1、均 安均安商業物業總體概況第7-12 頁第 均 安均安商業物業總體概況第7-12 頁第 12-15 頁、各階段推廣計劃第 15頁概 況第2-7 頁第2頁目錄：一、二、1、均安主要商圈分析2、各樓盤商鋪租金、售價一覽表3、商鋪的供應量分析三、項目定位 1 、形象定位2、經營路線定位3、功能分區定位4、價格、租金定位5、目標客戶定位四、整合推廣 1 、推廣策略2、媒體策略 3五、總結概 況：一、概 況：1、均 安 鎮 地 處 珠 江 三 角 洲 腹 地 ， 位 于 順 德 市 西 南 部 ， 與 中 山 、 新會 相 鄰 ， 總 面 積 81. 3 平 方 公 里 ， 下 轄 18 個 村 委 會

2、 和 1 個 街 道 辦 事處 ， 常 往 人 口 8 萬 ， 流 動 人 口 4 萬 多 ， 旅 居 海 外 和 港 澳 臺 的 鄉 親 4萬 多 。均 安 鎮 是 省 級 旅 游 度 假 區 、 省 民 族 民 間 藝 術 之 鄉 。 第 三 產 業 以旅 游 業 、 房 地 產 業 和 專 業 化 市 場 的 開 發 為 重 點 。 以 均 安 碧 桂 園 高 爾夫 生 活 村 、 生 態 樂 園 、 李 小 龍 祖 居 為 龍 頭 的 康 體 游 、 生 態 農 業 游 、名 人 游 蓬 勃 發 展 。均 安 現 正 積 極 樹 立 牛 仔 紡 織 服 裝 產 業 和 旅 游 度 假

3、兩 大 品 牌 。2、 騰飛 的第 二 工 業目 前 全 鎮 共 有 工 業 企 業 646 家 。 其 中 ， 規 模 企 業 32 家 ， 三 資 企業 63 家 ， 規 模 企 業 4 家 。工 業 區 配 套 完 善 。近 年 來 ，均 安 新 開 發 工 業 區 15 個 ，面 積 共 2500多 畝 ，投 入 資 金 達 5000 多 萬 元 ，并 重 點 規 劃 了 3 個 總 面 積 5000 畝 的鎮 級 大 工 業 區 ， 為 均 安 工 業 發 展 打 下 了 實 的 基 礎 。3、 蓬勃 的教 育 事 業教育事業蓬勃發展，全鎮現有中學 7 所，小學 18 所，幼兒園 2

4、9 所。二、 均安商業物業總體概況均安 主要 商均安 主要 商圈 分析 ：以百 安路 為界 ，三華 商業 城、壹 加貳商 場和 天天 商場 為中心，壹加貳商場較陳舊，以經營小食品、日常用品、低檔服裝鞋類為元/ ，商鋪租金價格為 100 元/1）、加上 宏安路商 鋪組 成的中心老 商圈 。A、 三華商業城一層是擁有 126 個卡位（ 2 / 個）的 菜市場，一 個卡位租金 200 元/ 月左右，沿 百安路的商鋪租金在 30 元/左右，二 層已經出租做了廠房；B、天天商場以經營小食品、日常用品為主，面積 600 ，沿 街商鋪租金 40-45 元/ ，以 經營小家電、摩 配、文 具為主；商 場旁邊的

5、小 商品市場經營低檔服裝、雜貨，每個攤位租金 180 元/ 月；C、主，面積 600 左右；D、錦安路兩邊店鋪林立，經營小百貨、文具、通訊器材、服 裝鞋類為主，租金價格在 30 元/ 左右，還有上升的趨勢。點評 ：此商圈商業氛圍較濃厚，人流量大，位于均安鎮中心，是滿足均安人日常消費的老商圈，商業業態主要以關系民 生的商業為主。沿建安路的碧海名居商鋪售價在 7150-15000，集中了一些中檔的西餐廳、快餐廳、品牌 服飾等，是全城商業物業售價、租金最貴的地方，也是人流相對集中的區域。保安路近均安大橋的商鋪租金約 40-45 元/，均 欖路商鋪租金價格2）、以保安路近均安大橋的商鋪租金約 40-4

