1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔第二節物業管理招標程序一、招標準備階段招標準備階段是指從開發商或業主決定進行物業管理招標到正式對外招標即發布招標公告之前的這一階段所做的一系列準備工作。根據國際慣例，這一階段的主要工作有：成立招標機構；編制招標文件；確定標底。(一)成立招標機構任何一項物業管理招標，無論是開發商還是業主委員會，都需要成立一個專門的招標機構，并由該機構全權負責整個招標活動。招標機構的主要職責是：擬定招標章程和招標文件；組織投標、開標、評標和定標來源于：-/ -.；組織簽訂合同。可見招標機構一旦成立，其職責將貫穿整個招標投標過程。成立招標機構主要有兩種途徑。一種是開發商或

2、業主自行成立招標機構，自行組織招標投標工作；另一種是開發商或業主委員會委托專門的物業管理招標代理機構招標。兩種途徑都符合我國招標投標法的規定，并各有特點。對于開發商或業主委員會自行成立招標機構，我國招標投標法規定：“招標人具有編制招標文件和組織評標能力的，可以自行辦理招標事宜。任何單位和個人不得強制其委托招標代理機構辦理招標事宜”。考慮到招標是一項較為復雜和繁瑣的工作，其中在編制招標文件和組織評標方面有較強的專業性，對招標人能力的要求也較高，因此，招標人應根據自己的實際情況，量力而行。如招標人為實力雄厚的大型開發商或聯合開發機構，有能力從物業的設計、施工監理到驗收，整個開發的過程都統一自行成立

3、招標機構，包攬其“一條龍”的招標工作，這時該物業管理招標也理應由開發商自行成立的招標機構來完成。再如，對于采用小范圍邀請招標或議標方式的小規模物業管理項目，由于招標工作量不大，專業性不強，開發商一般都能夠自行編制招標文件和組織評標，這時，招標人自行成立招標機構招標也較為適宜。自行招標的開發商或業主應按照慣例在開發商所在單位或業主委員會下設“招標工作委員會”或“招標工作組”等非常設的招標機構。其具體的組織機構設置本書第1章已作詳細介紹，在此不再贅述。對于招標人委托招標代理機構招標，我國招標投標法規定：“招標人有權自行選擇招標代理機構，委托其辦理招標事宜。任何單位和個人不得以任何方式為招標人指定招

4、標代理機構”。采用委托招標代理機構招標的最大優點在于招標機構與投標人之間做到信息充分對稱，使得在招標項目專業性較強或開發商和業主信息不充分的情況下，招標得以順利完成。要做到這一點，開發商或業主在選擇招標代理機構時應注意以下問題：首先，招標人應根據自己的意愿和自身情況選擇招標代理機構，任何個人和單位都無權強行指定招標代理機構給招標人。而且，招標代理機構與招標人之間僅限于委托代理的關系，招標代理機構無權將招標結果強加于招標人，招標人應是是否中標的最終決定者。特別是國有房地產開發商在委托招標代理機構招標時，應避免選擇與自己有上級關系的招標代理機構。其次，招標人應根據自己標的的規模大小，選擇不同等級的

5、招標代理機構進行招標。我國招標投標法對招標代理機構的資格和等級劃分，主要依據招標代理機構所具備的兩個條件：一是代理招標經歷達到一定的年限，且連續幾年招標金額達到一定等級；二是編制招標文件和組織評標的專業能力和技術力量，也就是配備的專家人才庫的規模大小和專家素質的高低。招標人應根據自身對物業管理的要求及標的的規模大小選擇相稱的招標代理機構，在委托價格合理的情況下，應選取具有較高等級的代理機構進行招標。招標人委托招標代理機構進行招標的方式常用于公開招標和一部分大范圍邀請招標。事實上，對于一些大型的項目，開發商往往委托一家招標代理機構包攬該項目所有的招標工作；另外，業主委員會進行物業管理招標時，通常

