31/312006年上半年惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告今年上半年,惠州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)61、52%，達(dá)到26、28億元，商品房施工面積422、27萬(wàn)平米，其中新開(kāi)工面積為140、93萬(wàn)平米，竣工面積41、54萬(wàn)平米。在投資增加且房地產(chǎn)市場(chǎng)加速進(jìn)展的情況下，市場(chǎng)需求也比較旺盛，商品房銷(xiāo)售達(dá)78、13萬(wàn)平米，銷(xiāo)售總額達(dá)23、27億元，與去年同期分不增長(zhǎng)36、9%和46、7%。以上數(shù)據(jù)充分反映惠州房地產(chǎn)通過(guò)幾年的徘徊進(jìn)展，今年上半年出現(xiàn)供求兩旺、行業(yè)加速進(jìn)展的態(tài)勢(shì)。5月29日，建設(shè)部等九部委出臺(tái)了“國(guó)六條”新一輪調(diào)控措施。其中涉及到重點(diǎn)開(kāi)發(fā)90平米以下的中心戶型、不足5年的二手房交易要征收全額營(yíng)業(yè)稅等措施，以期望能夠達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。政策的出臺(tái)后，引起了購(gòu)房者的觀望，一定程度抑制消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望，特不是二手房受此阻礙較大，但調(diào)控政策過(guò)后的二個(gè)月后，惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)已恢復(fù)平衡。考慮到《國(guó)六條》以及相關(guān)政策出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)的阻礙，為客觀反映惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，本調(diào)研分析報(bào)告半從半年延至1-7月。一、2006年上半年惠州房地產(chǎn)現(xiàn)況1、整體經(jīng)濟(jì)狀況固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)平穩(wěn)。1-7月份，惠州市已完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額149、31億元，增長(zhǎng)2、6%，增幅比1-6月上升了1、9個(gè)百分點(diǎn)。若剔除上半年同期中海殼牌項(xiàng)目的投資額，則今年1-7月的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)為51、8%，顯示今年以來(lái)的新增投資接著保持較快的增長(zhǎng)。分縣（區(qū)）來(lái)看，1-7月各縣（區(qū)）的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅分不為：惠城區(qū)43、2%、惠陽(yáng)區(qū)50、2%、惠陽(yáng)區(qū)50、2%、大亞灣區(qū)52、3%、惠東縣23、2%、博羅縣67、9%、龍門(mén)縣14、5%，顯示博羅縣的投資增長(zhǎng)加快，躍居全市首位，惠陽(yáng)區(qū)、惠城區(qū)緊隨其后，增長(zhǎng)迅猛。表一：開(kāi)發(fā)投資對(duì)比表（單位：億元）項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2006年1-6月123、926、282005年1-6月12316、27同比增長(zhǎng)（%）0、7%61、52%2006年1-7月149、3131、372005年1-7月145、5318、76同比增長(zhǎng)（%）2、6%67、2%第三產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)強(qiáng)勁。1-7月，第三產(chǎn)業(yè)投資完成60、28億元，增長(zhǎng)54、7%，其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成31、37億元，增長(zhǎng)67、2%。房地產(chǎn)在第三產(chǎn)業(yè)中的占比從46、6%上升至52、04%，占據(jù)第三產(chǎn)業(yè)半壁江山有多，成為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭。2、商品房投資與建設(shè)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模情況來(lái)看，投資量持續(xù)擴(kuò)大增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)局勢(shì)穩(wěn)定良好。上半年共完成房地產(chǎn)投資26、28億元，其中住宅建設(shè)投資占57、95%，商業(yè)用房占7、1%，其它占34、95%，市場(chǎng)供應(yīng)以商品住宅為主，同比增長(zhǎng)為57、7%，商業(yè)用房投資比去年下降幅度較大，所占投資比例比去年下降10個(gè)百分點(diǎn)。上半年商品房施工面積及新開(kāi)工面積增輻較大，但竣工面積卻在減少，依照往年慣例，許多開(kāi)發(fā)商年初動(dòng)式，上半年一般竣工較少，商品房供應(yīng)的高峰期集中在下半年，可能下半年竣工量會(huì)大幅增長(zhǎng)。表二：商品房屋建設(shè)數(shù)據(jù)表（萬(wàn)㎡）項(xiàng)目施工面積其中：新開(kāi)工面積竣工面積2006年1-6月422、27140、9341、542005年1-6月326、0785、0243、64同比增長(zhǎng)（%）24、7665、76-4、813、商品房銷(xiāo)售1-7月，據(jù)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，全市商品房銷(xiāo)售面積97、02萬(wàn)平米，增長(zhǎng)45、3%；商品房銷(xiāo)售金額27、93億元，增長(zhǎng)52、8%，商品房銷(xiāo)售均價(jià)2879元/平米。以上數(shù)據(jù)顯示我市受房產(chǎn)新政的阻礙不大。4、商品房交易第一季度全市房屋合同備案預(yù)售面積和金額與去年同期相比都有小幅增加，預(yù)售商品房均價(jià)已達(dá)到2677元/平米，其中住宅2545元/平米，而至7月，商品住宅的成交均價(jià)已達(dá)2646元/平米，講明惠州市的房產(chǎn)交易市場(chǎng)在宏觀調(diào)控下，總體需求仍是平衡增長(zhǎng)，消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)以后仍然形勢(shì)看漲。