1、西 南 科 技 大 學(xué)學(xué) 專業(yè)碩士學(xué)位位論文A支行個(gè)人房地地產(chǎn)按揭貸風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與控控制論 文 類 型型調(diào)查研究報(bào)告作 者 姓 名名萬(wàn)茜曦學(xué) 號(hào)專 業(yè)工商管理碩士（MMBA）年 級(jí)2013級(jí)申請(qǐng)學(xué)位級(jí)別碩士指導(dǎo)教師（校內(nèi)內(nèi)）劉 健教授指導(dǎo)教師（校外外） 頁(yè)1緒論研究背背景及意義1.1.1研研究背景房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具具有支柱性作作用， 09年以來(lái)來(lái)，在某些省省市，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效效益占到GDDP的近四分分之一，其對(duì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的的拉動(dòng)與穩(wěn)定定經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)發(fā)展的作用不不容小覷。商商業(yè)銀行房地地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)務(wù)是商業(yè)銀行行資產(chǎn)業(yè)務(wù)的的重要組成部部分, 央行公布的22015年上半年金金融機(jī)構(gòu)貸款款投向

2、統(tǒng)計(jì)報(bào)報(bào)告顯示，截截至6月末，人人民幣房地產(chǎn)產(chǎn)貸款余額119.3萬(wàn)億億元,其中，個(gè)個(gè)人購(gòu)房貸款款余額12.64萬(wàn)億元元，同比增長(zhǎng)長(zhǎng)17.8%，增速比上上季末高0.2個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，比各項(xiàng)貸貸款增速高44.4個(gè)百分分點(diǎn)；1-66月份增加11.12萬(wàn)億億元，同比多多增17677億元。其中中， HYPERLINK t _blank 建設(shè)銀行行(5.188,0.01,0.19%)和 HYPERLINK c.shtml 中國(guó)銀銀行(3.772,0.00,0.00%)對(duì)公和對(duì)對(duì)個(gè)人相關(guān)的的房地產(chǎn)貸款款合計(jì)占比均均接近三成。從從絕對(duì)值來(lái)看看，涉房貸款款中，按揭貸貸款的余額遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于對(duì)公公開(kāi)發(fā)貸的余余額，今年中中

3、期甚至達(dá)到到了對(duì)公貸款款余額的1.90倍。今年1-6月份份，商品房銷銷售面積500264萬(wàn)平平方米，同比比增長(zhǎng)3.99%，1-55月份為下降降0.2%。其其中，住宅銷銷售面積增長(zhǎng)長(zhǎng)4.5%，住住宅銷售額增增長(zhǎng)12.99%.今年上上半年樓市成成交數(shù)據(jù)明顯顯好轉(zhuǎn)，這主主要和國(guó)家的的政策放松刺刺激有關(guān)，特特別是降準(zhǔn)降降息帶來(lái)的流流行性支持。二二線城市中，大大多數(shù)城市新新房市場(chǎng)呈現(xiàn)現(xiàn)“價(jià)跌量穩(wěn)”的趨勢(shì)。寬寬松的政策環(huán)環(huán)境以及開(kāi)發(fā)發(fā)商“以價(jià)換量”的銷售策略略是其成交量量創(chuàng)新高的主主要原因。三三四線城市表表現(xiàn)相對(duì)較差差，部分城市市甚至出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的趨勢(shì)，高高庫(kù)存依然是是市場(chǎng)的主旋旋律。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)

4、已經(jīng)發(fā)生微微妙變化。一一方面由于當(dāng)當(dāng)前的人口結(jié)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致的住住房剛性需求求和改善性需需求量仍然較較大，所以預(yù)預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市市場(chǎng)在近幾年年仍然會(huì)是穩(wěn)穩(wěn)定的；另一一方面，房地地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)十十多年的快速速發(fā)展，住房房總量上已經(jīng)經(jīng)不是以往絕絕對(duì)數(shù)量的短短缺了，轉(zhuǎn)變變?yōu)槌钟凶》糠拷Y(jié)構(gòu)性的不不平衡。那么么在這種房地地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展相對(duì)不平衡衡的形勢(shì)下，商商業(yè)銀行如何何有效控制貸貸款，規(guī)避風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)具有實(shí)際際意義。國(guó)內(nèi)外外研究現(xiàn)狀及及趨勢(shì)1.2.1國(guó)國(guó)外研究現(xiàn)狀狀關(guān)于商業(yè)銀行房房地產(chǎn)貸款風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制的研研究，國(guó)外具具有很多成熟熟的經(jīng)驗(yàn)可以以借鑒。美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)業(yè)自20 世世紀(jì)80 年年代以來(lái)，一一直是全球規(guī)規(guī)范發(fā)展的成成

5、熟市場(chǎng)的典典范，其在房房地產(chǎn)信貸風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的控制方方面也積累了了一定的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。 金融機(jī)機(jī)構(gòu)在預(yù)防房房地產(chǎn)信貸風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的制度上上，建立了嚴(yán)嚴(yán)格的企業(yè)內(nèi)內(nèi)部控制制度度和完善的社社會(huì)信用體系系。美國(guó)的金融企業(yè)業(yè)在內(nèi)部控制制上，建立專專門的風(fēng)險(xiǎn)管管理部門和信信貸業(yè)務(wù)評(píng)估估體系等。社社會(huì)信用體系系建設(shè)是一個(gè)個(gè)內(nèi)生于市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的漸進(jìn)演化過(guò)過(guò)程，美國(guó)作作為當(dāng)今世界界信用經(jīng)濟(jì)高高度發(fā)達(dá)的國(guó)國(guó)家，其社會(huì)會(huì)信用體系經(jīng)經(jīng)過(guò)了一百多多年的發(fā)展與與建設(shè)才達(dá)到到如今的規(guī)模模，擁有完善善的信用法律律制度、有效效的行業(yè)法規(guī)規(guī)、完整的征征信數(shù)據(jù)庫(kù)、數(shù)數(shù)量眾多的信信用中介機(jī)構(gòu)構(gòu)、發(fā)達(dá)的信信用管理教育育和人力資源源等。通過(guò)建立房地

6、地產(chǎn)投資信托托基金方式，降降低銀行在房房地產(chǎn)信貸風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)方面的壓壓力。房地產(chǎn)投資信托托基金（Reeal Esstate Invesstmentt Trusst,簡(jiǎn)稱RREITs）是是一種以發(fā)行行收益憑證的的方式匯集特特定多數(shù)投資資者的資金，由由專門投資機(jī)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理，并將將投資綜合收收益按比例分分配給投資者者的一種信托托基金。世界界上第一只RREITs11960 年年誕生于美國(guó)國(guó)，和6070 年代代的其他金融融創(chuàng)新一樣，RREITs也也是為了逃避避管制而生。隨隨著美國(guó)政府府正式允許滿滿足一定條件件的REITTs 可免征征所得稅和資資本利得稅，RREITs 開(kāi)始成為美美國(guó)最重要的

7、的一種金融工工具。目前美美國(guó)大約有3300 個(gè)RREITs 在運(yùn)作之中中，管理的資資產(chǎn)總值超過(guò)過(guò)3000 億美元，而而且其中有近近三分之二在在全國(guó)性的證證券交易所上上市交易。房房地產(chǎn)投資信信托基金有助助于疏通房地地產(chǎn)資金循環(huán)環(huán)的梗阻，從從而有助于分分散與降低系系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，提提高金融安全全。建立房地產(chǎn)抵抵押貸款證券券化制度，通通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)，將房地產(chǎn)產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他投投資者。房地產(chǎn)抵押貸款款證券化是一一種能融通巨巨資，轉(zhuǎn)嫁金金融機(jī)構(gòu)提供供房地產(chǎn)抵押押貸款產(chǎn)生的的風(fēng)險(xiǎn)的金融融技術(shù)。房地地產(chǎn)抵押貸款款證券化（RReal EEstatee Morttgage Se-cuurtizaaitionn

8、,簡(jiǎn)稱REEMS) 始始于上世紀(jì)770 年代的的美國(guó)。當(dāng)時(shí)時(shí)，美國(guó)住房房金融制度受受到格拉斯斯斯蒂格爾爾法案分業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)制度的的嚴(yán)格限制，只只能由地區(qū)金金融機(jī)構(gòu)性儲(chǔ)儲(chǔ)蓄和信貸協(xié)協(xié)會(huì)等儲(chǔ)蓄機(jī)機(jī)構(gòu)依靠所在在地區(qū)居民儲(chǔ)儲(chǔ)蓄存款向個(gè)個(gè)人提供住房房抵押貸款，資資金來(lái)源極其其有限，嚴(yán)重重制約了住房房金融業(yè)務(wù)的的發(fā)展，并且且很難克服“短存長(zhǎng)貸”現(xiàn)象的信用用風(fēng)險(xiǎn)。為獲獲得新的資金金來(lái)源，轉(zhuǎn)嫁嫁風(fēng)險(xiǎn)，美國(guó)國(guó)三大按揭貸貸款公司，以以及其他從事事住房抵押貸貸款的金融機(jī)機(jī)構(gòu)，紛紛將將其所持有的的住房抵押貸貸款按期限、利利率等進(jìn)行組組合，以此作作為支撐發(fā)行行抵押支撐債債券（Morrtgagee Backked seecu

