交房流程程及注意意事項交房流程程及注意意事項一、如何何理解交交收樓二、交房房流程三、交房房注意事事項四、案例例解析一、如何何理解交交收樓1、“交交收樓””的概念念是指開發發商通過過物業管管理公司司將具備備入住條條件的房房屋交付業主使用的過過程。物業公司代表表開發商交房房，從業主角角度就是收樓。故稱“交收樓”。一、如何理解解交收樓2、交收樓的的構成：由一個核心和和三個重點構構成。核心:物業與開發商商的溝通三個重點:交樓許可證物業預驗接管管及前期整改改前期培訓3．核心問題需切切實的貫穿在在整個交收房房流程之中。。4．把握好三個重重點有助于物物管處在交收收樓活動前,打下扎實的基基礎，在充分準備的前前提下展開對對交收樓的活活動。一、如何理解解交收樓核心：物業與與開發商的溝溝通1.交收樓活活動是開發商商和物業這兩兩位演員搭臺臺給業主唱的的一場戲。2.第一印象象非常重要，，頭起的好，，在物業管理理的初期物業業管理比較薄薄弱的階段就能獲得業業主一定程度度的認可和信信任。3.第一出戲戲演得好最直直觀的體現就就是在物業進進入正常運行行后的物業費費繳納比率和投訴比率率上。4.怎樣才能能演好這出戲戲?演員是是一出戲好壞壞的關鍵。5.在交收樓樓活動中，處處處離不開開開發商(從最最初的場地安安排、資料、、預驗收到最后的整改改等)。開發發商是這出戲戲的主角。演演員之間要有有良好的溝通通才能演好這出戲戲。一、如何理解解交收樓6.以上引出出今天要講的的主旨：物業與開發商商要有好的溝溝通，才能順順利完成交收收樓活動。7.要與開發發商建立健全全的溝通體系系:定期性會議專題會議發文及回復的的流程緊急事件的整整改處理流程程8.要勤于和和開發商溝通通。9.容易發生生的問題：開開發商主觀意意識重。應對：灌輸物物管意識。一、如何理解解交收樓重點一、交樓樓許可證1.確認可以交樓樓的標志是什什么？標志是取得《《住宅交付使使用許可證》》2.根據上海海市地方性法法規和預售合合同示范文本本的規定，取取得《住宅交交付使用許可可證》是房屋交付的的前提。3.在取得《《住宅交付使使用許可證》》前開發商如如果進行交房房：開發商先行交交房的行為是是違法行為4.業主如果果辦理了收房房手續:A可能將面臨房房屋質量缺陷陷和配套設施施不完備的風風險。B根據預售合同同規定，業主主有權要求開開發商承擔違違約金。C業主有權拒絕絕收房并向主主管部門舉報報。D逾期交房超過過約定期限的的，業主有權權單方面解除除合同。6.以上內內容表明無證證交房的風險巨大，后后果嚴重。7.參考條條款：《上上海市新建住住宅交付使用用許可規定》》一、如何理解解交收樓重點二、物業業預驗接管及及前期整改的的工作1.對對小區單元及及公共區域進進行驗收，提提出整改項目目，制訂整改改流程。目的：將問題消滅在在交房之前，，物業公司全全面接收后減減少交房時的的投訴，以提提高客戶的滿意度度，確保交房房工作的順利利完成。2.與開發商商協商制訂切切實有效的整整改流程及方方案。3.定期參加加開發商例會會，控制整改改進度及時間間節點。4.物業接管管方案擬定。。5.在驗收過過程中對設施施設備，型號號、品牌等作作匯總。6.做好書面面的記錄。（（整改單、匯匯總表、發送送/收取記錄錄等）7.整改及開開荒保潔工作作完成后，要要加強巡視，，嚴格管理(鑰匙領用制制度等)。一、如何理解解交收樓8.預驗方式式：8.1前期模模擬驗收由物物業管理公司司客服人員和和工程人員在在施工尚未完完成之前對單單元內部及公共區區域進行查驗驗。工程缺陷陷和隱患反饋饋給發展商。。作用：熟悉設設施設備，避避免重復整改改，避免延誤誤接收時間。。