1、 內部討論文件機密復地上城商業策劃方案第一部分 渝北區商業物業調研1渝北區區重點大大型商業業物業索索引序號物業名稱規模（萬平平米）區位商圈等級功能樓層業種經營情況主力店1金易都會200兩路三級復合6百貨在營重百兩路店店2國美電器027兩路三級單一3家電在營3汽博中心350加工區單一汽配在營4易初蓮花280新西路單一4百貨在營5奧園15000管委會4購物在營6西部建材57300金開大道單一建材在營7財富中心16000新光大道未入市8米蘭天空250松牌路未入市渝北區作為為重慶主主城北部部新興的的房地產產開發熱熱點區域域，主要要由北部部新區、兩兩路、龍龍溪鎮、人人和、新新牌坊五五大片區區組成。區區域

2、內主主要呈現現為大型型集中式式專業市市場聚集集，知名名、大型型百貨主主力店等等相對缺缺乏的現現狀。2渝北區區商業發發展趨勢勢：引用政府相相關數據據顯示，渝渝北區未未來入市市項目115個，入入市面積積為966.666萬平方方米，位位于主城城區的第第一位。其其中，預預售面積積約為88.711萬平方方米，占占未來入入市量的的8.88%。區域內未來來入市面面積所占占比重相相對較大大，未來來入市面面積為目目前可經經營總量量的4558.22%。其其中，北北部新區區為未來來入市量量較大片片區，建建筑面積積達733.4萬萬平方米米，如西西部建材材城項目目就占據據約577.3萬萬平方米米，其次次為新牌牌坊片區區

3、，以財財富中心心為代表表，入市市面積約約為166萬平方方米，兩兩路片區區則相對對較小。3渝北區區商業地地產價格格表商業物業樓盤名稱地址參考價格（元元/）備注渝洲新城冉家壩龍湖湖居住區區未出價總建面244.5萬萬平米，其其中商業業面積88萬方，車車位10075個個金易都會渝北區義學學路2號號5000（起起）均價價60000總建面0.50萬萬平米金香林渝北區興科科大道均價50000總建面222.699萬平米米，商業業面積11萬方協信TOWWN城北部新區未出價總建面299.700萬平米米，商業業面積66.7萬萬方社區商業物物業樓盤名稱地址參考價格（元元/）備注天一順和和康城北部新區未出價，車車位40

4、01個，均均價1萬萬總建面5.30萬萬平米，其其中商業業面積00.777萬方，車車位1110個月伴灣渝北區興科科大道均價27008總建面188萬平米米，其中中商業面面積1.4萬方方金香林渝北區興科科大道均價50000總建面222.699萬平米米，商業業面積11萬方，車車位7444個蘭亭水云澗澗回興鎮2000-30000總建面7.25萬萬平米，商商業面積積0.332萬方方，車位位2333個榮錦龍匯匯苑新牌坊未推出總建面133.844萬平米米，商業業面積11.200萬方，車車位4001個水晶酈城新牌坊4200-79000渝北區地處處重慶北北端，為為新興的的房地產產開發區區域，目目前區域域內專業業市

5、場相相對發達達，與其其他區域域相比，其其經營業業種較為為單一，專專業市場場可經營營面積超超過百貨貨類位居居第一。但但渝北區區以住宅宅開發為為主，區區域內沒沒有形成成相對集集中成型型的商業業中心，商商業規模模小，檔檔次相對對較低，導導致有效效消費人人群外流流。區域域內社區區商業和和專業市市場不斷斷涌現，規規?；?、品品牌性的的開發企企業入住住提升了了區域知知名度，預預計在未未來2-3年內內渝北區區將形成成一個多多中心、多多組團、多多層次的的商業格格局。第二部分 本項項目商業業物業分分析一復地上上城一期期商業概概況1復地上上城一期期商業分分布圖2商業指指標商業位置商鋪數量（個個）總建筑面積積（）單個

6、商鋪建建筑面積積（）層高（m）開間（m）進深（m）2號樓一層層617296344.1-10884995約4約7約202號樓二層層4187807暫時沒有分分割約4約7約205號樓一層層517287931-688約4約7約205號樓二層層4188158暫時沒有分分割約4約7約20合計721807 二復地上上城周邊邊商業概概況1項目周周邊商業業概況融科蔚城金城銀撙龍脊萬興興家園商業規模104077.1115000商業形態沿街底商， 3.22米-66米層高高沿街底商，77米以上上層高，已已做隔樓樓面積30-155030-2000招商時間2005年年10月月2004年年底租賃價格30-455元/30-4