6、也采用委托招標代理機構招標的方式。(二)編制招標文件編制招標文件是招標準備階段招標人最重要的工作內容。招標文件是招標機構向投標者提供的為進行招標工作所必需的文件。招標文件的作用在于：告知投標人遞交投標書的程序；闡明所需招標的標的情況；告知投標評定準則以及訂立合同的條件等。招標文件既是投標人編制投標文件的依據，又是招標人與中標人商定合同的基礎，因此它是對招標機構與投標人雙方，以及招標人(開發商或業主)與中標人雙方都具有約束力的重要文件。招標人應十分重視編制招標文件的工作，并務必做到條款嚴密、周到，內容明確，合理合法。物業管理招標文件的內容格式根據招標項目的特點和需要而有所不同，但任何招標文件都應

7、當依據法規和慣例編寫其基本的內容。我國招標投標法規定：“招標文件應當包括招標項目的技術要求、對投標人資格審查的標準、投標報價要求和評標標準等所有實質性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款”。根據這一規定和國際慣例，物業管理招標文件的基本內容可概括為三大部分：1.投標人須知投標人須知是招標文件的重要組成部分，它是業主或招標機構對投標人如何投標的指導性文件，其內容包括投標的條件、有關要求及手續。(1)投標的條件招標文件所以要對投標的條件進行說明和規定，其目的是為了保證投標人的合格性和投標的真實性。為了保證投標人的合格性，招標機構有必要對潛在的投標人進行投標資格預審，招標文件在這一部分規定參加資格預審

8、的投標人須遞交的證明資料及其格式，以便統一進行審查。為了保證投標的真實性，招標人往往還要求投標人必須交納投標保證金，招標文件中規定了投標保證金的比例、交納方式以及保證書的格式等。(2)對投標文件的要求如果說投標的條件側重于對投標人的要求，則該部分側重于對投標文件的要求。由于招標機構在接受投標書時，通常會檢查投標書的制作和封送是否合乎程序，招標文件必須在這一部分中寫明對投標文件編寫的統一要求(通常提供統一的投標文件格式)以及對投標文件封存和遞交的規定，以便于開標和評標工作。(3)對招標程序的說明由于整個招標過程應體現出公平、公正、合理的原則，而要體現公平、公正原則，重要的一條便是招標程序的公開化

9、，以增加招標活動的透明度。招標文件這一部分的內容便是通過將開標、評標和定標的規劃等招標過程的關鍵內容予以公開，從而體現了整個招標工作的公正透明。2.合同條款合同條款的目的在于將中標后所要簽訂的合同的內容規范化和公開化，這也是招標公平、公正原則的具體表現。合同的條款分為一般性條款和特殊性條款。前者通常是物業管理招標的行業性的約定俗成，對于不同的物業管理項目均具有一般性，通常由技術條款、商務條款和法律條款組成；后者則是針對每個具體不同的物業管理項目自身的特點而度身定造的個性化條款。按照個性包括共性的道理，在合同條款中，特殊性條款也就優于一般性條款，在兩者發生不一致時，合同應以特殊性條款為準。3.技

10、術規范技術規范是詳細說明招標項目的技術要求(如物業管理項目的服務標準、具體工作量等)的文件，當屬招標文件的重點之一。技術規范通常是以技術規格一覽表的形式進行說明，另外還需附上項目的工程圖紙等作為投標人計算標價時的依據。考慮到招標文件的編制對整個招標活動的影響舉足輕重，下一章將專門就招標文件的編制進行詳細介紹，在此不再贅述。最后談一談制定招標文件的時間。何時制定招標文件是由物業開發建設程序決定的，我國目前大多數物業管理招標均是在物業開發建設的后期。然而，隨著開發商對物業管理的要求不斷提高，物業管理“超前招標”已屢見不鮮。“超前招標”在我國即為在項目立項階段，用地申請得到批準后即可進行物業管理招標

