1、物業發展公司改制方案新華信“中南院體制改革咨詢”項目組3月5日物業發展公司改制方案一、組建物業發展公司鑒于目前中南院后勤服務單位龐雜、人員眾多，服務態度較差，建議在本次改制中將現有的后勤服務單位和人員進行重組，改制創辦獨立核算、 自負盈虧的法人經濟實體物業發展公司。1、將保安和門衛合并管理現有的保安和門衛屬同一工作性質，但分屬不同部門管理，職責不清、關系不順。建議改制時讓符合內退條件的門衛選擇內退。新組建的保安隊伍由新組建的物業發展公司進行管理。2、組建物業發展公司新組建的物業發展公司是在現院物業管理中心的基礎上建立的。 物業發展公司正式成立時， 需將現有的物業管理中心機構撤銷， 人員中符合內

2、退條件的可以選擇內退，然后進行身份置換（根據目前情況，大部分將選擇內退） ，在身份置換完成的基礎上進行員工競聘上崗， 競聘上崗員工與物業發展公司簽訂新的勞動合同。二、物業發展公司的業務范圍物業發展公司的業務范圍是：公共衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化、水電維修與工程、房產維修與裝飾裝修、商品房管理與租賃中介、餐飲服務、商業服務、郵政代辦服務、文化體育服務等。三、物業發展公司的注冊資本物業發展公司的注冊資本為300500 萬元。四、物業發展公司的出資結構和員工持有出資方式1、出資結構方式一：中南院出資40，員工出資 40，第三方投資者出資20第三方投資者的選取最好是政府下屬的機關事務服務

3、機構、 市場上已有相當知名度的品牌物業公司和房地產公司等。 引入政府下屬的機關事務服務機構作為股東，既可能帶來一些公司運作上的方便， 還可以借此進入政府辦公樓的物業管理市場；引入市場上已有相當知名度的品牌物業公司作為股東， 既能帶來先進的物業管理理念和規范化的物業公司運作模式， 還便于今后物業發展公司走出中南院，進入外部市場；引入房地產公司作為股東，可以憑借雙方的資產紐帶關系，順利打入新建樓盤的物業管理市場。因此，第三方投資者的引入，不但能引入資金或管理，還有利于未來物業發展公司的市場競爭和業務開展，有利于未來物業發展公司法人治理結構的完善。方式二：中南院出資49，員工出資 51在員工持有的出

4、資中，應該讓經營層、中層干部和普通員工按照高、中、低的比例持有。這種方式由經營層持有較多出資，其責、權、利更大，將激勵經營層更好地為物業公司今后的發展盡心竭力。2、員工持有出資方式由于新組建的物業發展公司職工人數在45 人左右，所以可以考慮讓改制后進入新公司的職工直接以自然人身份持有出資。五、股東出資1、中南院出資中南院主要以現金出資，少量以設備等作價出資。2、員工出資1）、員工以身份置換的經濟補償金出資；2）、員工以個人現金出資；員工是否將經濟補償金轉為改制企業的等價出資，應在員工自愿基礎上進行，但要求公司經營者必須按章程規定的出資比例足額出資。3、第三方投資者出資第三方投資者需以現金出資。

5、六、物業發展公司的法人治理結構根據現代企業制度的有關規定，物業發展公司將設立股東大會、董事會和監事，董事會由三名董事組成， 設監事一名。 物業發展公司實行董事會領導下的總經理負責制。具體內容將在改制后物業發展公司的公司章程中規定。七、人員安置方案改制時現物業管理中心人員和門衛的安置方案按如下思路進行：1）、符合內退條件的職工，經本人申請，中南院批準后可辦理內退手續；2）、改制時符合自謀職業條件的職工，經本人申請，中南院批準后可領取經濟補償金后自謀職業；3）、對愿意改制分流到物業發展公司的員工轉換全民所有制員工身份，解除勞動合同并支付經濟補償金， 員工在自愿基礎上將補償金轉為員工出資，與物業發展

6、公司簽訂新的勞動合同，建立新的勞動關系；4）、對不符合內退、自謀職業條件，又未能競聘上崗的人員，進入人才中心待崗，并按中南院關于待崗人員的相關管理辦法進行管理。八、人事檔案和社會保險關系的管理在物業發展公司不具備檔案管理條件期間，物業管理公司職工的人事檔案管理，可委托中南院管理，并簽訂代管協議；社會保險關系也委托中南院代管，并簽訂社會養老保險、醫療保險、失業保險等代管代繳協議。將來待時機成熟，由中南院協助物業發展公司將職工保險關系移交屬地社保機構管理。九、需要解決的問題1、根據水電顧問集團的改制實施意見，后勤服務與主業分離，成立物業發展公司后，應對主業實行有償服務； 同時，中南院住宅區的居民也要轉變消費觀念，形成物業服務收費的意識，并交納相應的費用。在23 年內，考慮到居民的物業管理消費觀念較弱， 建議居民的物業服務費由居民交納一部分，由中南院補貼一部分， 變目前的暗補為明補