表三：商品住宅交易數(shù)據(jù)（1-7月）（數(shù)據(jù)來(lái)源：惠州房管局、世聯(lián)數(shù)據(jù)中心）指標(biāo)數(shù)值增長(zhǎng)率（與去年同期環(huán)比）成交面積（萬(wàn)平米）130、9817%成交套數(shù)（套）101770、04%成交金額（萬(wàn)元）346701、323%成交均價(jià)（元/平米）26465%二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、住宅商品房仍是我市房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主力從市房協(xié)調(diào)研中心及市統(tǒng)計(jì)局、市社調(diào)隊(duì)及各方綜合資料來(lái)看，住宅商品房仍是我市房屋價(jià)格指數(shù)上漲的主力軍。按地級(jí)劃分來(lái)看，我市目前商品房?jī)r(jià)格指數(shù)漲幅最高的為一級(jí)地段，包括了市環(huán)城西路、下埔、南壇片區(qū)以及江北合生帝景區(qū)域等，這部分地段因土地性稀缺和作為市商業(yè)、居住的繁華地段等因素，而決定了該地段房?jī)r(jià)的高位，開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)將高層住宅作為主賣(mài)點(diǎn)；其次河南岸、東平向惠陽(yáng)方向延伸的四級(jí)地段，房?jī)r(jià)漲幅也因在政策性導(dǎo)向及以后進(jìn)展前景等因素的帶動(dòng)之下逐月遞增。2、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始退熱，所占份額降低較快非住宅中商業(yè)用房投資下降較快，商業(yè)用房所占份額從去年的17%下降為今年的7、1%，在去年的“井噴”式增長(zhǎng)后，各項(xiàng)非住宅商業(yè)用房目前正在市場(chǎng)消化時(shí)期，而商業(yè)地產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)性逐漸顯現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商投機(jī)性行為減少，市場(chǎng)趨向理性。3、房產(chǎn)新政對(duì)二手房存量市場(chǎng)阻礙較大隨著國(guó)家加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控，抑制市場(chǎng)炒作的政策出臺(tái)，特不有關(guān)稅收政策的實(shí)施，交易面積和金額都有較大幅度的下降。新政策實(shí)施后，我市二手房交易市場(chǎng)在“大限”前幾天出現(xiàn)了一個(gè)集中交易的小高潮，交易對(duì)象要緊是不足5年轉(zhuǎn)手交易的二手房。從6月以來(lái)，不足5年的二手房交易量專(zhuān)門(mén)少。4、居民收入穩(wěn)步增加，市場(chǎng)需求呈剛性，需求較旺。1-7月，都市居民人均可支配收入9982元，增長(zhǎng)6、1%，剔除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)4、5%。7月末，全市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額575，56億元，比年初增長(zhǎng)10、2%，其中，城鎮(zhèn)居民484、14億元，增長(zhǎng)9、1%。由于住房消費(fèi)需求潛力大，房從呈現(xiàn)小幅上漲。依照今年惠州市社調(diào)隊(duì)對(duì)我市常年調(diào)查戶中抽取的50戶居民家庭進(jìn)行住房消費(fèi)意見(jiàn)調(diào)查資料中顯示，有26%的家庭打算“購(gòu)買(mǎi)住房”，居民購(gòu)房意愿足以支撐起龐大的住房消費(fèi)市場(chǎng)。由此可見(jiàn)，惠州市住房需求潛力依舊較大的。只要今后經(jīng)濟(jì)保持良好進(jìn)展勢(shì)頭，居民收入不斷提高，住房?jī)r(jià)格就可不能出現(xiàn)大幅度下降的情況。另外，從市交易中心資料顯示，上半年惠州市房產(chǎn)抵押登記面積和金額與去年同期相比有較大幅度增長(zhǎng)，其中個(gè)人住房貸款增幅較大，表明本市的房產(chǎn)交易市場(chǎng)需求仍較旺盛。三、房?jī)r(jià)走勢(shì)分析1、住宅品質(zhì)的提升，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。新增供應(yīng)來(lái)看，惠州市項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)水平和建設(shè)檔次在不斷提高，樓盤(pán)品質(zhì)越來(lái)越高，房地產(chǎn)種類(lèi)也更加豐富，涌現(xiàn)出了合生帝景灣、藍(lán)波灣、麗日百合家園、荷蘭水鄉(xiāng)等精品樓盤(pán)和花園住宅小區(qū)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)居住小區(qū)的功能、綠化環(huán)境、新型建筑材料的使用以及房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方面都加大了投入，成本的上升直接帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。2、惠州以其便利的交通、優(yōu)良的居住環(huán)境、房?jī)r(jià)較低且穩(wěn)定等因素，越來(lái)越吸引周邊都市，特不是深圳人到惠州置業(yè)，也吸引到深圳進(jìn)展商到惠州挖金。另外，從經(jīng)濟(jì)上來(lái)看，隨著中海殼牌項(xiàng)目的正式投產(chǎn)，在大項(xiàng)目的帶動(dòng)下惠州經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，一些配套項(xiàng)目紛紛興建，大批人才從深圳流淌到惠州，深惠間商務(wù)往來(lái)將比往年增加數(shù)倍，這也將推動(dòng)深圳人在惠州置業(yè)以及品牌進(jìn)展商涌入惠州。3、隨著土地交易的規(guī)范化和透明化，土地成本大幅提升；國(guó)家有關(guān)節(jié)能建筑政策的實(shí)施，建材的升級(jí)換代，人工等相關(guān)房地產(chǎn)建設(shè)要素的價(jià)格上漲提升了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。表四：近五年惠州房?jī)r(jià)情況年份

