1、全國注冊資產評評估師考試課課程資產評估前 言 關于考試及復習習簡介教材（見目目錄部分）目 錄 資產評估總論資產評估基本方方法 #資產評估程序機器設備評估 #房地產評估 #資源資產評估無形資產評估 #長期投資及其他他資產評估流動資產評估企業價值評估 #資產評估報告 #資產評估師職業業道德 #國際評估準則資產評估中經濟濟理論基礎 資產評估估總論資產評估及其特特點 #價值類型和評估估目的評估的假設和原原則 #資產評估與會計計和審計的關關系資產評估在中國國的發展資產評估及其特特點 理解資產的含義義 經濟主體擁有或或控制貨幣計量帶來經濟利益資產的分類存在形態有有形和無形綜合獲利能力單項和整整體能否獨立存

2、在可確指和和不可確指 經營性（又分為為有效和無效效）與非經營營性資產 資產評估定義 資產評估估是專業機構構和人員，按按照國家法律律法規和資產產評估準則，根根據特定目的的，遵循評估估原則，依照照相關程序，選選擇適當的價價值類型，運運用科學方法法，對資產價價值進行評定定和估算的行行為資產評估的分類類 工作內容評評估、評估復復核、評估咨咨詢與評估準則的關關系完全評估估和限制評估估對象及適用原則則單項評估估與整體評估估資產評估的特點點：市場性、公正性性、專業性和和咨詢性資產評估的功能能：評價及評估功能能管理功能和鑒證證的作用價值類型和評估估目的 價值類型 市場價值非市場價值評估目的一般目的：評估估時點

3、的公允允價值特定目的：與資資產業務相關關 資產轉讓、企企業兼并、企企業出售、企企業聯營、股股份經營、中中外合資合作作、企業清算算、抵押、擔擔保、企業租租賃、債務重重組 中國最龐大的的數據庫下載載資產評估假設與與原則 資產評估假設 交易假設： 最基本本的前提假設設公開市場假設：資產交換價價值由市場決決定持續使用假設：設定被估資資產正處于使使用狀態并還還將 繼續使使用清算假設：資產產價值受到一一定的限制資產評估原則工作原則：獨立立性、客觀公公正性、科學學性原則技術原則：預期期收益原則、供供求原則、貢貢獻原則、 替代原原則、估價日日期原則（評評估基準日）資產評估與會計計、審計的關關系 資產評估與會計

4、計、審計的聯聯系 資產評估與會計計、審計的區區別資產評估與會計計的區別： 11、基本職能能不同 22、計價方法法不同 33、 總體目標不不同 資產評估與審計計的區別： 11、目的不同同 22、經濟原則則不同 33、知識基礎礎不同資產評估在中國國的發展1991.111：國務院頒頒布國有資資產評估管理理辦法1993.122：中國資產產評估協會正正式成立1995.033：中國資產產評估協會加加入國際評估估準 則則委員會 1995.055：我國建立立了注冊資產產評估師制度度1999.100：中國成為為國際評估準準則委員會常常務 理理事國2001.099：資產評評估準則-無形形資產頒布布2004.022

5、.25: 資產評估估準則-基本準準則和資產評評估職業道德德準則-基本準準則頒布資產評估的基本本方法 市場法 收益法 # 成本法 # 市市場法 市場法的涵義 市場法是指指利用市場上上同樣或類似似資產的近期期交易價格，經經過直接比較較和類比分析析以估測資產產價值的各種種評估技術方方法的總稱基本前提市場前提：公開開、公平市場場可比前提：市場場上存在可比比參照物可比因素資產的功能資產的實體特征征和質量市場條件交易條件 市場法中具體評評估方法 直接比較法 1. 現行市價法法 2.市市價折扣法 3.功功能價值類比比法 4.價價格指數法 5.成成新率價格調調整法 類比調整法 1.市場場售價類比法法 2.成本

6、本市價法 3. 市市盈率乘數法法 類比調整整法舉例 被評估小區：萬萬博苑小區 (20022年)選擇參照物： A.迦迦南公寓 B.鵬潤家園園 C.陶然居 ( 19999年) ( 19997年) ( 2000年年) 60000元 70000元 80000元時間+500元元 +10000元 + 300元元裝修+200元元 - 500元 - 9000元 =67000元 =75000元 =77400元萬博苑評估值=(67000+75000+74000)/3=77200元 收收益法 收益法的涵義 收益法是指指通過估測被被評估資產未未來預期收益益的現值來判判斷資產價值值的各種評估估方法的總稱稱基本前提被評估

7、資產未來來預期收益和和風險可預測測并可以用貨貨幣衡量預期獲利年限可可以預測基本參數收益額：未來客客觀收益，不不是歷史實際際收益折現率： 11. 本質上上是投資報酬酬率 22. 由無風風險報酬率和和風險報酬率率組成 33. 折現率率與本金化率率本質上相同同收益期限 收益法法的主要公式式一、折現系數= 二、年金折現系系數=三、基本式：PP= （收益益為不等額，有有限期）四、收益為等額額年金A (一）收益期期限有限P=（二）收益期限限無限P= 五、收益在若干干年后保持不不變（一）收益期限限無限（二）收益期限限有限 六、已知未來來若干年后資資產價格（一）收益為不不等額（二）收益為等等額 七、收益期限無

