華中師范大學成人本科 學年第二學期《房地產評估》試卷（A）考試時間分鐘 閉卷 任課老師：裝 班級： 學號： 姓名： 成績：一、單項選擇題（每小題1分，共20分）1、下列房地產價格中，相對能更好的反映地價水平高低的是（ ）A、土地總價 B、土地單價 C、樓面地價 D、商品房價2、對可比實例價格進行交易日期修正時，最適宜采用的是（ ）A、一般物價指數 B、建筑材料價格指數C、房地產價格指數 D、定額調整系數3、基本完好房的成新度一般為（ ）A、七成新 B、六到七成新 C、七到八成新 D、八到十成4、其他條件相同，期房價格一般（ ）現房價格。A、高于 B、低于 C、等于 D、不可5、土地價=（房地凈收- ）/土地資本化率。（ ）A、土地凈收益訂C、房地費用

B、建筑物價格×建筑物資本化率D、建筑物凈收益6、從理論上講，選用的資本化率越低，求出的價格（ ）A、越高 B、越低 C、不變 D、越可7、用成本法估價時，房屋現值等于（ ）A、房屋重置價格-年折舊額×尚可使用年限B、房屋重置價格-年折舊額×耐用年限C、房屋重置價格×成新度D8、假設開發法計算時，應扣除的項目部包括（ ）A、毛地的拆遷安置補償費C、投資利息

B、已投入的費用D、銷售稅費9、一宗房地產交易能夠達成的充分條件是（ ）AB線C、買房愿意付出的最低價格小于賣方愿意接受的最低價格D、買房愿意付出的最高價格大于賣方愿意接受的最低價格10、某地區房地產交易中賣方、買方應繳納的稅費分別為正常成交價格的和5%。某宗房地長交易買方付給賣方2325元㎡應繳納的稅費均由買方負擔則該宗房地產的正常成交價格（ A、2300/㎡ B、2495/㎡ C、2500/㎡ D、3000/11、若估價目的為買賣，則選取的可比實例交易類型也應該是（ ）A、抵押 B、買賣 C、租賃 D、拆遷補償12、估價對象及下列交易實例均為單層標準廠房，估價對象的建筑面積為1200平方米，現空置估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的為（ ）A180035B110015020C10000180D10002013、在貸款合同中約定，某項貸款年利率為6%，以季度為計息周期，則實際利率是（ A、1.5% B、1.51% C、6.14% D、6%14、經濟折舊也叫（ ）A、功能折舊 B物質折舊 C、外部折舊 D、精神折舊15某宗土地50年使用權的價格為1000萬元其地上建筑物目前的市價為500萬元現探測其下有鐵礦資源，價值高達500萬元，則該房地產的價格為（ ）A、1000萬元 B、1500萬元 C、2000萬元 D、1500萬元至2000萬元之間16大于有建筑的土地的價格，這種情況是基于原理造成。（）A、收益遞減原理B、適合原理C、均衡原理D、預期原理17、甲土地的當家2100元/平方米，建筑容積率為7，乙土地的單價1500元5，該兩塊土地的總價相比有（）A、甲的等于乙的B、甲的高于乙的C、甲的低于乙的D、難以判斷18某寫字樓剛建成，其建筑造價實際為1000萬元，建筑面積為5000平方米，其基地的現實市場價格為600萬元，附近類似寫字樓（包括土地和建筑物）的現實市場價格為2800元/平方米則該寫字樓中建筑物的合理市場價格應為 萬元。（ ）A、800 B、900 C、1000 D、大于100019、設立地役權通常會使（ ）A、供役地的價值下降 B、需役地的價值下降C、供役地與需役地的價值都下降 D、供役地與需役地的價值都上升20、下列土地狀況中，不屬于土地權益狀況的是（ ）A、土地使用期限 B、土地使用管制 C、土地面積大小 D、土地權利性二、多項選擇題（每小題1分，共10分）1、房屋完損等級劃分的依據包括（ ）A、功能 B、成新 C、裝修 D、結構 E、設2、下面關于現金流量折現法和傳統方法的說法正確的是（ A、現金流量折現法要求折現率既包含安全收益部分又包含風險部分BC、現金流量折現法從理論上講估算結果較精確DE、現金流量折現法比傳統方法好3、下列敘述正確的是（ ）A、估價是科學與藝術的有機結合C、估價是一種主觀活動

