萬興都國際商業公園

商業策劃方案9月臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第1頁宏觀經濟調研物業條件項目定位城市發展規劃城市商圈調研本方案思維模式項目規劃項目招商招商標準招商執行招商策略招商條件營銷推廣項目運行2臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第2頁要點定位重點：突出旅游休閑商業綜合體差異化特征。招商重點：百貨店，難點：餐飲。招商策略：兩頭開花，中間結果，階段實施，分批開業。以百貨店和五星級酒店簽約入駐為契機，突破招商瓶頸，實現項目兩頭招商，進而帶動中間商鋪招商。可分三批實施。招商業態上休閑娛樂可先行。區域策略：招商區域以山東、北京、長三角、珠三角為主；當地40%、外地60%，三年后逐步調整到當地20%、外地80%。業態百分比：購物40%、餐飲30%、休閑娛樂20%、服務配套10%。價格策略：以帶感人氣培育市場為標準，前期降低租金，分步實施租金提升，5年以后待商圈成熟逐步提升租金至期望值水平。推廣策略：塑造品牌、高調入市、高姿態造市、促銷活動配合、尋求政府合作支持。風險控制：招商進度達不到期望值，以滿商為標準，先炒作人氣聚集商氣；后期運行如有困難，可在開業以后重新定位規劃調整進行二次招商。當務之急是項目先開業。3臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第3頁Ⅰ項目定位綜合分析市場調研項目運行營銷推廣項目招商目錄ⅡⅢⅥⅦ項目規劃其它提議ⅤⅣⅧ4臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第4頁Ⅰ項目定位綜合分析市場調研項目運行營銷推廣項目招商目錄ⅡⅢⅥⅦ項目規劃其它提議ⅤⅣⅧ城市發展概況宏觀經濟概況商圈概述經營者調研消費者調研5臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第5頁Ⅰ.市場調研—臨沂宏觀經濟概況國內生產總值年實現生產總值2110.18億元，增加13.4%；其中，第一產業增加值250.46億元，增加3.9%；第二產業增加值1063.41億元，增加14.9%；第三產業增加值796.31億元，增加14%。三次產業增加值之比為11.9：50.4：37.7，第三產業所占比重同比提升0.9個百分點。社會商品零售總額年實現社會消費品零售總額974.2億元，增加19.3%。臨沂批發城被授予“中國十強文明市場”和“中國專業批發市場最具影響力品牌”稱號，臨沂市入選福布斯“中國大陸最正確商業城市”排行榜，被授予“中國市場名城”稱號。財政和金融年財稅收入較快增加。全市地方財政收入91.5億元，增加14.1%，其中稅收收入69.5億元，占地方財政收入76%，同比提升2.7個百分點。財政支出187.3億元，增加22.9%。金融形勢平穩。年末全市金融機構各項存款余額1762.3億元，比年初增加354.5億元，其中儲蓄存款余額1178.1億元，比年初增加181億元。居民生活年全市城鎮居民人均可支配收入16572元，增加10.5%，城鎮居民人均消費性支出10849元，增加12%。6臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第6頁Ⅰ.市場調研—臨沂宏觀經濟概況國內生產總值臨沂市增幅比山東省最發達地域青島市高出1.2個百分點，高出濟南市一樣1.2個百分點，高出山東省平均水平1.5個百分點；社會消費品零售總額增幅高于青島市0.2個百分點，與濟南市持平，低于山東省平均水平0.5個百分點；人均可支配收入增幅高出青島市1.2個百分點，高出濟南市1.3個百分點，高出山東省平均水平1.3個百分點。由此表明，臨沂市經濟在山東省處于中等偏上水平，但在人口較多情況下保持了高速發展，后期潛力巨大。因為臨沂得天獨厚地理條件，使其成為魯、蘇、豫、皖地域最大商品集散地，位居全國綜合批發市場第二位，在全國僅次于義烏，一年批發成交額便突破600億元，所以民間收入遠遠高于官方數據。經過以上數據看出，臨沂在經濟發展增加速度上高于青島市、濟南市和山東省平均水平，加上面積和人口優勢，以及商貿物流城市定位，未來增加潛力無限，一定會成為趕超青島、濟南黑馬城市。小結7臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第7頁Ⅰ.市場調研—臨沂城市發展概況近幾年，臨沂市政府計劃北遷，城市重心也隨之北移，一大批代表著臨沂市當代城市商業及住宅建設最高水平開發項目也在緊鑼密鼓建設中，建成之后將成為臨沂市人口密度最大、居民消費質量最高“關鍵消費地帶”，再加上臨沂市得天獨厚商業基礎優勢，必將形成一個以城市大型商業中心為主導、以大型批發市場和物流業為特色、以涑河商業帶為根本這么一個城市商業帶。涑河是一條穿過臨沂市區景觀河，也是市政府重點打造新興商業帶，依據涑河不一樣區段功效特點和自然文化資源情況，規劃將涑河分為東段古城商業區，中段當代商業區，西段生態休閑區。8臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第8頁Ⅰ.市場調研—臨沂商圈概述臨沂商圈總體分布：西郊批發商圈——以商品批發為主，創造了全國第三，在山東省交易額十多年第一業績。城中心零售商圈——以人民廣場周圍商超為代表，零碎分布。臨沂商業發展快速，素有“北方義烏”之稱，臨沂成為魯、蘇、豫、皖地域最大商品集散地和人流、物流、資金流、信息流中心，形成了“南有義烏、北有臨沂”商貿格局。臨沂入選福布斯“中國大陸最正確商業城市