8.2接開開發商竣工通通知后進行先先期驗收，由由發展商項目目部、監理、、發展商銷售售部、總包/分分包、物業管管理公司等共共同進行。8.3交接接驗收的尾聲聲進行三方查查驗，由發展展商項目部、、施工單位及及物業管理公公司三方進行。如單單元的裝修、、設施設備調調試和開荒保保潔都已完成成，則由物業業管理公司人員將鑰匙匙接收并填寫寫《鑰匙簽收收記錄》。反反之，則由物物業管理公司司將問題匯總于相關的的匯總表，并并在驗收會議議上提報發展展商整改直至至完成后由物物業管理公司接收。接接收后物業管管理公司需按按排定時巡視視，以確保在在交付業主前前始終保持良好的狀態態。一、如何理解解交收樓重點三、前期期培訓1、小區基本本情況的培訓訓:占地面積積、單元數量量、車位數、、電梯、小區區內設備設施施及周邊設施施等。2、供應商及及產品的培訓訓分為單元配配套設施設備備產品培訓以以及土建及內內裝修專業知知識的培訓：：2.1單元配配套設施設備備產品的培訓訓包括:廚房房櫥具、電器器，以及衛生生間潔具、熱熱水爐、空調、電電氣電工產品品等。主要培訓內容容：品牌知識識，產品特色色，使用功能能、注意事項項，保養方法法，售后服務等等。。2.2土建及及內裝修的專專業培訓由發發展商項目部部及承建商共共同參與，培訓內容包括括:土建的結結構建設，外外墻屋頂、門門窗、防震專專業知識培訓訓以及內裝修選用材質質特點，施工工工藝，安裝工藝等等專業知識的的培訓。3.培訓《《臨時管理公公約》及《業業戶手冊》是是在短期里使使無相關工作作經驗的員工工快速掌握物業工作作要點的比較較好的方式。。綜合小區的實實際情況進行行小區《臨時時管理公約》》及《業戶手手冊》的培訓訓。使員工掌掌握公司及管管理處對小區區管理的基本本程序及立場場，在今后工工作中能夠正正確操作與運運用。一、如何理解解交收樓4.交房的的培訓包括：：A.整體交房流程程。B.管理處員工熟熟悉交房環節節中的各類表表單。C.交房流程及相相關表單的具具體使用及注注意事項的解解答。D.模擬交房演練練。5、交接時期期統一口徑培培訓：對交房活動期期間業主提出出的問題進行行統一的回答答，避免尷尬尬。6、交接時期期員工行為規規范培訓：儀儀容儀表、接接人待物、語語言、作息制制度等。二、交收樓流流程一、房產交接接業主來辦理繳繳納購房余款款、簽收房屋屋交接書手續續時，向現場場辦理人員出出示：1、收樓通知書書；2、業主身份證證或委托書及及代理人證件件；3、銷售合同及及收據等相關關證明；由開發商相關關人員及物業業客服部人員員陪同業主至至開發商財務務處繳納相關關款項（包括房款、代辦辦小產證、代代收分時電表表裝置費、代代收有線端口口初裝費、代代收燃氣表具具費等）并開具繳繳費證明。業主憑繳費證證明領取《新建住宅使用用說明書》、《新建住宅質量量保證書》、《質量監督檢查合合格證書》、《空氣檢測合格格證書》。簽署房屋交接接書后，領取取單元內各項項設施設備產產品說明書、、單元保養說說明書等。二、交收樓流流程二、物業管理理繳費業主在發展商商處結清房款款及領取各項項物品后，由由物業管理公公司客服人員員和銷售人員員陪同至物業管理理公司財務部部繳納費用：：1、前期物業管管理費（三個個月）2、代收維修基基金。業主在繳付上上述費用后，，物業財務部部將出具收樓樓繳費證明。。三、交收樓流流程三、辦理物業業登記手續在確認業主將將房款及物業業管理費均已已繳納后，由由物業管理公公司客服部人人員幫業主辦辦理物業登記手續續，具體操作作流程如下：：1、客服助理核核對收樓通知知書、預售合合同、有效身身份證件并復復印存檔（業業主如為境外外人士，代理理人委托書需需公證）；另另需復印已繳繳物業管理費費、維修基金金發票存檔。。