11、工作、制定招標文件。超前實行物業管理招標確實有其優點，然而過早地制定招標文件，加之此時存在大量的不確定因素會使得招標文件編制難度加大，可靠性降低。因此，應注意把握招標文件制定的時間，使編制出的招標文件內容既嚴密明確，又不失前瞻性。(三)制定標底制定標底是招標的一項重要的準備工作。按照國際慣例，在正式招標前，招標人應對招標項目制定出標底。標底是招標人為準備招標的內容計算出的一個合理的基本價格，即一種預算價格，它的主要作用是作為招標人審核報價、評標和確定中標人的重要依據。因此，標底是招標單位的“絕密”資料，不能向任何無關人員泄露。特別是我國國內大部分項目招標評標時，均以標底上下的一個區間作為判斷投

12、標是否合格的條件，標底保密的重要性就更加明顯了。由于標底是衡量投標報價競爭力的一把尺子，標底制定的好壞，直接影響到招標工作的有效性。標底定的過高，進入合格范圍內的投標人數量太多，就會使評價的工作量和難度大大增加；標底定得過低，又容易使所有的投標人都落空，從而導致招標失敗。因此，標底制定得好，可以說是招標工作成功的一半，而編制一個先進、準確、合理、可行的標底需要認真細致，實事求是。首先，標底的制定與招標文件的編制有著密不可分的關系。標底制定得是否正確很大程度上取決于招標文件中對項目工作量的說明是否正確，因此招標文件對項目的工作量進行說明時應盡量減少漏項，同時將工作量盡可能算準確，力爭將招標文件中

13、計算出的工作量與實際量的誤差控制在5以內。其次，標底的制定應建立在一個比較先進的物業管理方案基礎上，這樣編制出的標底才切合實際。如果開發商或業主屬自行招標，則可參照相關物業近年來國內外先進的物業管理方法，或者開發商或業主可以委托招標代理機構制定標底。二、招標實施階段招標實施階段是整個招標過程的實質性階段。招標的實施主要包括以下幾個具體步驟：發布招標公告或投標邀請書；組織資格預審；召開標前會議；開標、評標和定標。(一)發布招標公告或投標邀請書我國招標投標法和國際慣例都規定，招標人采用公開招標方式招標的，應當發布招標公告；招標人采用邀請招標方式的，應當向三個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特

14、定的法人或其他組織發出投標邀請書。無論是招標公告還是投標邀請書，其目的是一致的，都是為了向盡可能多的潛在投標者提供均等機會，讓其了解招標項目的情況，并對是否參加該項目投標進行考慮和有所準備。兩者的區別在于對公開招標公告的要求更為嚴格。以下對發布招標公告的渠道和時間安排、招標公告的內容和格式等進行詳細介紹。1.發布招標公告的渠道發布招標公告應根據項目的性質和自身特點選擇適當的渠道。國際慣例中常見的招標公告發布渠道有：指定的招標公報、官方公報、本國報紙、技術性或專業性期刊以及信息網絡等其他媒體。一般來說，一些必須招標的大型項目的招標公告都應在指定的刊物上刊登。如實行國際競爭招標的公告的指定發布刊物

15、為聯合國出版的發展商務報(evelopmentusiness)；必須實行國內公開招標的項目的招標公告指定必須在我國出版的中國招標期刊上刊登。除了必須在指定的刊物上刊登以外，此類項目還可以在官方公報上刊登招標公告，使投標具有廣泛性，如在我國還主要刊登在人民日報、中國日報上。對于大多數中小規模的物業管理招標項目，其招標公告一般選擇在國內廣泛發行的一種報紙上刊登。如果是實行地方性公開招標的項目，其招標公告應選擇在本地的官方公報或本地區廣泛發行的一種報紙上刊登。另外，還可以選擇在一些專業類期刊上刊登，如房地產、物業管理專業期刊等。實際上，除了一些必須要在指定刊物刊登的招標項目外，國際慣例對招標公告的發