7、00元/商業定位社區服務性性商業社區服務性性商業銷售價格暫不銷售9000-140000元元/銷售情況80%物業管理費費餐飲355元/、其它它2.88元/15元/交房標準清水交房，預預留水、電電、電視視、電話話、網絡絡清水交房，留留給排水水點，無無煙道推廣統一招商、推推廣和管管理無統一招商商、推廣廣和管理理經營狀況已十分利超超市為主主的199家社區區服務性性商業，006年-07年年免收租租金，008年按按實際租租金收取取，其它它費用按按實際發發生繳納納。目前前，已經經有？家家因經營營慘淡退退租，其其余商業業客戶苦苦苦支撐撐，集體體向地產產公司要要求經營營補貼及及減免物物業管理理費。中國郵政購購買

8、約1100平平米；中中國移動動購買880平米米；雙星星運動用用品租賃賃4500平米；中國信信合租賃賃2500平米；餐飲33家租賃賃5000平米；五金建建材、電電動工具具租賃、150平米。零星小商家約100平米。租賃門面的位置集中在金開大道和渝北區公安分局，租金建面40元/平米。朝本項目的門面部分租出，價格在20元平米，鴛鴦醫院。雙喜火鍋400平米、萬誼大酒樓1600平米，免租1年，租金20元/平米以下，租期5年。周邊商業小小結：（1）周邊邊商業體體量與本本項目相相當，多多是底商商、或加加裙樓的的形式，規規模與形形式與本本項目一一期相近近；（2）底商商面積區區間在220-2200平平米之間間，初

9、融融科蔚城城外大都都規劃為為7米以以上層高高，至少少可隔為為2層。裙裙樓的面面積可自自由隔斷斷，面積積都在3300-20000平米米；（3）本項項目與融融科都已已租賃為為主，進進行統一一的規劃劃、招商商、管理理。小項項目商業業已銷售售形式，不不進行統統一規劃劃、統一一招商、統統一管理理，因此此物業費費較低；（4）小項項目對外外銷售價價格次街街面集中中在70000-80000元/之間間（經內內部人士士透露：鴛鴦北湖郡郡湖津路路門面006年初初實際成成交價在在60000元內內，是由由一名溫溫州人購購買，一一次性購購買了44個門面面），臨臨金開大大道和轉轉角商鋪鋪對外公公布價格格在1000000-1

10、330000元/，最最高可達達150000元元/。在在實際購購買中可可進行議議價，這這和我們們前期了了解到的的一致。在鴛鴦這個位置來看，實際成交價格越高，具分析原因一是因為商業層高大多在7米以上，可以隔層為兩層甚至三層，面積平攤后價格相應減低；二是由于這兩個項目商業體量本身不大，當地開發商希望能在商業上實現利潤最大化，對其銷售速度并沒有太高期望。同時，其商業對住宅的銷售沒有太大影響；（5）從周周邊三個個項目的的來看，商商業體量量相當，共共130000左右，銷銷售已經經持續了了一年以以上的時時間，均均銷售了了60%，且在在05年年-066年消耗耗了大量量的周邊邊原駐商商業經營營者和投投資者。由由

11、于本區區域為新新開發區區域，原原人氣和和商業氛氛圍嚴重重不足，在在05年年-088年期間間對外來來的購買買者的投投資吸引引力不大大，加上上價格過過高，商商業銷售售抗性較較大；（6）萬興興家園在在商業銷銷售后期期，將未未售商鋪鋪和裙樓樓拿出來來招商，以以營造商商業氛圍圍，從目目前經營營情況分分析餐飲飲經營較較好。2北部新新區大型型社區商商業概況況奧園水晶酈城金科美鎮上上街商業規模370000250000100000商業形態獨立商業區區，3層層5個獨立商商業區。22-3層層，層高高3-44米，沿街底商及及裙樓商商業區面積20-200060-300040-10000招商時間2005年年5月2005年

