1、中投信托有限責任公司信托項目申報書暨盡職調查報告PAGE PAGE 47中投信托有限責責任公司中投美林湖應應收賬款投資資集合資金信托計計劃項目申報書暨盡盡職調查報告告經辦業務部門：北京團隊日期：20122-11聲明與承諾參與盡職調查的的全體人員鄭鄭重聲明，謹謹對此盡職調調查報告所陳陳述事實、涉涉及資料和數數據的真實性性、完整性、合合法性及所作作判斷的合理理性負責。信托經理（簽名名）：李巖 郭志遠 皇甫甫遠東部門負責人（簽簽名）：解玉玉平目 錄TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc309025853 目 錄 PAGEREF _Toc309025853 h 3 HYPER

2、LINK l _Toc309025854 信托項目要素表表 PAGEREF _Toc309025854 h 5 HYPERLINK l _Toc309025855 第一章 信托項項目概述 PAGEREF _Toc309025855 h 6 HYPERLINK l _Toc309025856 一、信托項目背背景 PAGEREF _Toc309025856 h 6 HYPERLINK l _Toc309025857 二、信托項目交交易結構說明明 PAGEREF _Toc309025857 h 7 HYPERLINK l _Toc309025858 三、信托財產的的管理運用 PAGEREF _Toc

3、309025858 h 8 HYPERLINK l _Toc309025859 四、信托收益、費費用、報酬 PAGEREF _Toc309025859 h 11 HYPERLINK l _Toc309025860 第二章 交易對對手盡職調查查情況 PAGEREF _Toc309025860 h 15 HYPERLINK l _Toc309025861 債務人及抵押人人：清遠市廣廣州后花園有有限公司 PAGEREF _Toc309025861 h 15 HYPERLINK l _Toc309025862 （一）基本情況況 PAGEREF _Toc309025862 h 15 HYPERLINK

4、l _Toc30990258663 （二）信用用狀況 PAGEREF _Toc309025863 h 21 HYPERLINK l _Toc309025864 （三）財務狀況況 PAGEREF _Toc309025864 h 21 HYPERLINK l _Toc309025865 （四）對外負債債情況 PAGEREF _Toc309025865 h 26 HYPERLINK l _Toc309025866 （五）對外擔保保情況 PAGEREF _Toc309025866 h 26 HYPERLINK l _Toc309025867 債權出讓人及保保證人廣州市美美林基業投資資有限公司 PAGE

5、REF _Toc309025867 h 27 HYPERLINK l _Toc309025868 （一）基本情況況 PAGEREF _Toc309025868 h 27 HYPERLINK l _Toc309025869 （二）信用狀況況 PAGEREF _Toc309025869 h 33 HYPERLINK l _Toc309025870 （三）財務狀況況 PAGEREF _Toc309025870 h 33 HYPERLINK l _Toc309025871 第三章 標的項項目盡職調查查情況 PAGEREF _Toc309025871 h 39 HYPERLINK l _Toc30902

6、5872 一、項目概況美林湖國國際社區 PAGEREF _Toc309025872 h 39 HYPERLINK l _Toc309025873 三、資金用途及及其監管 PAGEREF _Toc309025873 h 47 HYPERLINK l _Toc309025874 第四章 增信措措施情況 PAGEREF _Toc309025874 h 50 HYPERLINK l _Toc309025875 一、抵押擔保 PAGEREF _Toc309025875 h 50 HYPERLINK l _Toc309025876 二、保證擔擔保 PAGEREF _Toc309025876 h 51 HY

7、PERLINK l _Toc309025877 第五章、還款來來源分析 PAGEREF _Toc309025877 h 52 HYPERLINK l _Toc309025878 第六章 信托托項目合規性性分析 PAGEREF _Toc309025878 h 53 HYPERLINK l _Toc309025879 一、交易對手合合規性分析 PAGEREF _Toc309025879 h 53 HYPERLINK l _Toc309025880 二、其他交易主主體合規性分分析 PAGEREF _Toc309025880 h 53 HYPERLINK l _Toc309025881 三、融資標的項

8、項目合規性分分析 PAGEREF _Toc309025881 h 53 HYPERLINK l _Toc309025882 四、交易結構合合規性分析 PAGEREF _Toc309025882 h 53 HYPERLINK l _Toc309025883 五、增信措施合合規性分析 PAGEREF _Toc309025883 h 54 HYPERLINK l _Toc309025884 六、合規性結論論 PAGEREF _Toc309025884 h 54 HYPERLINK l _Toc309025885 第七章 信托項項目可行性分分析 PAGEREF _Toc309025885 h 55 H

9、YPERLINK l _Toc309025886 一、投融資標的的項目行業分分析 PAGEREF _Toc309025886 h 55 HYPERLINK l _Toc309025887 二、投融資標的的項目政策分分析 PAGEREF _Toc309025887 h 56 HYPERLINK l _Toc309025888 三、融資項目信信息 PAGEREF _Toc309025888 h 57 HYPERLINK l _Toc3090258889 四、交易對對手財務狀況況分析 PAGEREF _Toc309025889 h 57 HYPERLINK l _Toc309025890 五、可行性

