第22頁共22頁電大專科《物業管理實務〔1〕》簡答闡述題題庫及答案〔試卷號：2225〕電大專科《物業管理實務(1)》簡答闡述題題庫及答案〔試卷號：2225〕一、簡答題1.簡述物業管理的含義與內容。答：從物業管理的角度來說，物業是指正在使用或可投入使用的各類建筑物及其附屬設備、配套設施、相關場地等組成，其內容為“物業”定義業主要包括三局部：(1)已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的建筑物；(2)與這些建筑物相配套的設備和設施；(3)相關的場地。2.住宅物業前期物業管理效勞采取招標方式選聘物業效勞企業有什么意義？答：(1)有效減少物業效勞企業與業主之間不必要的矛盾；(2)制約了開發建立單位在物業效勞費用方面的不標準行為；(3)加速了物業效勞企業的社會化。3.物業效勞企業應建立以下幾種鼓勵機制。答：(1)目的鼓勵。(2)精神鼓勵。(3)獎懲鼓勵。(4)福利鼓勵。(5)榮譽鼓勵。(6)參與鼓勵。(7)考核鼓勵。4．簡述物業的含義。答：“物業”定義業主要包括三局部：①已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的建筑物；②與這些建筑物相配套的設備和設施；③相關的場地。5．簡述建筑物區分所有權的特征。答：建筑物區分所有權具有以下特征：(1)復合性。即建筑物區分所有權的內部是由專有所有權、共用局部持分權〔共有所有權〕和成員權所構成。(2)專有所有權的主導性。在以上三項權利構成中，專有所有權占主導地位。即區分所有權人只有獲得了專有所有權，才能獲得共有所有權和成員權。而后兩項權利那么不單獨登記，其大小取決于專有所有權的大小。(3)-體性。專有所有權，共有所有權和成員權必須結為一體，不可別離。在轉讓、處分、抵押、繼承時，不能保存其一或二而轉讓，抵押其他權利。(4)登記公示性。建筑物區分所有權作為不動產所有權的一種，需要履行房地產物權的登記，以說明權利的得失變更。(5)權利主體身份的多重性。由于建筑物區分所有權是由專有所有權，共有所有權和成員權等權利構成。因此，區分所有權人的身份具有多重性，即專有所有權人、共有所有權人和成員權人。6．物業管理效勞有何特點？答：物業管理效勞特點有：(1)效勞對象的相對長期性。(2)業主監視的直接性。(3)政策因素的導向性。(4)業主因素的相關性。(5)環境條件的制約性。7．簡述前期物業管理效勞的內容。答：前期物業管理的工作是最復雜、難度最大而又管理工作，可歸納為以下幾個方面：(1)建立管理機構。(2)設計管理形式，草擬管理制度。(3)招聘人才，培訓上崗。(4)深人工程建立現場，熟悉物業的概況。(5)參與物業的開工驗收工作，為接收驗收做準備。(6)重點開展物業的接收驗收工作，籌辦交樓。(7)逐步展開日常的管理工作。(8)成立業主委員會。前期物業管理效勞的根本內容，還會因工程性質、開發建立單位的詳細情況而有所差異。8.簡述開發建立單位在前期物業管理工作中的主要工作職責。答：(1)在物業建立后還未交付給業主之前，建立單位必須根據國家的建議，按照房地產開發與物業管理相別離的原那么，通過招投標的方式，選聘物業管理企業，簽訂書面的物業管理合同。(2)要充分配合物業管理企業開展前期管理工作的，提供符合要求的管理辦公的場所。(3)提供時機，讓物業管理企業參加相關設備設施的安裝與調試，使物業管理企業盡快熟悉物業的詳細情況。(4)參加開工驗收的全過程，確保開工驗收合格后，才向物業管理企業移交。(5)根據《物業管理條例》第二十九條，要向物業管理企業移交相關的資料。(6)根據簽定的前期管理合同，向物業管理企業交納前期物業管理費用。(7)要按國家規定的保修期限和范圍，承攬物業的保修責任。9.簡述現代物業管理的特點。答：自上世紀80年代以來，興旺國家的物業管理更趨成熟，物業管理體制日益健全。呈現以下特點：(1)突出了管理行為和組織體制的有機結合運作。