(cái)務(wù)成本 4.1.3前期費(fèi)用 4.1.4建安工程成本 4.1.5基礎(chǔ)建設(shè)配套費(fèi) 4.1.6小區(qū)配套費(fèi) 4.1.7營(yíng)銷(xiāo)費(fèi) 4.1.8管理費(fèi) 4.1.9總計(jì) 經(jīng)濟(jì)效益分析： 錯(cuò).誤！未定義書(shū)簽實(shí)際繳稅金： 錯(cuò).誤！未定義書(shū)簽項(xiàng)目投資構(gòu)成、總投資估算 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽經(jīng)濟(jì)效益估算表 錯(cuò).誤！未定義書(shū)簽實(shí)繳稅金表 錯(cuò).誤！未定義書(shū)簽經(jīng)濟(jì)效益分