10、分析析結論 PAGEREF _Toc309025890 h 57 HYPERLINK l _Toc309025891 第八章 信托項項目風險揭示示與應對措施施分析 PAGEREF _Toc309025891 h 59 HYPERLINK l _Toc309025892 一、信用風險及及其應對措施施 PAGEREF _Toc309025892 h 59 HYPERLINK l _Toc309025893 二、市場風險及及其應對措施施 PAGEREF _Toc309025893 h 59 HYPERLINK l _Toc309025894 三、操作風險及及其應對措施施 PAGEREF _Toc30

11、9025894 h 59 HYPERLINK l _Toc309025895 四、其他風險及及其應對措施施 PAGEREF _Toc309025895 h 60 HYPERLINK l _Toc309025896 五、風險綜合評評價 PAGEREF _Toc309025896 h 60 HYPERLINK l _Toc309025897 第九章 必備法法律文件及簽簽署節點安排排 PAGEREF _Toc309025897 h 61 HYPERLINK l _Toc309025898 第十章 綜合結結論 PAGEREF _Toc309025898 h 62 HYPERLINK l _Toc309

12、025899 第十一章 附件件 PAGEREF _Toc309025899 h 63信托項目要素表表項目名稱中投美林湖應應收賬款投資資集合資金信信托計劃信托經理李巖、郭志遠、皇皇甫遠東信托項目規模【4.8】億元元風險等級中信托報酬（年化率）0.5%收益率（年化）9.5-10.5%（暫定）運用方式應收賬款投資資金用途用于美林湖國國際社區項目目開發建設（支支付工程款及及裝修款）信托項目期限24個月，滿118個月可提提前終止營銷方案財富管理中心組組織銷售主動管理型業業務；被動管理型型業務信托交易對手要求資資金到位時間間監管銀行待定法律顧問北京市君澤君律律師事務所評估機構北京世紀智源資資產評估有限限責

13、任公司第一章 信托項項目概述一、信托項目背背景（一）信托項目目名稱中投美林湖應收債權投投資集合資金金信托計劃（二）主要交易易對手債務人：清遠市市廣州后花園園有限公司（簡簡稱“廣州后花園園”）。債權出讓人及保保證人：廣州州市美林基業業投資有限公公司（簡稱“美林基業”）。抵押人： HYPERLINK t _blank 廣州后后花園（簡稱稱“廣州后花園園”）。（三）項目需求求背景近期，廣州后花花園因美林湖湖國際社區開開發建設需要要，擬與中投投信托有限責責任公司合作作，以信托方方式進行融資資。資金專項項用于支付該項目配套酒店裝修修及四證齊全全項目工程款款、裝修款。（四）交易結構構設計目的本信托計劃募集

14、集資金將全部部用于受讓美美林基業享有有的對廣州后后花園”的應收債權權（即標的債債權，將由會會計師事務所所出具專項審審計報告予以以確認），信信托計劃資金金用于美林湖湖國際社區項項目開發建設設（支付該項目配套酒店裝修修及四證齊全全項目工程款款、裝修款）。（五）項目設立立的意義1、美林基業是是廣州地區有有一定實力的的房地產開發發企業，在當當地具有良好好的品牌知名名度和較高的的社會聲譽，具具備成為區域域龍頭的發展展潛力；該公公司經營穩健健，項目優質質，與其合作作符合公司政政策導向，能能夠促進公司司業務可持續續發展，有利利于公司開拓拓珠三角地區區市場。2、本信托計劃劃以應收債權權投資為主要要交易結構，債

15、債務人資信狀狀況良好、還還款來源有保保障，項目信信用增級措施施充分有效、抵抵押率控制在在50%以內內，該信托計計劃整體符合合公司融資型型信托業務開開展的基本要要求。3、本信托計劃劃整體安全性性較高、能為為公司獲取較較高的收益，項項目綜合效益益較好。二、信托項目交交易結構說明明全體委托人認認購信托計劃劃，信托計劃劃成立；中投信托以信信托計劃資金金，自美林基基業受讓其享享有的對廣州州后花園的應應收債權；廣州后花園到到期履行償債債義務；廣州后花園以以其所有的現現房/或土地地使用權為該該筆債務提供供抵押擔保，美美林基業為廣廣州后花園按按約履行償債債義務提供連連帶責任保證證擔保；債務清償后，中中投信托向

16、受受益人分配信信托利益。信托計劃委托人（信托受益人）廣州后花園廣州后花園美林基業三、信托財產的的管理運用（一）信托計劃劃財產的募集集本信托計劃推介介期募集資金金不超過3億億元，募集資資金滿2億元元時信托計劃劃成立；信托計劃成立后后受托人可根根據情況確定定是否設立開開放期，若設設立開放期，開開放期募集資資金不超過11.8億元。（二）信托計劃劃財產管理運運用方式1、信托計劃財財產的運用本信托計劃項下下信托計劃資資金主要用于于受讓美林基基業享有的對對廣州后花園園的應收債權權，即標的債債權。信托計劃的閑置置資金和收回回的資金可進進行銀行存款款、購買低風風險的固定收收益金融產品品和理財產品品、受托人管管

17、理的固定收收益信托產品品等運用。2、標的債權轉轉讓的主要約約定受托人、廣州后后花園和美林林基業簽署三三方協議，對對標的債權轉轉讓事宜進行行約定。（1）轉讓的規規模與價格擬轉讓的標的債債權規模暨標標的債權的原原始賬面本金金金額為3億元至4.8億元。受受托人有權以以1：1的價價格受讓。本信托計劃產品品發行時可以以設置開放期期，實際債權權轉讓規模以以信托計劃實實際募集資金金為準。（2）轉讓的方方式標的債權的轉讓讓可以分次進進行，各次轉轉讓的債權規規模，分別與與推介期和開開放期募集資資金相匹配。（3）轉讓資金金用途推介期募集資金金用于美林湖湖國際社區項項目開發建設設（支付不超過22億元項目配套酒店裝修

