持有物業設計管理流程1概念規劃設計階段1.1規劃院收到發展部提交的《項目規劃設計條件交底單》后即可開始概念規劃設計。如規劃條件發生變化，發展部須再次提供《項目規劃設計條件補充交底單》。1.2概念規劃方案經董事長審圖會確認后，須經分管規劃副總裁簽字，由規劃院移交發展部、成本部等相關部門內部作業。詳見操作手冊“概念規劃總圖及指標（副總裁簽批版）移交流程”。1.3概念規劃方案總圖及指標經董事長簽字后進行第二次移交，用于形成掛牌條件，并用于相關部門的項目前期準備工作。詳見操作手冊“概念規劃總圖及指標（董事長簽批版）移交流程”。1.4與政府簽訂框架協議后，規劃院開始大商業和酒店的單體方案設計，項目管理中心設計部、酒店建設公司等相關部門配合各自相關內容，經董事長簽確后移交相關部門。詳見操作手冊“方案成果移交流程”。1.5成果移交后因各種原因導致調整的，須再次簽確及移交，并以此最新簽批內容為準。2方案深化設計階段2.1項目立項后，規劃院組織召開規劃設計啟動會，由發展部向規劃院、項目管理中心計劃部及設計部、項目公司設計部正式移交項目政府協議、摘牌文件中與規劃設計相關的資料進行交底，由規劃院明確規劃設計總體安排。詳見操作手冊“規劃設計啟動會流程”。2.2規劃院牽頭制定《四方工作計劃》，作為《項目開發計劃控制書》規劃設計計框架計劃。詳見操作手冊“四方工作計劃協調會流程”。2.3項目管理中心負責在土地摘牌后牽頭制定《項目開發計劃控制書》、《項目開發計劃執行書》，規劃院、項目公司等部門配合。（詳項目管理中心流程）。2.4項目公司對摘牌文件中與規劃設計相關的資料進行復核，并補充摘牌后項目規劃設計的所有邊界條件，報規劃院作為規劃設計條件；項目公司負責落實完成項目的政府報批工作（規劃、交通、環評、人防、節能等）。如發現規劃設計條件有差異，或有不能滿足已簽批的概念規劃的事項，應報項目管理中心及分管項目副總裁審批后轉規劃院，由規劃院經辦并協調成本部、發展部意見后報分管規劃副總裁審批。詳見“規表1”及操作手冊“規劃設計條件及報批事宜審批流程”。2.5項目管理中心設計部應負責提供規劃院管控的銷售物業的設計條件及要求，如產品定位、戶型比例、設計方案、建造標準等，經項目管理中心批準后提交規劃院。詳見操作手冊“銷售物業設計條件移交流程”。2.6項目公司負責完成項目所在地塊市政條件的調查，并形成報表，報規劃院審核。詳見操作手冊“市政條件審批流程”。2.7項目在操作過程中應嚴格執行概念規劃簽批的總圖及指標。如導致如下七項變動，必須報副總裁以上審批：1）總圖發生改變；2）銷售額減少；3）突破“強制性條文”規定；4）大商業平面的功能、業態發生改變；5）面積指標變動300（含）平方米以上；6）成本變動100（含）萬元以上；7）租金變動50（含）萬元以上。其中第1、2、3條必須先報分管規劃副總裁審批后報總裁簽批；第4條必須在請示董事長后由分管規劃副總裁審批；第5、6、7條根據額度不同分三類報批：a）面積指標變動300（含）平方米~1000平方米，成本變動100（含）萬元~200萬元；租金變動50（含）萬元~100萬元報分管規劃副總裁審批。b）面積指標變動1000（含）平方米~3000平方米；成本變動200（含）萬元~1000萬元；租金變動100（含）萬元~200萬元報分管規劃副總裁審批后報總裁審批。c）面積指標變動3000（含）平方米以上；成本變動1000（含）萬元以上；租金變動200（含）萬元以上報分管規劃副總裁及總裁審批后報董事長審批。導致“總圖及大商業平面的功能、業態發生改變”的，規劃院需對人流動線導做影響評估并提出書面意見。項目公司上報修改必須附量化分析作為說明文件。