1、 目 錄01TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc347490343 工程管理服務策劃 PAGEREF _Toc347490343 h 202 HYPERLINK l _Toc347490344 設施設備管理規程 PAGEREF _Toc347490344 h 603 HYPERLINK l _Toc347490355 設備安安全操作作管理規規程 PAGEREF _Toc347490355 h 1404 HYPERLINK l _Toc347490356 土建維維修安裝裝操作規規程 PAGEREF _Toc347490356 h 2505 HYPERLINK l _T

2、oc347490361 外包設設備維保保監督管管理規定定 PAGEREF _Toc347490361 h 2906 HYPERLINK l _Toc347490362 客戶家家庭安裝裝/維修規規程 PAGEREF _Toc347490362 h 3007 HYPERLINK l _Toc347490363 生活用用水二次次供水管管理規定定 PAGEREF _Toc347490363 h 3708 HYPERLINK l _Toc347490364 房屋管管理規程程 PAGEREF _Toc347490364 h 3809 HYPERLINK l _Toc347490374 房屋接接管驗收收規程

3、 PAGEREF _Toc347490374 h 4010 HYPERLINK l _Toc347490379 房屋接接管驗收收發現問問題的整整改 PAGEREF _Toc347490379 h 4911 HYPERLINK l _Toc347490388 房屋及及附屬設設施維修修管理程程序 PAGEREF _Toc347490388 h 5012 HYPERLINK l _Toc347490393 弱電系系統維修修保養規規程 PAGEREF _Toc347490393 h 5313 HYPERLINK l _Toc347490394 配電房房管理規規定 PAGEREF _Toc3474903

4、94 h 5714 HYPERLINK l _Toc347490395 供配電電設備設設施運行行管理規規程 PAGEREF _Toc347490395 h 5815 HYPERLINK l _Toc347490396 供配電電設備設設施安全全操作規規程 PAGEREF _Toc347490396 h 6116 HYPERLINK l _Toc347490397 供配電電設備設設施維修修保養規規程 PAGEREF _Toc347490397 h 6217 HYPERLINK l _Toc347490398 給排水水設備設設施操作作規程 PAGEREF _Toc347490398 h 6418 H

5、YPERLINK l _Toc347490399 給排水水設備設設施運行行管理規規程 PAGEREF _Toc347490399 h 6519 HYPERLINK l _Toc347490400 給排水水設備設設施維修修保養規規程 PAGEREF _Toc347490400 h 6820 HYPERLINK l _Toc347490401 正壓風風機維修修保養規規程 PAGEREF _Toc347490401 h 7221 HYPERLINK l _Toc347490402 電梯運運行操作作規程 PAGEREF _Toc347490402 h 7322 HYPERLINK l _Toc3474

6、90403 電梯設設備維修修保養規規程 PAGEREF _Toc347490403 h 7523 HYPERLINK l _TToc334744904404 消防系系統維修修保養規規程 PAGEREF _Toc347490404 h 7824 HYPERLINK l _Toc347490405 集中交交房期報報修流程程 PAGEREF _Toc347490405 h 8125 HYPERLINK l _Toc347490406 集中交交房期后后報修流流程 PAGEREF _Toc347490406 h 82工程管理服服務策劃劃 編號：RTWWY-HHRJYY-GCC-0001 版本號號：A/0

7、1.目 的本文件規定定工程管管理的組組織結構構以及工工作標準準，用于于規范和和評價工工程維修修管理工工作。2.范 圍適用于小區區的工程程管理和和維修服服務。3.服務提提要工程管理和和維修服服務包括括小區的的房屋設設施、機機電設備備管理和和維保等等服務內內容。4.內 容4.1 工工程管理理組織結結構圖物業公司物業公司客戶服務中心客戶服務中心供方公司工程部供方公司工程部4.2 崗崗位職責責參考崗崗位說明明書4.3 服服務項目目和標準準 4.33.1 機電設設備服務務內容和和標準序號設備名稱巡查保養頻頻次保 養 內 容效果責任人周月季年1供配電系統11、機房衛衛生清潔潔；干凈設備責任人人12、配電箱

8、箱（柜）整整潔，門門鎖正常常，開關關靈活；正常23、接觸器器觸點良良好，無無燒蝕；正常14、繼電器器延時準準確，接接線觸點點完好；正常15、按鈕、指指示燈接接線完好好，觸點點接觸可可靠，指指示燈明明亮；完好16、熔斷器器底座牢牢固，接接觸良好好；完好17、電容器器無膨脹脹或高溫溫滲油現現象；完好18、互感器器接線柱柱牢靠，無無發熱；正常19、開關接接觸良好好，開斷斷正常，無無發熱；完好110、清潔潔配電柜柜內灰塵塵。干凈2供水系統11、機房衛衛生清潔潔；干凈設備責任人人22、消火栓栓泵、噴噴淋泵、噴噴淋穩壓壓泵手動動試運轉轉，運行行中無異異常噪聲聲或振動動；正常23、生活泵泵、穩壓壓泵、消消火

9、栓泵泵、噴淋淋泵、潛潛水泵保保養；完好14、管道、閥閥門保養養；完好25、檢查各各開關、接接觸器、按按鈕等動動作應靈靈活可靠靠，各接接線端子子緊固可可靠，控控制柜功功能正常常，開關關狀態設設置正確確；正常16、水泵、閥閥門、管管道、支支架除銹銹、翻新新；完好17、清潔控控制柜內內清潔。干凈3中央空調系系統11、機房衛衛生清潔潔；干凈設備責任人人12、冷卻塔塔清潔、維維護保養養；完好23、風機盤盤管清潔潔、維護護保養；完好14、冷凝器器、蒸發發器維護護保養；正常15、冷卻水水泵機組組、冷凍凍水泵機機組維護護保養；正常16、冷凍水水、風機機盤管管管路保養養；正常17、閥類維維修保養養；完好18、控