8、無限，收益以以等差級數變變化 （一）PP= A/rr +B/rr2 (等差遞增) （二） P= A/r-B/rr2 (等差遞減)八、收益期限無無限，收益以以等比級數變變化 （一）PP= A/(r-s) (等比遞增) （二） P= A/(r+s) (等比遞減)九、收益期限有有限，資本化化率為零 P =A n 收益法的公式 折現系數 = （1+r) -n 年金折現系系數=1-（1+r) -n /r基本式：P = Rt(1+ rr)-t （收益年限為為n)收益為等額年金金 A P= AA/r 也稱年金法法 (無限期） P= AA/r 1-（1+r) -n （有限期）收益在若干年后后保持不變：分段法

9、P= Rt(1+ r)-t + A/r(1+ r) -n (無限期） P= Rt(1+ rr)-t + A/r1-（1+ r)n-N (1+ rr) -n 已知未來若干年年后資產價格格 P= RRt(1+ r)-t + Pn(1+ r)-n （收益為不等等額） P= A/rr 1-（1+r) -n + Pn(1+ r)-n （收益為等額額） 收益期限無限，收收益以等差級級數變化 P= AA/r +BB/r2 (等差遞增) P= AA/r-B/r2 (等差遞減)收益期限無限，收收益以等比級級數變化 P= AA/(r-ss) (等比遞增) P= AA/(r+ss) (等比遞減)收益期限有限，資資本

10、化率為零零 P =AA n 有一宗房地產，年年純收益為3300元/平方米，為為目前類似房房地產的平均均水平。其所所在地區正在在進行道路擴擴建，預計三三年后可使售售價達到35500元/平方米，假假定資本化率率為10%，則該該宗房地產的的單價為多少少？ 解：房房地產單價=300 2.48869+35500 0.75513=33375.622元 某資產未來來第一年純收收益為20萬元，假假設該資產的的使用期限為為無限年期，預預計未來每年年純收益按11%的比率遞遞減，資本化化率為7%，則該資資產的評估值值最接近于（B）萬元。 A 190 B 250 C 2886 D 333成本法 成本法的基本公公式 評

11、估值=重置成成本實體性貶值值功能性貶值值經濟性貶值值基本前提資產處于持續使使用狀態或假假定處于持續續使用具備可利用的歷歷史資料耗費必須重置成本的涵義義重置成本是資產產的現行再取取得成本，分分為復原重置置成本和更新新重置成本復原重置成本與與更新重置成成本： 相同同點：價格 不同同點：材料、標標準、技術、規規格等 重置成本的計算算方法 1. 重置核核算法 逐項項計算取得資資產的現行成成本并累加2. 價格指指數法 重置置成本=賬面原值價格指數（定定基或環比） 33. 功能能價值類比法法 （1）生產能力力比例法 被估重置成成本/參照物重置置成本=被估資產年年產量/參照物年產產量 前提和局限限性：資產成

12、成本與其生產產能力成線形形關系 （2） 規模經濟效效益指數法 被估成本本/參照物成本本=（被估年產產量/參照物年產產量）x 4. 統計分分析法被估資產重置成成本=歷史成本 K其中k=抽樣重重置成本/抽樣歷史成成本基本前提資產處于持續使使用狀態或假假定處于持續續使用具備可利用的歷歷史資料耗費必須重置成本的涵義義重置成本是資產產的現行再取取得成本，分分為復原重置置成本和更新新 重置成本本復原重置成本與與更新重置成成本： 相同同點：價格 不同點：材材料、標準、技技術、規格等等 實體性貶值的涵涵義 使用及自然力的的作用資產物理性性能的損耗或或下降價值損失實體性貶值的計計算方法1. 觀察察法：主觀性性很

13、強的方法法 實體性貶值=重置成本（1-成新率）2. 使用年限限法：實體貶值=（重重置成本-殘值）/總使用年限限 實際已使用用年限總使用年限=實實際已使用年年限+尚可使用年年限實際已使用年限限=名義已使用用年限資產利用率率（1;=1;1）3. 修復費費用法 功能性貶值的涵涵義 技術進步資產成本增增加或效益降降低貶值功能性貶值的計計算方法 功能性貶值值=凈超額運營營成本折現系數經濟性貶值的涵涵義 外部條件件的變化資產利用率率下降或資產產閑置、收益益下降價值損失經濟性貶值的計計算方法 經濟性貶值值率=1-（預計計可被利用的的生產能力/原設計生產產能力）X 經濟性貶值值額=年收益凈損損失額折現系數 某

