1、遵化天之潤商業項目營銷推廣方案201001211遵化天之潤商業項目營銷推廣方案1每個人都渴望賺錢可不是每個人都能掌握賺錢的方法那么，我們來創造一種Preface2每個人都渴望賺錢Preface2閱讀城市解構客群項目解讀項目定位推廣定位方案結構推廣策略策略執行視覺策略活動策略總體推廣節奏3閱讀城市方案結構推廣策略3商業地產，不僅僅是建鋪賣鋪那么簡單，商鋪必須要有創造財富的能力，所以本方案的出發點不只是賣鋪子更重要的是探討賺錢的方法于是，我們從市場消費力和那些想賺錢的人講起4商業地產，不僅僅是建鋪賣鋪那么簡單，4閱讀城市唐山遵化畿東第一城 六大支柱產業，拉升強勁消費力2009年遵化生產總值430億

2、元，財政收入40億元，城鎮居民家庭可支配收入達到1.67萬元，增長18.1%，增速同比加快7.5個百分點農村居民家庭人均收入達到7000元，增長11.7%，增速同比加快3.1個百分點2008-2009年，農產業轉移農村富余勞動力1.6萬人次。遵化六大支柱產業鋼鐵業、機械制造業、食品業、建材業、電力能源業、醫藥化工業。而鋼鐵業，占全市GDP總量的半壁江山其中 建龍實業：總資產100億元，員工5746人，2008年銷售收入80億元，利潤10億元，實現出口創匯7000萬美元。港陸鋼鐵：總資產 80億元，員工6660人，2008年現銷售收入80億元，創利稅15億元。5閱讀城市唐山遵化畿東第一城2009

3、年遵化生產總值430六大社會商品，購買力攀升多元化消費明顯2009年社會消費品零售總額85億元，同比增長15.2%1、衣著消費保持快速增長大型商場和服裝專賣店的快速發展，著裝方面愈來愈追求時尚、講究款式、注重品牌。2、休閑娛樂消費逐漸升溫旅行社、KTV、俱樂部、休閑餐飲等服務性消費逐漸升溫。3、文化用品支出繼續加大攝像機、組合音響等文化娛樂用品消費增加。4、通訊消費穩步大幅增長家庭信息化成為推動通信消費的核心內容，電腦、高端手機（3G）等購置率大增。5、運動保健成消費新增長點強身康體的保健、滋補品等消費需求和支出大幅增長，健身房、美容院等日益升溫。6、交通消費呈現新亮點交通工具由傳統代步型向舒

4、適便捷型轉變，私家汽車大幅增加。閱讀城市6六大社會商品，購買力攀升多元化消費明顯2009年社會消費品零遵化消費市場發展趨勢閱讀城市時尚化、科技化、年輕化、品牌化7遵化消費市場發展趨勢閱讀城市時尚化、科技化、年輕化、品牌解構客群目前市場消費主力60%由年輕人構成，他們追求時尚，并用切身行動影響著社會潮流他們也許影碟有5大箱，MP4有3個，PSP有5個他們也許一個月頭發換一個顏色，三個月換一個偶像他們也許絲巾有20款，牛仔褲有100條，旅游鞋有30雙他們可能從沒學韓語，但對韓劇情節津津樂道他們可能不認識對門的鄰居，但比誰都了解大洋另一邊的喬丹他們可能從沒去過美國，但對“耐克”最新款何時上市最“門清

5、兒”他們自己說“如果一月不讓我去逛街，不如發配我去爪洼島！”“如果讓我連續三天不去酒吧，不如干脆讓我死掉！”“如果我生活在一個沒有茶餐廳的地方，我將會瘋掉！”“如果一周不讓我去KTV當一回麥霸，不如把我解決掉！”先看看這些年輕消費族群的人都有什么特征8解構客群目前市場消費主力60%由年輕人構成，他們追求時尚，并商業模式升級發展 傳統商業向現代商業模式轉變現代商業街區商業設施不再僅僅是購物的場所，而會成為集購物、休閑、娛樂、健身、文化等社會活動于一體的綜合功能空間和平臺。不只是物質的占有，而是對生活的一種調整和調節，獲得精神層面的放松與滿足。“隨機型消費”趨勢快速升溫解構客群年輕、時尚的消費人群

