《資產評估》練習題及參考資料一、簡述題：1、請結合實際談一談影響房地產評估的各類因素答案：房地產評估價中一般將價格的影響因素區分為個別因素、區域因素和一般因素三個層次：

個別因素是指房地產本身所具有的特點或條件。例如，土地的個別因素有地質、地貌、地勢、地形、日照、通風、干濕，鄰接街道的條件，與市政設施的接近程度等等；又如，房屋的個別因素有結構、類型、式樣、裝修、設備、質量、戶型、層次、朝向、建造年代等等。

區域因素是指房地產所處地區的環境特點。主要有：商業服務業的繁華程度，道路交通的通暢程度，交通便捷程度和城市基礎設施的狀況等等。

一般因素是指影響所有房地產價格的一般的、普遍的、共同的因素。主要包括經濟因素、社會因素、政治因素和心理因素等等。2、運用成本法進行資產評估的思路是什么？答：成本法是指首先估測被評估資產的重置成本，然后估測被評估資產業已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。

成本途徑始終貫穿著一個重建或重置被評估資產的思路。在條件允許的情況下，任何一個潛在的投資者在決定投資某項資產時，他所愿意支付的價格不會超過購建該項資產的現行購建成本。如果投資對象并非全新，投資者所愿支付的價格會在投資對象全新的購建成本的基礎上扣除資產的實體有形損耗；如果被評估資產存在功能和技術落后，投資者所愿支付的價格會在投資對象全新的購建成本的基礎上扣除資產的功能性貶值；如果被評估資產及其產品面臨市場困難和外力影響，投資者所愿支付的價格會在投資對象全新的購建成本的基礎上扣除資產的經濟性貶損因素。

成本途徑作為一條獨立的評估思路，它是從再取得資產的角度來反映資產的交換價值的，即通過資產的重置成本反映資產的交換價值。只有當被評估資產處于繼續使用狀態下，再取得被評估資產的全部費用才能構成其交換價值的內容。只有當資產能夠繼續使用并且在持續使用中為潛在所有者和控制者帶來經濟利益，資產的重置成本才能為潛在投資者和市場所承認和接受。從這個意義上講，成本途徑主要適用于繼續使用前提下的資產評估。同時，采用成本法評估，還應當具備可利用的歷史資料，形成資產價值的耗費也是必須的。3、機器設備評估具有哪些特點？答：機器設備類資產一般是企業整體資產的一個組成部分，它通常與企業的其他資產共同完成某項特定的生產目的，一般不具備獨立的獲利能力。所以在進行機器設備評估時，收益法的使用受到很大限制，通常采用成本法和市場法（2）

對于整體性的機器設備，它是為了實現某種功能，由若干機器設備組成的有機整體。主體人員在進行價值分析時應注意資產之間的有機聯系對價值的影響，整體的價值不僅僅是單臺設備的簡單相加。（3）

在機器設備中，一部分機器設備屬于動產，它們不需要安裝，可以移動使用。一部分屬于不動產或介于動產與不動產之間的固置物，它們需要永久的或在一段時間內以某種方式安裝在土地或建筑上，移動這些資產將可能導致機器設備的部分損失或完全失效。（（4）影響機器設備磨損的因素很多，設備的磨損、失效規律不易確定，個體差異較大。確定貶值往往需要逐臺地對設備的實體狀態進行調查、鑒定。（1分）（5）設備的貶值因素比較復雜。除實體性貶值外，往往還存在功能性貶值和經濟性貶值。科學技術的發展，國家有關的能源政策、環保政策等，都可能對設備的評估價值產生影響。4、簡述運用市場途徑評估單項資產應考慮的可比因素。答：（1）資產的功能；（2）資產的實體特征和質量；（3）市場條件；（4）交易條件。5、資產評估報告書的目錄有哪些主要內容？答：按有關規定，資產評估報告書目錄應包括摘要、正文、備查文件三大部分。其中，正文還應包括：委托方與資產占有方、評估目的、評估范圍和對象、評估基準日、評估原則、評估依據、評估方法、評估過程、評估結論、特別事項說明、評估基準日期的重大事項、評估報告法律效力、評估報告提出日期等有關方面的內容。6、簡述編寫資產評估報告應遵循的基本要求。答：資產評估報告時應遵循如下基本要求：(1)實事求是；(2)內容全面，準確而簡練；(3)報告要及時。1.C2.D3.C4.D5.C6.A7.B8.B9.A10.C11.B12.B13.D14.A15.B16.B17.A18.C19.D20.D21.B22.A23.C24.D25.B26.D27.D28.A29.A30.B一、單項選擇題（共30題，每題l分。每題的備選項中，只有l個最符合題意）1.從性質上講，資產的評估價值是注冊資產評估師對被評估資產在評估基準日的（）估計值。A.成交價格