14、被評估資產990年購建賬賬面價值為550萬元，賬賬面凈值100萬元。20000年評估，已已知90年和20000年該類資產產的定基物價價指數分別為為120%和170%，則則其重置成本本為（ B ）萬元。 AA 50 B 70.83 C 14.177 D 855 造成資產經經濟性貶值的的主要原因有有（ BE ）。A 該資產技術術落后 B 該資產生生產的產品需需求減少 C 社會勞動動生產率提高高 D 自然力作作用加劇 E 政府公公布淘汰該類類資產的時間間表 某臺技術落后后的刨床，假假設技術先進進的同種刨床床和該刨床的的年產量均為為5萬件，但單單件工資技術術先進的刨床床比該刨床低低0.40元，此此刨床

15、剩余使使用年限為55年，折現率率為10%，所得得稅率為333%。該刨床床賬面成本為為50萬元，95年底投入入使用，999年底進行評評估。96年99年各年年機器設備價價格指數分別別為8%，10%，11%，13%，不計計經濟性貶值值，求該刨床床的評估值。解：重置成本 =50（1+8%）（1+100%）（1+111%）（1+133%）=74.551萬元 實體性貶值值=74.5514/（4+5）=33.112萬元 功能性貶值值=0.4500000(1-333%)3.79008=5.008萬元 評估值=744.51-333.12-5.08=36.311萬元 資產評估程序序資產評估程序概概述資產評估具體程

16、程序 #執行資產評估程程序的基本要要求資產評估中信息息收集與分析析方法資產評估程序資產評估程序重重要性 有利于規范評估估行為，提高高服務質量有利于相關當事事方評價評估估服務有利于防范執業業風險資產評估具體程程序明確業務基本事事項簽訂業務約定書書編制資產評估計計劃資產勘查收集資料評定估算編制和提交資產產評估報告書書 機器設備備評估 機器設備評估估概述 機器設備評估估的成本法 # 機器設備評估估的市場法 機器設備評估估的收益法機器設備評估概概述 國際評估準則中中對機器設備備的定義機器設備的分類類 按固定資產分類類標準分類按現行會計制度度分類 成本法在機器設設備評估中的的應用 重置成本的估算算 包括

17、內容：直接接成本、間接接成本和資金金成本其中直接成本包包括：設備凈凈價、運雜費費、安裝費、基基礎費及其他他。設備凈價的確定定 1.直接接法：通過市市場詢價和使使用價格資料料 2.物價價指數法 3.重置置核算法 4.綜合合估價法 5.重量量估價法 6.類比比估價法指數估價法法設備運雜費的確確定設備安裝費的確確定設備基礎費的確確定進口設備從屬費費用的確定 機器設備實體貶貶值的估算 實體性貶值=設設備重置成本本實體性貶值值率 =設設備重置成本本(1-成新率率)觀察法：機器設設備實體性貶貶值評估參考考表年限法修復費用法 機器設備功能性性貶值的估算算 超額投資成本形形成的功能性性貶值的測算算 超額投資資

18、成本=設備復原成成本 -設備更新新成本超額運營成本形形成的功能性性貶值的測算算 功能性貶貶值=凈超額運營營成本折現系數機器設備經濟性性貶值使用壽命縮短運營費用的提高高市場競爭 市場法、收益法法在機器設備備評估中的應應用 市場法 直接匹配法因素調整法成本比率調整法法收益法單項設備評估通通常不采用收收益法評估自成體系的成套套設備、生產產線，以及可可以單獨作業業的車輛等設設備，特別是是租賃的設備備可以采用收收益法 某企業將某個個生產線與國國外企業合資資，賬面原值值270萬元，凈凈值108萬元，其其折舊年限為為30年，已提提折舊20年。按現現在市場水平平，新建相同同構造的生產產線的全部費費用支出為44

19、80萬元。該該生產線截止止評估基準日日的法定利用用時間為577600小時時，實際累計計利用時間為為504000小時。該生生產線還能使使用8年，又知該該生產線耗電電量大維修費費用高，與現現在同類資產產比較，每年年多支出營運運成本3萬元（所得得稅率33%，假定折現現率為10%）該生產線線的評估值為為多少？ 解： 資產利用用率=504400/577600=887.5% 成成新率=8/（20 87.55%+8）=31.337% 功功能性貶值=3（1-33%）5.33449=10.72萬元 評評估值=488031.377%-10.72=1339.86萬萬元 2000年年對某設備進進行評估.該設備賬面面價

20、值1000000元,凈值500000元，其折折舊年限為220年，已提提折舊10年。按20000年市場水水平，新購建建相同設備的的全部費用支支出為5000000元。評評估人員測定定,該設備還能能使用5年,前三年該設設備的每月人人工成本和能能源消耗比其其替代設備各各超支10000元和500元;后兩年能源源消耗不變,而人工成本本每月為15500元,被評估設備備所在企業的的正常投資報報酬率為100%,所得稅稅率33%;在使用期間間,該設備的實實際利用率僅僅為正常利用用率的50%,不計經濟濟性貶值,試評估該設設備的價值. 解: 實際已使使用年限=110 50%=5年 成新率率=5/(55+5)=550%