(2)多種管理機制有機結合，促進微觀物業管理機制的良性化。(3)將物業管理與人居問題同等對待的觀念轉變。(4)物業管理向綜合化、專業化、網絡化方向開展。10.如何做好交樓工作？答：交樓工作是前期管理的一項重要的工作，是與業主第一次接觸的關健環節’關系到物業管理工作能否被業主承受。給業主一個好的“第一印象”，交樓工作必須做好籌劃。(1)文件的準備。(2)形象的設計、環境的營造。(3)交樓的組織準備。交樓過程還需要做好時間的安排和人員的組織準備。(4)交樓工作中應注意的問題。交樓時應讓業主清楚物業各局部或設施的保質期限和詳細范圍，以確保業主應得的權益。交樓時管理人員應站在業主的立場上，根據售房合同＇業主有權對物業進展質量驗收，以保證購置房屋的質量。物業管理企業應派員陪同業主對房屋進展檢查驗收，答復業主提出的問題。如當場不能解答的話，必須記錄下來’待征詢后明確答復，假如確系物業管理公司在開工驗收時的遺漏或忽略的質量問題，要及時通知施工單位或開發建立單位限期整修、解決。11．物業租賃的特征如何？答；房屋租賃作為一種特定的商品交易的經濟活動形式，它具有以下特征2(1)房屋租賃的標的是作為特定物的房屋。(2)物業租賃讓渡的是物業使用權而不是所有權。(3)租賃雙方都必須是符合法律規定的責任人。(4)租金的合理確定是物業租賃的核心問題。(5)房屋的租賃關系是一種經濟的契約關系。12.前期介入有什么作用？答：物業管理企業提早介入的積極作用可表達在以下幾個方面：(1)完善物業的使用功能。(2)改良物業的詳細設計。(3)能更好地監理施工質量。(4)為開工驗收和接收驗收打下根底。(5)便于日后對物業的管理。13.簡述物業管理的作用。答：物業管理對于物業保值增值、促進社會進步、政治文明、經濟開展和環境建立等方面具有非常重要的作用。(1)完善的物業管理可以使物業保值、增值；(2)物業管理改善人民群眾的居住條件，進步人民群眾的居住質量；(3)物業管理維護了社區的安定團結；(4)有利于改善經濟構造和擴大就業；(5)物業管理利于推動社區文化建立；(6)物業管理有利于形成良好的社會秩序。14．簡述物業管理公共效勞的內容。答：常規性的公共效勞是指物業管理中根本的管理工作，是物業管理企業面向所有的業主和非業主使用人提供的最根本的管理和效勞，其目的是確保物業的完好和正常使用，保證正常的工作生活秩序和凈化、美化生活工作環境。公共管理效勞是物業內所有業主和非業主使用人每天都能享受到的普惠性效勞。公共效勞的內容和工程可歸納為以下幾條：(1)房屋建筑物的根本管理。(2)房屋設備、設施的根本管理。(3)環境衛生和綠化管理。(4)平安防范和消防管理。(5)車輛停放秩序和道路、場地的管理。(6)物業維修費用和維修基金的賬務管理。(7)物業檔案資料盼管理。(8)公眾代辦性質的效勞。15．區分所有建筑物管理方式有哪些?答：共有局部為全體或一局部區分所有權人共有，因此應由全體或一局部區分所有權人共同管理，而這種共同管理在意見的形式與費用的分擔上較難到達共識，特別是數十戶、數百戶等較大規模的區分所有建筑物更是如此。因此，而消費的各式各樣的管理方式，歸納起來有：(1)自主管理方式與委托管理方式。所謂自主管理，是指區分所有權人自行執行管理業務或者彼此構成一個管理團體執行管理業務的管理。委托管理是指區分所有權人將管理業務委托管理公司或第三人管理。(2)管理人方式與非管理人方式。管理人方式是指設置管理人員管理建筑物的管理方式，反之為非管理人方式。(3)法人與非法人管理組織。生活在同一棟建筑物上的各區分所有權人在共同關系上而結成為管理團體，該管理團體依法具有法人資格的，稱為法人管理方式。反之，稱為非法人管理方式。16．前期物業管理有哪些內容?答：前期物業管理的工作是最復雜、難度最大而又管理工作，可歸納為以下幾個方面：(1)建立管理機構。(2)設計管理形式，草擬管理制度。(3)招聘人才，培訓上崗。(4)深化工程建立現場，熟悉物業的概況。(5)參與物業的開工驗收工作，為接收驗收做準備。