商品房?jī)r(jià)格（元/平米）

同比增長(zhǎng)2002年

2394

-3、70%2003年

1965

-18%2004年

2424

23、35%2005年

2615

7、8%2006年1-7月

2879

10、1%四、國(guó)家房地產(chǎn)新政對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的阻礙當(dāng)前，“國(guó)六條”、“國(guó)十五條”細(xì)則的出臺(tái)，引起地產(chǎn)界較大震動(dòng)。從惠州訕的房地產(chǎn)進(jìn)展情況來(lái)看，也不例外。特不是在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)制度方面，要求地點(diǎn)政府編制住房建設(shè)規(guī)劃和保障性住房的建設(shè)目標(biāo)，并在今年9月底前公布；明確了新建住房結(jié)構(gòu)比例，強(qiáng)調(diào)了自6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。這是我市房地產(chǎn)進(jìn)一步進(jìn)展的焦點(diǎn)問(wèn)題。國(guó)家房地產(chǎn)新政出臺(tái)后，市政府及時(shí)召開(kāi)開(kāi)發(fā)商座談會(huì)，聽(tīng)取各方意見(jiàn)，并要求業(yè)務(wù)主管部門(mén)盡快組織調(diào)研，向市政府反映情況。惠州建設(shè)局會(huì)同市房產(chǎn)局、房協(xié)于6月份展開(kāi)為期一個(gè)月的專(zhuān)題調(diào)研。從調(diào)研得到的數(shù)據(jù)來(lái)看，我市目前近年的商品住房結(jié)構(gòu)差不多上以90-144平米的套型所占比例最大，占總比的58、12%，整個(gè)住房結(jié)構(gòu)呈橄欖型，因而商品住房結(jié)構(gòu)戶型也明顯偏大。

表五：2003年至2006年5月商品住房結(jié)構(gòu)調(diào)查匯總表類(lèi)不

小于90平米套數(shù)

所占比重

90-114平米套數(shù)

所占比重

大于144平米套數(shù)

所占比重惠城區(qū)

7256815

21、21%

19225

56、29%

7675

22、47%博羅縣

815

13、75%

4210

71、04%

604

10、19%龍門(mén)縣

196

15、56%

953

75、63%

111

8、8%惠陽(yáng)區(qū)

1023

15、39%

4105

61、78%

1519

22、85%惠東縣

221

6、8%

1824

56、38%

1190

36、79%大亞灣

1210

47、24%

772

30、14%

579

22、6%全市

10721

20、04%

31089

58、12%

11678

21、83%另外，建設(shè)局托付惠州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊(duì)進(jìn)行了住房消費(fèi)意向的調(diào)查。從購(gòu)房目的來(lái)看，自住性需求占86、4%，大部分為改善居住條件及結(jié)婚等，而投資保值只占13、6%。在購(gòu)房要求中，選三房及四房單位的分不占到58、1%和18、3%，這與本地客戶為客家居民為多，家庭人口多，居民普遍想擁有較寬敞住宅相關(guān)。選擇的面積也以90-144平米的人口居多，占60、2%，同時(shí)還有12、5%的人口選擇144平米以上。而選擇90平米以下的只占27、3%。因惠州市人均住房面積已居家27、9平米，反映惠州市居民的住房比較寬裕，因而較大戶型較受歡迎。從近五年房?jī)r(jià)變化來(lái)看，惠州房?jī)r(jià)有起有落，有一定的自身調(diào)節(jié)能力，考慮到目前惠州總體房?jī)r(jià)不高，從銷(xiāo)售增長(zhǎng)來(lái)看，房?jī)r(jià)依舊在居民的可同意范圍之內(nèi)。目前，惠州市正處于大力進(jìn)展第三產(chǎn)業(yè)時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為加快進(jìn)展第三產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)行業(yè)，并明確提出“以滿足市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，加強(qiáng)治理，科學(xué)調(diào)控，大力推動(dòng)房地產(chǎn)向規(guī)模化、高水平進(jìn)展，做大做強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)”。并提出堅(jiān)持“節(jié)約土地、價(jià)格合理、供求平衡”原則，科學(xué)調(diào)控土地供應(yīng)增量和商品房?jī)r(jià)格，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定的供需總體平衡。同時(shí)要推廣綠色節(jié)能建筑，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)型和產(chǎn)品的創(chuàng)新，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易市場(chǎng)健康有序的進(jìn)展。同時(shí)，也應(yīng)依照當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況宏觀把握市場(chǎng)，防止房?jī)r(jià)的大起大落，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的健康進(jìn)展。五、惠城區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)分析近年來(lái)，惠城區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)展呈現(xiàn)欣欣向榮的態(tài)勢(shì)，形成“百花”齊放的局面，各大片區(qū)各具特色。為此，本刊試對(duì)八大片區(qū)進(jìn)行了分析、解讀，希望傲樹(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)有所關(guān)心，由于有的片區(qū)規(guī)劃差不多完成，有的正在編制之中，資料不完善之處，敬請(qǐng)見(jiàn)諒。