12、年4月2006年年10月月租賃價格代客租賃220-880元/代客租賃330-660元/25-300元/出租情況無無25%銷售價格6500-140000元元/4500-85000元/110000元/銷售情況15%，銷銷售多為為背街的的60%30% 物業管理費費4元/4元/3元/交房標準清水交房，配獨立的衛生間和廚房（集中排煙道、集油池）清水交房，配獨立的衛生間和廚房（集中排煙道、集油池）清水交房，墻墻面刷百百，配獨獨立的衛衛生間和和廚房（集集中排煙煙道、集集油池）推廣統一招商，統統一推廣廣，統一一管理無統一招商商、統一一推廣統一招商，統統一推廣廣，統一一管理經營狀況8月24日日開街，賣賣師傅超超

13、市、秦秦媽火鍋鍋等3家家餐飲企企業簽約約正在經營的的有：裝裝飾公司司，私家家菜館，五五金店，美美容美發發，二手手店，窗窗簾店，便便利店等等正在經營的的餐飲為為小型的的社區商商業，目目前簽約約預計007年年年初開業業的為南南充大酒酒店、小小洞天餐餐飲大中中型餐飲飲北部新區大大型社區區商業小小結：（1）北部部新區幾幾個大社社區，商商業規模模在2.5萬3.55萬左右右，融科科蔚城一一期陽光光帶商業業約1萬萬平米，商商業定位位于社區區服務中中心；（2）大社社區商業業的形象象是該社社區整體體形象和和品質的的體現，因因此大多多對商業業作整體體規劃，統統一管理理和推廣廣，由此此帶來的的是物業業費的增增高，達

14、達到4元元/；（3）租賃賃價格在在20-80元元/，集集中于330-440元/，銷銷售價格格在50000-140000元元/之之間，集集中于665000-80000元元/；（4）從位位置上看看，幾個個可比項項目位置置優于復復地上城城，均緊緊鄰政府府辦公樓樓及眾多多企事業業單位，商商業氛圍圍較好；（5）從正正在銷售售和經營營的商業業來看，離離主城區區近的項項目，銷銷售情況況較好，但但是由于于本身周周邊商業業飽和，出出租和經經營狀況況不理想想。已水水晶酈城城商業為為例，由由于遠離離主城區區項目，又又是新開開發區域域，龍湖湖從一開開始就以以投資性性物業低低價銷售售，為后后期商業業升值預預留空間間，加

15、上上龍湖的的區域品品牌和對對大型零零售商的的引進，很很大程度度增加購購買信心心，在最最短的時時間內回回流現金金，有效效的回避避了經營營風險。此此來一舉舉3得，又又為龍湖湖傳奇加加上了厚厚重一筆筆。銷售售和租賃賃狀況不不理想的的，如奧奧園，本本身的商商業體量量就需要要未來110萬人人的消費費群，銷銷售商業業價格普普遍偏高高，使其其投資風風險全部部轉嫁到到購買者者身上，后后期又無無主力店店支撐，加加上奧園園一、二二期花園園洋房總總才12200套套，目前前入住了了40%，入住住人口也也才1千千余人，使使其開發發的商業業物業招招商困難難，目前前僅引進進了賣師師傅超市市等社區區商業，餐餐飲引進進了秦媽媽

16、火鍋、潮潮州甲魚魚館、野野魚府33家，但但都沒有有正式開開張營業業，暢谷谷商業街街于066年8月月24日日開街正正式對外外招商。3市場情情況對復復地上城城商業未未來3年年內的參參考意義義（1）商業業3年內內不宜出出售，如如要銷售售，銷售售價格要要為現在在購買客客戶預留留一定的的升值空空間，北北部新區區特別是是經開園園，離主主城區遠遠，周邊邊配套不不成熟，居居住人口口少，現現階段對對商家及及商業投投資者的的吸引力力不足,并且賣賣不出開開發商期期望的價價格。除除非有大大型的主主賣場進進入復地地上城（鴛鴛鴦）；（2）市政政府常務務會審議議通過的的“十一五五”商貿流流通產業業綜合發發展專項項規劃中中提

