1、2016.6.16中 國 房 地 產(chǎn) 發(fā) 展 歷 程19/28/20222016.6.16中 國 房 地 產(chǎn) 發(fā) 展 歷 程19/2回首改革開放30年中國老百姓的住房變遷，就會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)記載的既是一部中國30年的建設史，又是一部濃縮了我國社會主義建設的改革開放史。29/28/2022回首改革開放30年中國老百姓的住房變遷，就會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)記載中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式發(fā)展模式開發(fā)模式盈利模式39/28/2022中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式發(fā)展模式39/26/20221980年4月，鄧小平同志提出了“出售公房，調(diào)整租金，提倡個人建房買房”的設想，拉開了住房制度改革的序幕。49/28/20221980年4

2、月，鄧小平同志提出了“出售公房，調(diào)整租金，提倡個當中國房地產(chǎn)起步之時，其他國家地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成熟，是借鑒成功模式還是摸索新的模式？中國房地產(chǎn)應該以何種模式開始發(fā)展？借鑒創(chuàng)新59/28/2022當中國房地產(chǎn)起步之時，其他國家地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成熟，是借鑒成成功不能復制但可以借鑒香港深圳中國大陸中國房地產(chǎn)發(fā)展師從于香港、起源于深圳、傳播于大陸內(nèi)地69/28/2022成功不能復制但可以借鑒香港深圳中國大陸中國房地產(chǎn)發(fā)展師從于香香港模式在過去20多年中，影響中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的模式是香港模式本質(zhì)特征：是房地產(chǎn)開發(fā)商以相對廉價取得土地為經(jīng)營導向 ；這主要源于香港土地資源嚴重稀缺，土地高度壟斷，商品住

3、宅產(chǎn)品供不應求。 79/28/2022香港模式在過去20多年中，影響中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的模式是近幾年，中國房地產(chǎn)企業(yè)逐步看重美國模式，并以美國房企為標桿，借鑒與學習。美國模式興起美國模式本質(zhì)特征，是以實際研究消費群的購買力及需求細分為經(jīng)營導向。其原因是美國的土地資源幾乎無限供應。 89/28/2022近幾年，中國房地產(chǎn)企業(yè)逐步看重美國模式，并以美國房企為標桿，香港模式美國模式中國模式VS長江實業(yè)Pulte Homes 萬科中國政府對土地用途的規(guī)定、超過閑置年限強制回收政策，以及對商業(yè)住宅采取的宏觀調(diào)控，都對土地投機起到了有效的抑制作用。 美國模式VS兼容99/28/2022香港模式美國模式

4、中國模式VS長江實業(yè)Pulte Homes 發(fā)展模式的根源：土地 109/28/2022 發(fā)展模式的根源：土地 109/26/2022中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式發(fā)展模式開發(fā)模式盈利模式119/28/2022中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式發(fā)展模式119/26/20221.市場條件判斷2.項目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報告1.辦理建設用地規(guī)劃許可證2.領(lǐng)取國有土地使用證1.領(lǐng)取建設工程規(guī)劃許可證2.領(lǐng)取建設工程施工許可證1.招標:尋找施工單位3.開工建設1.領(lǐng)取商品房銷售許可證選 址立 項取得土地規(guī)劃設計開工建設竣工驗收開發(fā)流程129/28/20221.市場條件判斷2.項目位置選擇1.確定開發(fā)

5、方案2.編制可行建設用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設工程規(guī)劃許可證國有土地使用證一二三四五139/28/2022建房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿商建建國一二三四五中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式發(fā)展模式開發(fā)模式盈利模式149/28/2022中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式發(fā)展模式149/26/2022房地產(chǎn)企業(yè)的贏利模式，具體而言，根據(jù)房地產(chǎn)整個項目全生命周期（項目論證、項目定位、規(guī)劃設計、工程建造、營銷策劃、客戶服務、物業(yè)管理）七大環(huán)節(jié)，專業(yè)化房企的贏利模式大致可以分為六大類。 159/28/2022房地產(chǎn)企業(yè)的贏利模式，具體而言，根據(jù)房地產(chǎn)

6、整個項目全生命周期中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所經(jīng)歷的階段與特點169/28/2022中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所經(jīng)歷的階段與特點169/26/202219781991199920072010第一階段：中國房地產(chǎn)市場萌芽階段179/28/202219781991199920072010第一階段：中國房地產(chǎn)新中國土地拍賣“第一槌”。 1988年4月189/28/2022新中國土地拍賣“第一槌”。 1988年4月189/26/20創(chuàng)下三天一層樓的“深圳速度”的深圳國貿(mào)大廈最早一批被改革開放之風洗禮的城市南國土壤：八十年代中期的廣州、深圳等199/28/2022創(chuàng)下三天一層樓的“深圳速度”的深圳國貿(mào)大廈最早一批被改革

