36/36目錄引言策劃目的第一部分市場調查與分析物業名詞解釋樓盤案例市場分析及小戶型物業分析第二部分產品策略策劃思路產品規劃定位賣點梳理第三部分客戶分析目標市場定位與分析目標客戶鎖定第四部分價格策略價格策略具體措施第五部分營銷推廣推廣策略及遵循原則具體營銷戰略入市策略推廣策略引言關于公司單身公寓項目的市場研究，決定了本次《項目營銷策略總體思路方案》，也如其本身一樣充滿著難度，更具挑戰。如何將如此龐大而復雜的推廣體系理順、理清，同時富有執行性？如何從種種困難與矛盾中找出正解，解決變數及不確定的風險？如何構架一個從戰略、戰術到戰役一氣呵成，打動市場的市場攻擊體系？一個項目的推廣成功，需經多方面努力及細致鋪墊，而這些工作必須經多方面的專業人士擔當，本項目的市場定位，形象包裝，廣告及宣傳策略等工作，均需嚴謹地執行。本策略，僅做概要性闡述，并將隨市場變化情況適時調整。策劃目的1．樹立產品品牌，體現公司單身公寓項目的2個價值：升值空間項目區域具有專門大的升值潛力；個人價值、身份體現個人、家庭的成功感。2．使產品具有較高的市場認可度，保證產品順利營銷。3．以成功的項目操作和品牌樹立，打造開發商在業界的良好品牌形象，為開發商的后期開發鋪平道路。第一部分市場調查與分析名詞解釋1、酒店式公寓，意為“酒店式的服務，公寓式的治理”，是亞洲興起的一種只做服務、沒有任何酒店經營的純服務公寓。它一般是擁有獨立產權、配備包括廚衛在內的綜合套間的房子，大廈提供酒店式的商務服務、保潔服務、物業治理、租賃治理。投資者既能夠像購買一般住宅一樣用于自住，又能夠交由大廈以酒店的形式出租，獲得投資回報。因此，酒店式公寓既汲取了星級酒店的服務功能和治理模式，又汲取了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務服務，是一種綜合性專門強的物業治理概念，集住宅，酒店、會所等多種功能于一體。2、公寓式酒店，確實是設于酒店內部的公寓形式的酒店套房，此種物業的特點在于：其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥房、廚房和衛生間，一應俱全。其二，它配有全套的家具電器，同時，能夠為客人提供酒店的專業服務，如室內打掃、床單更換以及一些商業服務等。它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環境和專業服務。四星級以上的公寓式酒店提供的服務則更為周到，它的服務包括餐飲、娛樂、洗理、游泳、復印、傳真、打印、翻譯等。3、從上面的論述中我們能夠看出：在服務上，酒店式公寓與公寓式酒店幾乎沒什么差不；它們之間的本質差不在于：酒店式公寓是提供了酒店式服務的公寓，而公寓式酒店則是在酒店客房中提供了相當家庭設備（如廚具）的酒店，它的實質依舊酒店。產權式酒店，即酒店的開發商將酒店的每一個客房的產權分不出售給多個業主，業主每年擁有一定的時刻段免費入住，其余時刻段，能夠托付開發商或治理公司經營，并享受一定的分紅，同時業主能夠轉賣、繼承、抵押、饋贈。產權式酒店是房地產業與酒店業、旅游業相互交融的一種綜合性產品。盡管從某種意義上講，它比酒店式公寓更具有投資價值，更容易實現人們預期的投資目標，但它的分時度假和穩定的租金回報，也不容易實現。

樓盤案例項目名稱：兆順第一城項目地址：楚雄市鹿城南路魯班閣開發商：楚雄市兆順房地產開發有限責任公司銷售電話目情況：項目位于楚雄市鹿城南路原魯班閣農貿市場，總占地面積50畝，要緊以住宅、商鋪、寫字樓、酒店式公寓為主，其中住宅1400多戶，商鋪240多間，酒店式公寓260套（面積有45㎡和79㎡兩種，其中79㎡占五分之一）。均為高層建筑，地上最高層為32層，地下二層（車庫）。最底層5層、均為商場。住宅面積從50㎡—192㎡之間，其中小戶型占總住宅套數的50%。50㎡戶型占多數，有260多套。該項目住宅20%左右為原地居民安置房，兆順第一城容積率為6.59，綠化率33%。項目規劃及設計：1.打造楚雄州首個27萬平方米都市綜合體2.楚雄第一個10萬平米以上的商業群3.楚雄第一個100m以上高層住宅區4.功能劃分：A區：5層（頂層為空中花園）全部為商業，建筑為鋼混結構。B區：