17、出，未未來五年年內，我我市將在在現有55大商圈圈的基礎礎上（解解放碑、觀觀音橋、楊楊家坪、南南坪、沙沙坪壩），新新建培育育6大商圈圈（茶園園、西永永、大渡渡口城區區、渝北北兩路、巴巴南魚洞洞、北碚碚城區）；同時，還還要重點點打造330條商商業特色色街，發發展2000家星星級農家家樂。（3）在三三北區域域商圈的的影響范范圍分別別為：觀觀音橋商商圈主要要服務與與輻射主主城北部部及外來來消費者者，渝北北兩路商商圈服務務與輻射射渝北區區及北部部新區消消費者；僅僅簡簡單的社社區商業業定位遠遠遠吸引引不了外外來消費費者來此此地消費費，綜觀觀藍湖郡郡藍調街街區基本本定位于于家飾家家具專業業賣場，06年10月

18、28日美克美家藍湖郡店試營業，營業面積600平米，分2層分布，比南岸中心店小但更加精致。美國的阿士萊預計將在07年初進入，營業面積約為1000平米；（4）在007年77月首推推金開大大道2號號樓，提提高其號號召力和和輻射范范圍。但但配合一一期的入入住可引引入急需需解決的的生活配配套商業業，二層層已社區區超市為為主，一一層已服服務性社社區商業業為主；（5）根據據市場與與自身的的實際情情況，007-008年可可免收商商業租金金，099年商業業租賃價價格在115-225元/的區區間內較較為適宜宜。而對對于銷售售價格，針針對集團團客戶購購買，銷銷售價格格不能于于周邊項項目相比比，金開開大道商商鋪價格格

19、在一樓樓80000-990000元/，二二樓50000元元/；（9）根據據項目實實際開發發進度和和鴛鴦當當地人口口的自然然增長，在在09年年后有必必要引進進一家主主力零售售商家，面面積在220000平米（如如：新世世紀連鎖鎖超市）；三復地上上城一期期商業定定位及規規劃1商業定定位08年年社區商商業中心心（社區區超市、休休閑水療療）復地上城占占地約5500畝畝，項目目完成后后居住人人口約550000人。中中型規模模的居住住社區需需要合理理的社區區商業配配套，統統一形象象、統一一規劃的的社區商商業本身身具有升升值潛力力，對住住宅后期期的銷售售有強力力支撐，并并為業主主提供多多功能的的服務，但但單純

20、的的以社區區商業又又無法消消化如此此大的商商業體量量，按商商業與消消費人口口的配比比關系11萬方的的商業面面積需要要2-33萬人的的人群消消費，鴛鴛鴦區域域的商業業已經到到達近33萬方，按按此計算算鴛鴦當當地需要要5-66萬人的的消費基基礎，這這就需要要3-55年的時時間培育育和消化化商業，所所以說復復地上城城商業真真正突現現價值應應在20010年年以后，目目前商業業招商會會面臨非非常尷尬尬的境地地。底層上裙樓樓商業作作為目前前在重慶慶社區商商業的主主要形式式。社區區商業以以靈活性性、個性性化、便便利服務務等特點點，成為為零售業業及商業業地產中中有投資資潛力的的項目之之一。但但社區商商業在商商

21、業業種種、業態態組合方方面的局局限明顯顯，存在在著業態態單一、多多元化經經營不足足的隱憂憂，社區區商鋪利利潤較薄薄，投資資回收期期長，加加上按照照住宅標標準建造造的底商商既難以以滿足商商鋪經營營的硬件件標準，同同時也涉涉嫌擾民民，影響響居民的的生活質質量，不不符合社社區商業業建設以以人為本本的服務務理念。綜合以上信信息，結結合市場場機會、競競爭對手手及商業業市場的的分析，只只有做有有特色有有主題的的商業項項目才能能發揮其其品牌號號召力及及影響力力，從006年商商業投資資項目熱熱點集中中在：汽汽車養護護、足道道、保健健食品、洗洗衣、教教育培訓訓、家居居用品、健健身7大大類，從從未來潛潛景分析析，

22、北部部新區房房地產市市場的逐逐步形成成，入住住逐漸提提高，家家裝、家家飾、布布藝、社社區服務務性商業業等需求求看漲，在在07年復復地上城城一期商商業以引引進以上上商業的的品牌店店、專賣賣店、加加盟店作作為整個個招商的的重點。208年年前金開開大道22、5號號樓已超超市招商商為主，同同時對社社區服務務性商業業如郵政政局、移移動、電電信、聯聯通營業業廳、藥藥房、社社區診所所、小五五金建材材、自動動取款機機、社區區銀行、社社區餐館館、美容容美發、日日用百貨貨的引入入，方便便業主及及周邊消消費者。商商業銷售售方面以以優質客客戶整體體或分段段銷售為為主（銀銀行、移移動、聯聯通、事事業單位位、大客客戶購買