B、理論、方法和經驗對估價同等重要DE、買賣雙方應按估價結果交易4、下列關于居民收入水平對房地產價格影響的表述中，正確的有（ A、居民收入的真正增加，通常會導致房地產價格上升BC、如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產價格上升D、入股居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產投資或投機行為，對房地產價格影響不大E、居民收入水平的變化對房地產價格影響不大5、房地產買賣中對估價有多種需要，包括評估（ ）A、你買賣的房地產市場價值C、買方可承受的最高價E、賣方愿意接受的最高價

B、買房愿意支付的最低價格D、賣方可接受的最低價6、下列房地產中，難以采用市場法估價的有（ ）A、房地產開發用地D、別墅

B、學校 C、在建工E、特殊廠房7、房地產價格與一般物品的價格的不同之處包括（ ）A、受區位因素影響大 B、是物品本身的價格CE、同時存在租賃價格和買賣價格

D、價格形成時間長8、下列情況，會導致成交價格偏離正常價格的是（ ）A、相鄰房地產合并交易C、交易雙方存在利害關系

BD、交易稅費非正常負擔E、交易中的某一方特別熟悉和了解市場行情9、某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費、物業管理費由承租人負擔，水費、供暖費、房地產稅由出租人負擔。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益，應減去的運營費用包括（ ）A、電費 B、物業管理費 C、水費 D、供暖費 E、房地產10、適合采用假設開發法進行估價的情況包括（ ）A、在建工程BC、可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產D、可供開發建設的土地E、市場交易活躍的房地產三、判斷題（每小題1分，共15分）1、距離有空間直線距離和交通路線距離，現在人們越來越重視交通路線距離。（ ）2、在收集實例資料時，應考察他們是否收到不正常或人為因素的影響。受到這些因素影響的實資料在估價時不可以采用。（ ）3、國有土地使用權即為出讓土地使用權。（ ）4、交易實例不一定是可比實例。（ ）5、報酬率是投資回收與投入資本的比率。（ ）6、周圍環境狀況是否良好、交通是否有利于商品運輸是確定商業用房位置優劣的首要因素。（）7、若估價報告在其有效期內未付諸使用，則股價責任隨之終止。（）、每種估價方都有其特定的適用對象和條件，有時可以同時運用，以相互驗證，有時是相互補充的但不應相互替代。（ ）9、一種房地產商品價格上升導致另一種房地產商品需求增加，則這兩種房地產商品是互補品（）、均衡原理是以房地產內部構成要素與其外部環境是否協調均衡，來判斷該房地產是否為最高最使用。（ ）11、成本法中的折舊不同于會計中的折舊。（）12、路線價法，實際上是一種市場法。（）13、在任何時候，估價委托人既是估價報告使用者，又是估價利害關系人。（）14、在運用成本法估價時，房地產價格直接取決于其花費的成本，成本增加則房地產價格就相應增高。（ ）15、在路線價法中，“標準臨街宗地”可視為市場法中的“可比實例”。（）四、簡答題（每小題6分，共30分）1、按照房地產估價上的定義，房地產是那三個方面的結合體？