北京國門商務區建筑產業總部基地項目定位的報告項目發展愿景希望將本項目打造為聚集建筑產業內各相關行業的復合型建筑產業總部基地本報告主要內容第一部分：北京總部經濟及總部基地發展研究第二部分：建筑產業研究第三部分：項目定位第四部分：功能定位北京的人才、教育、科技資源優勢明顯，能夠為總部經濟的發展提供動力支撐。在國內務大城市之間，北京的人才、科技競爭力指標最高。在每百萬人口中，北京的專業技術人員約占10萬。北京具有發展總部經濟的優勢地理位置優勢北京具有得天獨厚的發展總部經濟的優勢許多企業如跨國公司的總部、研發機構、大型企業、外省級辦事處已落戶北京，從而形成有一定規模的總部經濟，產生集群效應，吸引更多的總部進駐。北京是全國政治、文化、科技、信息中心和對外交往的中心，國家經濟的宏觀決策和調控部門等均在北京，同時航空和鐵路客貨流量位居全國第一，這些優勢是所有其他城市無法比擬的。集群效應優勢人才、教育、科技資源優勢北京總部經濟發展情況良好，吸引了國內外眾多有實力的公司設立總部近年來，北京的總部經濟發展的風生水起，在北京市落戶的跨國公司地區總部已經達35家。《財富》雜志世界500強企業中，已經有185家企業來京投資，其中7家在北京設立了地區總部。目前在北京市落戶的跨國公司地區總部中，經商務部認定的地區總部有16家，北京市認定的地區總部有29家，其中包括了眾多國際知名的大型跨國集團公司：省市100強企業家數500強企業家數北京4691上海1644廣東1054山東538江蘇440天津224浙江142四川1102005年中國企業100強和500強總部分布（按營業收入）資料來源：《北京市第一次全國經濟普查總部經濟發展分析》除了跨國公司爭相入駐北京以外，內資企業總部也紛紛落戶北京。截至2004年底，在京的大型企業集團有266家，金融企業集團（不包括證券公司）41家。按營業收入排名，2005年中國企業500強中（以2004年各企業數據為基礎），北京有91家，占18.2%；100強中，北京有48家，占48%；前10名中，更是有9家總部設在北京。2004年，國務院國資委監管下的187家國有企業中，有147家企業總部設在北京，占78.6%。愛立信（中國）（瑞典）摩托羅拉（中國）投資（美國）豐田汽車（中國）投資（日本）卡夫食品（中國）（日本）IBM（中國）（美國）諾基亞（中國）投資（芬蘭）……北京總部基地發展逐步走向成熟，聚集效應開始顯現企業總部在空間上聚集是總部經濟發展的顯著特征。西城金融街、朝陽CBD、中關村科技園區海淀園、豐臺總部基地、亦莊經濟開發區已經成為北京目前發展較快、規模較大、相對成熟的總部聚集區，對于各自所在區域的發展推進作用已經凸顯出來。CBD亦莊金融街中關村科技園豐臺總部基地各總部基地為區域形象和經濟的發展做出了很大的貢獻總部基地名稱發展狀況金融街形成北京金融業投資進駐的熱土，基本形成了以金融機構、通訊、網絡公司為主，法律、咨詢、評估等配套服務機構為輔的新的金融商務區占地面積近1平方公里的金融街，2004年企業繳納的各項地方稅款高達9.4億元,占西城區當年全部地稅收入的12%CBD入駐了150多家外資銀行、保險、證券公司及辦事機構外；聚集了800余家外資企業、近500家跨國公司、570家外國駐京代表機構；中外律師、會計師、投資咨詢等中介服務機構近200家占地不足朝陽區總面積1%的CBD地區，2004年實現稅金總額高達42.7億元，其中地稅20.3億元，占朝陽區地稅收入的14.4%亦莊開發區入駐企業達1051家，實現增加值153億元，共吸納從業人員7.9萬人外商投資企業有196家，共實現增加值100億元，占開發區GDP的近2/3豐臺總部基地總部基地一期首先入住的80多家企業將實現技工貿收入350億元，利稅17.5億元中關村科技園入駐企業達13880家，世界500強企業設立了113家分支機構，其中研發機構42家實現增加值751.9億元，占當年全市GDP的12.4%，占全國53家高新區的1/10發展總部基地對于區域發展有很強的推動作用帶動現代服務業發展，促進產業結構優化升級