23、買等）。注注重培養養租賃客客戶成為為以后的的商業經經營或購購買的主主力。（1）租售售的優劣劣勢分析析優勢劣勢出租物業對引入商業業有篩選選，保證證社區商商業形象象；統一規劃、招招商和管管理利于于商業健健康發展展收益穩定增增長迅速開業，聚聚集人氣氣運作周期長長前期投入大大，資金金回收慢慢對后期管理理和服務務要求高高銷售物業資金回籠快快見效快風險低商業進入無無序后期管理難難投資客戶大大于經營營客戶，不不利于積積聚人氣氣從復地上上城077年的前前期商業業招租情情況分析析，項目目所處位位置人氣氣和商業業氛圍培培養與現現實有一一定差距距，特別別是復地地上城對對立位于于金開大大道右邊邊，與金金城銀撙撙、融科

24、科蔚城商商業直接接產生競競爭。現現階段商商業招商商會面臨臨巨大的的困難，同同時客戶戶對前期期入住后后生活的的不便利利及交通通狀況的的局限性性抗性較較大，營營銷管理理部建議議3年內內適宜采采取租賃賃為主，優優質客戶戶整體或或分段銷銷售相結結合的形形式，公公司提供供必要的的資金支支持與讓讓利扶持持，吸引引中小型型的品牌牌加盟商商家入駐駐并快速速開業經經營并存存活下來來。（2）一期期商業整整體考慮慮根據我們對對一期組組團內未未來3年年的社區區性商業業中心培培育的考考慮，將將項目一一期商業業分二個個階段進進行租賃賃及服務務水平的的提高。從20077年7月月招商啟啟動開始始到20008年年12月月31日

25、日止為第第一階段段：起步步期。重重點針對對2號樓樓主力超超市類招招商，在在租金優優惠上給給予品牌牌、專買買、加盟盟客戶極極大的優優惠，此此階段的的目標為為“進一家家活一家家”的原則則，循序序漸進的的完成此此類商家家引進，同同時加強強租賃客客戶的凝凝聚力和和服務水水平，多多方面為為租賃客客戶提供供經營便便利及經經營渠道道。08年1月月-122月份為為第二階階段：培培育期。在在基本形形成社區區服務型型商業市市場雛形形，逐步步形成較較為完善善的社區區服務性性商業形形態和針針對主力力休閑類類商業的的引入，將將商業服服務有效效的輻射射周邊區區域，為為周邊客客戶提供供有一定定購物樂樂趣和檔檔次的綜綜合服務

26、務性商業業街，此此階段的的目標為為“一家強強過一家家”的原則則。商業業服務水水平上一一個臺階階，能為為租賃客客戶提供供一定附附加值的的服務，整整個商業業具有一一定的抗抗風險能能力和區區域品牌牌號召力力。09年1月月-122月份為為第三階階段：完完善期。預預計在008年北北部新區區居住整整體形象象基本形形成，位位于金渝渝大道的的金山國國際商務務中心、查查氏中心心、汽博博中心、出出口加工工區范圍圍內整體體商務氛氛圍初見見規模，將將會形成成一個初初步的商商業及商商務活動動的三北北商業副副中心。在在09年年，此階階段的目目標為“具有一一定品牌牌號召力力和市場場輻射力力”的商業業引入原原則。一一期2、5

27、5號樓整整體商業業出租率率達到770%，每每年商業業淘汰率率控制在在5%-8%。項項目的社社區配套套小區會會所、社社區超市市、休閑閑保健、成成為組團團內重要要的集休休閑、購購物、服服務為一一體的社社區服務務性商業業中心。公司歡迎復復地上城城業主在在本項目目自主創創業，大大力發展展品牌店店、加盟盟店、專專賣店；相同業態如如干洗店店、沖印印店等在在07年年期間每每棟暫定定一家進進駐，而而對有檔檔次區別別的美容容美發、餐餐飲等允允許多家家進駐；相同業態優優先考慮慮品牌連連鎖店進進駐；出租商鋪范范圍：007年主主推2號號樓、008年推推5號樓樓商業如銷售只針針對集團團客戶(通信、郵郵政、電電力、金金融