1至5層：商業

6層至18層：酒店市公寓

19層至28層：寫字樓（未開始銷售）C區：

1層至2層：商業

3層至32層：住房（框剪結構）D區：

1至6層：商業

7層至32層：住房（框剪結構）戶型種類面積戶型（酒店式公寓）45㎡一房一廳一衛一陽臺（有廚房，裝修時已掩蓋）78.47㎡二房二廳一衛二陽臺（有廚房，裝修時已掩蓋）周邊配套楚雄一中，紫溪中學，師院附小，農貿市場，楚雄州醫院，銀行，超市，商業街，西山公園。客戶群體楚雄區域購房客戶較多，外地客戶較少（其中包括事業單位人員，公務員，教師、商人、公司職員、其它地州買房客、還有一部分炒房投資客戶）。營銷策略公司職員派單、蹲點講解，報紙、公交車、電視廣播、戶外廣告等方式宣傳推廣。租金回報率高，合同簽訂期10年，年返總房款的8%（稅前，10年合同期內8%的回報率不變），從合同簽訂、房款清即日起開始返回報率。例如:面積78.47平米單價7348元每平米總價576598元年返租金576598×0.08=46128元月租金3844元稅后月租金3556元576598÷3556÷12=13.5年收回成本。10年就差不多回本、10年返租期滿后可續租也可自行處理，后60年屬于純利潤收入期。精裝修，帶品牌家電（桌子、凳子、柜子、床、電視、衛生潔具）；背包入住。銷售情況1、2011年6月26日正式認購酒店式公寓，產權70年，認購金每套50000元，此次共推出100套物業，價格都在30萬以上。到7月底大多差不多售完。均價：7200元每平米優惠政策:一次性付款優惠2%銀行按揭優惠1%2、2011年9月份又陸續推出160套酒店式公寓，單價7400元每平米，目前剩余20多套。均價：7300元每平米優惠政策:一次性付款優惠2%銀行按揭優惠1%注：購買該項目酒店式公寓在2012年3月份往常能夠按揭，之后不能按揭。項目優劣勢優勢：(1)開發商曾經成功開發過兆順財寶中心項目，有一定的經驗。（2）以都市綜合體打造項目使得商業與住宅優勢互補相互促進；良好的商業氛圍能較好吸引投資者眼球。(3)戶型面積大小適中，物業產權年限長（4）周邊交通、醫療、學校、超市等生活配套設施齊全，該項目有地下二層停車位，能容納1000多輛汽車停放。劣勢：（1）首先，住房高容積率，梯戶比較高（酒店式公寓兩梯20戶），居住舒適性不行。（2）低綠化率難以彰顯居住品質，專門難給住戶制造一個舒適健康的生活小區，就目前楚雄市場而言定價較高。（3）整個項目地處鹿城南路與環城南路十字交叉路口，交通擁擠，帶來空氣噪聲等污染。項目名稱：撥云壹號公館項目地址：楚雄開發區三號橋頭開發商：云南興云生物科技產業有限公司銷售電話目情況：項目位于楚雄開發區三號橋頭，總占地面積19.74畝，土地使用年限40年。總建筑面積10333㎡。總套數241套，有180套公寓式酒店做為對外銷售，商鋪5間，其中一層有4套商鋪（153平米3間、181平米1間），二層有一套400平米的商鋪。56間寫字樓對外出租。建筑層數12層。其中1層與2層為商鋪，3—6層屬于寫字樓，7—12層公寓式酒店（精裝）。綠化率為34%，容積率為7.2。戶型種類和面積面