(6)重點開展物業的接收驗收工作，籌辦交樓。(7)逐步展開日常的管理工作。(8)成立業主委員會。前期物業管理的根本內容，還會因工程性質、開發建立單位的詳細情況而有所差異。17．簡述物業管理招標投標的原那么。答：物業管理招標必須貫徹“公平、公開、公正和老實信譽”的原那么。因為物業管理招標的目的是在一場競爭性投標中，找到自己理想的物業管理企業。建立單位或業主擬通過物業管理企業投標，從比擬、競爭中獲益，就必須公平、公正、合理化組織投標和對待每個投標者。(1)公平的原那么。(2)公開的原那么。(3)公正的原那么。(4)老實信譽原那么。18．如何理解物業管理的公共管理的屬性?答：物業管理本身就具有公共管理屬性。(1)是小區物業業主的公共事務的管理。(2)物業管理企業受政府部門之托管理社區公共事務。雖然行政管理與物業管理是兩個不同的概念，但物業管理公司作為企業法人，在其經濟活動中應當承受國家財政、工商、稅務等行政主管部門的管理；在其專業管理活動中，應當承受建立、房地產、公安、綠化、環衛等專業管理部門的業務指導和監視。總之，物業所在地人民政府對物業管理履行公共管理的職權，物業管理公司既按公司法人的權利行使企業經營權，又受托管理小區公共事務，可見物業管理與公共管理具有明確的界限，互相依存，互相補充的關系。19．簡述物業管理的根本內容。答：按效勞的性質和提供的方式，物業管理可分為：常規性的公共效勞、針對性的專項效勞和委托性的特約效勞三大類。(1)常規性的公共效勞。這是指物業管理中根本的管理工作，是物業管理企業面向所有的業主和非業主使用人提供的最根本的管理和效勞。(2)針對性的專項效勞。這是指物業管理企業為改善和進步業主和非業主使用人的工作、生活條件，滿足其中一局部人和單位的一定需要而提供的各項效勞工作。(3)委托性的特約效勞。特約效勞是為滿足業主及使用人的個別需要受其委托而提供的效勞。20．簡述前期物業管理的委托方式。答：前期物業管理委托方式，通常有以下幾種方式：(1)參謀管理。開發建立單位自行組織人員負責物業管理運作，同時聘請專業管理企業對物業管理運作提供參謀指導。(2)合作管理。開發建立單位與專業管理企業合作組成管理機構，負責物業的管理運作，管理機構一般由專業管理企業委托人員主持工作。(3)全權委托管理。開發建立單位全權委托專業管理企業負責物業管理，他們不參與任何實際的管理運作。理解雙方的合作意向，確定適宜的委托方式，是前期物業管理權委托成功的前提。21．物業管理效勞有哪些質量特征？答：(1)內檣的廣泛性。(2)評估的差異性。(3)控制的難度大。①不同的效勞產品具有不同的質量特性。②同一效勞產品也具有其內在的各種特性。二、闡述題1.闡述進步物業管理效勞質量的途徑。答：(1)管理者要確立管理與效勞的質量意識。效勞的好壞、優劣卻是影響整個管理效勞的關鍵因素。優質的商業環境、優美、配套完善的居住環境以及物業的造型、用料，是業主或非業主使用人決定購置、租賃某一物業單位的主要原因；同樣，優質的物業管理效勞自然會堅決業主的選擇，劣質的效勞卻會使業主望而卻步，業主完全可以回絕這種劣質的效勞。進步物業管理效勞的質量，管理者要確立管理與效勞的質量意識。(2)制定并遵循合適與適度的質量標準。進步效勞質量沒有止境，并不是說物業管理效勞質量沒有標準，不講標準。物業管理效勞的質量標準，是指平安、舒適、高效、文明的居住、商務及其他效勞，滿足業主生理和心理兩方面的需要，并保持其可靠性、一貫性。它包括物業的建筑、裝飾、園林、設備、設施條件和維修保養、清潔衛生、管理程度和效勞等各個方面。(3)建立物業管理效勞質量體系。為了進步物業管理質量程度，建立一套完好的企業效勞質量體系，，既用利于物業管理質量程度的進步，又便于管理工作的考核和評估。一般來說，質量體系由以下幾個根本局部構成：內部組織管理質量系統；內部運作管理質量系統；效勞過程的質量系統；客戶效勞的質量管理系統。2.試述物業管理處〔中心〕的職責。答：物業管理工作不僅是對物業本身的管理，更重要的是對物業的業主和非業主使用人提供綜合效勞。