作用一增加地方財政稅收，優化稅收結構創造了更多就業機會，吸引高素質人才作用二作用三項目優越的本體條件加之目前北京總部經濟發展的優良態勢，決定了本項目具備發展總部基地的良好條件本體條件優勢便捷的交通條件地處國門商務區這一未來重點發展新城良好的自然環境政府的大力引導和支持本項目具備發展總部基地的良好條件和前景，而選擇正確的產業組合，是我們工作最為關鍵的環節總部經濟的良好發展態勢眾多國內外知名公司紛紛在北京設立區域總部，推進了總部經濟快速發展北京各總部基地發展良好，為區域發展產生強大推動，行業聚集效應凸顯本報告主要內容第一部分：北京總部經濟及總部基地發展研究第二部分：建筑產業研究第三部分：項目定位第四部分：功能定位

建筑產品的生產以及與建筑生產有關的所有服務內容；規劃、勘察、設計；建筑材料與成品及半成品的生產、施工及安裝、建成環境的運營、維護及管理；相關的咨詢和中介服務等。

廣義建筑產業廣義建筑產業定位廣義建筑產業的內部產業鏈條使用管理立項選址設計規劃施工生產竣工驗收房地產開發行業；政府規劃、計劃部門咨詢服務行業；建筑勘察、設計行業；政府規劃部門房地產開發行業；施工行業；材料、設備的生產、采購行業；工程監理行業規劃、消防、環保行業；工程監理、監察行業；房地產代理、經紀行業；租賃行業；物業管理業房地產開發業咨詢服務業

勘察設計業材料設備生產、采購業建筑施工業工程監理業代理業；經紀業；租賃業物業管理業研發北京建筑產業各鏈條主要經濟指標及行業附加值分析建筑產業各行業附加值分析(%)咨詢勘察設計房地產開發土木工程建筑安裝業建筑裝飾業物業管理房地產中介主營收入（億元）1104.8180.01518.31603.2293.7134.7164.024.4利潤總額（億元）244.911.5118.035.611.44.79.95.4資料來源：《北京市第一次全國經濟普查總部經濟發展分析》合理的選擇建筑產業鏈條中適合的環節，保證建筑總部基地的健康發展工程監理代理業經紀業租賃業咨詢開發設計建材裝修建筑施工物業管理行業選取標準前沿的、引領行業發展方向的高附加值、高稅收的智力密集型的開發、設計、咨詢及建材裝飾業符合入駐總部發展的標準本項目是否具備打造目標行業進駐的條件？土木工程行業等施工類行業以及物業管理屬于體力密集型行業，附加值及利稅能力均較低，與產業總部的行業選取原則相悖，因此予以排除隨著北京房地產市場整體的快速發展，為建筑產業各行業的繁榮發展提供廣闊的空間