江北片區(qū)

江北位于東江以北，地形沿東江呈V狀面貌，由早期典型的城鄉(xiāng)工業(yè)、農(nóng)業(yè)地帶經(jīng)多年規(guī)劃進(jìn)展，轉(zhuǎn)型為現(xiàn)在的惠州市唯一的行政中心區(qū)域。江北作為規(guī)劃空間最大、開(kāi)發(fā)空間最為完善的片區(qū)，是惠州市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、會(huì)展中心。在近年的城中村改造中，融入甲級(jí)超高水準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)理念進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，為房地產(chǎn)市場(chǎng)保留了充足空間。片區(qū)依靠自身優(yōu)勢(shì)，優(yōu)化自身環(huán)境，提升經(jīng)濟(jì)、生活核心地位，江北片區(qū)象征的不僅是行政中心功能，而且具備中央商務(wù)生活區(qū)的核心功能。在不斷的改造完善過(guò)程中，將重點(diǎn)深入進(jìn)展惠州大道以西、以東地塊，工業(yè)區(qū)的拆遷將以企業(yè)辦公場(chǎng)所模式代替，這些都為房地產(chǎn)市場(chǎng)制造了更為寬敞的進(jìn)展機(jī)遇和無(wú)限空間。江北片區(qū)引進(jìn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)概念以來(lái)，早期大片土地要緊由都市花園、惠州金寶?江畔花園取得，中后期相繼由金世界、金裕、麗日、陸洲、合生、奧林匹克等多家大型房產(chǎn)公司取得，其中不乏一些中小型房產(chǎn)公司進(jìn)行片區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。該片區(qū)是以商品住宅的開(kāi)發(fā)為主，目前已建和在建的住宅總供應(yīng)面積超過(guò)137萬(wàn)平方米，其中多層住宅占約15萬(wàn)平方米，高層住宅占約32萬(wàn)平方米，小高層住宅占約60萬(wàn)平方米，聯(lián)排式住宅占30萬(wàn)平方米。要緊樓盤(pán)有金寶?江畔花園、麗日百合家園（麗日雙子星商務(wù)大廈）、金裕?碧水灣、嘉和名苑、合生帝景灣、奧林匹克花園，以及金城廣場(chǎng)、金世界花園（銀座酒店公寓）、金寶?興業(yè)家園、圓方?雅庭院等中高端產(chǎn)品。江北片區(qū)隨著拆遷改造、土地原始開(kāi)發(fā)等諸多因素，土地供應(yīng)量較其它片區(qū)充足，中小型土地開(kāi)發(fā)面積2萬(wàn)平米，最大的是去年年底惠州奧林匹克公司取得91萬(wàn)平方米的土地使用權(quán)，而今年上半年土地供應(yīng)量達(dá)到60萬(wàn)平方米（建筑面積140萬(wàn)平方米），近期土地獵取量再次增加近16萬(wàn)平方米，要緊從江北南、西、東區(qū)為主區(qū)域獵取。自江北片房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)建設(shè)熱潮以來(lái)，商品住宅價(jià)格從整體均價(jià)從2001年2200元左右漲至現(xiàn)期的3400元左右，呈現(xiàn)較大升幅。從統(tǒng)計(jì)結(jié)果看，江北現(xiàn)供應(yīng)樓盤(pán)物業(yè)以小高層居主，戶型結(jié)構(gòu)以三房以上居多，面積以較大戶型供給，其中二房主力一般為64-89／平方米，三房為122-136／平方米，四房142-172平方米，五房174-210／平方米。以后幾年，片區(qū)、樓盤(pán)的檔次和素養(yǎng)將會(huì)逐步成為標(biāo)榜，成為惠州高尚、高檔置業(yè)安家的理想之選，出現(xiàn)更多的高品味，高質(zhì)素物業(yè)。