”；并位列新增12

個城市中第2

名；臨沂批發城被授予“中國十強文明市場”和“中國專業批發市場最具影響力品牌”稱號，臨沂市入選年福布斯“中國大陸最正確商業城市”排行榜，被授予“中國市場名城”稱號。在山東三大經濟圈中，半島城市群以青島為龍頭，省會城市圈以濟南為關鍵，魯南經濟帶五市中，在經濟總量，人口數量，消費水平，城市基礎建設，工業規模，財政收入，發展前景等方面，臨沂表現尤為突出，逐步走在五市前面，成為魯南關鍵城市。9臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第9頁Ⅰ.市場調研—臨沂商圈概述主要百貨店調查銀座商城地址八一路與紅旗路交匯處，人民廣場北側開業時間1月營業面積40000㎡業種分布地下室：超市一樓：珠寶、手表、鞋類、化裝品二樓：少女裝、淑女裝、內衣三樓、男士正裝、商務休閑、青春休閑、運動衣飾四樓、電器、運動器材、童裝、童鞋、家紡、餐飲經營方式扣點經營商品定位及客層連鎖企業，以經營中高端商品為主，主力一線品牌較多，主要以商務人士、企事業單位、白領及生活品質較高人群為主；經營強項整體檔次較高，以經營品牌化、管理當代化、服務滿意化方針來運行，商場貨物齊全，業態豐富，也是當前臨沂消費品質最高百貨商場。營業額據稱銷售額每年以17％速度增加，抵達2.1億人民幣，3.5億人民幣，4億元。服務微笑服務、營業員著裝因品牌而各不相同、服務態度好企業性質上市企業硬件設施用戶休息座椅、中央空調、煙感、消防噴淋商鋪租賃基本上以商品扣點經營為主，扣25%，最高抵達28％，必須提供增值稅發票，代理商自行負擔對應人員工資及工商稅務。必須服從商場統一管理統一經營模式。代表品牌萬寶龍、六福、周大福、金至尊、愛步、暇步士、ecco、百麗、歐時力、衣戀、VEROMODA、Only、瑪絲菲爾、日馳尼、杰克瓊斯、都彭、Jeep、哥倫比亞、耐克、360、阿迪達斯綜述經營品種豐富、主流衣飾品牌強悍、服務熱情、硬件設施完善，是臨沂當前檔次最高百貨商場。10臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第10頁Ⅰ.市場調研—臨沂商圈概述主要百貨店調查九州商業大廈地址解放路與羲之路交匯處開業時間始建于1992年1月，二期12月開業營業面積56000㎡業種分布一樓：珠寶、化裝品、攝影器材、眼鏡、玉器、箱包、手表、通訊器材、保健品二樓;時尚女裝、休閑裝、少女裝三樓;男士正裝、商務休閑、襯衫四樓:鞋帽類、內衣、文胸、襪類五樓、運動衣飾、運動器材、運動鞋、家電、文體用具、兒童用具六樓、餐飲、電玩、攝影坊經營方式零售，扣點商品定位及客層以中高檔消費層為主，客戶基本以生活品質較高及年輕消費群體居多。經營強項貨物齊全，整體經營檔次較高，購物環境舒適，同質商場價格優惠多。營業額4億元服務微笑服務，統一制服、服務態度很好企業性質民營企業硬件設施廂式電梯3部、消防噴淋、煙感、飲水機商鋪租賃整體實施扣點經營，重視品牌意識，對進駐品牌需一定審核。一層扣點相對較多（25%），二三層分別為23%-25%之間，四層基本以租恁為主普通30㎡左右鋪位年租金4萬元，折合日租金抵達3.5元－4元∕㎡其余還需一定確保金。六樓美食城以三個柜面加一個廚房為租恁單位，年租金3萬元。代表品牌六福、周大福、金至尊、愛步、百麗、達芙妮、淑女屋、VEROMODA、Only、杰克瓊斯、耐克、阿迪達斯、KAPPA綜述九州商業大廈作為臨沂市老牌百貨店，影響大較大，經營品種豐富，含有較高人氣，不過硬件設施稍稍落后，貨運電梯嚴重匱乏，辦公區域環境較差，企業文化氣氛不夠。11臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第11頁Ⅰ.市場調研—臨沂商圈概述主要百貨店調查桃源購物中心地址沂蒙路與銀雀山路交匯處開業時間1992年5月營業面積18000㎡業種分布一樓：珠寶、化裝品、玉器、二樓：女裝、箱包、羊絨裝、內衣三樓：男裝、童裝、兒童用具、襯衫、箱包四樓：鞋類、運動裝、運動器材、鞋帽五樓：運動裝、運動器材經營方式零售，扣點經營商品定位及客層是臨沂最早包括大型百貨商場，因為起步較早，積累了相當一部分老客戶，商品較為豐富，客戶普通以企事業單位公務人員消費為主。經營強項因為起步較早，信譽很好。又是電業系統隸屬企業，團購是其主要支撐點。營業額1.5億服務微笑服務，統一制服，服務態度好企業性質屬于電力集團三產機構，集體企業硬件設施廂式電梯1部，消防噴淋、煙感，有售后服務部門、中央空調、有供用戶休息坐椅商鋪租賃扣點經營，22%-23%之間，工商稅務自行負擔。代表品牌六福、周大福、百麗、達芙妮、木林森、皮匠世家、聲雨竹、耐克、阿迪達斯、KAPPA、綜述經營品牌多為中高端品牌，價格較貴，優惠活動不多，整體經營模式相對陳舊。以扣點經營為主，服務態度好。12臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第12頁Ⅰ.市場調研—臨沂商圈概述主要商業街調查商場租金標準一層平均租金（元/㎡·年）平均租金（元/㎡·天）備注解放路（沂蒙路口——八一路口）最低4004001.10本路段以美發造型、家電賣場、男裝專賣店、小餐飲為主，商業氣氛普通，租金有上升趨勢最高150015004.11平均9469462.59解放路（八一路口——新華路口）最低112511253.08商業氣氛較濃，以皮鞋、化裝品、家紡內衣為主，轉讓費1-6萬不等最高122212223.35平均118211823.24解放路（新華路口——通達路口）最低2252250.62解放路關鍵地段，人氣旺，以運動休閑專賣店為主，品牌定位不停上升，帶動租金上升，轉讓費視面積與地段2-20萬不等最高4000400010.96平均125012503.42新華一路最低100010002.74本路段為運動休閑品牌專賣為基礎形成，并依據市場行情對其它品類進行擠壓，轉讓費較高，約10-25萬，經營穩定最高250025006.85平均170017004.66新華二路最低150015004.11租金由北向南遞減，轉讓費15-25萬，品牌更換較快，2樓面積利用不大最高5.48平均166616664.5613臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第13頁Ⅰ.市場調研—臨沂商圈概述主要商業街調查紅旗路最低3753751.03本路段物業條件較差，交通不便，以快餐、冷飲、文具、手機維修為主，租金水平較低最高7867862.15平均6186181.69沂蒙路（解放路——銀雀山路）最低1881880.52物業條件很好，開間較大，店面形象好，因為緊鄰解放路與人民廣場，租金水平不低于解放路最高133313333.65平均6476471.77銀雀山路最低7677672.10沿街店鋪不連貫，一直難以形成規模，因為專賣店需求大，本路段商業氣氛有上升趨勢最高133313333.65平均108310832.97大潤發北門沿街店鋪最低5.48無業態各種規劃，定位較差，消費以中低級為主，但因處于大潤發東出口，人氣較旺，經營穩定最高5000500013.70平均344734479.44大潤發西出口內街最低146714674.02緊鄰大潤發西出口，租金較高，商家經營利潤較薄，經去年調整后，經營穩定最高4000400010.96平均316031608.6614臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第14頁Ⅰ.市場調研—臨沂經營者調研此次發出調研問卷40份，收回有效問卷32份。15臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第15頁Ⅰ.市場調研—臨沂經營者調研16臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第16頁Ⅰ.市場調研—臨沂經營者調研大部分經營者認為我們需要多業態；經營戶以服裝者居多占49%，假如租賃在業態上以服裝35%、餐飲22%和娛樂16%居多，我們在業種劃分需要多考慮；經營商戶認為可承受租金最高水平在1-3元/㎡·天之間；租賃期限在1-3年47%最多，4-6年34%次之，7年以上19%最少；租賃樓層選擇一層或一到二層。這些都給我們在租金和協議期限上提供借鑒，以低租金先確保滿商。而三層及以上高樓層不認可也給我們高樓層招商帶來難度，需要我們認真考慮招商條件。占50%經營者希望免收物業管理費，25%人希望物業管理費0.5元/㎡·月。我們物業管理費收取方面需要綜合考慮費用標準。假如購置商鋪，占72%大多數人選擇50-100萬元，這些給我們后期商鋪銷售提供了商鋪分割依據。小結17臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第17頁Ⅰ.市場調研—臨沂消費者調研此次發出調研問卷188份，收回有效問卷188份。18臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第18頁Ⅰ.市場調研—臨沂消費者調研此次發出調研問卷188份，收回有效問卷188份。19臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第19頁Ⅰ.市場調研—臨沂消費者調研此次發出調研問卷188份，收回有效問卷188份。20臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第20頁Ⅰ.市場調研—臨沂消費者調研消費者特征方面年紀大都在18-45歲之間，其中18-29歲居多為59%，30-45歲占33%；居住地以蘭山區最多占62%，工作地蘭山區也是最多占85%。我們目標消費客群應該在18-45歲之間，因為蘭山區是主要城區所以也是我們重點需要考慮消費主力軍。消費者學歷以中專和高中居多，職業上以服務36%和商貿11%業居多，表明臨沂第三產業比較發達。月收入在1000-元占37%、-3000元占22%、500-1000元占18%，表明消費者平均月收入與其從事服務行業相匹配，是普通大眾消費群體。工作單位以私營業主居多占58%表明個體經濟發達；出行方式中自行車35%、公交車29%和私家車26%差距不大，尤其是私家車占比達26%，表明私家車擁有量較多，也為我們項目標停車位提出了新要求。消費者希望我們提供名牌衣飾專賣店25%、大型百貨店24%、大型超市21%最多給我們購物業態提供了參考。在娛樂休閑方面，消費者有多業種需求，其中KTV占18%、洗浴中心13%、主題游樂園11%為最多，其余夜總會、電影院、酒吧等都有包括。消費者文化生活方式需求多樣性為我們娛樂休閑多形態定位提供了依據。在餐飲方面，消費者希望提供自助餐廳14%、西式快餐13%、國內特色餐飲13%、休閑餐飲11%、中式快餐10%等等；消費者選擇餐廳主要考慮原因衛生為首選23%，依次是口味14%、實惠14%、服務12%、檔次11%等等。表明伴隨生活水平提升，消費者餐飲需求多樣化，同時考慮衛生、口味等原因，這些為我們餐飲多樣化需求提出了更高要求。消費者各項消費中購物在40%、餐飲30%、娛樂占30%左右，這些對我們定位百分比含有一定參考意義。消費者希望我們萬興都提供一個當代時尚、休閑、一站式消費場所，這些也為定位提供參考。小結21臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第21頁Ⅰ項目定位市場調研項目運行營銷推廣項目招商目錄ⅡⅢⅥⅦ項目規劃其它提議ⅤⅣⅧ項目優勢分析（S）項目劣勢分析（W）項目機會分析（O）項目威脅分析（T）SWOT分析小結及應對辦法綜合分析22臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第22頁Ⅱ.項目綜合分析項目優勢分析（S）項目劣勢分析（W）1、地處臨沂主城區蘭山區主干道沂蒙路北段，在臨沂關鍵商圈延伸段；2、優越交通條件，項目門前有7條公交線路；3、得天獨厚自然資源優勢，項目沿涑河延綿1公里景觀；4、物業條件很好，擁有停車場、中央空調、自動扶梯、客梯等中高檔物業所具備硬件設施；5、超大致量35萬平米，輕易形成業態互補規模優勢。1、臨沂城市著名度尚欠缺，長久以來革命老區印象和宣傳使商戶無法與經濟發展相關聯，給招商帶來相當難度；2、項目地處關鍵商圈邊緣地帶，周圍商圈還未形成需要依靠本身造血功效打造新商圈來帶感人氣；3、作為一個三線城市純商業項目，體量太大達35萬平米，給招商和經營都帶來相當難度，尤其是著名品牌不愿意到三線城市來，而一些有意向入駐商戶也會因為體量太大擔心招商不滿而不愿意來開拓經營。項目機會分析（O）項目威脅分析（T）1、臨沂當前現有商圈檔次較低，商業配套不完善亟待提升；2、區域內缺乏有規模物業條件好大型SHOPPINGMALL，項目標出現填補了臨沂市場商業空白；3、項目屬于市政府重點工程，能夠借機打造城市商業名片；4、臨沂市區域內商業競爭同質化給市場細分帶了機會，如高端百貨缺乏、餐飲、休閑娛樂低級次等。1、宏觀經濟走低和房地產調控形勢會對項目標招商帶來負面影響；2、國內外包含主力店在內許多著名商家因為發展戰略和拓展計劃原因不到三級城市來，這些原因給項目招商帶來了相當困難；3、解放路關鍵商圈九龍國際、萬閱城、東方新天地等項目陸續開工及完工，會給本項目造招商成巨大威脅。23臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第23頁Ⅱ.項目綜合分析小結應對辦法在差異化經營中建立競爭優勢，充分發揮物業條件好和區位優勢，抓住市場空白，最大程度地發揮規模、區位優勢，經過中高端差異化定位和主力店帶動確保項目標成功。項目含有超大致量規模優勢和得天獨厚區位優勢，機遇顯著，同時又面臨較大挑戰，操作有一定難度，尤其是招商?？傮w上是含有了成功運作基礎條件。24臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第24頁Ⅰ項目定位綜合分析市場調研項目運行營銷推廣項目招商目錄ⅡⅢⅥⅦ項目規劃其它提議ⅤⅣⅧ市場定位項目營銷模式定位客群定位經營定位形象定位25臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第25頁Ⅲ.項目主要技術指標項目經濟技術指標項目名稱萬興都國際商業公園開發商臨沂市金鳳凰置業有限企業用地面積102700m2總建筑面積354675.19m2計算容積率建筑面積258400m2容積率2.52其中建筑密度41.7%1號樓49581.64m2地下層建筑面積54543.74m22號樓54838.18m2停車位地上1000個3號樓20492.61m2地下個4號樓20492.61m2太陽塔面積325.42m25號樓19907.5m27號樓裙樓12063.57m2酒店48802.57m26號樓12709.12m2公寓45547.5m2寫字樓17684.57m27號樓112034.6m226臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第26頁Ⅲ.項目定位—總體定位輻射魯南蘇北，集購物、餐飲、休閑、娛樂、商務、體驗、文化、旅游為一體休閑商業綜合體設施先進、環境優雅、引領時尚、追求品位、業態齊全山東首席一站式超級SHOPPINGMALL27臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第27頁Ⅲ.項目定位—市場定位1公里輻射范圍2公里輻射范圍市場定位：