18、修款，支付不不超過1億元元的四證齊全全項目工程款款及裝修款）開放期募集資金金用于支付四四證齊全項目目工程款及裝裝修款。（4）轉讓生效效條件自受托人將轉讓讓價款支付至至廣州后花園園指定的賬戶戶之日起，與與該筆款項等等額的標的債債權始轉讓給給受托人。（5）債務人的的確認標的債權債務人人廣州后花園園確認：知悉悉和認可受托托人與廣州美美林基業關于于標的債權的的轉讓約定，標標的債權轉讓讓后，將向新新債權人受托托人繼續履行行標的債權項項下義務。3標的債權的的主要約定（1）期限債權期限為244個月，自轉轉讓之日起計計算。標的債債權的債務人人廣州后花園園在債權轉讓讓之日起滿118個月之日日，有提前還還款的選擇

19、權權。本信托計計劃發行時可可設置開放期期，推介期和和開放期（若若有）募集的的信托計劃資資金所對應受受讓的債權期期限初步均設設定為24個個月，具體事事宜將在交易易性合同中予予以最終明確確。（2）資金占用用費率：標的的債權的資金金占用費率為為每年12.5%，日費費率為年費率率除以3655。（三）信托計劃劃財產退出方方式信托計劃終止時時（含提前終終止），債務務人按約清償償全部債務本本息，信托計計劃財產實現現退出。如債債務人未能按按期足額清償償債務的，受受托人將要求求保證人履行行保證義務及及/或處置抵抵押物,以此此實現信托財財產退出。（四）信托計劃劃財產的歸屬屬與返還1、信托計劃終終止時，信托托計劃利

20、益歸歸屬于信托受受益人，受托托人以信托計計劃利益為限限，按本合同同約定以分配配信托利益的的形式向受益益人返還信托托財產。2、信托計劃項項下，信托計計劃財產的分分配方式可采采取現金方式式、維持信托托計劃終止時時財產原狀方方式或者兩者者的混合方式式。3、若信托計劃劃終止時，信信托財產形態態全部或部分分為現金的，則則受托人將現現金形式的信信托財產，按按各受益人應應分配的信托托利益占信托托計劃項下可可分配信托利利益總和的比比例，劃入各各受益人指定定賬戶；如信托計劃終止止時，信托財財產形態全部部或部分為非非現金的，則則受托人也有有權將信托財財產變現后，再再對受益人進進行信托利益益的二次分配配。四、信托收

21、益、費費用、報酬（一）信托收益益1、本信托計劃劃項下信托計計劃利益包括括信托計劃資資金、標的債債權資金占用用費收入及銀銀行存款利息息收入等。2、信托計劃凈凈收益的計算算本信托計劃項項下信托計劃劃凈收益為信信托計劃收益益扣除信托費費用后的剩余余部分。本信托計劃項項下信托計劃劃凈收益歸屬屬于全體受益益人。3、本信托計劃劃項下受益人人預期收益率率詳見下表列列示（暫定，信信托計劃發行行時最終確定定）：受益人信托單位認購份份額預期收益率A類受益人100萬份（含含）300萬份（不不含）9.5%/年B類受益人300萬份（含含）以上10.5%/年年4、信托利益的的分配（1）期間分配配各期募集資金存存續時間滿一

22、一年時，受托托人向投資者者分配期間信信托收益：期間信托利益分分配按如下公公式計算：該日應分配的各各類投資者信信托計劃利益益金額=（存存續的信托單單位份額信托單位面面值對應的預期期收益率當次分配基基準日與信托托成立日（或或當期募集截截止日）間隔隔的天數/3365）-累累計已分配信信托計劃利益益（2）終止分配配終止清算預期分分配金額=存存續的信托單單位份額信托單位面面值（1+對應應的預期收益益率）當次分配基基準日與信托托成立日（或或當期募集截截止日）間隔隔的天數/3365-累計計已分配信托托計劃利益（3）信托計劃劃存續期間，若若廣州后花園園根據約定提提前清償某次次轉讓的標的的債權本息的的，受托人將

23、將以信托財產產專戶內的現現金余額為限限，按與期間間分配相同的的方法向全體體受益人進行行信托本金及及相關信托利利益的期間分分配。（二）信托費用用1、信托費用的的種類本信托計劃項下下信托費用包包括但不限于于下列一項或或多項，根據據實際發生情情況確定：（1）受托人的的信托報酬；（2）信托保管管費（托管費費）、監管費費、律師費、資資產或項目評評估費等中介介費用；（3）信息披露露費用；（4）信托計劃劃終止時的清清算費用；（5）文件或賬賬冊制作、印印刷費用；（6）信托計劃劃營銷及募集集費用；（7）銀行代理理收付和賬戶戶服務費用；（8）信托財產產管理和運用用過程中發生生的稅費；（9）受益人大大會召開費用用；