北京房地產市場發展迅猛北京商品房施工面積、竣工面積和銷售面積平均每年以19.66%、21.49%、24.49%的比率上長，房地產市場需求旺盛。未來幾年是北京房地產業發展的黃金時期按市場平均增長速率計算，到2010年，北京商品房竣工面積將接近九千萬平米，銷售面積近七千萬平米房地產市場的快速發展勢必會為開發、設計、咨詢、建材等行業帶來廣闊的市場需求和發展空間北京市房地產開發行業發展概況.分析可見，隨著北京市房地產整體的快速發展，北京市房地產開發業無論從企業數量、從業人數，還是從企業實收資本和資產總額來看，均呈明顯的增長態勢北京房地產市場是全國開發企業的必爭之地，開發、創新水平均處國內領先地位北京市房地產市場吸引了全國的開發商聚集發展北京企業開發水平和創新水平均處于國內領先地位建外SOHOUHN國際村先進的開發理念較強的獨立設計研發能力新型結構、環保技術和材料等的使用聚集了一大批國內外優秀設計人員和管理人員榮尊堡棕櫚泉本地大型開發企業：北京萬通地產、北京首創集團、SOHO中國、華遠集團……外地大型企業總部紛紛進駐北京：萬科集團、香江集團、珠江地產、世貿集團、龍湖地產……北京房地產開發企業辦公選址特點及需求大型房地產開發集團大型房地產開發集團大多擁有自己開發的寫字樓物業，因此各公司的總部基本都設在自家持有的寫字樓內成長型中小房地產開發公司此類公司對辦公物業的選址有明確的要求良好的辦公環境相對獨立的辦公空間滿足工作需求交通相對便利不接受過高的租金恒基中心華貿中心在北京開發的基本為住宅項目，因此選擇租用寫字樓或自建小規模獨棟物業作為公司辦公場所北京成長型開發商獨棟式辦公物業案例北京萬豐房地產開發公司物業地址：西城區月壇南街物業規模：14000平米使用狀況：公司自用頂層2000平米，其余各層作為出租物業公司情況：屬于成長型公司，已成功開發巷上等項目，此辦公物業充裕的剩余面積充分滿足公司的不斷發展需要北京國銳房地產開發公司物業地址：朝陽區朝陽路高井片區物業規模：5000平米使用狀況：全部公司自用公司情況：屬于中型開發公司，已成功開發易構空間、財滿街等多個項目，獨棟式物業辦公為公司員工提供了更好的辦公環境北京咨詢、設計類公司發展概況北京設計咨詢業未來發展預測據專家預測，未來10年建筑設計咨詢市場將進入快速成長期，預計年增長率將達到19.6％。以這個速度發展，預計到2015年北京設計咨詢業主營業務收入將超過3000億元，成為我國建筑行業的支柱產業之一。目前，北京咨詢、設計類行業的發展處于快速膨脹階段數據顯示，北京咨詢、設計類公司已超過一千家，其中200人以上的規模型機構已達到83家，并擁有大型建筑設計企業80余家截至2004年底，北京咨詢、設計類企業總體營業收入已達432.2億元咨詢類公司對于辦公的物業形象感要求極強，并追求交通及辦公環境，恰好符合本項目特質CBD三元橋東方廣場國內外知名咨詢、物業管理公司都將總公司或區域分公司設于北京，聚集于CBD、三元橋、東方廣場等幾個高端寫字樓區域，此類公司對于辦公物業選址的要求相當明確：絕對高檔的辦公物業形象，標定公司等級便捷的交通內部良好的辦公環境國門商務區具有良好的規劃，隨著區域不斷的發展和城市形象的逐漸形成，未來幾年內極有可能憑借頂級的辦公物業形象以及相對于市區更好的辦公環境和交通條件吸引此類公司進駐國門商務區資源型設計類公司圍繞行業權威機構或大型優質單位形成聚集清華大學建設部建筑設計院北京市建筑設計研究院北京資源型設計、咨詢類公司主要聚集在三大區域：

1.以北規院及北京市建筑設計研究院為中心聚集，主要有：城市規劃研究設計院、勘查設計分院、市政專業設計院、國貿工程設計院等；

2.以建設部及建設部建筑設計院為中心聚集，主要有：中國建筑標準設計研究所、中國建筑技術研究院、中國城市規劃研究院等；

3.以大學為中心聚集，主要有：清華大學設計院、北京大學設計研究所、北京科技大學設計研究院等。

以上分析顯示：資源型設計類公司的選址要依托于某一家大型優質建筑設計單位進行，其目的是為了最便捷的獲取項目資源國際型設計公司及市場型成長中公司選址案例

——柏林國際建筑居住展示區位于柏林改造新區區域規模約150000平米區域交通便利，高速公路直達，距火車站5分鐘車程相對于城市中心，改造新區的資源環境更好，低價及租金更為合理區域內聚集了眾多設計類公司，并進駐各自設計的物業辦公新建筑體現領先的設計理念，并采用最新的外立面材料和內部裝飾材料，設計展示功能凸顯弗里德里希大街綜合樓(AldoRossi設計)

繁榮的貿易辦公區國際型公司以及眾多市場型成長中公司不需要圍繞核心型企業選址，而是選擇交通便利、辦公環境良好、地價相對合理、工作空間可以激發創作靈感的區域，與本項目特質相符