位于臨沂關鍵商圈，輻射魯南蘇北區域型關鍵SHOPPINGMALL萬興都國際商業公園28臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第28頁Ⅲ.項目定位—目標客群定位魯南蘇北地域20-55歲中高收入者，包含公務員、白領、私營業主、成功人士等本項目消費者定位：理由激烈市場競爭要求我們必須在市場細分中尋求出路，做差異化經營，臨沂當前中高端商業中心缺乏也給我們提供了機遇；項目標多業態決定了客群年紀跨度；我們區位環境優勢決定了定位面向中高端收入群體。29臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第29頁Ⅲ.項目定位—經營定位功效定位：集購物、餐飲、休閑、娛樂、商務、體驗、文化、旅游為一體多功效國際化城市休閑商業綜合體經營業態：百貨、特色超市、專賣店、便利店、餐飲、休閑娛樂、酒店、酒店式公寓、寫字樓、服務配套經營方式：租賃為主，個別業態可考慮自營經營特色：名店、名街、名品匯聚SHOPPINGMALL理由多功效——35萬平米超大規模能夠實現多功效組合，滿足臨沂乃至魯南蘇北地域中高端收入消費群體需求。多業態——發揮業態互補優勢，形成聚集效應。一站式——真正表達SHOPPINGMALL魅力和特征。30臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第30頁Ⅲ.項目定位—規模定位