B.重建成本

C.交換價值

D.勞動價值2.資產評估中的價值類型選擇與許多因素密切相關，其中包括（）。A.評估方法

B.評估原則

C.評估程序

D.評估依據的市場條件3.甲設備作為被評估企業中的一個要素資產，在持續使用前提下，其評估價值應該是（）。A.它的最佳使用價值

B.它的正常變現價值

C.它對企業的貢獻價值

D.它的快速變現價值4.資產評估中確認資產的基本標準之一是看其是否具有（）。A.歷史成本

B.歷史收益

C.預期成本

D.預期收益5.某收益性資產，評估基準日后可使用年限為30年，每年收益為20萬元，折現率為10%，其評估價值最接近于（）。A.178

B.180

C.188

D.2006.某收益性資產，效益一直良好，經專業評估人員預測，評估基準日后第一年預期收益為100萬元，以后每年遞增l0萬元，假設折現率為10%，收益期為20年，該資產的評估價值最接近于（）萬元。A.1400

B.1700

C.1800

D.19707.某被估房地產自評估基準日起剩余使用年限為30年，經專業評估人員分析，評估基準日后第一年的預期收益為50萬元，其后各年的收益將以2%的比例遞增，設定的折現率為l0%，該房地產的評估值最接近于（）萬元。A.555

B.560

C.625

D.6508.被評估對象為某企業的無形資產，預計該無形資產在評估基準日后未來5年每年的收益維持在120萬元的水平，并在第五年末出售該無形資產，經專家分析認為，該無形資產在第五年末的預期出售價格約為200萬元，假設折現率為10%，該無形資產的評估價值最接近于（）萬元。A.455

B.580

C.655

D.13249.在資產評估程序中，首先要明確資產評估業務基本事項，其中包括明確（）。A.資產的價值類型及定義

B.資產評估業務約定書格式

C.資產評估計劃類型

D.資產評估過程中的具體步驟10.某被評估設備為l992年l2月購入，賬面原值l2萬元，評估基準日為2004年12月31日。目前市場上無法獲得該設備相關售價信息。已知該類設備1992年的定基物價指數為l02%，l998年的定基物價指數為116%，自1999年開始，同類物價指數每年比上一年上升4%，若該設備的成新率為40%，不考慮其他因素，該設備的評估值最接近于（）萬元。A.5.34

B.6.15

C.6.65

D.7.8511.已知被評估設備在評估基準日的主材費為100萬元，設備的主材費為全部成本的85%，行業平均成本利潤率為l0%，不考慮其他因素，則設備的重置成本最接近于（）萬元。A.123.53

B.129.41

C.135.29

D.135.8812.某被評估設備目前已不再生產，該設備與更新后的新設備相比，在完成相同生產任務的前提下，多使用3名操作工人，每年多耗電100萬度，如果每名操作工人的工資及其他費用為每年1.8萬元，每度電的價格為0.45元，自評估基準日起該設備尚可使用8年，折現率為l0%，企業所得稅稅率為33%，不考慮其他因素，則該設備的功能性貶值最接近于（）萬元。A.130

B.180

C.310

D.33813.某被評估實驗室設備已投入使用5年，按設計標準，在5年內應正常工作14600小時。由于實驗室利用率低，如果按一年365天計算，在過去的5年內平均每天只工作4個小時。經專家分析，若按過去5年的實際利用率預測，自評估基準日起該設備尚可使用l5年，若不考慮其他因素，則該設備的成新率最接近于（）。A.72%

B.75%

C.82%

D.86%14.評估對象為一套設備，該設備與同新型設備相比，在每年產量相同的條件下，多耗費材料10萬元。同時由于市場競爭原因，導致在評估基準日后該設備生產的產品銷售價格將下降，經分析，由此導致企業每年利潤總額減少20萬元。若該設備尚可使用5年，折現率為l0%，所得稅稅率為33%，不考慮其他因素，則該設備的經濟性貶值最接近于（）萬元。A.50.8

B.75.8

C.76.2

D.1l3.715.在房地產評估中，綜合資本化率r與土地價值L、土地資本化率r1、建筑物價值B、建筑物資本化率r2之間的關系為（）。16.被評估非專利技術自評估基準日起剩余使用年限為8年，經專業評估人員分析，評估基準日后第一年的預期收益為50萬元，其后各年的收益將以2%的比例遞減，若折現率為10%，該非專利技術的評估值最接近于（）萬元。A.189