詳見操作手冊“規劃設計條件變更審批流程”。2.8施工圖設計單位的確定，應由項目公司發起，成本部參與，進行招標、定標后，定標文件報規劃院審批。（參見規劃設計類招標流程）。2.9確定施工圖設計單位后，規劃院組織召開方案設計交底會，詳見操作手冊“方案設計交底會流程”。2.10規劃院負責方案深化設計工作，并牽頭召開方案深化設計評審會，組織相關部門對方案深化設計進行評審。評審結果以方案深化成果文件（圖紙及會議紀要）形式進行會簽，移交相關部門。詳見操作手冊“專項論證審批流程”。2.11規劃院負責組織完成總圖豎向及市政論證會，空調冷熱源論證會、供電方案論證會。論證會由項目公司配合完成，其他相關部門參與。論證結果以論證報告或會議紀要形式會簽，經規劃院審批后下發執行。詳見操作手冊“專項論證審批流程”。2.12項目公司負責組織完成基坑支護論證會、結果方案論證會，規劃院陪合。論證結果以論證報告或會議紀要形式會簽，經規劃院審批后下發執行。詳見操作手冊“專項論證審批流程”。2.13規劃院須在方案深化成果移交后兩周內，向商管總部第一次提供各業態租賃區域邊界范圍圖紙及框算面積指標，商管總部簽確的圖紙及指標作為與商戶談判的資料集規劃下一步設計的依據。詳見操作手冊“業態區域及指標移交流程（1）”。2.14規劃院負責組織立面、景觀、室內步行街內裝的設計招標工作，項目公司參與，成本部審核，分管規劃副總裁審批，完成方案及設計單位的確定。（參見規劃設計類招標流程）。2.15規劃院組織立面、景觀、室內步行街內裝方案深化評審，相關部門參與，對方案圖紙進行會簽，經規劃院審批后移交相關部門。詳見操作手冊：“方案成果移交流程”。3初步設計階段3.1規劃院負責編寫初步設計及施工圖設計任務書。項目公司和項目管理中心設計部配合。3.2規劃院負責組織召開初步設計及施工圖設計交底會，指導設計單位完成初步設計，項目公司配合。詳見操作手冊“初設、施工圖設計交底會”。3.3業態技術對接按照以下分工進行：3.3.1商管總部負責提供室內步行街業態規劃圖及技術要求，并組織規劃院與各主力店的初次技術對接并對圖紙進行會簽，會簽圖及會議紀要在會后10日內返回規劃院。商管總部同時提供《房產技術條件》，作為后續設計條件。詳見操作手冊“業態技術對接成果移交流程”。3.3.2項目管理中心負責組織規劃院進行商務酒店的技術對接，對接成果在會后10日內返回規劃院，作為后續設計條件。詳見操作手冊“業態技術對接成果移交流程”。3.4規劃院負責初步設計工作，并牽頭召開初步設計評審會，組織相關部門對初步設計進行評審。評審結果以初步設計成果文件《圖紙及會議紀要》形式進行會簽，移交相關部門。詳見操作手冊“初步設計評審會流程；初設、施工圖成果移交流程”。3.5規劃院須在初步設計成果移交后兩周內，向商管總部第二次提供各業態租賃區域邊界范圍圖紙及測算面積指標，商管總部簽確的圖紙及指標作為租賃決策文件及規劃院下一步設計的依據。詳見操作手冊“業態區域及指標移交流程（2）”。3.6規劃院負責組織夜景照明、導向標識、弱點智能化的方案及設計單位招標工作，項目公司全稱參與，相關部門（本部、商管總部、萬千百貨、院線公司等）配合，分管設計副總裁審批，完成及設計單位的確定。（參見規劃設計類招標流程）。3.7規劃院負責組織夜景照明，導向標志的方案深化評審，相關部門參與，對方案圖紙進行會簽，經規劃院審批后移交相關部門。詳見操作手冊“方案成果移交流程”。3.8項目公司負責組織夜景照明、導向標識的方案深化評審，相關部門參與，對方案圖紙進行會簽，經規劃院審批后移交相關部門，詳見操作手冊“方案成果移交流程”。