一、房地產“營改增”分析

開發建設階段轉讓及銷售階段

持有自營階段原營業稅下政府轉讓土地使用權不征稅，“營改增”后如何抵扣？其他行業及建筑業“營改增”對房地產業的影響是系統性的。金融業“營改增”稅率的確定影響重大，信托、基金等創新融資的影響？存量房、存量資產是否存在過渡政策？銷、進項配比安排？住宅房產和商業房產的增值稅處理之間的差異？增值稅與房地產業其他稅種的協調，如，土地增值稅、房產稅等。開發項目轉自持進項稅是否視同銷售，是否可抵扣？不動產出租與出售稅率不同的影響。一、房地產“營改增”分析營改增后與現有稅費的融合：1、營業稅：納稅人按銷售不動產的銷售額的5%計征。2、城市維護建設稅：納稅人按實際繳納增值稅、營業稅稅額的1%、5%、7%分三檔計征，3、教育費附加，納稅人按實際繳納增值稅、營業稅稅額的3%計征。4、地方教育費附加，納稅人按實際繳納增值稅、營業稅稅額的2%計征。一、房地產“營改增”分析營改增后與現有稅費的融合：5、土地增值稅，按納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規定扣除項目金額后的增值額分四級超率累進稅率計征。稅率為30%--60%。6、企業所得稅，納稅人按應納稅所得額的25%計征。7、印花稅、土地使用稅、房產稅、車輛購置稅、車輛使用稅等稅費

二、成本項目分析影響2、前期工程費差異企業所得稅:指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。土地增值稅:前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

二、成本項目分析影響3、建筑安裝工程費企業所得稅:指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。土地增值稅：建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。分析：甲供材及運輸費用涉及增值稅業務。

二、成本項目分析影響4、基礎設施費企業所得稅:主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。土地增值稅：基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

二、成本項目分析影響6、開發間接費用指企業為直接組織和管理開發項目所發生的不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。土地增值稅是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

二、成本項目分析影響已納入營改增范圍的成本費用項目。1、工程勘察勘探服務，是指在采礦、工程施工前后，對地形、地質構造、地下資源蘊藏情況進行實地調查的業務活動。2、會計鑒證、稅務鑒證、法律鑒證、工程造價鑒證、資產評估、環境評估、房地產土地評估、建筑圖紙審核、醫療事故鑒定等。3、設備、材料、有形動產租賃、交通運輸4、廣告、設計、會議、技術服務、物流等

三、案例分析案例2：營業稅模式下稅前利潤分析：假設房地產業銷售額為100，銷售成本（含土地成本、建設成本）為A，營業稅費為銷售額的5.6%，設期間用為銷售成本的10%。增值額=100-A-20%A-10%A-5.6。按土地增值稅的累進稅率界限測算，若（100-1.3A-5.6）÷（1.3A+5.6）＞50%，則A＜46.97，

即，若銷售成本大于銷售收入的46.97%，土地增值稅按30%的稅率征收。

三、案例分析案例2：增值稅模式下稅前利潤分析假設房地產增值稅率17%、建筑業增值稅率為11%、土地成本比照建筑業的增值稅率為11%情況一：假設土地增值稅不變1、含稅銷售收入為100，不含稅銷售收入=100÷1.17=85.47。2、含稅銷售成本設為A，

則不含稅銷售成本為A-A÷1.11×11%=0.9009A。3、期間費用設為銷售成本的10%，期間費用為0.09009A

三、案例分析案例2：增值稅模式下稅前利潤分析4、銷售稅金附加(含7%的城市維護建設稅、3%的教育費附加、2%的地方教育費附加)等于實際繳納的增值稅的12%，

=(85.47×17%-0.9009A×11%)×12%=1.7436-0.01189A5、土地增值稅增值額=85.47-0.9009A-30%×0.9009A-(1.7436-0.01189A)

=83.7264-1.15928A，土地增值稅=(83.7264-1.15928A)×30%=25.11792-0.34778A。

三、案例分析案例2：增值稅模式下稅前利潤分析6、稅前利潤=85.47-0.9009A-(1.7436-0.01189A)-0.1×0.9009A-(25.11792-0.34778A)=58.60848-0.63132A。7、營業稅改征增值稅后的盈虧平衡點=66.08-0.71A=58.60848-0.63132A，

得出含稅銷售成本A=94.96，即：若A<94.96，營業稅改征增值稅對房地產公司有利，將增加利潤；若A>94.96，營業稅改征增值稅后對房地產公司不利，將減少利潤。（原A=93.07）

三、案例分析案例2：增值稅模式下稅前利潤分析情況二：假設取消土地增值稅營業稅改征增值稅后的盈虧平衡點66.08-0.71A=83.7264-0.9791A，得出含稅銷售成本A=65.576即：若A<65.576，營業稅改征增值稅對房地產公司有利，將增加利潤；若A>65.576，營業稅改征增值稅后對房地產公司不利，將減少利潤。案例2：營改增盈虧影響分析（單位：萬元）序號公司名稱營業收入營業成本成本收入比1萬科房地產7,064,6854,262,60760.34%2保利房地產4,513,1832,880,84663.83%3金地集團房地產2,321,3891,408,85060.69%4招商房地產1,314,277574,77443.73%5陸家嘴房地產95,51051,24253.65%6中糧房地產524,088312,64959.66%7中國寶安房地產163,507101,73962.22%8首開股份房地產855,445396,38446.34%9華遠房地產260,344128,32149.29%10世茂股份房地產525,614267,79950.95%11新黃浦房地產87,33267,00776.73%

三、案例分析分析2011年11家上市公司，房地產開發銷售的平均營業成本占營業收入的比例為58.97%

三、案例分析案例2：增值稅稅負分析按上述測算基本公式，銷售成本引用11家上市公司房地產開發銷售的平均營業成本占營業收入的比例為58.97%，設增值稅稅率為X，則:66.08-0.71×58.97=100÷(1+X)-53.126-[12X÷(1+X)-0.70127]

從而[0.3×(100-12X)÷(1+X)-20.5088]-5.3126,0.7×(100-12X)÷(1+X)-37.2285=24.2113，

得出X=12.26%，即當增值稅稅率設為12.26%時，房地產業營業稅改征增值稅后經營盈虧基本不變。（19.21%）