6、多樣化、個性化的需求傳統商業場所滿足從溫飽到小康這一階段的需要，是追求一種有形物品的占有，消費者為購物而購物。促使導致9商業模式升級發展 傳統商業向現代商業模式轉變現代商業街區“隨未來將出現解構客群逛不完的街看不完的人找不完的樂子24小時停不下來的都市瘋狂10未來將出現解構客群逛不完的街10買家在哪里，賣家就會到哪里；有時尚消費的人群，就需要時尚消費的提供商解構客群這群人，不一定懂得年輕人思想，但經濟頭腦絕對精明；這群人，不一定懂時尚，但懂得如何賺錢；這群人，不一定接受哈韓哈日潮流，但懂得如何迎合市場需求；這群人，不一定善于商業經營，但懂得坐地發財11買家在哪里，賣家就會到哪里；解構客群這群人

7、，不一定懂得年輕人商業購買人群分析 擁有長期本地經商經驗，對市場行情了如指掌； 具有一定程度經濟基礎，財富處于穩步上升期； 最看中商鋪地段和產品本質上的各種利好因素； 購買商鋪較挑剔，注重空間實用性和內部格局。商業自營客 他們希望購置的商鋪能快速贏利，實現財源孵化加速度！解構客群客戶類型商業自營客戶商業投資客創業族群12商業購買人群分析 擁有長期本地經商經驗，對市場行情了如指掌；商業投資客 有積蓄但渴望更多的財富，精于投資理財且敢于冒險； 關心增值空間、市場需求、出租率、收益率、保值、增值性； 他們大多高瞻遠矚，眼光準確，投資嗅覺敏銳、決策果斷； 及時關注社會新聞、政府最新時政、市場走向和行業

8、動態； 與時俱進，動如脫兔，擅于挖掘商機，注重商鋪的投資回報。他們希望投資的物業能快速增值，實現投資回報加速度！解構客群客戶類型商業自營客戶商業投資客創業族群13商業投資客 有積蓄但渴望更多的財富，精于投資理財且敢于冒險創業族群 剛剛畢業沒有穩定工作，崇拜白手起家的企業家，理想單打獨干； 農村人進城謀業，沒有太高學歷文化，但思想先進，敢于挑戰； 中年退休，沒有太多積蓄，但希望利用退休金干點小事業他們希望用最低的成本快速致富，實現財富積累加速度！解構客群客戶類型商業自營客戶商業投資客創業族群14創業族群 剛剛畢業沒有穩定工作，崇拜白手起家的企業家，理想單創業群創業致富高投報投資模式解構客群自營客

9、經營獲利 投資客增值投資 高商機創富機會低門檻創業條件需求需求需求2高1低遵化新商業運營模式15創業群高投報投資模式解構客群自營客投資客高商機創富機會低門檻以消費人群的角度出發, 依托商業三類客群的需求, 從招商、租賃、銷售, 三位一體全程解構遵化新商業運營模式解構客群16以消費人群的角度出發, 依托商業三類客群的需求, 解構客群1項目解讀本案概況位置：遵化中偏西部區域，北跨文禮街。東接西環路，距離市政府核心區1.5公里規劃：地下兩層地上兩層，總面積約4.5萬其中：地上一層二層是步行街，有電梯、連廊地下一層為敞開式大賣場，地下二層為停車場17項目解讀本案概況位置：遵化中偏西部區域，北跨文禮街。

10、東接西環Swot分析優勢：1、緊臨城市主干道，地理位置昭示性強，交通便利，物流運輸、購物出行方便快捷；2、 周邊新型住宅區、娛樂場所、餐飲、學校等較豐富，人流、車流大，消費能量巨大；3、臨老爪河，玉帶環腰上風上水，是投資者認可的生財寶地；4、商業規模較大，步行街規劃、立體分隔，電梯、連廊設計，有利于新商業模式的形成5、商鋪多，獨立產權，多元面積，投資成本低，可選擇性大，且經營起來自由靈活；6、專業商管公司統一管理、統一經營，有利帶動商業發展，保障安全收益；7、 大型超市以及品牌主力店的進駐有利項目招商和租售推廣劣勢：1、項目所在區域不處于城市傳統商業核心區；2、區域內街鋪檔次不高，影響整體商業