10、制柜柜設備維維護保養養；完好19、水泵、閥閥門、管管道、支支架油漆漆翻新；完好110、清洗洗風口隔隔塵網；干凈111、清潔潔控制柜柜內灰塵塵。干凈4電梯系統11、機房衛衛生清潔潔；干凈設備責任人人22、清潔控控制箱內內電路板板，檢查查電纜插插接件是是否牢固固；牢固23、檢查控控制箱所所有電纜纜連接情情況，并并緊固；牢固24、檢查空空氣開關關接觸器器、繼電電器觸頭頭是否清清潔平滑滑；完好25、測量控控制箱絕絕緣電阻阻（0.55M），并作作記錄（切切斷電子子線路情情況下進進行測量量）；正常26、檢查接接地線連連接是否否可靠，測測量接地地電阻；正常17、檢查、清清潔散熱熱風機；正常28、檢查制制動帶

11、磨磨損情況況，清除除制動帶帶上的油油污、灰灰塵；完好29、檢查制制動力矩矩，調整整制動彈彈簧；正常210、檢查查曳引機機減速箱箱內潤滑滑油油質質，如果果潤滑油油變質變變臟，應應及時更更換；正常211、檢查查主要零零部件的的磨損程程度，進進行必要要的修配配或更換換；正常212、檢查查電動機機電纜連連接情況況及制動動線圈電電線連接接情況，并并上緊；牢固113、檢查查電動機機軸承潤潤滑情況況，更換換潤滑脂脂（大約約工作22500030000小小時后更更換新的的潤滑脂脂）；正常214、檢查查各安全全保護裝裝置，按按照年檢檢要求調調整或處處理；正常215、檢查查轎廂門門和自動動門，擦擦拭門導導軌，涂涂抹

12、少量量機油，檢檢查開關關門；正常216、擦拭拭門導軌軌，涂抹抹少量機機油，進進行開關關門動作作檢查；正常217、檢查查層門機機械電氣氣聯鎖裝裝置，并并清潔；正常218、檢查查清潔轎轎箱照明明及風機機扇，測測量電氣氣絕緣并并記錄；正常219、檢查查曳引鋼鋼絲繩是是否受力力均勻，并并調整；正常220、檢查查對重鏈鏈是否出出現扭曲曲、過長長，并及及時排除除；完好221、清潔潔井底緩緩沖器，檢檢查液壓壓油液面面高度（應應保持在在最低油油位以上上），根根據情況況及時補補充；清清潔柱塞塞外圓露露出表面面，并涂涂防銹油油或緩沖沖器油；正常222、檢查查導軌潤潤滑情況況，加潤潤滑油；正常223、檢查查導靴磨磨

13、損情況況，發現現磨損嚴嚴重的及及時更換換；完好224、檢查查電梯井井道，填填補井道道孔洞，做做好防漏漏、防小小動物措措施，清清潔電梯梯井道。完好5閉路監控系系統11、檢查監監視器電電源線路路及視頻頻線路接接觸是否否良好；良好設備責任人人12、檢查視視頻錄像像機電源源線路及及視頻線線路接觸觸是否良良好；良好1檢查監控攝攝像設備備機柜的的固定及及防腐是是否良好好；良好1檢查各控制制線路、電電源線路路、視頻頻連線接接觸是否否良好；良好15、檢查室室外攝像像槍支撐撐桿的固固定及防防腐是否否良好、攝攝像槍防防塵罩的的密封性性是否防防風、防防水；地地線接觸觸是否良良好；良好16、檢查監監控室的的通風、照照

14、明、及及清潔；良好17、檢查視視頻防雷雷器、控控制信號號防雷器器、電源源防雷器器裝置。良好可視對講機機和門禁禁系統21、檢查系系統主機機是否正正常、可可視畫面面是否清清晰；正常22、檢查系系統電源源是否正正常；正常23、檢查系系統中繼繼器是否否正常；正常24、檢查系系統各連連接線路路接觸是是否良好好；良好25、檢查電電控鎖能能否正常常使用；正常26、檢查對對講主機機話音是是否清晰晰；清晰27、清理可可視主機機內及攝攝像槍灰灰塵；干凈18、檢查防防雷接地地裝置。良好29、檢查電電腦及軟軟件是否否正常；正常210、檢查查通信是是否正常常；正常211、檢查查IC卡卡門禁是是否正常常；正常212、檢查

15、查門禁的的防水、防防雨、防防潮；良好213、檢查查門禁的的電源及及通信線線路是否否正常；正常停車場系統統21、檢查車車場電腦腦及聯網網系統；良好 22、檢查車車場系統統線路接接觸是否否良好；良好23、檢查各各車場的的IC卡卡操作讀讀卡器功功能是否否正常；正常24、檢查各各車場手手動控制制道閘是是否正常常；正常2檢查道閘減減速器有有無機油油，若不不足，則則添加；正常2檢查傳動皮皮帶有否否松動、磨磨損，有有則調整整、更換換；更換2檢查平衡彈彈簧有否否松動、開開裂現象象，有則則調整、更更換；更換28、檢查道道閘桿垂垂直、水水平位置置是否到到位，若若不到位位，調整整限位開開關撥桿桿位置；正常29、檢查

16、地地感器是是否正常常工作；正常110、檢查查防雷接接地裝置置。良好4.3.22 房屋屋設施服服務項目目和標準準序號公共設施名名稱部 位位計劃保養周周期崗位 1上人屋面1、對損壞壞的面層層進行修修補即壞即處理理工程技術員員2、對分格格縫用瀝瀝青進行行勾縫；即壞即處理理3、對天臺臺泛水、變變形縫進進行處理理；即壞即處理理4、對屋面面滲漏進進行處理理；即壞即處理理2外墻飾面（涂料、面面磚）1、外墻、圍圍墻裂縫縫修補，空空鼓面磚磚更換；即壞即處理理2、涂料外外墻粉刷刷（或局局部即臟臟即處理理）。每5年3內墻飾面1、涂料飾飾面重點點部位粉粉刷；即壞即處理理2、涂料飾飾面全面面粉刷；每5年3、瓷磚飾飾面空