21、 前3年凈超額運運營成本: 15000 122(1-333%）=120660元 后2年凈超額運運營成本: 20000 112(1-333%）=160880元 功能性性貶值 =112060 2.48669+160080 1.7355 0.75113=509958.422元 評估值=5000000 50%-550958.42=1999041.58元 房地產評估房地產評估概述述房地產價格及其其影響因素房地產評估的收收益法 #房地產評估的市市場法 #房地產評估的成成本法房地產評估的剩剩余法 #基準地價系數修修正法路線價法在建工程評估 房地產評估概述述 土地的特性 自然特性 位置固定性性；質量差異異性；

22、不可再再生性；效用用永續性經濟特性 供給稀缺性性；可壟斷性性；利用多方方向性；效益益級差性土地使用權土地所有權與使使用權相關概念：出讓讓、轉讓、出出租、抵押土地出讓年限：居住用地770年；工業業用地50年；教科科文衛體500年；商旅娛娛40年；綜合合其他50年。 地價的特征 地價是地租的資資本化地價是權益價格格地價具有增值性性地價與用途相關關地價具有個別性性地價具有可比性性房地產評估的原原則最有效使用原則則合法原則供需原則替代原則貢獻原則 房地產評估程序序 明確評估基本事事項制定工作計劃實地勘察與收集集資料測算被估房地產產的價值確定評估結果撰寫評估報告 房地產價格及其其影響因素 房地產價格的種

23、種類 根據權益分類： 所有權價價格；使用權權價格；其他他權利價格根據價格形成方方式分類： 市場交易價價格；評估價價格根據房地產的實實物形態分類類： 土地價格；建筑物價格格；房地產價價格根據價格表示單單位： 總價；單價價；樓面地價價 樓面地價價=土地總價格格/建筑總面積積=土地單價/容積率 容積率 = 建筑總總面積/建筑占地面面積其他價格類型： 公告地價價；申報地價價 房地產價格的影影響因素 一般因素 經濟因素素；社會因素素；行政因素素；心理因素素區域因素 商服繁華華因素；道路路通達因素；交通便捷因因素； 城市設施施狀況因素；環境因素個別因素土地個別因素建筑物個別因素素 房地產評估的收收益法 基

24、本公式P=A/r11-(1+rr) -n收益額的確定實際純收益與客客觀純收益未來客觀純收益益=客觀總收益益客觀總費用用資本化率的確定定方法純收益與售價比比率法；安全利率+風險險調整值；投資風險、收益益率排序法綜合、建筑物、土土地資本化率率的關系 r = ( r11 L+ rr 2 B) / (L + B) 由房地產收益評評估土地價格格 土地價格=(房房地產純收益益-建筑物純收收益)/土地資本本化率 建筑物純收收益=建筑物現值值建筑物資本本化率 建筑物現值值=重置價- 年折舊費已使用年數數 年折舊費=建筑物重置置價/ 耐用年限限 房地產評估的市市場法 公式 P= 可比實例價價格交易情況修修正日期

25、修正區域 修正個個別修正容積率修正正土地年限修修正系數土地使用年限修修正系數 K=1-1/（1+r）m/1-1/（1+r）n應用舉例房地產評估的成成本法 基本公式 土地價格=土土地取得費+土地開發費費+稅費+利息 +利潤潤+土地增值收收益土地開發費用構構成 基礎設施配套套費、公共事事業配套費、小小區開發配套套費投資利息的確定定自有資金和借入入資金都要計計算利息。土地取得費用計計息期應為整整個開發期和和銷售期；土土地開發費用用如果是均勻勻投入，計息息期為開發期期的一半。如如果是分段均均勻投入，計計息期為各段段時間的一半半房地產評估的剩剩余法 適用范圍待開發土地；生生地開發成熟熟地；待拆遷遷改造再

26、開發發地產公式 地價=預期樓樓價-建筑費-專業費-銷售費-利息-稅費-利潤 利息=（地價+建筑費+專業費）利息率 利潤潤=（地價+建筑費+專業費）利潤率應用舉例基準地價系數修修正法 基準地價的涵義義 是按照城市土土地級別或均均質地域分別別評估的商業業、住宅、工工業等各類用用地和綜合土土地級別的土土地使用權的的平均價格基準地價的特點點 1.是區域域性價格 2.是土土地使用權價價格 3.是平均均價格 4.是是覆蓋整個城城市建成區的的 5.是單位位地價 6.是是一定時期的的價格公式 被估地價價=待估宗地所所處地段的基基準地價年期修正 期日修正容積率修正正其他因素修修正路線價法 基本公式 宗地總價價=

27、路線價深度百分率率臨街寬度基本原理 土地價值隨隨臨街深度而而遞減重要參數三個深度百分率率：單獨、累累計、平均深深度百分率平均深度百分率率=累計深度百百分率標準深度/宗地深度四三二一法則在建工程評估 在建工程的特點點情況復雜可比性差投資數與形象進進度往往不一一致工期差別大價格受后續工程程的影響評估方法 形象進度法在建工程價格=建造完成后后的房地產市市場單價工程 形象象進度百分比比（1-折扣率)成本法假設開發法 資源資產產評估 資源資產概述 森林資源資產產評估 礦產資源資產產評估 無形資產評估估無形資產評估概概述收益法在無形資資產評估中的的應用 #成本法和市場法法在無形資產產評估中的應應用專利權和