24、（10）按照有有關規定可以以列入的其他他稅費和費用用。2、主要信托費費用的計算標標準以及支付付（1）受托人的的信托報酬本信托計劃項下下受托人的信信托報酬指信信托管理費。按固定比率計計提的信托管管理費信托管理費的計計算標準為00.5%/年年（暫定，根根據信托計劃劃發行時綜合合因素調整確確定）。信托計劃存續期期間，信托管管理費按日計計算。受托人人有權于信托托計劃成立當當年年底，從從信托財產中中優先收取第第一個信托年年度的信托管管理費。其他他信托管理費費于信托計劃劃終止時收取取。其他信托管理理費其他信托管理費費信托計劃劃收益除“其他信托管管理費”外的其他信信托費用和負負債受益人人預期收益之之和其他信

25、托管理費費于信托計劃劃終止時由受受托人提取。（2）信托保管管費信托保管費的計計算標準為00.1%/年年（暫定，根根據信托計劃劃發行時綜合合因素調整確確定）。信托保管費的計計算公式，除除計算標準外外，同信托管管理費。信托計劃存續期期間，信托保保管費按日計計算。受托人人可以從信托托財產中優先先向保管人支支付此前信托托期間的全部部信托保管費費。若屆時信托財產產中現金余額額不足支付約約定信托保管管費的，受托托人可支付部部分信托保管管費，或以固固有財產先行行墊付，剩余余應付未付信信托保管費推推遲至具備支支付條件或于于本信托計劃劃終止時支付付，但最遲應應在本信托計計劃期限屆滿滿后五個工作作日內支付完完成所

26、有信托托保管費。（3）銀行代理理收付費用或或信托計劃推推介費用（暫暫定1%/年）：按實際發生生金額支付。3、由受托人以以固有財產先先行墊付的信信托費用，受受托人有權從從信托計劃財財產中優先受受償。4、受托人因違違反資金信托托合同導致的的費用支出或或信托計劃財財產的損失，以以及處理與信信托事務無關關的事項發生生的費用不列列入信托費用用。第二章 交易對對手盡職調查查情況交易對手信息債務人及抵押人人：清遠市廣廣州后花園有有限公司（一）基本情況況1、主體資格名稱：清遠市廣廣州后花園有有限公司住所：清遠市廣廣州后花園有有限公司一號號區C棟1002房法定代表人：劉劉遠勝注冊資本：766,000,000.0

27、00實收資本：766,000,000.000公司類型：民營營-有限責責任公司經營范圍：投資資房地產、旅旅游觀光、農農業開發、三三高農業開發發；五金交電電、建筑材料料、日用百貨貨的銷售，開開發經營清遠遠市假日新世世界商住樓（憑憑有效資質證證經營）成立日期：19999年122月9日營業期限：長期期法人營業執照號號碼：441180000000127728組織機構代碼：725999927-XX貸款卡號：44418010000025540162、股權結構和和關聯關系公司股東結構如如下表：序號股東名稱持股比例與融資人經營及及管理上的聯聯系備注1清遠市美林基業業房地產開發發有限公司80%控股股東2清遠市寶生

28、實業業發展有限公公司20%非控股股東清遠美林基業房房地產開發有有限公司是清清遠市廣州后后花園有限公公司的直接控控股股東，公公司成立于22004年111月22日日，注冊資本本人民幣2000萬元，法法人代表劉遠遠炳，注冊地地址清遠市清清城區人民政政府東城街道道辦事處辦公公樓三樓。經經營范圍為房房地產開發經經營、房地產產咨詢服務、場場地租賃中介介服務、室內內裝飾設計。清清遠美林地產產主要投資清清遠市廣州后后花園有限公公司開發美林林湖國際社區區項目，無實實際經營。清遠市寶生實業業發展有限公公司，成立于于1998年年7月27日日，注冊資本本人民幣1880萬元，法法人代表何銀銀心，注冊地地址清遠市清清城區

29、石角鎮鎮清遠假日新新世界內。經經營范圍為旅旅游渡假及觀觀光農業、三三高農業及養養殖業的開發發、銷售建筑筑材料、五金金交電、日用用百貨。主要要投資清遠市市廣州后花園園有限公司開開發美林湖國國際社區項目目，無實際經經營。美林基業股權結結構圖劉遠炳劉遠炳劉遠德劉敏思廣州美林基業投資有限公司廣州英駿房地產開發有限公司廣州美林基業經濟發展有限公司清遠美林基業房地產開發有限公司羅月華清遠市廣州后花園有限公司清遠市寶生實業發展有限公司廣州美林基業房地產開發有限公司麗江項目恩平項目物業項目90%10%90%10%80%20%45%55%90%10%80%20%3、公司治理公司法人代表：劉遠勝實際控制人：劉劉遠

30、炳財務負責人：張張琳職務姓名性別入公司時間簡歷法人代表劉遠勝男2006.11970年出生生于廣州，中中山大學EMMBA。1995年-11999年，任任花都市房地地產開發總公公司項目（富富豪山莊）總總經理1999年-22005年，任任輝鋒家具廠廠董事長兼總總經理2006年至今今任美林基業業集團副總裁裁4、歷史沿革清遠市廣州后花花園有限公司司于19999年12月99日在清遠市市工商局登記記注冊，注冊冊資金為76600萬元，企企業住所在清清遠市清城區區假日新世界界內。清遠市市廣州后花園園有限公司于于2005年年底引入美林林基業集團作作為合作伙伴伴，20088年4月，投投資者清遠市市寶生實業發發展有限

