1、4.2定價策略4.2定價策略11 /26施建設(shè)費健身房、洗衣房、浴室、食堂、超市等6開發(fā)間接費7銷售費用8開發(fā)期稅費9財務(wù)費用10管理費用11維修基金12不可預(yù)見費用13合計項目融資計劃和財務(wù)費用項目融資計劃本項目（一期）需要籌資*萬元，其中擬銀行貸款*萬元，建設(shè)單位自籌*萬元。項目還款計劃本項目擬從銀行貸款*萬元，分兩筆貸款，每筆貸款金額*萬元，貸款期限為3年，年利率均為*%，采用到期一次性還本付息的方法，財務(wù)費用合計為*萬元第六章項目投資價值分析銷售收入銷售價格本項目采取對外出租，平均租金為*元/月，合同周期：3年支付周期：1年/3年/租金貸銷售收入本項目營業(yè)收入（前三年）總計為*萬元其中

2、標(biāo)準(zhǔn)廠房前三年出租收入（未使用房租貸）為*萬元，標(biāo)準(zhǔn)廠房前三年出租收入（使用房租貸）為*萬元，物業(yè)費前三年收入為*萬元，停車位前三年出租收入為*萬元，廠房出租收入本項目一期新建廠房面積*平方米，出租期暫定*年，前三年的出租率分別為：40%、80%、100%。于項目建成后（2016年底）開始出租。參考目前孵化器及市場租金情況，加速器項目平均出租價格暫定為*元阿/月。暫估租金貸與正常年付比例為1:4，即使用租金貸20%，正常年付比例為80%。未使用租金貸（80%）收入序項目合計經(jīng)營期備注號（前三年）2017201820191廠房出租收入2出租比例年付比例3可租面積4平均租金（元加7月）使用租金貸（

3、20%）（一次性支付三年費用）房租收入序號項目合計（前三年）經(jīng)營期備注1廠房出租收入2出租比例租金貸比例3可租面積4平均租金（元加7月）6.1.2.2物業(yè)費收入物業(yè)費暫定標(biāo)準(zhǔn)為*元/壯/月序號項目合計（前三年）經(jīng)營期備注2017201820191物業(yè)費收入2出租比例3可租面積4物業(yè)費（元加7月）6.1.2.3停車費收入加速器一期項目擬定建設(shè)停車位*個，租金為*元/個/月序號項目合計（前三年）經(jīng)營期備注2017201820191停車費收入2出租比例3可租個數(shù)4停車費（元/個/月）6.1.2.4員工宿舍租金收入（一期未計劃）加速器項目建設(shè)6層宿舍樓一棟，預(yù)計可提供員工宿舍130個，根據(jù)單身公寓租賃

4、價格（11.1元/壯/月含物業(yè)費），員工公寓平均租金定位400元阿/月序號項目合計（前三年）經(jīng)營期備注34561宿舍租金收入2出租比例3可租間數(shù)4租金（元/間/月）6.1.3項目稅費率出租收入稅金估算（前三年）序號項目合計2017經(jīng)營期20182019備注.出租收入二經(jīng)營稅及附加1營業(yè)稅（5%）2城市維護(hù)建設(shè)稅7%3教育稅附加3%地方教育稅附加2%4房產(chǎn)稅12%凈收入6.2項目現(xiàn)金流量6.2.1全部資金的投資現(xiàn)金流量表序號項目合計1231總投資1.1周轉(zhuǎn)現(xiàn)金流1.2開發(fā)產(chǎn)品投資2資金籌措2.1資本金2.2預(yù)租收入2.3借款6.2.2主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)匯總序號名稱數(shù)量單位備注.項目設(shè)計規(guī)模1總規(guī)劃

5、用地面積畝2總建筑面積平方米2.1地上建筑面積平方米2.2地下建筑面積平方米二項目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1總投資萬元1.1開發(fā)產(chǎn)品投資萬元1.2周轉(zhuǎn)現(xiàn)金流萬元2資金籌措萬元2.1資本金萬元2.2銀行貸款萬元2.3預(yù)租房款萬元3經(jīng)營收入萬元三年平均4經(jīng)營稅金及附加萬元三年平均5土地增值稅三年平均6總成本費用三年平均7利潤總額三年平均8稅后利潤三年平均三財務(wù)評價指標(biāo)1項目投資利潤率2投資利稅率3全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）4全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）5全部投資回收期（所得稅前）6全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）7全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）8全部投資回收期（所得稅后）9資本金內(nèi)部收益率10貸款償還期11利

6、息備付率12償還備付率6.3盈虧平衡分析（前三年）序號項目合計4561經(jīng)營收入1.1租金收入1.2自營收入2經(jīng)營成本（攤銷15年）2.1出租房經(jīng)營成本（攤銷）3廠房出租經(jīng)營費用4自營部分經(jīng)營費用5自營部分?jǐn)備N折舊6經(jīng)營稅金及附加7土地增值稅8利潤總額9應(yīng)納稅所得額10所得稅11稅后利潤12年初未分配利潤13可供投資者分配的利潤14年末未分配利潤6.4項目投資總結(jié)項目投資目標(biāo)結(jié)論本項目（一期）總投資*萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資*萬元，經(jīng)營周轉(zhuǎn)資金*萬元。項目需籌措資金*萬元，擬銀行貸款*萬元，建設(shè)單位自籌萬元項目總體效益評價項目經(jīng)營期前三年，營業(yè)收入*萬元，平均年收入*萬元，按照靜態(tài)分析，預(yù)計11年