7、開放197919801986198819581991真正意義上走上了市場化的發(fā)展之路供求關(guān)系不合理虛假繁榮可以說，海南房地產(chǎn)泡沫破裂之后，中國的房地產(chǎn)才在陣痛中。1989年以“海南”房地產(chǎn)泡沫破裂為標志的中國房地產(chǎn)嚴冬如期而至。209/28/2022197919801986198819581991真正意義上走”海南“地產(chǎn)泡沫王石、潘石屹、馮侖。219/28/2022”海南“地產(chǎn)泡沫王石、潘石屹、馮侖。219/26/202探索階段：炒作與調(diào)整19781991199920072010第二階段：229/28/2022探索階段：炒作與調(diào)整19781991199920072010房地產(chǎn)快速發(fā)展階段197

8、81991199920072010第三階段：239/28/2022房地產(chǎn)快速發(fā)展階段19781991199920072010第溫州炒房團從2000年開始溫州人開始在上海、杭州、蘇州、廈門、北京、寧波、金華等地置業(yè)。“溫州的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模相當于江西一個省的總量，而溫州市區(qū)的人口不過100萬多一點。”在炒透本地樓市后，溫州人開始大規(guī)模向外擴張，這就有了“溫州購房團”。火車炒房團飛機炒房團249/28/2022溫州炒房團從2000年開始溫州人開始在上海、杭州、蘇州、廈門2003年，地王現(xiàn)象出現(xiàn)259/28/20222003年，地王現(xiàn)象出現(xiàn)259/26/20222006年4月27日深圳市民鄒濤發(fā)起“不

9、買房”運動269/28/20222006年4月27日深圳市民鄒濤發(fā)起“不買房”運動269/22006年12月中國金融業(yè)全面開放外資、熱錢涌入279/28/20222006年12月中國金融業(yè)全面開放外資、熱錢涌入279/262006年，房地產(chǎn)行業(yè)“多事之秋”，密集的調(diào)控政策難以撼動房價高攀289/28/20222006年，房地產(chǎn)行業(yè)“多事之秋”，密集的調(diào)控政策難以撼動房2007年，地王頻現(xiàn) 面粉比面包貴299/28/20222007年，地王頻現(xiàn) 面粉比面包貴299/26/2022 2007年房地產(chǎn)市場熱潮推動土地市場的火爆，珠三角區(qū)域土地價格上漲迅猛，頻頻出現(xiàn)地價標王和搶地現(xiàn)象，土地價格在房地產(chǎn)

10、商品價格中的結(jié)構(gòu)比重越來越大，并呈現(xiàn)加速提升趨勢。 但到年末，受到國家政策和樓市成交量萎縮等原因影響。土地流標現(xiàn)在屢次上演。309/28/2022 2007年房地產(chǎn)市場熱潮推動土地市場的火爆，珠三2007年4月20日碧桂園在港上市 締造了中國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在港最大籌資額 25歲的楊惠妍因此躍升為內(nèi)地女首富319/28/20222007年4月20日碧桂園在港上市 319/26/20222007年 上海湯臣 天價11萬/平米2007年 北京商品房預售均價首次突破萬元，達12436.2元/平米329/28/20222007年 上海湯臣 天價11萬/平米2007年 北京商房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段1978

11、1991199920072010第四階段：339/28/2022房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段19781991199920072012008年1月 房市轉(zhuǎn)淡中天置業(yè)、長河地產(chǎn)、創(chuàng)輝租售等一批房地產(chǎn)中介倒閉349/28/20222008年1月 房市轉(zhuǎn)淡中天置業(yè)、長河地產(chǎn)、創(chuàng)輝租售等一2008年3月 因認購不足 恒大地產(chǎn)被迫放棄在港IPO計劃 是中國房地產(chǎn)業(yè)面臨命運轉(zhuǎn)折的具標志性事件359/28/20222008年3月 因認購不足 恒大地產(chǎn)被迫放棄在港IPO計2009年，房市百態(tài)之一樓脆脆 2009年6月27日6時左右，上海閔行區(qū)蓮花南路羅陽路口一幢13層在建商品樓發(fā)生倒塌事故，造成一名工人死亡 369/

12、28/20222009年，房市百態(tài)之一樓脆脆 2009年6月27日6時左右2009年，房市百態(tài)之二樓歪歪 第一個樓歪歪指的是2009年7月中旬的一場大雨后，四川成都“校園春天”小區(qū)原來距離就很近的兩棟樓房居然微微傾斜，靠在了一起，人們形象的稱它為“樓歪歪”，最令樓內(nèi)居民郁悶的莫過于鑒定機構(gòu)出具的一紙報告，“此樓安全”。379/28/20222009年，房市百態(tài)之二樓歪歪 第一個樓歪歪指的是2009年2009年，樓市“火”“劇”-蝸居389/28/20222009年，樓市“火”“劇”-蝸居389/26/2022中國房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)播報399/28/2022中國房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)播報399/26/2022中國房地產(chǎn)市場 從安居時代到投機時代409/28/2022中國房地產(chǎn)市場 從安居時代到投機時代409/26/2022投資：開發(fā)投資增速逐月回升 但仍低于近年來平均水平419/28/2022投資：開發(fā)投資增速逐月回升 但仍低于近年來平均水平419/2供應：09年施工和新開工面積低位增長 市場略顯供給不足429/28/2022供應：09年施工和新開工面積低位增長 市場略顯供給不足42需求：銷售面積和銷售額的規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高 439/28/2022需求：銷售面積和銷售額的規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高 439/26中國房地