28、非專利利技術評估 #商標權評估計算機軟件評估估（NEW) 商譽評估 #無形資產評估概概述無形資產的功能能特性 共益性性；積累性；替代性無形資產的分類類按取得方式分為為自創和外購購無形資產按能否獨立存在在分為可確指指和不可確指指無形資產鑒定無形資產確認無形資產存存在鑒別無形資產種種類確定無形資產有有效期限評估前提和對象象評估前提：產權權變動； 評估對對象：獲利能能力無形資產評估的的收益法公式 收益模式成本-收益益模式 (最低收費費額)最低收費額重置成本凈值機會成本收益額的確定 （3種方法） 直接估算法：收收入增長型和和費用節約型型差額法： 計算超額收收益要素貢獻法：資資金、技術和和管理分成率法收

29、益額=銷售收收入(利潤)銷售收入(利潤)分成率收入分成率=利利潤分成率銷售利潤率率利潤分成率的計計算方法：邊際分析法：K=追加利潤潤現值/利潤總額現現值折現率的確定同其他資產相比比，折現率偏偏高收益期限的確定定：遵循穩健原則和和預期原則成本法和市場法法無形資產的成本本特性 不完整性；弱對應性；虛擬性成本法公式評估值=重置成成本成新率(無形損耗)重置成本測算自創無形資產重重置成本測算算方法：核算算法；倍加系系數法外購無形資產重重置成本測算算方法：市價價類比法；物物價指數法成新率的測算專家鑒定法剩余經濟壽命預預測法無形資產評估的的市場法 在無形資產產評估中受到到限制專利權評估專利的資產特點點專利使

30、用權的分分類 獨家使用權排他使用權普通使用權回饋轉讓權專利權的評估程程序評估方法 收益法 折現率和分分成率的測定定(NEW) 成本法非專利技術評估估非專利技術的特特點 實用性；獲利性；保保密性與專利技術的區區別 公開程度內容范圍保護期限保護法律非專利技術的評評估方法 成本法和和收益法商標權評估商標權的內容 商標權包括排他他專用權、轉轉讓權、許可可使用權、繼繼承權等新商標法對于遏遏制惡意搶注注行為的規定定影響商標權價值值的因素商標權的評估方方法商標權轉讓的評評估：收益法法商標許可價值評評估：收益法法計算機軟件的評評估計算機軟件的評評估特點 計算機軟件價值值的評估方法法參數成本法模型型P=C1+C

31、22C1=MW商譽的評估商譽的涵義 是指企業在在一定條件下下，能獲取高高于正常投資資報酬率所形形成的價值。由由多種因素決決定。是不可可確指無形資資產商譽的特性 不能與企業可確確指資產分開開出售形成商譽的個別別因素不能單單獨計價是超過企業可確確指資產價值值之和的價值值是長期積累形成成的商譽與商標的區區別 試用超額收收益法評估一一項技術： 該技術術為一項新產產品設計及工工藝技術，已已使用3年，證明技技術可靠，產產品比同類產產品性能優越越。經了解，同同類產品平均均價格為1550元/件，該產品品價格為1880元/件。目前該該產品年銷售售量為2萬件。經分分析，產品壽壽命還可以維維持8年，但競爭爭者將會介

32、入入。預計該企企業將會維持持目前的市場場占有，但價價格將呈下降降趨勢。產品品價格預計為為：今后13年維持持現價；4-5年降降為170元/件；688年降為1600元/件，估計成成本變化不大大，故不考慮慮其變化。（折折現率為122%，所得稅稅率為15%） 解：評估估值 =300 200000 （1-15%） 2.40018+200200000（1-15%）0.63555+20200000（1-15%） 0.56774+10200000（1-15%）0.50666+10200000（1-15%）0.45223+10200000（1-15%）0.40339 =188655800元商譽評估的方法法 割差

33、法商譽評估值=企企業整體資產產評估值企業各單項項資產 評估值之和和超額收益法 1. 超額收益本本金化價格法法： P=（預期年收益益額-行業平均收收益率單項資產評評估之和） 適用本本金化率 2. 超額收益益折現法： P=各年預期超超額收益各年折現系系數商譽評估需注意意的問題不是所有企業都都有商譽要堅持預期原則則不能用成本法和和市場法評估估商譽負債經營企業也也可以有商譽譽 長期投資及其其他資產評估估 長期投資評評估的特點與與程序 長期債權投投資的評估 # 長期股權投投資的評估 # 其他資產的評評估長期投資評估的的特點與程序序長期投資按投資資性質進行分分類 權益性投資債權性投資混合性投資長期投資評估