樓盤(pán)掃描

金寶江畔花園：江北11號(hào)小區(qū)，惠州市金寶集團(tuán)有限公司開(kāi)發(fā)，占地約12萬(wàn)平方，建筑面積25萬(wàn)平方米，容積率2.08，戶型比例：二房二廳、三房二斤、四房二廳，最低價(jià)2228元／平方米，最高價(jià)4088元／平方米，折后均價(jià)為3300元／平方米，小區(qū)配套會(huì)所、社區(qū)醫(yī)療、休閑、老人幼兒活動(dòng)中心、文體配套、商鋪商業(yè)、超市。

金裕碧水灣：位于江北15號(hào)小區(qū)，惠州金裕房產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，整個(gè)小區(qū)占地17公頃，建筑總面積約39萬(wàn)平方米，建筑占地3.9萬(wàn)平方米，地下停車(chē)場(chǎng)面積約8萬(wàn)平方米。綠化面積7.6萬(wàn)平方米，小區(qū)容積率2.3，密度22．9%，綠化率54%，居住總戶約1550戶。共分七大組團(tuán)開(kāi)發(fā)，第四組團(tuán)金輝苑A、B、C、D、E棟（2棟12層、1棟16層、2棟18層）正建設(shè)中。戶型三房二廳、四房五房、復(fù)式，價(jià)格最低價(jià)2410元／平方米，折后均價(jià)為3450元／平方米。

雅庭院：位于菊花一路與云山東路交匯處，惠州園方房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，占地約2.4萬(wàn)平方面積4.9萬(wàn)平方米，分二期開(kāi)發(fā)，總戶數(shù)372，戶型三房四房、復(fù)式，一期差不多售磬，折后均價(jià)2900元／平方米；二期板式住宅2006年2月開(kāi)盤(pán)，均為3房143平方米，折后均價(jià)3100元／平方米。

麗日．百合家園：位于文昌二路，麗日房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，占地約3萬(wàn)平方米。建筑面積13萬(wàn)平方米，容積率3.5，總戶數(shù)754戶，戶型二房二廳、三房二廳、四房二廳，最低價(jià)2800元／平方米，折后均價(jià)為3850元／平方米。

帝景灣：位于文昌一路，廣東合生帝景房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)，占地約18萬(wàn)平方米，建筑面積20萬(wàn)平方米，一期于2004年底動(dòng)工，總戶數(shù)240套，戶型四房二廳、五房二廳、復(fù)式，價(jià)格最低價(jià)5000元／平方米，折后均價(jià)為6300元／平方米，1500元／平米裝修標(biāo)準(zhǔn)。二期現(xiàn)在熱銷(xiāo)當(dāng)中，銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到7000元／平方米。

嘉和名苑：位于文昌二路，惠州市樺泰茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，占地約4.6萬(wàn)平方米，建筑面積10萬(wàn)平方米，分三期開(kāi)發(fā)，容積率2.2，總戶數(shù)575，一、二期戶型有三四房二廳、四房二廳、四房二廳、五房二廳、復(fù)式，價(jià)格一期折后價(jià)2450元／平方米，二期折后均價(jià)為2910元／平方米。

奧林匹克花園：位于惠城區(qū)江北惠博沿江大道旁，占地面積約91萬(wàn)平方米、建筑面積約127萬(wàn)平方米，分三期開(kāi)發(fā)，第一期為聯(lián)排不墅和小花園洋房。

演達(dá)片區(qū)分析

演達(dá)片區(qū)從早期城郊的都市化改造過(guò)程中，逐漸形成新型的居住人文社區(qū)功能，在短短三四年內(nèi)，演達(dá)一路二路、三環(huán)路、新惠淡路的建成，片區(qū)交通四通八達(dá)，形成要緊輻射麥地、演達(dá)路兩側(cè)、惠淡沿線的新區(qū)板塊，集休閑、購(gòu)物、誤樂(lè)、山水為一體的健康居住家園。都市“南拓北優(yōu)”的規(guī)劃戰(zhàn)略，演達(dá)在集商業(yè)大賣(mài)場(chǎng)、大型購(gòu)物休閑娛樂(lè)設(shè)施等的多元化高度商業(yè)氛圍后，接著向南拓展，由此形成在規(guī)控空間最大、自然景觀資源的惠南新城，50公里“綠色長(zhǎng)廊”貫穿而過(guò)，輝映各種配套及生活居住環(huán)境，新生態(tài)生活模式在此得到了長(zhǎng)足進(jìn)展。以金山湖為起點(diǎn)延伸，道路兩旁山景湖泊景色豐富，地勢(shì)平坦而山體錯(cuò)落有致，相關(guān)于城區(qū)其它片區(qū)的優(yōu)勢(shì)而言，具有后進(jìn)展模式的高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、建設(shè)的挖掘條件，亦是最具備注重人居綠色空間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念。商業(yè)中心不斷南移，以演達(dá)路為中核將與麥地、龍豐上排、南壇下埔緊密維系，成為消費(fèi)型重要經(jīng)濟(jì)樞紐，眾多商家跟隨都市規(guī)劃方向進(jìn)展在此落戶，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，演達(dá)板塊現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)14個(gè)，是商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展最為迅速的片區(qū)之一。隨著人氣的旺盛，那個(gè)地點(diǎn)可能是最適合商業(yè)、居住投資的熱土。與此同時(shí)，河南岸老城區(qū)也逐漸有一些新盤(pán)推出。