積戶

型44.64㎡一室一廳一衛一陽臺（無廚房）47.39㎡一室一廳一衛一陽臺（無廚房）周邊配套：商業街、各類銀行、開發區農貿市場、楚雄民康醫院、天順超市、龍江公園。客戶群體：楚雄購房客戶較多，其中投資客戶較多、另外還有企事業單位人員，公務員、商人、公司老總。其它地州買房投資客。營銷策略公司職員派單、蹲點講解，報紙、少量戶外廣告等方式宣傳推廣。項目屬于準現房銷售，客戶更放心。租金回報率高，合同簽訂期6年，前3年返總房款的6%，后3年以每年收益的5%遞增（稅后），從交房之日開始返回報率。前3年客戶每月回報1100元左右，13年就差不多回本、13年返租期滿后可續租也可自行處理。首付款為總付款的50%，另外50%可銀行按揭。客戶要緊在農村信用社貸款；按二套房、個人商用房貸款（年利率7.755%，月利率6.4625%）。精裝修，帶品牌家電（桌子、凳子、柜子、床、電視、衛生潔具）；背包入住。開盤情況1、該項目可能售卡300張，到2011年10月20日售出認籌卡240多張。認籌卡5000元每張，持該樓盤認籌卡的客戶開盤選房時可再優惠3%。2、該樓盤于2011年10月23日正式開盤，開盤當天公寓式酒店和商鋪共185套房源差不多全部推出，56寫字樓不對外銷售（該地產商自己治理招租）；開盤當天售出公寓式酒店127套。商鋪3間。3、開盤價格：（1）公寓式酒店：最高價5960元每平米，最低價5760元每平米，均價5850元每平米。（2）商鋪：最高價26500元每平米。最低價23800元每平米，均價25200元每平米。（3）優惠政策：一次性付款優惠5%，銀行按揭優惠3%。4、截止2012年5月7日售出公寓式酒店160多套，剩余20余套，商鋪差不多售完；價格在開盤價的基礎上調升了100元每平米。項目優劣：

優勢:(1)項目位于楚雄市經濟開發區黃金地段，有較好的人氣基礎和濃厚的商業氣氛。(2)該項目屬于準現房銷售，能更大程度激起客戶購買物業欲望。（3）周邊配套較完善，工作方便、生活方便。

