1、物業管理有限責任公司項目可行性研究報告公司名稱： 泉州市 XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX編制人員：XXXX XXXX完成日期：2015 年 XX 月 XX 日精品文檔目錄第一節 項目概況2第二節 項目實施優勢分析3第三節 項目定位和未來發展方向4第四節 項目實施方案4第五節 項目效益分析6第六節 項目風險分析和對策7第七節 報告結論8.精品文檔第一節 項目概況一、項目背景福建省泉州市汽車運輸總公司(下簡稱總公司)創建于 1949 年 9 月，原為省屬企業。1993 年成建制下放泉州后，經過二十多年的艱苦奮斗，現發展成為擁有 14 個分公司、16 個全資子公司、對外參控

2、股企業達 18 家的國有大型交通運輸企業。公司現有員工 6600 多人，年站點營收 8 億元，主營業務收入 7 億元，企業總資產 11 億元，凈資產 4 億元，年創利稅超億元。公司主要從事長、短途道路旅客運輸、城市出租車、城市公交營運，擁有等級汽車客運站 32 個和車型、等級、種類齊全的營運車輛 2200 多輛。此外還經營貨物運輸、汽車維修檢測、銷售及售后服務、配件銷售、技術培訓、駕駛培訓、旅游運輸、房地產開發、經濟酒店、汽車租賃等業務。公司整體對于車站站場保安、日常保潔、辦公場所日常用水用電維護等物業管理服務項目有著較大業務需求市場。為擴大業務范圍，合理利用國有資源，經國資委牽頭，由泉州市汽

3、車運輸總公司綜合服務分公司（下簡稱我司）與國有泉州市集英保安集團( 下簡稱集英集團)初步協商后達成合作意向，擬共同出資成立一家物業管理有限責任公司，承接總公司范圍內的保安、保潔、維修、維護等服務。二、合作方簡介泉州市集英保安集團成立于 2009 年 10 月，前身為成立于 1988 年的泉州市保安服務公司,是經省公安廳和市人民政府批準，在市工商行政管理局登記注冊的具有法人地位的集體所有制企業。公司現有員工 1600 多人，專業運鈔車輛 85 部;設有專業犬防分公司一家;并全資設立泉州市安保汽車駕駛培訓中心、泉州市新安物業管理有限公司、泉州市集英因私出入境咨詢服務有限公司、泉州市集英汽車維修有限

4、公司、泉州市集英保安守押有限公司、泉州集英保安安防工程有限公司、泉州市印章刻制有限.精品文檔公司等七家子公司。經營范圍包括對保安服務業、汽車維修業、物業管理業等國家法律、法規允許的行業及項目投資；提供與保安業務有關的信息咨詢；銷售：公共安全設備及器材。三、項目內容由我司出資 51%，集英集團下屬的泉州市新安物業管理有限公司提供公司成立相關資質并出資 49%成立合資股份有限責任公司。第二節 項目實施優勢分析一、市場與客戶資源優勢。總公司所屬站點物業管理服務需求巨大，以泉州站務公司為例，現與泉州市華興物業管理有限公司簽訂服務合同，共聘請保安 71 名，保安費用共 1959600 元/年。經我司市場

5、調查預測現有市場水平下，總公司范圍內保安業務需求約 800 萬/每年，保潔業務需求約 400 萬/每年。具有較大的開發空間。二、信譽及資金優勢。總公司與集英集團作為國資委控股的國有企業，有著較好的市場信譽度和堅實的資金后盾。三、人力資源優勢。初期可抽調我司及新安物業管理有限公司在職人員兼任物業公司管理，減少人員成本。四、管理經驗優勢。新安物業管理有限公司作為老牌物業管理工作，物業服務較為正規，管理人也具有相應的管理和服務經驗。.精品文檔第三節 項目定位和未來發展方向項目定位：以服務總公司主營業務發展為前提，面向總公司下屬兄弟公司，走正規化、專業化物業服務經營發展道路，實行正規培訓，正規管理，打

6、造精品物業管理隊伍。未來發展方向：合理整合現有資源，搭建物業管理專業化平臺，引導物業服務人員的行為規范，通過多元化的物業管理，塑造專業、現代、高效的整體形象。在全市乃至全省樹立物業管理優質品牌。第四節 項目實施方案一、項目組織構架設計。總經理副總經理副總經理人力資源部后勤保障部市場經營部市客人招培績人出會采場情力聘訓效事納計購開維調發護配保潔、保潔、維修、維護隊伍二、人力資源需求預測基于企業組織架構，按業務發展為兩期對人員配置：第一期：籌建期總經理：1 人（對公司整體運作負總責）.精品文檔副總經理：2 人（分別負責人力資源部、市場經營部運作）會計：1 人出納：1 人設備采購：1 人第二期：運營