17、鼓鼓更換。即壞即處理理4樓面、地面面1、磁磚地地面空鼓鼓、破裂裂更換；即壞即處理理2、水泥地地面起砂砂、裂縫縫修理。即壞即處理理5天棚1、遮陽板板材修補補、緊固固；即壞即處理理2、天棚重重新粉刷刷、油漆漆；每5年3、裝修吊吊頂的調調平、破破損的處處理。即壞即處理理4、抹灰層層空鼓處處理6室外道路（地地面）1、大理石石、彩磚磚地面裂裂縫、缺缺角修補補；即壞即處理理2、水泥地地面起砂砂、裂縫縫修理；每5年3、其它地地面（如如碎石地地面等）修補。即壞即處理理7門窗1、閉門器器、門鎖鎖調校；即壞即處理理2、變形復復位；即壞即處理理3、防腐防防蛀處理理。每2-4年年8防盜網、圍圍欄根據損壞情情況確定定修

18、補及及油漆翻翻新時間間。每1年9溝井池渠井蓋、篦子子刷漆。每1年10擋雨篷加固、防銹銹處理每1年11避雷設施加固、防銹銹處理每1年5.相關文文件 5.11崗位位說明書書6.質量記記錄 無。 設施設設備管理理規程 編號：RTWWY-HHRJYY-GCC-0002 版本號號：A/01.目 的確保設備設設施運行行正常，維維修、保保養規范范。2.適用范范圍公司管轄的的電力(油)拖拖動設備備、電氣氣設備（含含強電主主線路）、電子設備（含弱電線路）、管道、風道、閥門及其它房屋附屬裝置。3.職 責3.1 公公司負責責選擇、評評價設備備維修保保養供方方，機電電設備維維修保養養合同的的評審，設設備中修修、大修修

19、、更新新改造委委托合同同的審核核，通過過駐場工工作對各各服務中中心設備備設施管管理工作作提出指指導性意意見，監監督服務務中心工工程班組組對設施施設備年年/季/月度保保養計劃劃的實施施。3.2 服服務中心心負責人人負責組組織設備備接管驗驗收、設設備（器器具）的的申購、報報廢審核核及維修修、保養養計劃的的審批。檢檢查設施施設備日日常維護護保養計計劃執行行情況。3.3 服服務中心心工程班班組負責責外委維維修、保保養工程程的監督督，設施施設備大大、中修修及設備備更新改改造計劃劃的制定定。負責責除外委委設備備維修保保養合同同委托托范圍外外的一切切設施設設備保養養、維修修及日常常巡查工工作，并并編制年年度

20、保養養計劃。維維修養護護合同簽簽訂后，按按合同監監督檢查查、評定定供方。4.設備分分類4.1 根根據設備備對顧客客服務的的重要性性將其分分為三級級。級設備：電梯、生生活給水水泵機組組、消防防及報警警聯動系系統、低低壓配電電柜。級設備：正壓風風機、空空氣處理理器、冷冷卻塔、對對講報警警系統、防防盜監視視系統、高高壓開關關柜、變變壓器、車車場管理理裝置、水水池水處處理裝置置。級設備：除、級以外外的所有有設備。如如：區域域火災報報警控制制箱、小小型控制制箱（配配電箱）、排風機、風機盤管、集中抄表裝置、維修機具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設備等。4.2 設設備的編編號設備編號由由以下四四部分組組成

21、：第一部分表表示單位位的名稱稱： RRSWYY（潤泰泰物業的的聲母縮縮寫）-*(物業服服務中心心名稱四四個字聲聲母縮寫寫，如：華潤佳佳園HRRJY)。第二部分表表示設備備的類別別：用數數字表示。第三部分表表示單位位設備序序號：用用數字.表示示。第四部分表表示設備備的管理理等級：用羅馬馬數字、表示。例： RRTWYY HRRJY 022 11 () 潤泰物業業 華潤潤佳園 風機機 11號風機機 級管理理設備4.3 設設備的建建賬4.3.11 服務務中心給給所管轄轄物業的的全部設設備進行行編號統統計，并并填寫設設備統計計表。4.3.22 服務務中心對對所管理理的所有有設施設設備都應應建立設設備臺帳

22、帳。4.4 設設備質量量缺陷整整改新成立的服服務中心心，機電電設備接接管后，應應督促設設備供應應安裝單單位對設設備質量量缺陷定定期進行行整改，整整改達到到標準后后，由服服務中心心驗收，通通過后，再再與供方方簽訂設設備維修修保養合合同。4.5 設設備標識識管理4.5.11 設備備標識牌牌未隱蔽的設設備應在在顯眼位位置貼設設備標牌牌。對新新入伙的的物業，服服務中心心可要求求供方制制作設設備標示示卡，貼貼在設備備上。4.5.22 設備備的顏色色設備的顏色色由各服服務中心心自行統統一。4.5.33 設備備狀態標標識重要危險設設備的工工作狀態態應標識識（如配配電柜掛掛“禁止合合閘”等），報報廢、封封存的

23、設設備應標標識。4.5.44 設備備標識牌牌由公司司統一設設計。5.設備前前期管理理5.1 前前期介入入設備選型、安安裝要求求等由前前期介入入項目小小組以工工作聯系系單向向地產提提出有關關意見并并參與政政府有關關部門對對設備的的驗收。5.2 設設備的接接管驗收收5.2.11 設備備的接管管驗收由由服務中中心組織織相關人人員，組組成驗收收組，會會同地產產、承包包商進行行。驗收收依據為為設備出出廠說明明書及國國家有關關規范、標標準。5.2.22 達不不到驗收收標準的的應在驗驗收單中中寫明實實際情況況及原因因，并限限期整改改，進行行復驗。5.2.33 設備備的接管管憑證由由物業公公司組織織服務中中心