劣勢：（1）首先容積率較高，居住性能不高，土地使用年限短。(2)處于市中心，廢氣、噪音污染嚴峻。項目名稱：格瑞時代酒店項目地址：楚雄市經濟開發區市民廣場東側開發商：楚雄市格瑞房地產開發有限公司銷售電話目情況：項目位于楚雄市經濟開發區市民廣場東側，東寶酒店旁邊，該項目占地面積只有3.34畝，只建一棟建筑物（地上9層，地下1層）。總建筑面積9000平方米，該項目屬于投資理財產品公寓式酒店，產權40年，總套數155套(包括147套公寓式酒店和8套商鋪)；要緊以小戶型為主，面積要緊是：37.81㎡.44.63㎡及61.56㎡；該項目綠化率為27%，容積率為4.5。戶型種類面積戶型37.82㎡一室一廳一廚一衛一陽臺44.63㎡一室一廳一廚一衛一陽臺61.56㎡兩室一廳一廚一衛一陽臺周邊配套：楚雄火車站、汽車北客運站、市民廣場、天順超市、商業街、楚雄婦幼保健院。開發區農貿市場。項目優劣優勢:（1）該開發商往常開發過此類項目（2007年楚雄格瑞酒店，2010年怒江格瑞酒店，2012年楚雄格瑞時代酒店）；有一定的經驗。（2）投資回報率較高。（3）該項目座落于楚雄經濟開發期商業成熟區域，有較好的人氣基礎和濃厚的商業氣氛；因為在火車站和汽車北客運站旁，有較好的商機。（4）周邊配套較完善，工作、生活都比較方便。劣勢首先，該開發商在地產行業做的差不多上不超過5畝的小型項目，同時均屬于投資產品，在房地產行業屬于投機，沒有較強的實力和口碑；客戶購買物業不放心。因此導致客戶群體單一，大部分客戶屬于公司朋友或轉介紹。市民廣場每晚都有許多歌舞表演，會比較吵；在市區內，噪音和廢氣污染大。客戶群體公司領導的朋友、本地客戶較多，另外有一部分其他地州的客戶。營銷策略1、公司職員派單講解，報紙、戶外廣告等方式宣傳推廣。2、租金回報率高，合同簽訂期12年，年返總房款的7.5%（稅后，12年合同期內7.5%的回報率不變），從合同簽訂、房款清即日起開始返回報率。例如:面積37.82平米單價6900元每平米總價260958元購房優惠10000元實際房款總價=260958-10000=250958年返租金250958×0.075=18821元月租金1558元250958÷1558÷12=13.4年收回成本3、12年就差不多回本、12年返租期滿后可續租也可自行處理。4、開發公司自己經營，投資回報及安全更有保障。5、首發總付款的50%，另外50%可銀行按揭；客戶要緊在富滇銀行貸款，按二套房、個人商用房貸款（年利率7.755%，月利率6.4625%）。6、精裝修，帶品牌家電（桌子、凳子、柜子、床、電視、衛生潔具）；背包入住。認籌卡銷售及優惠政策情況1.開盤前發售認購卡270多張，公寓式酒店認籌卡：2萬元每張（開盤購房時在總房款的基礎上優惠10000.00元）；商鋪認籌卡：貳拾萬元每張（開盤購買商鋪時在總房款的基礎上優惠50000.00元）。開盤情況1.開盤差不多情況：該項目于2012年1月1日開盤，此次開盤147套公寓式酒店和8套商鋪都已推出，開盤當天售出90多套酒店式公寓。商鋪無銷售。2.開盤價格（1）公寓式酒店：最高價6900元每平米（8、9樓），最低價6750元每平米（3、4樓），均價6750元每平米，均為優惠前售價。（2）商鋪：最高價28800元每平米，最低價26600元每平米，均價27000元每平米，均為優惠前售價。（3）優惠政策：開盤當天一次性付款9.7折，銀行按揭無優惠。3．截止2012年5月7日銷售公寓式酒店140多套，剩余30多套，商鋪銷售2套，剩余6套，價格不變。市場分析1、酒店式公寓及相關物業從以上各項目銷售情況看，酒店式公寓及相關小戶型投資理財產品銷路較好；酒店式公寓實際上是服務式公寓的一種形式。縱觀目前市場上出現的單身公寓（包括出租、出售兩種形式），都具有面積偏小（35－50平方米）、總價偏低（20－30萬元之間）、功能齊全（廳、衛、廚皆有）、生活配套完善（提著皮箱即可入住）、地段靠近市中心和投資、自用兩相宜等特點。單身公寓最明顯的特點，是將有限的空間資源加以科學配置，體現了青年人居住品位與居住觀念的進步，也代表了住宅產品多樣化進展進入一個新時期。從市場表現看，單身公寓凸顯了環境、功能、服務三大優勢。環境優勢：除綠化、建筑形態、交通環境外，更注重交流、學習、商務、餐飲、休閑、健身、娛樂空間等社區環境方面的建設。功能優勢：單身公寓滿足了“麻雀雖小，五臟俱全”的使用要求，即兼用性與多功能，充分體現了現代都市青年時尚生活理念。服務優勢：單身公寓因為同類客源集中，總體服務成本低，服務效率高，專門容易形成具有商業價值的有償服務規模效應。