2、業主簽署并并簽收《臨時管管理公公約及及承諾諾書》《臨時管管理公公約》作為業業主委委員會會成立立之前前業主主、物物業管管理公公司和和發展展商在在小區區內行行使各各項權權利和和義務務的約約定，，對業業主也也是一一種保保障，，因此此《臨時管管理公公約》簽署非非常重重要。。3、業主主填寫寫《業戶聯聯絡表表》。《業戶聯聯絡表表》涉及到到業主主的個個人信信息及及聯絡絡電話話、地地址等等內容容，因因此屬屬于保密文文件同時為為做到到業主主信息息的有有效性性和合合法性性，《業戶聯聯絡表表》必須由由業主主本人人填寫寫。4、業主主簽署署并簽簽收《搬遷及及電梯梯使用用承諾諾書》注明了了小區區搬遷遷及電電梯使使用的的一些些規定定及注注意事事項，，對業業戶的的順利利搬遷遷及電電梯使使用有有非常常大的的作用用，同同時也也是物物業管管理公公司與與業主主在搬搬遷和和電梯梯使用用上的的約定定。二、交交收樓樓流程程5、業主主簽收收《搬遷及及電梯梯使用用通知知書》、《租客登登記表表》、《業戶手手冊》和《服務指指南》等表單單和文文件，，以方方便業業主進進一步步了解解各項項表單單的使使用及及管理理公司司提供供的各各項服服務。。6、業主簽簽署并并簽收收《防火、、治安安責任任協議議書》。《防火、、治安安責任任協議議書》的簽署署是要要求業業主做做好單單元內內的安安全防防火、、防范范工作作，同同時協協助物物業管管理公公司保保護好好小區區公共共區域域的消消防設設備、、設施施、器器材。。7、業主主簽收收《治安管管理規規定》和《停車庫庫/場使用用規定定》。物業管管理公公司希希望業業主能能遵守守小區區的《治安管管理規規定》和《停車庫庫/場使用用規定定》，配合合物業業管理理公司共同同管理理好整整個小小區。。8、業主主核對對及簽簽收進進戶門門，分分戶門門，信信箱鑰鑰匙及及IC卡。9、在辦辦完物物業各各項手手續后后，陪陪同業業主至至單元元內驗驗房。二、交交收樓樓流程程三、驗驗房在辦完完物業業各項項手續續后，，由物物業管管理公公司客客服部部人員員、工工程技技術人人員和和發展展商銷銷售人人員三方方共同同陪業業主至至單元元內驗驗房：1、業主主將單單元進進戶門門打開開，由由“三三方””陪同同清點點單元元內物物品、、設備備及設設施，，核對對單元元的水水、電電、和和燃氣氣讀數數，在在《物業（（單元元）接接收記記錄表表》簽署確確認。。物業工工程人人員為為業主主演示示設施施設備備使用用功能能及狀狀態。。2、如業業主驗驗房時時發現現單元元內存存在著著一些些問題題或疑疑問，，物業業管理理公司司工程程人員員無法法回答答的即通知知發展展商工工程人人員來來現場場解疑疑。如如需整整改的的發展展商工工程人人員在在現場場回復復業主主整改改工作作時間間表，，并記記錄在在案，，以確確保驗驗房工工作順順利進進行。。3、若有有整改改事項項，業業主可可委托托物業業管理理處跟跟進并并及時時報告告整改改結果果。4、驗收收完畢畢后，，由業業主、、發展展商、、物業業確認認簽字字。