管理處是整個物業管理企業指揮鏈的終端，管理處的員工處于直接面對業主和用戶的第一線，在管理中起著執行實際操作和協調的作用。物業管理處的主要職責包括：(1)全力做好公共效勞工作。(2)根據條件和業主需要積極開展專項效勞和特約效勞。(3)組織業主和用戶開展社區文化活動，促使住戶間建立友好和諧的鄰里關系。(4)協助政府職能部門履行職責進展社會綜合管理。(5)完成企業總部下達的工作任務。3.試述物業檔案資料管理的重要性。答：物業檔案資料管理的重要性如下：(1)物業檔案資料的管理是開展物業管理的前提：物業是一個復雜的建筑物有機系統，要發揮其正常的功能，要根據物業的性能、設備設施的設計要求合理使用’常規保養、定期修繕、科學管理。物業資料的健全是管理施行的前提。(2)健全有序的資料檔案是進步管理效率的重要條件。(3)搞好資料檔案的管理，有利于進步管理程度，開展評優、創優工作。4．試述物業管理處的職責。答：物業管理工作不僅是對物業本身的管理，更重要的是對物業的業主和非業主使用人提供綜合效勞。管理處是整個物業管理企業指揮鏈的終端，管理處的員工處于直接面對業主和用戶的第一線，在管理中起著執行實際操作和協調的作用。物業管理處的主要職責包括：(1)全力做好公共效勞工作。(2)根據條件和業主需要積極開展專項效勞和特約效勞。(3)組織業主和用戶開展社區文化活動，促使住戶間建立友好和諧的鄰里關系。(4)協助政府職能部門履行職責進展社會綜合管理。(5)完成企業總部下達的工作任務。5.試述物業管理投標書的編寫要求。答：物業管理企業為了使自己投標書能成功競標，特別注意投標書的質量，在編寫的過程中應做到以下幾點：(1)針對性。投標的目的就是為了在招標活動中成功。因此在編寫標書、確定方案時，一定要有針對性，為保證自己的竟標方案具有針對性，需做好如下工作；現場調查；分析^p研究；擬定管理方案；投標書的編寫，應該有的放矢，針對性強，可以增加評標專家對該企業物業管理程度的理解。(2)可操作性。首先是標書中要根據目的物業的詳細情況提出實在可行的物業管理方案和措施，要充分考慮到管理效勞對象的承受程度。其次是標書中所提出的管理方法和措施要與現行的法律、法規相一致。再次是所提的管理方案，必須在經濟〔管理費的收支〕上根本平衡。所以評標委員會專家對管理方案中的經費通常要求持平，略有盈余，這樣的方案才算好方案。也就是招投標者都得到“雙贏”，才是具有可操作性的方案。(3)表達企業的優勢和專業程度。一是針對目的物業的某個特色來展現自己的優勢二是物業管理企業都重視發揮自己專長，然而有些特長，大家都有，或者近似雷同，其效果也就不明顯。為此，在介紹自身優勢時，要重視宣傳“人無我有，人有我優”的特色。(4)深化理解業主的意愿。投標的目的是獲得目的物業管理權，因此，在編寫投標書時，一定要按招標書提出的要求來組織方案設計，盡量使所做的標書得到評委的承受或認可。6.試述管理規約的內容。答：物業效勞企業為了使自己投標書能成功競標，特別注意投標書的質量，在編寫的過程中應做到以下幾點：(1)針對性。(2)可操作性。(3)表達企業的優勢和專業程度。(4)深化理解業主的意愿。7.試述物業管理企業在社區文化建立中的作用。答：(1)在社區文化建立內容上的選擇作用。物業管理小區的社區文化建立內容非常廣泛，它既包括社區文化的硬件建立，也包括社區文化的軟件建立。它是圍繞創立文明小區的目的，開展全部社區文化教育建立工作，是一種有組織的區位性社會行為。界定社區文化建立的內容。應考慮駝／T--個因素：一是社區居民在文化方面的切身利益需要；二是政府在社區內開展社區文化工作的需要；三是物業管理企業在社區文化建立上的總體目的需要。物業管理企業只有將這三個方面的因素綜合考慮，才能確定物業管理小區文化建立的內容，雖然基層政府部門和業主要參與其中，但物業管理企業在內容的選擇上具有主導作用，是非常明顯的。這也是各具特色的小區文化生成的前提條件。(2)在社區文化建立過程中的效勞作用。