31、公司司將其在公司司的35.22%的股權轉轉讓給清遠市市美林基業房房地產開發有有限公司，目目前的股權結結構為：清遠遠市美林基業業房地產開發發有限公司（該該公司是美林林基業集團的的全資項目公公司）占800%的股權，法法人代表為劉劉遠炳，劉遠遠炳先生也是是實際控制人人；寶生實業業公司占200%的股權，實實際控制人和和法人代表為為美林基業介介入前原后花花園公司的何何銀心。5、經營管理該公司是美林湖湖國際社區項項目開發主體體。美林湖國際社區占占地面積近萬萬畝，整個項項目預計開發發周期10年年，預計銷售售收入5000億元以上。目目前美林湖國國際社區開發發至第五期，已已開發總建筑筑面積約833.9萬平方方米

32、，已售面面積約60.8萬平米。其其中第一期建建筑面積2.5萬平方米米，已售磬；第二期建筑筑面積13.5萬平方米米，已基本售售磬，（一二二期項目由項項目轉讓前原原股東開發）；第三期建筑筑面積22.7萬平方米米，已實現銷銷售面積111.3萬平方米；第四期，建建筑面積266.5萬平方米，已已實現銷售面面積22萬平平方米，第五五期總建筑面面積18.77萬平米，已已實現銷售面面積為10萬萬平米。美林湖國際社社區總體投資資情況：總投資額（億元元）備注2013至20014年融資資情況說明二期棕櫚灣4已基本全部投入入項目三期項目16.3已基本全部投入入項目四期項目19已基本全部投入入項目五期貝沙灣7.6已投入

33、超過5億億納帕溪谷二期3.3報建中計劃向花都建行行申請開發貸貸款約2億匯泉灣4.6報建中計劃向花都建行行申請開發貸貸款約2.55億美匯半島暫未確定報建中計劃向花都建行行申請開發貸貸款。美林湖溫泉大酒酒店8已開業道路2.25已使用高爾夫球場0.818洞球場，其其中9洞已建建成管網2已使用綠化配套5已使用合計72.85美林湖國際社社區各期項目目累計銷售情情況：累計銷售面積（）累計銷售收入（萬萬元）剩余面積（）預計可實現收入入二期棕櫚灣31,611 30,661 4400約8100萬三期項目123,3000 146,3788 約10萬約18億四期項目213,5444 199,5199 約4.2萬約6

34、億五期貝沙灣103,9866 46,150 住宅3.4萬、商商鋪54000、車位約11100個住宅部份約2.2億、車位位約1.322億、商鋪暫暫未定價合計472,4411 422,7088 項目的其他具體體情況介紹見見投融資標的的項目信息的的相關部分。（二）信用狀況況根據風險管理部部于查詢，清遠市廣州州后花園有限限公司有4筆筆欠息記錄，余余額均為0。經經了解，系銀銀行系統處理理延誤所致。（三）財務狀況況 表二：20099年-20112年廣州后花園園資產負債表表 （單位位：萬元）科目/年度2012-9-302011-122-312010-122-312009-122-31 貨幣資資金17,164

35、2,3562,37415,632 預付賬賬款1,94312,06012,484126,6877 其他應應收款74,92090,62151,34664,902 存貨389,9799372,1222405,7444289,2111 流動資產合合計484,0088477,1600471,9499496,4333長期股權投資286186186186固定資產1,4122,118706791遞延稅款12,8236,3393,3991,474資產總計498,6211485,8900477,7088500,3922 應付賬賬款1,349946411305 預收賬賬款45,401 應交稅稅費7,5647,205

36、7,7565,332 一年內內到期的長期期負債33,90338,50073,391 其他應應付款80,740126,2099135,0900121,5800 流動負債合合計135,2966168,4955181,9222200,6511 長期借借款160,8044112,700097,598106,2977負債合計296,1000281,1955279,5200306,9488 實收資資本7,6007,6007,6007,600凈資產202,5211204,6955198,1877193,4433 分析：截至20012年9月月30日，廣廣州后花園總總資產49.8億元，總總負債29.6 億元，凈

37、資資產20.33億元，資產產負債率599.38% 。資產方面面，主要是存存貨38.999億元，存存貨部分為項項目開發成本本，其中土地地開發成本333.57億億元， 負債方面，主要要是其他應付付款8.077億元，長期期借款16.08億元。其其他應付款主主要為對股東東和關聯企業業的應付款，金額額總計為7.7億元。美林投資承諾在在信托計劃存存續期間放棄棄對其其他應應付款的股東東借款受償權權，該部分款款項視同股東東所有者權益益。表三：20088年-20112年廣州后花園園利潤表 （單單位：萬元）科目/年度2012-9-302011-122-312010-122-312009-122-31主營業務收入2

38、1,09955,53286,67354,649主營業務利潤1,62111,53618,2889,891營業利潤-2,0704,0627,5054,095利潤總額-2,1749,4417,4494,099凈利潤-2,1746,5086,2042,590企業半年結轉一一次收入，截截止9月底，獲獲得210999萬元結轉轉收入。截止止到10月底底，預收賬款款收入超過55億元（十月月份報表尚未未取得）。表四：20088年-20111年廣州后花園園現金流量表表 （單單位：萬元）科目/年度2011年122月2010年122月2009年122月經營活動產生的的現金流量凈凈額21,99730,389-25,41