9、ri-ties簡(jiǎn)稱MBSS)。同時(shí)住住房抵押貸款款二級(jí)市場(chǎng)的的建立，進(jìn)一一步促進(jìn)了MMBS 的發(fā)發(fā)展，進(jìn)一步步分散房地產(chǎn)產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，增增強(qiáng)市場(chǎng)抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能力。自自20 世紀(jì)紀(jì)90 年代代開(kāi)始引進(jìn)國(guó)國(guó)際投資者，使使房地產(chǎn)信貸貸風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁國(guó)國(guó)際化。1.2.2國(guó)國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀狀.對(duì)商業(yè)銀銀行個(gè)人住房房按揭貸款風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)源起起的研究 張春艷（20007）在美美國(guó)次貸危機(jī)機(jī)對(duì)完善我國(guó)國(guó)商業(yè)銀行個(gè)個(gè)人住房貸款款風(fēng)險(xiǎn)管理的的啟示中指指出，個(gè)人住住房按揭貸款款風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)現(xiàn)是多樣性的的，住房體制制改革帶動(dòng)了了房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的快速發(fā)展展，但是同樣樣的產(chǎn)生了一一系列的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，商業(yè)銀行行對(duì)于個(gè)人住住房按揭貸款款風(fēng)險(xiǎn)的控制制應(yīng)

10、當(dāng)按照一一般業(yè)務(wù)進(jìn)行行處理，而不不是作為一項(xiàng)項(xiàng)扶持性的政政策。張春艷艷認(rèn)為，在我我國(guó)房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展初期期，相關(guān)政府府部門為了改改善城市居民民住房環(huán)境，出出臺(tái)了各種扶扶持政策，其其中個(gè)人住房房按揭貸款業(yè)業(yè)務(wù)便是非常常重要的組成成部分，極大大降低了購(gòu)房房者的經(jīng)濟(jì)壓壓力，促進(jìn)了了房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的快速發(fā)展展。因而在這這一時(shí)期，銀銀行對(duì)于個(gè)人人住房按揭貸貸款風(fēng)險(xiǎn)普遍遍沒(méi)有較高的的重視，并沒(méi)沒(méi)有制定完善善的個(gè)人住房房按揭貸款風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制措施施，并且隨著著我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的快速速發(fā)展，房?jī)r(jià)價(jià)一路攀升，也也使得很多銀銀行放松了對(duì)對(duì)于個(gè)人住房房按揭貸款風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的警惕。 梅思杏（22009）在在透視次貸貸危機(jī)看我國(guó)國(guó)

11、個(gè)人住房按按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理指出出，當(dāng)前我國(guó)國(guó)商業(yè)銀行在在個(gè)人住房按按揭貸款方面面所面臨的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自自于三個(gè)方面面，分別是還還款人還款能能力風(fēng)險(xiǎn)、房房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、政策環(huán)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。其其中，還款人人還款能力風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)前商商業(yè)銀行在放放貸審核中重重要的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)評(píng)估指標(biāo)，一一般需要購(gòu)房房者提供完備備的還款證明明材料，審核核后進(jìn)行放貸貸決策。而在在房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)方方面還缺乏較較好的控制措措施。這同商商業(yè)銀行對(duì)于于個(gè)人住房按按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不足足也有著重要要關(guān)系。當(dāng)前前很多商業(yè)銀銀行之所以只只重視對(duì)還款款人還款能力力的風(fēng)險(xiǎn)，其其中一個(gè)重要要的原因就在在于還沒(méi)有認(rèn)認(rèn)識(shí)到還款人人故

12、意違約事事件的發(fā)生。沒(méi)沒(méi)有把購(gòu)房者者進(jìn)行較為明明顯的區(qū)分，例例如有剛性住住房需求的購(gòu)購(gòu)房者，往往往不會(huì)故意違違約，而房產(chǎn)產(chǎn)投資者的故故意違約比例例則更高。 .對(duì)商業(yè)銀銀行個(gè)人住房房按揭貸款風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制的研研究 商業(yè)銀行個(gè)個(gè)人住房按揭揭貸款風(fēng)險(xiǎn)控控制在當(dāng)前也也受到了眾多多學(xué)者的關(guān)注注，隨著近年年來(lái)故意違約約事件的連續(xù)續(xù)發(fā)生，商業(yè)業(yè)銀行也逐漸漸認(rèn)識(shí)到了加加強(qiáng)個(gè)人住房房按揭貸款風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制的重重要性。譚琳琳琳（20113）在基基層商業(yè)銀行行個(gè)人住房按按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防范的分析析中提出，商商業(yè)銀行在個(gè)個(gè)人住房按揭揭貸款風(fēng)險(xiǎn)控控制中，應(yīng)當(dāng)當(dāng)首先樹(shù)立正正確的風(fēng)險(xiǎn)控控制意識(shí)，對(duì)對(duì)于當(dāng)前我國(guó)國(guó)個(gè)人住房按按揭貸款的主

13、主要風(fēng)險(xiǎn)類型型和表現(xiàn)有著著較好的了解解，在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上，規(guī)范相相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控控制措施。例例如在房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)控控制方面，作作為商業(yè)銀行行，應(yīng)當(dāng)對(duì)于于房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)進(jìn)行較好的的評(píng)估，判斷斷在未來(lái)一段段時(shí)期內(nèi)房?jī)r(jià)價(jià)走勢(shì)情況，一一方面結(jié)合我我國(guó)整體的房房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)環(huán)境，另一方方面也應(yīng)當(dāng)結(jié)結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)實(shí)際情況。判判斷房地產(chǎn)市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，建建立完善的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制制，能夠?yàn)殂y銀行房貸提供供更加有效的的決策依據(jù)。章章彰（20113）在基基于風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)管理理模式創(chuàng)新個(gè)人住房房按揭貸款視視角中認(rèn)為為商業(yè)銀行當(dāng)當(dāng)前面臨著較較大的個(gè)人住住房貸款風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，隨著部分分城市的房地地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫沫破裂，已經(jīng)經(jīng)對(duì)于

14、當(dāng)?shù)氐牡牟糠稚虡I(yè)銀銀行造成了嚴(yán)嚴(yán)重的沖擊，個(gè)個(gè)人住房貸款款風(fēng)險(xiǎn)控制應(yīng)應(yīng)當(dāng)受到商業(yè)業(yè)銀行的重視視。在個(gè)人住住房貸款風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制方面，當(dāng)當(dāng)前一些商業(yè)業(yè)銀行所制定定的放貸政策策還存在著很很大的問(wèn)題，例例如對(duì)于還款款時(shí)間的規(guī)定定等等，一般般來(lái)說(shuō)，還款款期越久，商商業(yè)銀行所面面臨的風(fēng)險(xiǎn)也也就越大。 國(guó)內(nèi)對(duì)對(duì)商業(yè)銀行房房地產(chǎn)貸款控控制的、消費(fèi)費(fèi)活動(dòng)研究則則相對(duì)不夠深深入，20003年國(guó)內(nèi)內(nèi)外商業(yè)銀行行房產(chǎn)貸款風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管理比較較研究一文文簡(jiǎn)要比較了了國(guó)內(nèi)外在房房地產(chǎn)貸款風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管理上的的差別。20004年銀監(jiān)監(jiān)會(huì)為提高商商業(yè)銀行房地地產(chǎn)貸款的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管理能力力，發(fā)布了商商業(yè)銀行房地地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理指導(dǎo)意意見(jiàn)，對(duì)房

15、房產(chǎn)或地產(chǎn)的的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)營(yíng)、消費(fèi)活動(dòng)動(dòng)有關(guān)的貸款款進(jìn)行了嚴(yán)格格的規(guī)定。22005年房房地產(chǎn)融資方方式多元化的的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析析指出地產(chǎn)產(chǎn)融資方式多多元化能夠有有效降低房地地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。20099年房地產(chǎn)產(chǎn)證券化模型型機(jī)風(fēng)險(xiǎn)研究究提出地產(chǎn)產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)因因素的研究，主主要著作有：2010年年曾凡昌的試試論房地產(chǎn)融融資風(fēng)險(xiǎn)的法法律規(guī)制，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)融資資風(fēng)險(xiǎn)法律法法規(guī)因素進(jìn)行行分析，20009年韓劍劍學(xué)的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的融資成本本及風(fēng)險(xiǎn)分析析分析了金金融環(huán)境變化化對(duì)房地產(chǎn)金金融融資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的影響，支支出房地產(chǎn)企企業(yè)在融資前前應(yīng)該充分考考慮整個(gè)房地地產(chǎn)項(xiàng)目可能能存在的各類類金融風(fēng)險(xiǎn)，并并進(jìn)行