房地產(chǎn)建設(shè)方面，片區(qū)視項(xiàng)目大小、檔次以及地段的區(qū)分，戶型出現(xiàn)向中等面積和大面積兩極分化建設(shè)的趨勢(shì)，樓盤(pán)價(jià)格從2002年早期均價(jià)2100元／平方米通過(guò)市場(chǎng)高速培育后，2005年市場(chǎng)均價(jià)為2600元／平方米，目前這到3000-3200元／平方米，在優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)后續(xù)進(jìn)展中，價(jià)格有升漲空間。2006年1-6月，板塊附近熱銷(xiāo)樓盤(pán)項(xiàng)目不多，要緊以大盤(pán)供應(yīng)為主：有在售的全山龍庭藍(lán)翠苑、山水華府、美地花園城二期、雍逸園、TcL翠園，其余原售樓盤(pán)均已進(jìn)入售罄期或清盤(pán)期。

樓盤(pán)掃描

嘉園：由新興房產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目占地8794平方米，建筑面積28902平方米，由二棟12層塔樓組成圍合式院落化小區(qū)布局，共153套住宅，120個(gè)停車(chē)位，1-2層商鋪，3-12層住宅。起價(jià)2180元／平方米，均價(jià)2450元坪方米，戶型二房二廳、三房二廳、四房二廳。

恒宇新苑：由惠州市天耀實(shí)業(yè)有限公司建設(shè)，項(xiàng)目占地2萬(wàn)平方米，建筑面積3.6萬(wàn)平方米，由10棟多層及2棟小高層圍合成封閉式園林小區(qū)，共264戶住宅，停車(chē)位200個(gè)，起價(jià)1680／平方米，均價(jià)2180／平方米，戶型有二房二廳，三房二廳。

海燕?玉蘭花園：海燕房產(chǎn)投資有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，占地面積30000平米，建筑面積13萬(wàn)平米，均價(jià)2650元／平方米，戶型一房一廳、二房二廳、三房二廳、四房二廳、復(fù)式、小復(fù)式房。

南翠花園：惠州鵬達(dá)實(shí)業(yè)進(jìn)展公司開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目占地面積3.6萬(wàn)平方米，建筑面積8.6萬(wàn)平方米，分二期開(kāi)發(fā)，一期445套住宅，二期205套住宅，均價(jià)2850元／平方米，戶型三房二廳、四房二廳。

山水華府：惠州倍特建設(shè)有限公司開(kāi)發(fā)，集聚不墅區(qū)、商品房住宅區(qū)的獨(dú)立性綜合型生態(tài)文化社區(qū)，分三期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，一期160套，起價(jià)2300／平方米，均價(jià)多層3000／平方米，小高層3200／平方米，戶型三房二廳、四房二廳、五房二廳、七房。

美地花園城：惠州美地房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目總占地面積6萬(wàn)平方米，建筑面積18萬(wàn)平萬(wàn)米，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)二期由4棟小高層組成，整個(gè)小區(qū)由澳大利亞墨爾本公司規(guī)劃設(shè)計(jì)，共398套住宅，均價(jià)3200／平方米，戶型二房二廳、三房二廳、四房二廳。

TCL翠園：TcL房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目總占地2.5萬(wàn)平方米，建筑面積5.5萬(wàn)平方米，項(xiàng)目由6棟10座小高層組構(gòu)小區(qū)，共480套住宅，均價(jià)2800／平方米，戶型二房二廳、三房二廳、四房二廳、復(fù)式。

金山龍庭：香港冠和國(guó)際集團(tuán)惠州金山房產(chǎn)分公司開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目總占地75萬(wàn)平方米，目前正在鋪售的藍(lán)翠苑由7棟小高層規(guī)劃建筑，共372套住宅，均價(jià)3200元／平方米，戶型三房二廳、四房二廳、復(fù)式.