39、22投資活動產生的的現金流量凈凈額-214-58-127籌資活動產生的的現金流量凈凈額-21,8000-43,590039,161現金及現金等價價物凈增加額額-18-13,259913,622預計信托計劃存存續期間，僅僅按目前達到到預售條件而而未售面積測測算可實現銷銷售收入回款款27億元，現現金流可以比比較好的覆蓋蓋本次信托融融資本息。表五：20099-20122年廣州后花園園財務指標分分析2012年9月月2011年122月2010年122月2009年122月償債能力資產負債率（%）59.38%57.87%58.51%61.34%營運資金（萬元元）348,7122 308,6655290,02

40、77295,7822現金比率（%）12.69%1.40%1.31%7.79%流動比率3.582.832.592.47速動比率0.690.620.361.03周轉能力總資產周轉率(天)8,398.9963,123.3362,031.2293,296.331固定資產周轉率率(天)30.539.283.165.29存貨周轉率(天天)7,207.5573,044.9922,135.9962,326.118盈利能力銷售利潤率（%）-10.30%17.00%8.59%7.50%資產回報率（%）-0.44%1.35%1.27%0.52%凈資產收益率（%）-1.07%3.18%3.13%1.34%截止2012

41、年年9月的主要要科目分析 （單位： 萬元）：1、存貨：開發成本335,8644 開發間接費用53,749 庫存材料368 共計：389,9800 2、其他應收款款主要包括：單位名稱期末余額占比例廣州市花都第四四建筑工程有有限公司55,049 73.48%清遠市寶生實業業發展有限公公司11,741.57%清遠市廣州后花花園酒店有限限公司6,200 8.28%清遠市假日大世世界有限公司司2,902 3.87%廣州市美林基業業物業管理有有限公司清遠遠分公司1,748 2.33%共計：67,073 89.53%其中廣州市花都都第四建筑工工程有限公司司為美林集團團長期合作的的建筑企業，具具有房屋建筑筑工

42、程施工總總承包貳級資資質，廣州后后花園將其支支付給該公司司的工程款中中尚未開具發發票的部分認認作其他應收收款；其他均均為美林集團團內部的關聯聯企業。3、其他應付款款主要包括：單位名稱期末余額占比例廣州市美林基業業投資有限公公司56,113 69.50%清遠市萬綠農業業開發有限公公司2,420 3.00%清遠市美林湖大大酒店有限公公司867 1.07%清遠市美林基業業房地產開發發有限公司20,448 25.33%共計：79,848 98.89%其他應付款主要要為與關聯企企業的往來款款。美林投資資及清遠市美美林基業房地地產開發有限限公司承諾在在信托計劃存存續期間放棄棄對其其他應應付款的股東東借款受

43、償權權，該部分款款項視同股東東所有者權益益。4、長期借款金融機構貸款余額貸款期限花都建行19,3042012年8月月29日至2015年年8月28日日花都農商行34,5002009年100月19日至至2016年年10月200日清城區農信社17,0002012年4月月8日至2015年年4月8日華鑫信托50,0002011年3月月31日至2013年年3月31日日安信信托40,0002011年111月11日至至2013年年11月111日共計：160804截至2012年年9月，公司司負債總額為為296,1100萬元，其其中：流動負負債135,296萬元元，長期負債債160,8804萬元，全全部為金融機機

44、構貸款，具具體明細詳見見上文。從盈利能力上看看，公司20011年實現現營業收入55.5億元,主營業務利利潤1.1億億元；20112年前三季季度實現營業業收入2.11億元，主營營業務利潤11620萬元元。收入下降降的原因主要要是期內銷售售的新項目未未達到結轉收收入的條件，且受調控政政策影響銷售售周期延長，項目確認收收入同比下降降。從償債能力上看看，截至20012年9月月，公司賬面面現金為1.71億元。扣除預收賬賬款4.544億元后的及及關聯企業往往來款7.66億元真實負負債率約為336%,低于于行業平均水水平。整體償償債能力較好好。綜合考慮慮，廣州后花花園發展穩健，使用的財務務杠桿比率較較低，且

45、所持持有的土地資資源較為優質質，未來發展展及效益較為為樂觀。（四）對外負債債情況 見上述述公司長期借借款明細。（五）對外擔保保情況根據風險管理部部查詢，廣州州后花園對外外擔保信息包包括：當前對外擔保信信息 (簡單單版) 保證合同筆數合計(匯總)3保證擔保合同金額本外幣合計(匯總) 單位：元115,000,000.00本擔保人保證擔保金額本外幣合計(匯總) 單位：元115,000,0000抵押合同筆數合計(匯總)6抵押擔保合同金額本外幣合計(匯總) 單位：元206,125,800.00本擔保人抵押擔保金額本外幣合計(匯總) 單位：元206,125,800.00質押合同筆數合計(匯總)1質押擔保合

46、同金額本外幣合計(匯總) 單位：元810,000.00本擔保人質押擔保金額本外幣合計(匯總) 單位：元810,000.00截止2012年年10月100日，通過中中國人民銀行行企業信用信信息系統查詢詢，融資人對對外擔保總額額為3.222億元，被擔擔保企業均為為集團下屬公公司，屬關聯聯企業擔保。債權出讓人及保保證人廣州市美美林基業投資資有限公司（一）基本情況況1、主體資格名稱廣州市美林基業業投資有限公公司注冊地址廣州市天河區美美林湖畔花園園桃園中路3339號2005室法定代表人劉遠炳法人營業執照號號碼44010100001444112機構代碼證747594227-3稅務登記證號碼碼44010677