7、可以收回全部投資成本，考慮到前三年廠房未全部租出和后期房租會有不同程度的漲幅，預(yù)估8-9年即可回收前期全部投資成本。綜合評估此項目可行。第七章項目風(fēng)險分析及規(guī)避對策項目風(fēng)險分析項目實施過程總可能存在以下風(fēng)險，由于各種不確定因素，所采取的風(fēng)險應(yīng)對措施未必一定能夠起到防范的作用，現(xiàn)將本項目存在的各項風(fēng)險及應(yīng)對策略分析如下市場風(fēng)險分析宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響隨著孵化器的迅速發(fā)展及國內(nèi)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)熱潮的影響，越來越多的多元化孵化器如雨后春筍般出現(xiàn)。孵化器民營化也是未來孵化器發(fā)展的重要方向之一。針對以上風(fēng)險分析，孵化器針對企業(yè)提供場地及基本服務(wù)已經(jīng)無法滿足新時期對孵化器或加速器的定義，加速器必須要向企業(yè)提供商業(yè)咨詢

8、、融資擔(dān)保和人才培訓(xùn)等服務(wù)。客戶市場風(fēng)險隨著經(jīng)濟(jì)形式的不斷下滑，很多初創(chuàng)型企業(yè)采取了保守的營銷策略，很多準(zhǔn)備擴(kuò)資的企業(yè)也一直處于觀望態(tài)度，這使得以光電與信息產(chǎn)業(yè)為主的公司孵化器及加速器目標(biāo)客戶群急劇減少。針對以上風(fēng)險分析，應(yīng)該擴(kuò)大引入企業(yè)行業(yè)類別，除了光電與信息產(chǎn)業(yè)（光機(jī)電一體化、激光半導(dǎo)體等），也要引入其他適合園區(qū)發(fā)展的行業(yè)，如：新能源、新材料、生物醫(yī)藥、電子信息化、電子商務(wù)、服裝紡織等輕工業(yè)。競爭對手分析國家創(chuàng)新戰(zhàn)略的驅(qū)動及產(chǎn)業(yè)西進(jìn)的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，促使了孵化器、工業(yè)地產(chǎn)等行業(yè)市場的不斷擴(kuò)大，同業(yè)競爭日益激烈，將直接影響項目的營銷收入。針對以上風(fēng)險，充分發(fā)揮國家級孵化器的品牌優(yōu)勢，提高服務(wù)質(zhì)量

9、、拓展市場份額、降低運營成本、開展增值服務(wù)，以滿足更廣泛客戶群的需要，以提高市場占有率。項目工程風(fēng)險分析主要包括施工技術(shù)風(fēng)險、施工人身安全風(fēng)險及材料設(shè)備風(fēng)險。針對以上風(fēng)險，公司應(yīng)設(shè)立工程施工監(jiān)管部門，對違規(guī)操作、偽劣設(shè)備或材料等行為進(jìn)行徹底根治，施工技術(shù)及廠房圖紙構(gòu)造需要經(jīng)過國家權(quán)威部門進(jìn)行技術(shù)論證，將工程風(fēng)險降低為0。項目經(jīng)營風(fēng)險孵化器與加速器都是為初創(chuàng)企業(yè)或成長型企業(yè)搭建創(chuàng)新發(fā)展平臺，企業(yè)經(jīng)營涉及到多個節(jié)點，每個節(jié)點都必須嚴(yán)格管理，謹(jǐn)慎控制。主要表現(xiàn)在：對入孵企業(yè)的安全性要求非常高，如果某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)不穩(wěn)定因素，影響安全，孵化器（加速器）也會承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。針對以上風(fēng)險，項目通過建立和完善環(huán)境

10、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系、環(huán)境評價影響、消防安全檢查等措施，不斷提高園區(qū)環(huán)保、安全、衛(wèi)生水平等。企業(yè)管理風(fēng)險戰(zhàn)略風(fēng)險經(jīng)營企業(yè)不能走一步看一步，必須制定長遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，并且需要根據(jù)企業(yè)實際情況出發(fā)進(jìn)一步細(xì)化戰(zhàn)略規(guī)劃及跟蹤其實現(xiàn)的目標(biāo)，有規(guī)劃有計劃的完成公司整體發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。人才風(fēng)險企業(yè)最大的資產(chǎn)就是人才，人才是第一生產(chǎn)力。在企業(yè)經(jīng)營過程中關(guān)鍵崗位長期空缺或由不能勝任的人擔(dān)任都會存在管理中的風(fēng)險。企業(yè)未建立良好的用人機(jī)制及激勵制度也是造成人才流失的原因。財務(wù)風(fēng)險企業(yè)的財務(wù)運作模式是企業(yè)發(fā)展的重要保障一般財務(wù)風(fēng)險有：不進(jìn)行財務(wù)預(yù)算與預(yù)測或預(yù)算與實際不進(jìn)行對比分析等。不按照財務(wù)標(biāo)準(zhǔn)流程進(jìn)行第八章項目無形價值分析本項目將建立經(jīng)開區(qū)乃至陜西省在光電產(chǎn)業(yè)的龍頭地位，通過吸收擁有前端核心技術(shù)產(chǎn)品的企業(yè)加盟，促進(jìn)其擴(kuò)散效應(yīng)和引領(lǐng)效應(yīng)，帶動并形成有行業(yè)特色和科技地位的產(chǎn)品階梯及專業(yè)企業(yè)群，形成產(chǎn)業(yè)集聚的規(guī)模效應(yīng)；本項目將推動經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、規(guī)模擴(kuò)張，建立高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范群，為經(jīng)開區(qū)科技招商建立示范工程，對提升經(jīng)開區(qū)科技產(chǎn)業(yè)形象具有重大意義。本項目的建成，完善了公司孵化器完整的科技創(chuàng)新鏈條，