28、、大大型餐飲飲和團購購等)開開展3復地上上城一期期2、55號樓商商業規劃劃根據我們項項目區域域位置及及一期社社區商業業布局，可可以確定定一期商商業的業業態組合合為“以社區區超市為為主，社社區生活活配套功功能為輔輔，首要要目的為為奠定商商業發展展價值的的基礎”。此種種業態組組合的特特點主要要是以社社區超市市及各輔輔助性商商業的品品牌號召召力，帶帶動項目目人氣，配配以生活活、購物物、休閑閑、康體體等其他他類型為為輔助設設施。 2號樓、55號樓的的規劃為為：2號樓：一一樓1家家主力社社區超市市，面積積5000-10000平平米（目目標：重重慶本地地知名新新世紀超超市、重重客隆、重重啤小超超）。移移動

29、、聯聯通、電電信、郵郵政營業業廳、電電力交費費點、天天友酸奶奶、洗衣衣店、藥藥店、布布藝店、二二手房店店、家飾飾店、百百貨小商商品等；二樓休休閑保健健服務業業、網吧吧、5號樓：一一樓兒童童藝術、培培訓中心心、玩耍耍為主的的主題商商業；二二樓銀行行、餐飲飲。 四招商現現狀分析析1現在的的招商進進展情況況成功引進以以十分利利連鎖超超市為主主的生活活配套，輔輔以重慶慶移動營營業廳、重重慶聯通通營業廳廳、手機機專賣店店、干洗洗店、社社區診所所、桐君君閣藥店店、小五五金建材材、美容容美發、字字牌廣告告、理發發店、窗窗簾店、兒兒童服飾飾、文具具店、打打字復印印、游戲戲廳、茶茶樓。以以上商業業以于006年9

30、9月1日日前多數數開業。2租賃客客戶分析析表：（006年110月330日分分析表）客戶在經營營過程中中集中提提出的問問題：1、人氣嚴嚴重不足足；2、每天營營業額少少的可憐憐，個別別商家無無營業額額的情況況；3、商業氛氛圍嚴重重欠缺；4、門面的的開間小小，進深深大；5、門面的的入口設設計欠缺缺，不利利于商業業的展示示和客流流進出；6、商家進進入的風風險高，前前期投入入大；7、物業公公司收取取的裝修修管理費費高；8、商業門門面設計計不適合合商業經經營；9、物業公公司的服服務水平平及服務務效率還還需提高高；從客戶的反反映來看看，066年2月月28日日前執行行優惠政政策的出出臺，對對其租賃賃價格異異議

31、不大大，問題題主要集集中在經經營中商商業客戶戶對整個個項目人人氣及商商業氛圍圍欠缺和和自身經經營管理理欠缺加加大了經經營風險險，加上上一期商商鋪設計計、入戶戶門位置置等不利利因素影影響，已已對后期期租賃工工作帶來來很大的的阻力及及負面效效果。策策劃推廣廣部擔心心在077年開始始公司對對租賃客客戶收取取租金后后，按照照現有的的人氣和和消費水水平，很很難保證證有租賃賃客戶能能夠堅持持，這樣樣就可能能會發生生在077年年初初大量的的租賃客客戶集中中退租或或提前解解約。而而在066年下半半年開始始至今商商鋪購買買的客戶戶少得可可憐，說說明目前前商業氛氛圍欠缺缺直接導導致客戶戶投資信信心不足足，因此此將

32、未來來3年里里，營造造商業氛氛圍，扶扶持新進進商業為為主、維維護現有有租賃客客戶，吸吸引人氣氣，提高高服務水水平，增增加市場場抗風險險能力是是開發公公司在商商業運作作中的主主要任務務。五招商原原則1定價策策略(1)按不不同位置置確定商商鋪的均均價，分分為3個個級別最少加價租金售價一級：金開開大道沿沿線+15+15000二級：繽花花街（層層高6米米）+10+10000三級：萬象象街00(2)在各各級中分分為3個個小級最少加價租金售價一級：在整整個社區區的主入入口、轉轉角處等等人流集集中處+20+15000二級：該路路段的靠靠近入口口位置+10+10000三級：中間間普通位位置00(3)根據據業態