由此可見，單身公寓在都市生活中，地段價值倍增效應顯著，市中心的單身公寓除了本身的建筑品質、服務含量及其帶來的高品質生活價值之外，為年輕購房者提供的就業機遇、學習機遇、商業機遇、交流機遇等邊際效益也高于一般住宅。2、小房型走好的緣故（一）是明顯的地段優勢和產品的稀缺性，在許多開發商以三房兩廳為主力房型占據市場時，市場多樣化的需求必定導致小戶型的稀缺，而市中心又是購房者最理想的選擇，因此區域內首次推出的小戶型自然受追捧；市調顯示，在楚雄房地產市場中，年輕人的消費占總消費量的67％，他們收入穩定，渴望獨立生活，但經濟能力尚不足以置業一步到位，因此，小戶型的各類產品是他們的最佳選擇。這類消費者都有兩次置業的心理預備。然而在市場上，小房型的產品長期被忽略，供應量在總供給量中的比例小，隨著這幾年購買客戶的年齡層越來越向下轉移，能適應30歲以下年齡層的房子顯得太少。小戶型產品吻合了這一消費群體的需求。（二）是消費主體的年輕化和消費觀念的更新化，買家不斷年輕化，是近年房地產市場出現的新氣象，關于初出茅廬，正值創業時期的年輕人來講，買套交通方便、首付額度小、月供少的小房子是理性選擇，而且分時期多次置業的觀念正為更多人所同意。（三）是房產功能向投資方向轉移，除了居住、保值外，越來越多的消費者差不多意識到，隨著楚雄滇中特色大都市的建設實施、外省市來楚雄的暫住者使房屋租賃市場日益成熟，房屋的流通性越來越強，購買小戶型的單身公寓，往往只需交付一筆不多的首期款，然后出租出去，用租金供樓，年收益率高，不失為長線投資獲利的良好方式。購買小戶型產品投入相對較小，經濟壓力較輕。關于購房出租者來講，以租金來還貸款亦不失為一種穩定的投資渠道。單身公寓的另一個投資特點在于靈活方便、變現容易，專門容易實現滾動置業。（四）是為小戶型度身定制的帶裝修設計滿足購房者和租房者的需求設計：地板、淋浴、廚房、衛生間、封閉式陽臺等居家生活設施，只需拎個包就可入住已成為現實。第二部分產品策劃策劃思路通過調查發覺，目前楚雄市差不多面市的寫字樓、公寓式酒店等投資型產品尚在進展時期，另外消費者的消費理念相對不是專門成熟。我們的項目地塊地處楚雄彝人古鎮商業旅游區，空氣清新，舒適安靜，結合我們項目特點，項目概念定位為：我們的策略：由人文景觀引入、塑造彝人古鎮高端品牌形象。贏得消費者認同，借品牌與地域規劃之勢而上，撬動區域市場。行為主張（領導品牌）品牌認同行為主張（領導品牌）品牌認同清明上河圖的盛世繁華，營造古典文化意境。提供大眾運動空間，制造健康的工作、生活空間。二、產品規劃定位（1）、品質定位依照對周圍競爭樓盤及楚雄地區客戶潛在市場的推斷，將產品定位為中高檔品質，中高級物業治理，中檔偏上價格的商品房。（2）、項目定位中高檔寫字樓——能夠分單套銷售或多套銷售（具體方案待定）。酒店式服務的居家生活——能夠借鑒以上各家所長下定方案。（3）、功能定位由于建筑體量不大，只有一棟建筑物，功能上以酒店式公寓為主，寫字樓和商業為輔。進入彝人古鎮，可延古鎮東路直達陽光閑庭五號院，一個大型停車場，有車位100多個。（4）、理念定位（待定）賣點梳理賣點提煉（1）、區位——彝人古鎮為彝族文化達觀園的核心區域，區域進展潛力大且具有較高的投資價值，市場前景看好。（2）、彝人古鎮發達的旅游住宿——國家AAAA級旅游景區，是彝州對外宣傳的一張亮麗名片，要緊展示彝族的原始態文化，生活文化，市井文化；是全國各地游客旅游的積聚地。（3）建筑規劃設計——交通組織合理，功能分區明確（商業配套設施與住宅相互促進），住宅布置合理，景觀系統明確，公建配置完善。（4）、品牌開發商，品質有保障——楚雄匯通古鎮文化旅游開發有限公司是楚雄第一家獲得國家一級資質的專業房地產開發企業，具有較高知名度，品牌企業、品牌開發、品質保障，是購房者情愿同意的信息。（5）配套——高起點的配套功能，滿足人們日常生活物質和精神層面的雙重需求。（6）治理——專業治理公司的統一治理，為人們的生活提供安全、穩妥、總管式的多樣性服務，營造舒適、寧靜又不失私密的生活空間。第三部分客戶分析一、目標市場定位與分析年輕白領和投資者鐘情小房型，其中投資者購買比例高達七成。據據對楚雄市立即售完的三個酒店式公寓項目客源進行分析后，投資者占60％以上，其中有二個項目的投資者竟高達90％以上｛撥云壹號公館和格瑞時代酒店｝。分析表明，40％的買家是20－30歲年輕人，39％在30－40歲之間，二者相加占到總購房者的79％，顯示出單身公寓對中青年買家更具有吸引力；在付款方式上，93％買家選擇按揭貸款，僅7％的買家一次付款。30平方米到50平方米的住宅作為過渡房。因為三五年后結婚成家會購買第二套住宅，而第一套必須出租出去。對購房投資的市民來講，如何樣的房地產產品才算理想？