11、品質；3、社區商業，發展限制較多；項目解讀18Swot分析優勢：劣勢：項目解讀18機會：城市核心西移，城市西部商圈發展迅速；遵化消費水平提升，現有商業繼續提高，商業市場正處于轉型期；有機會與婦聯合作，獲得創業基金的支持。威脅：主力競爭項目已基本成型，競爭力較大；時代廣場、鐘樓商場等傳統商業已形成一定的消費觀念和消費習慣 ；新型商業模式，從建立到成熟受時間影響較大。結論：在整體商業市場的轉型期，本案優越的位置、特色的規劃以及先進的開發理念，有機會填補遵化商業地產空白，滿足市場需求，成為新商業時代的領導者。Swot分析19機會：威脅：結論：Swot分析19KPI競爭力結構傳統商圈商業成功關鍵KPI

12、本項目城市核心或者人流密集區域區域優勢中部偏西位置，新型商業中心初現雛形傳統商場或獨立專賣店形式，無統一經營、統一管理，購物環境較差規劃特色現代開放式商業街區，統一經營管理，規模大、檔次高滿足日常購物所需開發理念以人為本，滿足當今個性化、多樣化隨機消費，體現精神追求豐富多樣，但繁雜無序，風格混雜，無主題業態規劃主題式組團規劃、韓式風格突出，集購物、休閑、娛樂、運動、文化于一體根據以上四個方面的KPI競爭力分析可以看出，本案特色鮮明，不僅是從外在形式進行突破，更多是從理念、內涵上的改變，意在引領一種消費觀、一種國際化生活方式以及一種新型商業模式的誕生。項目解讀20KPI競爭力結構傳統商圈商業成功

13、關鍵KPI本項目城市核心或者定位關鍵詞項目解讀新商圈核心開放性復合型時尚化21定位關鍵詞項目解讀新商圈核心開放性復合型時尚化21項目定位整體人性化的豐富構成，演繹立體商業空間的動人魅力實現“客流共享，商家品牌強強聯合”的商業效應通過各業態功能相互間的有機結合，使其具備“一站式”、“一體化”、“立體互動型”的綜合商業功能22項目定位整體人性化的豐富構成，演繹立體商業空間的動人魅力221、商業模式定位對接遵化對外開放性特點以及不斷攀升的時尚消費力，借鑒一線大城市的商業運作模式和發展軌跡定位中央休憩式商業街區（STREET MALL）項目定位231、商業模式定位對接遵化對外開放性特點以及不斷攀升的時

14、尚消費2、業態規劃定位1個風格 4大特區項目定位風格：韓國風青春特區炫動特區潮人特區浪漫特區韓風時尚時裝精品、家居裝飾炫動地帶運動品牌、休閑服飾情人廣場時尚茶飲、婚嫁用品瘋狂娛樂創意精品、電玩娛樂242、業態規劃定位1個風格 4大特區項目定位風格：韓國風青春特3、運營手法定位3個統一統一返租/ 統一管理/ 統一經營（大型主力店、超市除外）項目定位1、在市場啟動初期，由營運管理商（開發商）向業主支付租金回報，使業主 回避了市場形成初期的經營風險；2、營運管理商（開發商）另行招商招租，賺取管理費和租金，同時可有效控 制物業出租期間的安全收益優勢：253、運營手法定位3個統一統一返租/ 統一管理/

15、統一經營（大推廣定位衡量市場尺度建立形象高度加快創富速度根據市場現狀和項目的自身特點，我們從市場領導者的身份出發，意在26推廣定位衡量市場尺度根據市場現狀和項目的自身特點，我們從市場形象定位新商業時代領導者推廣定位27形象定位新商業時代領導者推廣定位27市場定位首席時尚文化主題購物步行街推廣定位28市場定位首席時尚文化主題購物步行街推廣定位28推廣定位遵化新商業時代到來，新一輪“財富運動”全面開啟，整個城市都有一種加速的欲望消費時尚的人和時尚消費的提供者共同接軌時尚加速度!投資者與經營者將共同實現財富加速度29推廣定位遵化新商業時代到來，29推廣定位：“都市財富運動”加速度定位詮釋：都市財富運

