1、科技產業的發展及盈利模式文稿歸稿存檔編號：KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-科技產業園的發展及盈利模式(2015-10-30 11:53:51)轉載標 分類：簽：隨著國家“科技創新驅動發展”戰略的實施，以產業發展為導向的 高新技術園區開發，取得了重大的經濟成績。近年來，國家經濟發展方 式的轉變和經濟結構的調整，對城市產業的升級、城市的開發建設提出 了更高的要求。由于近兩年持續的宏觀調控使房地產企業的轉型蔚然成風，房地產 企業如何走出一條差異化競爭道路成為眾多房地產開發企業戰略調整的 重心和關鍵?？萍紙@區一一這個地產細分市場也逐漸引起人們的關注。一、科

2、技園區的內涵與特點科技園區就是為成長型和創新型高新技術企業提供研發載體和增值 服務的一種科技園區開發模式，通過科技、地產和金融的有機融合，實 現多方共贏?？萍紙@區是工業地產的高級階段，以產業升級、產業集群為基礎， 以創新型和成長型高新技術企業為客群;以戰略性新興產業為主導產業， 強調了科技園區的產業定位，保證了科技地產真正成為貫徹國家自主創 新戰略和推動戰略性新興產業發展的重要平臺;以房地產開發為載體，遵 循市場經濟基本規律為前提，強調了政府、開發商與入駐企業按照契約 關系，使園區土地資源、物業資源、企業資源按照市場行為而非行政行 為聚攏在一起，充分發揮市場優化資源配置的作用。二、我國目前科技

3、園區開發的四大模式解析（一）科技園區開發模式一：優惠政策的帶動發展主要是在園區運行初期，通過制定一系列產業、稅收、獎勵等政策 降低入園企業門檻，提高企業入園積極性，該模式園區往往具有一定的 政府背景，以扶持企業發展為重點。其代表性的科技園區是蘇州工業 園。蘇州工業園的政策優勢主要體現在以下幾個方面：擁有較大項目發 展的自行審批權;擁有充分授權的外事管理權;擁有預籌積累個人賬戶為 主的公積金制度等優勢。（二）科技園區開發模式二：區域產業帶動發展該模式下的園區發展具備一定的區域優勢和產業基礎，主要是在現 有產業發展的帶動下促進園區的形成和發展壯大。一方面，現有的產業 基礎為園區形成提供了條件;另一

4、方面，隨著園區的發展乂會促進現有產 業的不斷升級及效益的提升。其代表性的科技園區是大連軟件園。大連軟件園的產業基礎優勢主要體現在以下幾個方面：擁有一定數 量的軟件、電子信息產業基礎;擁有眾多外資企業尤其是日韓企業以及日 語、韓語人才，為面向日韓的應用軟件開發數據處理等產品和服務領域 的發展奠定了基礎;擁有豐富的高校資源，為軟件產業發展提供了，豐富 的人才儲備；（三）科技園區開發模式三：獨特物業形態帶動發展該模式主要是靠園區功能布局完善合理，物業形態特色鮮明，從而 形成對客戶極強的吸引力。該模式的園區客戶往往追求與眾不同的建筑 形式，優美舒適的自然環境，在滿足基本辦公需求的基礎上，更加追求 品味

5、及個性化的空間環境。其代表性的科技園區是上海印象鋼谷，上海 印象鋼谷主要的優勢體現在：優美舒適的自然環境;個性化的辦公空間； 獨特而新穎的建筑風格。（四）科技園區的開發模式四：完善進駐服務帶動發展該模式主要是靠完善進駐服務帶動：通過為入園企業提供一系列包 括人力資源、技術、資本、市場等諸多方面的組織、管理和服務，幫助 企業順利生存、快速發展壯大。完善的進駐服務不僅為初創企業提供基 礎型服務，降低了創業風險，同時為高成長企業提供發展型、延伸型服 務，滿足個性化需求。其代表性的園區是深圳天安數碼城。深圳天安數碼城的主要的特點是以高科技企業為核心，引導人才、 資本、技術、信息、市場、商務、政策的要素

6、的集聚，為成長型的企業 提供完善的服務。三、科技園區的開發運營與戰略定位科技園區的開發，必須從區域的高度進行戰略規劃，從城區化開發 的角度、從園區對城區經濟、區域板塊經濟的促進角度進行規劃，而不 是僅限于單一的園區內部。同時科技園區在開發運營時整體定位也要與 規劃設計相統一，什么樣的產品規劃設計對后期的運營管理起到促進作 用。只有這樣，才能以園區產業為引擎和造血機制，通過園區的規?；?發展帶動整個區域經濟的發展和園區自身經濟的發展。筆者通過自己曾 經服務過的杭州余杭某科技園以及深入研究過的深圳某數碼城園區為 例，闡述科技園區的前期戰略規劃與開發運營的重要性。（一）科技園區的開發運營與規劃有機結