大型SHOPPINGMALL城市商業地標本項目規模定位為：理由按照當前SHOPPINGMALL規模劃分，10萬平米以下為小規模，10-20萬平米為中等規模，20-30萬以上為大規模，30萬以上為超大規模，尤其是在三線城市；項目標中式建筑特色和親水文化、旅游特征必將成為城市旅游休閑目標地。31臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第31頁Ⅲ.項目定位—形象定位山東首席國際商業公園臨沂城市商業名片本項目形象定位為：理由只有成為第一，才能在市場競爭中建立壓倒性優勢，本項目從地理位置，業態規劃，項目規模，項目硬件設施上具備成為第一基礎條件；本案規模、體量、景觀等特征在山東都屬第一，絕無僅有。32臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第32頁Ⅰ項目定位綜合分析市場調研項目運行營銷推廣項目招商目錄ⅡⅢⅥⅦ項目規劃其它提議ⅤⅣⅧ商鋪分割業態規劃業種規劃業種占比33臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第33頁Ⅳ.項目規劃—業態規劃主力百貨店休閑餐飲特色餐飲婚慶城商務正餐購物休閑娛樂購物休閑娛樂休閑娛樂商務配套休閑娛樂超五星級酒店酒店式公寓5A寫字樓34臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第34頁Ⅳ.項目規劃—業態占比按照業態劃分面積（㎡）占比（%）購物71346.2823.9%餐飲53109.2317.8%休閑娛樂38473.8912.9%旅游酒店94350.0731.6%商務寫字樓17684.575.9%服務配套23505.227.9%累計298469.26100%綜合業態（1-7號樓）35臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第35頁Ⅳ.項目規劃—業態占比商業部分業態（1-6號樓）按照業態劃分面積（㎡）占比（%）購物71346.2838.3%餐飲53109.2328.5%休閑娛樂38473.8920.6%服務配套23505.2212.6%累計186434.62100%36臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第36頁Ⅳ.項目規劃—業種規劃37臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第37頁Ⅳ.項目規劃—業種規劃38臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第38頁Ⅳ.項目規劃—業種規劃39臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第39頁Ⅳ.項目規劃—業種規劃40臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第40頁Ⅳ.項目規劃—業種規劃41臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第41頁Ⅳ.項目規劃—業種規劃42臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第42頁Ⅳ.項目規劃—業種規劃43臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第43頁Ⅳ.項目規劃—業種規劃44臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第44頁Ⅳ.項目規劃—業種占比編號樓層業種面積小計（㎡）編號樓層業種面積小計（㎡）備注2號樓A區1F電腦科技城2731.043號樓1F西式快餐、著名中西快餐8201.981-6號樓商業面積累計：186434.62㎡2F2857.782F購物71346.28㎡占38.3%3F2504.263F茶館咖啡步行街8296.3㎡占11.6%其中：電腦科技城10761.45㎡占15%4F2668.374F美食城手機數碼2706.89㎡占3.80%5F健身350.765F酒吧1號百貨店49581.64㎡占69%6F269.006F2號樓B區1F手機數碼2706.894號樓1F著名特色餐飲8201.98金鳳廣場5679.54㎡占6%2F電玩2854.442F

3FKTV2792.503F12290.63餐飲53109.23㎡占28.5%4F電影院3786.244F其中：3號樓休閑餐飲、中西快餐20492.61㎡5F健身709.545F占38.6%6F632.006F4號樓特色餐飲20492.61㎡占38.6%2號樓C區1F商務服務3597.725號樓1F婚紗攝影、婚禮策劃、婚紗會所、婚慶用具一站采購基地7854.346號樓商務正餐12709.12㎡占22.8%2F網吧3405.902F

3F夜總會3573.203FKTV、夜總會8582.4㎡占22.3%娛樂38473.89㎡占20.6%4F2216.704F兒童早教、形象色彩、兒童主題攝影、教育培訓、媽咪課堂其中：電玩2854.44㎡占7.4%5F洗浴709.545F6F632.006F2號樓D區1F洗浴2858.906號樓1F商務正餐5330.10洗浴14647.12㎡占38%2F3350.802F健身5197.79㎡占13.5%3F2982.503F7069.82網吧3405.9㎡占8.9%4F3486.604F服務配套23505.22㎡占12.6%5F357.785F其中：婚慶兒童19907.5㎡占84.7%6F269.006F309.20商務服務3597.72㎡占15.3%主城門健身3236.497F