16、動可使人們直白理解與財富相關聯；可包容各種財富演繹手法，如廣告宣傳、公關活動等；可使人們自發進一步了解該概念，發揮磁場效應。推廣定位30推廣定位：“都市財富運動”加速度定位詮釋：推廣定位30推廣策略大方針已定，整體定位只是我們吸引關注的一種方式，而真正讓客戶決定購買的，是實際收益表現，所以我們明確概念，以來支撐銷售。31推廣策略大方針已定，整體定位只是我們吸引關注的一種方式，31推廣概念：坐地收租、免月供零風險、高投報1、免月供:客戶只需負擔首付款，剩余貸款年限內將商鋪使用權委托開發商，無需還貸，10年后商鋪所有權歸客戶所有2、原價買回:開發商承諾10年后, 客戶可選擇持有物業或按原價賣還給開

17、發商1、高增值、高投報完全免月供, 客戶等于花原價50%-60%的價格, 即可賺取物業10年的增值2、購房0風險開發商原價買回的承諾可以堅定客戶的投資信心操作方法優 勢推廣策略32推廣概念：坐地收租、免月供零風險、高投報1、免月供:1、高增條件1：面積30 單價10000元/，首付50%，免貸款, 10年后商鋪所有權歸客戶所有總價比例金額利率貸款年限總利息30000050%1500004.0%1060000定存30000050%1500006.0%1090000貸款15萬定存10年所得利息約6萬10年僅賺約6萬(錢愈變愈小, 無法對抗通膨)增值參數上漲總額年度1.027308100.00 第1

18、年1.027316418.70 第2年1.027324962.00 第3年1.027333735.98 第4年1.027342746.85 第5年1.027352001.02 第6年1.027361505.04 第7年1.027371265.68 第8年1.027381289.85 第9年1.027391584.68 第10年30商鋪，總價300000元，客戶投資150000元（首付），10年擁有商鋪，等于10年回報15萬，即可達到100%回報。加上物業10年的自然增值共約9萬15+9=24萬投入15萬, 10年變39萬, 凈賺24萬，投資回報率達160%同樣支付15萬, 獲利為定存的4倍!去

19、年12月全國房價同比, 分類型看辦公樓銷售價格同比上漲6.4%，環比上漲0.6%；商業營業用房銷售價格同比上漲2.7%，環比上漲0.6%；其它用房銷售價格同比上漲4.1%，環比上漲0.3%2010-1-15 資料來源: 唐山晚報/環渤海新聞網 舉例：推廣策略33條件1：面積30 單價10000元/，首付50%，免貸條件2：面積30 單價10000元/，首付60%，免貸款, 10年后商鋪所有權歸客戶所有總價比例金額利率貸款年限總利息30000060%1800004.0%1072000定存30000040%1200006.0%1072000貸款18萬定存10年所得利息約7.2萬10年僅賺約7.2萬

20、18萬首付, 其余全免, (免貸款12萬, 免繳10年利息約7.2萬)391585-180000=211585 (12+9=21萬)投入18萬, 10年變39萬, 凈賺21萬同樣支付18萬, 獲利為定存的3倍!舉例：推廣策略34條件2：面積30 單價10000元/，首付60%，免貸低門檻投資，6（7）萬起小面積 / 低總價 / 收益高 / 增值快/ 獨立產權商鋪條件3：面積12（最小面積11.8） 單價10000元/，首付50%60%總價比例金額12000050%6000012000060%72000客戶投資60000元（首付），10年擁有商鋪，低門檻，幾乎人人可以入市。推廣概念：推廣策略35

21、低門檻投資，6（7）萬起小面積 / 低總價 / 收益高 / 零投資創業計算：按6%貸款年利率，300000元貸款，10年還清，需支付利息18萬元，按月還款每月需支付4000元左右，每年48000元左右。客戶可按 “每年需還本金（30000）+優惠后的年租金” 還給開發商（該方法只針對無能力擔負首付款的客戶）推廣概念： 操作方法：遵化婦聯創業基金支持客戶按條件申請婦聯創業基金，獲得本案商鋪使用權，自營每年按比例與開發商分紅；（相當于開發商貸款給客戶買商鋪，然后客戶分期無息償還）（申請條件及償還比例和年限待定）推廣策略36零投資創業計算：按6%貸款年利率，300000元貸款，10年6大優勢，財富引