物業管理企業在其經營管理中間接為社區文化建立效勞。現代城市住宅區規劃有序、環境良好、配套齊全，既有獨立的私人空間，又有交往的公共場所，住戶來自各單位各行業，異質性程度強，住戶更具獨立色彩。住戶問的生疏更加造成了交往障礙。物業管理企業的效勞不但發揮物業的最大使用功能，使其保值增值，而且為物業所有人和使用人創造整潔、文明、平安!舒適的生活和工作環境。形成管理者與對象之間的互相尊重，形成和諧的小區人際關系。與此同時，物業管理企業組織開展各種直接的社區文化活動，它還能給人們提供一神文化消遣，起到給居民的輕松、舒適、愉悅的精神效勞作用。(3)在社區文化建立中對有文化差異小區居民進展的文化整合作用。它是指在社區文化建立中通過社區文化習得、文化薰陶、文化誘導等影響、標準居民的行為并形成共同的價值觀和共通的行為形式。文化功能整合主要作用，一價值整合。這是整合功能中最重要的一種功能。由于居民來自不同的文化區域，價值觀的差異，便會產生不同的價值取向，由此造成多種矛盾沖突和利益糾葛。因此，物業企業有必要通過社區文化活動，充分發揮文化的價值整合功能，實現居民對小區文化觀念的認同，從而使整個小區的人際關系融洽、群體行為協調。二標準整合。社區標準是根據有關法律標準和道德標準制定的維持社區秩序，調整人與人之間社會關系的行為準那么，如社區公約、居民守那么、居住區管理規定等。(4)在社區文化建立中的統籌、協調作用。社區文化建立的社會性，決定了物業管理小區的社區文化建立的主體具有多元性，它需要參與，不僅有物業管理企業、業主，還有眾多的相對獨立而又彼此聯絡的基層政權部門和以及其他社會組織。為了使這些部門和組織在參與文化建立過程中步調一致，物業管理企業要根據小區特色文化建立的總體規劃，將眾多的社區文化建立主體的目的進展統籌、協調，從而推進社區文化建立的有序開展。詳細來說就是在社區成員在共同目的、利益和信念的根底上；通過構建社區文化共建機制，使社區各種力量互相作用、互相吸引，從而形成一種特有的集聚、凝結的社區合力和整體效應。從而不斷釋放出整體效益。(5)在社區文化過程中的穩定器作用。物業管理企業通過社區文化建立，活潑氣氛，凝聚人氣，協調人際關系，緩解鄰里矛盾，從而起到解決社會問題，維持小區社會的穩定的作用。由于物業管理小區的社區文化建立是一項根底性、經常性、長期性工作，區別于以往城市社區文化工作的突擊性、政治性和形式等特點。這就使社區文化建立與社區全體成員長遠目的、根本利益嚴密相聯，并為全體成員所認同承受。社區文化能使社區成員從內心產生一種積極向上和進取的精神。居民們在社區文化活動中逐步產生對共同的生活理念的認同感，對小區文化及其他小區事業開展的使命感，由此形成目的的共同性、價值的共識性和情感的交融性，激發出對本社區的歸屬感和向心力。政治穩定、經濟穩定、社會穩定，說到底取決于群眾的穩定，人心的穩定。眾多現代物業管理小區的穩定又是城市的社區穩定的的根底。物業管理企業在社區文化過程中發揮著內在穩定器作用。8.試述員工培訓的意義。答：(1)員工培訓可以改變目前物業管理企業整體素質，特別是員工素質不高的問題。(2)員工培訓可以緩解的物業管理人才缺乏的矛盾。(3)員工培訓可以滿足物業管理企業在使用新技術、新材料和開拓新業務、新領域的需要。(4)員工培訓可以開發人力資、培植企業文化、形成企業精神實現企業的長遠戰略目的。9.試述業主委員會的權利和義務。答：業主委員會代表著該物業的全體業主，其權利根底是對物業的所有權。因此，業主委員會作為業主大會的執行機構，必然具有以下權利：(1)召集和主持業主大會會議。(2)組織修訂業主公約、業主大會議事規那么。(3)決定聘請、解聘物業管理企業。(4)審議決定共用部位，共用設備設施維修基金等物業管理基金的籌集、使用和管理。(5)審議物業管理企業制定的年度管理工作方案，年度費用概預算報告。(6)檢查監視物業管理企業的物業管理工作。(7)監視公共建筑、共用設施的合理使用。(8)業主大會賦予的其他職責。業