7、期后勤保障部經理：待定人力資源部經理：待定市場經營部經理：待定人事管理員（負責人事檔案管理）：待定保安、保潔隊長（下屬于市場經營部，負責各區域業務協調）：待定籌建期以上人員由總公司與集英協商指派，人員工資由原單位列支。運營期如須增配人員經股東會議通過后向社會招聘，在運行成本列支。三、場地設備需求預測按業務發展為兩期對場地需求進行配置：第一期：籌建期辦公場地：利用現有綜合公司辦公場所通過整合配置劃撥辦公室 2-3 間作為物業管理公司辦公場地。辦公設備：普通辦公桌椅：3 套臺式電腦：3 臺（財務、人力資源管理，市場經營各一部）打印機：2 臺文件柜：12 臺電話機：1 部傳真機：1 臺其他常用辦公用

8、品：若干待定第二期：運營期場地要求：通過租賃、調配辦公場所擴大辦公區域。至少有一大間會議室用于產品綜合展示和員工培訓，4 至 5 間辦公室。辦公設備：.精品文檔會議桌椅：1 套（能容納 20 人左右）白板用具：1 套投影設備：1 套沙發與茶幾：3 套業務用車（商務車）：待定其他常用辦公用品：若干待定四、資金需求預測1、籌建期投入，預計 57 萬元，清單如下。公司注冊費用：55 萬元購置辦公用品費用：2 萬籌建期營運費用預測：計 43 萬元，清單如下。周轉資金投入：30 萬水電費用及辦公耗材：約 2 萬/年人員差旅費及招待費：約 5 萬/年其他緊急備用資金：6 萬元2、運營期追加投入,預計 30

9、 萬元，清單如下。人員工資：約 18 萬/年（只計管理人員，保潔、保安等一線職工按毛利計算）場地租賃：約 12 萬/年。第五節 項目效益分析一、社會效益預估與集英集團合作成立物業公司承攬保安、保潔業務，可以增加總公司知名度和影響力，并且總公司范圍內人員、設備可以相互調配使物業公司成為我司主營業務的有力補充和輔助，起到相得益彰的作用。二、經營效益分析1、投資估算 100 萬（詳見前期資金投入）2、公司運營支出成本，公司初期經營規模較小時，管理人.精品文檔員可以兼職，一線服務人員費用則由用人單位支付。3、保安人員人均服務費用成本估算（8 小時工作制，每月工作 30 天）最低約為 2950 元/月/

10、人，考慮到不可控風險因素，保安服務報價應在 3150 元/月/人以上。保潔人員人均服務費用成本估算（8 小時工作制，每月工作 30 天）最低約為 2450 元/月/人，考慮到不可控風險因素，保潔安服務報價應在 2600 元/月/人以上。參考公交公司現有保安聘用為 3180 元以上/月/人。4、經估算總公司范圍內保安需求為 200 人/月，保潔服務需求 80 人/月，預計毛利約 60 萬/年。基本可以達到收支平衡且略有盈利。第六節 項目風險分析和對策一、社會宏觀環境及行業風險從大環境和總公司行業特性來看，由于國家政策、法規等形式和經濟形式的大氣候變化等因素的影響，可能對于總公司范圍內的保安、保潔

11、服務內容帶來不確定的因數，給公司的運營帶來一定的經濟風險。二、“安全生產”風險企業在生產過程中受各種因素影響，難免會出現故障和事故，往往會造成設備財產損失甚至人身傷害。因此，加強企業內部安全生產管理、建立企業安全生產制度是企業生產管理工作的重中之重。三、行業競爭風險。隨著物業管理市場的日趨成熟，物業服務作為勞動密集型行業，本身就是一個本小利微的行業，因為準入門檻較低，物業公司數量倍增，必將有很多私人、民營物業公司參與行業競爭。而作為其他民營公司，由于勞動監理不嚴，員工社會保險等權利，無法得到保證，相對企業經營成本也較低，在服務價格上將對我.精品文檔司籌建的正規的物業服務公司造成壓力。但此類公司在人力資源上，由于勞動保障體系不健全，必然導致人員大量流失，無法保證持續競爭力。四、人員流失風險。物業管理公司主要是以人力服務為主，在公司業務快速擴張的過程中，對從業人員的依賴度較髙。如果公司一線人員大量流失，將對公司業務產生負而影響，并最終妨礙公司正常業務的開展。為了避免核心人員流失，穩定隊伍，公司只有建立了完整、規范的人事管理制度，參照行業薪酬水平制足具有吸引力的薪酬體系；依法繳納社保，為員工提供完菩的福利待遇和完整的晉升和培養制度，為員工良好提供發展空間。第七節 報告結論綜上所述，成立物業管理公司在法律和政策許可的范圍內，對總公司實現對現有的物業服務從委托管理到置入