6、5 元/，均 欖路商鋪租金價格的商 鋪組 成的 商圈 。A、萬樂福一層為新建的中心菜市場，經營蔬菜、肉類，擁有 200 多個卡位（ 2 /個），每 個卡位租金 350 元/ 月，市 場內鋪位租金 50 元/; 二層為面積 1200 左右的購物商場，經 營中低檔服裝、食 品、日常用品為主，小電器、手機、煙酒、金銀飾品為輔；B、富安牛仔城為均安牛仔服飾產業發展的產物，主要經營牛仔服飾配套行業。點評 ：此商圈毗鄰均安舊商圈，是伴隨均安牛仔紡織服裝產業的發展而形成的，商 業業態以牛仔紡織服裝配套產業為主，如 布料批發、服 裝批發等。3）、以嘉 都商 場、泰和市 場和 新華 永豐 菜市場 、裕豐商 場為

7、 兩端中心，連接 保安 路、均欖 路商鋪 組成 的商 圈；A、嘉都商場面積 1500 左右，以 經營副食、日 常用品、小 家電、中 檔服飾（占據了商場近一半的面積）為主；B、泰和商場面積 300 左右，經營日常用品為主；C、新華永豐菜市場占地 500 左右，經營蔬菜和肉類，旁邊的裕豐商場經營小百貨，面積在 300 左右；D、。售價5380-108004100-54885500 元/ 7150-15000只租不售10000 元/ 7000-100004200 元/ 租金元/ 元/。售價5380-108004100-54885500 元/ 7150-15000只租不售10000 元/ 7000-1

8、00004200 元/ 租金元/ 元/ 35 元/元/ 40 元/40 元/元/ （靠內街）備注未定未定打樁階段45-100現樓，建行租沿百安路四間現樓28 元/（夾層 312 月 31 號交樓12 月交樓元/ 現樓現樓點評 ：此商圈以康樂路為界，均欖路兩旁集中了 70-80 家小規模的服裝廠、繡花廠，保 安路靠近嘉都商場集中了一些關系民生的低檔商業業態 5。本地居民和廠里的工人形成此區域的消費主力，此區域亦是最靠近本案的區域，商 業氛圍差，商 業業態較單一、原 始，迫 切需要一個新的上檔次的消費中心。2、各 樓盤 商鋪 售價 、租 金一 覽表樓盤名稱麗雅苑怡華園二期麗景閣碧海名居鴻俊軒鴻逸軒

9、牛仔城二期元/ ）牛仔城一期3、商 鋪的 供應 量分 析: 隨著均安經濟的不斷發展，商業物業市場競爭將更加激烈，供應量亦在數量（套）25 24 400 105 21 12 26 80 27 9 11 3 154 16 備注現樓現樓現樓現樓現樓現樓（商場）新建新建新建新建新建新數量（套）25 24 400 105 21 12 26 80 27 9 11 3 154 16 備注現樓現樓現樓現樓現樓現樓（商場）新建新建新建新建新建新建新建樓盤名稱怡華苑一期匯福豪庭牛仔城一期牛仔城二期盈翠軒碧海名居聚麗豪庭怡華苑二期麗雅苑鴻俊軒鴻逸軒鴻信軒帝豪灣麗景閣分析 ：1）、均安鎮今年商鋪新增供應量達到了 30

10、0 套，其中已經銷售了近 60套。鴻 球地產 11 套不 售，麗 景閣 17 套全部售罄、麗 雅苑已售 12 套。市 場仍然有足夠的容納量消化剩余貨量。2）、本 案推出后，將 與牛仔城二期、怡 華苑二期商鋪形成“ 三足鼎立”- 締造東區尖沙咀，引領均安新時尚；集購物、美食、文化、休閑娛樂為一體 。差- 締造東區尖沙咀，引領均安新時尚；集購物、美食、文化、休閑娛樂為一體 。差異 化、互 補性打造東區高檔住宅小區，均安第一商業街， 起到城置、經營定位、經營內容、推廣策略上面有很大區別，所以本案建成后必將成為均安新的商業中心，消費新坐標。三、 項目定位：一）、形象 定位 ：* 均安第 一品 牌商 業

11、步行 街-* 綜合性 的歐 陸風 情商 業步行 街二）、經營 路線 定位 ：走 道路，引 進知名品牌，專 做中檔精品，突 出與均安目前的商業不同的經營線路。三）、功能 分區 定位 ：1、功能分區依據：1）、依據項目整體形象定位的需求：項目要塑造東區尖沙咀，均安消費新坐標的形象。是均安唯一的至大的集購物、餐飲、休閑娛樂、文化于一體的綜合性歐陸風情商業步行街；2）、依據發展商城市運營商的角色定位：發展商促進東西區協調發展，市運營商的角色；3）、依據公司后期發展的需要：超級市場區：）、位置：A座商鋪（A11A171除外）本土有一定影響力的綜合性超市，經營內容要有別于目前均安的大商家對位置、人流的要求

