1、PRIVATE & CONFIDENTIAL全球供給鏈時代下深圳物流業高端化發展趨勢第1頁深圳物流高端化發展內動力不停增強專業物流地產商向“電子商務+物流金融”產業投資商轉型深圳物流整體發展“穩中向好”快遞物流代表企業從單一物流配送向全物流鏈綜合供給商轉變深度跨界傳統房企紛紛進軍“物流地產”掘金23456全國物流地產再次“升溫”1主要內容目錄 CONTENTS第2頁 各大資本紛紛進軍物流地產，加速行業競爭與整合全國物流地產再次“升溫”據DTZ研究部數據顯示，5月至今，國內外各路資本大舉進軍物流行業，已在或將在物流地產上投入超出300億人民幣。 /5/7/8/12/2/5/51年 300億菜鳥網

2、絡投資50億人民幣嘉民集團增資5億美元凱雷投資、The Townsend Group投資上海宇培達2億美元阿里巴巴投資海爾28.22億元港幣海爾（其中18.57億投向日日順物流）中銀集團等聯合HOPU基金投資25億美元于普洛斯中國荷蘭匯盈向易商投資不超出6.5億美元萬科宣告跨入物流地產 50億5億2億HK$18億25億未知6.5億1中國物流地產成為投資關注熱點物流投資主體多元化，行業發展迎來變革 加速行業競爭 推進行業整合與改革2第3頁 全國主要城市優質物流倉儲租賃需求展現活躍態勢，市場平均空置率仍將保持較低水平，租金水平亦穩中有升定制倉庫占未來供給總量百分比預計將會提升 物流地產項目在建速度

3、加緊，供給量不停增加發展趨勢全國物流地產再次“升溫” 第一季度各大主要城市物流地產租金情況圖 優質物流倉儲市場表現繼續活躍第一季度，受連續活躍需求推進，各大城市工業地產租金都有所提升，展現上漲態勢全國平均租金指數環比上漲1.2%，漲幅較上季度有所提升。第三方物流和電商依然是優質物流倉儲設施需求主要起源。12第4頁深圳物流業整體發展“穩中向好” 深圳物流行業整體運行將展現穩步復蘇，基本面趨好態勢1物流業務規模穩健增加2物流運作效率有效提升3港口物流整體趨穩1物流業務規模穩健增加一季度，深圳貨運吞吐量約為6953.49萬噸，同比增加7.29%”；物流業增加值約300億元，同比增加8.1%。2物流運

4、作效率有效提升物流單位貨運量貨值到達約為11630.82元/噸，漲幅為3.65%；貨運周轉量608.16億噸公里，同比增加38.58%；單位貨物運輸里程878.35公里，同比增加29.17%；物流輻射范圍快速擴張，物流行業運作效率不停提升，加速深圳物流供給鏈融合發展。港口物流整體趨穩累計完成貨物吞吐量5038.56萬噸；二、三季度伴隨氣候轉暖，港口作業時長和裝卸效率有望深入回升。3物流業整體發展穩步向好第5頁深圳物流企業向高端轉型內動力不停增強三大要素，推進深圳物流企業不停向高端轉型發展深圳成為全國供給鏈管理行業領軍者 全國80%以上供給鏈管理企業總部聚集深圳 供給鏈企業對中小物流企業轉型升級

5、引領作用連續增強1大數據時代推進深圳物流行業智慧升級 智能物流是國際未來物流發展方向 中國智能物流關鍵技術產業規模達億元 信息化是深圳物流發展動力23深圳物流市場加緊整合步伐提升行業多元化物流業發展中長久規劃指出，推進物流企業規?；嵘锪黧w系綜合能力 上六個月，深圳小微物流企業近四成虧損，市場機制將推進新市場競爭格局加速形成 以順豐/海吉星為代表傳統物流企業向供給鏈管理、電商方向轉型發展第6頁其它地域深圳市80.0% 供給鏈整合與一體化服務已成為深圳供給鏈管剪發展主方向動力一：深圳成為全國供給鏈管理行業領軍者當前，全國80%以上供給鏈管理企業總部聚集在深圳，其中包含怡亞通、飛馬國際、普路通