二、交交收樓樓流程程憑收樓通知書業主出示本人有效身份證明原件代理人憑委托書/本人有效身份業主證明原件（業主如為境外人士，代理人委托書需公證）審核后由開發商相關人員陪同至開發商財務處繳納相關款項至開發商處領取《新建住宅使用說明書》、《新建住宅質量保證書》、《質量監督檢查合格證書》、《空氣檢測合格證書》，簽署房屋交接書，領取單元設施設備產品說明書，單元保養說明書等）至物業管理中心財務處繳納前期物業管理費、維修基金等費用為業主辦理物業相關手續（簽署管理公約、業戶資料交付記錄表，業戶手冊）由開發商銷售人員、物業客服陪同業主驗房，物業工程人員為業主演示設施設備使用功能及狀態業主如在驗房過程中提出整改要求則進入整改流程抄錄水、電、天然氣讀表數，簽署單元接收記錄表收樓完畢交樓流程圖二、交交收樓樓流程程四、交交收樓樓整改改業主驗驗房時時發現現單元元內存存在問問題需需要整整改時時，由由物業業工程程部人人員將將業主提提出的的問題題填在在《物業（（單元元）接接收記記錄表表》或《驗房整整改單單》上，由業業主簽簽字確確認后后復印印（物物業、、業主主、發發展商商），，由發發展商商通知知各施施工單位位安排排整改改工作作。整整改單單原件件要存存檔。。同時時業主主可將將進戶戶門鑰鑰匙托托管至物物業管管理公公司。。在整整改內內容完完成且且業主主復驗驗合格格后，，由業業主取取回托托管之鑰鑰匙。。二、交交收樓樓流程程業主驗房時提出整改要求確認整改項目并在《驗房整改單》上作填寫并由業主簽字確認驗房結束后將《驗房整改單》復印三份，原件存入業主檔案開發商物業業主工程項目部總包/分包按《驗房整改單》進行整改工作物業工程部對整改內容進行跟蹤檢查客服負責跟進保修進程，并做好與業主的溝通工作整改結束物業確認符合與發展商、分包商協調預約業主再次上門驗收時間業主前來驗收驗收通過在整改單上簽收驗收不通過或有新的問題整改完成銷售部交收樓整改流程圖三、交交房注注意事事項1、發展展商落落實事事項交房前前入戶許許可證證取得得：交交房房現場場公示示交房場場地安安排：：A確定場場地：：位置置方位位、面面積大大小、、流轉轉方向向、功功能區區隔B適度裝裝修：：地面面、四四壁、、照明明、電電話、、空調調、家家具C導示布布置：：園區區外圍圍、收收樓現現場事項：：1、場地地安排排在寬寬敞、、便于于流轉轉的室室內。。建議議臺面面按手手續辦辦理的的流程程一字字排開開。2、準備備幾個個vip間，如如現場場發生生爭吵吵可請請業主主進入入商談談，避避免擴擴大影影響。。3、確認認行人人/行車通通道。。驗樓樓路線線應以以通暢暢、方方便為為主，，避免免交樓樓現場場混亂亂。4、現場場電話話、網網線等等設施施要能能滿足足現場場辦公公的要要求。。5、及早早與開開發商商商議議、確確認交交收樓樓流程程及維維保流流程。。三、交交房注注意事事項園區布布置三、交交房注注意事事項收樓現現場三、交交房注注意事事項交樓場場地三、交交房注注意事事項交樓場場地三、交交房注注意事事項交房物物品資資料：：A交房物物品：：便于于攜帶帶、利利于收收納、、值得得保存存B交房資資料：：兩書書準備備、結結構圖圖提供供、物物業相相關資資料事項：：1、如物物業代代為處處理二二書可可提請請開發發商采采取一一些高高效的的方式式。如如使用用印章章等。。2、相關關資料料開發發商應應盡快快提供供（業業主資資料、、實測測面積積、小小區概概況、、設施施設備備等））。3、以上上準備備工作作一但但條件件允許許，應應及早早完成成。房屋預預驗接接收：：A時間節節點控控制B提前介介入施施工現現場C整改跟跟進事項：：1、制定定切實實有效效的預預驗、、整改改方案案。2、開發發商定定期例例會不不可少少。3、合理理利用用開發發商來來解決決問題題。避避免完完工后后一些些問題題暴露露出來來導致致重復復整改改延誤誤接收收時間間4、開發發商在在交樓樓前應應作好好開荒荒保潔潔的工工作。。