2、按照房地產的開發程度，房地產可以分為哪些種類？3、房地產需求量的決定因素有哪些？4、房地產估價的原則有哪些？5、房地產的特性有哪些？五、計算題（共25分）1、某房地產建成于2007年底，伺候收益年限為48年，2008年底至2011年底分別獲得凈收益83萬、85909420122013949396元，從2015952011年底的收益價格。10分）、需要評估一宗“七通一平”熟地2012年9500065年，容積率為2800要投入房地產交易中賣方需要交納的營業稅等為交易價格000㎡。試利用所給資料用現金流量折現法估算該宗土20129（折現率為。（15分）以下為本試卷的參考答案一、單選題（共30道試題，共60分。）組成房屋的構件中，下列既屬承重構件又是圍護構件的是（）墻、屋頂樓板、基礎屋頂、基礎門窗、墻正確答案：A 滿分：2分剛性基礎的受力特點是（）A.抗拉強度大，抗壓強度小；抗拉、抗壓強度均大；抗剪切強度大；抗壓強度大、抗拉強度小正確答案：D 滿分：2分住宅建筑常采用（）的尺度A.自然；夸張；親切；相似正確答案：A 滿分：2分當門窗洞口上部有集中荷載作用時，其過梁可選用（）平拱磚過梁拱磚過梁鋼筋磚過梁鋼筋混凝土過梁正確答案：D 滿分：2分伸縮縫是為了預防（）對建筑物的不利影響而設置的A.溫度變化地基不均勻沉降地震荷載過大；正確答案：A 滿分：2分坡屋頂坡度及平屋頂坡度多用的表示方法為（）A.斜率法、百分比法、角度法、斜率法、百分比法、斜率法；、角度法、百分比法正確答案：C 滿分：2分（）是一切形式美的基本規律注：①對比②統一③虛實④變化A.①②①③②②④正確答案：A 滿分：2分建筑構造設計的原則有（）堅固適用、技術先進、經濟合理、美觀大方適用經濟、技術先進、經濟合理、美觀大方結構合理、技術先進、經濟合理、美觀大方堅固耐用、技術先進、結構合理、美觀大正確答案：A 滿分：2分建筑平面的組合形式有（）A.走道式組合、大小空間組合、單元式組合、主次空間組合；套間式組合、走道式組合、大廳式組合、單元式組合；大廳式組合、主次空間組合、走道式組合、套間式組合；單元式組合、套間式組合、主次空間式組合、走道式組合正確答案：B 滿分：2分橫墻承重方案中建筑開間在（）較經濟A.B.3.0m；C.4.2m；D.2.4m；E.5.7m；正確答案：A 滿分：2分立面的重點處理部位主要是指（）A.建筑的主立面、建筑的檐口部位、建筑的主要出入口、建筑的復雜部位正確答案：C 滿分：2場地的“三通一平”的內容是下列哪一條（）A.水通、電通、路通、平整場地；水通、暖通、煤氣通、路平；通信、暖通、水通、路平；電通、信通、水通、平整場地正確答案：A 滿分：2分無特殊要求房間的窗臺高度通常取（A.B.900；C.1200；D.1500E.1800正確答案：A 滿分：2分木窗的窗扇是由（）組成A.上、下冒頭、窗芯、玻璃；邊框、上下框、玻璃邊框、五金零件、玻璃；亮子、上冒頭、下冒頭、玻正確答案：A 滿分：2分防水材料接縫越多，造成滲漏的可能性越（）A.小；不可能；大；無關正確答案：C 滿分：2分較重要的建筑物建筑設計一般劃分為（）設計階段A.方案設計、施工圖設計初步設計、技術設計、施工圖設計結構設計、建筑設計初步設計、施工圖設正確答案：B 滿分：2分建筑物的使用部分是指（）A.主要使用房間和交通聯系部分主要使用房間和輔助使用房間使用房間和交通聯系部分房間和樓電梯等；正確答案：B 滿分：2建筑技術條件是指（）A.