34、的的特點對被投資單位資資本的評估對被投資企業獲獲利能力的評評估對被投資企業償償債能力的評評估 長期債權投資的的評估上市債券的評估估 上市債券的評估估一般采用現現行市價法評評估，按照評評估基準日的的收盤價確定定評估值。應在評估報告中中說明評估結結果應隨市價價變化調整。非上市債券的評評估到期一次性還本本付息： PP=本利和折折現（單利和和復利）分次付息，到期期還本 P=各年利息折折現加和+本金折現 長期股權投資的的評估與評估有關的股股票價格 內在價格格；清算價格格；市場價格格非上市股票的評評估(收益法)普通股的評估 固定紅利型：P=R/rr 紅利增長型：P=R/（r-g） gg(股利增長長比率)計

35、算方法：統計分析法法和趨勢分析析法 分段型：更加加客觀 優先股的評估估 P= AA/r P=各年股股利折現加和和+未來變現值值折現 股權投資的評估估 非控股型長期投投資的評估通通常采用收益益法控股型長期投資資的評估應對對被投資企業業進行整體評評估 后再測算算股權投資的的價值其他資產的評估估其他資產能否作作為評估對象象的標準：它它是否能在基基準日 后帶來效效益評估思路：結合合流動資產中中待攤費用和和預付費用的的評估 1. 對于設備備修理費和房房屋裝修費等等不能重復評評估 2. 以前年度度應攤銷因數數額過大而未未攤銷的費用用，評估值是是零 3. 考慮是是否能在基準準日后帶來效效益，而不管管在會計核

36、算算上 攤銷銷多少 流動資產評估估流動資產的特點點與評估程序序實物類流動資產產的評估 #貨幣類資產、應應收賬款及其其他流動資產產的評估流動資產評估的的特點與程序序流動資產的特點點 周轉速度快變現能力強存在形式多樣化化 貨幣類；實物類；債債權類；其他他流動資產流動資產評估的的特點主要是單項評估估合理確定評估基基準日資產清查時，要要分清主次，掌掌握重點特定情況下，可可以采用賬面面原值作為評評估值 不考慮功能性貶貶值和經濟性性貶值因素只有低值易耗品品和呆滯、積積壓存貨計算算實體貶值 實物類流動資產產的評估庫存材料的評估估 原則：與市場價價格盡可能保保持接近運用存貨管理中中的ABC管理法法注意運雜費的

37、處處理在用低值易耗品品的評估評估值=重置成成本成新率在產品的評估成本法 1.按價價格系數調整整原成本； 2.按平平均消耗定額額和市價計算算 3.按完工程度度計算 在產品評估的市市場法 評估值=實實有數量市場可接受受的不含稅的的單價-預計銷售過過程中的費用用產成品及庫存商商品的評估成本法 1.基準準日與完工時時間接近 2.基準準日與完工時時間間隔較長長 市場法 應按照評評估目的處理理利潤和稅金金，例如： 1.以產產成品出售為為目的 評估值=現行市價 2.對企企業以投資為為目的 評估值=現行市價-各種稅金 貨幣性資產、應應收賬款的評評估貨幣性資產的評評估 現金及各項款項項短期投資應收賬款的評估估應

38、收賬款的評估估值=賬面價值-已確定壞賬賬-預計壞賬壞賬估計的方法法：壞賬比例例法和賬齡分分析法應收賬款評估后后，“壞賬準備”科目按零值值計算應收票據的評估估P=本金（11+利息率時間）P=票據到期價價值-貼現息 貼現息=票據到期貼現率貼現期 某企業三三月初預付66個月的房屋屋租金90萬元,當年6月1日對該企業業評估時,該預付費用用的評估值為為多少元? 解: 900/6=155萬元 15 3=45萬萬元 某磚混結構單單層住宅宅基基地200平方米米,建筑面積1220平方米,月租金合計計3000元,土地還原利利率為8%,取得租金收收入的年總成成本為80000元,另用市場比比較法求得土土地使用權價價格

39、12000元/平方米,建筑物的年年純收益為多多少? 解: (30000 120 -80000)-12000 2000 8%=88800元 企業價值評估估企業價值評估及及其特點企業價值評估的的范圍界定轉型經濟與企業業價值評估收益法在企業價價值評估中的的應用 #市場法、成本法法的應用企業價值評估及及其特點企業的特點 營利性；持續經營性性；整體性企業價值的內涵涵 是企業的的公允市場價價值，它基于于企業的營利利能力， 有別于賬賬面價值、公公司市值和清清算價值企業價值評估的的特點評估對象是資產產綜合體整體獲利能力決決定企業價值值高低屬于整體評估企業價值評估與與單項資產評評估加和的區區別企業價值評估的的范

40、圍界定一般范圍 從產權角度界定定，評估范圍圍是企業的全全部資產具體范圍有效資產界定有效資產范范圍注意的問問題如何處理產權不不清的資產區分有效和無效效資產處理無效資產的的方法：資產產剝離；單獨獨評估“填平補齊”對對盈利能力的的影響 轉型經濟與企業業價值評估新興市場國家資資產評估指南南 國際評估委員會會制定轉型經濟中企業業價值評估應應注意的問題題產權模糊自然資源資本化化貢獻與評估估理論研究落落后的矛盾體制慣性企業價值評估的的風險 企業價值評估的的收益法持續經營假設前前提下的收益益法 年金法: P= A/r A= Rt(1+ rr)-t/ (1+ r)-t分段法: P= Rt(1+ rr)-t +