B.25l

C.377

D.40417.某企業年產塑料件產品l0萬件，由于采用了一項專利技術，使每件產品的成本由原來的3元降到2.5元，同時由于該專利技術提高了產品質量，產品售價（不含稅）由原來的每件l5元上升到l7元。假設評估基準日后該專利使用權剩余使用年限為5年，產量不變，折現率為10%.企業所得稅稅率為33%，不考慮流轉稅及其他因素，則該專利使用權的評估值最接近于（）萬元。A.63.50

B.69.75

C.88.52

D.94.7818.被評估對象為一項專有技術，在該項技術的研制過程中消耗材料21萬元。動力消耗40萬元，支付科研人員工資30萬元。評估人員經過市場調查詢證，確定科研人員創造性勞動倍加系數為1.3，科研平均風險系數為0.5，該項無形資產的投資報酬率為25%，行業基準收益率為30%，如采用倍加系數法估算該項專有技術的重置成本，其重置成本最接近于（）萬元。A.120

B.150

C.250

D.26019.甲企業擬許可乙企業使用其商標，注冊資產評估師運用收益法對該商標使用權的投資價值進行評估時，預測其未來收益的范圍應為（）。A.甲企業與乙企業使用該商標全部產品帶來的收益

B.乙企業的產品、服務及投資收益

C.甲企業使用被評估商標產品帶來的收益

D.乙企業使用被許可商標產品帶來的收益20.根據我國《著作權法》的規定，（）屬于受版權保護的作品。A.時事新聞

B.歷法、通用表格和公式

C.法律法規

D.地圖、示意圖21.某企業發行五年期一次還本付息債券10萬元，年利率6%，單利計息，評估基準日至到期日還有3年，若以國庫券利率5%作為無風險報酬率，風險報酬率取3%，則該債券的評估價值最接近于（）元。A.93672

B.103198

C.111454

D.12037022.甲公司賬面有多項控股和非控股的長期投資，評估師運用加和法評估甲公司時，其原始資料應以（）數據為基礎。A.甲公司報表及所有被投資的公司的報表

B.甲公司與控股公司的合并報表

C.甲公司與所有投資公司的合并報表

D.甲公司與非控股公司的合并報表23.甲公司委估的應收款項賬面原值5000元，壞賬準備500元，凈值4500元。評估時確定其回收風險損失率20%，審計機構確定的壞賬準備為800元，該應收款項的評估值接近于（）元。A.3600

B.3700

C.4000

D.450024.運用年限法估測設備的實體性貶值率或成新率，其假設前提是（）。A.設備不存在功能性貶值

B.設備不存在經濟性貶值

C.設備不存在功能性貶值也不存在經濟性貶值

D.設備的實體性損耗與使用時間成線性關系25.從不同口徑收益額與其評估值的價值內涵的角度考慮，利用凈利潤指標作為企業價值評估的收益額，其資本化價值應該是企業的（）價值。A.部分股權

B.所有者權益

C.投資資本

D.總資產26.按照現行國有資產評估項目管理制度規定，國有資產評估項目實行（）制度。A.立項和確認

B.立項和審批

C.審批和備案

D.核準和備案27.與國際評估準則相比，我國資產評估準則體系的一個突出特點是制定了資產評估（）。A.指南

B.指導意見

C.具體準則

D.基本準則28.目前最具影響力的國際性評估專業準則是（）。A.國際評估準則委員會制定的《國際評估準則》

B.美國評估促進會制定的《專業評估執業統一準則》

C.歐洲評估師聯合會制定的《歐洲評估準則》

D.英國皇家特許測量師學會制定的《評估指南》29.《國際評估準則》認為，資產評估中的“折舊”應當是一個與（）有關的概念。A.市場

B.資產類型

C.會計原則

D.稅收政策30.被評估企業經評估后的所有者權益100萬元，流動負債200萬元，長期負債100萬元，長期投資150萬元，被評估企業的投資資本應該是（）萬元。A.150

B.200

C.250

D.400二、多項選擇題（共10題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）31.CE32.BC33.CD34.AB35.ABD36.ABD37.ABD38.ACD39.ACDE40.ABC31.在資產評估中引入價值類型理論的根本目的是（）。A.為管理部門合理確認評估結果提供指引