6、、華富洋等行業龍頭企業。依靠毗鄰香港區位優勢，珠三角密集產業集群和豐富商品門類為深圳供給鏈管理型企業開展代理采購、代理分銷等供給鏈管理服務創造了良好基礎條件。比如：怡亞通當前擁有近80家分支機構，全球員工約3000人，在中國范圍內建立了覆蓋380個城市深度分銷平臺；而另一家供給鏈管理企業年富實業，在北京、上海等10多個城市建立了分支機構，擁有覆蓋全國物流配送網。第7頁 以怡亞通為代表物流企業深度參加物流平臺整合與供給鏈金融服務怡亞通全球采購服務模式怡亞通四大主營業務 傳統供給鏈服務現階段仍是怡亞通現階段關鍵業務，業務量規模所占最大，但展現下降趨勢； 但伴隨外部經濟環境改變與深圳物流行業發展，怡

7、亞通業務結構逐步調整，供給鏈整合服務與供給鏈金融等物流形態逐步興起，發展迅猛，未來將可能成為企業發展主要方向。1234廣度供給鏈深度供給鏈全球采購與產品整合供給鏈金融四大主營業務EA平臺中國中國工廠東南亞其它地域采購質量控制金融服務等美國歐洲巴西印度俄羅斯客戶動力一：深圳成為全國供給鏈管理行業領軍者第8頁智慧商業車聯網RFIDGIS物聯網社會化網絡Oracle DB2 Teradata移動互聯云計算Hadoop大融合數據大交易數據大行為數據類型繁多稀缺寶貴快速取得用途多樣海量數據TB+PB+大數據 數據成為資產行業垂直整合泛互聯網化富界面廣泛數據入口門戶化排他性，粘性碎片化微支付，降低總體擁有

8、成本賣數據四維圖新，廣聯達，征信局租信息彭博，路透數據增值分成IZP，Opera數據空間出租IDC，網盤技術提供商傳統巨頭，新興企業，科大訊飛，拓爾思條件客戶關注本身；開源軟件榜樣Oracle，IBM，蘋果，用友評價行業優勢指標、技術整合指標信息化成熟度行業集中度移動互聯網10月15日，第八屆中國（深圳）國際物流與交通運輸博覽會智慧物流論壇暨第七屆中國（深圳）物流運輸過程透明管理峰會“大數據時代智慧物流”在深圳拉開大幕動力二：大數據時代推進深圳物流行業智慧升級 “大數據時代智慧物流發展”論壇在深圳舉行，取得廣泛關注第9頁物流過程的可視化智能管理產品的智能可追溯管理智能化物流配送智慧供應鏈智慧物

9、流四個應用領域動力二：大數據時代推進深圳物流行業智慧升級 大數據時代，給物流產業提供變革機會只能提供簡單位移被動服務實施人工控制實施標準化服務側重點到點或線到線服務單步驟管理提供增值服務主動服務實施信息管理無統一服務標準構建整體服務網絡整體系統優化傳統物流智慧物流香港物流運輸透明管理研究院院長南興軍先生指出：在大數據時代，電商等新型商業出現給物流產業提供了變革機會，深圳物流企業要勇做行業整合者，推進深圳物流行業智慧升級。第10頁1234總產值連續增加，深圳保稅區域工業總產值1422.7億元，同比增加率高達25.4%；預計年將保持穩步增加態勢租金平穩上漲年保稅倉庫租金上漲9.1%至34.1元平米