41、Rn/r(1+ rr)-n有限持續經營假假設前提下的的收益法 P= Rt(1+ rr)-t + Pn(1+ rr)-n企業收益的界定定稅收不能視為企企業收益企業收益的表現現形式：企業業凈利潤和企企業凈現金流流量 企業收益預測的的三個階段 對企業收益的歷歷史和現狀的的分析和判斷斷對未來可預測若若干年的預期期收益的預測測對長期預期收益益趨勢的判斷斷。企業未來3-55年收益預測測預測內容：特定經濟及競爭爭因素；產品服務需求量量或市場占有有；銷售收入；成本費用及稅金金；追加投資及更新新改造因素預測方法：綜合調整法；產產品周期法；實踐趨勢法法 選擇折現率的原原則 不低于投資的機機會成本行業基準收益率率和

42、貼現率不不宜直接作為為折現率折現率的測算無風險利率+風風險報酬率 風險報報酬率的計算算： 1。風險累累加法 2。系數法法加權平均資本成成本模型 折現率=長期負債占占投資資本比比重長期負債成成本+所有 者權益益占投資資本本比重凈資產報酬酬率 收益額與折現率率口徑一一對對應的關系 折現率為中性 1. 凈現金金流量（凈利利潤） 所有者權益益（凈資產）的的價值 2. 凈現金金流量（凈利利潤）+長期負債利利息（1-所得稅率率） 所有者權益益+長期負債（投投資資本）的的價值 3. 凈現金金流量（凈利利潤）+利息（1-所得稅率率） (所有者 權益+長期期負債+流動負債)即總資產的的價值 收益額為中性性（例如

43、為凈凈利潤）1.折現率選取取凈資產收益益率時， 凈資產價值值2.折現率選取取投資資本收收益率時， 投資資本的的價值3.折現率選取取總資產收益益率時， 總資產的價價值 某企業投資總總額為10000萬元，其其中長期負債債占70%，所有有者權益占330%，平均均利息率為110%，無風風險報酬率為為9%，風險報報酬率為3%，評估該企企業適用的資資本化率。 解：00.7 0.1+0.33 0.122=10.66% 假定社會平均均資金收益率率12%，無風風險報酬率110%，被評評估企業所在在行業的平均均風險與社會會平均風險的的比率1.55，請計算用用于企業評估估的折現率 解：(12%-110%) 1.5+

44、110%=133%企業價值評估的的市場法和成成本法市場法 理論依據：替代代原則局限性：企業個個體差異；企企業交易案例例差異 多樣本、多參數數的綜合方法法及可比價值值倍數 成本法遵循假設：企業業價值=(有形資產產成本+無形資產成成本)-負債適用于非營利組組織的評估成本加和法是成本法和收益益法在企業重重建思路下的的融合在持續經營假設設前提下不宜宜運用同時運用收益法法進行驗證 資產評估報告告資產評估報告的的基本概念及及基本制度資產評估報告的的制作技能國外資產報告簡簡介資產評估報告的的應用執行資產評估程程序的基本要要求資產評估中信息息收集與分析析方法資產評估報告資產評估報告書書的基本內容容 正文相關附

45、件資產評估說明資產評估明細表表資產評估報告正正文的具體內內容首部緒言委托方與資產占占有方簡介評估目的評估范圍和對象象評估基準日評估原則評估依據評估方法評估過程評估結論特殊事項說明評估基準日期后后重大事項評估報告法律效效力、使用范范圍和有效期期評估報告提出日日期尾部 收益法一、房地產評估估 1. 收益益額： 2折現率： 3收益期限： 二、無形資產評評估1公式： 兩兩種模式：收收益模式和成成本收益模式2最低收費額額 3收益額：44種方法(1)直接估算算法：收入增增長和費用節節約(2)差額法：超額收益=總收益-平均收益(3)分成率法法：1)收入與利潤潤分成率的關關系2)K的計算方方法： 邊際分分析法

46、：K=追加利潤現現值/利潤總額現現值 (4)要素貢獻法法：資金、技技術和管理 44折現率：高高于其他資產產 55收益期限：6商標、專利利、非專利技技術評估方法法7商譽評估：割差法和超超額收益法三、長期投資評評估1非上市債券券評估：(1)到期一次次還本付息 (2)分分次付息，到到期還本2非上市股票票評估：(1) 普通股股評估1)固定紅利模模型2)紅利增長模模型：g的計算：統統計分析法和和趨勢分析法法3)分段式模型型 (2)優先先股評估：準準債券特征，收收益期限無限限，年金法或或分段法 3.股權權投資評估：現金和實物物投資，投資資期滿變現價價值折現四、企業價值評評估1.持續經營假假設前提下 1)年