12、比較嚴格，若主力商家招商失敗，可考慮進行組合招商，A座的位置、人流方面均可以滿足這中西美食區：緊鄰馬路，商家需要；飲食行業的油煙問題不會影響到小區居民的生活起居；對面的河堤公園建成后環境優美，為商家攬客提供便利；超級市場區：）、位置：A座商鋪（A11A171除外）本土有一定影響力的綜合性超市，經營內容要有別于目前均安的大商家對位置、人流的要求比較嚴格，若主力商家招商失敗，可考慮進行組合招商，A座的位置、人流方面均可以滿足這中西美食區：緊鄰馬路，商家需要；飲食行業的油煙問題不會影響到小區居民的生活起居；對面的河堤公園建成后環境優美，為商家攬客提供便利；A座緊鄰馬路、河堤公園，將來人流比例如：屈臣

13、氏、 中型家電連鎖超壞直接影響到后期項目的開發。從后期項目開發的角度來講，步行街只許成功。2、功能分區：1、 12）、目標商家：各個商場。例如：信和商場3）、理由：較旺盛；市、通訊器材連鎖店、珠寶店、銀行等。些商業業態的需求。2、 1 ）、位置：B座商鋪（、 B17號-B31 號商鋪除外） 2 ）、目標商家：大型酒樓、中檔西餐廳或者自助餐廳、美食街、餅屋等例如：一層引進一家大的酒樓、中檔西餐廳或者咖啡館像綠茵閣西餐廳、彩蝶軒等，二層做各地小吃美食街或者自助餐廳、酒吧、咖啡館等。 3 ）、理由：品牌店一條街兩邊商鋪，真正步行街感覺；休閑精品區14 個方到品牌店一條街兩邊商鋪，真正步行街感覺；休閑

14、精品區14 個方到 270多個方不等，小的鋪面可文化影音區： 1）、位置：內街A11號A17號、B17號B31；1座 131座 24號、2座 1號2座 17。 2）、目標商家：中檔次的休閑、運動類品牌服飾、鞋類、窗簾布藝、床上用品等特色品牌店。例如：千色、華倫天奴、百麗、安踏、德爾惠、以純、啄木鳥等品牌。 3 ）、理由： A1 號A12號位置偏，形成不了連續性，故排除在外；4、1）、位置： 1座鋪位二層 2）、目標商家：美容養顏、康體店、美發店、精品飾品店等例如：伊麗莎白美容、香水、箱包、小飾品店等 3）、理由： 鋪位本身的面積決定：鋪位面積從作精品、小飾品、女性化妝品專柜等，大面積的可以作美

15、容美發； 鋪位的位置決定：此類行業靠的是專業和名氣，相對來說回頭客多，對人流的要求并不十分嚴格；5、1）、位置：2座商鋪二層 2 ）、目標商家：書店文具店、影碟店、網吧網吧設在二樓，有足夠的面積，而且可以帶動一定的人流。生活配套區：元/； 3 ）、理由：網吧設在二樓，有足夠的面積，而且可以帶動一定的人流。生活配套區：元/； 此區域商鋪進入性差，有四只樓梯把商鋪間隔開來，難以形成商業的延續性； 此區域鄰近市政文化、體育中心，和文化有關系； 均安目前的文具店、書店不上檔次，不成規模。6、1）、位置：A座1號12號商鋪2）、目標商家：純凈水店、糧油店、干洗店、士多等，或者考慮作商場的倉庫。3）、理由

16、：作為小區的生活配套商業對位置要求不高；位于側街，對整個商業步行街的氛圍沒有什么影響。商場需要倉庫位。注：整個小區建成后將達到 1660 戶，故招商時可考慮銀行、郵政代辦點、干洗店等生活配套。四）、價格 定位 ：1、商 業街 定價 原則 ：1）、整個小區的高 質素，商業街的整體形象，商業街的地理位置、緊鄰市政文化體育中心，未來人流走向，暫定價為 5000-130002）、商鋪定價分為四個檔次：A、B座沿東堤路的商鋪價格最高，為第一檔；靠內的價格為第二檔；A、B座商鋪二樓與 1、2 座裙樓商鋪（ A1-A12 除均價 ：12000元/；1 座 1 號12 號鋪A18 號A30 號，B32B581