16、有效的的風(fēng)險(xiǎn)防范。22013年關(guān)關(guān)于房地產(chǎn)貸貸款信用風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)度量方面有有較深入的研研究。20114年周林玉玉銀行業(yè)房房地產(chǎn)信貸的的風(fēng)險(xiǎn)與防范范對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫的預(yù)防防提出相關(guān)意意見(jiàn)。個(gè)人住房貸款的的主要風(fēng)險(xiǎn)種種類：假按揭揭風(fēng)險(xiǎn)、借款款人風(fēng)險(xiǎn)（借借款人還款意意愿的強(qiáng)弱和和還款能力的的高低）、抵抵押物風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)銀行房地產(chǎn)產(chǎn)貸款方面研研究的不足是是在房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展不平平衡的情況下下，如何預(yù)防防政策性風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)帶來(lái)的局部部不穩(wěn)定，以以及對(duì)貸款風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的量化、評(píng)評(píng)價(jià)體系上。擬擬對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的量化評(píng)價(jià)價(jià)制度，對(duì)現(xiàn)現(xiàn)有的商業(yè)銀銀行普遍采用用的抵押物價(jià)價(jià)值比例及家家庭人均收入入負(fù)債比做出出更細(xì)化的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分分。研究

17、思思路和方法1.3.1研研究目標(biāo)本文通過(guò)對(duì)A支支行個(gè)人住房房按揭貸款業(yè)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理理問(wèn)題的研究究，要達(dá)到以以下研究目的的：明確A支行個(gè)個(gè)人住房按揭揭貸款業(yè)務(wù)的的主要風(fēng)險(xiǎn)：假按揭風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、借款人風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)（借款人人還款意愿的的強(qiáng)弱和還款款能力的高低低）、抵押物物風(fēng)險(xiǎn)從宏觀和微觀觀層面找出以以上風(fēng)險(xiǎn)的成成因，分清哪哪些風(fēng)險(xiǎn)是由由于A支行內(nèi)內(nèi)部管理缺陷陷造成的,哪哪些風(fēng)險(xiǎn)是由由于外部環(huán)境境帶來(lái)的。針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的成成因，分別從從內(nèi)部、外部部分析問(wèn)題，提提出解決問(wèn)題題的方法和對(duì)對(duì)策。提出完善內(nèi)控控制度、防范范外部欺詐、健健全風(fēng)險(xiǎn)管理理機(jī)制的建議議。1.3.2研研究?jī)?nèi)容本文選取A支行行個(gè)人住房按按揭貸款業(yè)務(wù)務(wù)為研究

18、對(duì)象象，結(jié)合實(shí)際際對(duì)A支行個(gè)個(gè)人住房按揭揭貸款業(yè)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)現(xiàn)狀及其存在在的問(wèn)題做了了論述，運(yùn)用用比較分析、案案例分析等方方法，對(duì)該行行個(gè)人住房按按揭貸款業(yè)務(wù)務(wù)假按揭風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、借款人風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)（借款人人還款意愿的的強(qiáng)弱和還款款能力的高低低）、抵押物物風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)問(wèn)題進(jìn)行了分分析，并研究究了產(chǎn)生這些些問(wèn)題的原因因，提出風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理的措施施及改進(jìn)建議議。1.3.3擬擬解決的問(wèn)題題 假按按揭風(fēng)險(xiǎn)：如如何在對(duì)借款款人身份真實(shí)實(shí)性調(diào)查、購(gòu)購(gòu)房行為真實(shí)實(shí)性調(diào)查等方方面建立一套套完整科學(xué)的的機(jī)制、及如如何加強(qiáng)內(nèi)部部控制制度建建設(shè)應(yīng)對(duì)銀行行員工與開(kāi)發(fā)發(fā)商中介人員員勾結(jié)詐騙行行為。 借款款人風(fēng)險(xiǎn)方面面：如

19、何在對(duì)對(duì)借款人還款款意愿調(diào)查、第第一還款來(lái)源源（收入來(lái)源源）調(diào)查、運(yùn)運(yùn)用好人行個(gè)個(gè)人征信系統(tǒng)統(tǒng)，杜絕借款款人金融詐騙騙等方面建立立一套完整科科學(xué)的機(jī)制。抵押物風(fēng)險(xiǎn)方方面：抵押物物價(jià)值方面，在在房地產(chǎn)炒作作資金撤離、地地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入入衰退期、房房地產(chǎn)供大于于求的狀況下下，房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)整整體性下跌的的情況下如何何完善存量貸貸款的抵押物物價(jià)值下跌的的預(yù)警機(jī)制，如如何防止抵押押物處置風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，做好A支行個(gè)個(gè)人住房按揭揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管管理對(duì)A支行行、A支行個(gè)個(gè)人信貸業(yè)務(wù)務(wù)有什么意義義。 個(gè)人住房信信貸風(fēng)險(xiǎn)控制制理論與方法法1風(fēng)險(xiǎn)定定義及分類 風(fēng)險(xiǎn)在在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中中,一般將之之理解為在未未來(lái)的一段時(shí)時(shí)間內(nèi),損

20、失失的發(fā)生因?yàn)闉橛绊懸蛩氐牡拇罅啃?無(wú)無(wú)規(guī)則性和隨隨機(jī)性而具有有多種可能性性或不確定性性.商業(yè)銀行行在經(jīng)營(yíng)與信信貸活動(dòng)中因因受多種因素素的影響存在在損失發(fā)生的的可能性或不不確定性,就就是商業(yè)銀行行風(fēng)險(xiǎn).信貸貸風(fēng)險(xiǎn)作為商商業(yè)銀行的主主要風(fēng)險(xiǎn),在在廣義上它指指因客戶違約約引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn),在狹義上上指銀行不能能如期收回貸貸款本金和利利息的不確定定性,也即銀銀行在信貸活活動(dòng)中預(yù)期收收益不能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的可能性.具體到個(gè)人住房房按揭貸款的的風(fēng)險(xiǎn)，也就就是指銀行在在個(gè)人住房按按揭貸款放貸貸業(yè)務(wù)中所承承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，主主要表現(xiàn)為還還款人的還款款風(fēng)險(xiǎn)、故意意違約風(fēng)險(xiǎn)以以及環(huán)境政策策風(fēng)險(xiǎn)。還款款風(fēng)險(xiǎn)指的是是在還款期內(nèi)內(nèi)，還

21、款人由由于還款能力力下降，導(dǎo)致致還款人客觀觀上無(wú)法在還還款期內(nèi)準(zhǔn)時(shí)時(shí)還款，商業(yè)業(yè)銀行由此承承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。故意違違約風(fēng)險(xiǎn)，主主要是指還款款人在還款期期內(nèi)，由于各各種因素故意意違反貸款合合同約定，故故意違約風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)同還款風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)相比，其主主要的不同點(diǎn)點(diǎn)在于還款人人往往是基于于投資角度或或者其他原因因，在具備還還款能力的情情況下，故意意違反約定，將將房產(chǎn)價(jià)值損損失轉(zhuǎn)移給銀銀行。環(huán)境政政策風(fēng)險(xiǎn)主要要是指政府部部門在調(diào)控房房地產(chǎn)市場(chǎng)中中，基于各方方面的考慮出出臺(tái)相應(yīng)的房房?jī)r(jià)控制措施施，其中一些些措施會(huì)涉及及到商業(yè)銀行行個(gè)人住房按按揭貸款業(yè)務(wù)務(wù)，如個(gè)人住住房按揭貸款款業(yè)務(wù)的首付付比例規(guī)定等等等，由此可可能

22、會(huì)給商業(yè)業(yè)銀行帶來(lái)一一定的風(fēng)險(xiǎn)。2風(fēng)險(xiǎn)的的基本特征客觀性。信信貸風(fēng)險(xiǎn)在信信貸活動(dòng)中是是客觀且肯定定存在的，信信貸風(fēng)險(xiǎn)的存存在不可避免免。隱蔽性。信信貸活動(dòng)中各各種影響因素素的大量性、隨隨機(jī)性和不確確定性決定了了信貸風(fēng)險(xiǎn)難難以直接的、精精確的被觀察察和度量。可控性與與不可控性。雖雖然信貸風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)具有隱蔽性性，但銀行可可以通過(guò)一定定的方法提前前識(shí)別、計(jì)量量、監(jiān)測(cè)和控控制。3風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)產(chǎn)生的原因從一般意義義上考察,任任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的存在在都與其所處處的自然環(huán)境境,社會(huì)和政政治環(huán)境,經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變變化和人的行行為等諸多因因素的影響.銀行信貸作作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動(dòng)的組成成部分,同樣樣受到這些因因素的影響.金

23、融業(yè)集集聚程度高。中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng) 100 多年的非非理性繁榮致致使全社會(huì)對(duì)對(duì)房?jī)r(jià)形成盲盲目的樂(lè)觀預(yù)預(yù)期。房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的投資資收益不但高高于社會(huì)平均均投資收益，而而且波動(dòng)幅度度較小，其他他投資渠道又又不暢通，因因而導(dǎo)致最近近 10 年年，房地產(chǎn)市市場(chǎng)成為社會(huì)會(huì)閑余資金流流向的最佳出出路。高等與與中等收入階階層通過(guò)銀行行借貸等金融融杠桿進(jìn)行房房地產(chǎn)投資，低低收入階層尚尚未擁有住房房，但又有購(gòu)購(gòu)買住房的潛潛力與欲望。面面對(duì)如此大的的市場(chǎng)，最近近幾年各商業(yè)業(yè)銀行一直憑憑借降低資信信標(biāo)準(zhǔn)來(lái)擴(kuò)大大市場(chǎng)份額，以以獲取利潤(rùn)。虛擬經(jīng)濟(jì)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)濟(jì)失衡。房地產(chǎn)金融融風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)來(lái)源于房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫。房地地產(chǎn)市場(chǎng)呈