47、年金法 2)分段法法2.有限持續經經營假設前提提下：分段法法3.收益額與折折現率口徑一一一對應的關關系4.折現率的測測算五、資源資產評評估：森林和和礦產 成本法一. CHAAPTER 2內容(一)公式：PP=重置成本本-實體貶值-功能貶值-經濟貶值(二)重置成本本估算：4種種方法1 (三)實體貶值值估算1觀察法2使用年限法法 總總=已+尚 成新率=尚/總 實=名資產利用率率 (三)功能性貶值值的估算 凈超額運營營成本折現折現系數(四）經濟性貶貶值：貶值率率和貶值額二、機器設備評評估(一) 重置成成本計算(二) 實體性性貶值估算1觀察法：成成新率2使用年限法法 3修復費用法法(三）功能性貶貶值估

48、算功能性貶值=凈超額運營營成本折現折現系數超額投資成本=復原成本-更新成本(四）經濟性貶貶值估算三、房地產評估估1.土地成本法法 2.新新建房地產評評估成本法3.舊建筑物評評估的成本法法 4.在建建工程評估四、流動資產評評估材料評估;低值值易耗品評估估;在產品評估估;產成品評估估五企業評估的的成本法和加加和法六資源評估：森林和礦產產七倍加系數法法： 市場法 一 房地地產評估 （一）地產產市場法： 情況，日日期，區域，個個別，容積率率，土地剩余余年期 （二）在建建工程評估：形象進度法法 二長期投資資： 上上市債券；上上市股票 三流動資產產評估材料評估；在產產品評估；產產成品評估 四企業價值值評估

49、1市盈率倍數數法2多樣本多參參數綜合方法法（可比價值值倍數） 五 資源評估（一）森林評估估（二）采礦權評評估：可比銷銷售法特殊方法一剩余法（一）房地產產評估1土地評估地價=樓價-建建筑費-專業費-銷售費用-利息-稅費-利潤2在建工程評評估(二)資源評評估：森林（再再生價值）二路線價法（一）四三二一一法則（二）單獨，累累計，平均深深度百分比平均=累計標標準深度/宗地深度 三 基準地地價系數修正正法四利息的計計算均勻投入分段均勻投投入自有+借入入五待攤費用用，預付費用用，其他長期期資產六應收賬款款P=賬賬面數額-確定壞賬-預計壞賬七應收票據據(本利和、貼貼現值）八容積率，建建筑密度，樓樓面地價 九

50、. COCCOMO模型型 十、專專利技術分成成率的計算評估人員選擇中中性折現率將將企業的息前前凈現金流量量進行了資本本還原,得到了初步步評估結果.本次評估要要求的是企業業的凈資產價價值.對初步評估估結果應做( A )調整. A 減企業的全全部負債 BB 加企業的的全部負債 C 減 企業的長期期負債 D 減企業的流流動負債 E 不做處理理現擬對某采礦權權價值進行評評估,已知某可參參照的采礦權權成交價格為為3000萬元元,規模系數為為1.1,品位位系數為1.05,價格格系數為1.15,差異異系數為0.95,技術術貶值系數為為0.13,折現率為9%,則該采礦礦權評估價值值為多少? 解:33000 1

51、1.1 1.05 1.15 0.95=37786萬元某待評土地剩余余使用年限為為10年,其參照物剩剩余使用年限限為15年,由于待評土土地面積大于于參照物,故其面積因因素對價格影影響較參照物物高1.5%,如折現率率為8%,則個別別因素修正系系數為多少? 解:1-(11+8%) -10/1-(1+8%) -15 1.0115 =0.7956被評估債券為非非上市企業債債券，3年期，年利利率10，到期期一次性還本本付息，面值值100元，共共1000張。計計復利。評估估時債券購入入已滿一年，求求該被估企業業債券的評估估值。 解:評評估值=1000 10000 (11+10%) 3 0.82264 =11

52、099933.84元 假定社會平均資資金收益率112%，企業業收益率為115%,國庫庫券利率為88%.待估企企業的投資資資本由所有者者權益和長期期負債構成,其中所有者者權益占投資資資本的比重重為60%,長期負債占占40%,利息息率為10%,待評估企企業的風險系系數()為0.8.該待待估企業的折折現率為多少少? 解：社會風險報報酬率=122%-8%=4% 企業風險險報酬率=44% 0.88=3.2% 企業投投資報酬率=3.2%+8%=111.2% 企業折現率率=60% 11.2%+40% 10%=110.72% 某企業研制出出一種新型保保溫材料,共消耗物料料及其他費用用50萬元,人工費20萬元.評估人員確確定科研人員員創造性勞動動倍加系數為為1.5,科研研平均風險系系數為0.22,該無形資資產投資報酬酬率為30%,采用倍加加系數法測算算其重置成本本. 解：(50+1.5 220)/(11-0.2) (1+330%)=1130萬元 某企業原為國國有中型企業業,現進行股份份制改組,根據企業過過去經營情況況和未來形勢勢,預測其未來來3年的收益如如下:(單