步行街

8296.303-6號樓累計73601.84

2號樓累計63836.25金鳳廣場地下購物5679.54

45臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第45頁Ⅰ項目定位綜合分析市場調研項目運行營銷推廣項目招商目錄ⅡⅢⅥⅦ項目規劃其它提議ⅤⅣⅧ招商條件招商策略招商執行招商費用招商標準46臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第46頁Ⅴ.項目招商—招商標準結合項目實際規劃情況，按照購物40%、餐飲30%、休閑娛樂20%、服務配套10%業態百分比實施。各業態優勢互補，商戶價值互動。招商節奏：關鍵主力店先行，輔助店隨即；零售購物項目優先，輔助項目配套隨即。招商可行性標準。即規劃業態業種具備可操作性，能夠降臨沂落戶。47臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第47頁Ⅴ.項目招商—招商策略品牌策略：確定商戶層次和著名度，以次主力店為品牌帶動作用；源頭策略：以生產廠商——總代理——加盟商次序為主；在經營方式上以租賃直營為主，扣點租金為輔；品牌嫁接策略：扶持當地經營戶加盟著名品牌在本項目經營；放水養魚策略：在招商條件中以引進為主，對品牌著名度較高并先期進駐商戶給予特殊優惠政策降低門檻；租金（扣率）策略：低開高走，培育市場。依據本項目情況，在3-5年進行市場培育，待商圈逐步形成以后依據市場情況可重新調整商戶，租金逐步走高。區域策略選擇商戶區域范圍：山東、北京、長三角、珠三角本外地商戶百分比：當地40%，外地60%（包含加盟形式入駐品牌商戶），3年后逐步調整到當地20%，外地80%。48臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第48頁Ⅴ.項目招商—招商策略招商次序：主力店-次主力店-普通商戶；業態次序：休閑娛樂-餐飲-購物-服務配套；樓層次序：考慮到項目體量過大原因，先1、2層，后3、4層，這么輕易形成人氣；位置次序：兩頭開花、中間結果、階段實施、分批開業。以百貨店和五星級酒店簽約入駐為契機，打開突破口，實現項目兩頭招商，進而帶動中間商鋪招商；第一階段：1號樓百貨店、7號樓五星級酒店、2B2-4（影院電玩），5-8個月時間，10月-年5月；第二階段：2A、2B1、2BC5-6、2C、3、6號樓招商，時間5個月左右，10月-年3月；第三階段：4、5號樓、地下步行街招商，時間6個月左右，年4月-年9月；預案：依據當前招商實際情況，假如百貨店出現困難，則以對百貨店依賴程度不高且租金彈性空間小休閑娛樂為突破口，進而逐步實現對餐飲招商，從而促進百貨店入駐；以上次序交叉進行。49臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第49頁Ⅴ.項目招商—招商條件序號經營業態（業種）協議簽署期限履約確保金（質保金）裝修免租期租金預收租金遞增工程交付條件（詳細按協議）1百貨主力店300萬元約定約定前三年不變，第四年開始逐年遞增3%毛坯房、中央空調末端、電梯、扶梯、消防、水電到位2品牌衣飾專賣3-5年50萬元約定預交3-6個月前三年不變，第四年開始逐年遞增5%毛坯房、電梯、中央空調末端、消防、水電到位3銀行8-200萬元約定預交3-6個月前三年不變，第四年開始逐年遞增5%毛坯房、電梯、中央空調末端、消防、水電到位4郵政、干洗、花店、書店、物流等服務配套3-5年5-50萬元約定預交3-6個月前三年不變，第四年開始逐年遞增5%毛坯房、電梯、中央空調末端、消防、水電到位5電器數碼城左右300萬元約定預交3-6個月前三年不變，第四年開始逐年遞增5%天花板、墻面、地面裝修完成6餐飲超大型（5000㎡）以上：300萬元約定預交3-6個月前三年不變，第四年開始逐年遞增5%毛坯房、電梯、消防、水、電、氣到位、有線電視信號大型（1000-5000㎡）：8-200萬元約定前三年不變，第四年開始逐年遞增5%中型（500-1000㎡）：5-8年100萬元約定前三年不變，第四年開始逐年遞增5%中小型（100-500㎡以下）：3-6年50萬元約定前三年不變，第四年開始逐年遞增5%小型（100㎡以下）：3-5年10萬元約定前三年不變，第四年開始逐年遞增5%50臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第50頁Ⅴ.項目招商—招商條件備注：①協議簽署后交履約確保金，開業后可轉為質量確保金，協議期滿五違約給予無息退還；②正常營業后租金按3-6個月收取，每期末15-25日預收下一期租金；③除預交租金外，一次性再交六個月租金，另外無償使用1個月，一次性交一年租金，無償使用2個月。7KTV8-100萬元約定預交3-6個月前三年不變，第四年開始逐年遞增5%毛坯房、電梯、消防、水電到位、有線電視信號8商務會所8-100萬元約定預交3-6個月前三年不變，第四年開始逐年遞增5%毛坯房、中央空調末端、電梯、扶梯、消防、水電到位、有線電視信號9電玩城8-50萬元約定預交3-6個月前三年不變，第四年開始逐年遞增5%毛坯房、中央空調末端、電梯、扶梯、消防、水電到位、有線電視信號10網吧5-8年50萬元約定預交3-6個月前三年不變，第四年開始逐年遞增5-8%毛坯房、中央空調末端、電梯、扶梯、消防、水電到位11洗浴中心200萬元約定預交3-6個月前三年不變，第四年開始逐年遞增5%毛坯房、電梯、消防、水電到位、有線電視信號12美容院3-5年20萬元約定預交3-6個月前三年不變，第四年開始逐年遞增5%毛坯房、中央空調末端、電梯、扶梯、消防、水電到位13健身中心100萬元約定預交3-6個月前三年不變，第四年開始逐年遞增5%毛坯房、中央空調末端、電梯、扶梯、消防、水電到位、有線電視信號14電影院左右50萬元約定約定前三年不變，第四年開始逐年遞增5%毛坯房、電梯、中央空調末端、消防、水電到位15兒童游樂5-8年50萬元約定預交3-6個月前三年不變，第四年開始逐年遞增5%毛坯房、中央空調末端、電梯、扶梯、消防、水電到位51臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第51頁Ⅴ.項目招商—招商條件本項目租金價格確定方法價值評判法項目租金計算過程：評價對象選擇確定比較標準

