項目優劣勢分析恒生大廈優劣勢分析一． 恒生大廈優勢分析1．地理位置優越恒生大廈位于貴陽市的中心地段，正新街與富水中路交匯處。周邊擁有全市最成熟的社區環境，各種配套設施一應俱全。學校、醫院、銀行、菜場、郵局、購物商廈云集，交通更是四通八達，為居家、辦公提供了非常便利的條件。中華中路版塊是貴陽市最為繁華的版塊，省府路又是貴陽市的金融街，在市民的傳統觀念中是份量最重的一個區域，而本項目正好地處這個最為尊崇的區域，在市中心可用于開發的土地日益匱乏的情況下，其地段之顯要，價值之巨大，地理位置之優越，無疑將成為本項目的優勢之一。2．入市時機較好在中華中路版塊上，主要競爭對手“龍港國際中心”、“時代名仕樓”、“富水花園”的銷售已基本結束，嚴格的來說，在中華中路版塊上本項目已無競爭對手，具有較強的唯一性。就鄰近的項目來說，“天恒城市花園”的銷售率已達80%以上，“新大陸廣場”的銷售率已達95%以上，對本項目已構不成威脅，“新進貴山苑”和“海恒貴山園”大戶型所占比例都很少，與本項目的目標客戶群不同，因此本項目的入市時機較好，應該說是切入了本區域的市場空白點。3．建筑設計具有唯一性本項目的建筑設計是采用當今國際最為推崇的“蝶型”住宅平面，客廳、臥室、書房及主要功能用房采光、視線條件優越，杜絕對視干擾，保護了業主的私密，使生活更加輕松自如。各戶型廚房、衛生間皆能自然通風、采光。就建筑設計而言，使以人為本，尊重人居得到了真正的體現。擯棄了傳統的建筑設計模式，賦予了大廈以嶄新的生態理念， 屬于貴陽之首例成熟“蝶變.空間”。4．市場有空間在貴陽成為大西南的政策利好前提下，市場對具有特色、綜合素質高的高檔且地處市中心的高層住宅有較強的承接力。隨著外來和本地經營的成功人士和高級金領階層隊伍的不斷壯大，面向他們而建的講求整體規劃，理念設計，功能配套先進，地處市中心的高檔高層建筑將有一個持續成長的市場空間。5．開發商有較前置的開發理念經過發展商與代理商的資源整合，強強聯手，融合發展商的開發理念和代理商的項目操作手法，竭誠合作必能創出品牌，使項目成為貴陽樓市一道亮麗的風景線。6．價格有優勢本項目開盤時的均價預計為2900元/M2，起價2680元/M2，就價格而言，在同類同檔次的樓盤中具有一定的優勢。7．品質卓越高密封閉性鋁塑鋼門窗：不改變原鋁合金門窗型材結構 ,對門窗實行整套專利技術密封。密封后可達到：不透風、不透雨、不透塵土、保溫、隔音、安全。安裝使用證明：1）節電：空調用戶，月節電 20%左右；2）降噪音：噪音下降20分貝左右；3）保溫：冬天在同樣的條件下，封閉前后市內溫度相差3—6度；4）防塵：密封后窗臺上再也看不見泥土，免受沙塵暴襲擊。智能化：一是互聯網的廣泛應用 ,業主可以利用互聯網滿足對生活中信息、服務、工作、娛樂方面的需求；二是業主通過電話可以在任何地點和時間控制住宅內電器的使用；三是對住宅的進出、消費實現“一卡通” 。8． 領先一步建立貴陽市首個 MORE互動商務居住區，給您一個創業的空間。MORE生活方數式是 SOHO人性化的延伸，MORE社區內的商務中心提供獨立的經營地址，提供完整的辦公設備與環境，提供由碼高科技支持的移動辦公室，以及更多專屬的軟硬件設施與服務。二． 恒生大廈劣勢分析1．開發商未有較高知名度現時貴陽房地產業已開始逐步進入規模和品牌的競爭階段。 而將來的房地產市場必將是比品牌，比規劃，比實力時代。就目前的情況來看，貴司尚未有較高知名度。建議：需要和較專業的房地產代理公司、物業管理公司合作，共同創立出高檔明星樓盤，在項目的推廣中逐步營造和樹立發展商和本項目的品牌形象。2．項目目標客戶層面較窄項目立項為高檔住宅小區，以大面積為主力戶型，針對的目標客戶群為少數經濟實力雄厚的成功人士，客戶層面較窄。且貴陽市的其他一些高層，如“全林國際廣場”、“中天星園”、“龍港國際中心”、“時代名仕樓“等等已消耗了相當一部分客戶，因此本項目的目標客戶層面將會比較窄。競爭對手項目分析一．競爭對手配套一覽表物業名稱配套備注新進貴綠化和亭臺，其余沒有這是由于其以道路為記架構沿街山苑什么特別配套錯落分布所導致，售樓小姐更是強調：“此處寸土寸金，配套不可能，且成本高?！焙：阗F休閑娛樂會所由于此項目還在內部認購，無售山園樓部、樓書等，情況不明天恒城市近千平方米的會所健由于天恒城市花園為大型封閉小花園身房、閱覽信息中心、區，所以擁有較大面積的配套網球練習場、老人憩園、兒童樂園時代名康體中心、兒童樂園、仕樓1600M2高級觀光會所龍港國際豪華私人住宅會所，設在會所的設計上頗具心思中心俱樂部會員制的健身中心、中西餐廳、夜總會、美容中心、健身房、咖啡廳、露臺游泳池新大陸 群樓頂層的立體式園 提出園林會所的概念廣場 林會所，實行會員制二．競爭對手產品品質分析物業名窗陽臺主臥是否有衛生間（高層）層高稱新進貴外挑飄窗景觀A戶型77.61M2：無3米山苑陽臺B戶型115.97M2：有4.32M2C戶型151.16M2：有4.32M2D戶型151.11M2：有5.40M2E戶型104.11M2:有5.4M2海恒貴外挑飄窗三陽全有3米山園臺（主臥陽臺為圓形）天恒城外挑飄窗一般天景園B棟C、D有3米市花園天恒大廈南座A、B、C、D、E全有時代名落地窗，樣式內陽全有仕樓普通，設計較臺為老式龍港國普通一般全有3米際中心新大陸全落地窗和觀景A、B、C、D、E除B外全有3.3米廣場大突窗陽臺生活陽臺三．競爭對手智能化、裝修標準分析物業名稱新進貴山苑海恒貴山園

