1、【玩轉(zhuǎn)中介】房產(chǎn)中介般業(yè)務(wù)程【業(yè)務(wù)類】 地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)大致分為房屋租賃、買賣兩種。無論租賃、買賣都有一套嚴(yán)格、完整地業(yè)務(wù)流程，只有弄清楚流程才能有效保護(hù)雙方當(dāng)事 人合法權(quán)益，保護(hù)經(jīng)營者合法權(quán)益，使交易公正、透明。【房屋賃業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)定： 租人、承租人通過中介機(jī)構(gòu)達(dá)成租房意向并簽定房地產(chǎn)租 賃契約的過程。業(yè)務(wù)流： 般租賃業(yè)務(wù)都需要經(jīng)歷下面幾個(gè)步驟：1.收集房源：（一）中介機(jī)構(gòu)通過上門、電話、網(wǎng)絡(luò)等方式收集房源，了解產(chǎn)權(quán)形式、 產(chǎn)權(quán)人、共有人情況，確立房源的真實(shí)性。（二）詳細(xì)詢問并登記房屋座落、小區(qū)名稱、樓號(hào)、單元、樓層、房號(hào)、面積、租金、配套、裝修、以前使用（是否一直租賃等）情況、現(xiàn)在室內(nèi)狀 況，對房

2、屋進(jìn)行全面了解。（三）了解小區(qū)水、電、氣、暖的運(yùn)行狀況，落實(shí)水、電、氣、暖、清 潔、物管等相關(guān)費(fèi)用，做到心中有數(shù)，避免拖欠現(xiàn)象。（四）了解小區(qū)周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、醫(yī)院、公交車、大、中、小學(xué)、幼兒園等 與居民生活息息相關(guān)的情況，便于向客戶介紹。（五）協(xié)商房屋的月租金、付款期限、方式及保證金額度，有家具、家電 等附屬設(shè)施的還應(yīng)協(xié)商該項(xiàng)押金數(shù)額以便介紹。（六）將收集到得房源信息登記造冊輸入微機(jī)，并及時(shí)地通過報(bào)紙、廣播、網(wǎng)絡(luò)等媒體發(fā)布出去。也可電話告知與該房屋較近的同行，橫向聯(lián)合擴(kuò)大 信息發(fā)布渠道，提高成交率。2.推介房源：（一）接待租賃客戶時(shí)，首先應(yīng)摸清其租房原因、租期、承受租金、付款能力，利用信息庫電腦

3、配對，選擇房源后及時(shí)聯(lián)系房東確定看房時(shí)間。（二）將配對房屋情況向客戶做詳盡介紹，及時(shí)告知外地客戶看房所乘車 次，到站地名，互留聯(lián)系電話，方便看房。（三）房源無法與客戶要求匹配，可推薦就近地段、價(jià)格、套型、樓層等房屋，一時(shí)不能滿足，應(yīng)留下電話繼續(xù)查找，或通過橫向合作促成交易。 3.現(xiàn)場看房：（一）公司留有鑰匙的房源屬于自有存量房，是向客戶首推之房源。在約好看房時(shí)間、地點(diǎn)、聯(lián)絡(luò)方式，辦理委托手續(xù)后由業(yè)務(wù)員帶客戶看房。（二）無鑰匙而房東又在室內(nèi)居住的房源，看房前應(yīng)分別與租、賃雙方簽定租賃委托書后方可看房，防止雙方跳墻。對于承租人因故不在房屋或不能到 場，應(yīng)讓客戶看到與之對應(yīng)的房屋，有個(gè)初步印象。（三

4、）帶客戶看自有存量房不能滿足時(shí)，可就近選擇證照、資質(zhì)齊全的中 介機(jī)構(gòu)，說明意圖調(diào)取房源，最大程度地滿足客戶。（四）對于客戶所提出的疑問應(yīng)正確回答，客觀介紹房屋優(yōu)劣，以室內(nèi)擺設(shè)、布局、裝飾等作出引導(dǎo)和設(shè)計(jì)。對于客戶提出房屋的不足之處要有充分的 化解和引導(dǎo)的方法，提高成交率。總之租房與買房客戶的心理（要求）是不一樣的，買房者對房屋的要求較高，看房較細(xì)致，對結(jié)構(gòu)、采光等硬性條件比較嚴(yán)格。而租房是臨時(shí)行為，只 要能達(dá)到其要求的 50%以上即可滿足。4.簽訂契約：（一）租賃雙方簽定制式房地產(chǎn)租賃契約，租、賃、中介三方各執(zhí)一 份，中介應(yīng)提醒出租人持契約到房管部門辦理備案登記。（二）產(chǎn)權(quán)人應(yīng)留產(chǎn)權(quán)證（或其它

5、房產(chǎn)證明）復(fù)印件，客戶應(yīng)留單位營業(yè) 執(zhí)照及法人身份證復(fù)印件，個(gè)人留身份證復(fù)印件給中介備案。（三）對于契約所涉稅收等問題，租賃雙方應(yīng)協(xié)商解決。對于企業(yè)租賃個(gè)人住宅作為辦公、居住用途，需要開具租賃發(fā)票的，應(yīng)到當(dāng)?shù)氐囟惒块T辦理， 產(chǎn)權(quán)人、中介可以代為辦理。應(yīng)嚴(yán)格按照上述步驟進(jìn)行房屋的租賃，對于承租客戶應(yīng)仔細(xì)查閱核對身份證，杜絕違法犯罪成員趁機(jī)鉆中介的空子，逃避打擊，給社會(huì)治安留下隱患， 鑄成大錯(cuò)。【房屋賣業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)定： 、賣雙方通過中介機(jī)構(gòu)，達(dá)成買房意向并簽定房地產(chǎn)買賣契 約的過程。業(yè)務(wù)流： 般買賣一套房屋需要進(jìn)過下列步驟：1.收集房源：（一）按照上述租賃收集房源的五點(diǎn)收集和發(fā)布房源信息。（二）了解產(chǎn)