24、對地地產商辦辦理。5.2.44 、級設備備由服務務中心組組織相關關專業人人員一同同檢驗，級設備由服務中心檢驗，填寫驗收單。驗收單復印件由地產、服務中心各留一份作為交接憑證。5.2.55 設備備技術資資料在設設備交接接驗收時時，由服服務中心心向地產產收取并并辦理接接收手續續，并填填寫好工工程資料料移交清清單，資資料原件件由服務務中心專專人保管管。 5.2.66 當供供電設備備、供水水設備驗驗收合格格并接管管后，方方可與地地產辦理理水、電電用戶更更名、過過戶手續續，最好好直接與與供電局局、自來來水公司司辦理抄抄表到戶戶手續。辦辦理手續續前，服服務中心心應向地地產索要要原供供電合同同、供供水合同同及

25、近近期電費費、水費費單提交交公司財財務部審審核。審審核通過過后，由由公司指指導服務務中心具具體辦理理過戶、抄抄表到戶戶事宜，并并辦理供供電合同同、供供水合同同、委委托銀行行代收水水電費協協議書等等的對外外合同會會簽手續續。6.設備維維修保養養模式采用計劃預預修制（包包括日常常維護保保養、一一級保養養、二級級保養、小小修、中中修、大大修、設設備更新新和技術術改造）與狀態維修、事后維修相結合的管理模式。6.1 對對于符合合磨損規規律的、級設備備（電梯梯、水泵泵、正壓壓風機、電電動機、柴柴油發電電機、道道閘等），定期做三級保養，定期進行小修、中修、大修。小修包含在三級養護中。中修、大修周期見附表設備

26、保養、中修、大修周期。6.2 對對于、級電氣氣設備（高高壓柜、變變壓器、低低壓柜、控控制柜等等）、電電子設備備（火災災報警控控制柜、放放大器、計計算機等等）進行行三級保保養、探探測性維維修（功功能檢查查）、狀狀態維修修。6.3 對對于級設備備，采取取事后維維修，每每年進行行一次保保養，并并記錄在在級設備備保養、檢檢查記錄錄表內內。7.設備維維修保養養內容7.1 日日常維護護保養指經常性的的保養工工作。包包括定期期檢查、清清潔、防防腐、緊緊固和潤潤滑，對對不經常常運行的的機械進進行試運運行或對對其它房房屋附屬屬設施(兒童娛娛樂設施施、室外外水景等等)進行行功能性性檢查,發現小小故障及及時排除除，

27、并填填寫好公公共設備備設施維維護保養養記錄表表。 7.2 一一級保養養對電氣設備備進行檢檢查、檢檢測，根根據實際際需要局局部解體體，進行行清洗、調調整、維維修更換換。對電電機進行行絕緣搖搖測。對對開關、儀儀表、指指示燈等等進行功功能檢查查。對管管道、風風道局部部除銹防防腐、刷刷漆。對對各種主主要閥門門（含風風閥、防防火閥）滲漏、故障進行處理。對設備進行清潔。7.3 二二級保養養對機械設備備進行全全面清洗洗、調整整，部分分解體檢檢查和局局部修理理，更換換易損件件，噪聲聲、振動動、泄漏漏檢測，發發電機帶帶負荷試試車。對對電機進進行絕緣緣搖測，抽抽芯檢查查，清掃掃、軸承承上油。對對電氣設設備全面面清

28、潔，母母線、導導線、電電器端子子壓接面面除氧化化，電器器參數整整定，耐耐壓絕緣緣測試。對對電子設設備除塵塵、插接接件接口口清洗，系系統功能能、參數數測試。對對管道、風風道部分分除銹、防防腐、刷刷漆。對對各種主主要閥門門（含風風閥、防防火閥）滲漏、故障處理或更換。7.4 中中修工程程中修工程是是指對設設備進行行正常的的和定期期的全面面檢修，對對設備部部分解體體修理和和更換少少量磨損損零部件件，保證證設備能能恢復和和達到應應有的標標準和技技術要求求，使設設備能正正常運轉轉到下一一次修理理。7.5 大大修工程程大修工程是是指對設設備進行行定期的的全面檢檢修，對對設備要要求全面面解體、更更換主要要部件

29、或或修理不不合格的的零部件件，使設設備基本本恢復原原有性能能。 7.6 設設備更新新和技術術改造是是指設備備使用到到一定年年限后，技技術性能能落后、效效率低、耗耗能大或或污染（腐腐蝕、排排氣、粉粉塵、噪噪音）問問題日益益嚴重，應應更新設設備，提提高和改改善技術術性能。7.7 事事后維修修（故障障維修） 設備發生故故障后，對對失效、損損壞或管管道、閥閥門爆裂裂等部分分作針對對性的維維修。7.8 狀狀態維修修 通過監測設設備狀態態參數的的變化，出出現明顯顯劣化后后實施的的維修。7.9 相相關維護護保養須須填寫工工作票與與操作作票,記錄完完整,清清晰.工工作完成成后存檔檔備查。8設備運運行管理理8.

30、1 物物業公共共設備的的操作使使用權歸歸服務中中心，供供方維修修保養時時，停電電、停水水、操作作設備應應征得服服務中心心同意。8.2 服服務中心心工程技技術員應應按國家家規范、公公司的有有關制度度、規定定及作業業指導書書要求對對本服務務中心管管理的設設備進行行操作使使用，確確保對顧顧客服務務質量達達標。應應認真、全全面、細細致的作作好運行行監視、檢檢查工作作，并作作記錄，記記錄應保保證準確確性、及及時性和和真實性性。8.3 服服務中心心工程技技術員應應定期分分析各種種設備狀狀態記錄錄（含水水、電抄抄表記錄錄），確確定系統統工作是是否正常常。作經經濟性分分析，確確保設備備工作在在節能狀狀態，及及