24、現(xiàn)現(xiàn)周期性變遷遷的特征是無(wú)無(wú)可爭(zhēng)辯的事事實(shí)。銀行業(yè)業(yè)信貸投放的的理想狀態(tài)是是與實(shí)體經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)保持同同步，并通過(guò)過(guò)內(nèi)循環(huán)不斷斷促進(jìn)實(shí)體經(jīng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，同同時(shí)實(shí)現(xiàn)自身身的有序增長(zhǎng)長(zhǎng)；即使在短短期內(nèi)出現(xiàn)信信貸增長(zhǎng)快于于實(shí)體經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)的現(xiàn)象，但但從長(zhǎng)期來(lái)看看，兩者的增增長(zhǎng)速度應(yīng)該該是基本保持持一致的。近近年實(shí)體經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)速度趨趨緩，而虛擬擬經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)勢(shì)頭強(qiáng)勁，虛虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展展金融熱、實(shí)實(shí)體冷的現(xiàn)狀狀，以及金融融空轉(zhuǎn)和流動(dòng)動(dòng)性自循環(huán)過(guò)過(guò)程中往往蘊(yùn)蘊(yùn)含著大量的的金融風(fēng)險(xiǎn)。缺乏科學(xué)學(xué)的可行性分分析和項(xiàng)目評(píng)評(píng)估.銀行對(duì)借款人了了解不深入,分析不透徹徹.在發(fā)放貸貸款前,沒(méi)有有對(duì)貸款對(duì)象象進(jìn)行深入調(diào)調(diào)查

25、,沒(méi)有對(duì)對(duì)其資產(chǎn)狀況況和償還能力力進(jìn)行評(píng)估,個(gè)體借款人人數(shù)量龐大，經(jīng)經(jīng)濟(jì)情況，償償付能力變化化太快，銀行行無(wú)法取得及及時(shí),可靠的的信息上以跟跟蹤調(diào)查貸款款對(duì)象的最新新信息,確保保其具有償還還貸款的能力力.國(guó)家體制制原因。我國(guó)國(guó)的特殊的經(jīng)經(jīng)濟(jì)體制也會(huì)會(huì)對(duì)銀行的信信貸風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)產(chǎn)生有一定影影響.如行政政干預(yù),指令令貸款會(huì)形成成貸款風(fēng)險(xiǎn).由于在計(jì)劃劃經(jīng)濟(jì)下形成成的政企不分分的問(wèn)題沒(méi)有有得到根本解解決,銀行的的資金流向,投量的掌握握在一定的程程度上還政府府左右.銀行行的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)還未完全市市場(chǎng)化.4商業(yè)銀銀行信貸理論論2.1.1信信用與消費(fèi)信信貸個(gè)人信用是生產(chǎn)產(chǎn)和交換發(fā)展展到一定程度度后出現(xiàn)的，它它隨著

26、商品經(jīng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)發(fā)展而發(fā)展，并并逐漸從單一一的倫理道德德范疇分離出出來(lái)，成為獨(dú)獨(dú)立的商品貨貨幣關(guān)系的經(jīng)經(jīng)濟(jì)范疇，經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的信用用是 HYPERLINK t _blank 授信方和受信信方之間遵守守契約能力的的約定。市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是 HYPERLINK t _blank 契約約經(jīng)濟(jì)，各個(gè)個(gè) HYPERLINK t _blank 經(jīng)濟(jì)實(shí)體都圍圍繞契約約定定的各種關(guān)系系和要素而運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)。個(gè)人信用指的是是基于信任、通通過(guò)一定的協(xié)協(xié)議或契約提提供給自然人人的信用，使使得接受信用用的個(gè)人不用用付現(xiàn)就可以以獲得商品或或服務(wù)。 HYPERLINK t _blank 個(gè)人人信用制度則則是關(guān)于個(gè)人人信用交易的的規(guī)則體

27、系。對(duì)于個(gè)人信用制制度的需求主主要涉經(jīng)濟(jì)行行為語(yǔ)境下，信信用一般是指指借貸行為，或或表述為僅在在借貸行為中中有意義。“這種經(jīng)濟(jì)行行為的形式特特征是指以收收回為條件的的付出，或以以歸還為義務(wù)務(wù)的取得；而而且貸者之所所以貸出，是是因?yàn)橛袡?quán)取取得利息，借借者之所以可可能借入，是是因?yàn)槌袚?dān)了了支付利息的的義務(wù)。”消費(fèi)信用（coonsumeer creedit）是是指對(duì)消費(fèi)者者個(gè)人提供的的，用以滿足足其消費(fèi)方面面所需貨幣的的信用，現(xiàn)代代經(jīng)濟(jì)生活中中的消費(fèi)信用用是與商品，特特別是住房和和耐用品的銷銷售緊密聯(lián)系系在一起的。通過(guò) HYPERLINK t _blank 消費(fèi)信貸反反映的是消費(fèi)費(fèi)者的 HYPERL

28、INK t _blank 信用消消費(fèi)，也就是是靠個(gè)人的信信用實(shí)現(xiàn)消費(fèi)費(fèi)，信用成為為償還信貸的的手段。2.1.2信信息不對(duì)稱、信信貸合約的不不完全性信貸風(fēng)險(xiǎn)形成的的一個(gè)重要原原因是信貸市市場(chǎng)的信息不不對(duì)稱。銀行行信貸市場(chǎng)中中存在大量信信息不對(duì)稱，表表現(xiàn)為交易之之前的逆向選選擇和交易之之后的道德風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。為了緩緩解由于信息息不對(duì)稱而產(chǎn)產(chǎn)生的逆向選選擇和道德風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，銀行解解決逆向選擇擇和道德風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的措施差異異較大，比如如信用評(píng)級(jí)、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)等可可以緩解逆向向選擇問(wèn)題，而而改善貸款清清收管理、提提供貸款償還還激勵(lì)等可以以緩解道德風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。所以，區(qū)區(qū)分和識(shí)別出出信息不對(duì)稱稱的類型對(duì)提提高銀行經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理水平、

29、防防范信貸風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)非常重要( Adamms et al ，22009) 。信息不對(duì)稱理論論主要是指借借款雙方在博博弈過(guò)程中出出現(xiàn)信息不對(duì)對(duì)稱的地位，由由此可能會(huì)造造成一定的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，信息不不對(duì)稱理論是是建立在博弈弈雙方都是完完全理性基礎(chǔ)礎(chǔ)上的，并且且包括了對(duì)于于道德風(fēng)險(xiǎn)的的考量。例如如在銀行個(gè)人人住房按揭貸貸款業(yè)務(wù)審核核中，銀行同同購(gòu)房者的博博弈中，當(dāng)銀銀行對(duì)于借款款人個(gè)人信息息無(wú)法實(shí)際掌掌握時(shí)，就會(huì)會(huì)使得銀行處處于信息不對(duì)對(duì)稱的地位，銀銀行并不完全全了解借款人人的實(shí)際還款款能力，或者者對(duì)于購(gòu)房者者的個(gè)人信息息了解不全面面，如借款人人的實(shí)際職業(yè)業(yè)發(fā)展情況、身身體情況、家家庭負(fù)擔(dān)情況況等等，而在在實(shí)

30、際還款中中，這些因素素都會(huì)對(duì)于銀銀行個(gè)人住房房按揭貸款業(yè)業(yè)務(wù)造成一定定的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，我國(guó)商業(yè)業(yè)銀行在對(duì)借借款人的個(gè)人人信息進(jìn)行審審查時(shí)，主要要依賴于借款款人主動(dòng)提供供的職業(yè)信息息和個(gè)人狀況況，對(duì)于數(shù)量量龐大的借款款人，商業(yè)銀銀行沒(méi)有足夠夠的人力也沒(méi)沒(méi)有足夠的物物力，來(lái)對(duì)借借款人主動(dòng)提提供的以上信信息進(jìn)行逐一一核實(shí)，實(shí)踐踐中多采用抽抽查的形式，事事實(shí)上，這種種模式就存在在著信息不對(duì)對(duì)稱的問(wèn)題。更更存在房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了了獲得資金，往往往會(huì)協(xié)助購(gòu)購(gòu)房者進(jìn)行不不利信息隱瞞瞞甚至謊報(bào)。 另外，住房房貸款一般訂訂立為長(zhǎng)期貸貸款合同，在在貸款合同簽簽訂后的較長(zhǎng)長(zhǎng)一段時(shí)間里里，借款人的的個(gè)人情況會(huì)會(huì)發(fā)生一定

31、的的變化。例如如還款人的經(jīng)經(jīng)濟(jì)收入情況況、家庭變動(dòng)動(dòng)等等，在銀銀行無(wú)法及時(shí)時(shí)了解還款期期內(nèi)還款人個(gè)個(gè)人情況變化化的基礎(chǔ)上，也也就將承擔(dān)更更大的風(fēng)險(xiǎn)。信貸合約可以說(shuō)說(shuō)是一種不完完全合約。信信貸合約不可可能是完全合合約的形式,因此從而導(dǎo)導(dǎo)致了可能會(huì)會(huì)出現(xiàn)信貸風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)下影影響授信活動(dòng)動(dòng)的具體因素素是比較復(fù)雜雜的、同時(shí)還還具有不確定定性和多方面面的特點(diǎn);另另外，銀行信信貸管理工作作人員的相關(guān)關(guān)能力是有限限的,特別是是對(duì)影響授信信活動(dòng)的具體體因素的認(rèn)知知能力和測(cè)算算能力,會(huì)對(duì)對(duì)有關(guān)授信活活動(dòng)的信息的的甄選、收集集、分析、加加工整理,信信息驗(yàn)證等都都有一定影響響。有限理性性和影響授信信活動(dòng)的具體體影響因