B.為管理部門合理審批評估機構提供指引

C.為評估人員科學合理地進行資產評估提供指引

D.為評估人員合理確定資產價格提供指引

E.為評估報告使用者恰當使用評估結果提供指引CE32.土地的自然特性包括（）等。A.稀缺性

B.位置的固定性

C.質量的差異性

D.利用的多方向性

E.可壟斷性BC33.從自然資源與人類的經濟關系角度，自然資源可分為（）。A.可再生的非耗竭性資源

B.不可再生的非耗竭性資源

C.生物資源

D.土地資源

E.不可再生的耗竭性資源34.在無形資產評估中，通過無形資產鑒定環節，可以解決（）等問題。A.確認無形資產是否存在

B.鑒別無形資產的種類

C.確定評估方法

D.確定收益水平及風險

E.確定評估價值35.注冊資產評估師采用收益法對商標權進行評估時需重點收集的資料包括（）。A.宏觀經濟政策對商標產品的影響

B.商標產品市場占有率

C.商標設計、注冊費用

D.商標的使用范圍36.企業價值評估的目標通常是企業的（）價值。A.總資產

B.所有者權益

C.長期投資

D.長期債務

E.部分股權37.專利技術與專有技術相比，具有（）等特征。A.地域性

B.公開性

C.收益性

D.明確的時間性38.根據有關行業自律管理的規定。對于違反資產評估職業道德的注冊資產評估師，行業協會可以對其進行（）等自律懲戒措施。A.警告

B.罰款

C.通報批評

D.取消執業資格39.我國資產評估業務準則體系在縱向關系上包括（）等層次。A.基本準則

B.職業道德基本準則

C.具體準則

D.評估指南

E.指導意見40.《國際評估準則》的核心內容包括（）等。A.《國際評估準則l——市場價值基礎評估》

B.《國際評估準則2——非市場價值基礎評估》

C.《國際評估準則3——評估報告》

D.應用指南l——以財務報告為目的的評估

E.應用指南2——以貸款為目的的評估三、綜合題[共4題，共50分。其中（一）題10分，（二）題l0分，（三）題12分，（四）題l8分。有計算的，要求列出算式、計算步驟。需按公式計算的，應列出公式]（一）甲評估機構于2005年1月對A公司進行評估，A公司擁有B公司發行的非上市普通股200萬股，每股面值1元。經評估人員預測，評估基準日后該股票第一年每股收益率為5%，第二年每股收益率為8%，第三年每股收益率為l0%，從第四年起，因生產、銷售步入正軌，專利產品進入成熟期，因此每股收益率可達l2%，而且從第六年起，B公司每年年終將把稅后利潤的80%用于股利分配，另20%用于公司擴大再生產，B公司凈資產收益率將保持在15%的水平上。如果無風險報酬率為4%，風險報酬率為6%，評估基準日為2005年1月1日，求A公司所擁有的B公司股票的評估值。（要求：最終結果以萬元為單位，小數點后保留兩位。）（二）被評估資產為一待開采金屬礦的探礦權。該礦由甲勘探隊于2001年1月初開始進行投資勘探，2003年12月末完成了全部勘探工作，并形成了完整的資料，具備了投資開采的條件。2004年1月甲勘探隊擬將勘探成果轉讓給乙企業并由乙企業進行開采，要求評估探礦權價值，并將評估基準日確定為2004年1月1日。評估人員調查得知，甲勘探隊在3年的勘探過程中，每年投資l00萬元，資金均勻投入，在這三年的過程中，相應物價指數每年遞增5%.該金屬礦可開采量為1000萬噸。乙企業從2004年1月開始投資，如果每年投資500萬元，資金均勻投入，3年后可形成年開采礦石l00萬噸的生產能力。假設該礦礦石每噸售價500元，每年獲得的利潤總額為銷售收入的l5%，所得稅稅率為33%，適用折現率為l0%，假設除投資條件外不考慮其他因素，求該探礦權的轉讓價值。要求：采用約當投資——貼現現金流量法，結果以萬元為單位，小數點后保留兩位。（三）被評估企業為一擬準備上市的酒店，評估基準日為2003年12月31日，該酒店2003年的財務狀況詳見2003年利潤表，表中補貼收入30萬元為因“非典”原因國家給予的退稅收入，營業外支出l5萬元為防“非典”發生的專項支出。評估人員對該公司的情況進行深入調查及對歷史數據分析后，對該企業正常經營情況下的有關財務數據做出如下判斷：1.由于非典原因，該企業2003年的實際收入僅達到企業正常經營收入的60%；2.企業主營業務成本約占主營業務收入的50%，營業費用約占主營業務收入的5%，管理費用約占主營業務收入的5%；3.財務費用（利息支出）約占主營業務收入的10%，其中長期負債利息占財務費用的80%；4.主營業務稅金及附加占主營業務收入的5.5%；5.企業所得稅稅率為33%.2003年利潤表項目行本年累計數一、主營業務收入11000000.00減：主營業務成本3550000.00主營業務稅金及附加555000.00二、主營業務利潤（虧損以“-”號填列6395000.00加：其它業務利潤（虧損以“-”號填列）7減：營業費用880000.00管理費用9100000.00財務費用1080000.00其中：利息支出1180000.00三、營業利潤（虧損“-”號填列）13135000.00加：投資收益（虧損以“-”號填列）14補貼收入15300000.00營業外收入16減：營業外支出17150000.00四、利潤總額（虧損總額以“-”號填列18285000.00減：所得稅（所得稅稅率為33%）1994050.00五、凈利潤（凈虧損以“-”號填列）22190950.00評估人員根據被評估企業的實際情況及未來發展前景，選取了同行業5個上市公司作為參照物并經綜合分析、計算和調整得到一組價值比率（倍數）的平均數值，具體數據如下：（1）市盈率為l0；