33、的的臨時租租金調整整根據業態的的不同可可在原規規劃的價價格上調調整,如如遇盈利利能力強強,成本本回收快快的業態態按該段段最高價價租賃,如餐飲飲、建材材、二手手房店、游游戲廳、網網吧等；如遇盈盈利能力力弱，又又是社區區必備商商業業態態的可按按最低價價格標準準收取，如如干洗店店、影碟碟店、蛋蛋糕店、書書報店等等。2銷售價價格其中：集團團客戶（銀銀行、通通信、郵郵政、市市政和團團購等）湖津路B22線-88、111號樓銷銷售價格格65000-880000元/，均價價70000元/；鴛鴦路B66線-112、114號樓樓銷售價價格60000-70000元/，均價價66000元/；金開大道-1號樓樓銷售價價

34、格70000-80000元/，均價價75000元/；總體銷售均均價70000元元/（按按住宅：35000元/的22倍計算算）其中：集團團客戶（銀銀行、通通信、郵郵政、市市政和團團購等）集中餐飲銷銷售價格格一樓885000元/，二樓樓65000元/，三樓樓75000元/（送露露臺），整整棟銷售售另議；超市銷售價價格70000元元/（送庫庫房），整整層銷售售另議；銷售大廳銷銷售價格格二樓660000元/，三樓樓60000元/（送送露臺），整整棟銷售售另議；3。租賃價價格（建建筑面積積）09年租賃賃均價：根據目前北北部新區區經開園園商業物物業市場場放量大大，整個個商業氛氛圍欠缺缺，常駐駐與流動動人口

35、不不足，消消費力低低的現狀狀。我們們將商鋪鋪09年年租賃均均價定在在一樓220元/、二二樓100元/。其中（已本本地實際際承受租租金為基基礎）：2號樓一樓樓租賃價價格200-255元/平平米,二二樓租賃賃價格110-115元/平米5號樓租賃賃價格220/平平米,二二樓租賃賃價格220元/平米租金價格只只是根據據目前項項目實際際租金水水平及客客戶所承承受的租租金基礎礎上擬定定的。如如遇特殊殊租賃客客戶按一一事一議議的原則則協商。（4）價格格表(見見附件一一)2物業管管理費的的收取3元/平米米（建筑筑面積）3付款方方式3年起租，租租金季付付在簽定租賃賃合同時時交納550000元（其其他）、11萬元

36、（餐餐飲）、22萬元（超超市）的的保證金金在簽定租賃賃合同時時預交33個月的的租金租期到時，承承租者有有優先購購買或在在同等商商業情況況下優先先租賃的的權利407年年7月07年年12月月31日日期間執執行的租租賃政策策（1）免租租優惠期期：業主：3年年的免租租培育期期；非業主：22年的免免租培育育期（2）租金金遞增政政策09年200-255元/平平米，220100年255-300元/平平米，220100年300元/平平米。備注：游戲戲廳、網網吧、茶茶樓、咖咖啡廳、足足浴保健健、兒童童樂園、藝藝術活動動中心、大大型餐飲飲、主力力超市和和單個租租賃面積積超過5500平平米的商商業根據據實際情情況商

37、談談。目的：在前前期諸多多設施設設備和商商業環境境尚在完完善中，對對于077年進入入的商家家，合理理的免收收租金，減減少商家家營運成成本，為為商家提提供健康康的經營營環境，為為業主提提供較為為完善的的生活配配套服務務是公司司的首要要任務。（3）租賃賃范圍07年主推推2號樓樓商業、008年推推5號樓樓商業（4）招商商范圍主力超市、各各營業網網點、社社區餐飲飲、生活活配套、建建材小五五金5交房標標準地面：水泥泥砂漿找找平拉毛毛地面墻面：水泥泥砂漿抹抹平天棚：水泥泥砂漿抹抹平門：彩色鋁鋁合金帶帶白玻窗：彩色鋁鋁合金帶帶白玻給排水：水水表出戶戶集中。表表后接至至戶內，預預留一個個給水點點、一個個排水接

38、接口。電：電表出出戶集中中。表后后接至配配電箱有線電視：接至戶戶內弱電電箱，內內留有線線電視接接口1個電話：接至至戶內弱弱電箱，內內留電話話線接口口1個6商業交交付時間間2號樓：007年66月300日5號樓：六商業租租賃及銷銷售流程程商業管理1租賃流流程商業管理上門咨詢客戶尋找客戶客戶洽談租賃登記帶客戶看商鋪電話回訪客戶作好記錄NO與商業管理簽定租賃合同YES工程設計物業意見客戶要求上門咨詢客戶尋找客戶客戶洽談租賃登記帶客戶看商鋪電話回訪客戶作好記錄NO與商業管理簽定租賃合同YES工程設計物業意見客戶要求財務收取租金和保證金財務收取租金和保證金相關資料手續移交物業，辦理入伙（客戶管理存檔案）作