評判原因權重確定權重得分統計與租金計算

52臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第52頁Ⅴ.項目招商—招商條件租金確定我們在臨沂市內選擇三個與本項目含有較大可比性商業街作為評價對象，該物業當前須處于一定時期連續經營狀態中，同時在各物業條件相同情況下，以提升比較關聯性和準確性。依據外部市調和內部了解兩個方面入手并綜合，可比項目租金水平以下(均為建筑面積，租金單位：元/㎡·天)調查可比項目租金水平調查對象租金標準一層平均租金（元/㎡·年）平均租金（元/㎡·天）備注解放路（沂蒙路口——八一路口）最低4004001.10本路段以美發造型、家電賣場、男裝專賣店、小餐飲為主，商業氣氛普通，租金有上升趨勢最高150015004.11平均9469462.59沂蒙路（解放路——銀雀山路）最低1881880.52物業條件很好，開間較大，店面形象好，因為緊鄰解放路與人民廣場，租金水平不低于解放路最高133313333.65平均6476471.77銀雀山路最低7677672.10沿街店鋪不連貫，一直難以形成規模，因為專賣店需求大，本路段商業氣氛有上升趨勢最高133313333.65平均108310832.97平均租金2.4453臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第53頁Ⅴ.項目招商—招商條件租金確定價值實現度：三個可比對象平均價值實現度（54.5%+51.5%+43%）/3=49.7%，本案價值實現度64.5%；價值實現下租金本案一層租金=可比對象平均租金×本案價值實現度÷平均價值實現度則本案一層租金=2.44×64.5%÷49.7%=3.17，取整數3.2元/㎡·天序號評判原因權重評定分值分值解放路沂蒙路銀雀山路萬興都A周圍環境(小計)4026.525.51921A-1商業位置76444A-2交通便利度75644A-3周圍房屋素質63.5433.5A-4周圍居民質素63.53.523.5A-5人流75432A-6車流73.5434B規劃及建筑(小計)3013121121.5B-1整體規劃63335.5B-2外觀建筑格調52224.5B-3建筑空間規劃62224B-4停車位、便利、大小52322.5B-5店前廣場42113B-6動線組織42112C配套設施(小計)3015141322C-1公共配套設計63.5334C-2無障礙設計63324C-3導購設施42213C-4安全設施52223.5C-5燈光設計42.5223.5C-6其它設施52234累計10054.551.54364.5價值實現度100%54.5%51.5%43%64.5%價值評價表序號評判原因權重評定分值分值解放路沂蒙路銀雀山路萬興都A周圍環境(小計)4026.525.51921A-1商業位置76444A-2交通便利度75644A-3周圍房屋素質63.5433.5A-4周圍居民質素63.53.523.5A-5人流75432A-6車流73.5434B規劃及建筑(小計)3013121121.5B-1整體規劃63335.5B-2外觀建筑格調52224.5B-3建筑空間規劃62224B-4停車位、便利、大小52322.5B-5店前廣場42113B-6動線組織42112C配套設施(小計)3015141322C-1公共配套設計63.5334C-2無障礙設計63324C-3導購設施42213C-4安全設施52223.5C-5燈光設計42.5223.5C-6其它設施52234累計10054.551.54364.5價值實現度100%54.5%51.5%43%64.5%價值評價表54臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第54頁Ⅴ.項目招商—招商條件租金確定價格修正：依據本項目標特點和實際情況結合未來升值空間，一層價格提升約45%-50%之間為4.68元/㎡·天。按照商場樓層越高價值越低普通規律，結合本案良好物業條件和景觀設施，確定本案垂直系數從而計算出本案各樓層租金（建筑面積）：層數系數租金（元/㎡·天）負一層0.52.34一層14.68二層0.62.81三層0.452.11四層0.351.64五層0.31.4六層0.251.18七層0.20.9455臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第55頁Ⅴ.項目招商—招商條件租金確定1號樓平均租金（建筑面積）：層數租金（元/㎡·天）面積（㎡）金額（元）1號樓平均租金（元/㎡·天）負一層2.349106.621309.44

一層4.688468.9739634.78

二層2.817438.6520902.61

三層2.117621.3816081.11

四層1.647551.5912384.61

五層1.43704.355186.09

六層1.183324.553922.97

七層0.941672.551572.20

八層

6930

累計

49581.64120993.812.4456臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第56頁Ⅴ.項目招商—招商條件租金確定2號樓平均租金（建筑面積）：層數租金（元/㎡·天）面積（㎡）金額（元）2號樓平均租金（元/㎡·天）一層4.6811883.455614.312

二層2.8111746.633007.946

三層2.1111846.0924995.2499

四層1.6412178.8319973.2812

五層1.43337.894673.046

六層1.182886.153405.657

七層

累計

53878.96141669.49212.6357臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第57頁Ⅴ.項目招商—招商條件租金確定3號樓平均租金（建筑面積）：層數租金（元/㎡·天）面積（㎡）金額（元）3號樓平均租金（元/㎡·天）一層4.683741.9617512.3728

二層2.814460.0212532.6562

三層2.114469.219430.0331

四層1.644476.787341.9192

五層1.42943.244120.536

六層

累計

1.2150937.51732.5458臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第58頁Ⅴ.項目招商—招商條件租金確定4號樓平均租金（建筑面積）：層數租金（元/㎡·天）面積（㎡）金額（元）4號樓平均租金（元/㎡·天）一層4.683741.9617512.3728

二層2.814460.0212532.6562

三層2.114469.219430.0331

四層1.644476.787341.9192

五層1.42943.244120.536

六層

累計

1.2150937.51732.5459臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第59頁Ⅴ.項目招商—招商條件租金確定5號樓平均租金（建筑面積）：層數單位租金（元/㎡·天）面積（㎡）金額（元）5號樓平均租金（元/㎡·天）一層4.683544.7116589.2428

二層2.814309.6312110.0603

三層2.114390.019262.9211

四層1.644390.017199.6164

五層1.42871.744020.436

六層

累計

19506.149182.27662.5260臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第60頁Ⅴ.項目招商—招商條件租金確定6號樓平均租金（建筑面積）：層數租金（元/㎡·天）面積（㎡）金額（元）6號樓平均租金（元/㎡·天）一層4.682647.7712391.5636

二層2.812682.337537.3473

三層2.112647.75586.647

四層1.642368.133883.7332

五層1.42053.992875.586

六層

七層

累計

12399.9232274.87712.6061臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第61頁Ⅴ.項目招商—招商條件租金確定1-6號樓平均租金（建筑面積）：1號樓按照預計租金1.5元/㎡·天層數租金（元/㎡·天）面積（㎡）金額（元）1-6號樓平均租金（元/㎡·天）1號樓1.549581.6474372.46

2號樓2.6354838.18144224.4134

3號樓2.5420492.6152051.2294

4號樓2.5420492.6152051.2294

5號樓2.5219907.550166.9

6號樓2.612709.1233043.712

累計

178021.66405909.94422.2862臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第62頁Ⅴ.項目招商—招商條件租金確定2-6號樓平均租金（建筑面積）：層數租金（元/㎡·天）面積（㎡）金額（元）2-6號樓平均租金（元/㎡·天）2號樓2.6354838.18144224.4134

3號樓2.5420492.6152051.2294

4號樓2.5420492.6152051.2294

5號樓2.5219907.550166.9

6號樓2.612709.1233043.712

累計

128440.02331537.48422.5863臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第63頁Ⅴ.項目招商—招商條件租金確定3-6號樓平均租金（建筑面積）：層數租金（元/㎡·天）面積（㎡）金額（元）3-6號樓平均租金（元/㎡·天）3號樓2.5420492.6152051.2294