31、時予以以控制調調整。8.4 各各服務中中心的重重要設備備（如變變壓器等等）的投投入、報報停應經經物業公公司批準準。9.設備維維修保養養管理9.1 計計劃9.1.11 維修修保養計計劃服務中心每每年122月中旬旬制定設設備保養養計劃表表，于于每年112月下下旬報分分管領導導審批。并并根據年年度保養養計劃制制定二二0 年 月月設備維維修保養養計劃表表。 9.1.22 檢定定計劃計量器具檢檢定計劃劃由品質質管理部部統一制制定。9.2 維維修保養養實施9.2.11 按有有關制度度、規定定及作業業指導書書要求對對設備進進行保養養維修。供供方負責責設備備維修保保養合同同委托托范圍內內的設備備維修保保養，可

32、可采用供供方手冊冊的表格格作記錄錄，服務務中心工工程技術術員負責責合同委委托范圍圍外的設設備維修修保養工工作。 9.2.22 發現現設備故故障（不不屬于工工程技術術員負責責維修范范圍內的的故障維維修），工工程技術術員應用用工作作聯系單單立即即通知供供方，供供方接到到工作作聯系單單后，應應在半個個工作日日內給服服務中心心答復，確確定維修修時間。一一時無法法解決的的問題應應給服務務中心書書面說明明，承諾諾修復時時間。9.2.33 關鍵鍵設備發發生故障障，造成成小區停停電、停停水或嚴嚴重影響響顧客生生活（不不含重大大設備事事故），應應按應急急程序進進行搶修修。服務務中心應應立即組組織搶修修，恢復復設

33、備功功能。9.2.44 設備備中修、大大修、更更新改造造工程由由評審小小組選擇擇供方（招招標或指指定合格格的供方方），組組織訂立立有關合合同，辦辦理合同同會簽手手續，并并由相關關服務中中心技術術人員進進行工程程施工監監督。9.3 檢檢查9.3.11 維修修保養檢檢查1）工程技技術員日日常對設設備進行行巡查時時，應對對設備重重點部位位進行檢檢查，并并作好記記錄。發發現問題題及時解解決，無無法解決決的問題題提交專專業公司司解決。設設備（、級設備備）“日常維維護保養養”計劃執執行情況況由服務務中心負負責人檢檢查。2）設備維維修完畢畢后，應應對設備備功能進進行檢定定，屬、級設備備由公司司組織檢檢定并備

34、備案。屬屬級設備備由服務務中心檢檢定，所所有設備備檢定記記錄服務務中心都都應備案案。3）設備中中修、大大修、更更新改造造工程竣竣工驗收收由服務務中心會會同公司司相關主主管驗收收。9.3.22 設備備的檢定定 有功電能表表、無功功電能表表、水表表、煤氣氣表等由由相關主主管監督督的公司司（部門門）負責責定期檢檢定，服服務中心心應保護護好計量量表、柜柜上的鉛鉛封，定定期對計計量表、柜柜上的數數據進行行檢查。10設備備安全管管理10.1 持證上上崗與安安全檢查查從事特殊工工種作業業的員工工（電工工等），應應持有經經國家認認可的相相關部門門頒發的的有效證證件上崗崗，熟識識設備的的操作規規程，了了解設備備

35、的運行行情況。服服務中心心每季度度對設備備安全狀狀況進行行檢查。10.2 安全事事故處理理程序當服務中心心發生設設備安全全事故后后，應立立即報告告公司分分管領導導。工程程班組應應組織人人員搶修修，保證證對顧客客的服務務。事后后服務中中心應向向分管領領導提交交設備備安全設設備設施施安全事事故報告告和調調查分析析報告，并并提出處處理意見見。11.設備備封存及及報廢管管理11.1 設備封封存擬封存的、級設備備由服務務中心報報公司分分管領導導，并安安排設備備封存前前的處理理工作（防防腐、防防護等）。封存地點應保持干燥、干凈、安全。服務中心應定期檢查。封存的設備，應貼封存標記，重新啟用時預先保養一次。1

36、1.2 設備報報廢對不能修復復或維修修后檢定定不合格格的設備備，由工工程技術術員填寫寫設備備停用/封存/報廢審審批表。經經服務中中心負責責人同意意后，呈呈報總經經理批準準報廢。報報廢的設設備應在在設備檔檔案中注注明報廢廢日期，封封存該設設備檔案案。設備備維修過過程中更更換下來來的器件件（報廢廢件）應應在設設備維修修記錄表表上寫寫明。報報廢的設設備及報報廢件，服服務中心心應妥善善保管，并并統一填填寫設設備停用用/封存存/報廢廢審批表表。 12設備備技術檔檔案資料料管理12.1 設備技技術資料料設備技術資資料的借借閱應辦辦理相關關手續。12.2 質量記記錄12.2.1 設設備運行行記錄、巡巡查記錄

37、錄、值班班記錄由由服務中中心工程程部填寫寫保存。12.2.2 服服務中心心實施保保養、維維修的設設備，由由服務中中心工程程技術員員填寫記記錄，分分包方實實施保養養維修的的設備，由由分包方方填寫保保養記錄錄、維修修記錄。服服務中心心工程技技術員對對所在服服務中心心所有的的設備質質量記錄錄應按時時間順序序裝訂成成冊保存存。13設備備（機具具）的申申請、采采購、驗驗證、入入庫建帳帳13.1 申請根據小區正正常運作作或維修修需要，由由服務中中心填寫寫購置設設備申請請報告。經經服務中中心負責責人同意意后，報報財務部部審核并并呈報物物業經理理批準購購置。購購置的設設備，服服務中心心均應建建檔。13.2 采

38、購 采購購人員應應對所采采購設備備的用途途、基本本要求、質質量標準準等掌握握清楚。購購買時應應會同機機具使用用人或申申請人共共同對設設備性能能、質量量等作鑒鑒定。確確認質量量優良、性性能完全全符合要要求、使使用方法法清楚、價價格合適適才能辦辦理付款款提貨手手續。13.3 驗證對設備（機機具）購購進后，在在合同規規定期內內，由服服務中心心工程技技術員會會同有關關技術人人員驗證證后。服服務中心心方可辦辦理入庫庫建帳手手續。所所有購置置的設備備均應在在采購記記錄中登登記。13.4 對于臨臨時和緊緊急維修修所需物物品的采采購，工工程技術術員應做做到先驗驗證后使使用，加加強現場場驗證，以以保證購購進物品