47、475944273經營范圍利用自有資金投投資。房地產產咨詢。室內內裝飾。批發發和零售貿易易（國家專營營專控商品除除外）。房地地產開發。注冊資本1,000萬元元成立日期2003年4月月23日貸款卡號4401000000243314792、股權結構股東構成出資額出資額占實收資資本比例劉敏思100萬元10%劉遠炳900萬元90%廣州市美林基業業投資有限公公司系由劉遠遠炳、劉敏思思投資設立，經經廣州市工商商行政管理局局批準于20003年4月月23日成立立，法定代表表人為劉遠炳炳，注冊資本本1000萬萬元。3、公司治理（1）公司治理理結構公司治理結構健健全，建立了了董事會、監監事會。財務務制度健全。（2

48、）公司高管管情況職務姓名性別入公司時間學歷簡歷總經理劉遠炳男2003.4本科1966年出生生于廣州，同同時任美林基基業集團有限限公司董事長長、總裁。自自80年代中中期起，劉遠遠炳先生開始始在中國投身身建筑行業，經經過10年的的不懈努力，在在路橋、房屋屋建設等方面面逐步發展壯壯大起來，積積累了成功的的行業經驗，同同時也為他打打開了一扇全全面涉足房地地產業的大門門。1994年，劉劉遠炳先生遠遠赴美國硅谷谷考察，敏銳銳地把握到了了市場的先機機，并決定在在美國投資，他他開發的房產產項目在市場場取得了巨大大的成功。在在美國的5年年投資，為他他在地產開發發和經營管理理方面積累了了寶貴經驗，同同時也為他在在

49、國內的發展展奠定了堅實實基礎。1999年，劉劉遠炳先生回回到國內，組組建了廣州美美林基業房地地產開發有限限公司。劉遠炳先生榮膺膺“2004廣廣州地產十大大領軍人物”、“2005年年度中國房地地產創新1000人物、“2005年10大功勛企業家”、“2006年10大功勛企業家”等多項桂冠。4、公司經營情情況（1）美林基業業集團以往開開發業績： 美林基業集團主主要投資開發發了以下項目目（中國美林林湖項目除外外）：1、南航花園：該項目于11999年進進行開發，總總建筑面積約約25萬平方方米，總投資資約5億元，于于2000年年完成所有工工程并銷售完完畢。該項目目是美林基業業集團在國內內房地產開發發的處女

50、作。2、美林海岸花花園：該項目目是大型臨江江豪宅，與琶琶洲國際會展展中心隔江相相望，扼守地地鐵2號線和和5號線。該該項目于20001年進行行開發，總建建筑面積約440萬平方米米，總投資約約16億元，于于2005年年全部完工，現現已全部售罄罄。 3、美林湖畔畔花園：該項項目扼守天河河城市中心，聯聯袂楊桃、東東圃兩大自然然生態公園。該該項目于20003年進行行開發，總建建筑面積約550萬平方米米，總投資約約20億元，在在2004年年“五一”初次開售便便創下廣州地地區單盤銷售售冠軍的記錄錄，現已全部部售罄。（2）美林基業業在建項目及及土地儲備情情況1、中國美林湖湖項目（項目目主體廣州后后花園），該項

51、目擁有有近萬畝已取得得國有土地使使用權證的土土地，已建及及在建項目、高高爾夫球場、道道路等占地面面積不到50000畝，據據世紀智源對對其部分未開開發建設的土土地使用權進進行評估，評評估價值約為為100萬元元/畝。剩余余未開發的土土地按保守測測算，價值超超過50億元元。在國家日日益收緊的土土地政策下，中中國美林湖項項目的土地資資源為企業今今后可持續發發展提供了有有力保障。2、美林國際空空間飾品采購購中心（自有有商業物業）位于廣州市天河河區黃埔大道道主干道上，地地鐵5號線三三溪站上，距距廣交會館110分鐘車程程，三大新核核心商圈（廣廣交會商圈、廣廣州家居產業業園區、亞運運商圈）交匯匯處。該項目目總

52、建筑面積積30多萬平平方米，分三三期建設，現現A館使用面面積約10萬萬平米已建成成并已投入使使用，商戶入入駐率約900%。租金收收入約50000萬/年，另另有B、C館館尚在規劃中中。B、C館館占地面積約約為70畝， 規劃性質為為商業用地，周周邊新建商品品房住宅價格格超過兩萬元元/平米。A館現有民生銀銀行經營物業業貸款額7.5億元，物物業市場評估估值30億元元以上。該物物業只租暫不不出售。裝飾城項目現金金流預測：裝飾城項目2012年2013年2013年2014年2014年2015年期初現金第4季度上半年下半年上半年下半年第1季度1.現金流入合合計1,5503,1503,1003,5003,500

53、1,750 1.1租金金收入1,5503,1503,1003,5003,5001,7502.現金流出合合計1,5503,0503,0502,8802,8801,350 2.1建設設期開發成本本 2.2管理理費用100250250280280150 2.3歸還還經營性物業業貸款利息1,4502,8002,8002,6002,6001,200 2.4所得得稅項目凈現金流量量-10050620620400項目累計現金流流量6,7376,7376,8376,8877,5078,1278,5273、云南麗江雪雪山溫泉小鎮鎮（項目主體體-美林基業業子公司麗江江市美林基業業房地產開發發有限公司）項目位于云南