7、合以杭州余杭某科技園為例。杭州余杭某科技園總投資15億元，占地 127畝，總建筑面積27萬血。項目分三期開發，園區倡導“獨棟辦公、 花園辦公、綠地辦公”的發展理念，以及“雙生態”的開發理念。其產 業定位以IT軟件、電子信息、電子商務、高新技術、創新創意等高科技 技術產業。項目周邊擁有浙江大學、浙江理工大學、杭師大大學城等大學院 校，以及阿里巴巴淘寶城、聯強國際、同花順等知名企業，信息共享、 交流互動，形成杭州城西高新產業聚集區。該園區從2009年開始建設至 今，招商的進度受阻，整個項目面臨諸多問題。如整個園區產業規劃與 招商定位不清晰;產品規劃設計與目標企業不匹配;整個園區的規劃設計 沒有考慮

8、到后期運營的問題等。科技園區在創建之初，沒有立足整個杭州未來科技城區域板塊競爭 的高度、園區對未來科技城區域板塊的貢獻角度、同一區域板塊內園區 的共生、互補、競合角度進行動態的、宏觀的戰略規劃，并在此基礎上 進行針對性強的特色產業戰略規劃。不能立足區域板塊發展角度進行園 區產業規劃，盲目發展高新技術產業，導致園區定位不明，從而致使同 一區域板塊內部、各園區間的產業同質化嚴重，區域內部惡性競爭加 劇，園區經濟不能有效提高區域經濟的發展?？萍紙@在做早期規劃設計時，就缺乏規劃建設一個科技園區的經 驗，對目標客戶的理解也不深入。設計院的設計師在做整個園區的設計 時，根本不會考慮日后將會進駐什么企業;入

9、駐的企業對建筑結構有沒有 特殊的要求;也不會考慮到科技園區背后運營的因素，比如管道井怎么 配、電源怎么配、停車位怎么配，企業需要24小時不間斷電源，該怎么 解決，用什么方法解決等問題，還如園區內的人流動線的規劃與配套商 業該怎么結合，讓其園區內的物業價值發揮最大化？（二）科技園園區的開發運營與整體定位的統一性我們都知道商業地產的價值重要性是體現在運營管理上，而商業的 前期策劃定位也是圍繞對商業價值和商業運營技術的研究和分析上，從 而讓商業地產從開發向運營管理上轉變，使項目開發、招商和運營之間 保持互通能力和互助能力?？萍紙@區的開發亦是同樣的道理，不同的是科技園區比商業地產更 復雜話，不僅是單從

10、運營的角度考慮提升物業價值，還要從產業升級、 產業集群以及產業定位的角度研究和分析園區的商業價值。目前在科技 園區這個領域做的比較成熟的是深圳某數碼城園區。數碼城園區給自己 的定位是“民營科技園區的專業運營商”。作為民營科技園區的運營 商，主要提供兩方面：第一、提供基礎開發，硬件的物業環境;第二、提 供適應于目標客戶中小民營科技企業，適合他們發展的營商環境，這個 屬于軟件環境，包括金融服務、技術支持、專業管理咨詢提供方面等 等，這些東西是民營科技園區特別注重和強調的。此外由于科技園區開發的復雜性和難度系數比較大，更需要一支專 業的團隊，和必要的外腦的支持。比如各部門對于產品的理解，對于市 場的

11、理解，從建筑規劃部門到市場策劃部門，到運營管理部門，大家應 該都有同樣的認識，市場策劃部門的人知道產品開發的時候提哪些建 議，工程規劃部門也知道市場可能會有哪些需要等。比如有一些企業需 要數據交換機組和不間斷電源的設備，它可能會比較重，甚至有一些企 業的核心檢測的設備也是比較重的，一般的負荷解決不了的。但是在設 計階段，乂不知道哪些企業會進來，因此，設計人員可以考慮在比較低 的層次二樓、三樓、四樓設計較高的承重標準，以保證有需要的企業可 以順利入駐。這些方面的考慮，需要有既懂的開發運營乂懂的規劃設計 的專業性復合型人才，這樣才能保證整個園區的成功開發，給區域經濟 帶來促進作用。因此深圳某數碼城

12、園區無論是在產業規劃上還是在招引企業的定位 上都符合自己的整體定位的統一性。四、科技園區的開發運營特點及盈利模式科技園區作為國內目前尚未完全成熟的科技地產產品，它主要以 “環境清新優美、配套功能完善、產業高度聚集、自主創新活躍”的產 品標準，通過提供優美、舒適的物理空間和完善的產業增值服務，盡可 能實現同一產業集聚效應，激發產業創新活力，降低企業落戶的綜合成 本，提升區域的該產業整體競爭力。科技園區在開發運營中要硬環境和軟環境同步建設，以“軟環境” 取勝，這是科技地產項目品質的重要保證。每個科技地產項目開發之 初，都要與所在地政府，以及社會商業伙伴攜手合作，圍繞產業發展的 資本、技術、人才、市