10、/月，漲幅遠超4.8%；預計20整年租金漲幅為5%，較上年相對緩解。大量新供給入市，保稅倉庫預計將有41萬平方米新增供給，創五年來新高空置率推升即使需求較旺盛，但大量供給仍將推升空置率，預計至末整體空置率將到達24%。 深圳保稅區發展機遇與挑戰并存 深圳保稅區升級轉型，開啟發展新模式深圳市當代物流業發展“十二五”規劃中明確提出，在“十二五”期間，將高端物流業打造成為深圳當代物流業主導業態。動力三：深圳物流市場加緊整合步伐，提升行業多元化第11頁 功效轉變由生產服務向生產與消費服務并重轉型；除了作為貨物儲存地傳統用途，同時新出現數據中心、進口商品展示交易中心等功效配套完善廠房倉庫改造成研發樓和配

11、套辦公樓 產業升級從傳統加工業向產業鏈兩端升級1. 本身更新2. 政府引導深圳保稅區域轉型升級總體及行動方案：構建“高、新、軟、優”產業體系，推進發揮園區引領外經貿轉型升級、創新對外合作模式和優化內外需結構作用，深入強化深圳口岸城市和外貿大市地位，提升深圳開放型經濟國際競爭力。深圳保稅區升級多元化發展12伴隨深圳當代物流供給鏈管理發展，保稅區域將會愈加多元化發展 深圳保稅區升級轉型，開啟發展新模式動力三：深圳物流市場加緊整合步伐，提升行業多元化第12頁深圳市主要支柱產業深圳市主要新興產業，全市電子商務交易額達9510億元，同比增加51%，實現了全國9.12%成交金額，位居全國第三。深圳現有物流

12、企業14800多家，供給鏈企業300多家。-年間，深圳當代物流業增加值由789.53億元增加到1400億元以上規模，年均增速超出15.4%。物流產值突破1000億元，發展水平靠近先進國家和地域水平年深圳成立了新興產業推進領導小組，建立聯席會議工作機制。制訂了深圳市電子商務創新發展行動計劃、關于服務電子商務市場促進健康快速發展若干辦法。自起，市財政每年安排互聯網專題資金5億元，支持互聯網、電子商務發展。物流產業電子商務物流用地價格飆升，深圳倉儲用地價格超出每畝80萬元在倉儲用地供給縮水背景下，深圳物流倉儲市場需求卻一直在升溫，尤其是電商“兇猛”發展使得需求深入凸顯。 深圳倉儲需求與供給擔心局面加

13、劇動力三：深圳物流市場加緊整合步伐，提升行業多元化第13頁深圳及東莞以來出讓倉儲用地面積對比（萬平方米）第2季度倉儲物業租金（元/平方米/月）數據起源：深圳市規土委，東莞國土資源局，DTZ戴德梁行研究部數據起源：DTZ戴德梁行研究部得益于城市配送和電子商務快速發展，深圳倉儲物業需求保持平穩。第2季度，中心城區倉儲物業租金六個月增加1.4%至每個月每平方米42.6元，其中鹽田物流園區、福田保稅區和前海灣物流園區等三大保稅區倉儲需求較為旺盛，租金穩步上升。外圍區域倉儲物業租金則總體保持平穩。因為深圳倉儲物流用地稀缺，倉儲物業往外圍及深圳周圍區域轉移趨勢日益顯著，所以很多物流基金也對應加大了對東莞、

14、惠州等倉儲物業投資力度。與此同時，深圳高端倉儲依然缺乏，未來伴隨對高端物流投資力度加大，倉儲物業租金有望實現穩步提升 物流倉儲用地日益稀缺令倉儲物業供不應求動力三：深圳物流市場加緊整合步伐，提升行業多元化第14頁 普洛斯、安博、嘉民等全球物流地產開發巨頭紛紛轉向深圳周圍投資建設物流倉儲設施，莞惠成其首選。普洛斯、總計競得東莞倉儲用地約369.3畝；2安博中國新建東莞石排物流中心項目總規劃用地371畝。3安博物流園、嘉民榮德鑫惠陽物流園、普洛斯（淡水）物流園等當代物流項目均落戶惠州，計劃總投資超30億元。-03-14加坡國際發展局中國華南區主任及新加坡豐樹集團中國物流地產南部區副總經理一行來惠州