22、擎加速度1、首席時尚文化主題購物步行街2、STREET MALL全新商業模式3、高商機創富機會，高投報投資模式，低門檻創業條件4、韓式風格獨樹一幟，四大組團各顯風情5、統一回租，統一經營，統一管理，坐地收租賺大錢6、零風險投資，零投入創業，高回報致富推廣概念：推廣策略376大優勢，財富引擎加速度1、首席時尚文化主題購物步行街推廣概策略執行市場正在發生微妙變化我們站在區域商業發展的高度描繪財富高速增值前景讓傳統的繼續傳統，同時讓新生的事物大放光彩38策略執行市場正在發生微妙變化381、案名策略體現韓式風格的業態規劃，迎合年輕一族的哈韓情結，顯現主題式商業街區的風格特色。英文案名由“韓秀”音譯而來

23、，此外，ha（哈）意為“狂熱的想得到”用于此，體現人們對財富的渴望并且突出年輕化時尚感。策略執行方案一：韓秀街（Ha-Show）391、案名策略策略執行方案一：韓秀街（Ha-Show）39年輕時尚，體現新商業模式中現代化、個性化的特點。在歐美國家蘋果還象征著財富與信念，運用在此，體現本案的的創富價值。策略執行方案二：蘋果街區（Apples Street Mall）40年輕時尚，體現新商業模式中現代化、個性化的特點。策略執行方案樂活新天地（Lohas Land）LOHAS（樂活）已成為當下“健康時尚生活”的代名詞，體現一種現代的、積極的、可持續發展的生活理念。用于本案案名，即能體現新商業模式下消

24、費群的準確定位年輕時尚的“樂活族”，又能體現當下人們對消費、對財富的一種積極享受的態度。后綴“新天地”，一是表明了生活樂活外的消費樂活與財富樂活，也表明了本案首席時尚步行街的定位策略執行方案三：41樂活新天地（Lohas Land）LOHAS（樂活）已成為當Sloan策略用最直接的賣點，體現項目的增值潛力，增強投資信心策略執行方案一：新核心立體雙街全現鋪區域優勢規劃特色投資保障42Sloan策略用最直接的賣點，體現項目的增值潛力，增強投資信體現新商業模式，引入新概念，體現項目特點與開發理念策略執行方案二：MALL時代 時尚消費炫特區直接用市場定位體現推廣主張，“首席、主題、步行街”體現新事物與

25、增值空間方案三：首席時尚文化主題購物步行街43體現新商業模式，引入新概念，體現項目特點與開發理念策略執行方案名+Slogan韓秀街新核心立體雙街全現鋪-蘋果街區MALL時代時尚消費炫特區-樂活新天地首席時尚文化主題購物步行街MALL時代時尚消費炫特區-策略執行44案名+Slogan韓秀街策略執行44接下來，結合推廣定位以及我們明晰的市場推廣概念，進行演繹策略執行Just Do!天之潤韓秀街全面啟動都市財富運動給遵化商業一個全新加速度！45接下來，結合推廣定位以及我們明晰的市場推廣概念，進行演繹廣告主題：Just Do! “都市財富運動”加速度策略執行46廣告主題：Just Do!策略執行46迎

26、合春節期間中國人傳統習俗，用吉祥的年話做主標策略執行廣告表現：第一階段: 預熱期招財進寶黃金萬兩日進斗金一鋪招財，百萬進寶首席時尚文化主題購物步行街，鋪王駕臨！笑看財富日漲，穩賺金玉滿堂“都市財富運動”新春啟幕！一間掘金鋪，穩賺萬兩銀韓風時尚臨街旺鋪 喜慶中國年！47迎合春節期間中國人傳統習俗，用吉祥的年話做主標策略執行廣告表策略執行第二階段: 認購期廣告表現：鋪鋪臨街，靠街“吃”街！旺鋪“一統”財源，16萬人坐地收租賺大錢500間臨街掘金鋪，狂掀韓風時尚潮掌握商機，玩轉財富48策略執行第二階段: 認購期廣告表現：鋪鋪臨街，靠街“吃”街！策略執行第三階段: 開盤熱銷期廣告表現：都市財富運動，總