39、品是需要要的合格格品。14.設備備分析 14.11維修完完好率 完好設備臺完好設備臺數設備總臺數 維修完完好率= 1000設備總臺數公式中的設設備均指指、級設備備。設備備的功能能和參數數能達到到產品說說明書中中的技術術性能指指標就視視為完好好。每年年年底由由服務中中心工程程技術員員對所管管轄設備備進行一一次檢查查，對檢檢查結果果按公式式進行統統計計算算，于112月115日之之前報品品質管理理部。14.2 維修及及時率 用戶維修服務及時維修宗數 用戶維修服務及時維修宗數用戶維修服務總宗數 維修及及時率= 1000用戶維修服務總宗數 每年年底服服務中心心匯總統統計派派工單計計算維修修及時率率。派派

40、工單中中顧客對對上門的的用戶維維修及時時性進行行評價，若若顧客評評價為不不滿意，則則該宗維維修視為為不及時時。14.3 維修合合格率用戶維修服務合格維修宗數宗數 用戶維修服務合格維修宗數宗數用戶維修服務總宗數維修合格率率= 1000用戶維修服務總宗數 上門維修結結束后應應由客戶戶在派派工單上上對維修修服務合合格簽名名認可，若顧客對維修服務質量的評價為不滿意，則該宗維修視為不合格。15.質量量記錄15.1工工作聯系系單15.2外外委維修修保養申申請表15.3設設備維修修記錄表表15.4設設備停用用/封存存/報廢廢審批表表 15.5機機電設備備臺帳15.6派派工單15.7機機電設備備統計表表15.

41、8設設備保養養計劃表表15.9設設備設施施安全事事故報告告15.100工程程竣工驗驗收證明明15.111工程程資料移移交清單單15.122公共共設施設設備維修修保養記記錄表15.133設備備標示卡卡設備代碼及及分類代碼設備類別名名稱01水泵02風機03變壓器04空調(分體體及窗式式空調、風風扇等)05消防設備(包括報報警控制制器)06對講報警系系統(包包括對講講主機、視視頻監視視器等) 、防防盜監視視系統07電氣柜(箱箱)(包包括高壓壓開關柜柜、低壓壓配電柜柜、控制制柜(箱箱)、照照明配電電箱、電電表箱等等)08維修機具(包括水水、電等等的維修修機具)09食堂設備10清潔設備11交通設備(包括

42、機機動車輛輛、擋車車器等)12保安通訊設設備(包包括手持持式對講講機)13辦公設備14路燈15水池設備16兒童娛樂設設施設備保養、中中修、大大修周期期序號設備編號名 稱日常維護保保養周期期一級保養周周期二級保養周周期中修周期大修周期0101生活水泵每月每季每年三年六年0201消防水泵每月每季每年五年八年0302風機每季每年五年八年0403濕式變壓器器每半年每年/0504空調每月每半年每年三年六年0605火災報警系系統每月每季每年/0706消防聯動控控制柜每月每季每年/0807公共天線系系統每半年每年/0907對講報警系系統/每季每年/1007防盜監視系系統每月每季每年/1108低壓配電柜柜每月

43、半年每年/1209高壓開關柜柜每月每年/ 注:逢高高級保養養的，低低級保養養可以不不再做。 對級設備備，采用用事后維維修,每每年進行行一次保保養。 設備安安全操作作管理規規程 編號：RTWWY-HHRJYY-GCC-0003 版本號號：A/01.目 的 正確管理和和操作設設備，保保障人身身財產的的安全。2.適用范范圍 設備操作及及設備管管理。3.程序要要點3.1 在在電氣設設備上工工作，保保證安全全的組織織措施3.1.11 工作作票制度度：在電電氣設備備上工作作時，應應按配配電房管管理規定定填寫寫工作作票或或按命令令執行。3.1.22 工作作許可制制度：1）工作票票簽發人人由工程程主管擔擔任，

44、工工作票簽簽發人不不得兼任任該項工工作的負負責人。2）工作負負責人和和允許辦辦理工作作票的值值班員（工工作許可可人），由由工程領領班或資資深技工工擔任，工工作負責責人可以以填寫工工作票，但但不得簽簽發工作作票。3）工作票票上所填填安全責責任為：工作的的必要性性；工作作是否安安全；工工作票上上所填安安全措施施是否正正確完備備；所派派工作負負責人和和工作班班人員是是否適當當和足夠夠，精神神狀態是是否良好好。4）工作負負責人的的安全責責任是：正確安安全地組組織工作作；結合合實際進進行安全全思想教教育；監監督、監監護工作作人員遵遵守本規規程；負負責檢查查工作票票上所記記載安全全措施是是否正確確完備和和

45、值班員員所做的的安全措措施是否否符合現現場實際際條件；工作前前對工作作人員交交待安全全事項；工作人人員變動動是否合合適。5）工作許許可人的的安全責責任為：負責審審查工作作票所列列安全措措施是否否正確完完備，是是否符合合現場條條件；工工作現場場布置的的安全措措施是否否完善；負責檢檢查停電電設備有有無突然然來電的的危險；對工作作票所列列內容即即使發生生很小疑疑問，也也必須向向工作票票簽發人人詢問清清楚，必必要時應應要求作作詳細補補充。6) 工作作班成員員安全責責任為：認真執執行安全全工作規規程和現現場安全全措施，互互相關心心施工安安全，并并監督安安全工作作規程和和現場安安全措施施的實施施。7) 工