15、惠陽區考查41戴德梁行華南及華西區工業及物流部董事嚴其發認為：在深圳土地資源瓶頸及深莞惠一體化建設推拉作用下，深圳倉儲需求外溢，莞惠成最正確承接地。 深圳倉儲物流業出現向莞惠遷移新趨勢動力三：深圳物流市場加緊整合步伐，提升行業多元化第15頁提供全程服務物流配送商主動探索“物流+電商”發展模式單一快件配送商8月，“順豐E商圈”投入運行（香港).1111月，順豐蘇南電商產業園正式簽約易迅與順豐達成戰略合作.6“順豐優選”上線發展電子商務和金融業務戰略意圖推出支付工具“順豐寶”.8“順豐E商圈”投入運行（香港)1993年順豐成立服務網絡全國化布局.5順豐O2O便利店“嘿店”運行 快遞物流代表企業順豐

16、，從單一物流配送向全物流鏈綜合供給商轉變快遞物流代表企業從單一物流配送向全物流鏈綜合供給商轉變第16頁快遞物流代表企業從單一物流配送向全物流鏈綜合供給商轉變 初步形成 “物流配送、金融服務、電商交易、電商企業服務”四大服務平臺；大力發展電商產業，轉型全物流鏈綜合供給商全物流鏈綜合供給商國內國際全國50多個城市進行布局，建立全國性電商服務網絡體系。，順豐“海購豐運”SF正式切入美國在線交易市場，試水跨境“海淘”業務。速運物流電商交易平臺電商企業服務平臺物流金融服務.第17頁 物流行業與通信互聯網領域跨界融合趨勢不停增強以順豐為代表物流快遞企業以騰迅為代表互聯網、信息技術企業 瓶頸：戰略性土地資源

17、稀缺信息化成為電商發展瓶頸. 優勢：豐富成功運行經驗科學有效管理團體 優勢：天然互聯網信息優勢相對充裕資金資本 短板：對物流業務不熟悉電商物流運行管理這種互補格局說明，未來在快遞物流與電子商務領域，這種戰略合作將是趨勢騰訊電商旗下易迅網與順豐速運達成全方面戰略合作，在首批推出518家“嘿客”門店后，順豐計劃推出打造線上開放平臺，當前已推出購物雜志“豐窩”，經過快遞員滲透終端用戶?？爝f物流代表企業從單一物流配送向全物流鏈綜合供給商轉變第18頁專業物流地產商向“電子商務+物流金融”產業投資商轉型 依靠物流金融平臺，普洛斯全國布局環普產業園，進行“電商物流+產業基金”模式產業孵化沈陽西安蘇州大連紹興

18、東莞普洛斯物流環普產業投資專注打造覆蓋全國主要物流樞紐高效物流網絡致力于當代綜合產業園投資與發展第19頁 電子商務將成為普洛斯重點發展方向New & Expansion Leases(000 sqm)Composition of China New Leases-4Q FYE-commerce represents 45% of 4Q FY leasing & 25% of total leased area in China1普洛斯全球業務急速擴張財年第四季度新增總面積達124萬平米，同比增加124%全球季度新增面積總體展現遞增趨勢2中國成為普洛斯主力開拓市場3電子商務將成為普洛斯未來重點發

19、展方向FY第四季度電子商務客戶百分比高達45%中國市場電子商務客戶百分比到達25%日本與巴西分布為10%、21%專業物流地產商向“電子商務+物流金融”產業投資商轉型第20頁Fund Management Platform Japan Japan Brazil Brazil Japan ChinaVintage9月12月11月11月1月10月Fund NameGLP Japan DevelopmentVentureGLP Japan Income Partners IGLP Brazil Income Partners IGLP Brazil Development Partners IGLP

20、J-REITCLF Fund IAssets under Management1.9bn1.0bn1.2bn1.1bn2.9bn3.0bnInvestment To-Date0.8bn1.0bn1.1bn0.6bn2.9bn0.5bnJoint Venture PartnersCPPIBCIC&CBRECIC,CPPIB&GICCPPIB&GICPublicVariousTotal Equity Commitment1.0bn500m600m800m1.4bn1.5bnGLP Co-Investment50.0%33.3%34.2%40.0%15.0%55.9%投資授權Opportunisti