16、布一般只要求符合信息廣泛性原則。因此通常情況下，一項招標項目往往同時通過幾種渠道發布其招標公告，而不拘泥于某一種渠道，比如在當今的信息網絡刊登招標公告。2.發布招標公告的時間安排為使潛在的投標人對招標項目是否投標進行考慮和有所準備，招標人在刊登招標公告時，在時間安排上應考慮兩個因素：(1)刊登招標公告所需時間。各類刊物從接受廣告申請到刊出廣告需要一定時間，如果沒有充分地考慮，招標公告可能會在投標截止日期之后才能刊登出來。另外，如果要通過幾個渠道發布招標公告，要考慮到各類渠道的出版周期(如報刊的出版周期顯然要比網絡媒體長)，以便能讓招標公告基本在同一時間刊登出來。(2)投標人準備投標所需時間。這

17、一時間應從招標公告預計發布日期開始計算。投標人申請投標得到招標文件準備投標遞交投標書需要有足夠的時間。按照國際慣例，從招標公告發布之日算起，應讓投標人至少有45天(通常有6090天)來準備投標和遞交標書。3.招標公告的內容和格式招標公告應以簡短、明了和完整為宗旨。通常情況下應包括以下內容：招標單位(業主或開發商)名稱；項目名稱；項目地點；項目資金來源(物業管理資金來源，如業主分攤或開發商預付等)；招標目的(邀請資格預審還是邀請投標)；項目要求概述(項目性質、規格及管理要求)；購買招標文件的時間、地點和價格；接受標書的最后日期和地點；開標日期、時間和地點；如果需要，規定資格預審的標準，以及提供資

18、格預審文件的日期、份數和使用語言；B11必要時規定投標保證金的金額；B12招標單位的地址、電話等聯系方法。招標公告的具體內容和格式可以根據招標人的具體要求進行變通，然而招標公告的基本內容，如招標人的名稱和地址、招標項目的性質、數量、實施地點和時間，以及獲得招標文件的辦法等關鍵事項，按照我國招標投標法規定必須載明。至于投標邀請書的內容和格式與招標公告大致相同，在此便不再重復了。(二)組織資格預審資格預審是招標實施過程中的一個重要步驟，特別是大型的項目，資格預審更是必不可少。資格預審是對所有投標人的一項“粗篩”，也可以說是投標者的第一輪競爭。資格預審可以起到以下作用：首先，資格預審可以減少招標人的

19、費用。因為投標人數量過多，招標人的管理費用和評標費用就會大大提高，通過資格預審淘汰一部分競爭者則可以減少這筆費用。其次，資格預審還可以保證實現招標目的，選擇到最合格的投標人，此投標人不僅報價最低或較低，而且他的報價是以其技術能力、財務狀況及經驗為基礎的，防止了一些素質較低的投標商以價格進行惡性競爭。此外，資格預審能吸引實力雄厚的物業管理公司前來投標，招標人還可以通過資格預審了解投標人對該項目的投標興趣大小。若招標物業預計投標公司的數目眾多，可預先對各投標公司進行資格預審，剔除資信較差的公司，重點選擇610家申請者參與投標，這就是所謂早期預審；若投標公司數量較少，則可待投標機構已遞送標書且開標之

20、后進行資格預審，這也就是所謂后期預審。無論資格預審在何時進行，其審核程序和要求投標公司遞交的文件都大致相同。1.資格預審的程序資格預審包括以下三個步驟：(1)發出資格預審通告或資格預審邀請書。發布資格預審通告通常有兩種做法，一種是在前述的招標公告中寫明將進行資格預審，并通告領取或購買資格預審文件的地點和時間；另一種做法是在報紙上另行刊登資格預審通告。資格預審通告的主要內容包括：招標項目簡介；項目資金來源；參加預審的資格；獲取資格預審文件的時間、地點以及接受資格預審申請的時間和地點。按照慣例，從刊登資格預審通告的日期到申請截止期應不得少于45天。(2)出售資格預審文件。資格預審文件應提供招標人及