6、權(quán)人售房原因，實(shí)地查看小區(qū)及房屋狀況，查驗(yàn)房產(chǎn)手續(xù)， 合理評(píng)估房屋價(jià)值，協(xié)商房屋報(bào)價(jià)并取得出售房屋委托書。（三）畫出該房屋的平面圖，有條件的應(yīng)實(shí)地照相、錄像，通過微機(jī)等工 具讓客戶在實(shí)地看房前對房屋情況等有初步了解。2.推介房源、接受委托、實(shí)地看房：（一）按照租賃推介房源的方式推介房源，但在實(shí)地看房前一定要與客戶鑒定購房委托書，載明所購房屋的具體情況，將客戶的身份證號(hào)、電話登 記清楚，由委托人當(dāng)面簽名，確立法定委托關(guān)系。（二）根據(jù)產(chǎn)證發(fā)放日期向客戶介紹房屋所涉及的一切收費(fèi)項(xiàng)目，對于房改房、職工集資建房所涉及規(guī)費(fèi)以外的稅費(fèi)，以及需要交納營業(yè)稅、個(gè)稅的房 屋，應(yīng)提前講明、算清，不要因遺漏帶來客戶不

7、滿。（三）請業(yè)主配合說明房屋使用情況，使購買人對賣房成因有所了解。根據(jù)客戶要求和房屋結(jié)構(gòu)，指導(dǎo)客戶在不違反小區(qū)物業(yè)規(guī)章的前提下，如何拆改 墻面或窗戶以及上、下水管道等。（四）介紹物業(yè)周邊情況、小區(qū)狀況、當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗、鄰居情況；樓房建筑年代、物業(yè)服務(wù)、收費(fèi)情況；夜間查看小區(qū)公共照明、車輛停放、安防狀況、門 禁制度，全面掌握與房產(chǎn)相關(guān)的資料。3.簽訂契約：（一）客戶選定房源后應(yīng)按房產(chǎn)價(jià)值 10%取定金（不足 1 萬元的按 1 萬元收取），并將 50%定金轉(zhuǎn)交給產(chǎn)權(quán)人，置壓產(chǎn)權(quán)證，從而形成互相牽制的局 面，便于辦理過戶手續(xù)。（二）持產(chǎn)權(quán)證、產(chǎn)權(quán)人身份證到房管局核檔，確定房屋有無抵押、置壓、典當(dāng)、查封，是

8、否具備交易條件，如無意外情況及可告知雙方確定成交日 期（核檔證明有效期為五個(gè)工作日），應(yīng)保留核檔收費(fèi)的收據(jù)。（三）簽訂制式房地產(chǎn)買賣契約、西安市私有房屋所有權(quán)登記申請書、房地產(chǎn)買賣審批書；買賣雙方持上述表格及賣方夫妻結(jié)婚證、身份證復(fù)印件，買方身份證和雙方印鑒到交易大廳面簽詢問筆錄，辦理過戶手續(xù)，取得過戶收件單，交清房款，交易完畢。購房人持收件單在 個(gè)工作日 后到產(chǎn)籍處交納契稅領(lǐng)取產(chǎn)證。（四）對于產(chǎn)權(quán)清晰而暫無產(chǎn)證，但持有住房證（注明全產(chǎn)權(quán)）或拆遷協(xié)議書的客戶，在確定購房意向后應(yīng)及時(shí)辦理公證，對能更名的房屋應(yīng)盡量配合雙方辦理更名手續(xù)。辦理買賣房屋公證時(shí)應(yīng)在公證人員的面前辦理房款交 割手續(xù)。（五）

9、對于采用公積金或商業(yè)貸款形式購買二手房，應(yīng)先確定貸款人資格，請?jiān)u估公司、擔(dān)保公司先行看房評(píng)估，待相關(guān)部門審批后再行過戶。取得 產(chǎn)權(quán)證后辦理他相權(quán)利證，換評(píng)估報(bào)告，然后放款。4.房屋交割：（一）所要交易的房屋原則上應(yīng)騰空，若遇有租賃客戶還在租賃該房屋時(shí)，應(yīng)征得承租人書面同意騰房（有關(guān)規(guī)定為兩個(gè)月）或重新與購房人簽訂租 賃契約。（二）交割時(shí)原產(chǎn)權(quán)人應(yīng)將此房之前所產(chǎn)生的水、點(diǎn)、暖、物業(yè)、收視清 潔等費(fèi)用一并清繳，無拖欠費(fèi)用時(shí)方可交割。（三）購房人應(yīng)查驗(yàn)室內(nèi)留存的設(shè)施、家具，造表后雙方簽字以確定。對 于原業(yè)主暫時(shí)無法搬離的家什，應(yīng)在該表上注明搬離時(shí)間。（四）售房人應(yīng)向購房人書寫收款憑證，確定上述幾項(xiàng)無異議時(shí)向購房人 交接房門鑰匙、電、氣卡，物業(yè)收費(fèi)清單等，至此交割完畢。房屋買賣中辦理過戶和房屋交割可同時(shí)進(jìn)行，也可提前協(xié)商好先過戶后交割。需要注意的是房屋騰空是前提，如果房屋正在租賃，應(yīng)提前與承租人協(xié)商好，或提前解約或重新簽定租賃契約，從而減少橫生枝節(jié)保護(hù)善意購房者權(quán) 益。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)流程一般大致如此，除一些外來大規(guī)模