39、好客戶記錄存檔、相關資料手續移交物業，辦理入伙（客戶管理存檔案）作好客戶記錄存檔商業管理2銷售流流程商業管理上門咨詢客戶尋找客戶客戶洽談購買登記帶客戶看商鋪電話回訪客戶作好記錄信息反饋給銷售部，準備合同與銷售部簽定買賣合同作好客戶記錄存檔財務收取房款和其它費用NO工程設計物業意見客戶要求YES相關資料手續移交物業，辦理入伙（客戶管理存檔案）上門咨詢客戶尋找客戶客戶洽談購買登記帶客戶看商鋪電話回訪客戶作好記錄信息反饋給銷售部，準備合同與銷售部簽定買賣合同作好客戶記錄存檔財務收取房款和其它費用NO工程設計物業意見客戶要求YES相關資料手續移交物業，辦理入伙（客戶管理存檔案）賃交房時流流程地產公司：

40、提交租賃商商鋪所需需資料（個個人租賃賃：個人人身份證證復印件件一份、商商業投資資計劃書書一份。單單位租賃賃：法人人身份證證復印件件一份、工工商營業業執照復復印件一一份、企企業代碼碼復印件件一份、稅稅務登記記證復印印件一份份、資格格證書（如如有）復復印件一一份）；繳納相關租租賃商鋪鋪費用（保保證金、租租金）；簽訂租賃合合同、確確認交房房時間；物業公司：物業公司發發出入住住通知；客戶持租賃賃合同、租租金發票票、入住住通知到到復地上上城物業業管理處處辦理入入住手續續和裝修修手續，繳繳納物業業管理費費、裝修修保證金金、裝修修管理費費等相關關費用；復地上城物物業管理理處全程程陪同客客戶驗樓樓、確認認水、

41、電電起止度度、收樓樓、交鑰鑰匙；客戶提交裝裝修設計計方案報報復地上上城物業業管理中中心審核核確認；裝修設計方方案通過過客戶開開始裝修修；復地上城物物業管理理處工程程部時時時監控并并驗收裝裝修是否否合格；客戶開門營營業4特殊商商家的處處理原則則遇特殊商家家，如品品牌餐飲飲、超市市、家居居家飾布布藝、健健身中心心、藝術術活動中中心、大大型休閑閑娛樂場場所等，場場所、價價格、年年限、交交房標準準及談判判過程等等及需以以書面形形式報總總經理室室，并經經總經理理室商討討后決策策。七07年年經濟測測算商業位置總面積（）平均租金（元/年）年收益（元元）銷售均價（元/）銷售金額（元元）2號樓一層層2號樓二層層

42、5號樓一層層5號樓二層層合計100777.43307年租金金和銷售售預算表表均價10%30%50%70%80%100%租賃收益20元/183044354912299152115128133011464334418304430銷售金額7225元元/7，2800，943321，8442，829936，4004，715550，9666，601158，2447，544472，8009，4322八資源保保障1、06年年12月月31日日完善111、112、114號樓樓商業收收尾工程程；206年年12月月31日日完善湖湖濱廣場場整改，增增加湖濱濱休閑玩玩樂項目目，提供供人流量量；3確認商商家需制制作的門門頭、字字牌、招招牌的用用材、尺尺寸大小小和規格格（完成成）；4公共區區域適當當增加商商業鋪面面的導視視系統（策策劃推廣廣部、物物業公司司）；5增加鴛鴛鴦路上上的休閑閑長椅及及垃圾箱箱（策劃劃推廣部部、物業業公司）；6推廣上上根據餐飲類類商業招招商、商商業分段段銷售情情況，包包括招商商噴繪、單單頁的制制作、商商業活動動的策劃劃組織和和執行、商商業相關關報媒的的投放；7談判原原則允許適當提提高報價價，成交交價格不不低于該該區域最最低價格格標準；8大型租租賃單位位對停車車位的使使用、停停靠、出出入、