27、攻號角吹響 韓秀街盛大開盤！遵化財富傳奇，一鋪到位！49策略執行第三階段: 開盤熱銷期廣告表現：都市財富運動，總攻號低門檻/ 免月供：只需負擔首付款，無需還貸，10年后商鋪所有權歸客戶所有；高投報/零風險：開發商承諾10年后，客戶可選擇持有物業或按原價賣還給開發商；零投資創業：申請婦聯創業基金，零投入獲得商鋪使用權 Just Do!六大優勢，財富引擎加速度 1、STREET MALL全新商業模式2、首席時尚文化主題購物步行街3、韓式風格獨樹一幟，引領年輕時尚4、主題式消費，四大組團各顯風情5、統一經營，統一管理，坐地收租賺大錢6、零風險投資，零投入創業，高回報致富策略執行投資回報固定信息:50

28、低門檻/ 免月供：只需負擔首付款，無需還貸，10年后商鋪所有視覺策略媒體表現物料包裝LOGO及VI延展戶外及售樓處包裝51視覺策略媒體表現物料包裝LOGO及VI延展戶外及售樓處包裝55252535354545555565657575858物料包裝59物料包裝59報廣預熱期60報廣60報廣預熱期61報廣61報廣預熱期62報廣62報廣認購期63報廣63報廣認購期64報廣64報廣認購期65報廣65報廣66報廣66物料包裝67物料包裝67海報68海報68折頁69折頁69異型折頁70異型折頁70異型折頁71異型折頁71異型折頁72異型折頁72招商手冊73招商手冊73戶外包裝及售樓處74戶外包裝及售樓處7

29、4擎天柱平面圖75擎天柱平面圖75擎天柱效果圖76擎天柱效果圖76擎天柱效果圖77擎天柱效果圖77樓體平面圖78樓體平面圖78樓體效果圖79樓體效果圖79圍擋平面圖80圍擋平面圖80圍擋效果圖81圍擋效果圖81吊旗82吊旗82吊旗83吊旗83吊旗及售樓處內部84吊旗及售樓處內部84售樓處門頭85售樓處門頭85售樓處外部86售樓處外部86道旗平面圖87道旗平面圖87道旗效果圖88道旗效果圖88活動策略“都市財富運動”系列活動活動時間：2月份下旬活動地點：售樓處現場活動內容：產品推介，媒體見面會活動目的：提高知名度，吸引客戶關注。活動形式：以產品推介為中心，以意向商家考察為噱頭，用文藝活動聚集人氣

30、（建議 舞獅表演、皮影戲表演、明星客 串等等），媒體最大化宣傳造勢。邀請人員：項目領導、開發團隊負責人、電視臺及其他媒體、演出人員執行重點：背景板等物料設計/媒體邀請/活動組織 活動一：新春嘉年華，揭秘財富新大陸89活動策略“都市財富運動”系列活動活動時間：2月份下旬活動一：活動時間：3月上旬活動地點：售樓處/現場活動內容：簽約/ 新聞發布會活動目的：引起市場關注，促進銷售與招商，增強客戶投資信心活動形式：簽約儀式，慶祝酒會邀請人員：項目領導、超市領導、商會領導及相關部門人員、意向客戶、簽約客戶、媒體等執行重點：前期招商工作準備 / 人員邀請 / 媒體組織活動策略活動二：“XXX超市入主韓秀街”簽約儀式90活動時間：3月上旬活動策略活動二：“XXX超市入主韓秀街”簽活動時間：3月下旬活動地點：售樓處現場活動內容：創業基金成立及揭牌/ 新聞發布會活動目的：公益性傳播，提高項目美譽度，吸引創業群加入活動形式：與婦聯合作舉辦，大型新聞發布形式，揭牌儀式，可穿插小表演邀請人員：婦聯領導、相關政府負責人、項目領導、意向客戶、社區居委會代表、媒體等執行重點：與婦聯前期溝通工作/人員邀請/ 媒體組織活動策略活動三：攜手遵化婦聯 “韓秀街創業基金” 啟動儀式91活動時間：3月下旬活動策略活動三：攜手遵化婦聯 “韓秀街創業活動時