21、招標項目的全部信息，并且其內容應比資格預審通告更為詳細，如對若干物業管理企業組成聯合體投標的要求等。此外，資格預審文件中還可規定申請資格預審的基本合格條件，或對外資物業管理企業單獨或聯合投標的一些規定，以及申請投標資格預審的一些基本要求，例如從事該行業至少已達若干年以上，承擔過類似的物業管理項目等。最后，招標人還應在資格預審文件中規定資格預審申請表和資料遞交的份數、時間和地點及文件所使用的語言等。(3)評審。資格預審申請書的開啟不必公開進行，開啟后由招標機構組織專家進行評審。如有必要，還可召開資格預審準備會議，以便申請人取得有關項目情況的第一手資料。2.資格預審的內容資格預審的重點在于投標人的

22、經驗、過去完成類似項目的情況；人員及設備能力；投標人的財務狀況，包括過去幾年的承包合同收入和可投入本項目的啟動資金等。具體內容包括：(1)申請人的基本情況：公司名稱、地址、電話和傳真、公司等級、注冊資本、關系企業等，以及與本合同有關的主要負責人、項目授權代表；公司組織機構情況，專業人員及管理人員的人數；公司歷年承包合同的類型、金額及主要所在地區等。(2)申請人的財務狀況：公司資產負債表、損益表等財務報表；銀行過去5年的資信證明以及對未來2年財務情況的預測。(3)經驗和過去的表現：過去5年內申請人完成的類似項目的基本情況，如這些項目和業主的名稱、項目工作量、合同金額、服務期限等等。對于上述在預審

23、中申請人必須提交的重要內容應當在資格預審文件中予以明列，或制成表格，要求申請人按要求填寫。3.資格預審的評審方法招標單位可以根據自己的要求來決定資格預審的評審方法。目前國際上廣泛采用的是“定項評分法”，同時采用比較簡便的百分制計分。“定項評分法”就是對申請人提交的資料進行分類，并按一定標準制分，最后確定一個取得投標資格的最低分數線，達到或超過最低分數線的申請人被視為合格，可以參加投標；未能達到最低分數線的申請人則被視為不合格，不能參加投標。(三)召開標前會議投標資格預審確定合格申請人后，應盡快通知合格申請人，要求他們及時前來購買招標文件。緊接著，按照國際慣例，招標機構通常在投標人購買招標文件后

24、安排一次投標人會議，即標前會議。召開標前會議的目的是澄清投標人提出的各類問題。投標人須知中一般要注明標前會議的日期，如有日期變更，招標人應立即通知已購買招標文件的投標人。招標機構也可要求投標人在規定日期內將問題用書面形式寄給招標人，以便招標人匯集研究，給予統一的解答，在這種情況下就無須召開標前會議。標前會議通常是在招標人所在地(同時又為招標項目所在地更好)召開，因為在標前會議期間，招標人往往會組織投標人到現場考察，如果標前會議在招標項目所在地召開就較為方便。標前會議的記錄和各種問題的統一解釋或答復，應被視為招標文件的組成部分，均應整理成書面文件分發給參加標前會議和缺席的投標人，這是應特別注意的

25、事。當標前會議形成的書面文件與原招標文件有不一致之處時，應以會議文件為準。我國招標投標法規定，招標人應在提交投標文件截止時間至少15日前，將已澄清和修改部分以書面形式通知所有招標文件收受人。因此，凡已收到書面文件的投標人，不得以未參加標前會議為由對招標文件提出異議，或要求修改標書和報價。最后，招標人應在標前會議上宣布開標日期。另外，參加會議的費用應由各投標人自理。(四)開標、評標與定標開標、評標與定標是招標實施過程的關鍵階段，也是整個招標過程中程序最嚴密、對招標人能力要求最嚴格的階段。招標人或招標機構收到物業管理企業封送的投標書后，經過審查認為各項手續均符合規定時，即可收入，并在公開預定的時間