17、71 座 25 號1 座 均價 ：12000元/；1 座 1 號12 號鋪A18 號A30 號，B32B58171 座 25 號1 座 37 號，2 座 8 號2座 29 號檔。2、商 業街 定價 ：1）、外街：A1號、A2 號、A9、A10；B1 號、B2 號、B3號 、 B15 號、 B16 號為 13000元/ ，其余均價 11800 元/；2）、內街：均價 ：8000元/A11號A17號、B17號B31 ， 9000 元/ 1座 131座 24 號、2座 1號2座 17，7000元/ 3）、側街；均價 ：5000元/4）、A、B座二層：均價 ：7000元/5）、1、2 座二層：均價 ：

18、5000元/五）、目標 客戶 群定 位：1、均安本地投資客（私營企業主、政府公務員等）；2、鄰鎮、順德區的投資客；3、港澳臺客人和海外僑胞；4、需要購置鋪面的生意人。推廣 策略 ：，吸引并不十分成熟的投資再進行中檔次各商業業態的招商，保證投資客的投資推廣 策略 ：，吸引并不十分成熟的投資再進行中檔次各商業業態的招商，保證投資客的投資1、1）、 通過對本地商業物業投資報酬率的市場調查得出結論如下：投資客對本地商業物業的投資報酬率要求約在 5-8%之間，本地的投資市場并不成熟。例 A：鴻逸軒商鋪：售價 10000 元/ ，租金 40 元/ 投資報酬率=401210000=0.048 例 B：麗景閣

19、商鋪：開盤價 5500 元/ ，現在的售價在 6700 元/，租金 35 元/ ；投資報酬率=35126700=6.2% 例 C：碧海名居商鋪現售價 15000 元/，租金 100 元/ 投資報酬率=100 1215000=8% 2）、通過以上分析得出“上、中、下”三個推廣策略 上策：概念炒作通過對本案的“概念炒作” （東區的尖沙咀、消費新時尚）客，去化本案，達到“兵不血刃”的效果； 中策：以商帶售引進一家知名商場做主力店，報酬率；“先河”，發展商與投資業主簽訂兩年包租合同，。強銷期廣泛告知，制造市場轟動效應。塑造整體形象，強調東區第一商業印制宣傳單張。海報報紙電視形象廣告接待中心完成現場看板

20、，戶外看板合理安排軟媒體攻勢計劃以及高規格現場大力宣剩余產品促銷期塑造高品質整體氣勢，品牌確立。特色強化。單張強打期，印制招商宣傳報紙、電視廣告強打期。視狀況補充修整。show 利用買氣加強銷控。現場買氣，單張。電視廣告。視狀況補充運作。視狀況彈性運作通過營商環境的打造，吸引更多的商家進駐，增強投資者的信心；“先河”，發展商與投資業主簽訂兩年包租合同，。強銷期廣泛告知，制造市場轟動效應。塑造整體形象，強調東區第一商業印制宣傳單張。海報報紙電視形象廣告接待中心完成現場看板，戶外看板合理安排軟媒體攻勢計劃以及高規格現場大力宣剩余產品促銷期塑造高品質整體氣勢，品牌確立。特色強化。單張強打期，印制招商

21、宣傳報紙、電視廣告強打期。視狀況補充修整。show 利用買氣加強銷控。現場買氣，單張。電視廣告。視狀況補充運作。視狀況彈性運作下策：包租兩年開創均安商業物業銷售的傳“買鋪即收租” ，每月返還業主租金，增強投資者的信心；然后以推遲交樓日期、打時間差、加大招商力度等方式降低自身風險。注：此三個策略可以根據具體情況進行選擇，亦可以進行組合。2、媒 體策 略：針對不同時期，媒體選擇、配合、投放力度有所側重。以“平面媒體為主，電視、戶外媒體配合，適當夾報、單張、信函輔助”公開期目的制造知名度。廣告重點街。印刷媒體報紙電視戶外媒體促銷活動）、內部認購期：項目進行首次推廣，試探市場反應，為項目前期銷售積累客源；同時積極招首次塑造東區尖沙咀、歐陸風情商業街形象；、制作宣傳海報，進行大范圍夾報；SP活動擴大影響力；時間：9月 21日-10 月 3）、內部認購期：項目進行首次推廣，試探市場反應，為項目前期銷售積累客源；同時積極招首次塑造東區尖沙咀、歐陸風情商業街形象；、制作宣傳海報，進行大范圍夾報；SP活動擴大影響力；時間：9月 21日-10 月 31日主題：經過一定積累后，制造吸引事件、項目全面推出市場，吸引市場注意力；SP活動；，邀請集團領導、政府領導出席剪彩儀式，順德區 1 時間： 8 月 20-9