雍逸園：由惠州市建設(shè)集團(tuán)開(kāi)發(fā)公司建設(shè)，占地12萬(wàn)平方米，建筑面積36萬(wàn)平方又．共1750套。分兩期開(kāi)發(fā)，二期于2003年8月動(dòng)工，已售罄，二期于2005年7月動(dòng)工，主力戶型為110-140平米居家三房，其余有180平米左右四房、五房，以及復(fù)式，銷(xiāo)售均價(jià)3100元/平方米，銷(xiāo)售接近尾聲。

龍豐-上排片區(qū)分析

一般商品住宅均價(jià)2900元／平方米，中至高檔樓盤(pán)大部分以140平米以下的二房、三房供給比例（量）及鋪量居多，中高端房?jī)r(jià)在2500元／平方米以上。現(xiàn)期面市的樓盤(pán)要緊有美林玉桂山、湖畔新城、金輝三期、金迪八期、天鵝雅居等項(xiàng)目，戶型面積仍以中等三房為主力，預(yù)算房?jī)r(jià)在市場(chǎng)趨勢(shì)和項(xiàng)目?jī)r(jià)值中有較高提升。片區(qū)中心2公里輻射范圍的需求以中（高）端產(chǎn)品居多，來(lái)自外區(qū)域的需求比例最大。高端樓盤(pán)潤(rùn)園正在建設(shè)中，亦有相當(dāng)部分深圳置業(yè)群體表示看好此片區(qū)進(jìn)展，對(duì)陳江、仲愷以及深圳的客戶依舊有所吸引。

樓盤(pán)掃描

金輝新苑：位于鵝嶺南路西側(cè)，項(xiàng)目總體占地8萬(wàn)平米，建筑面積168000萬(wàn)平方米，分三期開(kāi)發(fā)，一期、二期共800余套于2006年3月售罄，三期總建筑面積5萬(wàn)平方米，戶型面積104-143平方米，2006年下半年入市。

湖畔新城：西域原生山水名宅，占地100000平方米，建筑面積250000平方米，有小高層以130-160平米位要緊戶型和不墅類(lèi)型住宅，均價(jià)3700元／平方米。

君龍雅苑：20層兩棟塔樓構(gòu)成小區(qū)治理，占地面積2200平方米，建筑面積20000平方米。小戶住住宅均價(jià)2910元/平方米，一般住宅均價(jià)2650元/平方米。商業(yè)底鋪均價(jià)11000元/平方米。

鵝城國(guó)際：19層單體樓，從1房50平米至3房103平米均有供應(yīng)，住宅均價(jià)2500元/平方米。商業(yè)底鋪售價(jià)5500-12000元/平方米。

才俊金城：由2層8單元合圍成小區(qū)，中心花園。為7層多層不帶電梯，底層商用，2樓起住，占地面積9000平方米，建筑面積14000平方米，主力2房75-79平米、3房86-118平米，共124套，住宅目鞠麟1720元評(píng)方米。商用售價(jià)3900-6000元/平方米。

怡和人家：帶綠地面積的5棟7層特色住宅樓構(gòu)成自然山景社區(qū)，占地面積12221平方米，建筑面積33928平方米，共256套住宅，一梯兩戶，以90多平方米超高有用房三房二廳為主打，均價(jià)2170元／平方關(guān)，現(xiàn)已售罄。

嘉亨灣：19層兩棟塔樓商住樓，1-3層商業(yè)層，4樓空中花園，占地面積4000，建筑面積35000平方米，單層14戶，小戶型40-60平米占31％、兩房70-89平方米占46%，三房111平方米，均價(jià)2550／平方米。

美林玉桂山：位于鵝嶺南路東側(cè)，項(xiàng)目總占地2萬(wàn)余平米，總建筑面積5.7萬(wàn)平米，由7棟18層、2棟11層樓宇構(gòu)成，一梯三戶設(shè)計(jì)，二房81、三房108-139、四房142平米多種標(biāo)準(zhǔn)戶型，樓宇頂層200平米以上復(fù)式，均價(jià)3200元了平方米。

潤(rùn)園：紅花湖山腰項(xiàng)目，占地19萬(wàn)平米，總建筑面積30萬(wàn)平米，建成歐陸風(fēng)格獨(dú)立不墅區(qū)、現(xiàn)代風(fēng)格小高層住宅區(qū)，有3房2廳138.3-143.6平方米，4房2廳177.1-182.7平方米，5房2廳205.4-264.2平米，大型園林生態(tài)生活社區(qū)，2007年初入市，均價(jià)待定。

鵬基項(xiàng)目：項(xiàng)目占地80萬(wàn)平米，總建38萬(wàn)平米，其中，不墅99000平米，花園洋房55800平米，小高層171850平米，酒店公寓15000平米住宅，住宅均價(jià)6000元/平方米，一期不墅擬現(xiàn)房銷(xiāo)售。可能2007年7月入市。

天鵝雅居：鵝嶺南路西側(cè)，項(xiàng)目總占地2萬(wàn)余平米，總建筑面積8.4萬(wàn)平米，由5棟18層大型裙樓構(gòu)成，商業(yè)氛圍濃厚，供應(yīng)一房至四房不等，共532戶，部份復(fù)式，主力戶型二房、三房，可能2006年11月入市。

山水世家：建筑面積30000平米，分二期開(kāi)發(fā)，一期3棟小高層、2棟多層豪宅于2001年動(dòng)工，主力戶型3房102-122平米，二期3棟12層住宅于2004年4月動(dòng)工，現(xiàn)已售罄。