32、素的的復(fù)雜性和不不確定的,銀銀行既無(wú)法在在簽訂授信合合約前,把與與合約相關(guān)的的一切具體信信息寫進(jìn)合約約的條款之中中,當(dāng)然也無(wú)無(wú)法猜測(cè)到以以后有可能會(huì)會(huì)發(fā)生的偶然然事件。更不不能在合約中中為這些不同同種類的偶然然事件確定一一個(gè)具體的對(duì)對(duì)策以及估算算出合約事后后的使用效能能結(jié)果。2.1.3信信用風(fēng)險(xiǎn)被迫違約約因素這種信用風(fēng)險(xiǎn)的的產(chǎn)生并不是是由于還款人人信用狀況不不佳或者道德德水平不高等等問(wèn)題造成的的，而是由于于還款人在某某一時(shí)期內(nèi)喪喪失還款能力力造成的。AA支行在放貸貸決策中，會(huì)會(huì)對(duì)申請(qǐng)者的的還款能力進(jìn)進(jìn)行審核，但但是這種還款款能力只代表表著當(dāng)時(shí)期還還款人的還款款能力。由于于個(gè)人住房按按揭貸款還款

33、款期較長(zhǎng)，在在十年內(nèi)、二二十年內(nèi)，還還款人的還款款能力由于各各種因素，如如職業(yè)發(fā)展因因素、家庭因因素、身體健健康因素等等等，都會(huì)對(duì)其其還款能力造造成影響。當(dāng)當(dāng)還款人還款款能力下降至至無(wú)法償還銀銀行貸款時(shí)，也也就會(huì)出現(xiàn)被被迫違約現(xiàn)象象，雖然這種種違約現(xiàn)象同同樣被歸納于于信用風(fēng)險(xiǎn)，但但是同傳統(tǒng)意意義上的道德德信用范疇有有著本質(zhì)區(qū)別別。故意違約約因素故意違約因素的的前提是還款款人建立在完完全理性基礎(chǔ)礎(chǔ)上的，提出出了道德限制制因素，還款款人不再把個(gè)個(gè)人住房按揭揭貸款的還款款視為一種基基本的道德責(zé)責(zé)任和法律義義務(wù)，而是當(dāng)當(dāng)作了一種純純粹的投資手手段。例如在在房地產(chǎn)快速速發(fā)展時(shí)期，房房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)長(zhǎng)，投資房

34、產(chǎn)產(chǎn)能夠獲得較較高的回報(bào)收收益，購(gòu)房者者往往會(huì)出于于投資獲利的的目的購(gòu)買房房產(chǎn)。當(dāng)購(gòu)房房者資金不充充足，或者出出于轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的考慮，選選擇按揭貸款款的方式進(jìn)行行購(gòu)房。那么么在這一過(guò)程程中，還款人人是否違約完完全憑借于對(duì)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值和和貸款成本的的理性分析結(jié)結(jié)果。如果還還款人在進(jìn)行行分析后發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，支付銀行行貸款本息的的總額超過(guò)房房產(chǎn)預(yù)期剩余余價(jià)值時(shí)，那那么就可能選選擇故意違約約，從而造成成不遵守信用用規(guī)范的情況況，給銀行帶帶來(lái)相應(yīng)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。由于地地區(qū)房?jī)r(jià)未出出現(xiàn)大幅度波波動(dòng)，故意違違約因素在 A支行中幾幾乎未出現(xiàn)。但但根據(jù)總行的的壓力測(cè)試分分析表明，當(dāng)當(dāng)房?jī)r(jià)下降 30%時(shí)，故故意違約率會(huì)會(huì)上升 2

35、00%左右。判判斷故意違約約與被迫違約約的區(qū)別時(shí)，首首先應(yīng)當(dāng)了解解其購(gòu)房需求求，是否為剛剛性住房需求求；其次，判判斷還款人是是否具有還款款能力；最后后，結(jié)合當(dāng)時(shí)時(shí)的房地產(chǎn)市市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)行行判斷。2.1.4博弈弈論與信貸供供給在實(shí)際操作中，銀銀行辦理按揭揭貸款時(shí)，按按業(yè)務(wù)流程來(lái)來(lái)分，可分為為兩大階段，即即置業(yè)者申請(qǐng)請(qǐng)貸款的事前前階段和銀行行發(fā)放按揭貸貸款后借款人人歸還完貸款款前的事后階階段。在這兩兩個(gè)階段都面面臨著信息不不對(duì)稱問(wèn)題，從從而涉及到借借款人與銀行行的博弈，然然而在事后階階段，主要涉涉及銀行的信信貸風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題題。銀行很難難對(duì)借款人的的行為進(jìn)行準(zhǔn)準(zhǔn)確的判斷，他他們只能根據(jù)據(jù)借款人的歷歷史信用

36、記錄錄進(jìn)行推斷，進(jìn)進(jìn)而采取相應(yīng)應(yīng)的行動(dòng)。博博弈的參與者者包括銀行和和借款者，雙雙方都面臨著著不完全信息息問(wèn)題。根據(jù)對(duì)借款人與與銀行的博弈弈模型的分析析（銀行信信貸擴(kuò)張與房房地產(chǎn)泡沫生生成：理論、模模型與實(shí)證王王勝，西南財(cái)財(cái)經(jīng)大學(xué)博士士論文，20008）得出出：在單階博博弈中銀行提提高信貸支持持力度是其主主要選擇。在在多階博弈中中，雙方將根根據(jù)對(duì)方過(guò)去去的行動(dòng)來(lái)更更新自己的信信念。在借款款人不良貸款款行為對(duì)銀行行的收益影響響足夠小的情情況下，銀行行提高信貸支支持力度仍是是多階博弈的的均衡解。但借款人采取信信譽(yù)高的行動(dòng)動(dòng)，銀行提供供金融支持這這一對(duì)行動(dòng)組組合在房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫膨脹時(shí)時(shí)期并不是一一個(gè)長(zhǎng)期

37、均衡衡，這種均衡衡會(huì)因?yàn)殡p方方對(duì)市場(chǎng)景氣氣的信心發(fā)生生逆轉(zhuǎn)而被打打破。2.1.5信信貸風(fēng)險(xiǎn)管理理理論 信貸風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理是指商商業(yè)銀行通過(guò)過(guò)對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)預(yù)測(cè)、度量量、分析和控控制,然后還還要預(yù)防、排排除、回避和和轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)中中的所產(chǎn)生的的風(fēng)險(xiǎn);接下下來(lái)要做的是是,以最低的的成本來(lái)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)我們這個(gè)信信貸收益的利利益最大化,或者是信貸貸風(fēng)險(xiǎn)損失的的最小化,當(dāng)當(dāng)然還要保證證經(jīng)營(yíng)信貸資資金的安全性性,最終要實(shí)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)的目目標(biāo)。”因此,我們們所闡釋的信信貸風(fēng)險(xiǎn)管理理具體包含兩兩方面的涵義義:“首先是,收收益在一定條條件下的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)最小化;其其次是,風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)一定條件下下的收益最大大化”。A支行個(gè)人人住房按揭貸貸款風(fēng)險(xiǎn)

38、管理理現(xiàn)狀分析A 支支行簡(jiǎn)介 A支行為我國(guó)國(guó)國(guó)有大型商業(yè)業(yè)銀行H銀行行某省會(huì)城市市直屬支行，世世界 5000 強(qiáng)之一。AA支行在職員員工 3000 余人，擁?yè)碛芯W(wǎng)點(diǎn)7個(gè)個(gè)，主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)包括存款業(yè)業(yè)務(wù)、貸款業(yè)業(yè)務(wù)以及部分分金融產(chǎn)品業(yè)業(yè)務(wù)等等。AA支行近年來(lái)來(lái)個(gè)人住房按按揭貸款業(yè)務(wù)務(wù)增長(zhǎng)迅速，截截止20155年6月，個(gè)個(gè)人貸款余額額超過(guò)1000億元,其中中，個(gè)人住房房貸款余額為為89.266億元，個(gè)人人貸款余額占占比在本地區(qū)區(qū)同業(yè)內(nèi)排名名第一，個(gè)人人貸款余額占占比在本行內(nèi)內(nèi)全國(guó)排名前前三位，A支支行的個(gè)人住住房貸款狀況況在全國(guó)范圍圍內(nèi)都具有廣廣泛的代表性性。A支行行業(yè)務(wù)介紹3.2.1 業(yè)務(wù)現(xiàn)狀截止2