建筑裝飾業保持較高的增長速度，平均年增長速度超過20%北京建材裝飾業近年來保持快速增長近幾年北京市建筑裝飾業發展速度快于北京GDP增長速度，建筑裝飾業總產值在GDP中的比重逐年上升年份建筑裝飾業總產值（萬元）GDP(億元）建筑裝飾業占GDP比重（%）20026313734330.41.4620038647535023.81.72200411224986060.31.85200512846026886.31.87北京建材裝飾業發展現狀北京市建材生產業發展勢頭良好，目前企業數量已近千家。北京建材業發展特征：1.建材行業的技術，主要依靠國外技術的引進，技術依賴性較強2.國內企業自主研發能力較弱，研制的新材料、新產品、新技術及新工藝較少3.只有少數大型建材家居生產企業具有研發、設計部門，其他公司的研發環節發展相對較為薄弱國內建材裝飾類企業未來行業發展的重點將是研發、設計等高端環節曲美家具設計部經理路遙……曲美目前基地就設在順義，前期以生產起家，目前發展自主研發設計，并聘請外籍設計人員……國內家居業發展相對落后，重生產，輕研發，而設計研發和企業間的交流可以加速行業的發展，拉近于國外同行業的差距，各企業已經認識到這點，并開始大力發展自主研發和企業間交流……諾貝爾北京銷售分公司胡宇……初期以生產為主，隨著企業的不斷發展，逐漸加強自主研發，而且研發與生產逐漸分區，將大型生產基地設于交通便利、人工便宜的區域……技術研發為企業節省了大量技術進口費用，目前受到各家企業越來越高的重視，是行業未來發展的重點……相對落后的“重生產、輕研發”模式，很多技術依靠進口研發設計和行業交流已經逐漸被加以重視少數行業領先企業開始重點發展自主研發，受益菲淺行業發展現狀國際行業發展水平研發設計是企業的核心部門，而生產通常采用外包的形式研發部門與生產部門分區設置，前者設于辦公環境、形象良好的區域，而后者設于地租、勞動力低廉，運輸交通便利的區域北京建材類企業需要改善“重生產、輕研發”的不均衡發展模式，研發和產品展示將成為未來的主要發展方向之一，因此會有越來越多的以研發為核心部門的相關企業將總部設置于交通條件和辦公環境良好的區域國際型設計公司及市場型成長中公司選址案例

——米蘭國際建材裝飾綜合區區域位于米蘭西北部，距機場10分鐘，交通極為便利眾多國際知名建材裝飾公司將研發設計總部設立于此，并利用公共空間進行最新產品的集中展示區域占地約為200萬平方米，共分８個組團，除核心的辦公、設計研發、展示功能為，還具有接待、餐飲、會議等配套設施

眾多國際知名公司將以設計研發為核心部門的公司總部設于該區域，看重的是便捷的交通、良好的辦公環境、以及單獨開辟的公共展示空間，而這恰好與本項目的特質相吻合本報告主要內容第一部分：北京總部經濟及總部基地發展研究第二部分：建筑產業研究第三部分：項目定位第四部分：功能定位綜合了開發、設計、展示、辦公等多種功能，促進各行業均衡發展便捷的交通條件良好的辦公環境優良的物業形象借鑒國際成功案例，指導項目定位意向行業選址要求日本積水建房綜合住宅研究展示中心案例特點日本積水建房綜合住宅研究展示中心位于日本京都府相樂郡木津町，環境良好，高速公路及鐵路直達市區中心由30多個部門組成，是房屋綜合研究和銷售的綜合型基地主要業務有：1.別墅、公寓、住宅的設計和開發和銷售2.建筑裝修材料的設計和研發3.新型房屋、建材及裝修材料展示4.不同裝修風格展示5.建材貿易日本積水建房綜合住宅研究中心——展示區

納得工房（1）：房屋設計、工藝、材料展示區采用新的外立面設計和坡頂設計，使房屋更加舒適和保溫根據客戶不同的要求進行不同風格的裝潢設計新型材料、工藝的設計和采用根據不同的地理位置、客觀條件和客戶要求采用不同的結構設計和配套設施設計新型三角天窗工藝鋼梁柱納得工房（2）：房屋使用展示中心納德工房提供了一個直觀的展示體驗區，參觀者可以親身體驗房屋及設施的使用感受，并接受專業知識的講解日本積水建房綜合住宅研究展示中心——

實驗區太陽能采暖實驗墻壁承力實驗智能化衛生間無圍墻式房屋實驗新型鋼結構住宅建造實驗區研發中心日本積水建房綜合住宅研究所——辦公貿易區富有特色的Loft工作室首層Reception后的FloorGuide和具有不同造型的休息座椅辦公協調中心形狀奇異的設計師辦公中心日本積水建房綜合住宅研究中心是集設計、展示和貿易于一體的綜合中心展示區信息研發信息設計、貿易區信息日本積水建房綜合住宅研究中心是聯系住宅產業整個產業鏈的最生動直觀的住宅產業化綜合中心納得工房是聯系消費者與其它部門的紐帶消費者信息反饋通過納得工房傳遞給其他機構涉及住宅產業上下游所有相關產業最直觀的展示生成最直接的需求信息房屋設計、工藝展示外立面設計綠色環保建材設計家裝材料設計裝修設計建筑結構設計能源配套裝置設計房屋裝潢工藝展示不同設計風格展示商務洽談行政辦公商務會議能源實驗室