金迪星苑：金迪星苑位于惠城區(qū)南三環(huán)路口處，是由惠州市金迪實(shí)業(yè)進(jìn)展公司投資開(kāi)發(fā)的一個(gè)大型居住小區(qū)。小區(qū)總體規(guī)劃用地區(qū)17萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積37.4萬(wàn)平方米，擬建多層至高層住宅28棟，按照一次性規(guī)劃，分時(shí)期連續(xù)開(kāi)發(fā)的思路依次推進(jìn)。小區(qū)現(xiàn)已建成七期共20棟，第八期將于今年10月初開(kāi)始建設(shè)。七期以109-143平米三房為主，均價(jià)2900元／平方米，共400多套，銷(xiāo)售已接近尾聲。

寶樂(lè)園：小區(qū)治理式多層、小高層，占地面積4000平方米，建筑面積20000平方米，住宅190套。設(shè)計(jì)主力三房中小戶型及部分四房、五房。

南壇-下埔片區(qū)片區(qū)分析

南壇下埔片區(qū)位于惠城區(qū)中心，教育配套、市政配套、商業(yè)配套等不管是都市硬件抑或是軟終相關(guān)于其它板塊都比較發(fā)達(dá)，地域性優(yōu)勢(shì)顯著，是都市的核心地段之一。房產(chǎn)市場(chǎng)以高層商住樓型為要緊產(chǎn)品定位，南壇下埔板塊的人口密度大，緣故是那個(gè)地點(diǎn)商務(wù)配套繁華，道路寬敞，出行安全方便，住在那個(gè)地點(diǎn)能夠享受到都市的繁華與便捷，且戶口所在地價(jià)值高。因此，此期間此片區(qū)樓盤(pán)更為適宜居家功能體現(xiàn)，面積趨于中等戶型。南壇下埔片區(qū)土地供應(yīng)逐年減少，目前可供新開(kāi)發(fā)土地近乎零面積，僅限于原江蘇投資悅都大廈爛尾樓和一些改造項(xiàng)目。多年的建設(shè)，片區(qū)高尚住宅區(qū)的形象深入人心，而商住面積供應(yīng)量的下降，仍消除不了消費(fèi)群體的“眼球”，并隨著居民收入水平的提高，樓盤(pán)建一個(gè)賣(mài)一個(gè)的快速銷(xiāo)售是本片區(qū)的市場(chǎng)特征，區(qū)域升值潛力開(kāi)始暴激。2005年，新建熱售樓盤(pán)住宅供應(yīng)不足5萬(wàn)平方米，房?jī)r(jià)均已達(dá)到3000元／平方米以上，2006年內(nèi)上市的濱江一帶的億豪園、立業(yè)大廈、凱旋閣三個(gè)樓盤(pán)，供應(yīng)面積約55500平方米，售均價(jià)達(dá)到3500元／平方米以上，而在數(shù)碼街至九中一帶，已有兩個(gè)小高層單體項(xiàng)目基礎(chǔ)施工及悅都大廈啟動(dòng)或銷(xiāo)售。一般商品住宅均價(jià)3400元／平方米。從產(chǎn)品構(gòu)造趨勢(shì)來(lái)看，土地使用量小的限制，小高層建筑形態(tài)是唯一規(guī)劃途徑，配以較大戶型面積的設(shè)計(jì)，提高容積率，是濱江一帶樓盤(pán)的要緊特色。

樓盤(pán)掃描

瑞樣大廈：位于濱江路，小高層兩棟塔樓，均為四房二廳，146、154平方米兩種面積，起價(jià)3050元／平方米，均價(jià)3300元／平方米，總戶數(shù)56套。

億豪園：位于下埔惠沙堤（公路局對(duì)面）,20F/2B單體高層，建筑面積21056平方米，戶型配比四房二廳、五房二廳，162-201平方米共六種面積，價(jià)格起價(jià)2900元/平方米，均價(jià)3580元／平方米，總戶數(shù)76套。

立業(yè)大廈：位于濱江堤下，22F/2B高層小區(qū)式治理里，占地面積6300平方米，建筑面積21088平方米，153套。戶型三房二廳100-140平方米，占32%；四房二廳140-170平方米，占63%；復(fù)式占5%，均價(jià)3800元／平方米。

凱旋閣：位于濱江大堤下，20F高層，建筑面積26449平方米，供應(yīng)套量68套，戶型差不多為5房240-280平方米，價(jià)格均價(jià)3800元／平方米。

悅都大廈：數(shù)碼街后面，加層兩棟高層，建筑面積2萬(wàn)余平方米，戶型80-120平米的二房、三房，項(xiàng)目于2007年3月主體完工，現(xiàn)售均價(jià)2850元／平方米。下角片區(qū)片區(qū)分析

下角做為水景資源（菱湖、鱷湖、平湖）豐富的老城區(qū)之一，沉寂多年的房地產(chǎn)業(yè)一直未受凝視，隨著受益都市統(tǒng)一規(guī)劃，籍大環(huán)境進(jìn)展帶動(dòng)，及下角東江大橋的