54、麗麗江市玉龍新新縣城的西側側，遠眺玉龍龍雪山和麗江江古城，背靠靠文筆峰，面面向文筆海，地地理位置優越越，擁有麗江江現發現的唯唯一溫泉資源源。項目總占占地面積為11,799畝畝（合1200公頃，20006年取得得土地使用權權證，拿地成成本為45萬萬元/畝，目目前周邊土地地市場價格約約為120萬萬元/畝）。總建筑面積積約73萬平平米，預計總總投資超過440億（自有有資金及銷售售回款滾動投投入，無銀行行貸款）。目前正在開發養養生住宅小區區項目及精品品酒店，用地面積：246,6668平方米米（合成3770畝），總建筑面積積97,9444平方米，其中有約5萬萬平方米為住住宅部分，已已全部封頂，正正在做內

55、部裝裝修。計劃今今年開售，但但具體時間未未確定，暫定定售價在1.2萬元/平平方米左右。另另外約4萬平平方米是精品品酒店部分，仍仍在建設當中中。項目公司司目前無對外外融資。公司由廣州市美美林基業投資資有限公司和和廣州三微房房地產開發有有限公司投資資設立,分別別占50%的的股份。廣州三微房房地產開發有有限公司其股股東是廣州哥哥弟服飾, 哥弟創立于于1977年年，系臺灣服裝品品牌。股東實實力強勁，麗江項目主主要依靠股東東借款和銷售售回款滾動開開發。麗江項目現金流流預測麗江項目2012年2013年2013年2014年2014年2015年期初現金第4季度上半年下半年上半年下半年第1季度1.現金流入合合計

56、61,00048,79232,52886,280158,920079,460 1.1預售售收入-48,79232,52886,280158,920079,460 1.2自有有資金61,0002.現金流出合合計53,26538,78627,37932,02938,31219,156 2.1建設設期開發成本本52,75530,00020,00020,00020,00010,000 2.2管理理費用5081,0491,0491,0491,049525 2.3銷售售費用23,5163,5163,5163,5161,758 2.4營業業稅及附加2,7321,8224,8328,9004,450 2.5土

57、地地增值稅1,4649762,5884,7682,384 2.6印花花稅2416437940項目凈現金流量量7,73510,0065,14954,251120,608860,304項目累計現金流流量161.237,89617,90223,05177,302197,9111258,21553、美林基業集集團獲得主要要獎項如下（除除中國美林湖湖項目以外的的）：2011廣東房房地產誠信經經營10強2011地產網網絡盛典優秀秀地產企業（藍藍房網）2010地產網網絡盛典杰出地產企企業（騰訊網網.騰訊房產產）中國房地產高峰峰論壇中國房地地產最具成長長性品牌企業業（主辦單位位：住房和城城鄉建設部政政策研究中

58、心心全國工商聯聯房地產商會會廣東省地產產商會，20010年8月月）2010珠三角角改革發展最最具影響力品品牌獎、優秀秀企業獎2010“中國國房地產最具具成長性品牌牌企業”大獎2010年度華華南最佳軟裝裝飾品專業市市場(美林國國際空間飾品品采購中心)2009引領中中國房地產十十佳誠信開發發企業2009珠三角角改革發展最最具影響力品品牌獎、優秀秀企業獎2009引領中中國房地產最最具影響力風風云人物(劉劉董事長)2008廣東住住宅建設300強2008廣東購購房維權責任任企業 2007 守合合同重信用企企業2007 注重重社會責任房房地產商2006 中國國十大房地產產最具企業文文化價值創新新獎2006

59、 守合合同重信用企企業2006 廣州州市優秀民營營企業2006廣東房房地產物業管管理十佳企業業（物業管理理公司）2006廣東房房地產最受消消費者喜受110大明星樓樓盤（美林海海岸花園）2005廣東房房地產最受尊尊敬企業100強企業2005廣東房房地產10大大明星樓盤（美美林湖畔花園園）2005-20009廣東房房地產誠信經經營10強企企業2005-20009廣東房房地產綜合實實力10強企企業2005-20009廣東房房地產最具競競爭力10強強企業 2007-20009中國休休閑地產領袖袖品牌2004廣東房房地產最具實實力10強企企業2004廣東房房地產最具發發展潛力和前前景10強企企業（第3名

60、名）2004廣州市市最具競爭實實力企業100強2004廣州十十大明星樓盤盤（美林湖畔畔花園）2004廣州百百強民營企業業2004廣州誠誠信品牌開發發商2004中國房房地產成功開開發典范（美美林湖畔花園園）2004中國房房地產景觀環環境社區成功功開發典范（美美林湖畔花園園）2004廣州金金牌戶型樓盤盤（美林湖畔畔花園）2003廣州市市最具競爭實實力企業200強2003年十大大最佳品牌開開發商2003廣州新新人居最佳小小區規劃金獎獎（美林湖畔畔花園）（二）信用狀況況經風險管理部查查詢，有一筆筆欠息記錄，余余額為0。經了解，系系銀行系統處處理延誤所致致。截止查詢日（22012年66月14日），存存量