（2）每股市價與每股無負債凈利潤的比率為7；

（3）每股市價與每股主營業務利潤的比率為3.8.要求：根據上述資料運用市場法評估該酒店市場價值。（最終評估值以算術平均數為準，運算中以萬元為單位，評估結果保留兩位小數）。（四）被評估對象為一宗待開發商業用地，土地面積5000平方米，該宗地的使用權年限自評估基準日起為40年，當地城市規劃規定，待估宗地的容積率為5，覆蓋率為60%.評估師根據城市規劃的要求及房地產市場現狀及發展趨勢，認為待估宗地的最佳開發方案為建設一幢25000平方米的大廈，其中l-2層為商場，每層建筑面積為300O平方米，3層及3層以上為寫字樓，每層建筑面積為l900平方米。評估師根據相關資料，經分析、測算得到如下數據資料：1.將待估宗地開發成七通一平的建筑用地需要投資500萬元，開發期為1年，投資在1年內均勻投入；2.大廈建設期為2年，平均每平方米建筑面積的建筑費用為3000元，所需資金分兩年投人，第一年投入所需資金的60%，第二年投入所需資金的40%，各年投資均勻投入；3.專業費用為建筑費用的10%；4.預計大廈建成后即可出租，其中1-2層每平方米建筑面積的年租金為2000元，出租率可達100%，第3至第5層（即寫字樓部分的1至3層）平均每天每平方米建筑面積租金為2元，第6層及以上各層平均每天每平方米建筑面積租金為2.5元，寫字樓平均空置率約為10%；5.管理費用為租金的5%，稅金為租金的l7.5%，保險費為建筑費及專業費用的0.1%，維修費用為建筑費用的l%，年貸款利率為5%，復利計息；6.開發商要求的利潤為建筑費用、專業費用、地價及土地開發費用之和的25%；7.房地產綜合資本化率為8%；8.每年按365天計算：9.本項目不考慮所得稅因素。根據上述條件，試對該宗地的價值進行評估（要求：評估結果保留兩位小數）。***參考答案***一、單項選擇題（共30題，每題l分。每題的備選項中，只有l個最符合題意）1.C2.D3.C4.D5.C6.A7.B8.B9.A10.C11.B12.B13.D14.A15.B16.B17.A18.C19.D20.D21.B22.A23.C24.D25.B26.D27.D28.A29.A30.B二、多項選擇題（共10題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）31.CE32.BC33.CD34.AB35.ABD36.ABD37.ABD38.ACD39.ACDE40.ABC三、綜合題[共4題，共50分。其中（一）題10分，（二）題l0分，（三）題12分，（四）題l8分。有計算的，要求列出算式、計算步驟。需按公式計算的，應列出公式]（一）(二）（三）收益調整表項目行本年累計數一、主營業務收入11666700.00減：主營業務成本3833300.00主營業務稅金及附加591668.50二、主營業務利潤（虧損以“-”號填列）6741731.50加：其它業務利潤（虧損以“-”號填列）7減：營業費用883300.00管理費用983300.00財務費用10166700.00三、營業利潤（虧損以“-”導填列）

13408431.50加：投資收益（虧損以“-”號填列）14補貼收入15營業外收入16減：營業外支出17四、利潤總額（虧損總額以“-”號填列）18408431.50減：所得稅（33%）19134782.39五、凈利潤（凈虧損以“-”號填列）22273649.111.主營業務收入=100÷60%=166.67（萬元）（1分）2.主營業務成本=166.67×50%=83.33（萬元）（1分）3.主營業務稅金及附加=166.67×5.5%=9.17（萬元）（1分）4.營業費用=166.67×5%=8.33（萬