據調查,市民選擇商鋪投資的占55．9％，選擇辦公樓投資的占23．7％，選擇住宅投資的占20．4％。市民打算投資買房的總預算中，20萬元以下占47％、20－30萬元占31％、30－50萬元占8％，購房預算50萬元以上占4％。50－70平方米、70－100平方米是被選擇最多的購房面積，便于投資的緊湊小戶型是投資者的要緊需求房型。在投資型購房者的選擇中，地段是第一位的，好地段標志著成熟的商業、完善的配套、充足的人氣、以及更好的商業機會。以下依次是價格、商業、交通、配套、風水、景觀、配套設施等。二、目標客戶定位鎖定確定了產品走中檔偏高的路線，產品包括寫字樓、酒店式公寓，它所面對的客戶群也必定是有選擇性的。由消費群金字塔的結構也能夠看出，中高檔消費群數量并不為多，但要求并不為低，能夠講關于“質”與“價”的平衡與協調，他們是幾類消費群體中最頭痛的族群。介于本項目為投資產品，市場客戶定位方面應盡可能擴大客源，故此，客源差不多上以中等，中高等階層客戶為主，現從區域上作逐一分析：⑴．客源區域①．一級區域：楚雄市內。二級區域：楚雄市以外的其它縣鄉及車程在1小時內的周邊城鎮。三級區域：楚雄州以外的其它州、地區，比如昆明、大理、麗江等等。新開或需重新增加辦公室的公司、辦公室、事務所等等。四級區域：本公司職員。⑵．客源職業私營業主、個體經營者；楚雄在外務工者；楚雄本地政府公務員；企業高級治理人員；學校、醫院、銀行等企事業職工；楚雄本地效益較好的企業職工；富裕進城的農民。⑶．客源購房目的①.投資型：投資購房理財客戶；新增型：剛參加工作購房，拆遷購房，外出務工返鄉購房；工作型：因為工作緣故來楚雄，為了工作方便的人群；④.度假型：避暑或旅游者；第四部分價格策略價格策略1．采取低開高走的價格策略以幾套相對偏低單價或總價的住宅價格作為市場價格切入，采納低幅多頻方式提價，逐步推出略高于市場價格的主力價位，營造不斷升值趨勢。第一時期：通過高端形象推廣，積存客戶意向，帶動市場，聚攏人氣；第二時期：物超所值的高性價比入市，形成“老百姓住得起的好房子”的市場印象；第三時期：低幅多頻調價，價格逐漸漲幅，產生“升值”的市場印象，同時鑄造平穩、幅度較大的價格走勢。2．低價輔助策略：低單價低總價體現正式銷售時，選擇幾套位置、景觀一般的房型及面積較小的房型。以較低單價或較低總價首先推出，消除客戶對本項目高端形象所帶來心理價位的抗性。（“高貴不貴的好房子”）具體措施1．先期以4000元/m2的價格投放市場5套；2．以5套為一集合，按照樓層、位置、套型、朝向等由差到好，以100元/m2為一漲幅（4100、4200，依次類推），接著向市場投放；3．當均價達到4400元時停止投放，進行市場評估，重新確定漲幅和放量；4．爭取均價達到4400元/平方；第五部分營銷推廣推廣策略及遵循原則1．總體策略以產品本身的優勢為基礎，用進展的前景做支撐，以便利的交通，完善的配套為輔助，將優美的彝人古鎮景觀為誘惑，全面開展攻心戰略。2．策略詮釋以總體策略為綱要，充分作好銷售前的各項預備工作，把各銷售節點把握好，作好總體推廣打算。本案廣告以精要為主線，戶外、報紙、電視為要緊媒體，同時輔以路牌、圍墻、車身、廣播與電視。報紙廣告差不多采納半版與整版兩種模式，開盤前適當輔以軟文來炒作。3．營銷推廣原則在本項目的營銷推廣中應始終把握三個原則：一是抓住本項目實際賣點，讓產品講話，即產品優勢訴求原則；二是以后價值現在化原則，即政務新區物業價值的超前呈現；三是項目進展商品牌形象優勢。4．銷售進程掌控價格走“低開高走”的路線，以4000元/平米接近成本的超低價格切入市場（僅有5套），掀起搶購風潮，而后以100元/平米為一漲幅，低幅多頻整理，最終實現一期銷售均價4500元/平米。一方面強化包裝及宣傳，提高市場預期價格；另一方面，結合產品提高附加值。同時盡可能縮短銷售。另外會做好小高層與多層價格配比，以實現銷售均價稍略超過預期的銷售均價。進入銷售期間以后，依照現場實際銷售情況來適當調高銷售價格。整體營銷戰略強勢推廣，主動出擊，靈活應變，快速去化。1．強勢推廣先塑項目形象，開展阻礙力大、關聯性強的事件行銷及公關營銷，形成口碑，以“勢”壓人，完成市場形象突破。2．主動出擊變坐銷為行銷，充分利用開盤前期的時刻空隙，牢牢抓住核心客戶，同時阻礙其周邊人群，積存客戶。3．靈活應變及時注意市場變化、跟蹤客戶反饋，迅速調整行銷方式和推廣策略，緊密觀看競爭對手策略調整，預判銷售態勢，及時應變。4．快速去化用多種促銷手段，活躍現場氣氛，縮短銷售周期，平穩去化。入市策略1．入市時機的選擇依照市場情況、可依照預售條件及客戶積存情況進行開盤時刻的