21、cValue-addValue-addOpportunisticCoreOpportunistic 物流金融規模在價值鏈領域不停擴張3個國家，6大物流地產基金，110億美元金融資產年底，普洛斯推出以中國為主物流基礎設施基金CLF Fund I，首期規模為30億美元。專業物流地產商向“電子商務+物流金融”產業投資商轉型第21頁Assets Under Management (US$bn)GLP Japan DevelopmentVentureGLP Japan Income Partners IJ-REITBrazilJVsCLF Fund ITotal AUM$1.9$1.0$2.3$2.9$

22、3.0$11.1Uncalled capitalInvested capital$4.2$6.91物流金融平臺規模不停擴展三年內（-年），金融資產規模擴張5.8倍2中國將成為普洛斯物流金融重點發展領域中國物流基金CLF Fund I其資金在其六大基金中規模最大，占總規模27.03% 未來CLF Fund I 資產規模將會不停擴張至50億美元專業物流地產商向“電子商務+物流金融”產業投資商轉型 物流金融規模在價值鏈領域不停擴張第22頁電子商務金融領域未來普洛斯主要發展方向已形成七大物流樞紐節點為電商發展提供優質供給鏈物流平臺構建物流金融平臺促進物流產業孵化實現本身內生擴張綜合物流服務商普洛斯，致

23、力于“專業物流地產商”到“物流綜合服務商”轉型，提供“一站式”物流服務專業物流地產商向“電子商務+物流金融”產業投資商轉型第23頁商業寫字樓住宅 投資較少 政策支持 高收益率 穩健增值 產業地產下一塊蛋糕！國家宏觀調控從嚴從緊，未來幾年活躍程度將連續降溫；市場開發較為成熟，同時，尤其一線城市用地供給有限;受宏觀調控影響較小，是當前比較活躍地產板塊之一； 未來五到十年，產業地產迎來黃金發展期深度跨界傳統房企紛紛進軍“物流地產”掘金第24頁深圳研發辦公物業租金展現穩步上升態勢（元/平方米/月）深圳戰略性新興產業增加值及占GDP比重（億元，%）數據起源：DTZ戴德梁行研究部科技園近幾年深圳戰略性新興

24、產業發展迅猛，戰略性新興產業增加值占GDP比重到達34.5%，創下新高，預計到年，該比值將超出40%高端產業聚集令深圳研發辦公物業需求連續旺盛因擁有極佳區位優勢，中心城區研發辦公物業延續供不應求局面，第2季度租金較去年底上漲1.5%至每個月每平方米84.5元；即使研發辦公物業供給有所增加，但在需求支撐下，外圍區域研發辦公物業租金保持每個月每平方米39.3元水平。 深圳高端產業集聚帶動研發辦公物業租金穩步增加深度跨界傳統房企紛紛進軍“物流地產”掘金第25頁深圳廠房物業租金及空置率走勢（元/平方米/月，%）第2季度廠房物業租金（元/平方米/月）數據起源：DTZ戴德梁行研究部數據起源：公開資料， DTZ戴德梁行研究部基于高附加值產業快速發展需要，深圳低端廠房淘汰步伐顯著加緊，取而代之是配套愈加完善、管理服務升級文化創意、互聯網金融、新媒體、生物等各類產業園及研發基地等伴隨低端廠房日益降低，擴租、換租帶來高品質物業需求令廠房物業租金實現小幅上調中心城區廠房物業租金六個月增加3.0%到達每個月每平方米42.8元，并維持3%較低空置率；外圍區域廠房物業租金六個月增加1.5%至20.5元，空置率深入下降至7%。預計未來高端廠房入市還將帶動廠房物業租金連續走高深度跨界傳統房企紛紛進軍“物流地產”掘金 擴租以及換租帶來高品質物業需求令廠房租金實現小