三、交交房注注意事事項交房物物品三、交交房注注意事事項交房中中業主驗驗房收收樓后后整改改期限限確認認：A由項目目部專專業工工程師師與業業主當當面書書面確確定B工程部部按時時間跟跟進整整改工工作事項：：開發發商應應在現現場組組織由由總包包、分分包和和開發發商工工程師師共同同組成成的““緊急急維修修隊””在交交房時時如發生一一些交交房人人員無無法解解決的的工程程問題題時可可通知知“緊緊急維維修隊隊”前前來，，由專專業人人員與與業主主當面接接洽，，擬定定解決決。。面對““問題題”業業主即即時配配合物物業公公司處處理：：一忌拖拖延、、二忌忌擴散散、三三忌被被動事項：：1、面對對“問問題””業主主應做做好與與開發發商之之間的的溝通通、協協調。。2、交房房現場場有業業主情情緒激激動時時，應應請其其離開開交房房現場場，進進入事事先準準備的的vip間內作作處理理。3、對業業主提提出的的問題題應及及時給給于回回答，，對于于無法法回答答的問問題迅迅速告告知開開發商商，獲獲得其其指示示或技術術支持持。專人對對口負負責：：A及時調調整B隨時溝溝通協協調事項：：1、在交交樓活活動中中開發發商現現場人人員的的分工工要明明確2、避免免一人人對口口多項項事件件，導導致處處理速速度延延緩。。3、物業業員工工要熟熟悉開開發商商現場場人員員。并并請開開發商商提供供各對對口人人員名名單給給物業業。三、交交房注注意事事項交房后后整改維維修單單位及及人員員控制制：A維修工工人固固定工工作場場地及及上下下班時時間B工程部部分工工落實實跟單單作業業C項目部部專人人跟進進協調調事項：：1、整改改維修修單位位及人人員控控制。。國家家規定定施工工時間間為：：周一一至周周五8點至18點。2、開發發商定定期整整改例例會制制度。共性問問題控控制：：A專題會會議B專函知知會事項：：1、對于于共性性的整整改問問題要要引起起足夠夠的重重視。。2、對于于業主主提出出的非非質量量的共共性問問題，，也要要及時時通報報開發發商（（例如如封陽陽臺等等）3、以發發文/專函形形式發發送給給開發發商時時，要要注意意簽收收、存存檔。。必須須留存存原始始憑證證。三、交交房注注意事事項1、物業業管理理處落落實事事項交房前前收樓人人員安安排：：A認真計計劃，，按時時到崗崗，周周詳培培訓B以老帶帶新，，控制制加班班，各各部配配合C后備支支持，，善用用資源源，適適時調調整事項：：1、交房房活動動進行行時會會有大大量的的加班班，在在交房房前應應把員員工的的調休休盡量量消化化掉。。2、樓宇宇驗收收、接接管接接收階階段，，是員員工熟熟悉樓樓盤的的最好好時機機。3、工程程部應應作好好設施施設備備的登登記、、匯總總的工工作。。并熟熟悉設設備的的維修修、使使用。。4、要提提前做做好模模擬交交樓的的工作作。5、在此此期間間要注注意一一些設設施設設備配配件及及專用用工具具的收收集。。6、尤其其在接接管之之后必必須建建立嚴嚴格有有效的的管理理制度度，例例如鑰鑰匙領領用制制度，，出入入制度度，整整改人人員控制制制度度等，，以確確保在在交付付業主主前始始終保保持良良好的的狀態態。三、交交房注注意事事項收樓資資料：：A業戶手手冊、、管理理公約約B收樓表表單、、裝修修申請請事項：：1、物業業相關關的資資料（（交樓樓表單單、裝裝修申申請等等文件件）應應盡可可能早早的提提供給給開發發商做做修改改確認認。2、可建建議開開發商商把交交收樓樓活動動中物物業用用資料料與公公約、、手冊冊等一一并印印刷。。對開開發商商而言言感覺覺上美觀、正正規，對物物業而言省省了人力、、物力。3、建議在交交房活動中中對管理公公約進行簽簽收。在和和開發商、、物業經理理協商的情情況下決定定是否將物管費等等敏感問題題寫入公約約一并讓業業主作簽收收。4、簡單講解解交樓活動動中所需表表單的大致致構成及內內容。