1、物業服務費用測算新編課件物業經理人必備技能經典教程干貨物業管理服務費的收費依據1 目錄 CONTENTS 物業管理服務費的價格形勢2物業服務費的定價形式3物業服務費的構成4物業服務費的測算原則5物業服務費用的測算6結束語7 物業服務費收費依據一合同的約定1物業公司提供的管理服務需要付出成本和勞務，物業管理服務費經物價部門核準后，物業與業主簽訂前期物業管理服務合同，相關收費標準在合同中約定。作為經營公司應賺取的合理的利潤（8%-10%）法律的規定2中華人民共和國價格法建設部關于物業服務收費管理辦法中華人民共和國合同法 物業服務費價格形式二政府指導價合同中約定普通住宅市場調節價基礎價適合與業主協商

2、確定合同中約定適合高檔物業市場發育成熟適合上下浮動20% 物業服務費的定價形式三 項目方式支付方式包括內容盈虧負擔適合業態包干制業主支付固定物業費1、物業服務成本2、法定稅費3、物業企業的利潤物業企業自負盈虧普通住宅小區酬金制業主支付動態物業服務資金1、物業服務支出2、物業企業的酬金（按約定比例提?。┙Y余或者不足均由業主享有或者承擔高檔物業，如涉外公寓或別墅等三、物業服務的定價形式 物業服務費的構成四四、物業服務費的構成固定資產折舊費行政/辦公費公共秩序維護費業主同意的其他費用綠化費保潔費公共設備運行及維保費人員工資、福利物業服務費成本（服務費支出） 物業服務費的構成四四、物業服務費的構成物業

3、的支出，是在規范化操作下，按照國家相關部門審定的指導價，占物業管理費的比例分別為：人工費：40（占物業管理費總額）；清潔：10；工程維護：15%；園林：5；社區活動：5；管理成本：15，秩序維護費：10%，其它及不可預計費3%，總計支出費用占到物業管理費的95以上。： 物業服務費測算原則五五、物業服務費測算原則量入為出原則嚴格控制費用支出，以縮小收支上的缺口，進而消除預算赤字嚴格成本控制物業管理企業應通過精確預算、?？顚Ｓ谩⒍沤^浪費，力爭使業主所花費的每一分錢都能物有所值。業主認可原則進行成本控制不能以降低服務質量和業主、使用人的滿意度作為代價，要能取得絕大多數業 和使用人的認可。區別不同物業

4、的性質、配套和業主使用人的需求，不能一概而論、簡單套比。區別對待原則進行成本控制不能以降低服務質量和業主、使用人的滿意度作為代價，要能取得絕大多數業 和使用人的認可。遵從市場經濟條件下一般商品的定價原則，防止單方提價壓價、價格欺詐和進行不正當的價格競爭。公開合理原則 物業管理費測算六XX市寫字樓物業市場調研表XX市住宅物業市場調研表 物業管理費測算六品種一 人工成本010203040506工資福利社保津貼加班費服裝費 物業管理費測算六01工資 物業管理費測算六02福利計算公式：提交金額工資總額提交率 物業管理費測算六02福利計算公式：提交金額工資總額提交率03社保 注：因生育保險的購買對象為女

5、職工，故社會基本保險將按性別分別進行計算 物業管理費測算六04津貼 物業管理費測算六加班費05發生額=日均工資比率人數天數 物業管理費測算六管理人員工作服每年更換；操作人員工作服每 年更換。計算公式：元/年=(元人/套人數)攤銷年限元/月=元/年12服裝費06 物業管理費測算六 治安防范、消防及車輛管理成本辦公費裝備費設施設備維護費消防演習費 物業管理費測算六辦公費包括證照年檢費、辦公用品、通訊費用。1、證照年檢費2、辦公用品3、通訊費用 物業管理費測算六裝備費包括自衛棍、白手套等，分為易耗品及非易耗品，分別進行計算。1、易耗品2、非易耗品 物業管理費測算六02福利計算公式：提交金額工資總額提

6、交率 物業管理費測算六設施設備維護費 物業管理費測算六消防演習費在消防演習中，一般只使用到滅火器，故一般只產生滅火器灌裝費 物業管理費測算六清潔衛生成本測算該項費用包括辦公費、清潔保養費、清潔機械折舊費等。1、辦公費包括辦公用品、通訊費等。（1）辦公用品 包括文具、紙杯、打復印紙、硒鼓等。（2）通訊費 物業管理費測算六月度保潔費該項費用包括材料、工具、勞動保護用品、化糞池清掏、垃圾清運、衛生消殺費。（1）材料費以上列舉的材料為常用材料。單價應以實際產生的進貨單價為準。 物業管理費測算六月度保潔費（2）工具費該項費用包括材料、工具、勞動保護用品、化糞池清掏、垃圾清運、衛生消殺費。 物業管理費測算