46、作作許可人人（值班班員）在在完成施施工現場場的安全全措施后后，還應應：1、會會同工作作負責人人到現場場再次檢檢查所做做的安全全措施，以以手觸試試，證明明檢修設設備確無無電壓；2、對對工作負負責人指指明帶電電設備的的位置和和注意事事項；33、和工工作負責責人在工工作票上上分別簽簽名。完完成上述述許可手手續后，工工作班組組方可開開始工作作。8) 工作作負責人人、工作作許可人人任何一一方不得得擅自變變更安全全措施，值值班人員員不得變變更有關關檢修設設備的運運行結線線方式。工工作中如如有特殊殊情況需需要變更更時應事事先取得得對方的的同意。需需要變更更工作班班中的成成員時，須須經工作作負責人人同意。需需

47、要變更更工作負負責人時時，應由由工作票票簽發人人將變動動情況記記錄在工工作票上上。若擴擴大工作作任務，必必須由工工作負責責人通過過工作許許可人，并并在工作作票上增增填工作作項目。若若需變更更或增設設安全措措施者，必必須填用用新的工工作票，并并重新履履行工作作許可手手續。3.1.33 工作作監護制制度：1) 完成成工作許許可手續續后，工工作負責責人（監監護人）應向工作班組人員交待現場安全措施、帶電部位和其他注意事項。工作負責人（監護人）必須始終在工作現場，對工作班人員的安全認真監護，及時糾正違反安全的動作。2) 工作作負責人人（監護護人）在在全部停停電時，可可以參加加工作班班工作。在在部分停停電

48、時，只只有在安安全措施施可靠，人人員集中中在一個個工作地地點，不不致誤碰碰帶電部部分的情情況下，方方能參加加工作。3) 工作作期間，工工作負責責人若因因故必須須離開，必必須做好好工作交交接。3.1.44 工作作間斷、轉轉移和終終結制度度：1) 工作作間斷，工工作人員員應從工工作現場場撤出，所所有安全全措施保保持不動動，工作作票仍由由工作負負責人執執存。每每日收工工，將工工作票交交回值班班員。次次日復工工時，征征得值班班員許可可，取回回工作票票，工作作負責人人必須事事先重新新認真檢檢查安全全措施是是否符合合工作票票的要求求后，方方可工作作。2) 在同同一電氣氣連接部部分用同同一工作作票依次次在幾

49、個個工作地地點轉移移工作時時，全部部安全措措施由值值班員在在開工前前一次做做完，不不需再辦辦理轉移移手續，但但工作負負責人在在轉移工工作地點點時，應應向工作作人員交交待帶電電范圍、安安全措施施和注意意事項。3) 全部部工作完完畢后，工工作班應應清掃、整整理現場場。工作作負責人人應先周周密檢查查，待全全體工作作人員撤撤離工作作地點后后，再向向值班人人員講清清所修項項目、發發現的問問題、試試驗結果果和存在在問題等等，并與與值班人人員共同同檢查設設備狀態態，有無無遺留物物件，是是否清潔潔等，然然后在工工作票上上填明工工作終結結時間，經經雙方簽簽名后，工工作票方方告終結結。4）只有在在同一停停電系統統

50、的所有有工作票票結束，拆拆除所有有接地線線、臨時時遮攔和和標示牌牌，恢復復常設遮遮攔，并并得到值值班調度度員或值值班負責責人的許許可命令令后，方方可合閘閘送電。 已結束束的工作作票，保保存三個個月。3.2 在在電氣設設備上工工作,保保證安全全的技術術措施3.2.11 停電電1）工作地地點必須須停電的的設備如如：1、檢檢修的設設備；22、與工工作人員員在進行行工作中中正常活活動范圍圍的距離離小于表表10-5規定定的設備備；3、在在44千千伏以下下的設備備上進行行工作，上上述安全全距離雖雖大于表表10-5規定定，但小小于表110-11規定，同同時又無無安全遮遮攔措施施的設備備；4、帶帶電部分分在工

51、作作人員后后面或兩兩側無可可靠安全全措施的的設備。2）將檢修修設備停停電，必必須把各各方面的的電源完完全斷開開（任何何運用中中的星形形接線設設備的中中心點，必必須視為為帶電設設備）。禁禁止在只只經開關關斷開電電源的設設備上工工作。必必須拉開開刀閘，使使各方面面至少有有一個明明顯的斷斷開點。與與停電設設備有關關的變壓壓器和電電壓互感感器，必必須從高高、低壓壓兩側斷斷開，防防止向停停電檢修修設備反反送電。斷斷開開關關和刀閘閘的操作作能源。刀刀閘操作作把手必必須鎖住住。3.2.22 驗電電1）驗電時時，必須須用電壓壓等級合合適而且且合格的的驗電器器。2）在檢修修設備進進出兩側側分別驗驗電，驗驗電前，

52、應應先在有有電設備備上進行行試驗，確確證驗電電器良好好。3）如果在在木桿或或木構架架上驗電電，不接接地線不不能指示示者，可可在驗電電器上接接地線，但但必須經經值班負負責人許許可。4）高壓驗驗電必須須戴絕緣緣手套。5）35千千伏以上上的電氣氣設備，在在沒有專專用驗電電器的特特殊情況況下，可可以使用用絕緣棒棒代替驗驗電器，根根據絕緣緣棒端有有無火花花和放電電噼啪聲聲來判斷斷有無電電壓。6）表示設設備斷開開和允許許進入間間隔的信信號、經經常接入入的電壓壓表等，不不得作為為無電壓壓的根據據。但如如果指示示有電，則則禁止在在該設備備上工作作。3.2.33 裝設設接地線線1）當已驗驗明無電電壓后，應應立即

53、將將檢修設設備接地地并三相相短路，這這是保證證工作人人員在工工作地點點防止突突然來電電的可靠靠安全措措施，同同時設備備斷開部部分的剩剩余電荷荷，亦可可因接地地而放盡盡。2）對于可可能送電電至停電電設備的的各方面面或停電電設備可可能產生生感應電電壓力的的都要裝裝設接地地線，所所裝接地地線與帶帶電部分分應符合合安全距距離的規規定。3）檢修部部分若分分為幾個個電氣上上不相連連接的部部分（如如分段母母線與刀刀閘或開開關隔開開分成幾幾段），則則各段應應分別驗驗電接地地線路，接接地線與與檢修部部分之間間不得連連有開關關或保險險器。4）降壓變變電所全全部停電電時，應應將各個個可能來來電側的的部分接接地短路路