管理處辦公公場地：A完成裝修B正式啟用事項：1、應盡快為為各部門找找好辦公區區域。便于于工作的開開展。2、辦公室裝裝修可提請請開發商。。三、交房注注意事項交房中要點：合理理安排作息息時間。交交樓期間工工作時間有有著很大的的不確定的的因素，，因靈活制定作作息時間，，使員工保保持狀態，，避免不必必要的減員員。客服人員：：A等候接待B資料發放C入住登記D文件簽署E鑰匙領用事項：1、業主檔案案應在交收收樓活動時時同步建立立，并盡可可能收集齊齊全業主的的相關信息息。2、人員分工工明確，員員工對自己己的工作熟熟練、職責責要明確。。3、鑰匙托管管。4、客服交房房技巧。5、控制交房房時間。6、簡單講解解大致會使使用到的表表單及用法法。7、因交收樓樓活動分為為開發商及及物業2大部分，務務必與開發發商做好交交接工作。。8、業主資料料是密件，，必須作好好保密工作作。三、交房注注意事項工程人員：：A交樓驗房B整改跟進C裝修申請事項：1、在業主套套內時，清清點設施設設備數量。。2、對于簡單單的和需要要指導的設設備做一下下演示，例例如燈、門門對講等。。3、要配合客客服對業主主進行主動動的指引。。4、整改單填填寫要清晰晰，內容完完整。不屬屬于質量問問題的要做做好解釋工工作。5、在單元查查看結束并并得到業主主同意后，，抄寫水電電煤讀數并并由業主確確認簽字。。保安人員：：A方向引導B秩序維護C車輛管理事項：保安安部應準備備緊臨時預預案，以應應對現場突突發狀況。。保潔人員：：A園區環境B現場清潔三、交房注注意事項交房后整改跟進：：A時間控制B質量控制C投訴控制遺留問題處處理：A及時整理統統計B函告相關單單位C專人跟進落落實三、交房注注意事項總結核心問問題：與開發商之之間良好的的溝通是順順利完成交交收樓活動動的關鍵三、交房注注意事項交收樓管理理的重點（（要求、規規定、注意意事項）1、交收樓之之前的必須須做好充分分扎實的準準備工作。。2、與發展商商共同制定定各種收樓樓資料并提提前完成收收樓表單印印制。3、財務需確確定業主收收樓時繳納納的費用類類別及計算算依據、起起收日期及及注意事項項。4、提前一周周完成交收收樓場地布布置并組織織各相關人人員現場演演練。5、合理安排排交收樓工工作人員盡盡可能避免免超時工作作。6、做好鑰匙匙管理尤其其是未交樓樓單元鑰匙匙及寄存鑰鑰匙的交接接工作。主要檔案的的建立1、管理處主主要為每個個業主建立立業主檔案案。每個業業主檔案包包括業主及及租客信息息，收樓時時填寫的各類類表單，整整改情況等等等。當然然日后有關關該業戶的的所有信息息（包括投投訴處理、管理理費收繳、、等等）都都應存入該該檔案。檔檔案一般按按單元號碼碼設立。檔檔案的保管需注意保保密性，需需謹慎保管管，亦不可可擅自透露露給他人。。2、業主檔案案的建立是是交收樓管管理中至關關重要的一一個內容，，這是物業業管理公司司服務工作作的第一手資資料，對開開展各項工工作均有重重要作用，，業主檔案案建立質量量的高低在在很大程度上左右著著物業管理理公司后續續工作的進進行，因此此必須引起起高度重視視。3、業主檔檔案建立包包括檔案資資料室管理理、檔案文文件柜設置置、電子檔檔錄入和檔檔案使用制制度建立等各項項工作。三、交房注注意事項常見問題的的處理辦法法/注意事項1、因房屋質質量問題，，業主拒絕絕收樓并提提出賠償要要求的處理理。需知房屋在在交付使用用時會存有有一些不影影響使用功功能的質量量問題，故故交樓時業業主會收到到新建住宅宅質量保證證書，跟進進國家和本本市的相關關法規規定定，由發展展商提供相相應的維保保期限，