39、015年年6月，A支支行個(gè)人住房房貸款余額889.26億億元,其中，個(gè)個(gè)人一手住房房貸款余額為為43.355億元，個(gè)人人二手住房貸貸款余額為445.91億億元，20007年以來(lái)該該行個(gè)人貸款款余額走勢(shì)如如下圖所示：3.2.2個(gè)個(gè)人住房按揭揭貸款五級(jí)分分類情況截止2015年年06月以來(lái)來(lái)該行個(gè)人貸貸款五級(jí)余額額分布如下圖圖所示：根據(jù)上圖所示，截截止20155年6月，正正常類貸款占占比為99.07%。2009年以來(lái)來(lái)不良貸款走走勢(shì)如下圖所所示：上圖可以看出，22009年，22011年不不良貸款攀升升最快，20011年以后后由于銀行縮縮減了信貸規(guī)規(guī)模，由前期期的粗放式經(jīng)經(jīng)營(yíng)向精細(xì)化化管理轉(zhuǎn)變，不不良

40、貸款開(kāi)始始下降。A支行行個(gè)人住房按按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制現(xiàn)狀進(jìn)入2014年年以來(lái)，個(gè)人人住房按揭貸貸款中不良貸貸款又開(kāi)始呈呈上漲趨勢(shì)，自自 20122年開(kāi)始，AA支行開(kāi)始逐逐漸加強(qiáng)個(gè)人人住房按揭貸貸款風(fēng)險(xiǎn)的控控制。20111年以來(lái)，由由于受信貸規(guī)規(guī)模縮減的影影響，20111 年-22014年AA支行個(gè)人住住房按揭貸款款放款額度平平均下降率 5%。在信信貸規(guī)模縮減減的過(guò)程中，AA支行提高了了信貸準(zhǔn)入門門檻，對(duì)借款款人資質(zhì)進(jìn)行行了較為嚴(yán)格格審查，在之之后提供的數(shù)數(shù)據(jù)中可以看看到，在此期期間發(fā)放的個(gè)個(gè)人按揭貸款款的質(zhì)量較好好。但進(jìn)入22015年以以來(lái)，隨著房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的遇冷，央行行一再放寬住住房貸款的

41、政政策，各商業(yè)業(yè)銀行又進(jìn)入入瘋狂的以搶搶占市場(chǎng)為主主的低準(zhǔn)入門門檻期。3.3.1 A支行個(gè)個(gè)人住房按揭揭貸款業(yè)務(wù)操操作流程 二手房一手房二手房一手房買賣雙方達(dá)成買賣協(xié)議，并支付定金按揭項(xiàng)目（開(kāi)發(fā)商）準(zhǔn)入買賣雙方達(dá)成買賣協(xié)議，并支付定金按揭項(xiàng)目（開(kāi)發(fā)商）準(zhǔn)入（根據(jù)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)，由不同級(jí)別的機(jī)構(gòu)審批）購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂買賣合同并支付首付款購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂買賣合同并支付首付款個(gè)人借款人提出貸款申請(qǐng)個(gè)人借款人提出貸款申請(qǐng)（填寫相應(yīng)申請(qǐng)表格及申請(qǐng)資料）房屋價(jià)值評(píng)估房屋價(jià)值評(píng)估（第三方評(píng)估公司）銀行客戶經(jīng)理面談面簽，撰寫調(diào)查報(bào)告銀行客戶經(jīng)理面談面簽，撰寫調(diào)查報(bào)告（根據(jù)貸款金額的不等要求面談的客戶經(jīng)理人數(shù)

42、不等）審查審查（根據(jù)項(xiàng)目資質(zhì)，部分由上級(jí)行審查，部分由同級(jí)行信貸管理部分審查人員負(fù)責(zé)）審批審批（本級(jí)行審批項(xiàng)目由行長(zhǎng)審批，上級(jí)行審批項(xiàng)目由專職審批人審批）簽訂按揭借款合同簽訂按揭借款合同買方支付剩余首付款，賣方辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)在房管局為購(gòu)房人備案登記，銀行發(fā)放按揭貸款買方支付剩余首付款，賣方辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)在房管局為購(gòu)房人備案登記，銀行發(fā)放按揭貸款買方協(xié)助銀行辦妥抵押手續(xù)，銀行發(fā)放按揭貸款買方協(xié)助銀行辦妥抵押手續(xù)，銀行發(fā)放按揭貸款目前，A支行在在個(gè)人住房按按揭貸款業(yè)務(wù)務(wù)辦理流程中中，銀行可控控的主要有55個(gè)方面，主主要為對(duì)銀行行內(nèi)部工作人人員的要求方方面，主要解解決

43、的是操作作風(fēng)險(xiǎn)層面的的問(wèn)題，如銀銀行客戶經(jīng)理理的面簽制度度，審查審批批的兩層審批批監(jiān)督制度，對(duì)對(duì)于按揭貸款款中必然產(chǎn)生生的信息不對(duì)對(duì)稱風(fēng)險(xiǎn)等，沒(méi)沒(méi)有設(shè)計(jì)對(duì)應(yīng)應(yīng)的防范措施施。 從 A支行的的個(gè)人住房按按揭貸款操作作流程來(lái)看，首首先，購(gòu)房者者需要填寫 A支行個(gè)人人房地產(chǎn)貸款款申請(qǐng)表，正正式向 A支支行申請(qǐng)辦理理個(gè)人住房按按揭貸款業(yè)務(wù)務(wù)，在申請(qǐng)表表中需要填寫寫相關(guān)的還款款能力信息，如如工作情況、收收入情況、開(kāi)開(kāi)具收入證明明等等。然后后銀行對(duì)購(gòu)房房者個(gè)人住房房按揭貸款業(yè)業(yè)務(wù)進(jìn)行受理理，并且購(gòu)房房者的個(gè)人信信息進(jìn)行審核核，主要的審審核內(nèi)容為購(gòu)購(gòu)房者的個(gè)人人還款情況、個(gè)個(gè)人信用情況況等等。在對(duì)對(duì)其個(gè)人狀況

44、況完成審核后后，根據(jù)A支支行某一時(shí)期期的放款額度度和審核情況況決定是否放放貸和放貸額額度。審批決決策完成后，由由 A支行同同購(gòu)房者簽訂訂雙方貸款合合同，合同中中注明具體的的各種事項(xiàng)，包包括貸款金額額、利息、協(xié)協(xié)議還款期、定定期還款時(shí)間間和還款金額額等等。合同同簽訂完畢后后，辦理?yè)?dān)保保手續(xù)，并且且對(duì)購(gòu)房者的的房產(chǎn)進(jìn)行抵抵押證明，一一般由房管局局和開(kāi)發(fā)商協(xié)協(xié)助辦理。完完成擔(dān)保手續(xù)續(xù)后，銀行放放款并支付給給開(kāi)發(fā)商或賣賣房人，放款款后還款合同同隨即生效，還還款人需要遵遵守貸款合同同定期還款。在在還款過(guò)程中中，A支行有有相關(guān)人員負(fù)負(fù)責(zé)督促還款款人定期還款款事宜。最終終在還款期內(nèi)內(nèi)，還款人全全部?jī)斶€完畢畢

45、銀行貸款，此此次個(gè)人住房房按揭貸款業(yè)業(yè)務(wù)全部完成成，貸款合同同隨即失效。3.3.2 A支行行個(gè)人住房按按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制 A支行的個(gè)人人住房按揭貸貸款風(fēng)險(xiǎn)控制制系統(tǒng)，該風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)統(tǒng)同整個(gè)銀行行風(fēng)險(xiǎn)控制體體系是相結(jié)合合的，也就是是說(shuō)，個(gè)人住住房按揭貸款款風(fēng)險(xiǎn)控制系系統(tǒng)是 A支支行風(fēng)險(xiǎn)控制制的一部分。AA支行個(gè)人住住房按揭貸款款風(fēng)險(xiǎn)控制組組織結(jié)構(gòu)示意意圖見(jiàn)圖 審批人審批人行長(zhǎng)或獨(dú)立審批人審查部門分管行長(zhǎng)調(diào)查部門分管行長(zhǎng)審查部門分管行長(zhǎng)調(diào)查部門分管行長(zhǎng)審查部門負(fù)責(zé)人調(diào)查部門負(fù)責(zé)人審查部門負(fù)責(zé)人調(diào)查部門負(fù)責(zé)人調(diào)查人（客戶經(jīng)理）調(diào)查人（客戶經(jīng)理）審查人（風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理） 從 AA支行個(gè)人住住房按揭貸款款風(fēng)

46、險(xiǎn)控制組組織結(jié)構(gòu)圖來(lái)來(lái)看，客戶經(jīng)經(jīng)理和風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)經(jīng)理是風(fēng)險(xiǎn)控控制的最前沿沿，也是直接接負(fù)責(zé)人員，有有分管副行長(zhǎng)長(zhǎng)具體負(fù)責(zé)相相關(guān)的協(xié)調(diào)管管理工作，行行長(zhǎng)或獨(dú)立審審批人負(fù)責(zé)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)工作。調(diào)調(diào)查部門在個(gè)個(gè)人住房按揭揭貸款風(fēng)險(xiǎn)控控制中，主要要的職能是在在受理業(yè)務(wù)的的過(guò)程中，進(jìn)進(jìn)行初步的篩篩選，將不符符合相關(guān)基本本條件的客戶戶進(jìn)行剔除，拒拒絕其業(yè)務(wù)申申請(qǐng)，例如在在對(duì)申請(qǐng)者的的資質(zhì)審查中中，進(jìn)行面對(duì)對(duì)面調(diào)查，切切實(shí)了解申請(qǐng)請(qǐng)者的真實(shí)信信息。審查部部門主要是在在處理個(gè)人住住房按揭貸款款業(yè)務(wù)時(shí)，保保證所有的業(yè)業(yè)務(wù)流程都符符合 A支行行的相關(guān)規(guī)定定以及我國(guó)現(xiàn)現(xiàn)有的法律規(guī)規(guī)定。風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)經(jīng)理則是在整整個(gè)個(gè)人住房