建筑結構技術、建筑材料技術、建筑構造技術建筑結構技術、建筑材料技術、建筑施工技術建筑結構技術、建筑環保技術、建筑構造技術建筑結構技術、建筑構造技術、建筑施工技正確答案：B 滿分：2分室外地坪以上到室內地坪以下的這段墻體稱為（）A.墻腳；勒腳；墻裙；踢腳。正確答案：B 滿分：2分一般單股人流通行最小寬度取（）A.450mm；500mm；240mm；550mm正確答案：D 滿分：2分地下室的所有墻體都必須（）水平防潮層A.一道；二道；三道；四道；正確答案：B 滿分：2分水磨石、水刷石、干粘石、斬假石、假面磚、拉毛灰屬于（B）A.一般抹灰；裝飾抹灰；貼面裝飾；噴涂裝飾；正確答案：B 滿分：2分影響建筑構造的外界環境因素有（）A.外界作用力、人為因素、地表影響外界作用力、氣候條件、地表影響火災的影響、人為因素、氣候條件外界作用力、人為因素、氣候條正確答案：D 滿分：2分建筑是指（）的總稱A.建筑物構筑物建筑物、構筑物；建造物、構造物正確答案：C 滿分：2分下列哪種構圖手法不是形成韻律的主要手法（）A.漸變重復；交錯；對稱正確答案：D 滿分：2分單側采光房間窗戶上沿離地高應大于房間進深長度的（）A.B.1/2C.1/4D.2倍E.4倍正確答案：A 滿分：2分電梯按其使用性質可分為（）A.乘客電梯、載貨電梯、消防電梯；載貨電梯、消防電梯、食梯、雜物梯；消防電梯、乘客電梯、雜物梯、載貨電梯；雜物梯、食梯、乘客電梯、消防電梯正確答案：C 滿分：2分墻腳采用（）等材料，可不設防潮層注：①黏土磚②砌塊③條石④混凝土A.①③④B.②③C.①②④D.③④正確答案：D 滿分：2分初步設計的具體圖紙和文件有（）注：設計總說明②建筑總平面圖③面圖、立面圖④工程概算書⑤建筑構造詳圖A.B.②③④⑤C.①②③④D.①③④E.②④⑤正確答案：B 滿分：2分根據鋼筋混凝土樓板的施工方法不同可分為（）現澆式、梁板式、板式板式、裝配整體式、梁板式裝配式、裝配整體式、現澆式裝配整體式、梁板式、板正確答案：C 滿分：2分二、多選題（共二、多選題（共10道試題，共20分。）建筑平面設計包括哪些基本內容（）A.主要使用房間的設計；輔助使用房間的設計；交通聯系部分的設計；建筑平面組合設計；正確答案：ABCD 滿分：2分房屋構造設計要遵循下列哪些原則（）A.滿足建筑使用功能；有利于結構安全；適應建筑工業化的需求；追求建筑經濟的綜合效益正確答案：ABCDE 滿分：2分水磨石的分格條作用是（）A.為將大面積分為小塊，可以防止面層開裂；萬一局部損壞，不致影響整體，維修也較方便；可按設計圖案定出不同式樣和顏色；增加美觀。正確答案：ABCD 滿分：2分現澆鋼筋混凝土樓板有（）等類型A.板式樓板；梁板式樓板；壓型鋼板組合樓板；無梁樓板正確答案：ABCD 滿分：2分下面哪些是屬于立面構部件組合（）A.墻體；梁柱；屋檐；門窗陽臺；雨篷；勒腳；花飾正確答案：ABCDEFGH 滿分：2分陽臺按結構形式分為（）A.現澆懸挑陽臺；預制板懸挑陽臺；預制倒槽板陽臺；凹陽臺。正確答案：ABCD 滿分：2分屋頂外形有（）等形式A.平屋頂；坡屋頂；懸索屋頂；薄殼屋頂；拱屋頂；折板屋頂；正確答案：ABCDEF 滿分：2分立面處理方法有（）A.比例與尺度處理；虛實與凹凸處理；線條處理；色彩與質感處理；重點與細部處理；正確答案：ABCDE 滿分：