智能化 裝修標準可視對講系統、寬帶上 墻體：高級外墻涂料、網 高級墻磚屋頂：防水隔熱保護層樓梯：走道鋪設花崗巖高級名牌電梯兩臺進戶門：高級防火防盜門地面：水泥沙漿找平墻面：瓷粉飾面一次窗戶：高級鋁合金防盜報警系統、紅外線 毛坯監控、煤氣報警系統、網上預定、視頻點播、一卡通管理系統天恒城市花園時代名仕樓

閉路監控系統、防盜系統、消防系統自動報警噴淋防火系

公共部分裝修、煤氣、優質面磚外墻、優質鋁窗配翠綠色玻璃、門廳及過廳裝修采用星級酒店標準鋁窗配藍色玻璃統，電視保安監控系統，可視對講系統，電子遙控中央門鎖龍港國際中心新大陸廣場

中央空調系統、消防系 外墻裝飾：高級顏色瓷統、緊急照明系統、門 片附加線條圖案鈴對講 候梯廳：墻身高級瓷片至頂，地面鋪拼花地磚另有石膏板吊頂，內藏暗燈浴室：墻身高級圖案瓷片于頂，地面鋪高級防滑地磚臥室：墻身涂磁粉三遍廚房：高級瓷片于頂，地面防滑地磚客/飯廳：墻身涂磁粉三遍，地面水泥砂漿找平陽臺：高級防滑地磚門：進戶高級實心雕花木門窗：高質量鋁合金玻窗新加坡獅島全自動消 門：防火防盜門防預警、廣播及滅火系 室內：地面水泥砂漿抹統 平，內墻及天花混合砂漿抹平，刷白。廚房：設排煙井，并預留上下水接口、抽油煙機、熱水器及電冰箱等電器位。衛生間：預留上下水電接口。陽臺：每戶置設雙陽臺，一個觀景陽臺，一個生活陽臺。陽臺為開敞式或半開敞式并配金屬欄桿。窗戶：所有外墻窗均采用高級鋁合金窗框，配淡綠色玻璃。每戶均設寬大凸窗和大型落地全景玻窗，凸窗面奉送。四．競爭對手電梯、車庫、物管分析物業電梯車庫物管名稱新進二梯五戶地下車庫：設置自安防系統：閉路監控，保安24貴山動噴淋系統、自動小時巡邏，每戶可視野對講苑溫感、煙感報警系服務系統：24小時物管熱線統及交通指示系統0.6元/M2十年不變海恒二梯五戶兩層地下車庫自己組建貴山（有電梯直達）園天恒二梯五戶地上和地下停車酒店式專業星級服務中日合資城市智能化管理深圳國都廣居物管花園24小時物管時代二梯六戶提供星級物管服務名仕安全服務、商務服務、樓維護服務、清潔服務1元/M2龍港平層：商場上有4層停車酒店式物業管理國際兩梯八戶場450個車位1—1.2元/M2中心躍層：四梯六戶新大三梯五戶地下停車場85個ISO9002物管體系，24小時管理陸廣車位及保安，計算機管理中心及監控場中心1元/M2五．競爭對手戶型、面積及所占比例物業戶型面積范圍所占名稱比例新進貴兩房兩廳77.61M2—104.11M240%山苑三房兩廳115.97M2—151.61M260%海恒貴山園天恒城市 三房兩廳花園 四房兩廳五房三廳復式時代名仕樓龍港國際 三房兩廳中心四房兩廳新大陸廣三房兩廳場 四房兩廳

108.29M2—124.62M2123.11M2—163.55M2225.89M2200M2—300M2160M2—170M2200M2—220M2240M2—300M2350M2—141.507M2—163.995M2128.226M2—140.153M2144.95M2—168.59M2199.02M2

50%45%0.7%4.3%21%67%6%6%38%62%80%20%六．競爭對手戶型、配套優劣勢分析物業 優勢 劣勢名稱新進貴A戶型：面積配比恰A戶型：無主衛山苑當，無黑房B戶型：廚房面積過大B戶型：有主衛、儲藏C戶型：有黑衛室D戶型：有黑衛C戶型：有主衛、走入E戶型：廳不方正式衣柜、工人房所有戶型都沒有做到浴、廁D戶型：有主衛、儲藏分離室、觀景陽臺、生活陽臺E戶型：有主衛、無黑衛海恒貴山園天恒城市天景園：A、B、D主天景園：A、B餐廳相對，C花園臥有轉角觀景陽臺戶型餐廳、衛生間相對，私C、D有主衛密性差天恒