47、房按揭貸款業(yè)業(yè)務(wù)流程中進(jìn)進(jìn)行主動(dòng)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制，例例如主動(dòng)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題并并進(jìn)行相應(yīng)的的控制和反饋饋。 3.3.3 A支行個(gè)人人住房按揭貸貸款風(fēng)險(xiǎn)控制制現(xiàn)狀風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別別現(xiàn)狀風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制的基礎(chǔ)礎(chǔ)和前提，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是事事前風(fēng)險(xiǎn)控制制的主要手段段，包括風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)感知和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)判斷。當(dāng)前，A支行在在風(fēng)險(xiǎn)感知方方面，主要依依賴客戶經(jīng)理理的主觀經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)判斷及對(duì)于于借款人主動(dòng)動(dòng)提交的有限限資料的信息息真實(shí)性的判判斷，這些因因素往往會(huì)受受到客戶經(jīng)理理主觀判斷的的影響。在客客戶經(jīng)理受到到銀行經(jīng)營(yíng)指指標(biāo)的考核壓壓力下，甚至至可能引發(fā)道道德風(fēng)險(xiǎn)。在在對(duì)客戶經(jīng)理理調(diào)查真實(shí)性性的風(fēng)險(xiǎn)控制制方面，主要要是由風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)經(jīng)理承擔(dān)的，

48、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理通過(guò)過(guò)分析客戶經(jīng)經(jīng)理的判斷結(jié)結(jié)果，對(duì)借款款人的相關(guān)信信息進(jìn)行更加加全面、詳盡盡的分析，確確定借款人的的還款能力和和信用狀況，為為決策環(huán)節(jié)提提供基礎(chǔ)資料料。 A支行行在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別別方面，無(wú)論論是風(fēng)險(xiǎn)感知知還是風(fēng)險(xiǎn)判判斷，都存在在一定的不足足和問(wèn)題。一一方面，在風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)感知中，過(guò)過(guò)于依賴客戶戶經(jīng)理的主觀觀判斷，有引引發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的可能性。另另一方面，在在風(fēng)險(xiǎn)判斷中中，風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理理并不是專門門進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分分析的團(tuán)隊(duì)， 還款過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制現(xiàn)狀目前，A支行在在個(gè)人住房按按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制中，基基本上處于一一種斷層狀態(tài)態(tài)，當(dāng)完成放放款后，除由由總行統(tǒng)一在在還款日之前前發(fā)送提醒信信息，及逾期期后統(tǒng)一發(fā)送送

49、一次催收信信息外，對(duì)本本支行內(nèi)部并并未作出對(duì)借借款人還款過(guò)過(guò)程全面追蹤蹤的監(jiān)管要求求，這也是基基于現(xiàn)實(shí)中個(gè)個(gè)人住房按揭揭貸款，違約約對(duì)象眾多的的管理難題。在在逾期違約方方面，逾期違違約成本過(guò)低低，較之于信信用卡的高額額利息及復(fù)利利計(jì)算方法，按按揭貸款逾期期的罰息過(guò)低低。造成這一問(wèn)題的的一個(gè)關(guān)鍵原原因就在于目目前 A支行行尚無(wú)較為完完整的還款過(guò)過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)控制制體系，事中中風(fēng)險(xiǎn)控制方方法較為單一一，并且缺乏乏力度，還款款人逾期違約約的成本較低低，從而導(dǎo)致致大量還款人人存在逾期違違約的現(xiàn)象。損失處理現(xiàn)狀狀 當(dāng)部分個(gè)人住房房按揭貸款業(yè)業(yè)務(wù)出現(xiàn)違約約情況時(shí)，AA支行首先對(duì)對(duì)還款人的還還款能力進(jìn)行行調(diào)查，當(dāng)

50、確確定還款人完完全不具備還還款能力時(shí)，同同還款人進(jìn)行行交涉和談判判，最終執(zhí)行行合同規(guī)定，收收回房產(chǎn)所有有權(quán)，并且進(jìn)進(jìn)行資產(chǎn)處置置。資產(chǎn)處置置的目的是為為了降低由此此帶來(lái)的損失失，但是應(yīng)當(dāng)當(dāng)看到，當(dāng)還還款人具備還還款能力，但但是出于投資資目的，在完完全理性的基基礎(chǔ)上，如果果選擇故意違違約，A支行行并沒(méi)有較好好的處理方法法，此時(shí)一般般房產(chǎn)價(jià)值出出現(xiàn)了大幅度度縮水，并且且差值部分已已經(jīng)超過(guò)了利利息和剩余貸貸款的總額。從 2015年年 A支行的的個(gè)人住房按按揭貸款違約約房產(chǎn)處置情情況來(lái)看，由由于20144年以來(lái)房?jī)r(jià)價(jià)的企穩(wěn)，抵抵押物增值較較低甚至出現(xiàn)現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，甚甚至在這一時(shí)時(shí)期還出現(xiàn)了了市場(chǎng)供求不不平

51、衡的情況況，一旦在某某一時(shí)期內(nèi)無(wú)無(wú)法處置該資資產(chǎn)，那么房房產(chǎn)也就成為為了銀行不良良資產(chǎn)，造成成其不良率的的提高。 A支行個(gè)個(gè)人住房按揭揭貸款業(yè)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管理中存存在的問(wèn)題及及成因假按揭揭風(fēng)險(xiǎn)與分析析眾所周知，房地地產(chǎn)業(yè)是資金金需求量極大大的行業(yè)，尤尤其是某些樓樓盤在獲得土土地使用權(quán)時(shí)時(shí)已經(jīng)支付很很大代價(jià)的企企業(yè)，在住房房建設(shè)的后期期階段極易出出現(xiàn)資金量緊緊缺的情況。此此時(shí)的房地產(chǎn)產(chǎn)公司，能抵抵押的資產(chǎn)早早已辦理貸款款，唯一能取取得資金的辦辦法就是通過(guò)過(guò)銷售住房獲獲得銷售款項(xiàng)項(xiàng)來(lái)支持樓盤盤的后期開(kāi)發(fā)發(fā)。實(shí)踐中，假假按揭出現(xiàn)可可能性大小與與開(kāi)發(fā)商的資資質(zhì)的高低負(fù)負(fù)相關(guān)，在22012年以以來(lái)房地產(chǎn)低低

52、迷發(fā)展的過(guò)過(guò)程中，出現(xiàn)現(xiàn)了部分資質(zhì)質(zhì)較低的或零零開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)發(fā)的項(xiàng)目 ，因因?yàn)轫?xiàng)目選址址規(guī)劃等問(wèn)題題導(dǎo)致的樓盤盤滯銷后，開(kāi)開(kāi)發(fā)商由于前前期開(kāi)發(fā)積欠欠了大量資金金，鋌而走險(xiǎn)險(xiǎn)選擇此種資資金回籠的較較多，而資質(zhì)質(zhì)較好的大中中型開(kāi)發(fā)商，由由于資金來(lái)源源渠道豐富，開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)成熟及累計(jì)計(jì)的口碑效應(yīng)應(yīng)，較少出現(xiàn)現(xiàn)滯銷狀況，發(fā)發(fā)生假按揭的的可能性也較較小。如此本本來(lái)是用于方方便居民買房房的個(gè)人住房房按揭貸款就就成了房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)借以融融資的載體，出出現(xiàn)“假按揭”。在這里，所所謂的“假按揭”一般是指借借款人具有虛虛假的購(gòu)房目目的，采取各各種手段套取取銀行個(gè)人住住房貸款資金金的行為。房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商

53、商先將未賣出出的樓盤過(guò)戶戶給房地產(chǎn)中中介公司或個(gè)個(gè)人，然后中中介和個(gè)人再再以購(gòu)房者的的名義向銀行行申請(qǐng)個(gè)人住住房貸款并將將按揭的房屋屋設(shè)為抵押物物，之后開(kāi)發(fā)發(fā)商再要求中中介和個(gè)人將將申請(qǐng)來(lái)的銀銀行貸款通過(guò)過(guò)轉(zhuǎn)賬或提現(xiàn)現(xiàn)的方式轉(zhuǎn)移移到他的手中中，如此，房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商達(dá)到了獲取取銀行信貸資資金的目的。4.1.1“假假按揭”貸款業(yè)務(wù)的的表現(xiàn)形式 “假按按揭”在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)動(dòng)中具有多種種表現(xiàn)形式。其其中最常見(jiàn)的的一種是開(kāi)發(fā)發(fā)商為緩解樓樓盤銷售窘境境，通過(guò)虛擬擬購(gòu)房人，并并與之簽訂購(gòu)購(gòu)房合同，然然后再以虛擬擬的購(gòu)房人的的名義向銀行行申請(qǐng)個(gè)人住住房貸款，從從而騙取銀行行信貸資金。如如此，開(kāi)發(fā)商商便能盡快的的