54、，其余余部分不不必每段段都裝設設接地線線。5）在室內內配電裝裝置上，接接地線應應裝在該該裝置導導電部分分的規定定地點，這這些地點點的油漆漆應刮去去，并劃劃下記號號。6）所有配配電裝置置的適當當地點，均均設有接接地網的的接頭。7）接地電電阻必須須合格。8）裝設接接地線必必須兩人人進行。若若為單人人值班，只只允許使使用接地地刀閘接接地，或或使用絕絕緣棒合合接地刀刀閘。9）裝設接接地線必必須先接接接地端端，后接接導體端端，必須須接觸良良好。拆拆接地線線的順序序與此相相反。裝裝、拆接接地線均均應使用用絕緣棒棒或絕緣緣手套。10）接地地線應用用多股軟軟裸銅線線，其截截面不得得小于225平方方毫米。禁禁止

55、使用用不符合合規定的的導線作作接地或或短路之之用。11）高壓壓回路上上的工作作，需要要拆除全全部或一一部分接接地線后后始能進進行工作作的，必必須征得得值班員員的許可可（根據據調度命命今裝設設的接地地線，必必須征得得調度員員的許可可），方方可進行行。工作作完畢后后立即恢恢復。每每組接地地線均應應編號，并并存放在在固定地地點。存存放位置置亦應編編號，接接地線編編號碼與與存放位位置號碼碼必須一一致。裝裝建接地地線，應應做好記記錄，交交接班時時應交待待清楚。3.2.44 懸掛掛標示牌牌和裝設設遮攔1）在工作作地點、施施工設備備的開關關和刀閘閘的操作作把手上上，均應應懸掛“禁止合合閘，有有人工作作！”的

56、標示示牌。2）如果線線路上有有人工作作，應在在線路開開關和刀刀閘操作作把手上上懸掛“禁止合合閘，線線路有人人工作！”的標示示牌。3）標示牌牌的懸掛掛和拆除除，應按按調度員員的命令令執行。4）部分停停電的工工作，安安全距離離小于表表10-1規定定距離以以內的未未停電設設備，應應裝設臨臨時遮攔攔并懸掛掛“止步，高高壓危險險！”的標示示牌。5）在室外外構架上上工作，則則應在工工作地點點鄰近帶帶電部分分的橫梁梁上，懸懸掛“止步，高高壓危險險！”的標示示牌。此此項標示示牌在值值班人員員監護下下，由工工作人員員懸掛。6）在鄰近近其他可可能誤登登的構架架上，應應懸掛“禁止攀攀登，高高壓危險險！”的標示示牌。

57、嚴嚴禁工作作人員在在工作中中移動或或拆除遮遮攔、接接地線和和標示牌牌。3.3 安安全技術術教育3.3.11 作業業前，應應對施工工人員進進行嚴格格的安全全技術教教育，學學習國家家有關安安全施工工和安全全生產的的各項規規定及安安全技術術規程，考考試合格格后才能能進入現現場作業業。3.3.22 每天天作業前前，負責責人根據據當天作作業的特特點，具具體明確確安全注注意事項項。作業業前，禁禁止喝酒酒，操作作中思想想須集中中，嚴禁禁在工作作時爭吵吵或打鬧鬧。作業業時，除除注意本本身的安安全外，還還應注意意周圍人人員的安安全，對對違章違違紀行為為應設法法制止或或向領導導報告。集集體操作作的作業業，操作作前

58、應明明確分工工，操作作時統一一指揮，互互相配合合，步調調一致。特特殊部位位與特殊殊現場，應應有專門門的安全全措施，并并認真貫貫徹執行行。表10-11 設備不不停電時時的安全全距離電壓等級（千千伏）安全距離（米米）10及以下下（133.8）0.720-3001.00441.2060-11101.501542.002203.003004.00表10-55 工作作人員工工作中正正常活動動范圍與與帶電設設備的安安全距離離電壓等級（千千伏）安全距離（米米）10及以下下（133.8）0.3520-3550.50440.9060-11101.501542.002203.003304.003.4 安安全防護護

59、教育3.4.11 進入入現場時時，要穿穿好防護護衣、鞋鞋，戴好好防護手手套。進進入高空空作業處處要戴好好安全帽帽，電氣氣焊作業業時要戴戴好護目目鏡，與與火、熱熱、水、蒸蒸氣接觸觸時應戴戴上防護護腳蓋或或穿上石石棉防火火衣。3.4.22 進入入陰暗、潮潮濕的場場所（地地溝或地地下井），以及有水的金屬容器內施工或檢修時。應穿好絕緣膠鞋和戴好絕緣手套，還應用電壓低于36V的安全照明燈照明。3.4.33 進入入有毒性性、窒息息性、刺刺激性或或腐蝕性性的氣體體、液體體和粉塵塵管道現現場作業業或搶修修時，施施工人員員應戴上上口罩、護護鏡或防防毒面具具，事先先還應進進行通風風和除塵塵、特別別是進入入空氣停停

60、滯、通通風不暢暢的死角角，如管管道容器器、地溝溝隧道時時更應加加倍小心心。必要要時應取取樣化驗驗分析，合合格后才才可進入入。3.5 安全施施工教育育3.5.11 進入入施工現現場前，應應檢查其其周圍環環境是否否符合安安全要求求，道路路是否通通暢，安安全設備備是否完完好，機機具設備備是否牢牢固可靠靠。如存存在危險險因素，應應向有關關方面報報告，采采取措施施消除隱隱患后再再施工。3.5.22 要隨隨時注意意作業現現場中運運轉的機機器、尖尖銳的物物體和木木板上的的釘子等等，避免免意外傷傷害。嚴嚴禁在起起吊的物物體下面面停留或或行走，不不準任意意從危險險地區通通過。嚴嚴禁亂動動施工現現場內的的電氣開開