消音室結構實驗場

人工氣象室承重墻反作用力實驗室Loft工作間薪型材料設計室展區協調辦公中心日本積水建房綜合住宅研究展示中心功能分區

實驗區設計辦公區貿易區展示區（納得工房）日本積水建房綜合住宅研究展示中心功能分區納得工房（核心展示區）實驗區辦公貿易區設計區項目整體定位國內首個集設計研發、辦公、展示、科教于一體的；復合開發、設計、建材等多行業的；以研發形成核心競爭力的綜合建筑產業中心引領國際案例全新發展理念摒棄行業不均衡的傳統發展模式聚集行業內研發型領先企業

專業設計辦公功能行業研發、設計功能以及全實體綜合展示功能貿易以及行業信息技術交流功能行業前沿產品信息科教、體驗功能設計區個性化的loft建筑形式和內部前衛、大膽的設計，給設計師以視覺沖擊和設計靈感。辦公區采用低密度建筑形式，內部設計簡潔、明快，以良好的環境為進駐企業提供開闊的空間感覺和舒適的工作氛圍。功能一：設計辦公功能設計師辦公區研發、行政人員辦公區貿易和信息交流功能為貿易合作搭建了一個跨越空間距離的現代信息交流平臺。功能二：貿易和信息交流功能新產品展示功能為建筑裝飾行業各階段創新產品提供了一個最為集中、廣闊和最具感官震撼力的“秀”空間，同時使新型產品直接進入家居家裝領域，打通“生產—銷售—使用”通道。功能三：新產品發布和實體展示裝潢設計展示外立面設計展示建材裝飾展示通過生動的講解和多方位的實際體驗，使參觀者對建筑產業的相關行業有一個直觀、充分的了解，最大限度的提升參觀者的興趣，同時能夠形成口碑效應，擴大品牌知名度。功能四：科普教育功能形象定位：建筑產業“一站式”旗艦設計、辦公的頂級環境先進設計、材料的中央秀場貿易、信息交流的專業平臺現代國際空港區域產業引擎綠色宜居新城順義新城世界航空名城高科技商務中心亮麗城市名片特色商業天堂綜合建筑產業中心國門商務區國門商務區的重要組團建筑產業復合發展的新旗艦本報告主要內容第一部分：北京總部經濟及總部基地發展研究第二部分：建筑產業研究第三部分：項目定位第四部分：功能定位本項目地塊功能空間的分配和布局參考案例并結合地塊的本體條件，本項目主要功能空間分為單體設計辦公和公共功能兩大功能空間

單體設計辦公75%公共功能25%功能分區的劃分以及內部單體建筑的規劃，以便于劃分、便于獨立開發、控制公建及公共空間為核心原則設計辦公區公共功能區突出低密度的辦公環境Loft設計空間花園洋房辦公區強調綜合、高端、強參與性信息交流貿易中心實景樣板展示、實驗區教育體驗中心詳細功能分區示意圖信息交流貿易中心花園洋房辦公區教育體驗中心實景展示區花園洋房辦公區花園洋房辦公區花園洋房辦公區實景展示區花園洋房辦公區分區作用：辦公物業排布于草坪、水景之間，真正實現花園式辦公，并將成為中國領袖建筑師和潛力型設計公司的孵化器主要功能：企業核心的研發、設計人員設計辦公，公司行政辦公、會議、商務洽談建筑特點及規模：兩千平米到一萬平米面積不等的單體式洋房式建筑，中間穿插三百平米到一千平米面積不等的Loft建筑設計辦公區信息交流貿易中心分區作用：以獨具風格的外立面設計打造地標式建筑，以內部的復合功能形成本項目的核心功能建筑主要功能：新產品專業發布會、信息交流中心、專業會議中心、綜合管理控制中心、專業沙龍、綜合會議大廳、公共活動中心、配套商業服務建筑特點及規模：現代風格立面設計形成項目名片，建議規模5萬