54、銷售完房屋屋收回投資，乃乃至獲利，將將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行行。其他形式式的“假按揭”還表現(xiàn)為以以個(gè)人住房按按揭貸款的名名義為開(kāi)發(fā)商商的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)融資；開(kāi)發(fā)發(fā)商與購(gòu)房人人勾結(jié)規(guī)避國(guó)國(guó)家規(guī)定的期期房購(gòu)買最低低首付政策建建筑單位為開(kāi)開(kāi)發(fā)商墊付資資金修建住房房后由于種種種原因開(kāi)發(fā)商商資金鏈斷裂裂以致無(wú)法支支付拖欠建筑筑單位的工程程款時(shí)出現(xiàn)的的工程房屋抵抵債型“假按揭”等。房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的“假按揭”業(yè)務(wù)主要有有以下表現(xiàn)形形式,虛構(gòu)借款款人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商通過(guò)偽造造借款人署名名的方式向銀銀行提供不實(shí)實(shí)的申請(qǐng)材料料和購(gòu)房合同同，從而向銀銀行申請(qǐng)貸款款。當(dāng)銀行同同意貸款申請(qǐng)請(qǐng)后，開(kāi)發(fā)商商繼續(xù)以偽造造的借款人簽簽

55、名與銀行簽簽訂借款合同同，后以借款款人的名義還還款。此類“假按揭”多是有組織織、有策略的的。他們利用用銀行個(gè)人貸貸款風(fēng)險(xiǎn)管理理中存在的漏漏洞騙取銀行行按揭貸款。如如果開(kāi)發(fā)商通通過(guò)此方式獲獲得的資金沒(méi)沒(méi)有用于工程程項(xiàng)目的建設(shè)設(shè)之中或惡意意詐騙攜款潛潛逃，銀行則則會(huì)面臨巨大大的風(fēng)險(xiǎn)。虛構(gòu)房屋屋，虛假房屋屋面積和房?jī)r(jià)價(jià)在全國(guó)大部部分城市的房房產(chǎn)管理中心心已為銀行提提供可以聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)查詢相關(guān)房房屋信息及抵抵押登記的的的金融服務(wù)平平臺(tái)的情況下下，此種虛構(gòu)構(gòu)房屋，虛構(gòu)構(gòu)房屋面積和和房?jī)r(jià)的假按按揭情況，需需要開(kāi)發(fā)商（賣賣房人）與房房管局員工或或與銀行員工工勾結(jié)，才能能通過(guò)無(wú)真實(shí)實(shí)交易行為的的虛假售房合合同，向銀

56、行行申請(qǐng)個(gè)人住住房抵押貸款款，騙取銀行行信貸資金。虛假房屋屋購(gòu)買行為 開(kāi)發(fā)商商以其內(nèi)部員員工或關(guān)聯(lián)人人的名義申請(qǐng)請(qǐng)個(gè)人住房貸貸款。和上述述第一種形式式“假按揭”不同的是，此此種“假按揭”合同和所有有的申請(qǐng)材料料在形式上都都是合法的。一一旦貸款申請(qǐng)請(qǐng)成功，開(kāi)發(fā)發(fā)商便組織批批量還款，直直至違約集中中發(fā)生，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)暴露。此類類“假按揭”貸款按銀行行工作人員的的知情情況又又可細(xì)分為兩兩類：一是工工作人員不知知情，“假按揭”的發(fā)生完全全是因?yàn)樗麄儌兾窗凑丈鲜鍪龅奈鍌€(gè)貸款款流程按部就就班的進(jìn)行審審查，從而未未能識(shí)別虛假假按揭而發(fā)放放了貸款。二二是銀行工作作人員知情，他他們多數(shù)是為為了達(dá)到銷售售業(yè)績(jī)，或?yàn)闉榱?/p>

57、逃避開(kāi)發(fā)發(fā)商無(wú)法按期期償還開(kāi)發(fā)貸貸款的責(zé)任，配配合甚至參與與將開(kāi)發(fā)商短短期的開(kāi)發(fā)貸貸款不良貸款款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到到長(zhǎng)期的個(gè)人人住房抵押貸貸款風(fēng)險(xiǎn)上，以以期避免受到到相關(guān)處罰。售后返租租 此種形形式的“假按揭”是在零首付付的基礎(chǔ)上發(fā)發(fā)展起來(lái)的。同同樣是開(kāi)發(fā)商商與購(gòu)房者、評(píng)評(píng)估機(jī)構(gòu)勾結(jié)結(jié)，進(jìn)一步高高估房?jī)r(jià)，從從而使銀行實(shí)實(shí)際貸出的資資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于于房屋的真實(shí)實(shí)售價(jià)，銀行行貸款風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)沒(méi)有完全覆蓋蓋。這樣，開(kāi)開(kāi)發(fā)商不僅實(shí)實(shí)現(xiàn)了對(duì)購(gòu)房房者零首付的的承諾，也套套取了更多的的銀行資金。之之后開(kāi)發(fā)商按按月退還借款款人多出房屋屋實(shí)際售價(jià)部部分的本金和和利息即租金金，該類貸款款購(gòu)房行為是是真實(shí)存在的的，故此類形形式的“假

58、按揭”較為隱蔽，危危害極大。主主要表現(xiàn)形式式為房?jī)r(jià)虛高高。4.1.2 假假按揭的主要要成因分析開(kāi)發(fā)商利利用虛假購(gòu)房房合同惡意套套取資金 在房地地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)續(xù)火爆的形勢(shì)勢(shì)下,開(kāi)發(fā)商商的賺錢欲望望日趨強(qiáng)烈,開(kāi)發(fā)樓盤的的速度不斷加加快,從而導(dǎo)導(dǎo)致其資金鏈鏈條緊繃。為為緩解資金壓壓力,保證按按揭項(xiàng)目正常常運(yùn)轉(zhuǎn),開(kāi)發(fā)發(fā)商往往通過(guò)過(guò)各種渠道進(jìn)進(jìn)行融資,在在向銀行申請(qǐng)請(qǐng)貸款或民間間融資受阻的的情況下,部部分開(kāi)發(fā)商利利用個(gè)人住房房按揭貸款申申請(qǐng)條件較低低、銀行審查查寬松、期房房按揭無(wú)法辦辦理現(xiàn)房抵押押登記的特點(diǎn)點(diǎn),通過(guò)批量量偽造購(gòu)房合合同套取銀行行資金,挪作作他用。正常常情況下,開(kāi)開(kāi)發(fā)商會(huì)按時(shí)時(shí)償還貸款本本息

59、,并會(huì)在在資金寬裕時(shí)時(shí)將貸款結(jié)清清,但也有部部分開(kāi)發(fā)商在在資金鏈出現(xiàn)現(xiàn)問(wèn)題,無(wú)力力償還時(shí),會(huì)會(huì)出現(xiàn)卷款潛潛逃、逃廢債債務(wù)的嚴(yán)重現(xiàn)現(xiàn)象？銀行內(nèi)部部管理混亂 商業(yè)銀銀行部分信貸貸人員為提升升營(yíng)銷業(yè)績(jī),對(duì)借款人購(gòu)購(gòu)房真實(shí)性和和貸款償還能能力的調(diào)查和和審核流于形形式,片面追追求貸款規(guī)模模和放款速度度,從而導(dǎo)致致“假按揭”貸款的發(fā)生生。此外,銀銀行間的無(wú)序序競(jìng)爭(zhēng)對(duì)開(kāi)發(fā)發(fā)商制造假按按揭起到了推推波助瀾的作作用銀行間缺缺乏對(duì)信貸發(fā)發(fā)放、借款人人情況、房屋屋銷售狀況等等信息的互通通也為部分開(kāi)開(kāi)發(fā)商就同一一套房屋在不不同銀行制作作假按揭騙取取貸款提供了了可乘之機(jī)。此此外,銀行內(nèi)內(nèi)部員工與外外部人員售房房人、中介

60、機(jī)機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商商等相互勾結(jié)結(jié),通過(guò)偽造造房產(chǎn)證、房房屋買賣合同同等方式虛假假貸款資料套套取銀行信貸貸資金也是“假按揭”業(yè)務(wù)發(fā)生的的重要原因。部分借款款人缺乏法律律意識(shí)、信用用意識(shí) 一些借借款人法律意意識(shí)淡薄,對(duì)對(duì)個(gè)人信息管管理隨意、輕輕信于人,造造成信息或身身份證件被借借用或盜用,結(jié)果成為“假按揭”業(yè)務(wù)的受害害者？沒(méi)有明確確中介機(jī)構(gòu)的的職責(zé)與責(zé)任任 雖然銀銀行貸款操作作規(guī)程要求在在某些情況下下的信貸業(yè)務(wù)務(wù)中介機(jī)構(gòu)須須具備相應(yīng)的的資質(zhì),但是是這種規(guī)定已已然流于形式式。資產(chǎn)評(píng)估估機(jī)構(gòu)提供的的中介服務(wù)良良蕎不齊,缺缺乏可信度,加大了銀行行的貸款評(píng)估估和審查的難難度和風(fēng)險(xiǎn)。借款人人風(fēng)險(xiǎn)與分析析4.2.