26、(一般為招標文件確定的提交投標文件截止時間)、地點(招標文件中預先確定的地點)當眾拆封開標，公開宣讀各物業管理企業的標的，并聲明不論管理服務費高低均有中標希望。之后便由各方面專家組成的評標委員會或評標小組進行評標。從開始評標到最后定標，一般要經過36個月的定標期。在這段時間內，招標人或招標機構要多方面對各個投標人的標書進行研究，必要時還要分別召開答辯會，方能最后定標。在評選過程中，應以管理服務費報價、管理服務質量和管理方案先進程度作為主要的衡量標準。評標工作結束時，評標委員會通常最后會向招標人篩選出幾個最有競爭力的中標推薦人，由招標人(業主或開發商)作最后決定。在這一階段，招標人往往通過同時與

27、中標推薦人進行談判，以最充分地獲取投標人的信息，這種談判在慣例中也被稱為“議標”(不同于招標方式中的“議標”)。經過“議標”后，最后才由招標人決定誰中標。值得注意的是，我國招標投標法規定，通常情況下招標人從評審委員會推薦的幾位中標候選人中選取一個作為中標人，但在中標候選人均不符合招標人要求的情況下，招標人有權拒絕定標，從而取消招標。然而，招標人不得從評標委員會推薦的中標候選人之外的投標人中選定中標人，否則視作中標無效。三、招標結束階段招標人在最后選出中標人時，招標工作便進入結束階段。這一階段最大的特點是招標人與投標人由一對多的選拔和被選拔關系逐漸轉移到一對一的合同關系。這一階段的具體內容包括合

28、同的簽訂與履行，以及資料的整理與歸檔。(一)合同的簽訂我國招標投標法規定：“招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起三十日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同”。合同的簽訂，實際上就是招標人向中標人授予承包合同，是整個招標投標活動的最后一個程序。在招標與投標中，合同的格式、條款、內容等都已在招標文件中作了明確規定，一般不作更改，然而按照國際慣例，在正式簽訂合同之前，中標人和招標人(開發商或業主)通常還要先就合同的具體細節進行談判磋商，最后才簽訂新形成的正式合同。以下所說的合同，均是指雙方經過磋商后擬簽訂的正式合同。1.合同的組成通過招標投標簽訂的合同，一般由三部分組成：合同序文；合同

29、內容；合同結尾。合同序文部分要寫明訂立合同的雙方當事人(即招標人與中標人)的法定名稱和地址。甲方當事人為開發商或業主委員會；乙方當事人為中標的物業管理企業。合同內容即合同條款，是合同最主要的組成部分，一般包括技術性條款、財務條款和法律條款三類條款。下一章將對其進行詳細介紹。合同結尾部分要寫明簽訂合同的日期、地點以及擬訂合同的語言文字，最后還要寫明合同生效日期，以及由合同雙方當事人或代理人簽字。通常情況下，招標成交方式的合同，其形式是一份簡單的協議書，合同的內容都分散在招標文件中，以及商談過程中對招標文件和投標文件的修改和補充所形成的書面材料中。合同一般分為兩部分，一部分是不變的，包括投標須知和合同一般條件等；另一部分是合同特殊條款、投標文件、技術規格說明及補充修改文件等。合同的格式都由招標人預先擬好，待中標人確定后再由雙方簽訂。合同協議書的格式將在下一章專門介紹。2.合同的主要條款合同條款是構成合同的主要內容。合同條款因招標項目的性質和類型而異。然而，一般來說不論哪一類合同，其主要條款總是由技術性條款、商務性條款和法律性條款構成，其中主要包括：價格條款、支付條款、不可抗力條款以及索賠條款等。這些都屬于合同的一般條款，此外，還有合同特殊條款，也就是合同一般條款的補充和修改。無論是合同一般條款還是合同特殊條款，都屬于招標文件