3.9規劃院經辦的立面、景觀、室內、夜景照明、導向標志、弱電能化化6項專項設計在初設或施工圖完成的同時，應進行設計封樣，并將審批會簽的設計樣品移交施工招標經辦部門，作為招標參照及施工封樣參照，招標后的施工封樣樣品必須滿足供貨商不小于三家單位。4施工圖設計階段4.1項目公司應在總圖豎向論證完成后，組織完成基坑支護圖、開挖圖和樁位圖并報規劃院審批。詳見操作手冊“施工圖審批流程”。4.2項目公司應在方案深化評審完成后，組織完成基礎底板施工圖。并報規劃院審核。詳見操作手冊“施工圖審核流程”。4.3商管總部、項目管理中心設計部分別負責組織施工圖階段的各自負責的業態技術對接。對接結果在規劃院審核后提交項目公司作為下一步設計條件。詳見操作手冊“業態技術對接成果移交流程”。4.4項目公司應在初步設計審評完成后，組織完成正負零以下土建圖及第一版全專業施工圖的設計，設計成果用于機電設備招投標及土建施工。詳見操作手冊“施工圖審核流程”。4.5規劃院在第一版施工圖完成后，向商管總部、項目管理中心提供最終各業態區域邊界范圍圖紙及測算面積指標、作為合同附件。詳見操作手冊“業態區域及指標移交流程（終稿）”。4.6項目公司組織召開施工圖審查會，對第一版施工圖進行審核，規劃院和相關部門參與，項目公司應將施工圖、《規劃設計管控要點》的復查結果集審查會會議紀要報規劃院審核。詳見操作手冊“施工圖審查會流程”。4.7項目公司組織完成第二版全專業施工圖的設計，并報規劃院審核。詳見操作手冊“施工圖設和流程”。4.8規劃院在第一版全專業施工圖完成后，負責組織弱電智能化方案深化評審，相關部門參與，對方案深化圖紙進行會簽，經規劃院審批后移交相關部門。詳見操作手冊“方案成果移交流程”。4.9規劃院負責組織弱電智能化設計的后續設計管理工作，并在第二版全專業施工圖完成后，完成施工圖設計后移交項目公司，詳見操作手冊“初設、施工圖成果移交流程”。4.10項目公司負責組織完成幕墻（含采光頂）招標圖。報規劃院審批。幕墻材料設計封樣報規劃院審核。項目公司負責組織幕墻施工單位完成后續施工圖設計工作并報規劃院審核。詳見操作手冊“施工圖審核流程”。4.11規劃院負責組織完成內裝、景觀、夜景照明施工圖及導向招標圖的設計工作并組織評審，完成施工圖設計后移交項目公司，項目公司負責協調單體施工圖設計單位與各專項設計單位的配合工作。項目公司、商管總部參與設計評審。詳見操作手冊“專項設計評審會流程；初設、施工圖成果移交流程”。4.12項目公司負責組織專業公司完成地下車庫劃線設計工作，商管總部審核，報規劃院備案。詳見操作手冊“成果備案流程”。4.13項目公司負責組織完成各項市政設計，并應在景觀施工圖完成前報規劃院審核。詳見操作手冊“施工圖審核流程”。4.14項目公司負責組織完成面積預測及實測工作，測繪成果報規劃院審批，報相關部門備案。詳見操作手冊“成果備案流程”。5實施階段5.1規劃院應在項目實施過程中對各專項設計的設計效果進行中期檢查，主持召開各項設計中期檢查會，并形成會議紀要，項目公司參加并根據會議紀要落實整改。5.2項目公司負責提交電梯、空調主機招標的設計參數報規劃院、成本部審批。詳見操作手冊“設備參數報批流程”。5.3項目公司負責組織主要材料及部品（包括立面、內裝、景觀、導向標識等）的施工封樣，由規劃院進行現場封樣。5.4項目公司負責組織完成商家進場后的現場技術對接，商管總部、規劃院配合。5.5項目公司負責經辦設計變更，按照“設計變更管理流程”執行。5.6項目公司負責將竣工圖向相關部門備案。詳見操作手冊“成果備案流程”。5.7規劃院在開業前對各專項設計進行規劃驗收，簽發《規劃驗收單》（規表2），驗收結論分為合格、基本合格、不合格。項目