13、場四個要素，共同致力于產業發展要素的整合， 提供一系列技術關聯性強、附加值高、智力密集度高的創新增值服務。 比如，在科技金融服務方面，可以通過聚集銀行、擔保公司、再擔保公 司、小額貸款公司、風險投資公司為企業提供銀行貸款、小額貸款、貸 款擔保、幫助企業獲得政府扶持資金、為企業擔當融資顧問等，多渠道 提供資本服務。也可以為入駐企業提供創業資本(VC)和成長資本(PE)的 股權投資。在技術服務方面，積極構建技術、產業緊密結合的共性技術 平臺。科技園區在盈利模式主要是通過項目的銷售，物業的經營，產業的 服務，資產的孵化出售，以及將來資產包的證券化業務，通過這些生產 經營活動和資本運營活動把產業和金融

14、有效的結合在一起，實現多渠 道，多方式的盈利?？萍嫉禺a投資大，周期長，要實現可持續的發展， 在持有培育主體的產業物業同時，必須要進行住宅和商業物業的策略 性，平衡項目的綜合性開發風險，同時也保障盈利使科技地產有很好的 業態和項目品質，沒有錢也不可能保證項目品質堅持到最后，所以還有 一定盈利性活動支持的科技產業載體的建設。市場細分下的科技園區的戰略定位(2014-10-22 09:05:37)標 分類：簽：科技園區的開發，必須從區域的高度進行戰略規劃，從城區化開發的角 度、從園區對城區經濟、區域板塊經濟的促進角度進行規劃，而不是僅 限于單一的園區內部。同時科技園區在開發運營時整體定位也要與規劃

15、設計相統一，什么樣的產品規劃設計對后期的運營管理起到促進作用。 只有這樣，才能以園區產業為引擎和造血機制，通過園區的規?；l展 帶動整個區域經濟的發展和園區自身經濟的發展。筆者通過杭州某科技 園以及深入研究過的深圳某數碼城園區為例，闡述科技園區的前期戰略 規劃與開發運營的重要性。一、科技園區的開發運營與規劃有機結合以杭州余杭某科技園為例。杭州余杭某科技園總投資15億元，占地127 畝，總建筑面積27萬血。項目分三期開發，園區倡導“獨棟辦公、花園 辦公、綠地辦公”的發展理念，以及“雙生態”的開發理念。其產業定 位以IT軟件、電子信息、電子商務、高新技術、創新創意等高科技技術 產業。項目周邊擁有浙

16、江大學、浙江理工大學、杭師大大學城等大學院校，以 及阿里巴巴淘寶城、聯強國際、同花順等知名企業，信息共享、交流互 動，形成杭州城西高新產業聚集區。該園區從2009年開始建設至今，招 商簡介最新動態的進度受阻，整個項目面臨諸多問題。如整個園區產 業規劃與招商定位不清晰;產品規劃設計與目標企業不匹配;整個園區的 規劃設計沒有考慮到后期運營的問題等。科技園區在創建之初，沒有立足整個杭州未來科技城區域板塊競爭的高 度、園區對未來科技城區域板塊的貢獻角度、同一區域板塊內園區的共 生、互補、競合角度進行動態的、宏觀的戰略規劃，并在此基礎上進行 針對性強的特色產業戰略規劃。不能立足區域板塊發展角度進行園區產

17、 業規劃，盲目發展高新技術產業，導致園區定位不明，從而致使同一區 域板塊內部、各園區間的產業同質化嚴重，區域內部惡性競爭加劇，園 區經濟不能有效提高區域經濟的發展。科技園在做早期規劃設計時，就缺乏規劃建設一個科技園區的經驗，對 目標客戶的理解也不深入。設計院的設計師在做整個園區的設計時，根 本不會考慮日后將會進駐什么企業;入駐的企業對建筑結構有沒有特殊的 要求;也不會考慮到科技園區背后運營的因素，比如管道井怎么配、電源 怎么配、停車位怎么配，企業需要24小時不間斷電源，該怎么解決，用 什么方法解決等問題，還如園區內的人流動線的規劃與配套商業該怎么 結合，讓其園區內的物業價值發揮最大化二、科技園

18、園區的開發運營與整體定位的統一性我們都知道商業地產的價值重要性是體現在運營管理上，而商業的前期 策劃定位也是圍繞對商業價值和商業運營技術的研究和分析上，從而讓 商業地產從開發向運營管理上轉變，使項目開發、招商和運營之間保持 互通能力和互助能力?？萍紙@區的開發亦是同樣的道理，不同的是科技園區比商業地產更復雜 話，不僅是單從運營的角度考慮提升物業價值，還要從產業升級、產業 集群以及產業定位的角度研究和分析園區的商業價值。目前在科技園區 這個領域做的比較成熟的是深圳某數碼城園區。數碼城園區給自己的定 位是“民營科技園區的專業運營商”。作為民營科技園區的運營商，主 要提供兩方面：第一、提供基礎開發，硬件的物業環境;第二、提供適應 于目標客戶中小民營科技企業，適合他們發展的營商環境，這個屬于軟 件環境，包括金融服務、技術支持、專業管理咨詢提供方面等等，這些 東西是民營科技園區特別注重和強調的。三、專業團隊及外腦的支持。由于科技園區開發的復雜性和難度系數比較大，更需要一支專業的團 隊，和必要的外腦的支持。比如各部門對于產品的理解，對于市場的理 解，從建筑規劃部門到市場策劃部門，到運營管理部門，大家應該都有 同樣的認識，市場策劃部門