4號樓2.5420492.6152051.2294

5號樓2.5219907.550166.9

6號樓2.612709.1233043.712

累計

73601.84187313.07082.5464臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第64頁Ⅴ.項目招商—招商條件租金收入測算一第一年免收6個月，前3年租金不變，第四年開始逐年遞增5%，出租率按照100%。十年約收回16億元投資。樓號業態面積預計單位租金（元/㎡·天）年應出租租金小計第一年收益（免租6個月）第二年收益預估第三年收益預估第四年收益預估（遞增5%）第五年收益預估（遞增5%）第六年收益預估（遞增5%）第七年收益預估（遞增5%）第八年收益預估（遞增5%）第九年收益預估（遞增5%）第十年收益預估（遞增5%）十年預估總收益1號時尚百貨主力店49581.61.527145948135729742714594827145948285032452992840831424828329960693464587336378167381970752999385352號購物、休閑娛樂54838.22.6352641911263209565264191152641911552740075803770760939592639865726718590070545195740724555816462063號餐飲20492.62.541899869994993501899869918998699199486342094606621993369230930372424768925460074267330772099186944號餐飲20492.62.541899869994993501899869918998699199486342094606621993369230930372424768925460074267330772099186945號餐飲19907.52.52183109199155460183109191831091919226465778821197178222570362336988824538383257653022023193386號餐飲12709.12.6120609556030478120609551206095512664003132972031396206314660166153931741616283316970975133262805項目總計178022

14815713174078566148157131148157131155564988163343237171510399180085919189090215198544725208471962163700427165臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第65頁Ⅴ.項目招商—招商條件租金收入測算二第一年免收6個月，前3年租金不變，第四年開始逐年遞增8%，出租率按照100%。十年約收回18億元投資。樓號業態面積預計單位租金（元/㎡·天）年應出租租金小計第一年收益（免租6個月）第二年收益預估第三年收益預估第四年收益預估（遞增8%）第五年收益預估（遞增8%）第六年收益預估（遞增8%）第七年收益預估（遞增8%）第八年收益預估（遞增8%）第九年收益預估（遞增8%）第十年收益預估（遞增8%）十年預估總收益1號時尚百貨主力店49581.61.527145948135729742714594827145948293176243166303434196076369317633988630443077208465233843294602622號購物、休閑娛樂54838.22.6352641911263209555264191152641911568532646140152566313647716187397734823883536097902189856388952713號餐飲20492.62.541899869994993491899869918998699205185952216008323932889258475202791532230148548325604312305801354號餐飲20492.62.541899869994993491899869918998699205185952216008323932889258475202791532230148548325604312305801355號餐飲19907.52.521831091991554591831091918310919197757932135785623066484249118032690474729057127313816972222328056號餐飲12709.12.6120609556030477120609551206095513025831140678981519333016408796177215001913922020670357146379320項目總計178022

1481571307407856514815713114815713116000970117281047818663531666141217691432235106747253915287179812792966臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第66頁Ⅴ.項目招商—招商條件租金確定按照業態、樓層分類租金（建筑面積）：在實際與商戶談判過程中，可實現租金與理論期望值有所差距，所以按照業態、樓層進行分類列出租金理論標準。樓號區域業態業種平均租金標準（元/㎡·天）ⅡA區1-4層電腦城2.63B區1層數碼城4.68B區2層電玩城2.81B區3層量販KTV2.11B區4層影院1.64C區1層銀行、美容美發、服務配套4.68C區2層網吧、足浴2.81C區3-4層夜總會1.885-7層健身會所1.17Ⅲ1-2層酒吧、西式快餐、日韓料理、時尚餐飲3.753層茶館、咖啡2.114層美食城1.645層啤酒花園1.467臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第67頁Ⅴ.項目招商—招商條件租金確定按照業態、樓層分類租金（建筑面積）：在實際與商戶談判過程中，可實現租金與理論期望值有所差距，所以按照業態、樓層進行分類列出租金理論標準。Ⅳ1-2層中式正餐、地方特色餐飲、火鍋3.753-4層中式正餐、地方特色餐飲、火鍋1.881-4層中式正餐、地方特色餐飲、火鍋2.541-5層中式正餐、地方特色餐飲、火鍋2.5Ⅴ1-2層婚紗影樓、喜慶用具專賣、婚紗禮服3.753-4層婚慶策劃、兒童早教中心、兒童培訓、書城、兒童樂園1.881-4層婚紗影樓、喜慶用具專賣、婚紗禮服2.541-5層婚紗影樓、喜慶用具專賣、婚紗禮服2.5Ⅵ1-4層商務正餐、海鮮鮑魚2.541-5層商務正餐、海鮮鮑魚2.5金鳳廣場地下負1層紅木家俱城2.34地下商業街負1層西區女人街2.34負1層東區飾品街2.3468臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第68頁Ⅴ.項目招商—招商條件物業管理費：依據物業企業制訂標準收??；公共能花費：依據各業態業種區域經營類型確定收取標準；電費：自用部分安裝電表按實際使用以市政電費標準收費；水費：依據市政商業用水標準收取；垃圾清運費：按照市政環衛部門要求收?。皇浙y方式：自行收取。69臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第69頁Ⅴ.項目招商—招商渠道自建招商團體+教授顧問團+渙散型合作團體+外聯資源招商渠道選擇70臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第70頁Ⅴ.項目招商—招商執行第二階段2A+2B1+2BC5-6+2C+3、6號樓10月-年3月第一階段1、7號樓+2B2-410月-年5月第三階段4、5號樓+地下步行街4月-9月試運行及調整階段陸續開業調整71臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第71頁Ⅴ.項目招商—招商時間節點招商節點（12個月完成總體招商80%）10月-12月主力店簽約后簽約影院及電玩10月-年3月完成休閑娛樂業態招商百貨店招商10月-年5月主力店招商及裝修11月-年3月完成2A、2B1、3、6號樓招商4-9月完成4、5號樓及地下步行街招商10月完成招商至80%10月萬興都正式開業儀式72臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第72頁Ⅴ.項目招商—招商階段劃分招商籌備期——重點工作（1）完成招商定位、規劃等基礎性工作。（2）制訂招商計劃，落實招商進度，依據需要調整業態規劃，同時依據商戶要求對應調整規劃布局租金方案。（3）制訂招商工作制度、工作流程。（4）組建招商團體，人員合理配置、分工并進行專業培訓。（5）完成現場招商處包裝及項目地盤包裝。依據招商任務確定營銷推廣計劃，包含招商案場包裝美化、項目地美化包裝，戶外廣告牌、媒體選擇通路等。（6）塑造項目形象，在項目標樓頂設置戶外廣告牌公布招商信息，并依據不一樣時間節點來更新內容。（7）確定目標商家資源，搜集商家信息。（8）篩選重點主題主力商家,開展對重點商家接觸。（9）設計完成招商資料，包含招商手冊、單頁、折頁、廣告宣傳片等資料。（10）完成布置招商現場用圖表，包含招商進度表、平面布局圖等。（11）貯備大量目標商家資源，為后期強勢推廣做好鋪墊工作。尤其是貯備到三倍以上商戶資源信息。（12）完成招商租賃協議評審、定稿以及協議簽署流程。（13）制訂商戶二次裝修標準、流程、驗收程序等。（14）確定招商廣告宣傳各階段細化執行方案。（15）完成項目現場廣告位及導識系統規劃方案。（16）完善項目租金價格體系。（17）招商費用預算。73臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第73頁Ⅴ.項目招商—招商階段劃分強勢招商階段——重點工作（1）完成招商任務分解和落實。將招商任務按照量化標準落實到個人，以到達招商工作推進。（2）繼續搜集商戶資源,篩選商戶資源。依據招商工作進展情況，適時調整商戶資源，并進行篩選。（3）與相關行業協會就本項目建立合作關系。與相關行業協會和連鎖協會等機構建立聯絡，經過他們深入篩選和落實商戶資源，并提供行業信息支持，對項目起到宣傳和推廣作用。（4）全方面展開與意向商家洽談,重點引進主題、主力商家,形成帶動作用和引導。（5）用優惠政策引進主題、主力品牌商家，形成樣板店并安排進場裝修。在簽署協議之后，依據項目工程改造裝修進度，確定商戶開始進場裝修。（6）形成對重點商家資源集中區域代理商針對性招商。（7）完成營銷推廣階段性計劃，并依據招商進度和階段性結果，進行主題轉換和炒作。（8）實施項目導視系統及廣告位制作并公布。（9）逐步完成對項目商業氣氛營造,包含招商現場包裝布置，并適時轉換包裝內容，跟上招商進度。（10）依據開業時間，適時組織和跟進商戶二次裝修，確保按時開業。74臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第74頁Ⅴ.項目招商—招商階段劃分補充招商及開業準備階段——重點工作（1）依據招商情況調整和完善商戶，個別不適合品牌和商戶給予及時調整。（2）做好開業前各項準備工作在招商末期，依據招商進度和裝修情況，主動做好開業籌備工作。確定好開業日期后，進行開業倒計時工作計劃制訂，包含人員分工安排、費用預算等各項工作。75臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第75頁Ⅰ項目定位綜合分析市場調研項目運行營銷推廣項目招商目錄ⅡⅢⅥⅦ項目規劃其它提議ⅤⅣⅧ推廣費用推廣標準推廣方式推廣策略推廣節奏目標受眾76臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第76頁Ⅵ.營銷推廣—目標受眾投資客戶——銷售對象（以當地及浙江、山西、內蒙投資商戶為主）消費者——終端對象（以魯南、蘇北、皖北、豫東地域消費人群為主）經營商戶——招商對象（以山東、北京、長三角、珠三角商戶為主）77臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第77頁Ⅵ.營銷推廣—推廣標準以樹立萬興都山東第一SHOPPINGMALL形象為目標，以服務項目銷售、招商和運行為標準，經過項目推廣，完成項目各階段和整體目標。實現推廣效率最大化為標準，即取得最高性價比。時效性標準，依據每一階段工作要求，及時、有效地開展推廣工作。78臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第78頁Ⅵ.營銷推廣—推廣方式視覺媒體與聽覺媒體組合瞬間媒體與長期有效媒體結合