7、六月度保潔費（3）勞動保護用品該項費用包括材料、工具、勞動保護用品、化糞池清掏、垃圾清運、衛生消殺費。 物業管理費測算六月度保潔費4、化糞池清掏費化糞池清掏費= m370元/年m3=？元/年共個化糞池，容積m3/個，總容積為m3。注：市環衛部門收費標準：70元/年m3，已含每年兩次清運，不定期疏通等費用）5、水池消毒殺菌費： = 元/年水池總容積m3。注：市自來水公司收費標準：總容積35m340 m3以內為330元，超過41m3每加1m3收6元；化驗費71元；工本費24元）該項費用包括材料、工具、勞動保護用品、化糞池清掏、垃圾清運、衛生消殺費。 物業管理費測算六月度保潔費（6）衛生消殺費該項費

8、用包括材料、工具、勞動保護用品、化糞池清掏、垃圾清運、衛生消殺費。包括投放鼠藥、噴灑滅蚊、蠅等的藥水。注：小區/大廈的面積及周邊的環境是影響消殺費用高低的主要因素。 物業管理費測算六月度保潔費三、月度清潔機械折舊費該項費用包括材料、工具、勞動保護用品、化糞池清掏、垃圾清運、衛生消殺費。 物業管理費測算六綠化養護費成本測算該項費用包括辦公費、綠化養護費、綠化機械折舊費等。（一） 辦公費1、辦公用品 包括：文具、紙杯、打復印紙、硒鼓等。2、通訊費 物業管理費測算六綠化養護費成本測算該項費用包括辦公費、綠化養護費、綠化機械折舊費等。（二） 綠化養護費1、水費為商業用水，每噸為3元。月發生額=月平均用

9、水量元=年發生額=月發生額12=2、電費為商業用電，1千瓦時以下每度為0.478元/度，1千瓦時2千瓦時為0.738元/度。月發生額=月平均用電量元=年發生額=月發生額12= 物業管理費測算六綠化養護費成本測算該項費用包括辦公費、綠化養護費、綠化機械折舊費等。（三） 病蟲害防治1、病蟲害防治費1、工具攤銷費（四） 工具攤銷 物業管理費測算六綠化養護費成本測算該項費用包括辦公費、綠化養護費、綠化機械折舊費等。（五） 勞動防護用品 物業管理費測算六綠化養護費成本測算該項費用包括辦公費、綠化養護費、綠化機械折舊費等。1、機械折舊費（三） 機械折舊費 物業管理費測算六維修服務費成本測算該項費用包括辦公

10、費、維修機械折舊費等。機械折舊費等。1、辦公用品 包括文具、紙杯、打復印紙、硒鼓等。（一） 辦公費2、通訊費 物業管理費測算六維修服務費成本測算該項費用包括辦公費、維修機械折舊費等。機械折舊費等。（二） 維護養護費包括所發生的材料、工具攤銷、勞動保護用品、電梯年檢、絕緣用品檢測、監測裝置校驗、人員資格證照年檢等費用。1、材料費注：以上列舉的材料為常用材料。 單價應以實際產生的進貨單價為準。 物業管理費測算六維修服務費成本測算該項費用包括辦公費、維修機械折舊費等。機械折舊費等。（二） 維護養護費包括所發生的材料、工具攤銷、勞動保護用品、電梯年檢、絕緣用品檢測、監測裝置校驗、人員資格證照年檢等費用

11、。2、工具攤銷3、勞動保護用品 物業管理費測算六維修服務費成本測算該項費用包括辦公費、維修機械折舊費等。機械折舊費等。（二） 維護養護費包括所發生的材料、工具攤銷、勞動保護用品、電梯年檢、絕緣用品檢測、監測裝置校驗、人員資格證照年檢等費用。4、電梯年檢注：1、電梯年檢費五層以下為400元；五層以上，每增加一層，將增加10%。2、電梯限帶器調整費每臺為250元。 物業管理費測算六維修服務費成本測算該項費用包括辦公費、維修機械折舊費等。機械折舊費等。（二） 維護養護費包括所發生的材料、工具攤銷、勞動保護用品、電梯年檢、絕緣用品檢測、監測裝置校驗、人員資格證照年檢等費用。5、絕緣用品實驗費用6、監測裝置校驗費用 物業管理費測算六維修服務費成本測算該項費用包括辦公費、維修機械折舊費等。機械折舊費等。（二） 維護養護費包括所發生的材料、工具攤銷、勞動保護用品、電梯年檢、絕緣用品檢測、監測裝置校驗、人員資格證照年檢等費用。7、人員資格證照年檢費用注：健康證必須先體檢合格才能取得健康證，故費用包括體檢費。 物業管理費測算六維修服務費成本測算該項費用包括辦公費、維修機械折舊費等。機械折舊費等。（三） 機械折舊費1、機械折舊費用 物