大眾媒體與促銷媒體結合媒體組合標準

目標受眾一致性單一覆蓋率重復覆蓋率經濟性媒體組合策略方式

79臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第79頁Ⅵ.營銷推廣—推廣策略品牌策略高調入市策略造勢策略利用開發商雄厚實力與強大背景，進行項目推廣，并經過報紙、電視、網絡等媒體專題報導，塑造項目品牌，打造項目著名度，真正打造知名副其實臨沂商業名片。依據項目定位，入市時必須與權威部門和權威人士聯合舉行相關推廣活動，突出鑄造“魯南國際商業公園”決心，并奠定項目絕對權威市場地位，搶占市場制高點。在媒體上以高姿態公布廣告宣傳和進行軟文炒作，以五星級酒店和百貨店入駐為契機，強勢炒做項目“魯南第一SHOPPINGMALL”概念，并保持連續性

?；顒硬呗猿浞峙浜享椖繕苏猩踢M度，不一樣階段，產生不一樣宣傳計劃，產生不一樣側重點，我們要使項目給人信心能夠充分滲透，讓目標商家從多層面、遞進式取得項目信息，加深對項目標認同。同時配合臨沂市政府做推廣活動。品牌策略造勢策略80臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第80頁Ⅵ.營銷推廣—推廣策略后期推廣工作中能夠利用關鍵點主力百貨店、五星級酒店簽約品牌龍頭店簽約招商進度50%招商進度80%各重點商戶試營業項目試營業項目正式開業81臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第81頁Ⅵ.營銷推廣—推廣費用推廣費用（當期分攤）伴隨招商階段不一樣而拋物線狀態市場熱度招商籌備期強勢招商期補充招商及開業籌備期30%50%20%82臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第82頁Ⅵ.營銷推廣—推廣費用周期費用（萬元）占比（%）招商籌備期9030強勢招商期15050補充招商及開業籌備期6020累計300100該推廣總費用主要針對招商而言，標準上以年總租金（約1億元）收入為主要參考指標；推廣費用普通為總租金3%，1億元×3%=300萬元（包含部分形象推廣費用）按照招商周期分83臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第83頁Ⅵ.營銷推廣—推廣費用推廣方式費用（萬元）占比（%）戶外6020報紙9030電視/電臺3010網絡155DM3010SP活動4515其它3010累計300100按照推廣方式分84臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第84頁Ⅵ.招商費用預估注：推廣費按照年租金（約1億元）3%，招商人員管理費按照9人估算5萬元/月序號項目面積（㎡）租金（元/㎡）年租金（萬元）傭金標準（元）費用預計總額（萬元）11號樓百貨主力店49581.61.527151.5個月租金33022-6號樓外聯招商30%385322.5836301個月租金30232-6號樓自行招商招70%899082.58847110/㎡89.94推廣費用

3005招商人員管理費

606業務招待差旅費

1007不可預見費用

50累計178021.6

14816

1231.985臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第85頁Ⅰ項目定位綜合分析市場調研項目運行營銷推廣項目招商目錄ⅡⅢⅥⅦ項目規劃其它提議ⅤⅣⅧ開業計劃規章制度營銷管理收支預測組織架構86臨沂萬興都國際商業公園商業策劃方案第86頁Ⅶ.項目運行—組織架構商業運行管理企業總裁財務管理中心策劃創作中心營銷管理中心萬興都商會合作團體行